Pełny tekst orzeczenia

POSTANOWIENIE

Dnia 5 grudnia 2013 roku

Sąd Okręgowy w Piotrkowie Trybunalskim II Wydział Cywilny Odwoławczy

w składzie następującym:

po rozpoznaniu na rozprawie w dniu 21 listopada 2013 roku

sprawy z wniosku K. B.

z udziałem M. B. i G. S.

o zniesienie współwłasności

na skutek apelacji uczestniczki G. S.

od postanowienia wstępnego Sądu Rejonowego w Radomsku z dnia 9 lipca 2013 roku, sygn. akt I Ns 584/10

postanawia: uchylić zaskarżone postanowienie i sprawę przekazać do ponownego rozpoznania Sądowi Rejonowemu w Radomsku.

Na oryginale właściwe podpisy

Sygn. akt II Ca 678/13

UZASADNIENIE

Zaskarżonym postanowieniem wstępnym z dnia 9 lipca 2013 roku Sąd Rejonowy w Radomsku po rozpoznaniu sprawy z wniosku K. B. z udziałem M. B., G. S. o zniesienie współwłasności nieruchomości postanowił:

1. uznać żądanie ustanowienia odrębnej własności lokali w budynku mieszkalnym znajdującym się na nieruchomości położonej w R. przy ulicy (...), oznaczonej w ewidencji gruntów numerem działki (...) , o powierzchni 0,0836 ha , dla której w Wydziale Ksiąg Wieczystych Sądu Rejonowego w Radomsku urządzona jest księga wieczysta (...) w zasadzie za usprawiedliwione;

2. zobowiązać uczestniczkę G. S. do wykonania prac adaptacyjnych w budynku mieszkalnym polegających na:

- zamurowaniu drzwi wejściowych na klatce schodowej na piętrze we wschodniej części budynku ( tj. dotychczas zajmowanej przez uczestniczkę G. S.);

- odłączenia instalacji centralnego ogrzewania , elektrycznej i wodno­kanalizacyjnej na piętrze w części wschodniej ( tj. dotychczas zajmowanej przez uczestniczkę G. S.) od parteru i połączenia jej z instalacjami w zachodniej części budynku;

3. kosztami prac adaptacyjnych tymczasowo obciążyć uczestniczkę G. S..

Podstawę powyższego rozstrzygnięcia stanowiły przytoczone poniżej ustalenia i rozważania Sądu Rejonowego.

We wniosku z dnia 16 czerwca 2010 roku wnioskodawca K. B. wniósł o zniesienie współwłasności zabudowanej nieruchomości położonej w R. przy ulicy (...) w R., oznaczonej w ewidencji gruntów numerem działki (...), o powierzchni 0,0836 ha, dla której w Wydziale Ksiąg Wieczystych Sądu Rejonowego w Radomsku urządzona jest księga wieczysta (...) .

W ostatecznym swym stanowisku wnioskodawca wnosił o przyznanie całej nieruchomości dla uczestniczki G. S. ze stosowną dla niego spłatą.

Uczestniczka G. S. wnosiła o przyznanie nieruchomości dla wnioskodawcy ze spłatą na swoją rzecz lub też przyznanie jej pomieszczeń od strony wschodniej budynku, który dotychczas jest przez nią zajmowany ( tzn. wynajmowany lokatorom).

Zgodnie z art. 211 k.c. każdy ze współwłaścicieli może żądać, ażeby zniesienie współwłasności nastąpiło przez podział rzeczy wspólnej, chyba że podział byłby sprzeczny z przepisami ustawy lub ze społeczno-gospodarczym przeznaczeniem rzeczy albo że pociągałby za sobą istotną zmianę rzeczy lub znaczne zmniejszenie jej wartości.

Zgodnie z opinią biegłego Z. K. istnieje możliwość podziału nieruchomości na dwie fizyczne części, ale wymaga to szeregu bardzo kosztownych prac adaptacyjnych. Podział nieruchomości na dwie części nie będzie jednak zgodny z udziałami, jakie przysługują stronom w nieruchomości wspólnej.

Zgodnie z opinią uzupełniającą biegłego na nieruchomości istnieje również możliwość ustanowienia odrębnej własności lokali w budynku mieszkalnym. Konieczne jest jednak uprzednie wykonanie prac adaptacyjnych, których zakres i wartość będą znacznie mniejsze od tych, które byłyby konieczne do fizycznego podziału nieruchomości.

Zdaniem Sądu na obecnym etapie postępowania w pełni uzasadnionym jest wyodrębnienie lokali w przedmiotowym budynku.

Uczestniczka postępowania G. S. na rozprawie w dniu 26 lutego 2013 roku wniosła o przyznanie na jej rzecz lokalu na parterze składającego się z kuchni, pokoju, kotłowni, łazienki, holu, klatki schodowej i pomieszczenia gospodarczego od strony wschodniej budynku ( dotychczas zajmowanego przez uczestniczkę). Wnosiła o wydzielenie dla niej lokalu zgodnie z przysługującym jej udziałem. Biegła sądowa T. B. (1) szacując udziały stron w nieruchomości wspólnej w swej opinii stwierdziła, że w przypadku przyznania uczestniczce lokalu zgodnie z przysługującym jej udziałem w nieruchomości istnieje konieczność zamurowania drzwi wejściowych na klatce schodowej na piętrze we wschodniej części budynku oraz odłączenia instalacji centralnego ogrzewania, elektryczno i wodno-kanalizacyjnej na piętrze w części wschodniej od parteru i połączenia jej z instalacjami w zachodniej części budynku. Takie wydzielenie lokalu dla uczestniczki będzie najbardziej odpowiadało wartości jej udziału w nieruchomości wspólnej i będzie zgodne z dotychczasowym sposobem użytkowania przez strony. Sąd uznał, że niezasadnym jest przyznawanie dla uczestniczki dodatkowego pokoju na piętrze budynku, gdyż zwiększyłoby to udział uczestniczki w nieruchomości. Tymczasem uczestniczka oświadczała, że nie posiada żadnych oszczędności aby spłacić wnioskodawcę. W toku postępowania korzystała ze zwolnienia z kosztów sądowych. W tych warunkach Sąd uznał, że zasadnym będzie przyznanie każdej ze stron takich lokali, które swą wartością będą najbardziej zbliżone do udziałów stron w nieruchomości wspólnej.

Mając powyższe na uwadze zasadnym było wydanie postanowienia wstępnego w trybie art. 11 ust. 2 ustawy z dnia 24 czerwca 1994 r. o własności lokali (Dz. U. z 2000 r. nr 80, poz. 903 ze zm.). Zgodnie z jego treścią jeżeli uczynienie zadość przesłance samodzielności lokali wymaga wykonania robót adaptacyjnych, sąd może w postanowieniu wstępnym, uznającym żądanie ustanowienia odrębnej własności lokali w zasadzie za usprawiedliwione, upoważnić zainteresowanego uczestnika postępowania do ich wykonania - tymczasowo na jego koszt.

Mając na uwadze powyższe rozważania oraz treść powołanych przepisów prawnych Sąd orzekł jak w sentencji postanowienia.

Apelację od powyższego rozstrzygnięcia wywiodła uczestniczka G. S. zaskarżając postanowienie wstępne zarzuciła mu:

- naruszenie prawa materialnego art. 11 ust. 2 ustawy z dnia 24 czerwca 1994 r. o własności lokali (t.j. Dz. U. 2000 r. Nr 80 poz. 903 ze zm) poprzez zobowiązanie - wbrew brzmieniu tego przepisu -uczestnika postępowania G. S. do dokonania robót adaptacyjnych zgodnie z projektem biegłej T. B., podczas gdy zainteresowanym uczestnikiem w niniejszej sprawie w kwestii zniesienia współwłasności jest K. B. , a nie G. S.;

- naruszenie przepisów postępowania przez niezastosowanie art. 623 kpc i ustanowienie nierównych udziałów w nieruchomości wspólnej, gdy tymczasem istnieje możliwość dokonania podziału nieruchomości, przy zbliżonych udziałach stron, z uwzględnieniem wnioskowanego przez nią pokoju znajdującego się na 1 piętrze budynku.

W oparciu o powyższe zarzuty uczestniczka wnosiła o:

- uchylenie zaskarżonego postanowienia i przekazanie sprawy Sądowi Rejonowemu do ponownego rozpoznania;

- zasądzenie na rzecz skarżącej kosztów postępowania drugoinstancyjnego wg norm przepisanych.

Sąd Okręgowy zważył co następuje:

Apelacja uczestniczki prowadzi do uchylenia zaskarżonego postanowienia i przekazania sprawy do ponownego rozpoznania Sądowi Rejonowemu w Radomsku albowiem zaskarżone postanowienie zostało wydane przedwcześnie przy braku rozpoznania istoty sprawy.

Niezależnie od podnoszonych zarzutów w pierwszej kolejności stwierdzić należy, że strony przedmiotowego postępowania pozostają w głębokim konflikcie. Konflikt ten narasta od bardzo dawna. W związku z tym stanowiska stron determinowane konfliktem w toku procesu wielokrotnie ulegały zmianie i tak w piśmie z 3.11.2010r. wnioskodawca wniósł o sądową sprzedaż tej nieruchomości /k.35-36/, następnie w piśmie z dnia 12.02.2011r. wniósł o przyznanie jemu nieruchomości bez orzeczenia o spłatach na rzecz uczestniczki G. S. /k. 88/, na rozprawie w dniu 15 lutego 2011r. uczestniczka nie wyraziła zgody aby nieruchomość przyznać wnioskodawcy bez spłat na jej rzecz. W związku tym wnioskodawca pismem z dnia 24 września 2011r. wniósł o przyznanie nieruchomości uczestniczce ze spłatą na jego rzecz /k.179-180/. Uczestniczka nie wyraziła na to zgody proponując podział fizyczny nieruchomości wg pierwszej opinii biegłego Z. K. /k.265/ . Wnioskodawca potwierdził swoje stanowisko w przedmiocie uzyskania spłaty od uczestniczki w pismach ze stycznia 2013r. /k.267-269/. G. S. swoje stanowisko o braku zgody na przejęcie całej nieruchomości wyraziła także w piśmie z 1 lutego 2013r. i na rozprawie w dniu 26 lutego 2013r. /k.284,290/.

Zarówno wnioskodawca jak i pełnomocnik uczestniczki M. B. nie wyrazili zgody na przejecie nieruchomości i spłatę uczestniczki. Pomimo, że na rozprawie poprzedzającej wydanie zaskarżonego orzeczenia strony zgodnie wniosły aby ustanowić dla uczestniczki odrębną własność lokalu to jednak w piśmie z dnia 2 lipca 2013 roku wnioskodawca K. B. jednoznacznie stwierdził, że nie zgadza się na podział mieszkania wskazując, iż żaden podział tego domu nie gwarantuje jego rodzinie spokoju. /k.345/ Uczestniczka natomiast obok pomieszczeń na parterze domagała się ponadto przyznania w ramach ustanowienia odrębnej własności lokalu także jednego pomieszczenia na piętrze budynku /k.346/.

Taka sytuacja zaistniała między stronami przed ogłoszeniem zaskarżonego orzeczenia przy braku jednoznacznego stanowiska ze strony uczestniczki M. B. musi prowadzić do wniosku, że przedmiotowe rozstrzygnięcie jest przedwczesne.

Istotnie sytuacja w niniejszej sprawie jest trudna bowiem żadna ze stron nie chce przejąć całej nieruchomości na własność z dokonaniem spłat pozostałych uczestników. Słusznie w takiej sytuacji Sąd I instancji badał sprawę pod kątem fizycznego podziału nieruchomości albowiem taki podział preferuje ustawodawca oczywiście o ile uczestnicy na taki podział wyrażają zgodę. Podział taki jak ustalił sąd I instancji jest co do zasady możliwy z punktu widzenia prawa budowlanego niemniej jednak Sąd nie wyjaśnił czy podział taki w świetle art. 211 k.c. jest dopuszczalny. Zgodnie bowiem z art. 211 k.c. podział w naturze nie jest dopuszczalny gdyby okazało się , że podział ten byłby sprzeczny z przepisami ustawy lub ze społeczno – gospodarczym przeznaczeniem rzeczy albo gdyby podział pociągał za sobą istotną zmianę rzeczy lub znaczne zmniejszenie jej wartości. Biegły Z. K. co prawda stwierdził, iż pod kątem prawa budowlanego podział taki byłby dopuszczalny poprzez ustanowienie odrębnych własności lokali jednakże ani biegły Z. K. ani też biegła T. B. (1) nie wypowiadali się na okoliczność czy, a jeśli tak to w jaki sposób zmieni się wartość całej nieruchomości na skutek ustanowienia na tej nieruchomości odrębnej własności lokali w zaproponowany w opiniach sposób. Kwestia ta jest bardzo istotna albowiem w przypadku stwierdzenia , iż wartość nieruchomości na skutek ustanowienia odrębnej własności lokali uległaby znacznemu zmniejszeniu to podział fizyczny w taki sposób nie byłby dopuszczalny co z kolei uniemożliwiałoby ustanowienie odrębnej własności lokali.

Sąd Rejonowy uznając za usprawiedliwione co do zasady żądanie ustanowienia odrębnej własności lokali wskazał , iż na nieruchomości można wyodrębnić dwa lokale i wskazał na zasadność przyznania każdej ze stron takich lokali które swą wartością będą najbardziej zbliżone do udziałów stron w nieruchomości wspólnej. Umknęło jednak Sądowi , iż jest trzech właścicieli tj. M. B. w ½ części , G. S. w ¼ części i K. B. w ¼ części . Niemożliwym jest zatem przydzielenie wszystkim współwłaścicielom odrębnych lokali skoro można wyodrębnić jedynie dwa lokale . Można się jedynie domyślać , iż intencją Sądu było przyznanie wnioskodawcy i jego córce jednego lokalu, a drugiego uczestniczce G. S..

Z orzecznictwa Sądu Najwyższego wynika natomiast , iż przepisy art. 211 k.c. i art. 623 k.p.c. w związku z art. 11 ust. 1 ustawy z 24 czerwca 1994r. o własności lokali (t.j. Dz. U. z 2000r. nr 80 poz. 903 ze zm. ) wymagają żeby zniesienie współwłasności przez ustanowienie odrębnej własności lokali uwzględniało nie tylko wielkość udziałów współwłaścicieli i nominalną wartość odrębnej własności nowoutworzonych lokali ale żeby takie zniesienie współwłasności zapewniało w miarę możliwości jednakowe - zróżnicowane jedynie ze względu na wielkość udziału we współwłasności - zaspokojenie interesów wszystkich współwłaścicieli bez rażącego pokrzywdzenia jednych kosztem drugich. (por. postanowienie Sądu Najwyższego z 4 czerwca 2003 roku I CKN 447/01).

Sąd Najwyższy wprost zajął stanowisko, iż w wyniku postępowania o zniesienie współwłasności powinno nastąpić całkowite zniesienie współwłasności co w wypadku ustanowienia odrębnej własności lokali powinno oznaczać przyznanie wyodrębnionych lokali poszczególnym współwłaścicielom. Przyznanie ich na współwłasność dwóm lub więcej dotychczasowym współwłaścicielom może nastąpić lecz tylko i wyłącznie na ich wniosek dotyczący tych wyraźnie określonych lokali. ( por. także postanowienie Sądu Najwyższego z 15 czerwca 2012r. II CSK 582/11 OSNC z 2013r. nr 3 poz. 36 ).

W przedmiotowej sprawie brak jednoznacznego wniosku ze strony wnioskodawcy K. B. i jego córki aby jeden z wyodrębnionych lokali przyznać jemu i jego córce na współwłasność. Wnioskodawca jednoznacznie zajmuje stanowisko aby nieruchomość przyznać uczestniczce ze spłatą na jego rzecz nie jest zatem zainteresowany ustanowieniem odrębnej własności lokalu , nie jest też zainteresowany nieruchomością.

Ponownie rozpoznając sprawę Sąd Rejonowy odbierze jednoznaczne stanowiska od wszystkich uczestników postępowania w szczególności co do sposobu wyjścia ze współwłasności. W razie potrzeby rozważy ustanowienie wnioskodawcy pełnomocnika z urzędu o ile zgłosi on takowy wniosek. Wnioskodawca zdaje się bowiem nie rozumieć zasad wg których możliwe jest znoszenie współwłasności.

O ile strony będą podtrzymywały wniosek o fizyczny podział nieruchomości poprzez ustanowienie odrębnej własności lokali Sąd dopuści dowód z opinii biegłego który oceni czy na skutek ustanowienia odrębnej własności lokali zmniejszy się wartość nieruchomości jeśli tak to o ile i następnie oceni czy w związku z tym podział fizyczny będzie dopuszczalny w świetle art. 211 k.c. . Przyznanie nieruchomości jednemu ze współwłaścicieli będzie możliwe dopiero wtedy gdy jeden ze współwłaścicieli wyrazi zgodę na taki sposób zniesienia współwłasności, jeżeli bowiem przy zniesieniu współwłasności żaden ze współwłaścicieli nie wyraża zgody na przyznanie mu rzeczy , Sąd zarządza jej sprzedaż ( por. postanowienie SN z 4 ;listopada 1998r. II CKN 347/98 , OSNC z 1999r. nr 6 poz. 108, postanowienie SN z 26 kwietnia 2013r. II CSK 459/12 ) . Dlatego też w przypadku braku możliwości zniesienia współwłasności w inny sposób pozostanie kwestia zniesienia współwłasności przez sprzedaż rzeczy wspólnej.

Niemniej jednak ten sposób wyjścia z niepodzielności powinien być poprzedzony ustaleniem okoliczności faktycznych, co do realnej możliwości sprzedaży rzeczy wspólnej, gdyż niedopuszczalne jest wydanie przez Sąd w tej samej sprawie postanowienia oddalającego wniosek o zniesienie współwłasności tejże rzeczy także wówczas, gdy postanowienie zarządzające sprzedaż nie zostanie przez komornika wykonane z braku licytantów (por. uchwała Sądu Najwyższego z dnia 5 czerwca 1991 r., III CZP 45/91 oraz uchwała SN z dnia 12 kwietnia 1995 r., III CZP 35/95, OSNC 1995/7-8/110, postanowienie SN z dnia 20 września 2012r. IV CSK 1/12 , baza Legalis).

Uczestnicy wnoszący o sprzedaż rzeczy wspólnej winni być tego w pełni świadomi.

Reasumując niezależnie od podniesionych przez uczestniczkę zarzutów orzeczenie podlega uchyleniu , a sprawa przekazaniu do ponownego rozpoznania a to na podstawie art. 386 § 4 k.p.c. w zw. z art. 13 § 2 k.p.c.

Na oryginale właściwe podpisy