Pełny tekst orzeczenia

WYROK

W IMIENIU RZECZYPOSPOLITEJ POLSKIEJ

Dnia 20 września 2018 r.

Sąd Okręgowy w Gliwicach III Wydział Cywilny Odwoławczy w składzie:

Przewodniczący - Sędzia SO Roman Troll (spr.)

Sędzia SO Marcin Rak

SR (del.) Danuta Wocław - Klyta

Protokolant Marzena Makoś

po rozpoznaniu w dniu 20 września 2018 r. w Gliwicach

na rozprawie

sprawy z powództwa M. H. (1)

przeciwko Gminie Z.

o zapłatę

na skutek apelacji powódki

od wyroku Sądu Rejonowego w Zabrzu

z dnia 13 grudnia 2017 r., sygn. akt I C 590/17

1.  oddala apelację;

2.  zasądza od powódki na rzecz pozwanej 135 zł (sto trzydzieści pięć złotych) z tytułu zwrotu kosztów zastępstwa procesowego w postępowaniu odwoławczym.

SSR (del.) Danuta Wo cław – K. SSO Roman Troll SSO Marcin Rak

Sygn. akt III Ca 477/18

UZASADNIENIE

Powódka M. H. (1) domagała się zasądzenia od pozwanej Gminy Z. 1176,66 zł z odsetkami ustawowymi liczonymi od 15 grudnia 2015 r. oraz zasądzenia kosztów procesu. W uzasadnieniu wskazała, że 1 kwietnia 2006 r., mocą porozumienia z 31 stycznia 2006 r. zawartego między pozwaną, a Zarządem (...) sp. z o.o. w Z. (obecnie Zarząd (...) sp. z o.o. w Z.) na spółkę przeszło samoistne posiadanie nieruchomości położonej w Z. przy ulicy (...), której właścicielką jest powódka, która nabyła od poprzednich właścicieli także wszelkie wierzytelności uzyskane w okresie kiedy nieruchomość pozostawała w ich współwłasności (od 2 marca 2003 r. do 21 lipca 2015 r.), a w szczególności wierzytelności związane z prawem dochodzenia odszkodowania za nienależyty zarząd nieruchomością, jak również wszelkie inne roszczenia odszkodowawcze oraz roszczenie o zapłatę za odpłatne udostępnienie osobom trzecim lokali znajdujących się w nieruchomości. 22 grudnia 2016 r. (...) sp. z o.o. przeniosła na powódkę wszelkie uzyskane w trakcie zarządzania nieruchomością wierzytelności. Domagała się różnicy pomiędzy czynszem najmu a czynszem najmu za lokal socjalny co do lokali położonych w Z. przy ulicy (...); co do lokalu nr (...) dochodziła 270,22 zł odszkodowania od 1 kwietnia 2009 r. do 31 maja 2009 r.; co do lokalu nr (...) dochodziła 556,04 zł odszkodowania od 1 kwietnia 2010 r. do 31 maja 2010 r.; co do lokalu nr (...) dochodziła 350,40 zł odszkodowania od 1 kwietnia 2009 r. do 31 maja 2009 r. Pozwana pomimo wezwania odebranego 15 grudnia 2015 r. nie uregulowała całości należności powódki, pozwem dochodzi ona bowiem części należnej jej kwoty. Powódka podkreśliła, że pozwana 1 kwietnia 2006 roku wybyła się samoistnego posiadania przedmiotowej nieruchomości przenosząc posiadanie na (...) sp. z o.o. w Z.. Powódka zaznaczyła jednocześnie, że sposób sprawowania zarządu nieruchomością na przestrzeni lat nie był prawidłowy i doprowadził do konieczności wyłączenia jej z eksploatacji z uwagi na stan zagrażający bezpieczeństwu mieszkańców. Jednocześnie powódka wskazała, że w wyniku lokowania przez pozwaną lokatorów socjalnych w budynku na rachunek bankowy zarządcy wpływały w istocie znikome kwoty niewystarczające na pokrycie kosztów utrzymania nieruchomości, a ponadto lokowani lokatorzy dopuszczali się dewastacji i generowali stratę, bowiem nie uiszczali opłat za wodę. W efekcie powyższych działań poprzednicy prawni powódki w istocie przejęli nieruchomość w stanie do rozbiórki.

W odpowiedzi na pozew pozwana domagała się oddalenia powództwa w całości oraz zasądzenia kosztów procesu, zaznaczyła, że miała możliwość tworzenia lokali socjalnych, a nieruchomość była w jej posiadaniu samoistnym, zaś na podstawie porozumienia została oddana w zarząd spółce (...) (obecnie (...) sp. z o.o.). Potwierdziła, że lokale nr (...) wykorzystywane były jako lokale socjalne.

Powódka sprecyzowała swoje stanowisko w ten sposób, że wskazała, iż żądanie swoje opiera o regulację art. 471 k.c., gdyż jest to roszczenie odszkodowawcze. Pozwana z kolei podkreśliła, że oprócz zakwestionowania żądania pozwu co do zasady kwestionuje je również co do wysokości.

Następnie, w piśmie procesowym z 26 czerwca 2017 r., powódka sprecyzowała stanowisko w ten sposób, że podkreśliła, iż pozwana nigdy nie stała się posiadaczem samoistnym nieruchomości, a jedynie zarządzała nieruchomością i w okresie sprawowania zarządu miała obowiązek wykonywania wszystkich czynności związanych z należytym realizowaniem praw właściciela. Do czynności pozwanej zastosowanie znajdują przepisy o prowadzeniu cudzych spraw bez zlecenia; nie miała ona uprawnienia do zapewnienia lokali socjalnych w budynku przy ulicy (...), bowiem lokale te nie weszły w skład mieszkaniowego zasobu gminy. Pozwana celowo zmniejszyła wpływy z najmu poprzez tworzenie lokali socjalnych i z całą pewnością takie działanie nie pozostawało w zgodzie z wolą właścicieli nieruchomości i cechowało się brakiem staranności w zarządzie nieruchomością. Jednocześnie powódka wskazała, że (...) sp. z o.o. pozostawała dzierżycielem nieruchomości.

Pozwana wskazała, że zobowiązana była traktować lokale przejęte w zarząd państwowy jako swój zasób mieszkaniowy, jeżeli właściciel nieruchomości nie był znany lub nie było znane jego miejsce pobytu. Podkreśliła, że władała nieruchomością jak właściciel realizując uprawienia posesoryjne poprzez wynajmowanie lokali, czy też dochodzenie przed sądami należności z tytułu czynszu i żądania opróżnienia lokali.

Na rozprawie 20 września 2017 r. powódka ponownie podkreśliła, że pozwana nigdy nie była posiadaczem samoistnym nieruchomości, bo gdyby nim była winna traktować budynek jak swoją własność i czynić na niego nakłady. Pełnomocnik pozwanej oświadczył, że pozwana podlega reżimowi budżetowemu i nie może dokonywać nakładów na nieruchomości, których nie jest właścicielem, jednak nie wyklucza to faktu samoistnego posiadania nieruchomości.

Wyrokiem z 13 grudnia 2017 roku Sąd Rejonowy w Zabrzu oddalił powództwo (pkt 1.) oraz zasądził od powódki na rzecz pozwanej 270 zł tytułem zwrotu kosztów procesu (pkt 2.).

Orzeczenie to zapadło przy następujących ustaleniach faktycznych: jako właścicielka nieruchomości położonej w Z. przy ulicy (...) figurowała A. S., która zmarła 27 grudnia 1967 r. od śmierci właścicieli zarząd nieruchomością nie był sprawowany przez jej spadkobierców. Na mocy decyzji z 28 sierpnia 1983 r. wydanej na podstawie przepisów ustawy z 10 kwietnia 1974 r. Prawo lokalowe oraz rozporządzenia Ministra Gospodarki Terenowej i Ochrony Środowiska z 5 października 1974 r. w sprawie przejmowania budynków nie stanowiących własności jednostek gospodarki uspołecznionej w zarząd terenowych organów administracji państwowej lub jednostek gospodarczych nieruchomość została przekazana w zarząd państwowy sprawowany przez Miejskie Przedsiębiorstwo (...) w Z. z uwagi na fakt, że od śmierci właścicielki zarząd nie był sprawowany. W latach 90. ubiegłego wieku zarząd wskazaną nieruchomością zaczęła sprawować pozwana. Jedyną osobą powołaną w całości do spadku po A. S. był jej mąż J. S., który zmarł 16 lutego 1977 r., spadek po nim nabył w całości na podstawie testamentu T. G., który zmarł 2 marca 2003 r., spadek po T. G. na podstawie ustawy nabyły jego dzieci P. G., J. G., U. B., K. G. i R. A. w udziałach wynoszących 1/5 części każde z nich. Na mocy porozumienia z 31 marca 2006 r., zawartego między pozwaną, a Zarządem (...) sp. z o.o. w Z. gmina odstąpiła od sprawowania zarządu nieruchomościami określonymi w załączniku nr 1 do porozumienia, a (...) sp. z o.o. podjęła się zarządu tymi nieruchomości. Wśród nieruchomości objętych porozumieniem była nieruchomość położona w Z. przy ulicy (...). Zarząd (...) sp. z o.o. w Z. zmienił nazwę na Zarząd (...) sp. z o.o. w Z..

W okresie sprawowania zarządu, to jest do 31 marca 2006 r. pozwana, a od 1 kwietnia 2006 r. Zarząd (...) sp. z o.o. w Z. zawierały umowy najmu dla lokali znajdujących się w budynku, występowały do sądów z powództwami o zapłatę z tytułu czynszu oraz o opróżnienie lokali, a także występowały do komorników sądowych celem egzekucji roszczeń. 9 lipca 2009 r.

Zarząd (...) sp. z o.o. w Z. zawarła z I. S. i S. S. umowę najmu lokalu socjalnego, której przedmiotem był lokal położony w Z. przy ulicy (...) umowa została zawarta na czas do 31 maja 2012 r., następnie 11 lipca 2012 r. strony zawarły kolejną umowę najmu lokalu socjalnego z mocą obowiązującą od 22 czerwca 2012 r. do 31 maja 2015 r.

4 czerwca 2009 roku Zarząd (...) sp. z o.o. w Z. zawarła z D. L. umowę najmu lokalu socjalnego, której przedmiotem był lokal położony w Z. przy ulic (...), umowa została zawarta na czas do 18 maja 2012 r., następnie 29 maja 2012 r. strony zawarły kolejną umowę najmu lokalu socjalnego z mocą obowiązującą od 19 maja 2012 r. do 20 kwietnia 2015 r.

16 lipca 2009 r. Zarząd (...) sp. z o.o. w Z. zawarła z E. O. umowę najmu lokalu socjalnego, której przedmiotem był lokal położony w Z. przy ulicy(...), umowa została zawarta na czas do 31 maja 2012 r., następnie 31 sierpnia 2012 r. strony zawarły kolejną umowę najmu lokalu socjalnego z mocą obowiązującą od 1 sierpnia 2012 r. do 1 sierpnia 2013 r.

W okresie objętym pozwem dla ośmiu lokali pobierany był czynsz w wysokości czynszu podstawowego, natomiast dla trzech lokali położonych pod numerami (...)w wysokości jak dla lokalu socjalnego. Pismem datowanym na 18 czerwca 2015 r. powódka działając w imieniu P. G., J. G., U. B., K. G. i R. A. wezwała Gminę Z. do zapłaty 33609,25 zł. Następnie 21 lipca 2015 r. P. G., J. G., U. B., K. G. i R. A. zawarli z powódką umowę sprzedaży przedmiotowej nieruchomości, na mocy której M. H. (1) nabyła nieruchomość w całości.

Pozwana 21 grudnia 2015 r. odmówiła zapłaty.

22 grudnia 2016 roku Zarząd (...) sp. z o.o. w Z. zawarła z powódką porozumienie, w którym (...) sp. z o.o. przeniósł na jej rzecz wszelkie uzyskane w trakcie zarządzania nieruchomością wierzytelności, a powódka zrzekła się wobec (...) sp. z o.o. wszelkich roszczeń, w szczególności roszczenia o odszkodowanie z tytułu nienależytego zarządzania nieruchomością.

1 stycznia 2017 r. P. G., J. G., U. B., K. G. i R. A. zawarli z powódką umowy przelewu wierzytelności, na podstawie których przenieśli na nią wszelkie wierzytelności uzyskane w okresie, kiedy nieruchomość pozostawała ich współwłasnością.

Nieruchomość została wydana powódce najpóźniej 10 września 2015 r., wówczas została wykreślona z ewidencji budynków (...).

Powódka 30 stycznia 2017 r., w sprawie I Co 60/17, toczącej się przed Sądem Rejonowym w Zabrzu wystąpiła przeciwko pozwanej z zawezwaniem do próby ugodowej, w której to sprawie domagała się części odszkodowania wynikającego z wykorzystania lokali mieszkalnych położonych w Z. pod adresami ul. (...), ul. (...) i ul. (...) na lokale socjalne. Do ugody nie doszło.

Przy tak dokonanych ustaleniach faktycznych Sąd Rejonowy przywołując regulację art. 224 k.c., art. 225 k.c., art. 336 k.c. oraz art. 6 k.c. uznał powództwo za niewykazane. Zaznaczył przy tym, że powódka domagała się odszkodowania stanowiącego różnicę między czynszem uzyskanym przez pozwaną w ramach najmu znajdujących w nieruchomości położonej w Z. przy ulicy (...) lokali o numerach (...) jako lokali socjalnych, a czynszem, który można było uzyskać, gdyby lokale zostały wynajęte według stawki podstawowej, przy czym powódka wywodziła, iż pozwana -sprawująca zarząd nad nieruchomością - nigdy nie była jej samoistnym posiadaczem i w sprawie znajdują zastosowanie przepisy o prowadzeniu cudzych spraw bez zlecenia. Odmiennie argumentowała pozwana.

Sąd Rejonowy podkreślił, że nieruchomość została przekazana w zarząd państwowy sprawowany przez Miejskie Przedsiębiorstwo (...) w Z. na podstawie przepisów ustawy z 10 kwietnia 1974 r. Prawo lokalowe. Ustawa ta została uchylona w związku z wejściem w życie ustawy z 2 lipca 1994 r. o najmie lokali mieszkalnych. Zgodnie z art. 61 ust. 1 ustawy z 2 lipca 1994 r. z dniem wejścia w życie ustawy do czynności jednostek zarządzających nieruchomościami na mocy decyzji administracyjnych, wydanych na podstawie art. 25 ust. 2 i 3 ustawy wymienionej w art. 67 pkt 2 (to jest ustawy prawo lokalowe) stosuje się przepisy Kodeksu cywilnego o prowadzeniu cudzych spraw bez zlecenia, z zastrzeżeniem ust. 2. Natomiast samo stosowanie przepisów o prowadzeniu cudzych spraw bez zlecenia nie oznacza automatycznie, że sprawowane władztwo faktycznie miało charakter prowadzenia cudzych spraw bez zlecenia. Pojęcie prowadzenia cudzych spraw bez zlecenia jest w literaturze rozumiane jednolicie; termin ten stanowi pewien skrót myślowy, gdyż w istocie „prowadzić cudze sprawy bez zlecenia” znaczy tyle co „działać nie będąc uprawnionym z jakiegokolwiek tytułu”. Jako klasyczną, i zarazem w pełni aktualną, tezę przytacza się stwierdzenie, że przepisy o prowadzeniu cudzych spraw bez zlecenia znajdują zastosowanie wtedy, gdy prowadzącego nic nie upoważnia, ani nic nie zobowiązuje, do działania na rzecz osoby zainteresowanej. Konsekwentnie, nie może być mowy o prowadzeniu cudzych spraw bez zlecenia w sytuacji, gdy istnieje jakikolwiek obowiązek prawny do podjęcia określonych czynności. Zakres podstaw do działania, które wykluczają zakwalifikowanie go jako prowadzenie cudzych spraw bez zlecenia, jest szeroki. Podstawę taką może stanowić stosunek cywilno-prawny albo administracyjno-prawny, może ona wynikać bezpośrednio z ustawy. Osoba pełniąca funkcję na podstawie uprawnień wynikających z przepisów prawa administracyjnego, w zakresie tych czynności nie jest osobą prowadząca cudzą sprawę bez zlecenia.

Sąd Rejonowy zaznaczył również, że na gruncie przepisów obowiązujących przed wejściem w życie Kodeksu cywilnego podejmowanie przez Skarb Państwa czynności zarządzania nieruchomością na podstawie upoważnienia ustawowego, wyłącza możliwość stosowania przepisów o prowadzeniu cudzych spraw bez zlecenia. Po wejściu w życie Kodeksu cywilnego w orzecznictwie Sądu Najwyższego zarysowały się dwa przeciwstawne nurty poglądów, w kwestii oceny władania nieruchomościami przez Skarb Państwa, uzyskanego w związku z wykonywaniem władzy publicznej. Niezgodność poglądów została usunięta uchwałą pełnego składu Sądu Najwyższego z 26 października 2007 r. (III CZP 30/07, OSNC z 2008 r., nr 5, poz. 43), w której uznano, że władanie nieruchomością przez Skarb Państwa, uzyskane w ramach sprawowania władztwa publicznego, może być posiadaniem samoistnym, prowadzącym do zasiedzenia. W uzasadnieniu tej uchwały Sąd Najwyższy podkreślił, że o posiadaniu i jego postaci decyduje wyłącznie sposób władania rzeczą (art. 336 k.c.); jeżeli odpowiada on treści prawa własności, to spełnia cechy posiadania samoistnego. Oznacza to, że okoliczności uzyskania władania rzeczą nie mają znaczenia dla oceny tego władania, jako posiadania samoistnego. Okolicznościom uzyskania władania rzeczą ustawodawca nie przypisał znaczenia normatywnego dla oceny posiadania i jego samoistności. Dotyczy to także jednostek samorządu terytorialnego

Sąd Rejonowy podkreślił, że o posiadaniu i jego postaci decyduje wyłącznie sposób władania rzeczą. Władanie odpowiadające korzystaniu z rzeczy przez właściciela, czyli we własnym imieniu i dla siebie, jest posiadaniem samoistnym; należy do jego zakresu możliwość dysponowania rzeczą przez oddanie jej w posiadanie zależne lub odmowa ustanowienia określonego prawa, podejmowanie decyzji, co do tego, w jaki sposób nieruchomość będzie wykorzystywana, na jaki cel przeznaczona, jak też zarządzanie nią zgodnie z założonym przeznaczeniem. Natomiast władanie odpowiadające korzystaniu z rzeczy w ramach innego prawa niż własność, czyli podporządkowane posiadaniu samoistnemu innej osoby, jest posiadaniem zależnym. Domniemywa się, że ten, kto rzeczą faktycznie włada, jest posiadaczem samoistnym (zgodnie z art. 339 k.c.). Przywołał też wykładnię zastosowaną przez Sąd Najwyższy co do pojęcia faktycznego władania jak właściciel, zaznaczając, że konieczne jest wykonywanie takich czynności faktycznych, które wskazują na samodzielny niezależny od woli innej osoby stan władztwa, który jest jawny.

Sąd Rejonowy wskazał, że oceniając charakter władztwa pozwanej nad nieruchomością należało brać pod uwagę wyłącznie sposób władania, a nie okoliczności, w jakich władztwo zostało nabyte. Za uznaniem władztwa pozwanej za posiadanie samoistne przemawia w pierwszej kolejności domniemanie z art. 339 k.c., a następnie ta okoliczność, że faktycznie władała nieruchomością jak właściciel, co przejawiało się między innymi w tym, iż na mocy porozumienia z 31 marca 2006 r. oddała nieruchomość w zarząd Zarządu (...) sp. z o.o. w Z.. Sposób władania przez pozwaną, jak również działającą w jej imieniu spółkę wskazuje, że władała ona nieruchomością jak właściciel (wynajmowała lokale najemcom, dochodziła przed sądami należności z tytułu czynszów bądź z tytułu żądania opróżnienia lokali, a jej czynna legitymacja w tych sprawach nigdy nie była kwestionowana).

Sąd Rejonowy uznał władztwo gminy za posiadanie samoistne, dlatego też zastosował do rozliczeń pomiędzy właścicielem a posiadaczem nieruchomości regulacje art. 225 i następne k.c. Zaznaczył też, że zwrot wartości nieuzyskanych pożytków (lucrum cessans) należy się właścicielowi bez względu na winę samoistnego posiadacza, który może się zwolnić od odpowiedzialności tylko przez wykazanie, że przyczyną nieuzyskania pożytków nie była zła gospodarka, lecz inne okoliczności, np. susza czy nadmierne opady, ale na ogólnych zasadach podlega wykazaniu przez powódkę realna możliwość uzyskania pożytków przez posiadacza. Podkreślił też, że powódka nie wykazała, iż pozwana w odniesieniu do wskazanych lokali miała możliwość wynajęcia ich na ogólnych zasadach, poprzestając na wykazaniu jedynie tej okoliczności, że trzy lokale w budynku były wykorzystywane jako lokale socjalne. Sam fakt przeznaczenia trzech lokali znajdujących się w nieruchomości położonej przy ulicy (...) w Z. na lokale socjalne - co wiązało się z pobieraniem niższego czynszu niż czynsz w stawce podstawowej - nie przesądza jednak automatycznie o prowadzeniu przez pozwaną złej gospodarki w rozumieniu art. 225 k.c., zwłaszcza, że pozwana jest gminą. Zauważył przy tym, że pozwana przeznaczyła trzy lokale na lokale socjalne na podstawie przepisów ustawy z 21 czerwca 2001 r. o ochronie praw lokatorów, mieszkaniowym zasobie gminy i o zmianie Kodeksu cywilnego (art. 4. ust. 2 tej ustawy wskazuje, iż na zasadach i w wypadkach przewidzianych w ustawie gmina zapewnia lokale socjalne i lokale zamienne, a także zaspokaja potrzeby mieszkaniowe gospodarstw domowych o niskich dochodach). Zdaniem Sądu Rejonowego skoro gmina była samoistnym posiadaczem nieruchomości, to nie można czynić jej zarzutu, że traktowała ją jako swój zasób; w przypadku gminy nie można mówić o złej gospodarce w sytuacji, gdy realizuje ona swoje ustawowe zadania. Ponadto powódka w żaden sposób nie wykazała, że istniała możliwość wynajęcia wskazanych lokali na zasadach rynkowych, a co zatem idzie uzyskiwania wyższego czynszu najmu. Nie wiadomo bowiem jaki był stan tych lokali, jak ten stan zmieniał się przez lata, a co się z tym wiąże nie ustalono jaką cenę najmu można było uzyskać, a powódka w żaden sposób nie próbowała wykazać tych okoliczności. Nie zostało więc udowodnione, że dochodzona pozwem kwota przysługuje powódce tak co do zasady, jak i co do wysokości.

Podkreślił też Sąd Rejonowy, że powódka w pozwie wskazywała, iż sposób sprawowania zarządu nieruchomością na przestrzeni lat nie był prawidłowy i doprowadził do konieczności wyłączenia jej z eksploatacji z uwagi na stan zagrażający bezpieczeństwu mieszkańców, jednakże na te okoliczności również nie przedstawiła żadnych dowodów. Zaś ciężar gromadzenia materiału dowodowego spoczywa na stronach (art. 232 k.p.c., art. 3 k.p.c., art. 6 k.c.), a jego istota sprowadza się do ryzyka poniesienia przez stronę ujemnych konsekwencji braku wywiązania się z powinności przedstawienia dowodów. Z art. 6 k.c. wynika ogólna reguła, że ciężar udowodnienia faktu spoczywa na osobie, która z faktu tego wywodzi skutki prawne. W procesie cywilnym strony mają obowiązek twierdzenia i dowodzenia tych wszystkich okoliczności (faktów), które stosownie do art. 227 k.p.c. mogą być przedmiotem dowodu. W ocenie Sądu Rejonowego powódka nie zaproponowała żadnych dowodów, z których mogłoby wynikać prowadzenie złej gospodarski przez pozwaną.

O kosztach procesu Sąd Rejonowy orzekł na podstawie art. 98 k.p.c.

Apelację od tego wyroku złożyła powódka zaskarżając go w całości i zarzucając mu naruszenie art. 233 § 1 k.p.c. poprzez przekroczenie granic swobodnej oceny dowodów polegającej na nierozważeniu całości zebranego materiału dowodowego, w szczególności treści porozumienia z 31 marca 2006 r., treści uchwały Rady Miejskiej z 24 październik 2012 r., z których wynika, że pozwana przyznała fakt sprawowania jedynie zarządu w stosunku do spornej nieruchomości i uznała swój status dzierżyciela, jak również fakt wyzbycia się zarządu nieruchomością, co w konsekwencji doprowadziło do błędnych ustaleń faktycznych, jakoby pozwana pozostawała posiadaczem samoistnym nieruchomości i naruszenia prawa materialnego (art. 336 k.c.) poprzez błędne zastosowanie uznania, iż pozwana władała nieruchomością jak właściciel, podczas gdy nią zarządzała, a więc władała nią za właściciela oraz art. 338 k.c. poprzez błędne niezastosowanie i nieuznanie, że pozwana władała nieruchomością jak dzierżyciel, to jest za właścicieli tej nieruchomości. Zarzuciła również błąd w ustaleniach faktycznych polegający na przyjęciu, że „sposób władania przez pozwaną, jak również działającą w jej imieniu spółką wskazuje, iż władała ona nieruchomością jak właściciel, co przejawiało się w tym, że wynajmowała lokale najemcom, czy też dochodziła przed sądami należności z tytułu czynszów, bądź z tytułu żądania opróżnienia lokali, a jej czynna legitymacja w tych sprawach nigdy nie była kwestionowana”, podczas gdy o charakterze władania nieruchomością przez powódkę – czy jest to posiadanie, czy dzierżenie – może nie przesądzać ocena zewnętrznych form władania nieruchomością, lecz analiza podstawy prawnej tego władania, która wskazuje, że powódka władała nieruchomością w imieniu właściciela lub posiadacza, a zatem bez zamiaru posiadania nieruchomości dla siebie, a na dzierżenie oprócz elementu woli składa się faktyczne władanie rzeczą (corpus), który przedstawia się na zewnątrz tak samo jak posiadanie. Zarzuciła także naruszenie art. 233 § 1 k.p.c. i art. 228 k.p.c. poprzez przekroczenie granic swobodnej oceny dowodów polegającej na dowolnym i fragmentarycznym rozważeniu materiału dowodowego i uznanie, że „należało brać pod uwagę wyłącznie sposób władania, a nie okoliczności, w jakich władztwo zostało nabyte”, podczas gdy, aby doszło do zmiany dzierżenia wynikającego z decyzji z 28 sierpnia 1983 r. w posiadanie władający faktycznie rzeczą musi zamanifestować w sposób zauważalny dla innych podmiotów (właściciela i otoczenia) zmianę sposobu władania nieruchomością, podobnie jak ma to miejsce w przypadku zmiany charakteru posiadania rzeczy z zależnego w posiadanie samoistne; ta okoliczność była przez powódkę kwestionowana, a co za tym idzie pozwana powinna była ją wykazać (sąd zaniechał jakichkolwiek ustaleń w tym zakresie). Ponadto zarzuciła naruszenie art. 234 k.p.c. i uwzględnienie podczas wyrokowania domniemania prawnego wynikającego z art. 339 k.c., podczas gdy domniemanie to zostało obalone; brak samoistnego posiadania wynika z: treści porozumienia z 31 marca 2006 r., braku dokonywania remontów nieruchomości, treści uchwały Rady Miejskiej z 24 października 2012 r. (strona 17), oświadczenia pozwanej w zakresie niepodjęcia działań zmierzających do zasiedzenia nieruchomości, natychmiastowego wydania nieruchomości powódce, domagania się od powódki zapłaty za zarząd nieruchomością (co wynika z zestawienia kosztów i przychodów od 2009 r.), pobierania podatku od nieruchomości, gorszego traktowania nieruchomości będących w zarządzie państwowym względem nieruchomości stanowiących własność gminy (tworzenie lokali socjalnych), niedokonywania remontów. Nadto zarzuciła naruszenie art. 339 k.c., podczas gdy posiadaniem w znaczeniu cywilnoprawnym nie był zarząd sprawowany na podstawie ustawy z 10 kwietnia 1974 r. - Prawo lokalowe, albowiem miał on na celu ochronę nieruchomości nie utrzymywanych w należytym stanie i stanowił emanację władczych uprawnień państwa, a nie wykonywanie cywilnoprawnych funkcji państwa jako podmiotu prawa cywilnego, a co za tym idzie nietrafne jest powoływanie się na domniemania ustanowione w art. 339 k.c., które mogłyby wchodzić w grę tylko wówczas, gdyby pozwana wykazała zmianę dzierżenia w posiadanie samoistne; a także naruszenie art. 61 ustawy z 2 lipca 1994 roku o najmie lokali mieszkalnych w i dodatkach mieszkaniowych oraz art. 7 ustawy z 21 sierpnia 1997 r. o zmianie ustawy o najmie lokali (…) w związku z art. 752 k.c., art. 753 § 2 zd. 2 k.c. i art. 754 k.c. poprzez błędną wykładnię i niewłaściwe zastosowanie polegające na przyjęciu, że w zaistniałym stanie faktycznym nie znajdują zastosowania przepisy o prowadzeniu cudzych spraw bez zlecenia, podczas gdy przeciwny pogląd ugruntowany jest w orzecznictwie Sądu Najwyższego - wyrok Sądu Najwyższego z 17 marca 2004 r. w sprawie o sygn. akt II CK 71/03. Wskazała także, że naruszony został art. 233 § 1 k.p.c. poprzez wadliwe sporządzenie uzasadnienia i pominięcie rozważań dotyczących zgłaszanych przez powódkę dowodów na okoliczność braku samoistnego posiadania nieruchomości.

Przy tak postawionych zarzutach wniosła o uwzględnienie powództwa w całości i zasądzenia od pozwanej na jej rzecz kosztów postępowania za obie instancje.

W odpowiedzi na apelacje pozwana wniosła o jej oddalenie jako bezzasadnej i zasądzenie od powódki na jej rzecz kosztów postępowania odwoławczego.

Sąd Okręgowy ustalił i zważył, co następuje:

Ustalenia faktyczne dokonane przez Sąd Rejonowy są ostatecznie prawidłowe i jako takie Sąd Okręgowy uznaje je za własne. Kwestie związane z samoistnym posiadaniem zostały przedstawione w ocenie prawnej wynikającej z ustaleń stanu faktycznego – Sąd Rejonowy wskazał, że fakt samoistności posiadania nie budzi wątpliwości, podał też powody takiej oceny; nie wyszedł jednak od podstaw przejęcia nieruchomości powódki we władanie przez pozwaną.

Przywołany w apelacji art. 61 ustawy z 2 lipca 1994 r. o najmie lokali mieszkalnych i dodatkach mieszkaniowych (t.j. Dz. U. z 1998 r., Nr 120, poz. 787 ze zm.) utracił moc z dniem wejścia w życie ustawy 21 czerwca 2001 r. o ochronie praw lokatorów, mieszkaniowym zasobie gminy i o zmianie Kodeksu cywilnego (Dz. U. Nr 71, poz. 733); w tym przypadku 10 lipca 2001 r., a to zgodnie z art. 39 tej ostatniej ustawy. Nie można więc go było stosować do roszczeń dotyczących lat 2009-2010. Przywołany w apelacji, w tej części, wyrok Sądu Najwyższego z 17 marca 2004 r. (sygn. akt II CK 71/03, Lex 172800) dotyczy jeszcze okresu obowiązywania tego przepisu, gdyż rozpoznawana wówczas sprawa związana była z roszczeniem o zwrot wydatków od 12 listopada 1994 r. do 31 marca 2000 r., a więc także nie można przejmować tez tamże wyartykułowanych, zmienił się bowiem stan prawny.

Ponadto art. 7 ust. 1 ustawy z 21 sierpnia 1997 r. o zmianie ustawy o najmie lokali mieszkalnych i dodatkach mieszkaniowych oraz zmianie ustawy – Prawo spółdzielcze (Dz. U. Nr 111 poz. 723), przywołując art. 61 ustawy z 2 lipca 1994 r. o najmie lokali mieszkalnych i dodatkach mieszkaniowych, wskazuje, że gmina ma możliwość złożenia roszczenia o przejęcie przez właściciela zarządu nieruchomością, którą zarządza na postawie decyzji administracyjnej. Dodatkowo wydatki poniesione z budżetu gminy na eksploatację i remonty od 12 listopada 1994 r. do przywrócenia zarządu podlegają zwrotowi przez właściciela. To oznacza, że właściciel powinien ponieść wydatki poniesione z budżetu gminy na jego nieruchomość. Nie wynika z tego, aby właścicielowi należało się odszkodowanie. To na pewno nie jest jego podstawa prawna.

Sąd Rejonowy, oceniając charakter władania związany z posiadaniem spornej nieruchomości przez pozwaną, wskazał, że jest to posiadanie samoistne, ale pomimo przywołania uchwały pełnego składu Sądu Najwyższego z 26 października 2007 r. (sygn. akt III CZP 30/07, OSNC 2008/5/43) nie zauważył, że z rozważań tamże zawartych wyraźnie wyłączono kwestie związane ze sprawowaniem zarządu na podstawie rozporządzenia Ministra Gospodarki Terenowej i Ochrony Środowiska z 5 października 1974 r. w sprawie przejmowania budynków nie stanowiących własności jednostek gospodarki uspołecznionej w zarząd terenowych organów administracji państwowej lub jednostek gospodarczych (Dz. U. Nr 37, poz. 222). Tamże też zaznaczono, że istnieje możliwość – niekwestionowana przez powódkę – zmiany takiego władania na posiadanie samoistne.

Trzeba tu zaznaczyć, że w porozumieniu z 31 marca 2006 r. zaznaczono, iż mienie przekazywane nie stanowi mienia gminy. Dodatkowo w uchwale Rady Miasta Z. z 17 września 2012 r., opublikowanej w Dzienniku Urzędowym Województwa (...) z 24 października 2012 r., pod poz. 4219, wyraźnie wskazano, że tymże porozumieniem objęte zostały te nieruchomości, które nie stanowiły mienia gminnego, a w stosunku, do których gmina sprawowała zarząd; w szczególności te, które zostały przejęte w latach 1953-1994 na podstawie decyzji administracyjnych wydanych na rzecz poprzedników prawnych (...) sp. z o.o. lub Miasta Z..

Te okoliczności prowadzą do wniosku, że posiadanie pozwanej przed zawarciem tego porozumienia mogło nie być samoistne, albowiem nie władała ona tą nieruchomością w swoim imieniu, tylko w ramach zarządu za kogoś innego. Tak więc faktyczne władanie rzeczą i wskazanie, zarówno w porozumieniu z 2006 r., jak i w uchwale z 2012 r., że nie jest to mienie gminne, a jest oddane w zarząd może prowadzić do wniosku, że w ten sposób zostało obalone domniemanie samoistnego posiadania, albowiem pozwana uzyskała zarząd na podstawie decyzji administracyjnej za właściciela nieruchomości.

Trzeba jednak podkreślić, że nawet powódka w uzasadnieniu pozwu wskazywała, na samoistne posiadanie pozwanej i to mimo tego, że dysponowała już uchwałą Rady Miasta Z. z 2012 r. (była opublikowana), a także porozumieniem z 31 marca 2006 r. Pomimo tego traktowała gminę jako samoistnego posiadacza nieruchomości, twierdząc, że doszło do przeniesienia posiadania samoistnego, na podstawie tego porozumienia. Zmieniło się to w trakcie procesu, gdy - po pierwszej rozprawie - weszła ona w posiadanie decyzji z 28 sierpnia 1983 r. oraz z 23 listopada 1983 r. wskazujących, że nieruchomość została przekazana w przymusowy zarząd państwowy (tyle, że to wynika też z porozumienia oraz z uchwały). Do żadnej istotnej zmiany, uzasadniającej zmianę oceny powódki, więc nie doszło. Ocena powódki, przeprowadzona w pozwie, charakteru władania przez pozwaną nieruchomością stanowi więc wskazanie do tego, że na zewnątrz było to posiadanie samoistne.

Niewątpliwie nieruchomość, która obecnie jest własnością powódki, pierwotnie stanowiła przedmiot zarządu przymusowego za właściciela, dokonanego na podstawie wyżej opisanych decyzji, których podstawą był art. 20 ust. 2 pkt 2 ustawy z 10 kwietnia 1974 r. Prawo lokalowe (Dz. Nr 11, poz. 55) oraz § 2 ust. 1 i 2 rozporządzenia Ministra Gospodarki Terenowej i Ochrony Środowiska z 5 października 1974 r. w sprawie przejmowania budynków nie stanowiących własności jednostek gospodarki uspołecznionej w zarząd terenowych organów administracji państwowej lub jednostek gospodarczych (Dz. U. Nr 37, poz. 222). W literaturze i orzecznictwie wskazuje się, że jest to dzierżenie, które nie ma charakteru posiadania samoistnego [por. uchwałę pełnego składu Sądu Najwyższego z 26 października 2007 r., sygn. akt III CZP 30/07, OSNC 2008/5/43, J. K.; [w:] Kodeks cywilny. Komentarz. Tom II. Własność i inne prawa rzeczowe (art. 126-352), pod red. M. F. i M. H., (...) z 2018 r., teza 3 do art. 338].

Trzeba też wyraźnie zaznaczyć, że fakt, iż powódka sama traktowała pozwaną jako samoistnego posiadacza nieruchomości musi prowadzić do wniosku, że doszło do zmiany dzierżenia w posiadanie samoistne. Ta zmiana musiała być widoczna dla osób z zewnątrz, skoro powódka właśnie w taki sposób traktowała pozwaną i dopiero w toku postępowania zmieniła swoje zdanie, a to ewidentnie dla celów procesowych. Te okoliczności faktyczne powodują, że doszło do zmiany dzierżenia w posiadanie, co miało już miejsce w porozumieniu z 31 marca 2006 r., gdy powódka odstąpiła od sprawowania zarządu, a więc przestała go wykonywać, przestała być dzierżycielem. Jeżeli zaś w 2012 r. wskazywała w uchwale, że porozumienie to dotyczy tego rodzaju nieruchomości, co do których gmina sprawowała zarząd za kogoś innego oznacza to, że wówczas zarząd przestała sprawować [wszak podkreślono tamże czas przeszły „(…) w stosunku do których gmina sprawowała zarząd (…)”], bo przyjęła go inna osoba prawna. Ta osoba zarówno w porozumieniu ( Zarząd (...) sp. z o.o. w Z.), jak i w uchwale ( (...) sp. z o.o.) jest wskazana. Powódka także z następcą prawnym tej osoby ( Zarząd (...) sp. z o.o. w Z.) zawarła porozumienie w 2016 r. i to od niej otrzymała nieruchomość już jako właścicielka, a także z nią się rozliczała (por. porozumienie z 22 grudnia 2016 r. k. 26). W tym porozumieniu powódka zobowiązana się do uregulowania na rzecz Zarządu (...) sp. z o.o. w Z. kosztów poniesionych w związku z zarządzaniem nieruchomością, które przewyższały przychody z niej.

Warto zaznaczyć, że przekazanie nieruchomości w zarząd osobie trzeciej przez pozwaną może prowadzić do dwojakich wniosków. Pierwszy dotyczy tego, że nie jest już ona zarządcą za kogoś innego, albowiem wyzbyła się tego zarządu (odstąpiła od jego wykonywania). To zaś oznacza, że nie ponosi odpowiedzialności za zarządzanie tą nieruchomością w spornym okresie czasu, który nastąpił już po 2006 r. Drugi dotyczy tego, że pozwana zmieniła charakter faktycznego władztwa nad rzeczą z dzierżenia na posiadanie samoistne, albowiem nienależącym do niej mieniem rozdysponowała w sposób właścicielski - przekazała osobie trzeciej w zarząd nieruchomość (wiedząc, że nie należy do niej), a nadto kwalifikowała osoby do zawarcia umów najmu lokali socjalnych na tej nieruchomości. W ten sposób przestała być dzierżycielem przekształcając się w samoistnego posiadacza nieruchomości, co do której wiedziała, że nie jest jego właścicielem. Obydwa wnioski z kolei wskazują, że w żadnym z tych przypadków pozwana nie ponosi odpowiedzialności wobec powódki w spornym okresie czasu. W pierwszym przypadku nie była zarządcą i nie zarządzała nieruchomością za kogoś innego - robiła to osoba trzecia i od niej należało dochodzić roszczeń. Zaś w drugim przypadku zmieniła charakter swojego władztwa nad rzeczą, a co za tym idzie nie było podstaw do żądania od niej odszkodowania, na podstawie niewłaściwego prowadzenia cudzych spraw bez zlecenia, a jedynie w oparciu - w tym przypadku - o regulację art. 225 k.c., co też Sąd Rejonowy oceniał. Dodać należy, że stając się samoistnym posiadaczem pozwana mogła z nieruchomością postępować jak właściciel i miała możliwość korzystania z niej także ustanawiając lokale socjalne w budynku, co też czyniła.

Trzeba tu też zaznaczyć, że nieruchomości, które zostały przejęte w zarząd, a ich właściciel nie był znany lub nie zostało ustalone jego miejsce pobytu tworzą mieszkaniowy zasób gminy, a w takim zasobie gmina może ustanawiać też lokale socjalne (por. art. 7 ust. 2 ustawy z 21 sierpnia 1997 r. o zmianie ustawy o najmie lokali mieszkalnych i dodatkach mieszkaniowych oraz zmianie ustawy – Prawo spółdzielcze w związku z art. 5 ustawy z 2 lipca 1994 o najmie lokali mieszkalnych i dodatkach mieszkaniowych). Ponadto następnie pozwana, działając od końca marca 2006 r. jako samoistny posiadacz nieruchomości, miała możliwość tego, aby przeznaczyć konkretne lokale, znajdujące się w budynku posadowionym na tej nieruchomości, na lokale socjalne (tworzyły bowiem one mieszkaniowy zasób gminy; por. art. 2 ust. 1 pkt 10 ustawy 21 czerwca 2001 r. o ochronie praw lokatorów, mieszkaniowym zasobie gminy i o zmianie Kodeksu cywilnego) i tak też czyniła.

W okresie objętym pozwem w stosunku do trzech lokali objętych żądaniem pobierano czynsz w takiej wysokości jak dla lokali socjalnych. Ta okoliczność nie była kwestionowana. Pozwana do zawarcia umów najmu lokali socjalnych kierowała konkretne osoby do zarządcy nieruchomości /k. 25-26, 29,35, 38, 46, 49/.

Fakt, że powódka uważa, iż pozwana nie zmieniła charakteru swojego władztwa nad rzeczą jest subiektywną jej oceną, zmienioną w trakcie procesu informacją o tym co stało się 1983 r. Niewątpliwie jednak już w chwili składania pozwu powódka wiedziała - na podstawie dołączonego do tego pozwu porozumienia z 31 marca 2006 r. - że jego przedmiotem są nieruchomości w stosunku, do których gmina sprawowała zarząd, a więc znała już okoliczności wejścia we władztwo faktyczne przez pozwaną (wszakże mowa tam o tym, że nie stanowią one mienia gminnego, a gmina odstępuje od sprawowania zarządu; to samo było w uchwale z 2012 r.). Mimo to wówczas traktowała ją jako posiadacza samoistnego (musiała więc mieć do tego zewnętrzne postawy pozwanej takiego właśnie charakteru jej posiadania, a przecież jest prawnikiem). To prowadzi do wniosku, że na zewnątrz taka manifestacja gminy występowała, nie było więc żadnych uzasadnionych powodów, aby zmieniać tę ocenę w toku procesu. Przedstawione bowiem decyzje z 1983 r. niczego w tym zakresie nie zmieniły, co do stanu faktycznego. Dotyczyły one bowiem przekazania nieruchomości w zarząd, a o tym była już mowa w porozumieniu z 2006 r. i w uchwale z 2012 r.

Na podstawie porozumienia z 2006 r. gmina ewidentnie odstępowała od sprawowania zarządu, a więc wyrażała swoje stanowisko co do aktualnego władztwa nad rzeczą. To osoba trzecia podjęła się zarządu tymi nieruchomościami i ona zobowiązała się prowadzić procedurę związaną ze zwrotem budynków właścicielom, którzy wystąpią o zwrot swoich nieruchomości. Gmina wiedziała, że nie była właścicielem tych nieruchomości, natomiast poprzez kierowanie osób do zawarcia umów najmu lokali socjalnych na nieruchomości powódki wskazywała na charakter swojego władztwa nad rzeczą. Nie było ono zależne od powódki ani osób trzecich. Traktowała ją jako swoją, bo odstępując od zarządu pozbawiła się dzierżenia, a decydując kto i w jakiej formie ma zawrzeć umowę najmu konkretnych lokali na tej nieruchomości wskazała, że od niej to zależy. Jej władztwo w 2006 r. stało się więc samoistne, pomimo tego, że wcześniej takie nie było. Doszło więc do zamanifestowania zmiany dzierżenia w posiadanie samoistne. Tego rodzaju manifestacja jest możliwa, co przyjmuje się w orzecznictwie i literaturze (por. uzasadnienie uchwały pełnego składu Sądu Najwyższego z 26 października 2007 r., sygn. akt III CZP 30/07, OSNC 2008/5/43, postanowienie Sądu Najwyższego z 26 marca 2010 r., sygn. akt III CSK 174/09, Lex 585822, a także J. Kozińska: [w:] Kodeks cywilny. Komentarz. Tom II. Własność i inne prawa rzeczowe (art. 126-352), pod red. M. Frasa i M. Habdas, WKP z 2018 r., teza 10 do art. 336, teza 4 do art. 338).

Trzeba też zaznaczyć, że w przypadku konieczności rozliczania się z właścicielami tych nieruchomości przed upływem 10 lat od momentu podjęcia zarządu nieruchomością, każda ze stron ustaliła, że będzie partycypować w rozliczeniu za okres, w którym pobierała czynsze i opłaty wynikające z najmu tej nieruchomości oraz ponosiła wydatki związane z jej utrzymaniem (jest to § 5 tego porozumienia). Pozwana więc wskazywała, że nie będzie partycypowała w kosztach rozliczenia z właścicielem za okres od 1 kwietnia 2006 r., gdy nieruchomość zostanie mu wydana. To też wskazuje na zmianę jej woli co do charakteru władania nieruchomością i terminu tej zmiany. Powiązanie tego z wyraźnym odstąpieniem od zarządu i decydowaniem, które lokale będą socjalnymi w budynku posadowionym na nieruchomości powódki wyraźnie wskazuje na zmianę pierwotnego dzierżenia w posiadanie samoistne. Powódka w uzasadnieniu pozwu tylko to potwierdza - tak przecież sama traktowała pozwaną i to jeszcze, jak wynika z pozwu, przed zawarciem tego porozumienia. Także pozwana tak siebie traktowała, wskazuje bowiem, że samoistność jej posiadania wynika m.in. z umieszczania na nieruchomości lokatorów lokali socjalnych /k. 131/, tak też wskazywała już w odpowiedzi na pozew /k. 74/.

Niewątpliwie więc pozwana nie była dzierżycielem tejże nieruchomości od 1 kwietnia 2006 r., bo tymże była osoba trzecia - Zarząd (...) sp. z o.o. w Z., która sprawowała faktyczne władztwo nad nieruchomością za kogo innego i stosowała się do zaleceń pozwanej zawartych zarówno w porozumieniu z 2006 r., jak i dotyczących zawierania umów najmu lokali socjalnych. A jeżeli tak to nie można od pozwanej, na zasadzie należności od dzierżyciela (prowadzenia cudzych spraw bez zlecenia), dochodzić odszkodowania, bo tym od 1 kwietnia 2006 r. nie była. Trzeba też zaznaczyć, że pierwotnie sprawowanie zarządu nieruchomością było uzasadnione decyzją z 1983 r., a więc nie dotyczyło to prowadzenia cudzej sprawy bez zlecenia w rozumieniu art. 752 k.c., bo była podstawa do tego zarządu i takiego działania (por. P. Drapała: [w:] Kodeks cywilny. Komentarz. Tom V. Zobowiązania. Część szczegółowa, pod red. J. Gudowskiego, WKP z 2017 r., teza 10 do art. 752; P. Zakrzewski: [w:] Kodeks cywilny. Komentarz. Tom II. Własność i inne prawa rzeczowe (art. 126-352), pod red. M. Frasa i M. Habdas, WKP z 2018 r., teza 17 do art. 752; wyrok Sądu Najwyższego z 30 czerwca 2005 r., sygn. akt IV CK 784/04, LEX 183613 i przywołane tamże orzecznictwo). To na podstawie § 4 i 5 rozporządzenia Ministra Gospodarki Terenowej i Ochrony Środowiska z 5 października 1974 r. w sprawie przejmowania budynków nie stanowiących własności jednostek gospodarki uspołecznionej w zarząd terenowych organów administracji państwowej lub jednostek gospodarczych dokonywano rozliczeń – to była ich pierwotna podstawa. Inna rzecz, że przywołany w apelacji art. 61 ustawy z 2 lipca 1994 r. o najmie lokali mieszkalnych i dodatkach mieszkaniowych zmienił stan prawny w tej części, ale utracił on moc (o czym była mowa wcześniej) i w latach 2009-2010 już nie obowiązywał. Nie mógł więc stanowić podstawy prawnej do roszczeń w tym zakresie. Brak więc podstaw do stosowania, w realiach rozpoznawanej sprawy, przepisów o prowadzeniu cudzych spraw bez zlecenia.

Dodać w tym miejscu należy, że powódka 22 grudnia 2016 r. zawarła z Zarządem (...) sp. z o.o. w Z. porozumienie i to od tej spółki, wcześniej, otrzymała nieruchomość już jako jej właścicielka, a także z nią się rozliczała (por. porozumienie z 22 grudnia 2016 r. k. 26).

Apelująca przytaczając art. 338 k.c. zapomina o tym, że dzierżyciel to osoba, która faktycznie włada rzeczą za kogo innego. To faktyczne władanie rzeczą, poprzez porozumienie z 2006 r., zostało przekazane komu innemu. Także okres, którego dotyczy roszczenie, co do każdego z lokali, obejmuje czas po 2006 r., albowiem dotyczy okresu od 1 kwietnia 2009 r. do 31 maja 2009 r., a w przypadku jednego z lokali od 1 kwietnia 2010 r. do 31 maja 2010 r.

Nie było więc podstaw, aby od pozwanej, jako dzierżyciela, dochodzić roszczenia w powyżej opisanym zakresie.

Trzeba także zaznaczyć, że samoistny posiadacz włada określoną rzeczą jak właściciel, ale ma (może mieć) świadomość tego, że nie jest właścicielem, bowiem dopiero upływ czasu sprawia, że może stać się właścicielem. Pozwana wiedziała, że właścicielem nie jest, ale pomimo tego rozdysponowywała lokalami na nieruchomości jak własnymi, bo były w jej samoistnym posiadaniu. Z tego powodu nie można jej czynić zarzutu, że nieruchomość ostatecznie została wydana i nie wnosiła o jej zasiedzenie. W tym ostatnim przypadku nie upłynął jeszcze nawet termin 30 lat do jego stwierdzenia. Poza tym nieruchomość w jakimś zakresie była remontowana skoro powódka sama twierdzi, że dokonywano remontów pieców kaflowych w lokalach, a dodatkowo z dołączonego do pozwu zestawienia kosztów i przychodów wynika, iż od 2009 r. do 2012 r. wydatki na remonty wyniosły 41570,62 zł /k. 57v./. Powódka przywołując to zestawienie twierdzi, że jest ono dowodem na brak samoistnego posiadania, gdyż żądane jest wynagrodzenie za sprawowanie zarządu, ale to nie pozwana żądała tych kosztów – ona tego zarządu wówczas nie sprawowała. Koszty remontu też, najprawdopodobniej, ponosił zarządca, ale to wynika z porozumienia pomiędzy nim a gminą z 2006 r. Zarządca wobec pozwanej był do tego zobowiązany, gdyż na takich warunkach przekazano mu zarząd. To samo dotyczy podatku od nieruchomości.

Dlatego też przedstawione w apelacji zarzuty dotyczące naruszenia przepisów prawa procesowego nie mogą prowadzić do odmiennej oceny stanu faktycznego, niż ta, którą ustalił Sąd Rejonowy. Co więcej, w rozpoznawanej sprawie wyraźnie widać, że te zarzuty apelacyjne są nieuzasadnioną polemiką z prawidłowo dokonanymi ustaleniami Sądu Rejonowego. Wynika to chociażby z tego, że w toku procesu powódka zmieniła swoje stanowisko - ocenę w tej części - gdyż wcześniej była przekonana o samoistnym posiadaniu przez pozwaną tej nieruchomości, co wynika wyraźnie z treści pozwu. W tym zakresie zmiana tej oceny została dokonana na potrzeby procesu, a to nie może być uznane za właściwe.

Trzeba też zaznaczyć, że przez mieszkaniowy zasób gminy należy rozumieć lokale stanowiące własność gminy albo gminnych osób prawnych lub spółek handlowych utworzonych z udziałem gminy, z wyjątkiem towarzystw budownictwa społecznego, a także lokale pozostające w posiadaniu samoistnym tych podmiotów (por. art. 2 ust. 1 pkt 10 ustawy 21 czerwca 2001 r. o ochronie praw lokatorów, mieszkaniowym zasobie gminy o zmianie kodeksu cywilnego). Tenże zasób gmina może wykorzystać do zapewnienia jej mieszkańcom lokali socjalnych (por. art. 4 ust. 1-3 ustawy 21 czerwca 2001 r. o ochronie praw lokatorów, mieszkaniowym zasobie gminy o zmianie kodeksu cywilnego).

Zarzucanie więc pozwanej, że w budynku powódki spełniała swoje ustawowe zadania jest niezasadne i nie może prowadzić do uwzględnienia powództwa.

Pozwana tworząc na tej nieruchomości lokale socjalne musiała traktować ją w ramach samoistnego posiadania. To jest też element jej woli wyrażony również w uchwale z 17 września 2012 r., która dotyczy mieszkaniowego zasobu gminy i też wskazuje na jego pomniejszanie poprzez zwrot właścicielom prywatnym (str. 4), a nadto zaznacza, że lokale znajdujące się w przymusowym zarządzie traktuje jako należące do zasobu miejskiego (str. 9, 15), a więc objawia swoją wolę samoistnego posiadania w tej części. Wskazuje na to również przekazanie nieruchomości w zarząd innej osobie prawnej.

Dlatego też roszczenie powódki musiało być ocenione poprzez pryzmat odpowiedzialności samoistnego posiadacza wobec właściciela za korzystanie z jego rzeczy. Ta regulacja prawna została prawidłowo przez Sąd Rejonowy zastosowana. Pozwana w tym przypadku musi być potraktowana jako posiadacz samoistny w złej wierze, gdyż wiedziała o tym, że nie jest właścicielem nieruchomości – nie ma tytułu do władania nią, bo przekształciła pierwotne dzierżenie w posiadanie samoistne, co było wiadome dla osób trzecich, a więc uzewnętrznione (nawet powódka nie miała co do tego wątpliwości już w pozwie). Taki posiadacz powinien zwrócić właścicielowi wartość pożytków, których z powodu złej gospodarki nie uzyskał (por. art. 225 zd. 2 k.c.). Powódka wskazuje, że jest to związane z zamianą lokali na socjalne, bo to spowodowało zmniejszenie środków na remont i zachowanie substancji budynku; jej zdaniem gdyby te lokale stały puste to nie byłoby konieczności utrzymywania ich w stanie zdatnym do użytku (dokonywano tam remontów pieców kaflowych, gdy woda lała się przez dach) /k. 4/. Z samych twierdzeń powódki wynika więc, że lokale te nie były w takim stanie, aby można je wynająć na wolnym rynku, czy też pobierać czynsz w wyższej wysokości, bo wymagały nakładów. Oczywiście w realiach rozpoznawanej sprawy, co do tych trzech lokali, nie znamy ich stanu. Nie było to przedmiotem twierdzeń powódki, poza już przytoczonymi. Koncentrowała się ona na różnicy czynszu. Jednak powinna wykazywać niewłaściwą gospodarkę pozwanej w tym zakresie, a w tym celu należało wskazać stan lokali w chwili przekwalifikowania na socjalne i wykazywać, że nadawały się do wynajmu na ogólnych zasadach. Tego zaś zabrakło. Słusznie więc Sąd Rejonowy podkreśla, że powódka nie wykazała możliwości wynajęcia tych lokali na zasadach ogólnych. Tym bardziej, że sama wskazuje, iż dach budynku był nieszczelny i wymagał remontu. To tylko wskazuje na stan substancji budynku i stawia pod znakiem zapytania możliwość wynajmowania lokali na zasadach ogólnych, nawet przy stawkach preferowanych przez gminę.

Problem jest w tym, że powódka nie koncentrowała się stricte na złej gospodarce prowadzonej przez pozwaną w stosunku do tej nieruchomości (jeżeli taka zachodziła), ale założyła, że samo zawarcie umów najmu lokali socjalnych zamiast najmu na zasadach ogólnych jest wystarczające dla uwzględnienia jej roszczenia. Jej zdaniem różnica pomiędzy czynszami w takich umowach stanowi szkodę. Nie wykazała jednak tego, że przy stanie budynku, który – wg jej twierdzeń – w chwili złożenia pozwu (marzec 2017 r.) oczekiwał na wyburzenie, była możliwość wynajęcia tych konkretnych lokali mieszkalnych na zasadach ogólnych 7-8 lat wcześniej, bo jej roszczenie jest ograniczone czasowo i przedmiotowo. To powódkę zaś obciąża ciężar dowodowy w tej części (art. 6 k.c.), ona bowiem powinna wykazać, że to zła gospodarka pozwanej doprowadziła do takiego stanu budynku, że nie było możliwości wynajęcia tych lokali na zasadach ogólnych. Ewentualnie miała wykazywać, że stan lokali uzasadniał zawarcie umowy najmu na zasadach ogólnych. Tego jednak nie wykazała. Brak zaś w sprawie jakichkolwiek jej twierdzeń dotyczących stanu samych lokali w latach 2009-2010 (za wyjątkiem tego, iż wymagały remontu pieców kaflowych). To powoduje, że jej roszczenie zgłoszone w pozwie nie mogło być uwzględnione z uwagi na niewykazanie (art. 6 k.c. w związku z art. 225 k.c.). Brak też jakichkolwiek twierdzeń co do stanu budynku w chwili przejęcia zarządu w 1983 r. oraz w chwili odstąpienia od niego w 2006 r.

Nie było też podstaw do kwestionowania sporządzonego uzasadnienia wyroku, gdyż zawiera ono wszelkie elementy wymagane przez art. 328 § 2 k.p.c. Przedstawiona zaś przez Sąd Rejonowy ocena prawna spowodowała, że nie zwrócił on uwagi na podstawy wejścia pozwanej w sprawowanie zarządu; o tym jednak była mowa wyżej, a nie stanowi to ostatecznie podstawy do zmiany zaskarżonego orzeczenia.

Ostatecznie więc zasadnie Sąd Rejonowy nie uwzględnił powództwa.

Dlatego też zarzuty apelacji są bezzasadne.

Mając powyższe na uwadze, na podstawie art. 385 k.p.c., należało orzec jak w punkcie 1. sentencji.

Orzeczenie o kosztach postępowania odwoławczego zapadło na podstawie art. 98 § 1 i 3 k.p.c. w związku z art. 99 k.p.c., § 2 pkt 2 rozporządzenia Ministra Sprawiedliwości z 22 października 2015 r. w sprawie opłat za czynności radców prawnych (Dz. U. poz. 1804 ze zm.) oraz § 10 ust. 1 pkt 1 tego rozporządzenia, albowiem powódka przegrała sprawę i powinna zwrócić pozwanej koszty zastępstwa procesowego w postępowaniu odwoławczym.

SSR (del.) Danuta Wocław-Klyta SSO Roman Troll SSO Marcin Rak