Pełny tekst orzeczenia

UZASADNIENIE

Powodowie M. Ł., A. Ł., L. S. i A. S. domagali się zasądzenia solidarnie od pozwanych M. Z. i D. K. kwoty 56.603,60 zł wraz z ustawowymi odsetkami :

-

od kwoty 12.560,59 zł od dnia 12 kwietnia 2011 r. do dnia zapłaty,

-

od kwoty 9.245,79 zł od dnia 12 maja 2011 r. do dnia zapłaty,

-

od kwoty 9.245,79 zł od dnia 18 czerwca 2011 r. do dnia zapłaty,

-

od kwoty 12.739,54 zł od dnia 12 sierpnia 2011 r. do dnia zapłaty,

-

od kwoty 12.072,82 zł od dnia 12 lutego 2012 r. do dnia zapłaty,

-

od kwoty 739,07 zł od dnia 13 maja 2012 r. do dnia zapłaty.

a ponadto zasądzenia kosztów procesu. W uzasadnieniu pozwu podniesiono, że na podstawie umowy najmu lokalu użytkowego pozwani zobowiązani są uiścić powodom (wynajmującym) zaległy czynsz najmu oraz opłaty z nim związane. Powodowie zaproponowali pozwanym możliwość potrącenia wpłaconej przez nich kaucji z kwotą wymagalnej należności z tytułu czynszu i opłat eksploatacyjnych, w przypadku wydania lokalu doprowadzonego do stanu, w jakim go otrzymali. W związku z tym, iż wycena kosztu doprowadzenia lokalu do takiego stanu wskazała na kwotę wyższą, niż wysokość w/w kaucji, została ona w całości zaliczona na poczet należności z tego tytułu.

W odpowiedzi na pozew pozwani wnieśli o oddalenie powództwa w całości oraz o zasądzenie na ich rzecz kosztów procesu. W uzasadnieniu podnieśli, że powodom przekazana została kwota 10.000 zł tytułem czynszu najmu przedmiotowego lokalu, zatem sporna pomiędzy stronami może być wyłącznie kwota 46.603,60 zł. Jednocześnie pozwani złożyli oświadczenie o potrąceniu przysługującej im wierzytelności o zwrot wpłaconej kaucji w kwocie 16.417,30 zł z wierzytelnością powodów w wysokości 46.603,60 zł (wskazując na umorzenie wymienionej wierzytelności do kwoty 30.186,30 zł). Zdaniem pozwanych zaliczenie kaucji na poczet kosztów związanych z przywróceniem w/w lokalu do stanu pierwotnego jest niezasadne, bowiem w celu przystosowania tego lokalu do prowadzonej działalności gospodarczej dokonali kapitalnego remontu najmowanego lokalu wykonując nowe instalacje hydrauliczne, elektryczne, a także tworząc od podstaw zaplecze sanitarne. Przywrócenie lokalu do stanu pierwotnego lokalu wiązałoby się z koniecznością demontażu tych instalacji, powodowie nie wykazali również jaki byłby koszt doprowadzenia lokalu do stanu pierwotnego. Pozwani podnieśli, że w § 8 umowy najmu uregulowano na zabezpieczenie jakich należności wpłacana jest kaucja. Podniesiony został również przez pozwanych zarzut nieważności umowy najmu lokalu, z uwagi na wskazanie jako strony umowy spółki cywilnej, która nie może być stroną umowy.

W piśmie procesowym z dnia 30 listopada 2012 r. powodowie ograniczyli powództwo do kwoty 50.549,57 zł, zrzekając się roszczenia w pozostałej części i domagając się zasądzenia powyższej kwoty z ustawowymi odsetkami :

-

od kwoty 6.506,56 zł od dnia 12 kwietnia 2011 r. do dnia zapłaty,

-

od kwoty 9.245,79 zł od dnia 12 maja 2011 r. do dnia zapłaty,

-

od kwoty 9.245,79 zł od dnia 18 czerwca 2011 r. do dnia zapłaty,

-

od kwoty 12.739,54 zł od dnia 12 sierpnia 2011 r. do dnia zapłaty,

-

od kwoty 12.072,82 zł od dnia 12 lutego 2012 r. do dnia zapłaty,

-

od kwoty 739,07 zł od dnia 13 maja 2012 r. do dnia zapłaty.

Postanowieniem wydanym na rozprawie w dniu 4 marca 2013 r. Sąd Rejonowy w Bydgoszczy umorzył postępowanie w sprawie co do kwoty 6.054,03 zł z ustawowymi odsetkami od dnia 12 kwietnia 2011 r. do dnia zapłaty. Natomiast wyrokiem wydanym w dniu 11 marca 2013 r. Sąd ten zasądził od pozwanych solidarnie na rzecz solidarnych powodów kwotę 34.132,27 zł z ustawowymi odsetkami:

-

od kwoty 8.580,84 zł od dnia 18 czerwca 2011 r. do dnia zapłaty,

-

od kwoty 12.739,54 zł od dnia 12 sierpnia 2011 r. do dnia zapłaty,

-

od kwoty 12.072,82 zł od dnia 12 lutego 2012 r. do dnia zapłaty,

-

od kwoty 739,07 zł od dnia 13 maja 2012 r. do dnia zapłaty,

a ponadto odsetki ustawowe :

-

od kwoty 6.506,56 zł od dnia 12 kwietnia 2011 r. do dnia 29 lutego 2012 r.,

-

od kwoty 9.245,79 zł od dnia 12 maja 2011 r. do dnia 29 lutego 2012 r.,

-

od kwoty 664,95 zł od dnia 18 czerwca 2011 r. do dnia 29 lutego 2012 r.,

oddalił powództwo w pozostałej cześci, zasądził tytułem kosztów procesu od pozwanych na rzecz powodów kwotę 2.466 zł, nadał ponadto wyrokowi rygor natychmiastowej wykonalności co do kwoty 30.186,30 zł.

Sąd Rejonowy ustalił, że w dniu 29 maja 2007 r. powodowie zawarli z pozwanymi (jako wynajmującymi) na czas nieokreślony umowę najmu lokalu użytkowego położonego w B. przy ul. (...). Na podstawie tej umowy lokal ten został wydany pozwanym przez powodów, a pozwani zobowiązali się płacić miesięczny czynsz wraz z opłatami eksploatacyjnymi w wysokości 6.728,40 zł (powiększonę o 22 % podatku od towarów i usług), z góry do dziesiątego dnia każdego miesiąca. W punkcie 8 w/w umowy postanowiono, iż dla zabezpieczenia płatności czynszu, opłat eksploatacyjnych oraz zwrotu kosztów usunięcia ewentualnych zniszczeń lokalu przekraczających normalne zużycie pozwani wpłacili powodom kaucję w wysokości 16.417,30 zł. Zgodnie z umową kaucja miała podlegać zwrotowi po jej zakończeniu. W punkcie 10 umowy strony postanowiły ponadto, iż powodom przysługiwać będzie prawo potrącania kaucji na udokumentowane koszty związane z przywróceniem lokalu do stanu nadającego się do używania oraz na zaległy czynsz i opłaty. W myśl punktu 17 umowy natomiast wszelkie ulepszenia dokonane przez pozwanych w czasie trwania umowy wykonywane były na ich koszt, a po ustaniu stosunku najmu koszty te nie podlegały rozliczeniu z powodami poprzez zapłatę ich wartości. Tak samo strony uregulowały kwestię zmian adaptacyjnych i budowlanych oraz związanych z nimi kosztów (punkt 24 umowy). Strony przewidziały nadto w umowie, iż rozwiązanie umowy może nastąpić na skutek wypowiedzenia umowy dokonanej przez którąkolwiek ze stron z zachowaniem trzymiesięcznego okresu wypowiedzenia.

Sąd Rejonowy ustalił ponadto, że w wykonaniu umowy powodowie wystawili m.in. faktury VAT obejmujące należności z tytułu czynszu wraz z opłatami eksploatacyjnymi:

-

nr 16/K27/11 na kwotę 12.560,59 zł z terminem płatności w dniu 11 kwietnia 2011r

-

nr 22/K27/11 na kwotę 9.245,79 zł z terminem płatności w dniu 11 maja 2011 r.,

-

nr 27/K27/11 na kwotę 9.245,79 zł z terminem płatności w dniu 17 czerwca 2011r.,

-

nr 37/K27/11 na kwotę 12.739,54 zł z terminem płatności w dniu 11 sierpnia 2011r.

Pozwani nie uiścili należności wynikających z wymienionych faktur, w związku, z czym powodowie wezwali ich do zapłaty. Pismem z dnia 2 listopada 2011 r. pozwani wypowiedzieli umowę najmu lokalu użytkowego z zachowaniem okresu wypowiedzenia przewidzianego w umowie, w związku z czym uległa ona rozwiązaniu ze skutkiem na dzień 29 lutego 2012 r.

W dniu 1 lutego 2012 r. powodowie wystawili kolejną fakturę VAT nr (...) na kwotę 12.072,82 zł, z terminem płatności w dniu 11 lutego 2012 r., obejmującą należność za czynsz oraz opłaty eksploatacyjne. Z kolei w dniu 2 maja 2012 r. powodowie wystawili fakturę VAT nr (...) na kwotę 739,07 zł z terminem płatności w dniu 12 maja 2012 r., obejmującą należność za energię elektryczną.

Sąd pierwszej instancji ustalił również, że w dniu 28 marca 2012 r. pozwani zapłacili powodom na poczet należności z tytułu czynszu kwotę 10.000 zł. Powodowie wezwali następnie pozwanych do zapłaty należności wskazanych w wymienionych fakturach w łącznej wysokości 56.603,60 zł. Jednocześnie w wezwaniach z dnia 14 sierpnia 2012 r. i z dnia 7 września 2012 r. wskazali, iż doprowadzenie lokalu do stanu pierwotnego i zgłoszenie go do odbioru w wyznaczonym w wezwaniach terminie oraz wpłata kwoty 40.186,30 zł (wynikająca z obniżenia kwoty należności głównej o sumę wpłaconej kaucji) wyczerpie roszczenia powodów.

Powyższy stan faktyczny Sąd Rejonowy ustalił na podstawie przedłożonych mu dokumentów prywatnych, których prawdziwość, autentyczność i moc dowodowa nie budziły wątpliwości. Sąd wyjaśnił, iż na podstawie art. 217 § 3 k.p.c. pominął dowód z zeznań świadków S. Ł., M. S. i L. U. oraz dowód z opinii biegłego w celu ustalenia zakresu prac adaptacyjnych najmowanego lokalu, kosztów tych prac oraz stanu lokalu po ich wykonaniu. Zdaniem Sądu Rejonowego mając na uwadze treść łączącej strony umowy (w tym w szczególności jej punktu 24), dowody te były nieistotne dla rozstrzygnięcia, a ich przeprowadzenie powodowałoby wyłącznie niczym nieuzasadnione przedłużenie postępowania. Wobec zaś pominięcia przez Sąd wniosku pozwanego o przeprowadzenie dowodu z opinii biegłego, wniosek powoda o przeprowadzenie dowodu z takiej opinii – zgłoszony jako wniosek ewentualny na wypadek dopuszczenia dowodu z opinii biegłego zawnioskowanego przez pozwanego – nie podlegał rozpoznaniu.

Przechodząc do oceny stanu faktycznego Sąd Rejonowy za nieuzasadniony uznał poniesiony przez pozwanych zarzut nieważności umowy z uwagi na wskazanie jako strony umowy spółki cywilnej, stosownie bowiem do art. 65 § 2 k.c. w umowie należy raczej badać, jaki był zgodny zamiar stron i cel umowy, aniżeli opierać się na jej dosłownym brzmieniu. Z faktu wykonywania przez strony niniejszego procesu umowy wnioskować należy, iż wolą stron było zawarcie i wykonywanie umowy pomiędzy stroną powodową a pozwanymi prowadzącymi działalność gospodarczą postaci spółki cywilnej.

Oceniając natomiast skuteczność oświadczenia o potrąceniu złożonego w odpowiedzi na pozew Sąd uznał, iż było ono dopuszczalne i w konsekwencji doprowadziło ono do umorzenia części wierzytelności dochodzonych w pozwie, najdalej wymagalnych (art. 451 k.c. w zw. z art. 503 k.c.). W sprawie nie był ponadto kwestionowany przedstawiony przez powodów sposób zaliczenia uiszczonej przez nich kwoty 10.000 zł.

W ocenie Sądu pierwszej instancji nie zasługiwały na uwzględnienie twierdzenia powodów, iż oświadczenie pozwanych o potrąceniu nie może być uznane za skuteczne, z uwagi na to, iż powodowie byli uprawnieni – na podstawie punktu 10 umowy najmu – do zaliczenia wpłaconej kaucji na koszt doprowadzenia lokalu do stanu pierwotnego. Stosownie bowiem do tego postanowienia umownego wynajmujący (powodowie) mieli prawo dokonać potrącenia kaucji na udokumentowane koszty związane z przywróceniem lokalu do stanu nadającego się do używania oraz na zaległy czynsz i opłaty, zatem prawo to aktualizowało się dopiero w przypadku poniesienia przez wynajmującego kosztu związanego z przywróceniem lokalu do stanu nadającego się do użycia. Zdaniem Sądu Rejonowego powodowie w celu skorzystania z możliwości potrącenia kaucji musieliby wykazać, iż lokal po zakończeniu umowy najmu był w stanie nienadającym się do używania oraz, że ponieśli udokumentowane koszty przywrócenia go do stanu nadającego się do użytku. Powodowie nie wykazali jednak, iż lokal znajdował się w takim stanie, nie zgłosili również skutecznie wniosków zmierzających do ustalenia wysokości kosztów związanych z przywróceniem lokalu do stanu nadającego się do używania. Niezależnie od powyższego w ocenie Sądu Rejonowego nie można utożsamiać kwestii przywrócenia przedmiotowego lokalu do stanu pierwotnego z usunięciem ewentualnych zniszczeń w tymże lokalu, w pozwie zaś powodowie wskazali, że zaliczają kaucję na doprowadzenia lokalu do stanu pierwotnego.

Zdaniem Sądu Rejonowego w niniejszej sprawie strony wyłączyły zastosowanie art. 676 k.c. – regulującego kwestię rozliczenia nakładów poniesionych przez najemcę, których skutkiem jest ulepszenie przedmiotu najmu – bowiem powyższą kwestię uregulowano odmiennie w punktach 17 i 24 umowy. Strony postanowiły bowiem, iż wszelkie ulepszenia dokonane przez najemcę w czasie trwania umowy oraz zmiany adaptacyjne i budowlane w wynajmowanym lokalu będą wykonywane na koszt najemcy i nie będą podlegać rozliczeniu po zakończeniu umowy. W świetle powyższego żądanie powodów zwrotu kosztów przywrócenia lokalu do stanu pierwotnego nie zasługiwało na uwzględnienie, a co za tym idzie niczym nieuprawnione było potrącenie przez powodów kaucji na poczet ewentualnych kosztów takiego przywrócenia. Niezależnie od powyższego Sąd podniósł, że ewentualne żądanie przywrócenie lokalu do stanu pierwotnego z uwagi na zniszczenia występujące w lokalu – na zasadzie odpowiedzialności odszkodowawczej – mogłoby być rozpoznane w odrębnym postępowaniu, powodowie zaś nie wykazali faktu poniesienia szkody.

Jako podstawę prawną rozstrzygnięcia Sąd pierwszej instancji wskazał przepisy art. 659 k.c. i art. 451 k.c. w zw. z art. 503 k.c., przy zastosowaniu art. 366 k.c. i art. 367 k.c., a także art. 476 k.c. i 481 k.c. (data końcowa naliczania odsetek ustalona została na dzień 29 lutego 2012 r., albowiem rozwiązanie umowy najmu nastąpiło ze skutkiem na ten dzień, w związku z czym od dnia następnego stało się wymagalne roszczenie o zwrot kaucji). W podstawie prawnej orzeczenia o kosztach procesu Sąd odwołał się do treści art. 100 k.p.c., zaś nadania wyrokowi rygoru natychmiastowej wykonalności przepisy art. 333 § 1 pkt 2 k.p.c. (wobec uznania na rozprawie w dniu 4 marca 2013 przez pozwanych roszczenia powodów w zakresie kwoty 30.186,30 zł).

Apelację od powyższego wyroku wnieśli powodowie zaskarżając wyrok w części oddalającej powództwo co do kwoty 16.417,30 zł oraz o zasądzenie odsetek ustawowych od kwot 6.506,56 zł, 9.245,79 zł i 664,95 zł od dnia 1 marca 2012 r. do dnia zapłaty, jak również w zakresie orzeczenia o kosztach postępowania i zarzucając mu naruszenie przepisów postępowania mające istotny wpływ na wynik sprawy, to jest :

-

art. 217 § 2 k.p.c. w zw. z art. 227 k.p.c. poprzez uznanie, iż wnioski dowodowe o przesłuchanie świadków S. Ł., M. S. i L. U. nie dotyczą faktów istotnych dla rozstrzygnięcia, gdy dotyczyły one charakterystyki i stanu przedmiotowego lokalu po zawarciu umowy najmu oraz w dniu jego wydania najemcom,

-

art. 217 § 1 i 2 k.p.c. w zw. z art. 227 k.p.c. poprzez niedopuszczenie prawidłowo zgłoszonego dowodu z opinii biegłego z zakresu budownictwa i wyceny nieruchomości na okoliczność określenia kosztów doprowadzenia lokalu do stanu pierwotnego poprzez usunięcie modyfikacji i naprawę uszkodzeń dokonanych przez najemców (pozwanych),

-

art. 232 k.p.c. poprzez przyjęcie, iż powodowie nie wywiązali się z obowiązku udowodnienia okoliczności, z której wywodzą skutki prawne, tj. udokumentowania kosztów związanych z przywróceniem lokalu do stanu nadającego się do używania (zgodnie z punktem 10 umowy najmu) podczas gdy powodowie zaoferowali logiczne i wzajemnie uzupełniające się dowody w postaci zeznań świadków, opinii biegłego, a ponadto dokumentów prywatnych – kosztorysu z dnia 26 listopada 2011 r. oraz fotografii lokalu wykonanych w dniu jego wydania najemcom,

-

art. 233 § 1 k.p.c. poprzez dokonanie oceny materiału dowodowego z pominięciem jego istotnej części, tj. opisanych wyżej dokumentów prywatnych, potwierdzających, że koszty przywrócenia lokalu do stanu nadającego się do używania przekraczają wysokość kaucji, to zaś uprawniało powodów do potrącenia kaucji na poczet tych kosztów,

a ponadto naruszenie przepisów prawa materialnego, to jest art. 499 k.c. i art. 498 § 1 k.c. poprzez ich niewłaściwe zastosowanie i uznanie za skutecznego zarzutu potrącenia, pomimo tego, że wierzytelność pozwanych o zwrot kaucji nie była wymagalna ze względu na brzmienie punktu 10 umowy najmu i wykazanie przez powodów w toku procesu przesłanek jego zastosowania.

Wskazując na powyższe powodowie wnieśli o zmianę zaskarżonej części wyroku poprzez uwzględnienie powództwa i zasądzenie na rzecz powodów :

-

kwoty 16.417,30 zł tytułem należności za zaległy czynsz najmu,

-

odsetek ustawowych od kwoty 6.506,56 zł od dnia 12 kwietnia 2011 r. do dnia zapłaty,

-

odsetek ustawowych od kwoty 9.245,79 zł od dnia 12 maja 2011 r. do dnia zapłaty,

-

odsetek ustawowych od kwoty 664,95 zł od dnia 18 czerwca 2011 r. do dnia zapłaty,

oraz zasądzenie kosztów procesu, w tym także kosztów postępowania odwoławczego, a ponadto rozpoznania w drugiej instancji postanowień Sądu Rejonowego o pominięciu dowodów z zeznań świadków oraz z opinii biegłego oraz przeprowadzenie tych dowodów przez Sąd Okręgowy (art. 380 k.p.c. w zw. z art. 382 k.p.c.).

W uzasadnieniu apelacji podniesiono, iż Sąd jako przyczynę oddalenia części powództwa podał brak wykazania okoliczności stanowiących tezę dowodową pominiętych dowodów. Nie mogło ponadto dojść do nieuzasadnionego przedłużenia postępowania, skoro świadkowie ci zostali wezwani na rozprawę. Nadto – w ocenie apelującego – pominięcie dowodu z opinii biegłego wydaje się próbą uniknięcia prowadzenia postępowania dowodowego w niezbędnym zakresie przy pomocy wątpliwych zabiegów formalnych, sam Sąd przecież wskazując, iż powodowie nie udowodnili wysokości kosztów związanych z przywróceniem lokalu do stanu nadającego się do używania, uznał tym samym że opinia taka byłaby w sprawie konieczna. Skoro wniosek powodów o dopuszczenie dowodu z opinii biegłego powołany został na zupełnie inną okoliczność niż strony pozwanej, konieczne byłoby przyjęcie, że stanowią one dwa odrębne wnioski dowodowe. Powodowie zwrócili ponadto uwagę, że Sąd nie odniósł się do zaoferowanych przez nich dokumentów prywatnych, gdyby bowiem uznane one zostały za niewystarczające do przesądzenia o zasadności żądania pozwu, na ich podstawie możliwe byłoby jednak ustalenie, czy istnieją przesłanki do weryfikacji okoliczności sugerowanych przez te dokumenty, przy pomocy innych dowodów, np. dowodu z opinii biegłego.

W odpowiedzi na apelację pozwani wnieśli o jej oddalenie oraz o pominięcie dowodów z zeznań świadków M. S. i S. Ł. oraz z opinii biegłego, ewentualnie – w razie ich dopuszczenia – przeprowadzenia także dowodu z zeznań świadka L. U., a ponadto zasądzenie kosztów postępowania za instancję odwoławczą. W ocenie pozwanych ustalenia faktyczne poczynione przez Sąd Rejonowy jak i samo rozstrzygnięcie tego Sądu jest prawidłowe, zaś ewentualne wnioski dowodowe strony powodowej należałoby obecnie ocenić jako spóźnione.

W toku rozprawy apelacyjnej powodowie w uzupełnieniu apelacji wnieśli ewentualnie o uchylenie zaskarżonego wyroku i przekazanie sprawy do ponownego rozpoznania.

Sąd Okręgowy zważył, co następuje:

Apelacja powodów nie mogła zostać uwzględniona.

Sąd drugiej instancji przyjmuje za własne ustalenia faktyczne poczynione w sprawie przez Sąd Rejonowy – które w zakresie istotnym dla rozstrzygnięcia nie były sporne pomiędzy stronami – stąd też nie ma potrzeby szczegółowego ich omawiania w niniejszym uzasadnieniu (zob. wyrok Sądu Najwyższego z dnia 8 lutego 2007 r., I CSK 410/06, LEX nr 439229). Brak również podstaw do zakwestionowania przyjętego przez Sąd pierwszej instancji poglądu, według którego postanowienie punktu 10 przedmiotowej umowy, przyznające wynajmującemu (powodom) prawo potrącenia kaucji m.in. na udokumentowane koszty związane z przywróceniem lokalu do stanu nadającego się do używania, oznacza, iż prawo to zaktualizowałoby się dopiero w przypadku poniesienia przez powodów takich kosztów – co w niniejszej sprawie nie miało miejsca.

W tym zakresie wskazać należy na określone w art. 65 § 1 i 2 k.c. zasady dokonywania wykładni oświadczeń woli. Dyrektywy interpretacyjne tam zawarte odnoszą się zarówno do wszystkich kategorii czynności prawnych (zgodnie z § 1 oświadczenie woli należy tak tłumaczyć, jak tego wymagają ze względu na okoliczności, w których złożone zostało, zasady współżycia społecznego oraz ustalone zwyczaje), jak i wyłącznie do umów (stosownie do § 2 należy raczej badać, jaki był zgodny zamiar stron i cel umowy, aniżeli opierać się na jej dosłownym brzmieniu). Konsekwencją tego unormowania jest konieczność dokonania wykładni umów na trzech poziomach, tj. ustalenia literalnego brzmienia umowy, ustalenia treści oświadczeń woli przy zastosowaniu reguł określonych w art. 65 § 1 k.c. oraz ustalenie sensu złożonych oświadczeń woli poprzez odwołanie się do zgodnego zamiaru stron i celu umowy (zob. uzasadnienia wyroków Sądu Najwyższego z 19 stycznia 2011 r., V CSK 204/10, LEX nr 784977 oraz z dnia 5 lipca 2013 r., IV CSK 1/13, LEX nr 1375459).

W świetle powyższego dopuszcza się sytuację, w której właściwy sens umowy, ustalony przy zastosowaniu dyrektyw z art. 65 § 1 i 2 k.c. będzie odbiegał od jej „jasnego” znaczenia w świetle reguł językowych. Proces interpretacji umów może się zatem zakończyć ze względu na jej „jasny” sens dopiero wtedy, gdy treść umowy jest „jasna” po zastosowaniu kolejnych reguł wykładni (nie obowiązuje tutaj paremia clara non sunt interpretanda jak to wyjaśnił Sąd Najwyższy w uzasadnieniu wyroku z dnia 25 marca 2004 r., II CK 116/03, LEX nr 453645). Jeżeli więc okaże się, że strony różnie rozumiały treść złożonego oświadczenia woli, to za prawnie wiążące – zgodnie z kombinowaną metodą wykładni – należy uznać znaczenie oświadczenia woli ustalone według wzorca obiektywnego. Natomiast subiektywny wzorzec wykładni przesądzi o pierwszeństwie takiego znaczenia oświadczenia, które obie strony rzeczywiście nadawały mu w chwili jego złożenia (zob. uchwałę składu siedmiu sędziów Sądu Najwyższego z dnia 29 czerwca 1995 r., III CZP 66/95, OSNC 1995, Nr 12, poz. 168 oraz wyrok Sądu Najwyższego z dnia 8 października 2004 r., V CK 670/03, OSNC 2005, Nr 9, poz. 162). To zaś, jak same strony rozumiały oświadczenie woli w chwili jego złożenia można wykazywać wszelkimi środkami dowodowymi. Prowadzeniu takich dowodów w celu ustalenia, jak strony rzeczywiście rozumiały pisemne oświadczenie woli nie stoi na przeszkodzie art. 247 k.p.c., gdyż dowody zgłaszane dla wykazania tych okoliczności nie są skierowane przeciwko osnowie lub ponad osnowę dokumentu, a jedynie służą jej ustaleniu w drodze wykładni (por. orzeczenia Sądu Najwyższego z 18 września 1951 r., C 112/51, OSN 1952, Nr 3, poz. 70 oraz z 4 lipca 1975 r., III CRN 160/75, OSPiKA 1977, Nr 1, poz. 6).

W niniejszej sprawie powodowie nie przedstawiali jednak żadnych dowodów na okoliczność tego, że postanowienie punktu 10 umowy najmu dotyczące „udokumentowanych kosztów” było – w dacie jej zawarcia – rozumiane przez strony w odmienny sposób niż na to wskazuje jego literalne brzmienie. Samo bowiem pojęcie kosztu, czy też wydatku wiąże się zwykle z określonym kwotowo przesunięciem majątkowym powodującym zmniejszenie majątku (aktywów, ewentualnie pasywów) osoby uprawnionej („koszt” to pewna ilość pieniędzy wydawana na kupno lub opłacenie czegoś – tak w „Wielkim Słowniku Języka Polskiego” opracowywanym z inicjatywy Komitetu Językoznawstwa PAN – http://www.wsjp.pl). Wobec bierności powodów – obciążonych w tym zakresie ciężarem dowodu (art. 6 k.c.) – uznać należało, iż Sąd zwolniony był z obowiązku wyjaśniania z urzędu treści stosunku łączącego strony, w sytuacji gdy były one reprezentowane przez fachowych pełnomocników (zob. wyrok Sądu Najwyższego z dnia 7 października 1998 r., II UKN 244/98, OSNP 1999, nr 20, poz. 662, uchwała składu siedmiu sędziów tego Sądu z dnia 19 maja 2000 r., III CZP 4/00, OSNC 2000, Nr 11, poz. 195 oraz wyrok z dnia 4 stycznia 2007 r., V CSK 377, OSP 2008, nr 1, poz. 8).

Dokonując wykładni oświadczeń woli zawartych w umowie trzeba mieć na uwadze nie tylko interpretowany zwrot, ale także jego kontekst. Nie można bowiem przyjąć takiego znaczenia interpretowanego zwrotu, który pozostawałby w sprzeczności z pozostałymi składnikami wypowiedzi. Kłóciłoby się to bowiem z założeniem o racjonalnym działaniu uczestników obrotu prawnego (zob. uzasadnienie wyroku Sądu Apelacyjnego w Warszawie z dnia 17 października 2012 r., I ACa 367/12, LEX nr 1238218). Uwzględnić zatem należało także postanowienie zawarte w punkcie 8 umowy najmu ( zob. k. 12 v. akt sprawy) zgodnie z którym najemcy wpłacili kaucję dla zabezpieczenia zwrotu kosztów usunięcia ewentualnych zniszczeń lokalu przekraczających normalne zużycie.

Warto wskazać, że na tle odpowiedzialności odszkodowawczej wyrażono zapatrywanie, iż uznanie za uszczerbek majątkowy powstania nowych lub też zwiększenia się istniejących zobowiązań (pasywów) nie może prowadzić do wzbogacenia się poszkodowanego na własnej szkodzie. Uznanie bowiem dopuszczalności takich roszczeń – w przypadku, gdy nie doszło jeszcze do wykonania zobowiązania na rzecz osoby trzeciej – prowadzić może do wynagrodzenia szkody abstrakcyjnej po stronie poszkodowanego, nie ma bowiem pewności, czy osoba trzecia będzie dochodzić wierzytelności względem poszkodowanego, gdyby zaś do tego nie doszło to wówczas przyznanie odszkodowania okazałoby się, już po wydaniu wyroku, sprzeczne z zasadą restytucji. Zaciągnięcie zobowiązania i powstanie długu oznacza wprawdzie „zarezerwowanie” w majątku dłużnika określonych aktywów na poczet świadczenia, którego spełnienie staje się bezwzględnie konieczne w terminie wymagalności, zasadność jednak ewentualnych roszczeń odszkodowawczych z tytułu zwrotu kosztów powinna być uzależniona od zapłaty należności (zob. uzasadnienie uchwały Sądu Najwyższego z dnia 10 lipca 2008 r. III CZP 62/08, OSNC 2009, Nr 7-8, poz. 106).

W niniejszej sprawie bezsporne jest nie tylko to, że powodowie nie ponieśli jeszcze jakichkolwiek kosztów związanych z pracami remontowymi w lokalu będącym poprzednio przedmiotem najmu, lecz również że obecnie nie zaciągnęli oni jeszcze żadnych (niezaspokojonych) zobowiązań w tym celu. Na okoliczność „udokumentowania kosztów” związanych z przywróceniem lokalu do stanu nadającego się do używania (punkt 10 umowy najmu) powodowie przedstawili jedynie kosztorysy prac remontowych i materiałów z dnia 26 listopada 2011 r. „z cenami do negocjacji” ( zob. k. 66 – 67 akt sprawy), materiał zdjęciowy ( k. 55 – 56 akt sprawy), wnosząc ponadto o przesłuchanie świadków oraz dopuszczenie dowodu z opinii biegłego. Przeprowadzenie powyższych dowodów mogłoby oczywiście prowadzić do ustalenia czy w/w lokal wydano powodom w stanie nadającym się do używania, jednak w niniejszej sprawie nie ta okoliczność była istotna dla rozstrzygnięcia. Jeśli bowiem powodowie nie ponieśli jeszcze żadnych kosztów z tego tytułu (co wykluczało także ich odpowiednie udokumentowanie np. umową z osobą trzecią, fakturami, rachunkami czy też dowodami wpłat) to w konsekwencji nie przysługiwało im prawo potrącenia należności z tego tytułu z uiszczoną przez pozwanych kaucją – zgodnie z postanowieniem punktu 10 umowy najmu ( k. 12 v. akt sprawy). Takie umowne ograniczenie warunków potrącenia było niewątpliwie dopuszczalne w świetle zasady swobody umów o której mowa w art. 353 ¹ k.c. (zob. uzasadnienie wyroku Sądu Apelacyjnego w Warszawie z dnia 12 września 2013 r., I ACa 415/13, LEX nr 1386261).

Z powołanych wyżej względów nieuzasadnione okazały się zawarte w apelacji zarzuty naruszenia art. 217 § 1 i 2 k.p.c. w zw. z art. 227 k.p.c. oraz art. 233 § 1 k.p.c.

W ocenie Sądu drugiej instancji wadliwie sformułowany został przez powodów zarzut naruszenia przez Sąd Rejonowy art. 232 k.p.c. Zgodnie z poglądem utrwalonym w orzecznictwie sąd nie może dopuścić się obrazy tego przepisu gdyż odnosi się on do obowiązków stron, a nie do czynności sądu (zob. m.in. wyrok Sądu Najwyższego z dnia 13 czerwca 2000 r., V CKN 64/00, OSNC 2000, Nr 12, poz. 232; także uzasadnienie wyroku tego Sądu z dnia 23 maja 2003 r., II CK 367/02, LEX nr 148674, jak również wyroki Sądu Najwyższego z dnia 15 lutego 2008 r., I CSK 426/07, LEX nr 465919, a także z dnia 29 kwietnia 2011 r., I CSK 517/10, LEX nr 960502).

Pozbawione usprawiedliwionych podstaw są również zarzuty naruszenia prawa materialnego, tj. art. 499 k.c. i art. 498 § 1 k.c. Z przepisów tych wynika, że oświadczenie o potrąceniu złożone drugiej stronie – z mocą wsteczną od chwili, kiedy potrącenie stało się możliwe – dotyczyć może wyłącznie wierzytelności wymagalnych. Stosownie do postanowienia zawartego w punkcie 9 umowy najmu ( zob. k. 12 v. akt sprawy) kaucja wpłacona przez pozwanych (najemców) podlegała zwrotowi w wysokości nominalnej po zakończeniu umowy najmu. Bezsporne zaś było dokonane przez Sąd pierwszej instancji ustalenie, że przedmiotowa umowa najmu uległa rozwiązaniu ze skutkiem na dzień 29 lutego 2012 r. (pomimo omyłkowego podania przez ten Sąd na stronie 7 uzasadnienia daty „29 lutego 2011 r.”). Z upływem tego dnia zaistniał niewątpliwie „stan potrącalności” powodujący częściowe umorzenie wierzytelności powodów z tytułu zaległego czynszu i opłat wskutek potrącenia z wierzytelnością pozwanych o zwrot kaucji (art. 498 § 2 k.c. w zw. z art. 112 k.c.).

Mając powyższe na uwadze, Sąd Okręgowy uznał apelację pozwanego za bezzasadną i oddalił ją na podstawie art. 385 k.p.c.

O kosztach postępowania Sąd orzekł stosując zasadę odpowiedzialności za wynik procesu z art. 98 k.p.c. Zasądzone od powodów na rzecz pozwanych koszty postępowania za instancję odwoławczą obejmują wynagrodzenie pełnomocnika będącego adwokatem w kwocie 1.200 zł, tj. w wysokości określonej na podstawie § 6 pkt 5 w zw. z § 12 ust. 1 pkt 1 rozporządzenia Ministra Sprawiedliwości z dnia 28 września 2002 r. w sprawie opłat za czynności radców prawnych oraz ponoszenia przez Skarb Państwa kosztów pomocy prawnej udzielonej przez radcę prawnego ustanowionego z urzędu (Dz. U. z 2013 r., poz. 490).