Pełny tekst orzeczenia

WYROK

W IMIENIU RZECZYPOSPOLITEJ POLSKIEJ

Dnia 5 września 2019 r.

Sąd Apelacyjny w Warszawie I Wydział Cywilny w składzie następującym:

Przewodniczący:SSA Katarzyna Polańska-Farion (spr.)

Sędziowie: SA Joanna Wiśniewska-Sadomska

SO del. Małgorzata Sławińska

Protokolant:stażysta Konrad Stanilewicz

po rozpoznaniu w dniu 27 sierpnia 2019 r. w Warszawie na rozprawie

sprawy z powództwa Wspólnoty Mieszkaniowej (...)
w W.

przeciwko (...) S.A. z siedzibą w W.

o zapłatę

na skutek apelacji obu stron

od wyroku Sądu Okręgowego w Warszawie

z dnia 25 stycznia 2017 r., sygn. akt I C 675/06

1. umarza postępowanie apelacyjne co do kwoty 33105,13 zł (trzydzieści trzy tysiące sto pięć złotych trzynaście groszy);

2. uchyla zaskarżony wyrok w punkcie pierwszym w części zasądzającej kwotę 165613,39 zł (sto sześćdziesiąt pięć tysięcy sześćset trzynaście złotych trzydzieści dziewięć groszy) z ustawowymi odsetkami za opóźnienie od 26 stycznia 2017 r. do dnia zapłaty i w tym zakresie postępowanie umarza;

3. zmienia zaskarżony wyrok częściowo w punktach drugim i trzecim w ten sposób, że zasądza od (...) S.A. w W. na rzecz Wspólnoty Mieszkaniowej (...) w W. dalsze odsetki za opóźnienie od kwoty 1396486,49 zł (jeden milion trzysta dziewięćdziesiąt sześć tysięcy czterysta osiemdziesiąt sześć złotych czterdzieści dziewięć groszy) od dnia 20 października 2011 r. do dnia 25 stycznia 2017 r. oraz ustala, że pozwana ponosi koszty procesu w 46%, a powódka w 54 %.

4. oddala obie apelacje w pozostałym zakresie;

5. zasądza od (...) S.A. w W. na rzecz Wspólnoty Mieszkaniowej (...) w W. 33 360 zł (trzydzieści trzy tysiące trzysta sześćdziesiąt złotych) tytułem zwrotu kosztów postępowania apelacyjnego.

Małgorzata Sławińska Katarzyna Polańska-Farion Joanna Wiśniewska-Sadomska

Sygn. akt I ACa 1751/17

UZASADNIENIE

Wyrokiem z dnia 25 stycznia 2017 r. Sąd Okręgowy w Warszawie zasądził od (...) S.A. z siedzibą w W. na rzecz Wspólnoty Mieszkaniowej (...) w W. kwotę 1562099,88 zł z ustawowymi odsetkami z opóźnienie od 26 stycznia 2017 r. do dnia zapłaty, oddalił powództwo w pozostałym zakresie, ustalił, że powódka wygrała proces w 52%, a pozwana w 48% i pozostawiając rozliczenie kosztów procesu referendarzowi sądowemu.

Sąd ten ustalił, że (...) S.A. z siedzibą w W. wybudowała trzy budynki mieszkalne pod adresem ul. (...) w W.. Wyodrębnienie lokali mieszkalnych w tych budynkach doprowadziło do powstania Wspólnoty Mieszkaniowej (...) przy ul. (...) w W.. W instalacji węzła cieplnego w budynkach zastosowano niewłaściwy zawór bezpieczeństwa, w pomieszczeniach węzła posadzka była popękana, wypusty kanalizacyjne źle osadzone (przepuszczają wodę przez strop), w dwóch pomieszczeniach nie sprowadzono do posadzki spustów wody odgałęzień c.o.; wartość prac naprawczych wynosi 5000 zł. Instalacje ciepłej wody użytkowej zostały wykonane z rur stalowych ze szwem, gwintowanych, ocynkowanych pojedynczo, a projekt budowlany przewidywał rury podwójnie ocynkowane; łączny koszt wymiany wynosi 300000 zł. Instalację wody zimnej wykonano prawidłowo. W zakresie sieci hydrantowej w garażach zastosowano niewłaściwe połączenie rur ocynkowanych, co doprowadziło do przecieków; doszczelnienie rur łączy się z kosztami w wysokości 2700 zł. Budynki wyposażone zostały w instalację centralnego ogrzewania, która wymaga uzupełnienia głowic termostatycznych antywłamaniowych przy grzejnikach na klatach schodowych, umożliwiających skręcanie grzejników znajdujących się w częściach wspólnych, koszt naprawy to 4000 zł. Pokrycie dachu budynków zawierało również usterki: rynnę na zadaszeniu garażu zamontowano w sposób uniemożliwiający odprowadzenie wody deszczowej (koszt usunięcia wady - 2000 zł), stopnie na pokryciu dachowym zamocowano niedostatecznie, stanowią zagrożenie dla bezpieczeństwa osób z nich korzystających (koszt naprawy - 600 zł), folia zabezpieczająca materiał izolacji termicznej na powierzchni dachu miejscowo odpadła (koszt naprawy - 100 zł), konieczny był demontaż i montaż ław kominiarskich (koszt naprawy - 23 551,32 zł), a także nabycie elementów blacharskich i usługi gięcia (koszt - 972,91 zł). Posadzka terakotowa na podjazdach i klatkach schodowych została wykonana wadliwie, co czyniło koniecznym podniesienie kostki, wykonanie zabezpieczenia przeciwwodnego, opracowanie opinii dotyczącej wykonania okładzin budynku oraz wykonanie prac glazurowanych; łączne wydatki z tego tytułu wyniosły 25 931,53 zł. Na elewacji doszło do uszkodzeń struktury i pęknięć, z obniżeniem wartości budynków o ok. 10% wartości elewacji budynku, tj. 212 684,15 zł. W części podziemnej budynku wystąpiły z kolei następujące usterki: brak wypełnienia dylatacji w posadzce garażu poziomu masą dylatacyjną zapewniającą szczelność przegrody, wadliwa izolacja przeciwwodna pionowa i pozioma w garażu na obu poziomach, liczne spękania posadzki, przesiąkanie wody gruntowej w rejonie wjazdu; łączna wartość robót naprawczych to 1 428 541,10 zł, w tym: 515 660,66 zł – roboty ziemne, 171886,89 zł izolacja przeciwwodna i przeciwwilgociowa, 673 630,50 zł naprawa posadzek, 67 363,05 zł wyrównanie i naprawa podłoża betonowego. W latach 2004-2006 strona pozwana przenosiła na nabywców własność lokali wyodrębnianych w budynkach wraz z udziałem we własności działki gruntu i częścią we współwłasności części wspólnych budynku, a ewentualnie także z pomieszczeniami przynależnymi i udziałem we współwłasności garażu. W dniu 6 czerwca 2005 r. sporządzono protokół z przeglądu usterek i uwag stwierdzonych na nieruchomości, a w dniu 31 marca 2006 r. wspólnota podjęła uchwałę nr (...), w której dopuszczono możliwość zwolnienia się wpłat na „fundusz celowy na pokrycie kosztów usunięcia wad nieruchomości wspólnej” poprzez zawarcie ze wspólnotą umowy cesji roszczeń, przysługujących członkowi wspólnoty w stosunku do pozwanej spółki z tytułu wad fizycznych nieruchomości wspólnej. Upoważniono też zarząd do przyjmowania cesji oraz zawierania umów cesji roszczeń i do wystąpienia na drogę sądową przeciwko stronie pozwanej. Za uchwałą głosowało 79,01 udziałów właścicieli lokali. Z kolei uchwałą nr (...) upoważniono zarząd do wystąpienia na drogę sądową przeciwko deweloperowi z tytułu roszczeń za wady budowlane w częściach wspólnych budynku w przypadku braku polubownego rozwiązania wszelkich sporów. Za uchwałą głosowało 80,29% udziałów właścicieli lokali. Doszło do podpisania umów cesji przez właścicieli dysponujących 144558,2242 na 181792 wszystkich udziałów w nieruchomości wspólnej. W umowach tych cedenci przenosili na wspólnotę przysługujące im roszczenia z tytułu rękojmi oraz roszczenia odszkodowawcze w stosunku do (...) S.A. z siedzibą w W. z tytułu zawartych umów sprzedaży lokalu mieszkalnego, jak również stanowiska garażowego, związane z wystąpieniem wad fizycznych nieruchomości wspólnej w części odpowiadającej wielkości ich udziału w nieruchomości wspólnej. Wspólnota zawarła ze specjalistycznymi podmiotami trzy umowy zlecenia, których przedmiotem było wykonanie opinii technicznych na temat stanu budynków. M. G. sporządził sprawozdanie z przeprowadzonej kontroli obiektu, a J. B., G. L. i J. L. przygotowali opinię techniczną dotyczącą węzła cieplnego, zaś ostatni z wymienionych ekspertów sporządził też opinię techniczną instalacji centralnego ogrzewania oraz opinię techniczną instalacji zimnej i ciepłej wody wraz z cyrkulacją w budynkach mieszkalnych.

Analizując powyższe okoliczności Sąd Okręgowy doszedł do wniosku, że wspólnota była legitymowana do wystąpienia z roszczeniem odszkodowawczym w zakresie określonym zawartymi umowami cesji. Uchwały nr (...) i nr (...) upoważniały zarząd do zawierania umów cesji oraz wystąpienia na drogę sądową przeciwko deweloperowi. Różnice w określeniu zakresu upoważnienia („z tytułu wad fizycznych nieruchomości wspólnej” – uchwała nr (...) i roszczeń „za wady budowlane” – uchwała nr (...)) nie miały znaczenia istotnego i nie można z nich było wywodzić intencji wspólnoty zawężenia z góry możliwości dochodzenia roszczeń przez wykluczenie drogi odszkodowawczej. Sąd odnotował fakt, iż wielostanowiskowy garaż objęty został współwłasnością właścicieli lokali, ale zgłoszone roszczenia nie dotyczyły powierzchni garażu, wynikały z obecności wad w konstrukcji budynku (fundamenty, konstrukcja posadzek, stropy) i tym samym potraktowano je jako przynależne do nieruchomości wspólnej. Jednocześnie należy wskazać, iż cesji dokonała jedynie część właścicieli, a co za tym idzie wspólnota nie była uprawniona do dochodzenia pełnego odszkodowania, czynności bowiem podjęte w tej sprawie nie miały charakteru zachowawczego w rozumieniu art. 209 k.c. Oceniając zasadność żądania pozwu w kontekście art. 354 § 1 i 2 k.c. i art. 471 k.c. sąd przyjął, że pozwany deweloper ponosi odpowiedzialność kontraktową. Obowiązany był bowiem do wydania lokali i nieruchomości wspólnej w stanie wolnym od wad, a tymczasem biegli stwierdzili zarówno usterki w instalacjach: centralnego ogrzewania (brak głowic termostatycznych), węzła cieplnego (niewłaściwy zawór bezpieczeństwa, niespełniające norm pomieszczenia węzła cieplnego, spusty nie zostały odprowadzone do posadzki), ciepłej wody z cyrkulacją (użycie niezgodnych z projektem budowlanym rur) oraz hydrantowej (niewłaściwe uszczelnienie rur), jak i pokrycia dachów (wadliwie wykonana rynna na zadaszeniu garażu, niewłaściwe wykonanie osprzętu dachowego, w tym ławy i stopnie kominiarskie oraz wady związane z obróbką blacharską) i wreszcie w części podziemnej budynku (brak wypełnienia dylatacji w posadzce garażu, braki izolacji przeciwwodnej pionowej i poziomej, przesiąkania wody gruntowej w rejonie wjazdu). Dodatkowo stwierdzonymi usterkami były wady elewacji i posadzki terakotowej na podjazdach i w klatkach schodowych. Wszystkie nieprawidłowości wynikały z wad projektu lub wykonawstwa. Za szkodę powstałą z tego tytułu potraktował sąd koszty niezbędnej naprawy wynoszące łącznie 2006081,01 zł, w tym: 311700 zł - wady w instalacjach, 27224,23 zł - wady pokrycia dachu, 25 931,53 zł - wady w wykonaniu podjazdów i podejść do garaży oraz klatek, 212 684,15 zł - wady elewacji oraz 1428 541,10 zł – wady części podziemnej. Mając na uwadze treść umów cesji (141558,2224 na 181 792 wszystkich udziałów w nieruchomości wspólnej), żądanie strony powodowej oceniono jako zasadne do kwoty 1562099,88 zł. Sąd nie dostrzegł podstaw do włączenia w ramy szkody kosztu wymiany instalacji wody zimnej, skoro instalacja wody zimnej nie miała wad obniżających wartość nieruchomości, a drobne usterki powinny być usuwane w drodze konserwacji. Podobnie sąd ocenił twierdzenia o istnieniu wad instalacji przeciwpożarowej, poza elementem uwzględnionym w rozliczeniu usterek instalacji wodnej. Z kolei wydatki na prywatne ekspertyzy nie zostały wykazane, wspólnota złożyła tylko umowy i ekspertyzy, bez dowodu płatności. Wreszcie żądanie zapłaty kosztów poniesionych z tytułu rekultywacji trawników oraz przywrócenia lokali i części wspólnej do stanu sprzed remontu wadliwie wykonanych instalacji podlegały oddaleniu. Powództwo w tej części nie zostało sprecyzowane i nie wykazano związku pomiędzy wystąpieniem wad w budynkach a koniecznością rekultywacji trawnika, a wniosek o dopuszczenie dowodu z opinii biegłego do spraw rekultywacji terenów zielonych i małej architektury był spóźniony. Odsetki ustawowe za opóźnienie zasądził sąd na podstawie art. 481 k.c. i art. 363 § 2 k.c. od dnia następnego po ogłoszeniu wyroku. Rozmiar roszczenia w toku procesu ulegał zmianie, a ostateczne ustalenie wartości napraw usterek zależało od rezultatów postępowania dowodowego.

Apelację od powyższego orzeczenia wniosły obie strony.

Strona powodowa zaskarżyła wyrok w części oddalającej powództwo co do należności głównej w wysokości 60209,13 zł oraz odsetek za okres od dnia wniesienia powództwa do dnia wyrokowania, wnosząc od zmianę wyroku przez zasądzenie kwoty 1622309,01 zamiast kwoty 1562099,88 zł z odsetkami ustawowymi za opóźnienie od dnia wniesienia powództwa do dnia zapłaty.

Skarżąca wspólnota zarzuciła naruszenie:

- art. 350 k.p.c. w zw. z art. 328 § 3 k.p.c. przez błędne przeliczenie należnego odszkodowania;

- art. 233 § 1 k.p.c. przez wadliwą ocenę złożonych umów zawartych w wykonawcami ekspertyz i przeglądów, przy niekwestionowanym fakcie zapłaty wynagrodzenia z tych umów oraz pominięciu szeregu faktów istotnych dla ustalenia zakresu opóźnienia (data powstania szkody, sprecyzowania roszczenia i dowiedzenia się o nim przez pozwaną spółkę);

- art. 363 § 2 k.c. przez błędne ustalenie utożsamienie daty początkowej opóźnienia z datą ustalenia wysokości szkody, a także art. 481 § 1 k.c. w zw. z art. 455 k.c. przez ich niezastosowanie;

- art. 328 § 2 k.p.c. przez lakoniczne uzasadnienie rozstrzygnięcia o odsetkach.

Strona pozwana zaskarżyła wyrok w części uwzględniającej powództwo i rozstrzygającej o kosztach wnosząc o jego zmianę i oddalenie powództwa, z zasądzeniem zwrotu kosztów za obie instancje ewentualnie – uchylenie wyroku w zaskarżonym zakresie i przekazanie sprawy do ponownego rozpoznania sądowi I instancji, z pozostawieniem temu sądowi orzeczenia o kosztach postępowania apelacyjnego.

Skarżąca spółka zarzuciła naruszenie:

- art. 509 k.c. i art. 471 k.c. w zw. z art. 1 ust. 1 i art. 22 ustawy o własności lokali przez uznanie, że wspólnota może nabyć roszczenia odszkodowawcze związane z nienależytym wykonaniem umowy;

- art. 471 k.c. przez uznanie za szkodę wartości napraw koniecznych do usunięcia wad;

- art. 321 k.p.c. przez zasądzenia na rzecz wspólnoty kwoty 212684,15 zł z tytułu wad elewacji co nie było objęte żądaniem pozwu;

- art. 233 k.p.c. w zw. z art. 227 k.p.c. przez brak wszechstronnego rozważenia materiału dowodowego oraz sprzeczność poczynionych ustaleń z zebranym materiałem.

W toku postępowania apelacyjnego zarzut wspólnoty dotyczący niewłaściwego przeliczenia odszkodowania został cofnięty, z potwierdzeniem nabycia roszczeń odszkodowawczych w zakresie 141558,2242 na 181792 udziałów (por. pismo pełnomocnika – k. 3861), a na rozprawie apelacyjnej w dniu 27 sierpnia 2019 r. cofnięto apelację wniesioną w tej części - co do kwoty 33105,13 zł (por. oświadczenie pełnomocnika – k. 3934).

W pozostałym zakresie strony popierały własne apelacje i wnosiły wzajemnie o oddalenie apelacji przeciwnika procesowego, z zasądzeniem zwrotu kosztów postępowania apelacyjnego.

Sąd Apelacyjny zważył, co następuje:

1. Wobec częściowego cofnięcia wniesionego środka odwoławczego analiza podniesionych w tym zakresie zarzutów apelacji strony powodowej stała się bezprzedmiotowa. Sąd odwoławczy jest związany zakresem zaskarżenia (por. art. 378 § 1 k.p.c.). W takim stanie rzeczy, jak wskazał Sąd Najwyższy w uzasadnieniu uchwały z dnia 29 maja 2000 roku, III CZP 6/00, wola strony skarżącej powinna mieć znaczenie decydujące dla sprawdzenia prawidłowości nieprawomocnego rozstrzygnięcia sprawy, a więc także w kwestii, czy postępowanie odwoławcze ma prowadzić do rozstrzygnięcia co do istoty sprawy. Cofnięcie apelacji nie podlega z tego względu kontroli sądu z punktu widzenia dopuszczalności tej czynności w granicach zakreślonych w art. 203 § 4 k.p.c.

2. Dla oznaczenia ram rozpoznania i rozstrzygnięcia zasadnicze znaczenie ma pozew, w którym od razu podane być powinny żądania i okoliczności faktyczne je uzasadniające (art. 187 § 1 k.p.c.). Te elementy mogą podlegać zmianom aż do zamknięcia rozprawy przed sądem I instancji. W razie dokonania takiej zmiany przedmiot rozpoznania i rozstrzygnięcia wyznacza ostatecznie sformułowane żądanie i zakreślona przez powoda podstawa faktyczna.

W pozwie złożonym w niniejszej sprawie domagano się naprawienia szkody powstałej w następstwie nabycia budynku z wadami, których sprzedający pomimo wezwania nie usunął. Pierwotne żądanie, łącznie w wysokości 1749591,30 zł, objęło koszty naprawy poszczególnych elementów budynku, z ujęciem w te ramy wad dachu – 61000 zł, wad instalacji wodno – kanalizacyjnej - 1024776,82 zł, przywrócenia lokali do stany sprzed remontu instalacji – 390000 zł, rekultywacji trawnika - 64937,88 zł, naprawy posadzek i pozostałych usterek zgodnie z wnioskami przeglądu ogólnobudowlanego – 127000 zł, wad systemu przeciwpożarowego – 31074,22 zł, przecieków w garażu – 23698,50 zł, ekspertyz – 27104 zł (por. k. 4). Odrębnie w rozliczeniu nie wymieniano usterek elewacji, choć te pojawiały się w załączonych dokumentach z przeglądów (por. pęknięcia i zmycie struktury – k. 99). Wprost na „ubytki struktury tynku” wskazano w operacie szacunkowym z 27 czerwca 2006 r. – wyceniano je na ok. 5000 zł, z odwołaniem do zdjęć zamieszonych w przeglądzie stanu budynku z 2005 r. (por. k. 46). Zestawienie kwoty łącznej z tego operatu z uzasadnieniem pozwu mogłoby wskazywać na włączenie usterek elewacji do prac ogólnobudowlanych.

Dopuszczony w toku procesu dowód z opinii biegłego do spraw budowlanych nie wskazywał na istnienie podstaw do wykonania prac naprawczych elewacji trzech budynków, jednak z uwagi na obniżoną ich estetykę określił szkodę na 10 % wartości elewacji (por. k. 2620). Po sporządzeniu opinii przez biegłego strona powodowa rozszerzyła żądanie, domagając się zasądzenia łącznie 3019589,78 zł, w tym 1428541,10 zł - wady w części podziemnej, 25931,53 zł – wykończenia podejść i podjazdów, 27324,23 zł – pokrycie dachu, 10254776,82 zł instalacje, 390000 zł – przewrócenie stanu lokali po pracach naprawczych instalacji, 64937,88 zł – rekultywacja trawnika, 31074,22 zł – instalacje przeciwpożarowe, 27104 zł – ekspertyzy (por. k. 2720). Powyższe wskazuje, że zmiana dotyczyła wysokości żądania, ale też podstawy faktycznej, skoro inaczej opisano poszczególne elementy szkody. Utrzymano dotychczasowe składniki - co do wysokości i rodzaju - w części odnoszącej się do kosztów przywrócenia lokali do stanu poprzedniego, rekultywacji trawnika, naprawy wszystkich instalacji i wykonania ekspertyz, jednocześnie zmniejszając wielkość szkody w części dotyczącej kosztów naprawy dachu i zwiększając tę wyznaczoną kosztami napraw podziemnych (uprzednio rozliczaną w tzw. naprawach przecieków w garażach oraz pracach ogólnobudowlanych). Takie ukształtowanie na nowo żądania oznaczało w istocie ograniczenie żądania w sferze faktycznej o te składniki, które zostały pominięte, w tym opisane w pozwie inne prace ogólnobudowlane, m. in. elewacji. Potwierdzenie takiej woli strony powodowej odnaleźć można w piśmie procesowym złożonym w dniu 10 października 2014 r. (por. k. 3245) oraz załączniku do protokołu rozprawy przeprowadzonej w dniu 31 marca 2015 r. (por. k. 3357). Wprawdzie w tym ostatnim wspomniano o wadach elewacji, ale wyłącznie w kontekście opisu wniosków biegłych. Na dalszym etapie procesu nie doszło do kolejnej zmiany żądania i jego podstawy faktycznej, nie wskazał też na nie pełnomocnik powoda w odpowiedzi na apelację i na rozprawie apelacyjnej (por. k. 2935).

W konsekwencji zgodzić się należało ze stanowiskiem strony pozwanej wyrażonym w apelacji, że orzeczenie o kompensacie szkód w części obejmującej wady elewacji wykraczało poza ostatecznie określone przez powoda granice. Nawet przy założeniu, że pierwotne żądanie obejmowało koszt napraw elewacji, zostało ono w toku procesu zmienione. W ramach zmodyfikowanego żądania nie dochodzono ani dotychczasowych kosztów napraw ogólnobudowlanych, w tym elewacji - w wysokości 5000 zł, ani też odmiennie ujętej szkody - z tytułu wskazanego przez biegłego obniżenia wartości estetycznej budynków. Biorąc pod uwagę schemat rozliczeń przyjęty w zaskarżonym wyroku oznaczało to niedopuszczalne orzeczenie, przy braku stosownego żądania, co do kwoty 165613,39 zł

3. Argumenty podniesione w apelacji pozwanej zmierzały w pierwszej kolejności do podważenia legitymacji wspólnoty. Poza sporem roszczenia związane z wadami budynku przysługują właścicielom lokali, będącym jednocześnie współwłaścicielami nieruchomości wspólnej. Jak podkreślił Sąd Najwyższy w uchwale składu siedmiu sędziów z dnia 5 lutego 2004 r., III CZP 96/03, OSNC 2004/6/88, kupujący może przelać na inną osobę uprawnienia z tytułu rękojmi za wady rzeczy, z wyłączeniem odstąpienia od umowy, które ma charakter prawa kształtującego. Nie jest zatem co do zasady wykluczony przelew uprawnienia do żądania obniżenia ceny, usunięcia wady lub dostarczenia rzeczy wolnej od wad, choć z natury rzeczy to ostatnie nie będzie aktualne przy sprzedaży lokalu stanowiącego odrębną nieruchomość wraz z prawem do nieruchomości wspólnej. Zgodzić się można z apelacją, że w praktyce orzeczniczej występowały wątpliwości co do możliwości dokonania przelewu w/w uprawnień na rzecz wspólnoty mieszkaniowej, a to z uwagi na szczególny status tego podmiotu. Uznanie jednak zdolności wspólnoty mieszkaniowej do posiadania własnego majątku skutkowało przyjęciem dopuszczalności przeniesienia na nią przez właściciela lokalu przysługujących mu uprawnień związanych z wadami nieruchomości wspólnej (por. uchwała składu siedmiu sędziów Sądu Najwyższego z dnia 29 stycznia 2014 r., III CZP 84/13, OSNC 2014/9/ 840). Jak się zaznacza, dochodząc przelanych na wspólnotę uprawnień realizuje ona zarówno interesy właścicieli, jak i interes wspólnotowy, starając się zapewnić przywrócenie ekwiwalentności świadczeń stron umowy sprzedaży. Trzeba zauważyć, że powyższe dotyczy również roszczeń odszkodowawczych, które uzupełniają ochronę rękojmianą, realizując podobne interesy. Roszczenie odszkodowawcze nie wykazują przy tym ściślejszego związku z zobowiązaniem sprzedaży niż uprawnienia z rękojmi, nie ma przeszkód wynikających z właściwości zobowiązania czy przepisów prawnych, które przemawiałyby przeciwko dopuszczalności objęcia ich przelewem (por. też uchwała Sadu Najwyższego z dnia 23 września 2004 r., III CZP 84/04, OSNC 2005/9/153).

Pojawia się oczywiście problem niezbędnych ram upoważnienia wspólnoty do dokonania w/w czynności. W judykaturze prezentowane są poglądy, że skuteczne dochodzenie przed sądem rozważanych roszczeń wymaga uprzedniego podjęcia dwóch uchwał. Przedmiotem pierwszej z nich powinno być wyrażenie zgody na nabycie przez wspólnotę od właścicieli poszczególnych lokali przysługujących im roszczeń. Przedmiotem natomiast drugiej - wyrażenie zgody na dochodzenie przez wspólnotę nabytych roszczeń oraz udzielenie zarządowi pełnomocnictwa w tym zakresie. Powyższe stanowisko zasadza się na uznaniu analizowanych czynności za przekraczające zwykły zarząd rzeczą wspólną w rozumieniu art. 22 ust. 2 ustawy z dnia 24 czerwca 1994r. o własności lokali (tekst jednolity: Dz.U. z 2018, poz. 716).

W świetle art. 22 ust. 1 cytowanej ustawy zarząd jest uprawniony do dokonywania czynności zarządu. Może on zatem podejmować samodzielnie, bez stosownego umocowania właścicieli, czynności faktyczne i prawne w zakresie kierowania sprawami wspólnoty mieszkaniowej oraz reprezentowania tej wspólnoty na zewnątrz, a także w stosunkach między wspólnotą a poszczególnymi właścicielami lokali, jeżeli mieszczą się one w katalogu czynności zwykłego zarządu. Ustawa nie definiuje tych ostatnich. Z reguły za dopuszczalne w ramach zwykłego zarządu uważa się czynności, które są zgodne z celem zarządzania nieruchomością wspólną, służą utrzymaniu jej wartości i zdolności użytkowej. W doktrynie wskazuje się przy tym, że zakres czynności zwykłego zarządu w dużych wspólnotach mieszkaniowych powinien być szerszy, tak by umożliwić zarządowi skuteczniejsze kierowanie sprawami wspólnoty i gospodarowanie nieruchomością wspólną. Jako przykłady czynności zwykłego zarządu orzecznictwo wymienia m.in. pobieranie pożytków i dochodów, konserwację, administrację i szeroko rozumianą ochronę rzeczy w postaci podejmowania czynności, takich jak: wytoczenie powództwa o ochronę własności, posiadania, o zapłatę czynszu itp., zawieranie umów z osobami trzecimi w tym zakresie, w tym także związanych z zarządem i eksploatacją, a także ze sposobem korzystania przez współwłaścicieli z rzeczy wspólnej.

Jak zauważył Sąd Najwyższy w wyroku z dnia 1 czerwca 2017r., I CSK 657/16, Legalis, lokale są częścią budynku i nawet jeśli zostały wyodrębnione prawnie są nierozerwalnie związane z nieruchomością wspólną. Jeśli więc właściciel lokalu chce przelać na wspólnotę swoją wierzytelność, związaną z jego udziałem w nieruchomości wspólnej, to wspólnota mieszkaniowa, którą tworzy ogół właścicieli lokali, a więc także ten właściciel, który w wyniku przelewu ogranicza swe prawo, nie tylko nie ogranicza pozostałych właścicieli lokali, ale za pośrednictwem wspólnoty mieszkaniowej czyni im przysporzenie. Od strony wspólnoty mieszkaniowej, jako cesjonariusza, sytuacja pozostałych właścicieli na wskutek tej cesji nie zmienia się w sposób niekorzystny. Przelew rozważanych uprawnień w stosunku do sprzedawcy rzeczy wadliwej stanowi zatem dla zarządu wspólnoty podstawę do wystąpienia z roszczeniem mającym na celu niepogarszanie się stanu nieruchomości wspólnej.

Po drugie, w tej sprawie niniejszej podjęte zostały przez właścicieli uchwały opisane w uzasadnieniu zaskarżonego wyroku. Przyjęta przez sąd I instancji szeroka ich kwalifikacja, z włączeniem w obu wypadkach w ramy upoważnienia także działań zmierzających przywrócenia stanu zgodnego z umowami sprzedaży, nie budzi zastrzeżeń. Zważywszy na wyrażenie przez właścicieli zgody zarówno na polubowne zakończenie sporu, jak i wystąpienie na drogę procesu sądowego, ich aprobata zakładać musiała wszelkie czynności niezbędne do wykonania powyższego, niezależnie czy realizowane poprzez podniesienie roszczeń o obniżenie ceny, usunięcie wady czy roszczeń odszkodowawczych. Taką interpretację potwierdzają też zapisy umów cesji, przygotowanych i podpisywanych wkrótce po podjęciu uchwał. Wskazywano w nich zarówno na przelew roszczeń odszkodowawczych w stosunku do dewelopera, jak i roszczeń z tytułu rękojmi, służących ostatecznie usunięciu stwierdzonych wad fizycznych w nieruchomości wspólnej.

Nie wyczerpuje to całości problemu legitymacji wspólnoty. Słusznie strona pozwana zwracała uwagę, że wspólnota mieszkaniowa powołana została do sprawowania zarządu nieruchomością wspólną i do tego ograniczają się jej uprawnienia. O ile z uwagi na związek z nieruchomością wspólną roszczeń rękojmianych i odszkodowawczych dotyczących wad budynku, możliwe jest ich nabycie przez wspólnotę od uprawnionych właścicieli i realizowanie wspomnianego wcześniej wspólnego interesu w postępowaniu sądowym, to powyższe uzasadnienie przestaje być aktualne w przypadku roszczeń przysługujących współwłaścicielowi czy grupie współwłaścicieli lokalu będącego przedmiotem odrębnej własności (por. wyrok Sądu Najwyższego z dnia 14 marca 2013 r., III CSK 379/12, OSNC 2013/11/130). Tylko w niektórych wypowiedziach piśmiennictwa i sądów powszechnych wskazuje się, że przy oczywistym związku funkcjonalnym tego rodzaju roszczeń z zarządem nieruchomością wspólną, ich przelewu na rzecz wspólnoty nie można wykluczyć.

Pojawia się zatem pytanie, czy spór w rozpatrywanej sprawie dotyczył wad w nieruchomości wspólnej. Zgodnie z art. 3 ust. 2 cytowanej ustawy o własności lokali na nieruchomość wspólną składają się grunt oraz części budynku i urządzenia, które nie służą wyłącznie do użytku właścicieli lokali. Ustawodawca zdecydował się więc na definicję negatywną. Wyjaśniając ją, w piśmiennictwie sięga się do art. 1 pkt 2 rozporządzenia Prezydenta Rzeczypospolitej z 24 października 1934 r. o własności lokali (Dz.U. Nr 94, poz. 848 ze zm.), który do wspólnej własności wszystkich współwłaścicieli zaliczał: grunt, podwórza, ogródki, fundamenty, mury zewnętrzne, mury konstrukcyjne i mury oddzielające poszczególne lokale, dachy, kominy, oraz wszelkie części budynku i wszelkie urządzenia, służące do użytku wszystkich właścicieli lokali lub pewnych grup właścicieli, jak strychy, piwnice, klatki schodowe, korytarze, bramy, ogólne ustępy, wspólne łazienki, pralnie, suszarnie, dźwigi, urządzenia kanalizacyjne, wodociągowe, ogrzewania centralnego, oświetlenia itp.

W powyższe ramy włączyć można analizowane przez biegłych wady instalacji, pokrycia dachowego, podjazdów i klatek schodowych. Podnoszone przez stronę pozwaną wątpliwości dotyczyć mogły więc w istocie jedynie tego elementu żądania, które wiązano z wadami podziemia. Opisana w pozwie nieruchomość gruntowa zabudowana została bowiem budynkami, w których wyodrębniono lokale mieszkalne, ale też wielostanowiskowy garaż. Ze złożonych projektów budowlanych można wnioskować, że miejsca parkingowe wyznaczono na dwóch podziemnych kondygnacjach garażowych zlokalizowanych pod terenem osiedla, z wykroczeniem poza obrys samych budynków. Zdjęcia i wypowiedzi biegłych zawarte w opiniach wskazują, że w garażach usytuowano wspólne urządzenia (np. instalacje techniczne rozprowadzane przy trzonach komunikacyjnych) czy elementy konstrukcji (np. słupy), tam też znajdują się pomieszczenia techniczne i komórki lokatorskie (por. sprawozdanie z przeglądu – k. 58, k. 64, opinia - k. 2591, k. 2598). Wskazuje to, że choć doszło do wyodrębnienia garażu jako przedmiotu współwłasności niektórych właścicieli lokali mieszkalnych, to jednocześnie znajdują się tam wspólne dla wszystkich członków wspólnoty urządzenia i instalacje, z natury rzeczy - z niezbędnymi ciągami komunikacyjnymi; wspólnym elementem są też niewątpliwie fundamenty, z ich zabezpieczeniem przeciwwilgociowych i przeciwwodnym. Również podłoże może być potraktowane jako element konstrukcyjny spajający budynek i przenoszący - przez ściany i słupy - obciążenia wyższych kondygnacji (pot. zeznania biegłego - k. 3917). Spełnia ono tę samą funkcję co ściany zewnętrzne, chroniąc wnętrze budynku przed wpływem czynników zewnętrznych. Co nie powinno być pozbawione znaczenia, sporne w sprawie wadliwości wiązały się z przesiąkaniem wody z zewnątrz, przeciekami przez przejścia instalacyjne czy na styku ścian fundamentowych i stropów. Powyższe nie bez racji ujmowano więc jako wady izolacji dotyczące części wspólnych, nawet jeśli ujawniły się one w odrębnym lokalu garażowym. Przedmiotem kontrowersji mogły być natomiast posadzki. Często w praktyce trudno o postawienie wyraźnej granicy między nieruchomością wspólną, a odrębnym lokalem, gdyż są one ściśle fizycznie połączone. Jest to szczególnie widoczne w tym przypadku. Choć jak wskazał biegły na rozprawie apelacyjnej posadzki to element wykończeniowy, w sprawie chodziło nie tylko o wymianę samej ich warstwy wierzchniej. Poza tym nie da się pominąć, że potrzebą wymiany objęto także wspólne części komunikacyjne i pomieszczania tam usytuowane, a prace naprawcze były powiązane z koniecznym zabezpieczeniem i wykonaniem podłoża betonowego (por. opinia – k. 2667). Dodać wreszcie można, że stwierdzone usterki nie wiązały się z przeznaczeniem i użytkowaniem lokalu na cele garażowe (por. k. 3917). W konsekwencji, za dopuszczalne uznać należało przelanie dotyczących ich roszczeń na rzecz wspólnoty.

4. Co do nieprawidłowości przedmiotu sprzedaży i kosztów naprawy, zważywszy na ich charakter, istotne znaczenie miały wiadomości specjalne biegłych. W apelacji strony pozwanej podważano opinie, na których oparł się sąd I instancji, z odwołaniem do art. 233 § 1 k.p.c. Niewątpliwie ocena opinii podlega regułom w/w przepisu, jednak dokonuje się jej według specyficznych kryteriów (por. postanowienie Sądu Najwyższego z dnia 7 listopada 2000 r., I CKN 1170/98, OSNC 2001/4/64, wyrok z dnia 15 listopada 2002 r., V CKN 1354/00, Lex nr 77046 czy wyrok z dnia 7 kwietnia 2005 r., II CK 572/04, Lex nr 151656). W tej sprawie sąd dysponował opiniami kilku biegłych. Ocenił je mając na względzie kwalifikacje osób przeprowadzających badania i ich zawodowe przygotowanie, ale przede wszystkim uwzględniając zakres odpowiedzi na postawione pytania, przyjęty sposób motywowania, stanowczość wyrażonych w nich wniosków, ich relacje z pozostałym materiałem procesowym, w tym - ekspertyzami pozaprocesowymi. Choć tym ostatnim z natury rzeczy trudno przydać przymiot opinii w rozumieniu art. 278 § 1 k.p.c., to zawarte w nich wypowiedzi mogły mieć znaczenie pomocnicze i uzupełniające, szczególnie w części fotograficznej i opisowej. Wzięcie pod uwagę wspomnianych dokumentów, potwierdzonych co do stanu przedmiotu badania zeznaniami świadków, z uwzględnieniem oceny specjalistycznej biegłych, pozwoliło przy tym podważyć tezy pozwanego o eksploatacyjnym charakterze stwierdzonych usterek.

Wbrew stanowisku apelacji, wyrażona w opinii biegłego J. S. ocena zakresu wadliwości instalacji i przyczyn tego stanu rzeczy może być uznana za spójną i racjonalnie tłumaczącą zachodzące związki przyczynowo – skutkowe. Biegły wyjaśniał jakie były odstępstwa wykonawcze od założeń projektowych instalacji węzła cieplnego oraz instalacji hydrantowej, nawiązał przy tym do stanu ujętego już w dokumentacji z 2006 r. (por. k. 112, k. 137). Gdy chodzi o instalacje wody ciepłej biegły odwołał się do świadectw odbioru, które nie wskazywały na podwójne ocynkowanie użytych rur (por. k. 2489). Strona pozwana nie przeciwstawiła w tym zakresie właściwego materiału procesowego, który mógłby pozwolić na dokonanie innych ustaleń faktycznych i podważenie stanowiska wyrażonego w opinii. Przesłuchiwany na rozprawie w dniu 10 lutego 2011r. biegły przekonująco motywował sposób obliczenia kosztów wymiany, także – co do przyjętego okresu amortyzacji (por. k. 2666). Podobnie ocenić trzeba wypowiedzi biegłego odnośnie do potrzeby uzupełnienia instalacji w głowice antywłamaniowe, zważywszy zwłaszcza na opisane konsekwencje (por. k. 2666). Można dodać, że o braku tego rodzaju głowic wspominano już na etapie przedprocesowym (por. k. 136). Uwagi skarżącej miały tu zatem charakter ogólny i wyłącznie polemiczny, również w apelacji nie przedstawiono żadnych nowych argumentów.

Przy ustalaniu wad pokrycia dachowego oraz podjązdów i podjeść do klatek schodowych sąd oparł się na konkretnych dokumentach, głównie obejmujących wskazane zgłoszenia wad i fotografie oraz sprawozdania z przeglądów w latach 2005 - 2006. Można nadto podnieść, że prace dotyczące pokrycia dachowego opisywał szeroko świadek M. T., odwołując się do stanu zastanego na nieruchomości w 2006 r. i odnotowanego wówczas w sprawozdaniu (por. k. 171, k. 1104). Wbrew zatem zastrzeżeniom strony pozwanej nie była tu rozstrzygająca dokumentacja powykonawcza i rozliczeniowa z napraw przeprowadzonych w latach 2008 – 2010, choć tę także miał na uwadze biegły, pozytywnie ją weryfikując co do celowości przeprowadzenia prac poprawkowych i ich kosztu. Podobne uwagi dotyczyć mogą napraw posadzki terakotowej, gdzie stosowne zastrzeżenia zgłaszano zarówno na etapie przedprocesowym (por. protokół - k. 37 – 38, fotografie -k. 75), jak i w toku procesu (por. dokumenty złożone przy piśmie z 7 czerwca 2010 r. – k. 2557, zalegające w załącznikach). W opinii podstawowej i przesłuchaniu przed sądem I instancji oraz dodatkowo na rozprawie apelacyjnej biegły A. K. rozważał charakter usterek i wykluczył możliwość ich powstania po tak krótkim okresu użytkowania budynku. Z tej przyczyny wady rozpatrywał jako wykonawcze, powstałe na skutek użycia złych materiałów lub nieprawidłowej realizacji (por. k. 3917). Trzeba zauważyć, że również M. Z., choć w dacie dokonanej wizji lokalnej nie stwierdził nieprawidłowości dachu oraz podejść i podjazdów, nie zakwestionował potrzeby przeprowadzenia prac naprawczych opisanych w w/w dokumentach i wydatków z tym związanych (por. k. 2915).

Odnośnie wad podziemia biegły do spraw budowlanych wyjaśnił przyczyny ujawnionych przecieków i zawilgoceń na ścianach oraz posadzkach, głównie na poziomie dolnym (por. k. 2591, 2597). Wprawdzie rzeczywiście nie przeprowadził szczegółowych badań, ale odwołał się zarówno do dokumentacji zdjęciowej, opisów zawartych w ekspertyzach przedprocesowych i sprawozdaniach z przeglądów, a także własnego oglądu. Jako logiczny jawi się wniosek biegłego, oparty na jego wiedzy i doświadczeniu, że bez kompleksowej oceny stanu zabezpieczeń i pełnego uzupełnienia wszystkich istniejących braków nie da się problemu rozwiązać. Potwierdzenie tego stanowiska odnaleźć można w wieloletnich nieskutecznie prowadzonych pracach naprawczych. Jak zaznaczył biegły, usuwanie systematycznie pojawiających się nieszczelności czy pęknięć na poszczególnych fragmentach ścian i posadzek miało charakter dorywczy, zapobiegało ewentualnym dalszym degradacjom, ale nie wykluczyło stałego nasiąkania ścian z gruntu. Do czasu całościowej naprawy skutkowało to obniżeniem trwałości budynków (por. zeznania biegłego - k. 2667).

Dostatecznych podstaw do podważenia wniosków biegłego nie dostarczyła opinia T. Z.. Przy nawiązywaniu do złożonej do akt dokumentacji z przeglądów i kolejnych ocen technicznych biegły nie wyjaśnił przyczyn opisywanych tam przecieków, zastoin wody, zagrzybień, zalegającą w dniu oględzin wodę traktując jako wynik bliżej nieokreślonej awarii instalacji. Przy ogólnikowości wypowiedzi biegłego jej ocena przyjęta przez sąd nie może być uznana za uchybiającą regułom z art. 233 § 1 k.p.c.

Trudno oczywiście nie zauważyć, że w latach 2015 – 2016 doszło do dalszych napraw w spornych budynkach, przeprowadzonych zgodnie z uchwałą nr (...) z dnia 18 marca 2015 r. (por. k. 3498). Ze złożonych umów i faktur wynikało, że za prace I i II etapu zapłacono 539996,79 zł (por. k. 3512, k. 3698, k. 3704). Nawet wraz z robotami dodatkowymi (por. k. 3700, k. 3677, k. 36870 i kosztem nadzoru inwestorskiego (por. k. 3500, k. 3696, k. 3697, k. 3699, k. 3701 – 3703), łączne poniesione wydatki były niższe od wyliczonych przez biegłego. Uznanie ich jednak za maksymalny wymiar szkody nie było możliwe. Z przytoczonych dokumentów wynikało bowiem, że wspólnocie chodziło o przeprowadzenie prac zmierzających do uszczelnienia dylatacji i odwodnienia liniowego, przecieków przez przejścia instalacyjne, styki stropu i fundamentów oraz naprawę miejscowych pęknięć posadzki. Może to zatem wskazywać na częściowy charakter naprawy. Nie jest też jasne czy i na ile była ona skuteczna. Strona pozwana, pomimo kwestionowania wniosków biegłego i znajomości w/w dokumentów, nie inicjowała dalszego postępowania dowodowego i nie formułowała żadnych zarzutów w tym zakresie. Podzielić tym samym należało ustalenia poczynione w rozważanej mierze przez sąd I instancji.

5. W przypadku roszczenia odszkodowawczego, o którym mowa w art. 471 k.c., a taki charakter nadano zgłoszeniu żądaniu, konieczne jest wykazanie naruszenia przez sprzedającego obowiązków umownych oraz powstania szkody jako następstwa nienależytego wykonania umowy. Szkodą w rozumieniu art. 361 § 2 k.c. jest różnica między stanem majątku poszkodowanego, jaki zaistniał po zdarzeniu wywołującym szkodę, a stanem tego majątku, jaki istniałby, gdyby do tego zdarzenia nie doszło. W przypadku niewłaściwego wykonania umowy sprzedaży nieruchomości z budynkiem dotkniętym wadami szkoda obejmuje to, że do majątku nabywcy weszła rzecz wadliwa, wymagająca naprawienia w celu stworzenia warunków do korzystania z niej w sposób zgodny z przeznaczeniem. Z reguły chodzi o kompensację uszczerbku odpowiadającego uzyskaniu rzeczy o mniejszej wartości w stosunku do hipotetycznej wartości rynkowej, czy też związanego z potrzebą sfinansowania określonych prac naprawczych, czy wreszcie w związku z wystąpieniem innych negatywnych dla kupującego majątkowych konsekwencji niewykonania przez sprzedającego umowy w sposób należyty. W drugiej z wymienionych wyżej postaci szkody do ram szkody zaliczyć trzeba wszystkie wydatki, jakie nabywca musi ponieść w celu usunięcia wad rzeczy. W orzecznictwie utrwalony jest pogląd, że powstanie roszczenia odszkodowawczego nie zależy od tego, czy poszkodowany dokonał restytucji i czy w ogóle ma taki zamiar (por. wyrok Sądu Najwyższego z dnia 14 grudnia 2018r., I CSK 695/17, Legalis). W skład odszkodowania wchodzą wszystkie niezbędne i ekonomicznie uzasadnione koszty naprawy, a jej dokonanie przed uzyskaniem świadczenia od osoby zobowiązanej, koszt tej naprawy i faktyczny zakres prac nie mają zasadniczego znaczenia dla ustalenia odszkodowania. Jak podkreślił Sąd Najwyższy w uzasadnieniu postanowienia Sądu Najwyższego z dnia 7 grudnia 2018r., III CZP 51/18, Legalis, naprawa rzeczy wadliwej w niepełnym zakresie nie powoduje naprawienia szkody, co uzasadnia przyznanie poszkodowanemu tytułem odszkodowania również różnicy między kosztorysową ceną naprawy, a kosztem faktycznie poniesionym. W indywidualnych okolicznościach sprawy odszkodowanie wyliczone przez poszkodowanego może być zmniejszone w stosunku do hipotetycznych obliczeń biegłego, ale to pozwanego obciąża obowiązek wykazania, że taki sposób rozliczenia szkody przewyższa wielkość uszczerbku w majątku poszkodowanego.

W światle powyższego zgodzić się trzeba z sądem I instancji, że powód mógł domagać się odszkodowania w wysokości odpowiadającej określonym przez biegłego kosztom usunięcia wad, uwzględniającym wynagrodzenia za materiały i usługi, które zmuszony byłby świadczyć osobom trzecim zaangażowanym w proces naprawy. Kwestia uzasadnienia do przyjęcia zaspokojenia interesu strony powodowej kwotą równą poniesionym faktycznie wydatkom naprawczym stać się powinna przedmiotem dowodzenia pozwanego, co jak wcześniej zaznaczono nie miało miejsca. W kształcie postawionym w apelacji zarzut naruszenia art. 471 k.c. nie mógł być więc uznany za trafny. Można zresztą zauważyć, że przepis ten nie określa sposobu oznaczenia szkody, ta ostatnia mogła być zatem podważana w ramach zarzutu naruszenia art. 361 § 2 k.c.

6. Powódka domagała się nadto kompensaty kosztów ekspertyz. Zgodzić się można co do zasady z poglądem wspólnoty, że orzecznictwo dopuszcza możliwość uznania kosztów ekspertyzy zleconej przez poszkodowanego osobie trzeciej za szkodę pozostającą w normalnym związku przyczynowym z nienależytym wykonaniem umowy. Jakkolwiek jest to wydatek dobrowolny, to jednak w pewnych wypadkach może być konieczny dla efektywnego dochodzenia przez poszkodowanego jego praw i przez to wymuszony okolicznościami sprawy (por. uchwała Sądu Najwyższego z dnia 18 maja 2004 r., III CZP 24/04, Legalis.). Jak podkreślił Sąd Najwyższy w uchwale składu siedmiu sędziów z dnia 29 maja 2019 r., III CZP 68/18 również nabywca w drodze przelewu wierzytelności odszkodowawczej może domagać się kosztów ekspertyzy, zarówno zleconej przez poszkodowanego, jak i tej zrealizowanej na zlecenie samego nabywcy, ale tylko gdy jest ona celowa i niezbędna do dochodzenia odszkodowania.

W niniejszej sprawie nie bez racji strona pozwana podniosła, że żądanie wywodzone z umów o dzieło zawartych z M. G. (k. 185, k. 187) miało na celu realizację przede wszystkim obciążającego właściciela lub zarządcę obiektu budowalnego obowiązku dokonywania kontroli stanu technicznego budynku, o którym mowa przepisach ustawy z dnia 7 lipca 1994 r. Prawo budowlane (tekst jednolity: Dz.U. z 2019 r., poz.1186). Wprost odwoływano się do nich w jednej z umów, podobnie - wykonawca w swym sprawozdaniu z 26 czerwca 2006r. (k. 47). Wprawdzie przedmiot umowy był szerszy, obejmując także udział w komisjach z deweloperem czy wykonywanie kosztorysów, ale brak dostatecznych podstaw do stwierdzenia czy i w jakim zakresie prace te były wykonane oraz jaki były wymiar należnego z tego tytułu wynagrodzenia. Trzecia z umów, zawarta w dniu 17 maja 2006 r., dotyczyła wykonania analizy instalacji, z wynagrodzeniem łącznie 16104 zł (por. k. 189). Trzeba jednak zauważyć, że dla postępowania dowodowego przeprowadzanego w toku procesu, w tym opinii biegłego, znaczenie zasadnicze miały głównie sporządzone fotografie czy sprawozdania. Również dla samego sformułowania roszczenia w tym zakresie nie były niezbędne specjalistyczne oceny występujących nieprawidłowości, zostały one zresztą w znacznej części negatywnie zweryfikowane. Wniosek strony powodowej o skompensowanie kosztów ekspertyz nie zasługiwał zatem na uwzględnienie.

6. Zasadny okazał się w części zarzut strony powodowej naruszenia art. 481 § 1 k.c. Zgodnie z tym przepisem odsetki należą się za samo opóźnienie w spełnieniu świadczenia, choćby wierzyciel nie poniósł żadnej szkody i choćby opóźnienie było następstwem okoliczności, za które dłużnik nie ponosi odpowiedzialności. Stanowią one rekompensatę uszczerbku majątkowego doznanego przez wierzyciela wskutek pozbawienia go możliwości czerpania korzyści z należnego mu świadczenia pieniężnego. Jeżeli bowiem zobowiązany nie płaci zadośćuczynienia w terminie wynikającym z przepisu szczególnego lub w terminie ustalonym zgodnie z art. 455 in fine k.c., uprawniony nie ma niewątpliwie możliwości czerpania korzyści ze świadczenia, jakie mu się należy już w tym terminie.

W odniesieniu do zobowiązań w istocie niepieniężnych (takimi są zobowiązania o naprawienie szkody), ale ze świadczeniem pieniężnym, jako środkiem umarzania zobowiązania odszkodowawczego, spadek wartości należności pieniężnej wywołanej spadkiem cen jest kompensowany przez ten ostatni przepis, obok waloryzacyjnej funkcji odsetek. Z tej przyczyny ukształtował się pogląd, że odszkodowanie ustalone według stanu i cen z daty wyrokowania, staje się wymagalne z datą wyrokowania i dopiero od tej daty dłużnik pozostaje w opóźnieniu uzasadniającym zapłatę odsetek (por. m.in. uchwały Sądu Najwyższego z dnia 31 stycznia 1994 r., III CZP 183/93, OSNC 1994/7-8/155, z dnia 6 września 1994 r., III CZP 105/94, OSNC 1995/2/26, z dnia 22 listopada 2012 r., II CSK 736/11, Legalis, z dnia 9 stycznia 2013 r., III CSK 89/12, OSNC 2013/3/65, z dnia 14 października 2015 r., V CSK 708/14, Legalis, z dnia 14 października 2016 r., I CSK 685/15, Legalis, z dnia 25 stycznia 2017 r., IV CSK 131/16, Legalis , z dnia 5 grudnia 2018 r., V CSK 252/18, Legalis). W orzeczeniach tych przyjęto, że nie znajduje usprawiedliwienia stosowanie równocześnie dwóch mierników równoważących skutki utraty siły nabywczej pieniądza. Przyznanie odsetek od odszkodowania ustalonego według cen z daty orzekania za okres poprzedzający tę datę, prowadziłoby do nieuzasadnionego uprzywilejowania dłużnika kosztem wierzyciela. Nie da się jednak nie zauważyć, że rola waloryzacyjna odsetek nie odgrywa w obecnych warunkach tak ważnej roli, zasądzenie odsetek od wyrokowania prowadzić mogłoby więc do uprzywilejowania dłużnika, skłaniając go nawet do zwlekania z dobrowolnym uiszczeniem choćby części żądanej kwoty w oczekiwaniu na orzeczenie sądu, znoszące obowiązek zapłaty odsetek za wcześniejszy okres (por. wyrok Sądu Najwyższego z dnia 17 listopada 2016 r., IV CSK 52/16, Legalis).

Można zgodzić się z apelacją strony powodowej, że na etapie przedprocesowym dysponowała ekspertyzami i wycenami własnymi, w ramach których mieściła się ostatecznie zasądzona kwota odszkodowania. Nie dawało to jednak uzasadnienia do zasądzenia odsetek od wnioskowanej w pozwie daty. Żądanie zostało sformułowane dopiero w pozwie i dopiero doręczenie odpisu pozwu mogło stanowić formę wezwania dłużnika do spełnienia skonkretyzowanego świadczenia - co do wysokości i podstawy. Sama strona skarżąca zdawała sobie z tego sprawę nawiązując w apelacji nie do daty złożenia pozwu czy jeszcze wcześniejszej, ale daty doręczenia pozwu (co nastąpiło 10 listopada 2006 r. – k. 402).

Po drugie, opracowania własne strony powodowej w części nie znalazły potwierdzenia w innym materiale procesowym, a ostateczne oszacowanie szkód przez biegłych oparte zostało na cenach z dat sporządzenia opinii. Biegły do spraw instalacji wskazał na zastosowanie cen z III kwartału 2009 r. (por. k. 2496), przy czym łączne koszty naprawienia szkody określił na 311700 zł, przy pierwotnym żądaniu 1024776,82 zł. Wycena leżąca u podstaw żądania sprecyzowanego w pozwie miała charakter szacunkowy, nie opisywała poszczególnych pozycji kosztów naprawy (por. k. 168 – 170), jej zatem proste odniesienie do analizy biegłego nie było możliwe. Podobnie ocenić można tę część odszkodowania, która dotyczyła naprawy pokrycia dachowego. Jakkolwiek żądanie pozwu obejmowało koszty usunięcia usterek tej grupy, łącznie określonych na 61000 zł, ale biegły do spraw budowlanych poddał analizie dane z rachunków powykonawczych z lat 2008 - 2010, a odwołał się w swej opinii do cen z II kwartału 2010 r. (por. k. 2589). Gdy chodzi o szkodę związaną z wadami podjazdów, żądanie z pozwu jej nie wyodrębniało. Załączone zestawienie kosztów ogólnobudowlanych mogłoby wskazywać na jej ujęcie w ramach tzw. prac ogólnobudowlanych (por. np. pozycje 1 – 2 - k. 45), ale rozliczenie tych prac nastąpiło dopiero w opinii biegłego do spraw budowlanych, z uwzględnieniem rachunków powykonawczych z lat 2009 – 2010, a zatem prac przeprowadzonych już w czasie trwania procesu. Strona powodowa zmieniła pozew w piśmie z dnia 29 września 2011 r. (por. k. 2719) i jak przyznał pełnomocnik strony powodowej na rozprawie apelacyjnej w dniu 27 września 2019 r. - w tym piśmie skonkretyzowano roszczenie dotyczące naprawienia w/w części szkody (por. k. 3935). Również dopiero po wspomnianej wycenie biegłego doszło do ostatecznego oznaczenia roszczenia w zakresie wad podziemia.

Nie było zatem dostatecznych podstaw do stwierdzenia, że ceny z daty wezwania odszkodowawczego określały szkodę powoda na tym samym poziomie kwotowym co przyjęty do rozliczenia, niemniej ostateczne zaakceptowanie przez sąd szacunku biegłych nie mogło oznaczać automatycznego przyjęcie opóźnienia dopiero od daty wyrokowania. Nie sposób bowiem pominąć, że po doręczeniu stronom opinii i odebraniu od biegłych ustnych wyjaśniań uzupełniających opinie na rozprawie w dniu 10 lutego 2011 r. doszło do ukształtowania na nowo roszczenia przez stronę powodową (po zakończeniu pertraktacji ugodowych) i później już nie zmieniły się zasadnicze dla rozstrzygnięcia w tej części okoliczności. Biorąc pod uwagę zaaprobowany przez sąd (i samą stronę pozwaną) sposób doręczenia pisma zmieniającego żądanie, o ostatecznym wezwaniu do zapłaty można mówić dopiero z dniem 5 października 2011 r. (por. pismo procesowe strony pozwanej – k. 2806). Samo utrzymywanie się sporu między stronami nie wykluczało oceny zasadności roszczenia przez dłużnika, tym bardziej, że wątpliwości dotyczyły jakości wykonania obiektu budowalnego, pozwany zaś, jak wynika z odpisu z rejestru przedsiębiorców, jest specjalistą m.in. w dziedzinie budownictwa i inwestycji mieszkaniowych. Opracowania biegłych pozwalały na sprawdzenie żądania pozwu i zweryfikowanie stanowiska prezentowanego przez powoda. Wymóg „niezwłoczności” spełnienia świadczenia dostatecznie realizuje termin 14 dni, o opóźnieniu dłużnika można zatem mówić od 20 października 2011 r.

Mając powyższe na uwadze Sąd Apelacyjny zgodnie z art. 391 § 2 k.p.c. umorzył postępowanie apelacyjne co do kwoty 33105,13 zł, w części zasądzającej kwotę 165613, 39 zł wyrok uchylił i postępowanie umorzył na podstawie art. 386 § 2 k.p.c. w zw. z art. 355 § 1 k.p.c., a stosownie do art. 386 § 1 k.p.c. zmienił wyrok częściowo w zakresie oddalającym powództwo i w oparciu o art. 481 § 1 k.p.c. zasądził dalsze odsetki ustawowe za opóźnienie od kwoty 1396486,49 zł za okres od 20 października 2011 r. do dnia 25 stycznia 2017 r., z oddaleniem obu apelacji w pozostałym zakresie jako bezzasadnych (art. 385 k.p.c.).

O kosztach postępowania orzeczono zgodnie z zasadą stosunkowego rozdzielenia kosztów, o której mowa w art. 100 k.p.c. Biorąc pod uwagę wartość przedmiotu sporu oznaczoną przez wspólnotę oraz zakres uwzględnionych ostatecznie roszczeń, stronę powodową uznać należało za wygrywającą sprawę w I instancji w 46 %, a pozwaną w 54 % i przy uwzględnieniu tych relacji referendarz sądowy ostatecznie rozliczy strony (art. 108 § 1 zd. drugie k.p.c.). W postępowaniu apelacyjnym łączna wartość przedmiotu zaskarżenia wynosiła 3532908 zł, zaś ostateczne rozliczenie wskazywało na wygraną strony powodowej w 62 % i strony pozwanej w 38 %. Na koszty tego etapu postępowania składały się: poniesione przez wspólnotę koszty w wysokości 106641 zł, w tym opłata od apelacji oraz wynagrodzenie pełnomocnika, ustalone według stawki z § 10 ust. 1 pkt 2 w zw. z § 2 pkt 7 rozporządzenia Ministra Sprawiedliwości z dnia 22 października w sprawie opłat za czynności adwokackie (Dz.U. z 2015 r., poz. 1800 ze zm.) i poniesione przez pozwaną spółkę koszty w wysokości 86205 zł, w tym opłata od apelacji i wynagrodzenie pełnomocnika, ustalone według stawki według stawki z § 10 ust. 1 pkt 2 w zw. z § 2 pkt 7 rozporządzenia Ministra Sprawiedliwości z dnia 22 października w sprawie opłat za czynności radców prawnych (Dz.U. z 2015r., poz. 1804 ze zm.).

Małgorzata Sławińska Joanna Wiśniewska – Sadomska Katarzyna Polańska – Farion