Pełny tekst orzeczenia

WYROK

W IMIENIU RZECZYPOSPOLITEJ POLSKIEJ

Dnia 29 października 2019 r.

Sąd Apelacyjny w Rzeszowie Wydział I Cywilny w składzie:

po rozpoznaniu w dniu 17 października 2019 r. na rozprawie sprawy
z powództwa Ministra Spraw Wewnętrznych i Administracji

przeciwko (...) sp. z o.o. w G. i Gminie S.

o stwierdzenie nieważności umowy

na skutek apelacji powoda

od wyroku Sądu Okręgowego w Tarnobrzegu

z dnia 15 lutego 2018 r., sygn. akt I C 1147/17

I.  oddala apelację,

II.  zasądza od powoda na rzecz każdego z pozwanych kwoty po 18.750 zł (osiemnaście tysięcy siedemset pięćdziesiąt) tytułem kosztów postępowania apelacyjnego.

SSA Edyta Pietraszewska SSA Małgorzata Moskwa SSA Agnieszka Staniszewska - Perenc

Sygn. akt I ACa 232/18

UZASADNIENIE

wyroku z dnia 29 października 2019 r.

Wyrokiem z dnia 15 lutego 2018 r. sygn. I C 1147/17 Sąd Okręgowy
w Tarnobrzegu oddalił powództwo Ministra Spraw Wewnętrznych
i Administracji wytoczone przeciwko (...) Spółce z o.o.
w G. i Gminie S. o stwierdzenie, że nabycie przez (...) Sp. z o.o. w G. (poprzednika prawnego pozwanego (...) Sp. z o.o. w G.) na podstawie umowy przeniesienia prawa własności z dnia 20 sierpnia 2013 r. sporządzonej przez notariusza A. U. prawa własności nieruchomości obejmującej działki
nr (...), o powierzchni 25,6706 ha, położonej w S. dla której Sąd Rejonowy w Stalowej Woli prowadzi księgę wieczystą (...)– jest nieważne. Rozstrzygnął także o kosztach procesu.

W uzasadnieniu wyroku Sąd Okręgowy ustalił, że działki o numerach ewidencyjnych (...) o łącznej powierzchni 25,6706 ha położone
w S. stanowiły w przeszłości nieruchomości należące do dawnego Przedsiębiorstwa Państwowego – Kombinatu Huta (...). Znajdowały się one na ogrodzonym terenie Przedsiębiorstwa i były wykorzystywane jako miejsce testowania produkowanych tam wyrobów o przeznaczeniu wojskowym. Na terenie działek widoczna była infrastruktura w postaci dróg betonowych, kanalizacji, kulochwytów i fundamentów dawnych zabudowań. Obie działki były częściowo zadrzewione. Następnie działki te stały się własnością Gminy S., która to umową z dnia 28 czerwca 2012 r. wydzierżawiła je na okres 30 lat poprzednikowi prawnemu pozwanej spółki, tj. (...) Sp. z o.o. w G.. Dla działek obowiązywał od 2009 r. miejscowy plan zagospodarowania przestrzennego, gdzie nieruchomość znajdującą się już wówczas w obszarze (...) oznaczono jako tereny zabudowy usługowej – usługi komercyjne (symbol U2). Na nieruchomości ani w tym czasie, ani w okresie późniejszym nie była faktycznie prowadzona żadna gospodarka leśna. Pomiędzy Gminą, a Spółką zawarto
w formie aktu notarialnego w dniu 16 lipca 2013 r. umowę warunkowej sprzedaży działek. W umowie tej stwierdzono, że spółka w trakcie użytkowania działek wybudowała tam magazyn tarcicy suchej, ogrodzenie, drogi utwardzone oraz własnym kosztem i staraniem dokonała wylesienia nieruchomości.
20 sierpnia 2013 r. przed notariuszem A. U. zawarto ostateczną umowę sprzedaży tych działek (za nr rep. A (...)). W dacie transakcji nabywająca nieruchomości spółka była cudzoziemcem w rozumieniu przepisów ustawy z dnia 24 marca 1920 r. o nabywaniu nieruchomości przez cudzoziemców. Równocześnie była przedsiębiorcą państwa strony umowy
o Europejskim Obszarze Gospodarczym. W trakcie dzierżawy oraz już po nabyciu nieruchomości, na wniosek Spółki Dyrektor Regionalnej Dyrekcji Lasów Państwowych w L. wydał decyzje zezwalające na trwałe wyłączenie z produkcji leśnej części nieruchomości. Decyzje takie zapadały
4 września 2012r., 8 listopada 2012 r. oraz 11 lutego 2013 r. i dotyczyły następujących powierzchni: 2,0035 ha z działki nr (...) ha z działki (...) ha z działki (...) ha z działki (...). Starosta (...) decyzją z dnia 8 marca 2013 r. zatwierdził projekt budowalny
i udzielił pozwolenia na budowę tartaku w S. na przedmiotowych działkach, w ramach pierwszego etapu inwestycyjnego obejmującego magazyn tarcicy suchej, drogi wewnętrznej, parkingu, ogrodzenia i sieci kanalizacji deszczowej. Kolejną decyzją z dnia 18 czerwca 2013 r. wydano kolejne pozwolenie na budowę, gdzie w ramach drugiego etapu inwestycji powstać miały: hala traków, sortownica tarcicy, magazyny tarcicy i zrębek, budynek socjalno-biurowy, trafostacja, portiernia, kotłownie, suszarnie, place składowe
i place manewrowe. Wszystkie inwestycje objęte powyższymi zezwoleniami zostały faktycznie zrealizowane, a spółka planuje dalszą rozbudowę infrastruktury. Jeszcze przed zawarciem spornej transakcji Spółka uzyskała decyzję o pozwoleniu na użytkowanie wzniesionego obiektu budowalnego – magazynu tarcicy suchej, a cały teren nieruchomości objęty był placem budowy. W chwili zawierania umowy w ewidencji gruntów przedmiotowa nieruchomość została zakwalifikowana jako las o łącznej powierzchni 20,115 ha i posiadała plan urządzenia lasu na okres od 2005 do 2014 r. W 2014 r. nastąpiło przejęcie (...) Sp. z o.o. w G. przez (...) Sp. z o.o. w G.. Dla działek prowadzona jest w Sądzie Rejonowym w Stalowej Woli księga wieczysta (...), w której w dziale drugim jako właściciela wpisano pozwaną (...) Sp. z o.o. w G..

Powyższy stan faktyczny sąd I instancji ustalił na podstawie powołanych
w uzasadnieniu dowodów z dokumentów i zdjęć oraz zeznań świadka M. C. (1).

W ocenie Sądu Okręgowego nie zachodziły podstawy do uwzględnienia powództwa. Sąd doszedł do przekonania, że stan faktyczny sprawy był między stronami w zasadzie bezsporny, a ustalony został głównie w oparciu
o niekwestionowane dokumenty. Spór dotyczył włącznie jednej kwestii. Mianowicie tego, czy dla zawarcia spornej umowy konieczne było uprzednie uzyskanie przez nabywcę nieruchomości stosownego zezwolenia ministra właściwego ds. wewnętrznych, a w konsekwencji, czy brak takowego zezwolenia skutkuje w tym wypadku bezwzględną nieważnością umowy. Rozstrzygnięcie powyższego zależy wyłącznie od określenia charakteru nieruchomości objętej przedmiotową transakcją. Jak zasadnie wywodził powód,

w przypadku nieruchomości leśnej nastąpiłby opisany wyżej skutek.

Zdaniem Sądu Okręgowego, działki nabyte przez poprzednika prawego pozwanej spółki umową z dnia 20 sierpnia 2013 r., nie stanowiły nieruchomości leśnej w rozumieniu ustawy z dnia 24 marca 1920 r. o nabywaniu nieruchomości przez cudzoziemców. Ponieważ konstrukcja jurydyczna zawarta w uzasadnieniu pozwu odwołuje się przede wszystkim do stanowiska Sądu Najwyższego zawartego w wyroku z dnia 28 stycznia 2010 r. I CSK 258/09, Sąd Okręgowy dokonał analizy tego orzeczenia, a jej wynik doprowadził do oddalenia powództwa.

Zdaniem Sądu Okręgowego nieruchomość nabyta w drodze umowy z dnia 20 sierpnia 2013 r. już na długo przed zawarciem umowy stanowiła teren poprzemysłowy. Znajdowały się tam różne budowle i urządzenia wykorzystywane w przeszłości przez użytkownika tego terenu. W dacie transakcji nie prowadzono też na obszarze nieruchomości żadnej faktycznej produkcji leśnej. Częściowe zadrzewienie działek wynikało po części
z zaniechania przemysłowego wykorzystania nieruchomości i z zaszłości historycznych. Faktem notoryjnym jest bowiem, że większość ośrodków przemysłowych powstałych w okresie przedwojennym w ramach Centralnego Okręgu Przemysłowego (np. S., N., O.) posadowiona była na terenie leśnym i zadrzewienie spotyka się tam do dnia dzisiejszego, zarówno na terenach przemysłowych, jak
i w zabudowie miejskiej. Cytowane wyżej orzeczenie Sądu Najwyższego nie przywiązuje co prawda wagi do zapisów planu zagospodarowania przestrzennego, ale zdaniem Sądu Okręgowego, w okolicznościach rozpoznawanej sprawy nie jest to fakt bez znaczenia. Oprócz tego nieruchomość płożona była na terenie (...) i jak podano już wyżej, w dacie transakcji stanowiła w istocie rzeczy jeden wielki plac budowy. Wszelkie inwestycje wzniesione na nieruchomości wykonane zostały w oparciu o stosowne decyzje (dotyczy to także oddania do użytkowania). W tym stanie rzeczy, decyzję o częściowym tylko wyłączeniu nieruchomości z produkcji leśnej, fakt istnienia planu urządzenia lasu oraz zapisy w ewidencji gruntów, mają znaczenie jedynie formalne i drugorzędne.

Sąd Okręgowy powołał się także na wypowiedzi sądów administracyjnych. Wojewódzki Sąd Administracyjny w Warszawie w wyroku z dnia 10 maja 2006r. sygn. akt V SA/Wa 2183/05 stwierdził, że przy stosowaniu art. 8 ust.
2 ustawy o nabywaniu nieruchomości przez cudzoziemców o zakwalifikowaniu nieruchomości jako rolnej lub leśnej decyduje miejscowy plan zagospodarowania przestrzennego, a w razie jego braku informacje zawarte
w rejestrze gruntów. Z uzasadnienia tego orzeczenia wynika także, że jeszcze do niedawna strona powodowa zajmowała identyczne stanowisko odnośnie przesłanek kwalifikowania nieruchomości jako leśnej w rozumieniu ustawy
z dnia 24 marca 1920 r. Gdyby zatem wbrew poglądowi Sądu Najwyższego wyrażonemu w wyroku wydanym w składzie trzyosobowym podzielić powyższe stanowisko, to z uwagi na zapisy planu co do przedmiotowych nieruchomości sprawa jest jeszcze bardziej oczywista.

Ostatecznie Sąd Okręgowy powołał jeszcze jeden argument przemawiający za uznaniem powództwa za bezzasadne. W ocenie Sądu
I instancji, nie można kategorycznie wykluczyć możliwości zastosowania w tym wypadku instytucji nadużycia prawa podmiotowego przewidzianej w art. 5 k.c. Sąd Okręgowy uzasadniał, że znane mu są orzeczenia kwestionujące taką ewentualność (m.in. wyroki Sądu Najwyższego z dnia 22 września 1987 r.
III CRN 265/87 – Lex nr 3450 i z 15 września 2016 r. I CSK 615/15 – Lex nr 2151396), ale w doktrynie można spotkać poglądy przeciwne. Przykładowo, wskazał Sąd monografię Tomasza Justyńskiego „Nadużycie prawa w polskim prawie cywilnym” Zakamycze 2000, gdzie nie przewidziano takiego wyłączenia. Sąd Okręgowy podkreślał, że od daty zawarcia transakcji do chwili wytoczenia powództwa upłynął bardzo długi okres czasu, a strona powodowa nie wyjaśniła racjonalnie przyczyn zwłoki w wytoczeniu powództwa. Ponadto brak leśnego charakteru nieruchomości nie budził dotąd żadnych wątpliwości szeregu organów i instytucji (organy wydające decyzje, notariusz, sąd wieczysto-księgowy itd.). Aktualnie na nieruchomości poczyniono już tak wiele inwestycji, że skutki ich są nieodwracalne. Wzruszenie umowy naruszyłoby stabilność sytuacji prawnej inwestora i zbywcy nieruchomości, a jej przywrócenia nie można uzależniać jedynie od dobrej woli stron umowy.

O kosztach procesu Sąd Okręgowy orzekł na podstawie art. 98 k.p.c. biorąc pod uwagę wynik sprawy, a zasądzone tam na rzecz pozwanych kwoty po 25.000 zł stanowią minimalne kwoty wynagrodzenia radcowskiego w tego rodzaju sprawie (z uwagi na wartość przedmiotu sporu).

Apelację od powyższego rozstrzygnięcia złożył powód Minister Spraw Wewnętrznych i Administracji, który zaskarżył wyrok Sądu Okręgowego
w całości i zarzucił:

1. błędy w ustaleniu stanu faktycznego polegające na:

a. braku ustalenia stanu faktycznego istniejącego na przedmiotowej nieruchomości na dzień jej nabycia przez pozwaną spółkę, w szczególności że Sąd I instancji dokonując opisu ustalonego stanu faktycznego uwzględnił w nim okoliczności zarówno z lat 70. i 80. XX wieku, jak i okoliczności związane
z zagospodarowaniem przedmiotowej nieruchomości już po jej nabyciu;

b. przyjęciu, iż nabyta nieruchomość była ogrodzona podczas, gdy nie wynika to z żadnego dowodu przeprowadzonego w sprawie (na chwilę obecna - jak wynika z zeznań świadka - nieruchomość jest ogrodzona jedynie w części obejmującej zrealizowane inwestycje, zaś po ogrodzeniu z lat 70. można spotkać w terenie jedynie pozostałości);

c. przyjęciu, że obie działki były częściowo zadrzewione, podczas, gdy działki te w przeważającej mierze były porośnięte lasem, co wynika z dokumentów urzędowych (decyzji (...) w L.) powołanych w sprawie niniejszej jako dowody;

d. nieuzasadnionym przyjęciu, iż „częściowe zadrzewienie działek wynikało po części z zaniechania przemysłowego wykorzystania nieruchomości i z zaszłości historycznych";

e. przyjęciu, iż na przedmiotowej nieruchomości nie była faktycznie prowadzona żadna gospodarka leśna, w sytuacji, gdy z dokumentów urzędowych (decyzji (...) w L.) powołanych w sprawie niniejszej jako dowody wynikają wnioski przeciwne;

f. nieuwzględnieniu okoliczności związanych z istniejącym dla przedmiotowej nieruchomości na dzień nabycia Planem Urządzenia Lasu na okres od 2005 r. do 2014 r.;

g. nieuwzględnieniu, iż nawet wg aktualnego stanu nieruchomości (tj. po przeprowadzeniu szeregu inwestycji) jest ona zagospodarowana przemysłowo na około połowie powierzchni;

h. nieuwzględnieniu rzeczywistych terminów realizacji inwestycji na części nieruchomości, lecz oparcie się na terminach uzyskania przez pozwaną spółkę pozwoleń na budowę i nie uwzględnieniu, iż dopiero wyłączenie gruntów
z produkcji leśnej umożliwia realizacje inwestycji;

i. nie poparte żadnym dowodem twierdzenie, iż przedmiotowa nieruchomość
w chwili nabycia stanowiła „w istocie rzeczy jeden wielki plac budowy

2. naruszenie prawa procesowego, mające istotny wpływ na wynik sprawy:

a. art. 233 § 1 kodeksu postępowania cywilnego poprzez:

- brak wszechstronnej oceny materiału dowodowego;

- całkowicie dowolną ocenę zebranych w sprawie dowodów, rażącym przykładem czego jest uznanie, iż wszelkie dowody nie pozostające w zgodzie ze stanowiskiem Sądu I instancji, w tym dowody z dokumentów urzędowych zostały skwitowane w uzasadnieniu stwierdzeniem „mają znaczenie jedynie formalne i drugorzędne";

- uznanie za wiarygodne w całości zeznań świadka M. C. (1) w sytuacji, gdy z racji pełnionej funkcji kierownika projektu - inwestycji pozwanej spółki jest on żywotnie zainteresowany w rozstrzygnięciu sprawy na korzyść spółki, zaś jego zeznania pozostają w niektórych aspektach w sprzeczności z zebranym w sprawie innym materiałem dowodowym, w szczególności, gdy zeznania te dotyczą roślinności znajdującej się na przedmiotowej nieruchomości, którą -
w ocenie świadka - stanowią samosiejki;

b. art. 227 kodeksu postępowania cywilnego poprzez:

- uznanie, iż określone dowody, wnioskowane przez powoda, zostały uznane przez sąd jako mające znaczenie jedynie formalne i drugorzędne, podczas, gdy ocena taka powinna zostać przeprowadzona w stosunku do przedmiotu dowodu, nie zaś samego dowodu;

- uznanie, iż dowód z dokumentów, w tym dokumentów urzędowych na okoliczność charakteru nieruchomości jako nieruchomości leśnej ma znaczenie formalne i drugorzędne w sytuacji, gdy spór w sprawie niniejszej koncentruje się wyłącznie wokół ustalenia, czy dana nieruchomość była na dzień jej nabycia przez pozwaną spółkę nieruchomością leśną;

c. art. 244 § 1 kodeksu postępowania cywilnego poprzez nie uwzględnienie mocy dowodowej i znaczenia powołanych w pozwie dowodów z dokumentów urzędowych, tj. decyzji wydanych przez Regionalną Dyrekcje Lasów Państwowych w L. w przedmiocie wyłączenia gruntów z produkcji leśnej, a także wypisu z rejestru gruntów;

d. art. 328 § 2 kodeksu postępowania cywilnego poprzez:

- niewyjaśnienie w uzasadnieniu wyroku pojęcia „nieruchomości leśnej
w rozumieniu ustawy z dnia 24 marca 1920 r. o nabywaniu nieruchomości przez cudzoziemców" przy jednoczesnym przyjęciu na potrzeby wydanego rozstrzygnięcia, iż przedmiotowa dla sprawy niniejszej nieruchomość takową nie była;

- niewskazanie w uzasadnieniu wyroku dowodów na których sąd się oparł,
a którym odmówił wiarygodności i mocy dowodowej, w szczególności brak jest powyższych wskazań w stosunku do dowodów, które sąd uznał za mające jedynie znaczenie formalne i drugorzędne", co prowadzi do braku wiedzy, czy dowody te zostały wzięte pod uwagę przez sąd przy wydawaniu rozstrzygnięcia, a jeśli nie to z jakiej przyczyny (odmowa przyznania wiarygodności, czy też mocy dowodowej);

e. art. 16 kodeksu postępowania administracyjnego w związku z art. 7 i art. 10 Konstytucji Rzeczypospolitej Polskiej poprzez ich niewłaściwe zastosowanie (niezastosowanie) i nieuwzględnienie związania sądu powszechnego decyzjami administracyjnymi, tj. decyzjami wydanymi przez Regionalną Dyrekcję Lasów Państwowych w L., zgodnie z którymi grunty leśne wchodzące w skład przedmiotowej dla sprawy niniejszej nieruchomości zostały wyłączone
z produkcji jedynie w niewielkiej części, niezbędnej dla przeprowadzenia zaplanowanej inwestycji;

3. naruszenie przepisów prawa materialnego:

a. naruszenie art. 3 pkt 1 ustawy z dnia 28 września 1991 r. o lasach poprzez jego błędną wykładnię prowadzącą do uznania, iż nieruchomość spełniająca kryteria o których mowa ww. przepisie nie stanowi lasu;

b. naruszenie art. 3 pkt 1 ustawy z dnia 28 września 1991 r. o lasach poprzez jego niewłaściwe zastosowanie (niezastosowanie), będące konsekwencją błędnej wykładni, poprzez uznanie, iż przedmiotowa dla sprawy niniejszej nieruchomość nie stanowi lasu, w sytuacji, gdy obejmuje ona grunt
o powierzchni większej niż 0,10 ha pokryty roślinnością leśną;

c. art. 2 ust. 2 pkt 1 ustawy z dnia 3 lutego 1995 r. o ochronie gruntów rolnych
i leśnych poprzez niewłaściwe zastosowanie (niezastosowanie), co doprowadziło do uznania, iż grunt określony jako las w rozumieniu przepisów
o lasach nie został uznany za grunt leśny;

d. naruszenie art. 8 ust. 2 pkt 1 ustawy z dnia 24 marca 1920 roku o nabywaniu nieruchomości przez cudzoziemców oraz w związku z art. 3 pkt 1 ustawy
o lasach poprzez ich błędną wykładnię prowadzącą do uznania, iż nieruchomość spełniająca kryteria o których mowa w art. 3 pkt 1 ustawy o lasach nie stanowi nieruchomości leśnej o której mowa w art. 8 ust. 2 pkt 1 ustawy o nabywaniu nieruchomości przez cudzoziemców, co w konsekwencji doprowadziło do niewłaściwego zastosowania (niezastosowania) ww. przepisów;

e. naruszenie art. 8 ust. 2 w związku z art. 1 ust. 1 ustawy z dnia 24 marca 1920 roku o nabywaniu nieruchomości przez cudzoziemców poprzez ich niewłaściwe zastosowanie (niezastosowanie) w związku z wadliwym ustaleniem, iż do nabycia przedmiotowej dla sprawy niniejszej nieruchomości pozwana spółka będąca cudzoziemcem nie potrzebowała zezwolenia ministra właściwego do spraw wewnętrznych;

f. naruszenie art. 6 ust. 1 i ust. 2 w związku z art. 8 ust. 2 pkt 1 ustawy z dnia
24 marca 1920 roku o nabywaniu nieruchomości przez cudzoziemców poprzez ich niezastosowanie i nie orzeczenie o nieważności wskazanego w żądaniu pozwu nabycia;

g. art. 5 kodeksu cywilnego poprzez jego błędną wykładnię prowadząca do uznania, iż powód w sprawie niniejszej realizuje swoje prawo podmiotowe,
a także niewłaściwe zastosowanie do sprawy, w której podstawą roszczenia jest nieważność bezwzględna czynności prawnej.

Wskazując na powyższe naruszenia, powód wniósł o:

1. zmianę zaskarżonego wyroku w całości i uwzględnienie powództwa
w całości, tj. stwierdzenie, że nabycie przez (...) spółka z o.o.
w G., wpisanej do KRS pod numerem (...), obecnie: (...) spółka z o.o. w G., wpisanej do KRS po numerem (...), na podstawie umowy przeniesienia prawa własności z dnia
20 sierpnia 2013 r. sporządzonej przez notariusza A. U. (Kancelaria Notarialna w S. przy ulicy (...), Rep. A nr(...)) prawa własności nieruchomości obejmującej działki nr (...),
o powierzchni 25,6706 ha, położonej w S., dla której Sąd Rejonowy w Stalowej Woli prowadzi księgę wieczystą (...) jest nieważne;

2. zasądzenie od pozwanych solidarnie na rzecz powoda kosztów procesu,
w tym kosztów zastępstwa procesowego za obie instancje wg norm przepisanych;

ewentualnie

3. uchylenie zaskarżonego wyroku i przekazanie sprawy do ponownego rozpoznania Sądowi I instancji wraz z rozstrzygnięciem o kosztach postępowania apelacyjnego.

Ponadto powód wniósł o dopuszczenie i przeprowadzenie dowodu
z zeznań świadka M. C. (2) na okoliczność stanu zagospodarowania przedmiotowych nieruchomości w 2013 r., a także w latach wcześniejszych
i późniejszych w stosunku do dnia nabycia, w szczególności na okoliczność istniejącej na nieruchomości roślinności i podstaw faktycznych do konieczności ubiegania się pozwanej spółki o uzyskanie decyzji o wyłączeniu gruntu
z produkcji leśnej w związku z planowanymi inwestycjami. Potrzebę powołania ww. świadka powód uzasadniał tym, że Sąd I instancji odmówił uwzględnienia dowodów powołanych w pozwie z dokumentów urzędowych w postaci decyzji Regionalnej Dyrekcji Lasów Państwowych w L. o wyłączeniu części nieruchomości z produkcji leśnej oraz innych, związanych z tym dokumentami sporządzonymi na etapie postępowania administracyjnego prowadzącego do wydania ww. decyzji (notatek z lustracji terenowej wraz z dokumentacją zdjęciową).

W odpowiedzi na apelację obaj pozwani wnieśli o jej oddalenie
i zasądzenie na ich rzecz kosztów postępowania apelacyjnego, w tym kosztów zastępstwa procesowego według norm przepisanych.

Na rozprawie apelacyjnej w dniu 17 października 2019 r. pełnomocnicy stron podtrzymali swoje stanowiska w sprawie.

Sąd Apelacyjny zważył co następuje:

Apelacja powoda nie zasługuje na uwzględnienie,

Odnosząc się do podniesionych w niej zarzutów, wskazać należy, że nie dały one podstaw do zmiany, bądź uchylenia zaskarżonego wyroku, choć część
z nich okazała się trafna, co jednak nie miało wpływu na końcowy wynik sprawy.

W pierwszej kolejności należy podnieść, że w aktualnie obowiązującym modelu apelacji pełnej, sąd odwoławczy, na skutek wniesionej apelacji, rozpoznaje sprawę na nowo w granicach zaskarżenia i orzeka merytorycznie, co do istoty sprawy stosownie do wyników postępowania. Pozostając związany sformułowanymi w apelacji zarzutami naruszenia prawa procesowego, kontroluje prawidłowość gromadzenia i oceny materiału dowodowego zebranego w postępowaniu przed sądem pierwszej instancji i dokonuje samodzielnego ustalenia faktów istotnych dla rozstrzygnięcia (wyrok SN
z 15.04.2015 r. IV CSK 456/14).

Zgodnie z uchwałą składu siedmiu sędziów SN z dnia 31 stycznia 2008 r., III CZP 49/07 (zasada prawna) „sąd drugiej instancji rozpoznający sprawę na skutek apelacji nie jest związany przedstawionymi w niej zarzutami dotyczącymi naruszenia prawa materialnego, wiążą go natomiast zarzuty dotyczące naruszenia prawa procesowego”. W obowiązującym modelu apelacji pełnej rola sądu drugiej instancji nie ogranicza się jedynie do samego aktu kontroli zaskarżonego rozstrzygnięcia, ale obejmuje także powinność merytorycznego rozpoznania sprawy. Celem postępowania apelacyjnego jest bowiem ponowne i wszechstronne merytoryczne rozpoznanie sprawy. Przepis art. 382 k.p.c. określa podstawę merytorycznego orzekania przez Sąd drugiej instancji, która obejmuje materiał dowodowy zebrany przez sąd pierwszej instancji oraz w postępowaniu apelacyjnym. Uregulowanie to nakłada na sąd drugiej instancji obowiązek dokonania ponownie własnych ustaleń, które mogą obejmować ustalenia sądu pierwszej instancji przyjęte za własne, albo różnić się od tych już poczynionych, a następnie poddania ich ocenie pod kątem prawa materialnego. W razie stwierdzenia błędów Sądu pierwszej instancji w zakresie podstawy faktycznej rozstrzygnięcia obejmującej poczynione ustalenia faktyczne i ocenę materiału dowodowego, Sąd drugiej instancji jest obowiązany do ich usunięcia, dokonując odmiennej oceny, względnie uzupełniając postępowanie dowodowe w celu prawidłowego zastosowania z urzędu prawa materialnego (por. uzasadnienie uchwały składu 7 sędziów Sądu Najwyższego
z dnia 31 stycznia 2008 r., III CZP 49/07, OSNC 2008, Nr 6, poz. 55).

Analizując ustalenia sądu I instancji, należy podkreślić, że Sąd Okręgowy przeprowadził postępowanie dowodowe w wyczerpującym zakresie - przeprowadził wszystkie wnioskowane przez strony dowody. Sąd ten poczynił w niniejszej sprawie prawidłowe ustalenia faktyczne, Sąd Apelacyjny je w pełni podziela i przyjmuje za własne. Błędy wytknięte sądowi I instancji w zakresie ustalenia stanu faktycznego wynikają bądź z niezrozumienia uzasadnienia bądź z chęci uściślenia tych ustaleń w sposób dogodny dla apelującego.

Odnosząc się do zgłoszonych w apelacji zarzutów sąd odwoławczy będzie je kolejno omawiał zgodnie z kolejnością podniesioną w apelacji.

Nie jest prawdą, iż sąd I instancji nie ustalił stanu faktycznego istniejącego na przedmiotowej nieruchomości w dacie umowy (pkt 1a apelacji), Sąd uczynił to wskazując, że „Obie działki były częściowo zadrzewione”,
„W chwili zawierania umowy w ewidencji gruntów przedmiotowa nieruchomość została zakwalifikowana jako las o łącznej powierzchni 20,115 ha i posiadała plan urządzenia lasu na okres od 2005 do 2014 r.”.

Nie jest prawdą, iż sąd I instancji stwierdził, że nabyta nieruchomość była ogrodzona (pkt 1b apelacji), albowiem z uzasadnienia Sądu Okręgowego jasno wynika, że nieruchomość była ogrodzona w czasie, gdy należała do dawnego Przedsiębiorstwa Państwowego – Kombinatu Huta (...).

Ustalenie, że działki były częściowo zadrzewione jest prawdą, albowiem sąd nie wypowiadał się czy były zadrzewione w przeważającej i w innej części (pkt 1c apelacji). Jest to zbędna gra słów, z której powód chce uczynić użytek na potrzeby procesu. Zresztą w sprawie w ogóle nie zostało ustalone na jakiej części nieruchomości w dniu podpisywania umowy z dnia 20 sierpnia 2013 r. faktycznie rósł las. Powód dowodów takich nie wnioskował i sąd dowodów takich nie przeprowadzał.

Sąd Okręgowy przy ustalaniu stanu faktycznego nie stwierdził, że „częściowe zadrzewienie działek wynikało po części z zaniechania przemysłowego wykorzystania nieruchomości i z zaszłości historycznych"
(pkt 1d apelacji). Stwierdzenie takie padło w części zważającej uzasadnienia, tam gdzie sąd I instancji dokonywał już rozważań prawnych w związku
z ustalonym stanem faktycznym (str. 6 uzasadnienia wyroku).

Prawidłowe jest przyjęcie przez sąd I instancji, że „na przedmiotowej nieruchomości nie była faktycznie prowadzona żadna gospodarka leśna” (pkt 1e apelacji). Analiza uzasadnienia zaskarżonego wyroku wskazuje, że sądowi chodziło o rzeczywisty stan działalności na gruncie, dlatego użył słowa faktycznie. Sąd wziął przecież pod uwagę, że „przedmiotowa nieruchomość została zakwalifikowana jako las o łącznej powierzchni 20,115 ha i posiadała plan urządzenia lasu na okres od 2005 do 2014 r.”. Jednak objęcie nieruchomości planem urządzenia lasu nie przesądza o faktycznym wykorzystywaniu jej do produkcji leśnej. Takich okoliczności w niniejszym procesie powód nie wykazał. Nie zaoferował też sądowi I instancji żadnych dowodów wskazujących na inne rzeczywiste czynności kogokolwiek wskazujące na rzeczywiste wykorzystywanie nieruchomości do produkcji leśnej (poza istnieniem planu urządzenia lasu).

Nie jest prawdą, iż sąd I instancji nie uwzględnił, że dla przedmiotowej nieruchomości na dzień nabycia istniał Plan Urządzenia Lasu na okres od 2005 r. do 2014 r. (pkt 1f apelacji), skoro w uzasadnieniu zaskarżonego wyroku w części ustalającej stan faktyczny znalazło się stwierdzenie sądu I instancji
„W chwili zawierania umowy w ewidencji gruntów przedmiotowa nieruchomość została zakwalifikowana jako las o łącznej powierzchni 20,115 ha i posiadała plan urządzenia lasu na okres od 2005 do 2014 r.”.

Nietrafny jest też zarzut wskazujący, iż Sąd Okręgowy nie uwzględnił rzeczywistych terminów realizacji inwestycji na części nieruchomości, lecz oparł się na terminach uzyskania przez pozwaną spółkę pozwoleń na budowę
i nie uwzględnił, iż dopiero wyłączenie gruntów z produkcji leśnej umożliwia realizacje inwestycji (pkt 1 h apelacji). Takie stwierdzenia przy ustalaniu stanu faktycznego w uzasadnieniu zaskarżonego wyroku nie padły. Sąd ustalił natomiast fakty poczynienia inwestycji na dzień wyrokowania w sprawie. Wiadomym jest powszechnie, że żadna inwestycja nie powstaje w dacie wydania pozwoleń na budowę.

Przy ustalaniu stanu faktycznego nie padło także stwierdzenie, że przedmiotowa nieruchomość w chwili nabycia stanowiła „w istocie rzeczy jeden wielki plac budowy” (pkt 1 i apelacji). Sąd Okręgowy wyraził się tak w części zważającej uzasadnienia (str. 6).

W tej sytuacji ustalenia stanu faktycznego dokonane przez sąd I instancji są prawidłowe i Sąd Apelacyjny przyjmuje je za własne. Jedynie zarzut z pkt 1g apelacji dotyczący ustaleń sądu I instancji jest trafny o tyle, że w części ustalającej stan faktyczne w ogóle nie zostały poczynione ustalenia jaka część nieruchomości w dacie umowy z dnia 20 sierpnia 2013 r. stanowią w istocie las (nieruchomość leśną), a jaka część nieruchomości miała inne przeznaczenie. Dla porządku więc, by uzupełnić ustalenia sądu I instancji, Sąd Apelacyjny dodatkowo ustalił co następuje:

Analiza dokumentów z ewidencji gruntów wskazuje, że nie była ona uaktualniana. Wystarczy porównać wypisy z ewidencji gruntów datowane na dni: 6.05.2013 r. (k. 41-42), 25.06.2012 r. (k. 158-159) i 1.02.2018 r. (k. 212). Oznacza to, że w ewidencji gruntów nie odnotowano na przestrzeni lat zmian przeznaczenia gruntu, które następowały na podstawie miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego oraz na podstawie decyzji Dyrektora Regionalnego Dyrekcji Lasów Państwowych w L.. Zakładając więc, że na dzień 25.06.2012 r. grunty objęte nieruchomością składającą się z działek
nr (...) o łącznej powierzchni 25,6706 ha stanowiły tereny przemysłowe (łącznie 5,5591 ha) i lasy (łącznie 20,1115 ha), to w dniu zawarcia umowy (...).08.2013 r. cześć gruntów stanowiących lasy po wyłączeniu ich trwale z produkcji gruntów leśnych mocą decyzji Dyrektora Regionalnego Dyrekcji Lasów Państwowych w L. z dni: 4.09.2012 r., 8.11.2012 r., 11.02.2013 r. (k. 51-59), nie stanowiło już gruntów leśnych przeznaczonych do produkcji leśnej. Łączna powierzchnia tych gruntów stanowi 9,0303 ha.
W sumie więc lasów (gruntów leśnych) pozostało 11,0812 ha, co stanowiło 43% całej nieruchomości. Po dalszych włączeniach decyzjami Dyrektora Regionalnego Dyrekcji Lasów Państwowych w L. z dni: 5.08.2015 r., 19.05.2015 r., 9.08.2016 r. , 21.07.2016 r. (k. 47-50, 60-81) łączna powierzchnia na trwale wyłączona z produkcji leśnej wynosiła 11,4734 ha. Na dzień wniesienia pozwu łączna powierzchnia lasów (gruntów leśnych) to 8,6381 ha, co stanowi niespełna 34% nieruchomości.

Powyższy uzupełniający stan faktyczny Sąd Apelacyjny ustalił na podstawie wyżej powołanych dowodów z dokumentów, które nie były przez strony kwestionowane.

Uzupełnienie stanu faktycznego i ponowne przeanalizowanie sprawy prowadzące do jej rozpoznania pozwoliło Sądowi Apelacyjnemu uznać, że apelacja powoda nie zasługuje na uwzględnienie i jako bezzasadna podlega oddaleniu, choć nieco z innych przyczyn niż uczynił to Sąd Okręgowy.

Sąd Okręgowy, w ocenie Sądu Apelacyjnego, naruszył przepisy prawa procesowego wskazane w apelacji i częściowo przepisy prawa materialnego (choć nie miało to wpływu na rozstrzygnięcie), o czym w dalszej części uzasadnienia.

Na wstępie rozważań Sąd Apelacyjny wskazuje, że podziela pogląd powoda co do pojęcia nieruchomości leśnej. Zgodnie z poglądem Sądu Najwyższego wyrażonym w wyroku z dnia 28.01.2010 r. sygn. I CSK 258/09, który Sąd Apelacyjny podziela „Nieruchomością leśną w rozumieniu art. 8 ust. 2 pkt 1 ustawy z 1920 r. o nabywaniu nieruchomości przez cudzoziemców jest nieruchomość o zwartej powierzchni co najmniej 0,10 ha, pokryta roślinnością leśną (uprawami leśnymi) - drzewami i krzewami oraz runem leśnym
i faktycznie wykorzystywana jako las w chwili zawarcia umowy sprzedaży. Kryterium dodatkowe "przeznaczenia do produkcji leśnej" jest konieczne tylko przy ocenie, czy jest gruntem leśnym grunt przejściowo pozbawiony roślinności leśnej, pozwala bowiem odróżnić taki grunt od innych nie pokrytych roślinnością leśną, a będących, np. gruntami rolnymi. Natomiast kryterium to nie ma znaczenia w odniesieniu do gruntu o zwartej powierzchni co najmniej 0,10 ha, pokrytego roślinnością leśną, bowiem taki grunt z istoty rzeczy jest lub może być przeznaczony do produkcji leśnej. Decydujące jest zatem, w jaki sposób był rzeczywiście wykorzystywany w chwili zawarcia umowy”.

W ustawie z dnia 24 marca 1920 r. o nabywaniu nieruchomości przez cudzoziemców rzeczywiście brak definicji pojęcia „nieruchomości leśnej”. Pojęcie to w zbliżonej językowo formie jest zdefiniowane w ustawie z dnia 3.02.1995 r. o ochronie gruntów rolnych i leśnych (art. 2 ust. 2), przy czym tam ustawodawca posługuje się pojęciem gruntu leśnego. Zdaniem Sądu Apelacyjnego w świetle definicji „nieruchomości” przyjętej w art. 46 § 1 k.c. można przyrównać definicję „gruntu leśnego” do definicji „nieruchomości leśnej”. Zgodnie z art. 2 ust. 2 pkt 1 u.o.g.r.l., gruntami leśnymi są grunty określone jako lasy w przepisach o lasach, natomiast zgodnie z art. 3 ust. 1 ustawy o lasach - lasem jest grunt o zwartej powierzchni co najmniej 0,10 ha, pokryty roślinnością leśną (uprawami leśnymi) - drzewami, krzewami oraz runem leśnym - lub przejściowo jej pozbawiony: a) przeznaczony do produkcji rolnej lub b) stanowiący rezerwat przyrody lub wchodzący w skład parku narodowego albo c) wpisany do rejestru zabytków.

Niewątpliwie w rozpoznawanej sprawie na terenie nieruchomości objętej umową z dnia 20.08.2013 r. składającej się z działek nr (...) znajdowały się obszary porośnięte lasem. Świadczą o tym zapisy w ewidencji gruntów, decyzje Dyrektora Regionalnego Dyrekcji Lasów Państwowych
w L. wyłączające część gruntów na trwale z produkcji gruntów leśnych, protokoły z ustalenia jednorazowego odszkodowania za przedwczesny wyrąb drzewostanu, dołączone przez obie strony zdjęcia. Bezsporne także jest to, że nieruchomość była objęta planem urządzenia lasów oraz, że poprzednik prawny pozwanego (...) Spółce z o.o. w G., a następnie pozwany I. zwracali się do Dyrektora Regionalnego Dyrekcji Lasów Państwowych w L. o trwałe wyłączenie części gruntów objętych lasem
z produkcji gruntów leśnych. Sam fakt, że na terenie nieruchomości nie była prowadzona żadna faktyczna produkcja leśna, nie wyłącza lasów z definicji nieruchomości leśnej. Wystarczy, że lasy były objęte planem urządzenia lasu. Pozwani nie wykazali, by na terenach porośniętych lasami była prowadzona jakakolwiek inna działalność nieleśna. Ta inna działalność była prowadzona na gruntach o przeznaczeniu przemysłowym, a następnie na gruntach, które zostały na trwale wyłączone z produkcji gruntów leśnych. Tak więc, zdaniem Sądu Apelacyjnego, obszary w obrębie nieruchomości objętej umową z 20.08.2013 r. porośnięte lasem, w swej istocie tworzyły grunty leśne zgodnie z ustawą
o ochronie gruntów rolnych i leśnych. Stwierdzeniu temu nie zaprzecza przeznaczenie gruntów na podstawie uchwalonego w 2009 r. miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego. Przyjęcie takiego stanowiska (za Sądem Okręgowym i pozwanymi) stanowiłoby w istocie aprobatę na samowolę organów samorządowych, które bez respektowania prawa dowolnie zmieniałyby przeznaczenie gruntów leśnych na nieleśne wbrew art. 20 ustawy o lasach, który nakazuje w miejscowych planach zagospodarowania przestrzennego uwzględnianie planów urządzenia lasu dotyczące granic i powierzchni lasów. Plan zagospodarowania przestrzennego ma być odzwierciedleniem planu urządzenia lasu w zakresie granic i powierzchni terenów leśnych. Takie rozwiązanie czyni plan urządzenia lasu dokumentem nadrzędnym w stosunku do miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego, a Rada Gminy
w zasadzie obligatoryjnie powinna uwzględnić granice i powierzchnię lasów, co oznacza, że we wskazanym zakresie jest związana ustaleniami planu urządzenia lasu (tak Komentarz do ustawy o lasach C.H. BECK). Plan urządzenia lasu jest traktowany w orzecznictwie jako szczególny rodzaj miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego (wyr. NSA z 6.06.2008 r. sygn. I OSK 844/07, wyr. NSA z 22.02.2012 r. sygn. I OSK 355/11).

Biorąc powyższe pod uwagę, Sąd Apelacyjny nie ma wątpliwości, że tereny porośnięte lasem i objęte planem urządzania lasu są gruntami leśnymi
w rozumieniu ustawy o ochronie gruntów rolnych i leśnych. Ten sam teren może być też uważany za nieruchomość leśną na podstawie ustawy o nabywaniu nieruchomości przez cudzoziemców pod warunkiem, że cała nieruchomość jest gruntem leśnym. W rozpoznawane sprawie tak jednak nie jest. Nieruchomość objęta umową z dnia 20.08.2013 r. nie stanowiła w dniu nabycia w całości gruntów leśnych, a składała się z gruntów leśnych (łącznie 11,0812 ha, co stanowiło 43% całej nieruchomości), przemysłowych (łącznie 5,5591 ha)
i gruntów nieleśnych - wyłączonych uprzednio z produkcji gruntów leśnych (łącznie 9.0303 ha). Grunty wyłączone na trwale z produkcji gruntów leśnych można zatem zakwalifikować jako objęte miejscowym planem zagospodarowania przestrzennego jako tereny zabudowy usługowej - usługi komercyjne (symbol U 2). Cała nieruchomość objęta umową z dnia 20.08.2013r. miała charakter nieruchomości przemysłowo-usługowo-leśnej, przy czym poszczególne części gruntów o odmiennym przeznaczeniu nie zostały
z nieruchomości wydzielone. W tej sytuacji formalno-prawnej cała nieruchomość objęta umową z dnia 20.08.2013r. nie była nieruchomością leśną w całości w rozumieniu ustawy z dnia 24.03.1929 r. o nabywaniu nieruchomości przez cudzoziemców. Jedynie jej część miała charakter leśny, albowiem
w części składała się z gruntów leśnych (43% całej nieruchomości).

Zgodnie z art. 46 § 1 k.c. nieruchomościami są części powierzchni ziemskiej stanowiące odrębny przedmiot własności (grunty), jak również budynki trwale z gruntem związane lub części takich budynków, jeżeli na mocy przepisów szczególnych stanowią odrębny od gruntu przedmiot własności. Użycie zwrotu „części powierzchni ziemskiej stanowiące odrębny przedmiot własności” oznacza, że status nieruchomości w znaczeniu kodeksowym grunt uzyskuje po jego prawnym, czyli zgodnie z właściwymi przepisami, wyodrębnieniu, zatem kryterium, według którego następuje wyodrębnienie części powierzchni ziemskiej jako przedmiotu obrotu prawnego, musi być zobiektywizowane. O części powierzchni ziemskiej, która staje się rzeczą w rozumieniu art. 45 k.c., można mówić dopiero po jej wydzieleniu z otaczających ją gruntów w sposób umożliwiający jej identyfikację jako samodzielnego przedmiotu obrotu prawnego. Wówczas dochodzi do oznaczenia gruntu od strony przedmiotowej. Wydzielenie następuje przez określenie granic zewnętrznych w płaszczyźnie powierzchni ziemskiej i wymaga dokonania czynności geodezyjnych przez uprawnione podmioty przez zastabilizowanie punktów granicznych, a przede wszystkim konieczne jest sformalizowanie tych czynności i ujęcie w geodezyjny opis w taki sposób, aby na jego podstawie możliwa była identyfikacja gruntu jako przedmiotu materialnego. Bez opisu geodezyjnego granic określonej części powierzchni ziemskiej w dokumencie urzędowym w postaci mapy geodezyjnej nie może być mowy o odrębnym przedmiocie własności, jak tego wymaga przepis art. 46 § 1 k.c. Tak wyodrębniony fizycznie grunt graniczy z innymi wyodrębnionymi gruntami, należącymi do tego samego lub różnych właścicieli.

Od prawnego pojęcia nieruchomości w wyżej przedstawionym znaczeniu należy odróżnić kategorię działki geodezyjnej, oznaczającej ciągły obszar gruntu, położony w granicach jednego obrębu, jednorodny pod względem prawnym, wydzielony z otoczenia za pomocą linii granicznych, oznaczony na mapie ewidencyjnej granicami, numerem, powierzchnią, rodzajem użytkowania i klasą gruntu. Pojęcia te nie są tożsame, przedmiotem obrotu prawnego jest bowiem nieruchomość, a nie działka geodezyjna, jak również prawo własności
i jego granice w rozumieniu art. 143 k.c. odnoszą się do nieruchomości, a nie do działki ewidencyjnej. Działka ewidencyjna może natomiast odpowiadać nieruchomości jako przedmiotowi własności albo wraz z innymi działkami wchodzić w skład większej nieruchomości, obejmującej kompleks takich działek.

Dla każdej nieruchomości prowadzi się odrębną księgę wieczystą, chyba że przepisy szczególne stanowią inaczej (art. 24 zdanie pierwsze u.k.w.h.). Jeżeli księga wieczysta obejmuje więcej niż jedną działkę ewidencyjną, to
w sensie prawnym istnieje jedna nieruchomość (por. wyrok SN z 26.02.2003 r., II CKN 1306/00, Biul. SN z 2003/8, s. 8; uchwała SN z 7.04.2006 r., III CZP 24/06, OSNC 2007/2, poz. 24, z glosą E. Gniewka, OSP 2007/10, poz. 119
i omówieniem Z. Strusa, Przegląd orzecznictwa, Pal. 2006/5–6, s. 299).

Biorąc powyższe pod uwagę, korelując ze sobą pojęcie gruntu leśnego, nieruchomości i nieruchomości leśnej, należy dojść do przekonania, że nieruchomość objęta umową z dnia 20.08.2013 r., składająca się z dwu działek ewidencyjnych, w obrębie których z kolei bez geodezyjnego wydzielenia znajdują się grunty przemysłowe, usługowe i leśne, nie jest nieruchomością jedynie leśną, a ma charakter mieszany - nieruchomości przemysłowo-usługowo-leśnej. Należy zatem postawić pytanie, czy poprzednik prawny pozwanego (...) Spółce z o.o. w G. miał obowiązek uzyskać zezwolenie na nabycie całej nieruchomości czy jej części. Zdaniem Sądu Apelacyjnego zezwoleniem mogła być objęta tylko część nieruchomości, albowiem tylko część z niej miała charakter gruntu leśnego i można by ją zakwalifikować jako w części leśną. Czy zatem powód żądając, że nabycie przez (...) Sp. z o.o. w G. (poprzednika prawnego pozwanego (...) Sp. z o.o. w G.) na podstawie umowy przeniesienia prawa własności z dnia 20 sierpnia 2013 r. prawa własności nieruchomości obejmującej działki nr (...), o powierzchni 25,6706 ha, położonej w S. dla której Sąd Rejonowy w Stalowej Woli prowadzi księgę wieczystą (...) – jest nieważne, może to uczynić skutecznie? Na tak postawione pytanie należy odpowiedzieć negatywnie.

Powód żądał stwierdzenia nieważności nabycia całej nieruchomości, która nie miała jednolitego charakteru. W 57% nieruchomość nie była nieruchomością leśną. Poszczególne części nieruchomości o odmiennym przeznaczeniu (przemysłowym, usługowym, leśnym) nie zostały geodezyjnie wydzielone. Dlatego żądanie stwierdzenia nieważności nabycia całej nieruchomości nie mogło zostać uwzględnione. 57% nieruchomości nie stanowiło nieruchomości leśnej ani w świetle ustawy o nabywaniu nieruchomości przez cudzoziemców ani na podstawie ustawy o ochronie gruntów rolnych i leśnych.

Zgodnie z art. 58 § 3 k.c. jeżeli nieważnością jest dotknięta tylko część czynności prawnej, czynność pozostaje w mocy co do pozostałych części, chyba że z okoliczności wynika, iż bez postanowień dotkniętych nieważnością czynność nie zostałaby dokonana. W niniejszej sprawie, żądanie mogłoby zostać ewentualnie uwzględnione, co do części czynności prawnej, gdyby część nieruchomości o charakterze leśnym była wydzielona. Brak wydzielenia części nieruchomości (leśnej) i brak żądania powoda w tym przedmiocie czyni powództwo bezzasadnym i podlegającym oddaleniu.

Preferowanym w art. 58 § 1 k.c. skutkiem sprzeczności czynności prawnej z ustawą jest surowa sankcja nieważności całości lub części czynności prawnej. Z tego względu zakres przypadków objętych kategorią sprzeczności czynności prawnej z prawem powinien być określany z ostrożnością, tak by uniknąć objęcia zakresem zastosowania art. 58 § 1 k.c. także przypadków, w których zastosowanie sankcji nieważności albo innej sankcji ingerującej w zamierzone skutki umowy byłoby co do zasady rozwiązaniem niewłaściwym.
W orzecznictwie można odnaleźć liczne orzeczenia, w których Sąd Najwyższy dopuścił ograniczenie nieważności do części czynności prawnej (umowy). Dotyczyły one przede wszystkim nieważności czynności prawnej, która ograniczała się do części podzielnego przedmiotu umowy. Przykładowo
w wyroku z 20 stycznia 1977 r., IV CR 576/76 Sąd Najwyższy stwierdził, że: „Sporządzona na podstawie przepisów o sprzedaży przez Państwo terenów państwowych zabudowanych domami jednorodzinnymi umowa, na podstawie której sprzedano osobie fizycznej - z przekroczeniem tych przepisów - oprócz domu jednorodzinnego budynki niepodlegające sprzedaży osobom fizycznym, jest nieważna tylko w części obejmującej sprzedaż tych budynków, chyba że podział terenu dla wyodrębnienia działki zabudowanej domem jednorodzinnym nie może nastąpić”. Objęta nieważnością część umowy nie była wyodrębniona jako osobne postanowienie. Podobne stanowisko Sąd Najwyższy zajął
w wyroku z 24 czerwca 2009 r., I CSK 534/2008, oraz uchwale z 6 sierpnia 1991 r., III CZP 67/91).

W kontekście powyższych rozważań trudno zarzucić Sądowi Okręgowemu, że naruszył przepisy art. 8 ust. 2 pkt 1, także w związku z art. 1 ust. 1 i art. 6 ust. 1 ustawy o nabywaniu nieruchomości przez cudzoziemców, albowiem przedmiotowa nieruchomość nie była w całości nieruchomością leśną, a więc na nabycie całej nieruchomości poprzednik prawny pozwanego (...) Sp. z o.o. w G. nie potrzebował zezwolenia, a jedynie na nabycie jej części. Sformułowanie powództwa co do całej nieruchomości, bez wydzielenia części objętej dyspozycją przepisu art. 8 ust. 2 pkt 1 ustawy
o nabywaniu nieruchomości przez cudzoziemców nie mogło więc odnieść pozytywnego skutku.

Biorąc powyższe pod uwagę należy także stwierdzić, że Sąd Okręgowy nie naruszył art. 5 k.c. stosując go w rozpoznawanej sprawie. Zgodnie z tym przepisem nie można czynić ze swego prawa użytku, który by był sprzeczny ze społeczno-gospodarczym przeznaczeniem tego prawa lub z zasadami współżycia społecznego. Takie działanie lub zaniechanie uprawnionego nie jest uważane za wykonywanie prawa i nie korzysta z ochrony.

Kodeks cywilny reguluje - jak wynika jednoznacznie z art. 1 - stosunki cywilnoprawne, w tym prawa podmiotowe, zarówno rzeczowe, jak
i obligacyjne. Przepisy tego Kodeksu, podobnie jak i innych ustaw regulujących prawa i obowiązki osób fizycznych i prawnych, są normami ogólnymi dostosowanymi do warunków normalnych. Stosowane są natomiast bardzo często w sytuacjach nietypowych, w zmieniających się warunkach ekonomicznych, politycznych i społeczno-gospodarczych. Występująca
w praktyce nietypowość sytuacji w porównaniu z założeniami przyjmowanymi przy tworzeniu norm prawnych nie tylko wywołuje trudności interpretacyjne w czasie stosowania przepisów prawnych, ale i pociąga również za sobą konieczność przewidywania możliwości odstąpienia od rygoryzmu prawnego. Przyjmuje się powszechnie, że łagodzeniu rygoryzmu prawnego przepisów prawnych i dostosowaniu ich do potrzeb życia (do konkretnych okoliczności faktycznych) służą tzw. klauzule generalne, spośród których szczególne znaczenie przypisuje się zasadom współżycia społecznego i społeczno-gospodarczemu przeznaczeniu prawa. Klauzule społeczno-gospodarczego przeznaczenia prawa i zasad współżycia społecznego ujęte w art. 5 k.c. należy traktować jako normy społeczne ogólne, odnoszące się (w przeciwieństwie do regulacji tych zasad w przepisach szczególnych mających charakter norm prawnych) do wszystkich możliwych przypadków, gdy powoływanie się na prawo podmiotowe nie stanowi jego wykonywania, lecz jego nadużywanie, które nie jest społecznie aprobowane i w związku z tym nie korzysta z ochrony.

W niniejszej sprawie powód Minister Spraw Wewnętrznych
i Administracji wystąpił o stwierdzenie nieważności nabycia nieruchomości, które nastąpiło na podstawie umowy między pozwanymi. Znaczące w tej sprawie jest to, że powód zwlekał z wniesieniem pozwu przez ponad cztery lata, utwierdzając tym samym strony, że nabycie jest ważne. Zgodnie bowiem
z art. 8a ust. 1 ustawy o nabyciu nieruchomości przez cudzoziemców notariusz przesyła ministrowi właściwemu do spraw wewnętrznych, w terminie 7 dni od dnia sporządzenia, wypis z aktu notarialnego, mocą którego cudzoziemiec nabył lub objął nieruchomość. Pełnomocnik powoda na rozprawie apelacyjnej w dniu 17.10.2019 r. nie zaprzeczył, że powód otrzymał od notariusza wypis aktu notarialnego z umową pozwanych w terminie oznaczonym przez ustawę. Powód nie wyjaśnił z jakich przyczyn ze złożeniem pozwu czekał tak długi okres czasu. Z pozwu, dalszych pism procesowych powoda oraz apelacji nie wynika, jaki cel miało złożenie pozwu w sytuacji, gdy obie strony umowy nie chcą stwierdzenia jej nieważności (konsekwentnie wnoszą o oddalenie powództwa). Ponadto pozew został złożony w okresie (grudzień 2017 r.), w którym pozwany (...) Sp. z o.o. w G. nie potrzebował już zezwolenia na nabycie nieruchomości leśnej, albowiem przepis art. 8 ust. 2 pkt 1 ustawy
o nabywaniu nieruchomości rolnych przez cudzoziemców wymagał zezwolenia od cudzoziemców będących przedsiębiorcami państw - stron umowy
o Europejskim Obszarze Gospodarczym przez 12 lat od dnia przystąpienia Rzeczpospolitej Polskiej do Unii Europejskiej. W sprawie niesporne jest, że pozwany (...) Sp. z o.o. w G. jest przedsiębiorcą państwa - strony umowy o Europejskim Obszarze Gospodarczym, co ustalił Sąd Okręgowy, a czego powód nie kwestionował. Po 1 maja 2016 r. pozwany (...) Sp. z o.o. w G. może nabywać nieruchomości leśne bez zezwolenia, a więc strony umowy, po stwierdzeniu jej nieważności mogłyby do kontraktu przystąpić ponownie.

W sprawie znamienne jest i to, że po uchwaleniu przez pozwanego Gminę S. miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego organ rządowy jakim jest Wojewoda nie wnosił do niego żadnych zastrzeżeń, mimo iż uchybiał on przepisowi art. 20 ustawy o lasach i grunty leśne przeznaczył do zagospodarowania innego niż leśne. Zgodnie bowiem z art. 20 ust. 2 ustawy
o planowaniu i zagospodarowaniu przestrzennym wójt, burmistrz lub prezydent miasta przedstawia Wojewodzie uchwałę o planie miejscowym wraz
z załącznikami oraz dokumentacją prac planistycznych w celu oceny ich zgodności z przepisami prawnymi. Także organy leśne (Dyrektor Regionalnej Dyrekcji Lasów Państwowych czy Nadleśniczy Nadleśnictwa R.) nie złożyły skargi w trybie art. 101 ust. 1 ustawy o samorządzie gminnym na uchwałę w sprawie uchwalenia miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego i nie podniosły, że tereny objęte planem urządzenia lasu zostały wbrew prawu (art. 20 ustawy o lasach) przeznaczone w planie zagospodarowania do zabudowy usługowej - usługi komercyjne. Zgodnie z tym przepisem każdy, czyj interes prawny lub uprawnienie zostały naruszone uchwałą lub zarządzeniem, podjętymi przez organ gminy w sprawie z zakresu administracji publicznej, może zaskarżyć uchwałę lub zarządzenie do sądu administracyjnego.

Podnieść jeszcze należy, że Dyrektor Regionalnej Dyrekcji Lasów Państwowych w L. nie czynił żadnych przeszkód w wyłączaniu części gruntów z produkcji gruntów leśnych, o czym świadczą załączone do akt przez powoda decyzje. Na dzień wniesienia pozwu grunty nieleśne stanowiły ok. 66% nieruchomości.

Wszystkie powyższe wskazane okoliczności czynią wystąpienie powoda o stwierdzenie nieważności umowy jako dokonane z nadużyciem prawa. Sąd Apelacyjny nie dostrzega żadnego celu, któremu miałoby przyświecać takie wystąpienie i stwierdzenie nieważności nabycia, tym bardziej, że aktualnie strony umowy mogłyby ją zawrzeć ponownie bez wymaganego wcześniej zezwolenia. Zasady współżycia społecznego, określane także mianem zasad słuszności, mają charakter klauzuli generalnej, której istotą i funkcją jest uelastycznienie systemu prawa w celu zapobiegania rażąco niesprawiedliwym skutkom zastosowania określonej normy prawa w określonym stanie faktycznym. Takim rażąco niesprawiedliwym skutkiem byłoby stwierdzenie nieważności nabycia nieruchomości objętej umową z dnia 20.08.2013 r.,
w sytuacji gdy nieruchomość jedynie w części (43%) miała charakter leśny, pozwany (...) Sp. z o.o. w G. poczynił olbrzymie nakłady na nieruchomość, a skutki stwierdzenia nieważności mogłyby mieć niewyobrażalne negatywne konsekwencje nie tylko dla samych stron umowy, ale także całego regionu - Gminy S.. Zasady współżycia społecznego odgrywają doniosłą rolę, ponieważ umożliwiają dostosowanie ogólnych norm prawa do konkretnego stanu faktycznego przy uwzględnieniu systemu ocen lub zasad postępowania o charakterze pozaprawnym.

Mając powyższe na uwadze Sąd Apelacyjny w Rzeszowie oddalił apelację powoda jako bezzasadną na podstawie art. 385 k.p.c. - pkt I wyroku.

O kosztach postępowania apelacyjnego (punkt II wyroku) rozstrzygnięto w myśl przepisu art. 98 § 1 k.p.c. w związku z art. 99 k.p.c. i art. 108 § 1 k.p.c. biorąc pod uwagę wynik procesu. Powód przegrał sprawę w całości, wobec czego powinien zwrócić poniesione przez pozwanych koszty postępowania apelacyjnego, na które składają się koszty zastępstwa procesowego obliczone na podstawie § 10 ust. 1 pkt 2 oraz § 2 pkt 9 Rozporządzenia Ministra Sprawiedliwości z dnia 22 października 2015r. w sprawie opłat za czynności radców prawnych. Zastosowano 75% stawki, albowiem w pierwszej instancji sprawę prowadzili ci sami pełnomocnicy.

SSA Edyta Pietraszewska SSA Małgorzata Moskwa SSA Agnieszka Staniszewska-Perenc