Pełny tekst orzeczenia

UZASADNIENIE

Powodowie J. K. i Z. K. wnieśli o nakazanie pozwanym D. P., A. P. (1), V. P. i A. P. (2) aby opróżnili, opuścili i wydali powodom lokal mieszkalny nr (...), położony przy ul. (...) oraz o zasądzenie na ich rzecz kosztów procesu, w tym kosztów zastępstwa procesowego według norm przepisanych.

Uzasadniając żądanie powodowie wskazali, że wskazany lokal stanowi ich własność na zasadzie wspólności majątkowej małżeńskiej. Na podstawie umowy z 20 czerwca 2009r. pozwani najęli ten lokal od powodów. W związku ze zwłoką w zapłacie czynszu od maja 2019r. właściciele wyznaczyli pozwanym dodatkowy, miesięczny termin do zapłaty zaległych i bieżących należności. W odpowiedzi pozwani uiścili kwotę 4.000 zł informując, że są to należności tytułem czynszu za okres od listopada do grudnia 2019r. oraz za styczeń i luty 2020r. W zakresie zaś należności za okres od maja do października 2019r. odmówili spełnienia świadczenia twierdząc, że należności tytułem najmu są regulowane na bieżąco. Wobec tego powodowie wypowiedzieli umowę najmu, jednakże pozwani odmówili wydania powodom lokalu.

Pozwani wnieśli o oddalenie powództwa w całości i zasądzenie na ich rzecz kosztów procesu według norm przepisanych.

Motywując zajmowane w sprawie stanowisko strona pozwana wskazała, że pomiędzy stronami toczyło się uprzednio postępowanie o eksmisję, które to powództwo powodów zostało oddalone wyrokiem Sądu Rejonowego w Olsztynie z dnia 3 października 2019r. Skutkiem tego w niniejszej sprawie – w ocenie pozwanych - zachodzi powaga rzeczy osądzonej. Odnośnie zaś argumentacji powodów strona pozwana wskazała, że w okresie od maja do października 2019r. należności czynszowe były przekazywane na rachunek bankowy powodów, jednakże nie były przez nich przyjmowane. Z tego też względu pozwani należycie wywiązali się z powinności spełnienia świadczenia, co czyni żądanie powodów niezasadnym.

Interwenient uboczny Gmina O. wniosła o oddalenie powództwa, zaś w przypadku jego uwzględnienia o nieprzyznawanie pozwanym lokalu zastępczego. Ponadto wniosła o zasądzenie na jej rzecz kosztów interwencji ubocznej.

Uzasadniając swoje stanowisko Gmina O. wskazała, że przyczyną wypowiedzenia umowy najmu nie mogła być zwłoka w zapłacie czynszu, bowiem pozwani regulowali należności z tego tytułu, a jedynie powodowie nie przyjmowali przesyłanych im należności.

Sąd ustalił, co następuje:

Powodowie są właścicielami lokalu mieszkalnego położonego w O. przy ul. (...).

(bezsporne; wydruk z księgi wieczystej k. 9-10)

W dniu 20 czerwca 2009r. powodowie zawarli z pozwanym D. P. umowę najmu przedmiotowego lokalu od dnia 1 lipca 2009r. umowa zawarta została na czas nieokreślony.

Zgodnie z zapisami umowy pozwany zobowiązany był do comiesięcznego regulowania należności czynszowych w wysokości 1.000 zł.

(dowód: umowa najmu k. 11)

Aktualnie w spornym lokalu poza pozwanym D. P. zamieszkuje wraz z nim jego żona A. P. (1) oraz ich małoletnie dzieci – V. P. i A. P. (2) w wieku 7 i 8 lat.

(bezsporne, zeznania pozwanej k. 58)

W dniu 27 lutego 2018r. powodowie wystosowali do pozwanych pismo stanowiące wypowiedzenie umowy najmu wskazując jako przyczynę zamiar sprzedaży przedmiotowego mieszkania.

W maju 2019r. powódka odmówiła przyjęcia od pozwanej należności z tytułu najmu, wobec czego środki te przekazane zostały na rachunek bankowy powodów. W taki też sposób pozwani przesyłali powodom opłaty czynszowe za okres do października 2019r., jednakże żadna z dokonanych wpłat nie została przez powodów odebrana.

(dowód: pismo k. 11, 12, 14, 15, 17, 19, potwierdzenie płatności k. 16, 34, dokumenty znajdujące się w aktach sprawy tut. Sądu o sygn. I C 2412/19)

W lipcu 2019r. powodowie wytoczyli przeciwko pozwanym powództwo o eksmisję. Wywodząc roszczenie powodowie wskazali, iż wypowiedzieli pozwanym umowę najmu kierując się zamiarem sprzedaży mieszkania, jednakże pozwani nie wydali im spornej nieruchomości. Wyrokiem z 3 października 2019r. w sprawie o sygn. I C 2412/19 powództwo to zostało oddalone.

(dowód: dokumenty znajdujące się w aktach sprawy tut. Sądu o sygn. I C 2412/19)

W związku z tym, że powodowie od maja 2019 r. nie przyjmowali od pozwanych zapłaty za czynsz, pozwani zaprzestali zapłaty czynszu za wynajmowane mieszkanie.

(bezsporne)

Następnie powodowie, uznając zwłokę w zapłacie czynszu od maja 2019r., pismem z 7 stycznia 2020r. wyznaczyli pozwanym miesięczny termin do zapłaty zaległych i bieżących należności. W odpowiedzi pozwani uiścili kwotę 4.000 zł twierdząc, że są to należności tytułem czynszu za okres od listopada do grudnia 2019r. oraz za styczeń i luty 2020r. W zakresie zaś należności za okres od maja do października 2019r. odmówili spełnienia świadczenia twierdząc, że należności tytułem najmu były regulowane na bieżąco, a powodowie nie przyjęli należności z tytułu czynszu, co przyznali na rozprawie w sprawie I C 2412/19.

Powodowie w związku z powyższym, wskazując na nieuiszczenie należności czynszowych za okres przekraczający 3 miesiące, pismem z 2 marca 2020r. wypowiedzieli pozwanym umowę najmu, jednak pozwani odmówili wydania lokalu.

(dowód: pismo k. 11, 12, 14, 15, 17, 19, potwierdzenie płatności k. 16, 34, dokumenty znajdujące się w aktach sprawy tut. Sądu o sygn. I C 2412/19)

Pozwani podejmują prace zarobkowe. Obecnie dochód pozwanej wynosi około 2.400 zł netto, zaś pozwanego około 1.000 – 2.000 zł. Powódka dodatkowo pełni funkcje ławnika w Sądzie Okręgowym w Olsztynie. Z tego tytułu otrzymuje środki wysokości 140 zł za jedno posiedzenie. Miesięcznie daje to kwotę 300 - 400 zł.

Pozwani nie pobierają zasiłku z MOPS, nie posiadają oszczędności, ani innej nieruchomości, która mogłaby zaspokoić ich potrzeby mieszkaniowe.

Rodzice pozwanej zamieszkują w O. w 3-pokojowym mieszkaniu o pow. około 60 m ². Rodzice pozwanego mieszkają z kolei ze swoimi rodzicami w 4-pokojowym domku jednorodzinnym.

(bezsporne, zeznania pozwanej k. 58)

Sąd zważył, co następuje:

Przedmiotowe powództwo zasługiwało na uwzględnienie.

Ustalając stan faktyczny przedmiotowej sprawy Sąd oparł się na dokumentach przedłożonych przez strony, których prawdziwości nie zakwestionowano i które dodatkowo nie budziły wątpliwości Sądu.

Za wiarygodny uznano również dowód z przesłuchania pozwanej, gdyż złożone przez nią zeznania były spójne i logiczne, korespondowały z pozostałym materiałem dowodowym zgromadzonym w sprawie, a w bezpośrednim kontakcie brzmiały przekonująco.

Podstawę prawną roszczenia pozwu stanowi treść art. 222 § 1 kc, zgodnie z którym, właściciel może żądać wydania od osoby, która włada faktycznie rzeczą, ażeby rzecz została mu wydana, chyba że osobie tej przysługuje skuteczne względem właściciela uprawnienie do władania rzeczą. Wynikające z tego przepisu roszczenie służy przeciwko osobie, która faktycznie włada cudzą rzeczą bez podstawy prawnej. Rozpoznając powództwo windykacyjne, Sąd obowiązany jest badać więc, po pierwsze, czy osoba zgłaszająca roszczenie jest właścicielem rzeczy, po drugie, czy osoba, przeciwko której skierowane jest roszczenie rzeczą faktycznie włada oraz po trzecie, czy władającemu rzeczą przysługuje skuteczne względem właściciela prawo do posiadania rzeczy. Jednym ze sposobów obrony pozwanego w procesie windykacyjnym jest podniesienie takiego zarzutu hamującego. Nie wyłącza on roszczenia windykacyjnego na stałe, ale wstrzymuje jego realizację na czas przysługiwania pozwanemu, skutecznego wobec właściciela (patrz Komentarz do art. 222 Kodeksu cywilnego pod red. J. Ciszewskiego, Lex-el.). Władający faktycznie rzeczą, może się przeciwstawić żądaniu wydobywczemu, podnosząc tzw. zarzut hamujący, mogący mieć źródło w prawie rzeczowym, obligacyjnym czy rodzinnym. Przepis ten wymaga, aby podstawą podniesienia zarzutu hamującego było uprawnienie do władania rzeczą.

W niniejszej sprawie nie budzi wątpliwości, że strony od 20 czerwca 2009r. łączyła umowa najmu lokalu mieszkalnego położonego w O. przy ul. (...). Poza sporem pozostaje też fakt, iż pozwani do kwietnia 2019r. bieżąco regulowali na rzecz powodów należności z tytułu najmu. Zdaniem Sądu nie sposób jednak przyznać słuszności stanowisku pozwanych, jakoby należycie spełnili świadczenie za okres od maja do października 2019r. Co prawda nie budzi wątpliwości Sądu, że we wskazanym okresie pozwana przekazywała należności za najem na rachunek bankowy powodów, a powodowie środków tych nie podejmowali. Okoliczność powyższą potwierdziła sama powódka na rozprawie w sprawie I C 2412/19.

Jakkolwiek powodowie winni byli przyjmować od pozwanych należności z tytułu czynszu, tym niemniej okoliczność powyższa nie uprawniała pozwanych do całkowitego zaprzestania opłacania czynszu za wynajmowane mieszkanie, zwłaszcza, że cały czas w nim zamieszkiwali. Samo zaś podejmowanie nieskutecznych prób przekazania należności za okres od maja do października 2019r. na rachunek bankowy powodów nie świadczyło o spełnieniu przez pozwanych świadczenia. Pozwani mieli bowiem świadomość, że zamieszkują w mieszkaniu wynajmowanym od pozwanych i w związku z tym są zobowiązani do przekazania powodom środków za czynsz. W przypadku natomiast odmowy przyjęcia należności z tytułu najmu pozwani winni byli rozważyć złożenie nieprzyjętych środków z tytułu zapłaty czynszu do depozytu sądowego w trybie art. 467 kc, czego jednak nie uczynili. Podkreślić nadto należy, że po oddaleniu powództwa wytoczonego w sprawie o sygn. I C 2412/19 powodowie wystosowali do pozwanych wezwanie do zapłaty należnych im środków za wskazany okres, jednakże pozwani odmówili spełnienia żądania w tym zakresie. Skutkiem tego należności za okres od maja do października 2019r. nie zostały przez pozwanych uregulowane. Z tego też względu Sąd uznał, iż pismem z 2 marca 2020r. doszło do skutecznego wypowiedzenia łączącej strony umowy najmu. Gdyby nawet przyjąć, iż pismo to nie zostało pozwanym skutecznie doręczone – choć przeczy temu odpowiedź pozwanych ujęta w wystosowanym do powodów piśmie – to za wypowiedzenie umowy przyjąć należałoby wniesienie przedmiotowego pozwu. Tym samym uznać należy, że pozwani zajmują stanowiący własność powodów lokal bez jakiegokolwiek tytułu prawnego.

Jednocześnie wskazać należy, iż pomimo treści orzeczenia zapadłego w sprawie o sygn. I C 2412/19 w przedmiotowej sprawie – wbrew stanowisku pozwanej - nie zachodzą okoliczności powagi rzeczy osądzonej ( res iudicata). Podkreślenia wymaga bowiem, iż każda sprawa w przedmiocie naruszenia praw właścicielskich ma swój indywidualny charakter. W takiej sytuacji przy jej rozstrzyganiu nie można doprowadzić do zastosowania analogii. Co więcej należy zauważyć, że zgodnie z art. 366 kpc wyrok prawomocny ma powagę rzeczy osądzonej tylko co do tego, co w związku z podstawą sporu stanowiło przedmiot rozstrzygnięcia, a ponadto tylko między tymi samymi stronami. Orzecznictwo ugruntowało pogląd, iż powaga rzeczy osądzonej wymaga łącznego spełnienia przesłanek podmiotowych, jak i przedmiotowych. Stan ten powstaje w razie zaistnienia jednoczesnej tożsamości stron występujących w postępowaniu zakończonym wyrokiem (merytorycznym postanowieniem w postępowaniu nieprocesowym) i w kolejnym postępowaniu sądowym oraz tożsamości podstawy faktycznej i prawnej rozstrzygnięcia (m.in. wyrok Sądu Najwyższego z 15 listopada 2012r., V CSK 515/11, z 13 kwietnia 2007r., I CSK 479/06, wyrok Sądu Apelacyjnego w Szczecinie z dnia 2 kwietnia 2019 r., III AUa 497/18). W niniejszej sprawie nie sposób stwierdzić aby zachodziła tożsamość okoliczności faktycznych, leżących u podstaw wytoczenia przez powodów przedmiotowego powództwa oraz powództwa w sprawie I C 2412/19. Intencje powodów skłaniające ich do wytoczenia obu powództw wyrażone zostały bowiem w skierowanych do pozwanych wypowiedzeniach umowy najmu, z których w obu przypadkach powodowie wywodzili wygaśniecie umowy najmu. O ile w piśmie z 27 lutego 2018r. powodowie uzasadniali wypowiedzenie łączącej strony umowy zamiarem sprzedaży przedmiotowego mieszkania, o tyle pismem z 2 marca 2020r. wskazali na zaległość powstałą w spłacie należności czynszowych od maja 2019r. Z tego też względu w przedmiotowej sprawie nie sposób mówić o tożsamości podstawy faktycznej wysuniętego przez powodów żądania, a zatem oddalenie powództwa w sprawie o sygn. I C 2412/19 nie stanowi prejudykatu dla wyrokowania w niniejszej sprawie.

Mając na uwadze powyższe, wobec braku skutecznego względem właściciela uprawnienia do władania rzeczą sąd nakazał pozwanym, aby opróżnili, opuścili i wydali powodom lokal mieszkalny położony w O. przy ul. (...).

Niezależnie od powyższych rozważań, w uznaniu Sądu, nieprzyznanie pozwanym uprawnienia do zawarcia umowy najmu lokalu socjalnego byłoby sprzeczne z zasadami współżycia społecznego (art. 5 kc). Co więcej to, że lokal nie wchodzi w skład publicznego zasobu mieszkaniowego nie oznacza zwolnienia z obowiązku orzekania o prawie do lokalu socjalnego z art. 14 ust. 3 przywołanej ustawy. Orzecznictwo sądów powszechnych również prezentuje podobne zapatrywanie – zob. Wyrok Sądu Okręgowego w Białymstoku z 8 listopada 2013 r. II Ca 503/13: „Ustawa z dnia 21 czerwca 2001 r. o ochronie praw lokatorów, mieszkaniowym zasobie gminy i o zmianie Kodeksu cywilnego nakłada na sąd obowiązek rozważenia z urzędu przesłanek uprawnienia osoby, która była lokatorem, do otrzymania lokalu socjalnego, oraz stosownego do wyniku tego badania orzeczenia w wyroku eksmisyjnym. Struktura regulacji zawartej w art. 14 tej ustawy wskazuje na to, że sąd w pierwszej kolejności powinien brać pod uwagę indywidualną sytuację danej osoby, a więc dotychczasowy sposób korzystania z lokalu i szczególną sytuację materialną oraz rodzinną osób zobowiązanych do jego opróżnienia". Sąd orzekający w przedmiotowej sprawie miał na względzie przede wszystkim sytuację rodzinną i materialną pozwanych. Pozwani posiadają wprawdzie źródła dochodu, nie posiadają jednak żadnego zabezpieczenia finansowego ani nieruchomości, w której mogliby zamieszkać. Z uwagi na warunki mieszkaniowe członków rodziny pozwani nie mogą liczyć na ich wsparcie w tym zakresie, albowiem mieszkają oni w warunkach nie pozwalających na przyjęcie czteroosobowej rodziny. Nie można zapominać przy tym, że pozwani D. P. i A. P. (1) sprawują pieczę nad dwojgiem małoletnich dzieci, które od narodzin zamieszkują w spornym lokalu. Pozbawienie ich miejsca zamieszkania bez zagwarantowania lokum zastępczego byłoby pozbawione znamion słuszności.

Mając powyższe na uwadze, na podstawie powołanych powyżej przepisów, orzeczono jak w pkt II wyroku, wstrzymując wykonanie orzeczenia do czasu złożenia pozwanym przez Gminę O. oferty zawarcia umowy najmu lokalu socjalnego.

Orzeczenie o kosztach procesu oparto natomiast o przepis art. 102 k.p.c., zgodnie z którym w wypadkach szczególnie uzasadnionych sąd może zasądzić od strony przegrywającej tylko część kosztów albo nie obciążać jej w ogóle kosztami. Przepis ten nie konkretyzuje pojęcia wypadków szczególnie uzasadnionych. Pozostawia ich kwalifikację, przy uwzględnieniu całokształtu okoliczności danej sprawy, sądowi (m.in. postanowienie Sądu Najwyższego z dnia 23 stycznia 2013 r., I CZ 128/12, LEX nr 1293687). Według doktryny do okoliczności branych pod uwagę przez sąd przy ocenie przesłanek zastosowania dyspozycji omawianego przepisu zaliczyć można nie tylko te związane z samym przebiegiem postępowania, lecz także dotyczące stanu majątkowego i sytuacji życiowej strony. Wskazać przy tym należy, iż Sąd Najwyższy wyraził pogląd, zgodnie z którym sama sytuacja ekonomiczna strony przegrywającej, nawet tak niekorzystna, że strona bez uszczerbku dla utrzymania własnego i członków rodziny nie byłaby w stanie ponieść kosztów, nie stanowi podstawy zwolnienia – na podstawie art. 102 – z obowiązku zwrotu kosztów przeciwnikowi, chyba że na rzecz tej strony przemawiają dalsze szczególne okoliczności, które same mogłyby być niewystarczające, lecz łącznie z trudną sytuacją ekonomiczną wyczerpują znamiona wypadku szczególnie uzasadnionego (postanowienie Sądu Najwyższego z dnia 8 grudnia 2011 r., IV CZ 111/11, LEX nr 1119554).

Pozwani przegrali wprawdzie niniejszy proces, jednakże zdaniem Sądu wskazana przez nich sytuacja życiowa i materialna przemawiała za słusznością nieobciążania ich wygenerowanymi w związku z nim kosztami w pełnej ich wysokości. Sąd zważył bowiem, iż pozwani osiągają dochody, które umożliwiają im pokrycie wyłącznie podstawowych potrzeb bytowych swoich i dwojga małoletnich dzieci. Pozwani nie dysponują żadnymi dodatkowymi środkami umożliwiającymi im pokrycie kosztów przedmiotowego procesu.

W świetle powyższego zasadnym było nieobciążanie pozwanych kosztami procesu, o czym orzeczono w punkcie III orzeczenia.

SSR Elżbieta Zdunek – Szepietowska

ZARZĄDZENIE

1)  odnotować;

2)  doręczyć pełn. powodów, Gminie O., powódce A. P. (1)

3)  z apelacją lub za 21 dni;