Pełny tekst orzeczenia

WYROK

W IMIENIU RZECZYPOSPOLITEJ POLSKIEJ

Dnia 28 października 2015 r.

Sąd Apelacyjny w Poznaniu I Wydział Cywilny

w składzie:

Przewodniczący: SSA Ewa Staniszewska

Sędziowie: SA Roman Stachowiak /spr./     

SA Karol Ratajczak

Protokolant: insp.ds. biur. Katarzyna Kaczmarek

po rozpoznaniu w dniu 14 października 2015 r. w Poznaniu

na rozprawie

sprawy z powództwa M. S.

przeciwko Miastu P.

o zapłatę

na skutek apelacji pozwanego

od wyroku Sądu Okręgowego w Poznaniu

z dnia 18 marca 2015 r., sygn. akt XII C 2748/14

I.  oddala apelację;

II.  zasądza od pozwanego na rzecz powoda 5.400 zł tytułem zwrotu kosztów zastępstwa procesowego w postępowaniu apelacyjnym.

Roman Stachowiak Ewa Staniszewska Karol Ratajczak

UZASADNIENIE

Powód M. S. wniósł o zasądzenie od pozwanego Miasta P. kwoty 2.158.203 zł wraz z odsetkami ustawowymi liczonymi od kwoty 2.031.272 zł od dnia 30 czerwca 2011 r. do dnia zapłaty oraz od kwoty 126.931 zł od dnia wniesienia pozwu do dnia zapłaty. Nadto powód wniósł o zasądzenie kosztów postępowania, w tym kosztów zastępstwa procesowego. Powód wskazał, że kwoty 2.031.272 zł domaga się tytułem odszkodowania za spadek wartości nieruchomości położonej w P. w związku z uchwaleniem miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego.

Pozwany wniósł o oddalenie powództwa w całości i zasądzenie od powoda zwrotu kosztów postępowania. W uzasadnieniu swojego stanowiska pozwany wskazał, że nie zaistniały przesłanki określone w art. 36 ustawy o planowaniu i zagospodarowaniu przestrzennym, albowiem nie nastąpiło ograniczenie lub uniemożliwienie korzystania z nieruchomości w sposób dotychczasowy.

Wyrokiem z dnia 18 marca 2015 roku Sąd Okręgowy w Poznaniu zasądził od pozwanego Miasta P. na rzecz powoda M. S. kwotę 2.031.272,00 zł wraz z odsetkami ustawowymi od dnia 14 października 2011 r. do dnia zapłaty (punkt 1 sentencji), oddalił powództwo w pozostałym zakresie (punkt 2 sentencji), kosztami procesu obciążył w całości pozwanego i na tej podstawie nakazał ściągnąć od pozwanego na rzecz Skarbu Państwa – Sądu Okręgowego w Poznaniu kwotę 101.009,66 zł tytułem nieuiszczonych kosztów sądowych ( punkt 3a sentencji) oraz zasądził od pozwanego na rzecz powoda kwotę 2.617 tytułem zwrotu kosztów postępowania, w tym kwotę 1.217 zł tytułem zwrotu kosztów zastępstwa procesowego (punkt 3b sentencji).

Sąd I instancji ustalił, że powód M. S. jest właścicielem nieruchomości położonej w P., przy ul. (...), o łącznej powierzchni 0,5196 ha, w skład której wchodzą działki: nr (...) o pow. 0,0409 ha, ark. 41 obręb J., dla której prowadzona jest księga wieczysta nr (...) (część działki (...)) o pow. 0,1641 ha, ark. 41 obręb J., dla której prowadzona jest księga wieczysta nr (...) o pow. 0,1761 ha, ark. 41 obręb J., dla której prowadzona jest księga wieczysta nr (...) o pow. 0,0649 ha, ark. 41 obręb J., i 32/6 o pow. 0,0736 ha, ark. 41 obręb J., dla których prowadzona jest księga wieczysta nr (...).

W sąsiedztwie nieruchomości powoda znajdują się zabudowania mieszkaniowe jednorodzinne, zabudowa usługowo - biurowo - przemysłowa, tereny niezabudowane oraz S.. Dalej od północnej granicy parceli znajduje się Cmentarz J.. Droga dojazdowa do nieruchomości urządzona - ul. (...). Teren nieruchomości płaski. Kształt działek dość regularny. Działki są niezabudowane, niezagospodarowane, porośnięte dziką roślinnością. Nieruchomości miały możliwość przyłączenia do sieci uzbrojenia technicznego tj. energetycznej, wodnej i gazowej. Brak bezpośredniego dostępu do sieci kanalizacyjnej. Działki stanowią łączność gospodarczą.

Dnia 13.01.2005 r. Prezydent Miasta P. wydał na wniosek powoda (działającego pod firmą (...)) decyzję nr (...) o warunkach zabudowy (znak: (...) U.. (...)- (...)) dla przedmiotowych działek dla inwestycji polegającej na budowie zespołu stacji benzynowej i budynku handlowo - usługowego z częścią hotelową i gastronomiczną oraz lokalizacji słupa reklamowego i podziemnego zbiornika gazu. Decyzja stała się ostateczna dnia 16.06.2005r.

W powyższej decyzji zostały określone następujące wymagania dotyczące zabudowy: linia zabudowy: 8 m od zewnętrznej krawędzi jezdni ul. (...), wielkość powierzchni zabudowy w stosunku do powierzchni działki albo terenu: max 30% zabudowy powierzchni działek objętych wnioskiem, szerokość elewacji frontowej: max. szerokość głównego frontu elewacji przylegającego do obowiązującej linii zabudowy - 18 m, wysokość górnej krawędzi elewacji frontowej, jej gzymsu lub attyki: zabudowa kształtowana od frontu działki wzdłuż ul. (...) (...) kondygnacje naziemne o wysokości kaletnicy zabudowy kształtowanej od ul. (...) max. jak wysokość kaletnicy w istniejącym budynku na dz. nr (...); druga część budynku (...) kondygnacja naziemna, geometria dachu: stromy lub płaski, miejsca parkingowe: na terenie własnym inwestora, zgodnie z normatywem ujętym w studium, dla wszystkich planowanych funkcji - gastronomicznej (na 100 miejsc 15 - 36 m.p.), handlowej (na 1000 m2 pow. uż. 10 - 45 m.p.), biurowej (na 1000 m2 pow. uż. 15 -0 30 m.p.), hotelowej (na 100 łóżek 20 - 50 m.p.) oraz zapewnić miejsca parkingowe dla samochodów dostawczych.

Aby uzyskać decyzję o warunkach zabudowy powód musiał spełnić kilka wymagań, w związku z którymi poniósł koszty tj. na projekt koncepcyjny architektoniczny, mapy zasadnicze aktualizowane na działki i przyległych ulic celem doprowadzenia mediów, opracowanie raportu oddziaływania środowiska, badania geologiczne gruntów oraz warunki techniczne przyłączy do sieci miejskiej. Koszty te stanowiły kwotę 900 zł za mapę zasadniczą aktualizowaną do celów projektowych, kwotę 20.000 zł za dokumentację geologiczną, kwotę 10.000 zł za raport oddziaływania środowiska oraz kwotę 9.000 zł za pozostałe usługi jak opracowanie wstępnej architektonicznej konstrukcji zabudowy, pozyskanie warunków technicznych przyłączenia do sieci gazowej (+kolizja), energetycznej (+kolizja), kanalizacyjnej i wodnej, oraz uzgodnienia obsługi komunikacyjnej + przebudowa kolizji z oświetleniem drogowym.

Po wydaniu decyzji o warunkach zabudowy powód podjął działania w celu pozyskania pozwolenia na budowę obiektu usługowego. W dniu 26 lutego 2007 r. powód (działając pod firmą (...)) złożył wniosek o pozwolenie na budowę budynku socjalno-usługowego przy stacji benzynowej – etap I na terenie przedmiotowych działek, zgodnie z decyzją o warunkach zabudowy z 13.01.2005 r. Ponieważ powyższy wniosek pozostał bez rozpoznania z uwagi na brak uzupełnienia braków formalnych, wnioskiem z dnia 8 listopada 2007 r. powód wystąpił ponownie o wydanie pozwolenia na budowę budynku handlowego z częścią gastronomiczną na terenie przedmiotowych działek zgodnie z decyzją o warunkach zabudowy z 13.01.2005 r.

W dniu 4.09.2007 r. powód zawarł umowę na wykonanie projektu budowlanego budynku handlowego na przedmiotowej nieruchomości z (...) ul. (...) w S.. Termin wykonania projektu ustalono na 31.10.2007 r. a łączna wartość prac wynosiła 120.000 zł brutto. Zgodnie z umową w dniu 17.09.2007 r. powód wpłacił 10% wartości umowy tj. kwotę 12.000 zł, a w dniu 15.11.2007 r. kwotę 60.000 zł - jako równowartość 50% wartości umowy po wykonaniu i przekazaniu projektu. Pozostała kwota za prace projektowe w wysokości 40% miała być zapłacona po uzyskaniu pozwolenia na budowę.

Ostateczną decyzją z dnia 6.07.2010 r. nr (...) (...) (...)- (...)) powód uzyskał pozwolenie na budowę budynku biurowo-handlowego przy ul. (...) w P. (dz. Nr (...)ark. (...)obręb J.), zgodnie z projektem opracowanym przez (...).

Zgodnie z miejscowym planem zagospodarowania przestrzennego dla obszaru części północnej (...) w P. - obszar (...) zatwierdzonym uchwałą Rady Miasta P. Nr (...) z dnia 15.01.2008 r. (obowiązującym z dniem 26.04.2008 r.) przedmiotowe działki przeznaczone są:

- dz. (...) pod tereny zabudowy usługowej - symbol (...)

- dz. (...)częściowo pod tereny zabudowy usługowej - symbol (...) oraz częściowo pod tereny

infrastruktury technicznej i zieleni urządzonej w klinie zieleni - symbol (...)

- dz.(...) częściowo pod tereny zabudowy usługowej - symbol(...) oraz częściowo pod tereny

infrastruktury technicznej i zieleni urządzonej w klinie zieleni - symbol (...)

- dz. (...)częściowo pod tereny zabudowy mieszkaniowej wielorodzinnej i zabudowy usługowej - symbol (...) oraz częściowo pod tereny zieleni urządzonej i wód powierzchniowych śródlądowych w klinie zieleni- symbol(...)

- dz. (...)częściowo pod tereny zabudowy mieszkaniowej wielorodzinnej i zabudowy usługowej - symbol (...) oraz częściowo pod tereny zieleni urządzonej i wód powierzchniowych śródlądowych w klinie zieleni - symbol (...)

Zgodnie z ww. planem w zakresie szczególnych warunków zagospodarowania terenu oraz ograniczeń ich użytkowania na terenach oznaczonych na rysunku planu m.in. symbolami(...) oraz (...)obowiązuje zakaz lokalizacji budynków.

Na skutek uchwalenia ww. planu nieruchomość powoda została przeznaczona: w granicach około 31% (tj. o pow. około 1611 m2) pod tereny usługowe (U), w granicach około 7 % (tj. o pow. około 364 m2) pod tereny zabudowy mieszkaniowej wielorodzinnej i zabudowy usługowej (...), w granicach około 42 % (tj. o pow. około 2182 m2) pod tereny infrastruktury technicznej i zieleni urządzonej w klinie zieleni (...) w granicach około 20% (tj. o pow. około 1039 m2) pod tereny zieleni urządzonej i wód powierzchniowych śródlądowych w klinie zieleni (...)

Inwestycja objęta decyzją o warunkach zabudowy na skutek uchwalenia miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego z 15.01.2008 r. nie jest możliwa w całości do zrealizowania. Około 62% powierzchni nieruchomości powoda wyłączona jest z jakiejkolwiek zabudowy.

Przed uchwaleniem obecnie obowiązującego planu zagospodarowania przestrzennego na przedmiotowym terenie nie obowiązywał żaden miejscowy plan zagospodarowania przestrzennego miasta P.. Natomiast obowiązywało Studium uwarunkowań i kierunków zagospodarowania przestrzennego Miasta P. zatwierdzonego Uchwałą Rady Miasta P. Nr (...) z dnia 23.11.1999 r., zmienione Uchwałą Rady Miasta P. Nr (...) z dnia 10.07.2003 r. W studium przedmiotowe działki znajdowały się na obszarze oznaczonym symbolem (...) co oznacza preferowane tereny dla skoncentrowanej funkcji mieszkaniowej (strefa pośrednia). Po tym czasie dla przedmiotowej nieruchomości nie obowiązywał żaden plan. Natomiast w Studium uwarunkowań i kierunków zagospodarowania przestrzennego Miasta P. zatwierdzonym Uchwałą Rady Miasta P. Nr (...) z dnia 18.01.2008 r. przedmiotowe działki, tj.:

- dz. nr (...) oznaczona była symbolem (...) (...), co oznacza tereny zabudowy średniowysokiej, mieszkaniowej, wielorodzinnej blokowej i kwartałowej z usługami podstawowymi / tereny zabudowy niskiej, mieszkaniowej, jednorodzinnej z usługami podstawowymi;

- dz. nr (...)cz. (obecnie dz. (...)) oznaczona była częściowo symbolem (...) (...), co oznacza tereny zabudowy średniowysokiej, mieszkaniowej, wielorodzinnej blokowej i kwartałowej z usługami podstawowymi /tereny zabudowy niskiej, mieszkaniowej, jednorodzinnej z usługami podstawowymi oraz częściowo symbolem (...), co oznacza tereny otwarte: lasy, doliny rzek i strumieni, jeziora, tereny rolnicze - współtworzące klinowo - pierścieniowy system zieleni;

- dz. nr (...)cz. oznaczona była częściowo symbolem (...) (...), co oznacza tereny zabudowy średniowysokiej, mieszkaniowej, wielorodzinnej blokowej i kwartałowej z usługami podstawowymi / tereny zabudowy niskiej, mieszkaniowej, jednorodzinnej z usługami podstawowymi oraz częściowo symbolem (...), co oznacza tereny otwarte: lasy, doliny rzek i strumieni, jeziora, tereny rolnicze - współtworzące klinowo - pierścieniowy system zieleni;

- dz. nr (...)oznaczona była częściowo symbolem (...) (...), co oznacza tereny zabudowy średniowysokiej, mieszkaniowej, wielorodzinnej blokowej i kwartałowej z usługami podstawowymi / tereny zabudowy niskiej, mieszkaniowej, jednorodzinnej z usługami podstawowymi oraz częściowo symbolem (...), co oznacza tereny otwarte: lasy, doliny rzek

i strumieni, jeziora, tereny rolnicze - współtworzące klinowo - pierścieniowy system zieleni;

- dz. nr (...) oznaczona była częściowo symbolem (...) (...), co oznacza tereny zabudowy średniowysokiej, mieszkaniowej, wielorodzinnej blokowej i kwartałowej z usługami podstawowymi / tereny zabudowy niskiej, mieszkaniowej, jednorodzinnej z usługami podstawowymi oraz częściowo symbolem (...), co oznacza tereny otwarte: lasy, doliny rzek i strumieni, jeziora, tereny rolnicze - współtworzące klinowo - pierścieniowy system zieleni.

Rynkowa wartość nieruchomości powoda przed uchwaleniem miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego z 15.01.2008 r. jako terenu pod zabudowę usługową wynosiła 4.020.041,00 zł. Po uchwaleniu przedmiotowego miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego rynkowa wartość nieruchomości powoda jako terenu o funkcji mieszanej (tj. o pow. około 1611 m2 pod tereny usługowe - (...), o pow. około 364 m2 pod tereny zabudowy mieszkaniowej wielorodzinnej i zabudowy usługowej - (...) o pow. około 2182 m2 pod tereny infrastruktury technicznej i zieleni urządzonej w klinie zieleni (...)o pow. około 1039 m2 pod tereny zieleni urządzonej i wód powierzchniowych śródlądowych w klinie zieleni -(...)) stanowi kwotę 1.988.769,00zł. W wyniku uchwalenia miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego z 15.01.2008 r. nastąpił spadek wartości rynkowej nieruchomości powoda o kwotę 2.031.272,00 zł.

W dniu 13 kwietnia 2011 r. do Sądu Rejonowego Poznań – Stare Miasto w P. wpłynął wniosek powoda o zawezwanie pozwanego do próby ugodowej w przedmiocie zapłaty kwoty 5.000.000 zł tytułem odszkodowania za szkodę poniesioną w związku z uchwaleniem miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego z 15.01.2008 r.

Sąd Okręgowy ocenił, że powództwo zasługiwało na uwzględnienie w części.

Powód dochodził odszkodowania na podstawie art. 36 ust 1 ustawy o planowaniu i zagospodarowaniu przestrzennym wskazując, że na skutek uchwalenia miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego dla obszaru części północnej (...) w P. - obszar (...), zatwierdzonym uchwałą Rady Miasta P. Nr (...) z dnia 15.01.2008 r., który swoim zakresem objął nieruchomość powoda, niemożliwe jest korzystanie z tej nieruchomości zgodnie z dotychczasowym przeznaczeniem określonym w decyzji z dnia 13.01.2005 r. Prezydent Miasta P. nr (...) o warunkach zabudowy dla przedmiotowej nieruchomości.

Sąd I instancji przytoczył, że zgodnie z art. 36 ust 1 ustawy z dnia 27 marca 2003 r. o planowaniu i zagospodarowaniu przestrzennym (Dz. U. z 2003 r. Nr 80 poz. 717), jeżeli w związku z uchwaleniem planu miejscowego albo jego zmianą, korzystanie z nieruchomości lub jej części w dotychczasowy sposób lub zgodny z dotychczasowym przeznaczeniem stało się niemożliwe bądź istotnie ograniczone, właściciel albo użytkownik wieczysty nieruchomości może, z zastrzeżeniem ust. 2, może żądać od gminy odszkodowania za poniesioną rzeczywistą szkodę (pkt 1) albo wykupienia nieruchomości lub jej części (pkt 2). Na podstawie art. 36 ust 1 ww. ustawy właścicielowi przysługuje roszczenie o odszkodowanie za poniesioną rzeczywistą szkodę. Koniecznym w ocenie Sądu Okręgowego było zatem ustalenie zakresu pojęcia szkody, której naprawienia właściciel nieruchomości może dochodzić. W tym zakresie Sąd I instancji wskazał na przepis art. 361 § 1 kc, według którego zobowiązany do odszkodowania ponosi odpowiedzialność tylko za normalne następstwa działania lub zaniechania, z którego szkoda wynikła (§ 1), a w tych granicach, w braku odmiennego przepisu ustawy lub postanowienia umowy, naprawienie szkody obejmuje straty, które poszkodowany poniósł, oraz korzyści, które mógłby osiągnąć, gdyby mu szkody nie wyrządzono (§ 2).

Sąd Okręgowy powołał się na pogląd Sądu Najwyższego, który wyjaśnił że przewidziane we wspomnianym przepisie roszczenia przysługują właścicielowi nieruchomości bądź użytkownikowi wieczystemu, gdy uchwalony lub zmieniony plan uniemożliwia im lub istotnie ogranicza zarówno kontynuowanie dotychczasowego sposobu korzystania z nieruchomości, jak i pozbawia ich potencjalnej możliwości korzystania z nieruchomości zgodnie z dotychczasowym przeznaczeniem (por.: wyrok Sądu Najwyższego z dnia 9 września 2009 r. V CSK 46/09, LEX nr 529731). Odszkodowanie ma zaś dotyczyć rzeczywiście poniesionej przez właściciela szkody. Oznacza to, że chodzi o szkodę, która polega na obniżeniu się wartości nieruchomości lub która pozostaje w bezpośrednim związku ze zmianą przeznaczenia nieruchomości. Przykładowo Sąd wskazał, że w bezpośrednim związku ze zmianą przeznaczenia nieruchomości, są nakłady już poczynione na nieruchomości, których właściciel nieruchomości nie może odzyskać, gdyż zmieniło się jej przeznaczenie (por.: wyrok Sądu Najwyższego z dnia 12 października 2007 r. V CSK 230/07. LEX nr 485903).

W ocenie Sądu I instancji właścicielowi nieruchomości przysługuje roszczenie o naprawienie szkody poprzez wyrównanie spadku wartości nieruchomości, jeżeli do niej doszło na skutek uchwalenia lub zmiany miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego, który powoduje, że korzystanie z nieruchomości w dotychczasowy sposób lub zgodnie z dotychczasowym przeznaczeniem jest znacznie ograniczone lub niemożliwe. Ponadto właściciel nieruchomości może żądać zwrotu tych nakładów i wydatków na nieruchomość, które są bezpośrednio związane z dotychczasowym przeznaczeniem lub sposobem korzystania z nieruchomości, a których na skutek uchwalenia lub zmiany miejscowego planu właściciel nie będzie mógł odzyskać albo nie będzie mógł zrealizować przedsięwziętej inwestycji.

Strona pozwana podniosła zarzut, że decyzja o warunkach zabudowy nie może określać przeznaczenia terenu w związku z czym uchwalenie przedmiotowego miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego nie zmienia w istocie przeznaczenie nieruchomości powoda. W ocenie Sądu Okręgowego powyższy zarzut nie zasługiwał na uwzględnienie. Zgodnie z art. 4 ust 1 ww. ustawy, ustalenie przeznaczenia terenu, rozmieszczenie inwestycji celu publicznego oraz określenie sposobów zagospodarowania i warunków zabudowy terenu następuje w miejscowym planie zagospodarowania przestrzennego. Zgodnie z ustępem 2, w przypadku braku miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego określenie sposobów zagospodarowania i warunków zabudowy terenu następuje w drodze decyzji o warunkach zabudowy i zagospodarowania terenu, przy czym: lokalizację inwestycji celu publicznego ustala się w drodze decyzji o lokalizacji inwestycji celu publicznego (pkt 1), sposób zagospodarowania terenu i warunki zabudowy dla innych inwestycji ustala się w drodze decyzji o warunkach zabudowy (pkt 2). Zgodnie z art. 6 ust 1 ww. ustawy, ustalenia miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego kształtują, wraz z innymi przepisami, sposób wykonywania prawa własności nieruchomości. Zgodnie z ustępem 2, każdy ma prawo, w granicach określonych ustawą, do zagospodarowania terenu, do którego ma tytuł prawny, zgodnie z warunkami ustalonymi w miejscowym planie zagospodarowania przestrzennego albo decyzji o warunkach zabudowy i zagospodarowania terenu, jeżeli nie narusza to chronionego prawem interesu publicznego oraz osób trzecich (pkt 1), ochrony własnego interesu prawnego przy zagospodarowaniu terenów należących do innych osób lub jednostek organizacyjnych (pkt 2).

Na mocy art. 61 ust 1 ww. ustawy wydanie decyzji o warunkach zabudowy jest możliwe jedynie w przypadku łącznego spełnienia następujących warunków: co najmniej jedna działka sąsiednia, dostępna z tej samej drogi publicznej, jest zabudowana w sposób pozwalający na określenie wymagań dotyczących nowej zabudowy w zakresie kontynuacji funkcji, parametrów, cech i wskaźników kształtowania zabudowy oraz zagospodarowania terenu, w tym gabarytów i formy architektonicznej obiektów budowlanych, linii zabudowy oraz intensywności wykorzystania terenu (pkt 1), teren ma dostęp do drogi publicznej (pkt 2), istniejące lub projektowane uzbrojenie terenu, z uwzględnieniem ust. 5, jest wystarczające dla zamierzenia budowlanego (pkt 3), teren nie wymaga uzyskania zgody na zmianę przeznaczenia gruntów rolnych i leśnych na cele nierolnicze i nieleśne albo jest objęty zgodą uzyskaną przy sporządzaniu miejscowych planów, które utraciły moc na podstawie art. 67 ustawy, o której mowa w art. 88 ust. 1 (pkt 4), decyzja jest zgodna z przepisami odrębnymi (pkt 5). Zgodnie z art. 63 ust 3 jeżeli decyzja o warunkach zabudowy wywołuje skutki, o których mowa w art. 36, przepisy art. 36 oraz art. 37 stosuje się odpowiednio. Zgodnie z art. 87 ust 3 ww. ustawy, obowiązujące w dniu wejścia w życie ustawy miejscowe plany zagospodarowania przestrzennego uchwalone przed dniem 1 stycznia 1995r. zachowują moc do czasu uchwalenia nowych planów, jednak nie dłużej niż do dnia 31 grudnia 2003 r.

Jednocześnie Sąd I Instancji przytoczył pogląd Sądu Najwyższego, że tereny i nieruchomości objęte planami zagospodarowania przestrzennego, które utraciły moc w dniu określonym w art. 87 ust. 3 ustawy z dnia 27 marca 2003 r. o planowaniu i zagospodarowaniu przestrzennym (Dz. U. Nr 80, poz. 717 ze zm.), nie zmieniały automatycznie z tą datą swego dotychczasowego przeznaczenia (por.: wyrok Sądu Najwyższego z dnia 8 stycznia 2009 r. I CNP 82/08 Biul.SN 2009/5/10). Podkreślić należy, że zgodnie z ustawą z dnia 21 sierpnia 1997 r. o gospodarce nieruchomości (Dz. U. z 2004 r. Nr 261 poz. 2603 z późn. zm.) w przypadku braku planu miejscowego przeznaczenie nieruchomości ustala się na podstawie studium uwarunkowań i kierunków zagospodarowania przestrzennego gminy lub decyzji o warunkach zabudowy i zagospodarowania terenu (art. 154 ust 2). Natomiast w przypadku braku studium lub decyzji, o których mowa w ust. 2, uwzględnia się faktyczny sposób użytkowania nieruchomości (art. 154 ust 3).

W ocenie Sądu I instancji w sytuacji braku miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego indywidualna decyzja ustalająca warunki zabudowy i zagospodarowania określa przeznaczenie tego terenu do czasu uchwalenia miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego. Przyjęcie innej interpretacji byłoby zdaniem Sądu Okręgowego nielogiczne i sprzeczne z ratio legis wspomnianej regulacji, także w świetle przepisu art. 63 ust 3 ww. ustawy, który przewiduje, że decyzja o warunkach zabudowy może wywoływać skutki określone w art. 36, a zatem taka decyzja również może powodować zmianę przeznaczenia terenu, w związku z którym korzystanie z nieruchomości lub jej części w dotychczasowy sposób lub zgodny z dotychczasowym przeznaczeniem stało się niemożliwe bądź istotnie ograniczone.

W związku z powyższym Sąd I instancji wskazał, że dotychczasowe przeznaczenie nieruchomości powoda określała decyzja nr (...) oraz obowiązujące w czasie wydawania decyzji o warunkach zabudowy Studium uwarunkowań i kierunków zagospodarowania przestrzennego Miasta P. zatwierdzone Uchwałą Rady Miasta P. Nr (...)z dnia 23.11.1999r., zmienione Uchwałą Rady Miasta P. Nr (...) z dnia 10.07.2003 r.

Zdaniem Sądu przepis artykułu 36 ww. ustawy należy rozpatrywać w połączeniu z określoną w art. 140 kc definicją prawa własności i wynikającym z tego prawa uprawnieniu do korzystania z nieruchomości w określony sposób, zgodnie ze społeczno-gospodarczym przeznaczeniem tego prawa. Uprawnienie to obejmuje sposoby korzystania nie tylko faktyczne, ale również potencjalne, o ile mieszczą się w granicach podmiotowego prawa własności wyznaczonego przez miejscowe akty planistyczne. Ustalenie, że powód na skutek uchwalenia miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego dla obszaru części północnej (...) w P. - obszar (...) nie może wykonywać swojego prawa w sposób zakreślony przez art. 140 k.c. skutkuje ustaleniem istnienia przesłanek z art. 36 ust 1 ww. ustawy o planowaniu przestrzennym.

Sąd Okręgowy wskazała, że z niespornych ustaleń wynika, że dnia 13.01.2005 r. Prezydent Miasta P. wydał na wniosek powoda decyzję nr (...) o warunkach zabudowy, która przewidywała realizacje na przedmiotowych działkach inwestycji polegającej na budowie zespołu stacji benzynowej i budynku handlowo - usługowego z częścią hotelową i gastronomiczną oraz lokalizacji słupa reklamowego i podziemnego zbiornika gazu. W momencie wydawania decyzji nr (...) obowiązywało studium uwarunkowań i kierunków zagospodarowania przestrzennego Miasta P. uchwalone uchwałą nr (...) Rady Miasta P. z dnia 23 listopada 1999 r. zmienione uchwałą Rady Miasta P. nr (...) z dnia 10 lipca 2003 r. Zgodnie ze Studium działki powoda znajdowały się na obszarze oznaczonym symbolem (...) co oznacza preferowane tereny dla skoncentrowanej funkcji mieszkaniowej (strefa pośrednia). Zgodnie natomiast z przedmiotowym planem zagospodarowania przestrzennego z 15 stycznia 2008 r. działka nr (...) przeznaczona jest pod tereny zabudowy usługowej (symbol (...)), działka nr (...) przeznaczona jest częściowo pod tereny zabudowy usługowej (symbol (...)) oraz częściowo pod tereny infrastruktury technicznej i zieleni urządzonej w klinie zieleni (symbol (...)), działka nr (...) przeznaczona jest częściowo pod tereny zabudowy usługowej (symbol (...)) oraz częściowo pod tereny infrastruktury technicznej i zieleni urządzonej w klinie zieleni (symbol (...), działka nr (...) przeznaczona jest częściowo pod tereny zabudowy mieszkaniowej wielorodzinnej i zabudowy usługowej (symbol(...)oraz częściowo pod tereny zieleni urządzonej i wód powierzchniowych śródlądowych w klinie zieleni (symbol (...), działka nr (...) przeznaczona jest częściowo pod tereny zabudowy mieszkaniowej wielorodzinnej i zabudowy usługowej (symbol (...)oraz częściowo pod tereny zieleni urządzonej i wód powierzchniowych śródlądowych w klinie zieleni (symbol (...). Jak wskazano powyżej około 62% powierzchni nieruchomości powoda przeznaczona jest pod tereny zieleni urządzonej i wód powierzchniowych śródlądowych w klinie zieleni (symbol (...) oraz pod tereny infrastruktury technicznej i zieleni urządzonej w klinie zieleni (symbol (...)Na terenach tych zgodnie z przedmiotowym miejscowym planem zagospodarowania przestrzennego obowiązuje zakaz jakiejkolwiek zabudowy. Powyższe w ocenie Sądu Okręgowego prowadzi do wniosku, że powód nie może na tym terenie zrealizować inwestycji, co do której wydane zostały warunki zabudowy określone w decyzji nr (...). W niniejszej sprawie zmiana przeznaczenia nieruchomości powoda jest źródłem szkody powoda wyrażającą się w spadku wartości nieruchomości oraz w niemożności zrealizowania zamierzonej przez powoda w całości inwestycji budowlanej, która była zgodna z dotychczasowym przeznaczeniem nieruchomości wynikającym z decyzji nr (...) ustalającej warunki zabudowy dla przedmiotowych działek i obowiązującego wówczas Studium uwarunkowań i kierunków zagospodarowania przestrzennego Miasta P. uchwalonego uchwałą nr (...)Rady Miasta P. z dnia 23 listopada 1999 r. zmienionego uchwałą Rady Miasta P. nr (...) z dnia 10 lipca 2003 r.

Przechodząc do wysokości żądania powoda w zakresie spadku wartości nieruchomości Sąd I instancji wskazał, że zgodnie art. 37 ust 1 zdanie 2 ww. ustawy, obniżenie oraz wzrost wartości nieruchomości stanowią różnicę między wartością nieruchomości określoną przy uwzględnieniu przeznaczenia terenu obowiązującego po uchwaleniu lub zmianie planu miejscowego a jej wartością, określoną przy uwzględnieniu przeznaczenia terenu, obowiązującego przed zmianą tego planu, lub faktycznego sposobu wykorzystywania nieruchomości przed jego uchwaleniem. Zgodnie z ustępem 11 art. 37 ww. ustawy, w odniesieniu do zasad określania wartości nieruchomości oraz zasad określania skutków finansowych uchwalania lub zmiany planów miejscowych, a także w odniesieniu do osób uprawnionych do określania tych wartości i skutków finansowych stosuje się przepisy o gospodarce nieruchomościami.

W tym zakresie pomocne jest bogate orzecznictwo sądów administracyjnych, które rozstrzygały spory związane z zastosowaniem przepisów art. 36 przedmiotowej ustawy.

W wyroku Wojewódzkiego Sądu Administracyjnego w G. z dnia 21 kwietnia 2010 r. (sygn. akt II SA/Gd 190/10, LEX nr 576265) wskazano, że nawet w sytuacji gdyby zmiana przeznaczenia w miejscowym planie zagospodarowania przestrzennego dotyczyła tylko części nieruchomości, to i tak wycena powinna dotyczyć całej nieruchomości. Przeznaczenie jednej nieruchomości pod dwie różne funkcje ma niewątpliwy wpływ na jej wartość jako całości. Nie można więc uznać, że w takiej sytuacji nieruchomość składa się z dwóch części o rożnych przeznaczeniach i wartości równej sumie wartości obu części. Do ustalenia faktycznego sposobu wykorzystania nieruchomości należy podejść w sposób wszechstronny, uwzględniając przepisy prawa, w tym również przepisy o planowaniu i zagospodarowaniu przestrzennym w zakresie w jakim odnoszą się one do zagospodarowania nieruchomości położonych na terenach pozbawionych planu.

Z kolei Naczelny Sądu Administracyjny w Warszawie w wyroku z dnia 20 stycznia 2009 r. ( sygn. akt II OSK 1898/07, LEX nr 509157) wskazał, że jeżeli faktyczny sposób wykorzystania nieruchomości w niewielkim stopniu odbiegał od tego określonego w miejscowym planie zagospodarowania przestrzennego, to wykazanie bezpośredniego związku przyczynowego pomiędzy wzrostem wartości nieruchomości, a uchwaleniem planu wymaga szczegółowej i wyczerpującej porównawczej analizy ustaleń tego planu z faktycznym wykorzystywaniem terenu przed uchwaleniem planu, która pozwoli ustalić, czy ustalenia planu wprowadzają zmianę przeznaczenia nieruchomości i czy wpływają na zmianę wartości tej nieruchomości. Operat rzeczoznawcy majątkowego powinien zawierać argumentację odnoszącą się do związku między wzrostem wartości przedmiotowej nieruchomości a uchwaleniem planu.

Powyższe rozważania zdaniem Sądu Okręgowego należy stosować analogicznie do określenia, czy na skutek uchwalenia miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego dla obszaru części północnej (...) w P. - obszar (...), zatwierdzonym uchwałą Rady Miasta P. Nr (...) z dnia 15.01.2008 r., obejmującego działki powoda doszło do spadku wartości tej nieruchomości, przy uwzględnieniu jej dotychczasowego przeznaczenia.

Zgodnie z 363 § 2 k.c. jeżeli naprawienie szkody ma nastąpić w pieniądzu, wysokość odszkodowania powinna być ustalona według cen z daty ustalenia odszkodowania, chyba że szczególne okoliczności wymagają przyjęcia za podstawę cen istniejących w innej chwili.

Nie budziło wątpliwości Sądu Okręgowego, że na skutek wejścia w życie ww. miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego zmieniającego dotychczasowe przeznaczenie nieruchomości powoda doszło do spadku jej wartości. W sposób ewidentny w ocenie Sądu wynikao to z opinii biegłego sądowego J. W., który ustalił, że wartość rynkowa nieruchomość powoda według aktualnego przeznaczenia i cen aktualnych jako terenu o funkcji mieszanej stanowi kwotę 1.988.769,00 zł. Natomiast według dotychczasowego przeznaczenia jako terenu pod zabudowę usługową wartość rynkowa nieruchomości powoda stanowiła by kwotę 4.020.041,00 zł. Zatem w wyniku uchwalenia miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego z 15.01.2008 r. nastąpił spadek wartości rynkowej nieruchomości powoda o kwotę 2.031.272,00 zł, co stanowi szkodę powoda w rozumieniu art. 36 ust 1 ustawy o planowaniu i zagospodarowaniu przestrzennym. Mając na uwadze powyższe Sąd w punkcie 1 wyroku zasądził od pozwanego na rzecz powoda kwotę 2.031.272,00 zł.

O odsetkach od zasądzonej kwoty 2.031.272,00 zł Sąd Okręgowy orzekł zgodnie z art. 37 ust 9 ww. ustawy o planowaniu i zagospodarowaniu przestrzennym, zgodnie z którym wykonanie obowiązku wynikającego z roszczeń, o których mowa w art. 36 ust 1-3 powinno nastąpić w terminie 6 miesięcy od dnia złożenia wniosku, chyba że strony postanowią inaczej. W przypadku opóźnienia w wypłacie odszkodowania lub w wykupie nieruchomości właścicielowi albo użytkownikowi wieczystemu nieruchomości przysługują odsetki ustawowe. Jak ustalono w dniu 13 kwietnia 2011 r. do Sądu Rejonowego Poznań – Stare Miasto w P. wpłynął wniosek powoda o zawezwanie pozwanego do próby ugodowej w przedmiocie zapłaty kwoty 5.000.000 zł tytułem odszkodowania za szkodę poniesioną w związku z uchwaleniem miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego z 15.01.2008 r. Powyższe zawezwanie należało zdaniem Sądu I instancji potraktować jako wniosek o wypłatę odszkodowania w rozumieniu ww. przepisów, zatem termin 6 miesięcy upłynął w dniu 13 października 2011 r.

W ocenie Sądu nie można na powoda jako podmiotu działającego w zaufaniu do władz publicznych obarczać konsekwencjami działania a raczej niefrasobliwości pozwanego. Zgodnie bowiem z powyższymi przepisami pozwana gmina na skutek podjętych przez siebie działań planistycznych miała obowiązek wyrównać szkodę poniesioną na skutek jej własnych działań właścicielom nieruchomości objętych uchwalonym planem. Co więcej przepisy ww. ustawy o planowaniu i zagospodarowaniu przestrzennym wyraźnie określały przesłanki przyznania stosownego odszkodowania. Pozwana gmina wykorzystując swoje uprawnienia władcze stanowczo odmówiła wypłaty odszkodowania powodowi nie rekompensując w żaden sposób poniesionej szkody.

W związku z powyższym Sąd Okręgowy zasądził odsetki ustawowe od kwoty 2.031.272,00 zł od dnia 14 października 2011 r., oddalając powództwo w zakresie żądania zasądzenia odsetek ustawowych za okres od dnia 30 czerwca 2011 r. do dnia 13 października 2011 r.

Przechodząc do żądania zwrotu równowartości nakładów poniesionych przez powoda w ocenie Sądu I instancji brak przesłanek do przyznania wskazanych przez powoda kwot. Jak wskazano powyżej, aby uzyskać decyzję o warunkach zabudowy powód musiał spełnić kilka wymagań, w związku z którymi poniósł koszty tj. na projekt koncepcyjny architektoniczny, mapy zasadnicze aktualizowane na działki i przyległych ulic celem doprowadzenia mediów, opracowanie raportu oddziaływania środowiska, badania geologiczne gruntów oraz warunki techniczne przyłączy do sieci miejskiej. Koszty te według oszacowania biegłego W. stanowiły łącznie kwotę 39.900 zł (900 zł za mapę zasadniczą aktualizowaną do celów projektowych, 20.000 zł za dokumentację geologiczną, 10.000 zł za raport oddziaływania środowiska, 9.000 zł za pozostałe usługi). Nadto powód w dniu 4.09.2007 r. zawarł umowę na wykonanie projektu budowlanego budynku handlowego na przedmiotowej nieruchomości z (...), któremu zapłacił kwotę 72.000 zł (po waloryzacji przez biegłego W. na sumę 87.031 zł). W ocenie Sądu powyższe wydatki nie stanowią szkody powoda poniesionej w związku z uchwaleniem miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego, albowiem część inwestycji objętej decyzją nr (...) jest możliwa przez powoda do zrealizowania. Część nieruchomości powoda stanowi nadal teren możliwy do zabudowy, albowiem część nieruchomości powoda tj. około 31% (tj. o pow. około 1611 m2) stanowi obszar pod tereny usługowe (...)oraz około 7 % (tj. o pow. około 364 m2) stanowi obszar pod tereny zabudowy mieszkaniowej wielorodzinnej i zabudowy usługowej (...). Powyższe potwierdza okoliczność uzyskania przez powoda ostatecznej decyzji z dnia 6.07.2010 r. nr (...) o pozwoleniu na budowę budynku biurowo-handlowego przy ul. (...) w P., który stanowił etap I inwestycji objętej decyzją nr (...) o warunkach zabudowy. Projekt budowlany opracowany przez firmę (...) stanowił podstawy wydania ww. decyzji o pozwoleniu na budowę i będzie przez powoda realizowany na podstawie ww. decyzji. Podobnie wymagania, które powód musiał spełnić, żeby uzyskać decyzję o warunkach zabudowy stanowiły podstawę uzyskania przez powoda pozwolenia na budowę ww. budynku handlowego. Powód natomiast nie wykazał, by poniesione przez niego wydatki na kwotę 39.900 zł nie były wymagane do uzyskania pozwolenia na budowę po uchwaleniu miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego.

Mając na uwadze powyższe Sąd Okręgowy oddalił jako niezasadne powództwo w zakresie kwoty 126.931 zł.

O kosztach postępowania Sąd orzekł mając na uwadze wynik postępowania. Powód wygrał proces w 94%. W związku z powyższym Sąd na podstawie art. 100 k.p.c. obciążył pozwanego w całości kosztami postępowania.

Wyrok Sądu I instancji zaskarżył pozwany w części tj. co do punktu 1 oraz 3. Skarżący zarzucił:

1.  naruszenie art. 36 ust. 1 i art. 4 ust. 1 pkt 1 i art. 63 ust. 3 ustawy o planowaniu i zagospodarowaniu przestrzennym poprzez ich błędną wykładnię i zastosowanie poprzez przyjęcie, że decyzja o warunkach zabudowy określa przeznaczenie nieruchomości, a w związku z tym wejście w życie miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego zmieniło przeznaczenie nieruchomości i spowodowało rzeczywistą szkodę w majątku powoda,

2.  naruszenie art. 36 ust. 1 ustawy o planowaniu i zagospodarowaniu przestrzennym w zw. z art. 1 do Konwencji o ochronie praw człowieka i wolności obywatelskich poprzez jego niewłaściwe zastosowanie,

3.  naruszenie art. 233 § 1 kpc poprzez wadliwą ocenę dowodu w postaci opinii biegłego i w konsekwencji naruszenie art. 217 § 1 w zw. z art. 227 i 233 § 1 kpc poprzez oddalenie wniosków strony pozwanej o przeprowadzenie dowodu z opinii biegłego sądowego na okoliczność ustalenia rzeczywistej szkody poniesionej przez powoda co miało wpływ na ocenę stanu faktycznego i prawnego sprawy,

4.  naruszenie art. 3, 207 § 6 kpc oraz art. 6 kc w związku z art. 232 kpc poprzez przyjęcie jako podstawy rozstrzygnięcia opinii sporządzonej przez biegłego, która była oparta na dokumentach nie będących dowodem w sprawie,

5.  naruszenie art. 481 § 1 kc poprzez jego błędne zastosowanie i zasądzenia na rzecz powoda odsetek nie od dnia zasądzenia odszkodowania, lecz zgodnie z dyspozycją art. 37 ust. 9 ustawy o planowaniu i zagospodarowaniu przestrzennym.

Apelujący po ostatecznym sprecyzowaniu wniósł o zmianę zaskarżonego orzeczenia w pkt 1 oraz 3, ewentualnie zaś o uchylenie wyroku i przekazanie sprawy do ponownego rozpoznania oraz o zasądzenie kosztów według norm przepisanych.

W odpowiedzi na apelację powód wniósł o oddalenie apelacji w całości i zasądzenie od pozwanego na rzecz powoda kosztów według norm przepisanych.

Sąd Apelacyjny zważył, co następuje:

Apelacja nie zasługiwała na uwzględnienie.

Na wstępie niniejszych rozważań wskazać należy, że Sąd Apelacyjny w pełni podziela ustalenia faktyczne Sądu I instancji i na podstawie art. 382 kpc uznaje je za własne.

W pierwszej kolejności Sąd Apelacyjny odniesie się do zarzutów kwestionujących roszczenie powoda co do zasady.

Strona pozwana zarzuciła naruszenie prawa materialnego, tj. między innymi art. 36 ust. 1 ustawy o planowaniu i zagospodarowaniu przestrzennym (dalej jako upzp), argumentując, że powództwo nie zasługiwało na uwzględnienie, albowiem decyzja o warunkach zabudowy określa jedynie sposób zagospodarowania i warunki zabudowy terenu, a nie przeznaczenie nieruchomości powoda w rozumieniu powołanego powyżej przepisu. Z takim stanowiskiem skarżącego nie sposób się zgodzić.

Zgodnie z art. 36 ust. 1 upzp właściciel lub użytkownik wieczysty nieruchomości może domagać się odszkodowania bądź wykupu nieruchomości lub jej części, jeśli w związku z uchwaleniem miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego albo jego zmianą korzystanie z nieruchomości lub jej części w dotychczasowy sposób lub zgodnie z dotychczasowym przeznaczeniem stało się niemożliwe. Sąd I instancji w sposób pełny i prawidłowy uzasadnił przyczyny dla których uznał, że decyzja o warunkach zabudowy określa przeznaczenie nieruchomości w rozumieniu art. 36 ust. 1 upzp. Nie jest celowe przytaczanie całokształtu argumentacji Sądu Okręgowego przedstawionej w uzasadnieniu zaskarżonego orzeczenia, którą Sąd Apelacyjny w całości podziela. Podkreślić jednak należy - odnosząc się do stanowiska sformułowanego w apelacji - że granice przeznaczenia gruntu wyznacza na danym obszarze akt prawa miejscowego w postaci miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego (art. 4 ust. 1 upzp), w przypadku zaś jego braku akt administracyjny w postaci decyzji o warunkach zabudowy (art. 59 ust. 1, art. 61 ust. 1 upzp). W ocenie Sądu Apelacyjnego funkcje miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego i decyzji o warunkach zabudowy są tożsame, różnią się jedynie kręgiem adresatów (generalny i indywidualny akt). Decyzja o warunkach zabudowy nie rodzi wprawdzie praw do terenu oraz nie narusza praw własności i uprawnień osób trzecich (art. 63 ust. 2 upzp), niemniej jednak potwierdza prawnie dopuszczalny sposób korzystania z nieruchomości. Nie może w ocenie Sądu Apelacyjnego budzić wątpliwości, że pojęcie sposobu korzystania z nieruchomości jest pojęciem szerszym od „przeznaczenia nieruchomości”. Sposób korzystania z nieruchomości obejmuje faktyczne ale i potencjalne przeznaczenie i cel danej nieruchomości w ramach przysługującego właścicielowi prawa własności, którego granice wyznaczają ustawy, zasady współżycia społecznego i ustalone zwyczaje ( vide: wyrok Sądu Apelacyjnego w Krakowie z dnia 5 grudnia 2014 roku I ACa 1246/14, wyrok Sadu Apelacyjnego w Szczecinie z dnia 23 kwietnia 2014 roku I ACa 89/14).

Skarżący powołuje się na wyrok Trybunału Konstytucyjnego z dnia 20 grudnia 2007 roku sygn. P 37/06. Podkreślić należy, że przedstawiony Trybunałowi przez pytający sąd problem sprowadzał się do oceny konstytucyjności zróżnicowania sytuacji prawnej sprawców samowoli budowlanej według kryterium istnienia bądź nieistnienia na danym terenie miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego. Sąd Apelacyjny zna i podziela stanowisko wyrażone w uzasadnienia powołanego wyroku, a w szczególności dotyczące charakteru prawnego decyzji o warunkach zabudowy. Wbrew jednak twierdzeniom skarżącego nie pozostaje ono w sprzeczności z zapatrywaniem Sądu I instancji, że decyzja o warunkach zabudowy określa i charakteryzuje przeznaczenie nieruchomości w rozumieniu art. 36 ust. 1 upzp.

Nie ma racji apelujący twierdząc, że dla spełnienia przesłanek odpowiedzialności odszkodowawczej z art. 36 ust. 1 upzp decydujące znaczenie mają „rzeczywiste plany” powoda, „możliwości finansowe realizacji inwestycji”, jak również uzyskanie pozwolenia na budowę co do wszystkich etapów planowanej inwestycji. Podkreślić bowiem należy, że pojęcie „dotychczasowego przeznaczenia” w rozumieniu wyżej powołanego przepisu odnosi się do potencjalnej możliwości czynienia użytku z terenu, a nie faktycznej realizacji zamierzeń inwestycyjnych. Uzyskana decyzja o warunkach zabudowy w sposób jednoznaczny ustalała bowiem potencjalne możliwości korzystania z nieruchomości i tym samym jej przeznaczenie. Nie obligowała jednakże do rozpoczęcia inwestycji bądź budowy.

W tym stanie rzeczy prawidłowo ocenił Sąd I instancji, że na skutek wprowadzenia planu zagospodarowania przestrzennego z dnia 15 stycznia 2008 roku powód nie mógł na terenie swoich nieruchomości zrealizować w pełnym zakresie inwestycji budowlanej, co do której wydane zostały warunki zabudowy określone w ostatecznej decyzji (...). Tym samym trafnie skonstatował Sąd Okręgowy, że w okolicznościach niniejszej sprawy zrealizowane zostały przesłanki odpowiedzialności odszkodowawczej z art. 36 ust. 1 ustawy o planowaniu i zagospodarowaniu przestrzennym.

Pozwany sformułował szereg zarzutów kwestionujących wysokość ustalonego przez Sąd I instancji odszkodowania. Skarżący zanegował prawidłowość zasądzenia odszkodowania w wysokości wartości rynkowej nieruchomości twierdząc, że zasądzona na rzecz powoda kwota nie ma cech odszkodowania, lecz zapłaty ceny nieruchomości. Powołał się na Konwencję o ochronie praw człowieka i wolności obywatelskich.

Zgodnie z art. 1 protokołu nr (...) do Konwencji o ochronie praw człowieka i wolności obywatelskich, każda osoba fizyczna i prawna ma prawo do niezakłóconego poszanowania swojego mienia. Nikt nie może być pozbawiony swojej własności, chyba że w interesie publicznym i na warunkach przewidzianych przez ustawę oraz zgodnie z ogólnymi zasadami prawa międzynarodowego. Postanowienia te nie naruszają prawa państwa do stosowania takich ustaw, jakie uzna za konieczne do uregulowania sposobu korzystania z własności zgodnie z interesem powszechnym lub w celu zabezpieczenia uiszczenia podatków albo innych należności lub kar pieniężnych.

Słusznie wskazał apelujący, że Europejski Trybunału Praw Człowieka, który orzekał w sprawach naruszeń spowodowanych planowaniem i zagospodarowaniem przestrzennym, sformułował w wyroku z dnia 23 września 1982 r., nr (...), S. i L. przeciwko Szwecji, a także w późniejszym orzecznictwie, zasady składające się na treść art. 1 protokołu nr (...), tj. ogólnie ujęte prawo do poszanowania mienia, zakaz całkowitego pozbawiania prawa własności, podlegający ograniczeniom motywowanym interesem publicznym, a także przyznanie państwu kompetencji do regulowania sposobu korzystania z własności, podlegające jednak szczególnym ograniczeniom i warunkom. Orzekł, że przeznaczenie w planie zagospodarowania przestrzennego prywatnej nieruchomości pod inwestycję celu publicznego prowadzi do nadmiernej ingerencji w prawo własności gwarantowane w art. 1 protokołu nr (...), jeżeli nie wiąże się z nim możliwość uzyskania przez właściciela nieruchomości odpowiedniego odszkodowania (…). Naruszeniem art. 1protokołu nr (...) może być nie tylko całkowite pozbawienie prawa własności, ale także ograniczenie jego wykonywania, polegające na niemożności zagospodarowania nieruchomości przez właściciela zgodnie z jego wolą.

W ocenie Sadu Apelacyjnego odszkodowanie zasądzone w niniejszej sprawie jest „odpowiednie”. Odpowiedzialność odszkodowawcza w prawie cywilnym obejmuje co do zasady zarówno stratę, którą poszkodowany poniósł, jak i utracone korzyści. Zgodnie z art. 36 ust. 1 ustawy o planowaniu i zagospodarowaniu poszkodowanemu przysługuje roszczenie o odszkodowanie za poniesioną rzeczywistą szkodę. Sąd I instancji powołał bogate orzecznictwo Sądu Najwyższego odnoszące się do pojęcia szkody rzeczywistej oraz elementów wypełniających treść powołanego pojęcia. Zasadnie wskazał, że szkoda powoda polega na obniżeniu wartości nieruchomości. Zgodnie art. 37 ust 1 zdanie 2 upzp obniżenie oraz wzrost wartości nieruchomości stanowią różnicę między wartością nieruchomości określoną przy uwzględnieniu przeznaczenia terenu obowiązującego po uchwaleniu lub zmianie planu miejscowego a jej wartością, określoną przy uwzględnieniu przeznaczenia terenu, obowiązującego przed zmianą tego planu, lub faktycznego sposobu wykorzystywania nieruchomości przed jego uchwaleniem. Zgodnie z ustępem 11 art. 37 ww. ustawy, w odniesieniu do zasad określania wartości nieruchomości oraz zasad określania skutków finansowych uchwalania lub zmiany planów miejscowych (…) stosuje się przepisy o gospodarce nieruchomościami.

Sąd Apelacyjny stoi na stanowisku, że wysokość szkody, jaką doznał powód została ustalony w sposób prawidłowy. Podstawę dla określenie należnego odszkodowania stanowił naprowadzony przez stronę powodową dowód z opinii biegłego sądowego.

Nie zasługiwał na uwzględnienie zarzut naruszenia art. 233 § 1 kpc poprzez wadliwą ocenę opinii biegłego J. W.. Podkreślić należy, że przeprowadzony w sprawie dowód z opinii biegłego sąd ocenia w sposób swobodny przy zastosowaniu zasad logiki i doświadczenia życiowego. Specyfika dowodu z opinii biegłego nakazuje uwzględnić także inne czynniki, takie jak zrozumiałość, jasność wywodu biegłego, stanowczość i niesprzeczność formułowanych wniosków.

Wbrew twierdzeniom Miasta P. Sąd Okręgowy dokonał prawidłowej oceny kwestionowanej opinii nie wykraczając poza kryteria jakimi winien kierować się zgodnie z dyspozycją art. 233 § 1 kpc. Argumentacja strony pozwanej stanowi w istocie polemikę z tezami zawartymi w opinii, natomiast nie naprowadza argumentów wykazujących naruszenie przez Sąd zasad logicznego rozumowania. Biegły w uzupełniającej opinii ustnej precyzyjnie odniósł się do zastrzeżeń wyartykułowanych przez stronę pozwaną w piśmie procesowym z dnia 8 lipca 2014 roku (k. 174-176), które w całości zostały ponownie sformułowane apelacji. J. W. precyzyjnie i logicznie wyjaśnił zastosowaną metodologię (art. 154 ust. 2 ustawy o gospodarce nieruchomościami), a Sąd Okręgowy w sposób wyczerpujący wskazał przyczyny dla których ocenił opinię jako przydatną. W konsekwencji Sąd Apelacyjny nie znajduje podstaw do zakwestionowania stanowiska Sądu I instancji. Jako bezprzedmiotowe uznać należało zarzuty odnoszące się do opinii biegłego w zakresie nakładów poczynionych przez powoda na nieruchomość. Roszczenie powoda w tym w zakresie podlegało bowiem oddaleniu.

Wbrew twierdzeniom zawartym w apelacji nie doszło do naruszenia przepisów procesowych z uwagi na oddalenie wniosku pozwanej o przeprowadzenie dowodu z opinii kolejnego biegłego. Zgodnie bowiem z wykładnią art. 286 kpc Sąd może żądać opinii kolejnego biegłego w razie potrzeby, która zachodzi wówczas, gdy dotychczasowa opinia jest wadliwa, budzi wątpliwości bądź zachodzi potrzeba wyjaśnienia dalszych kwestii. Sąd nie jest zobowiązany do przeprowadzenia dowodu z opinii kolejnego biegłego tylko z tej przyczyny, że dotychczasowa opinia jest niekorzystna dla strony. Potrzeba powołania kolejnego biegłego musi wynikać z okoliczności sprawy ( vide: Sąd Najwyższy m.in. w wyroku z 5 listopada 1974 r. I CR 562/74). Skoro opinia biegłego J. W. nie budzi zastrzeżeń, jest wyczerpująca, a zawarte w niej konkluzje znajdują logiczne uzasadnienie w jej części opisowej zasadnie ocenił Sąd I instancji, że brak było podstaw do uwzględnia wniosku o przeprowadzenie dowodu z opinii kolejnego biegłego.

Nie ma racji skarżący twierdząc, że Sąd Okręgowy przyjął błędną datę wymagalności odsetek, czym naruszył dyspozycję art. 481 § 1 kc. Ustawa o planowaniu i zagospodarowaniu przestrzennym zawiera bowiem szczególną regulację tj. art. 37 ust. 9. Powołany przepis zakreśla 6- miesięczny termin dla realizacji roszczeń, o których mowa w art. 36 ust. 1 powołanej ustawy. Upływ 6-miesięcznego terminu należy liczyć od dnia złożenia wniosku, chyba że strony postanowią inaczej. Słusznie Sąd Okręgowy uznał, że datą relewantną z punktu widzenia określenia wymagalności roszczenia powoda jest 13 października 2011 r. tj. 6 miesięcy od skutecznego złożenia wniosku o zawezwanie pozwanego do próby ugodowej. Dlatego też od dnia 14 października 2011 roku Miasto P. pozostawało w opóźnieniu co do realizacji roszczenia powoda.

W tym stanie rzeczy mając na względzie przedstawioną powyżej argumentację Sąd Apelacyjny na podstawie art. 385 kpc oddalił apelację pozwanego.

O kosztach postępowania apelacyjnego orzeczono na podstawie art. 98 § 1 i 3 kpc i § 6 pkt 7 w zw. z § 13 ust. 1 pkt 2 Rozporządzenia Ministra Sprawiedliwości z dnia 28 września 2002 r. w sprawie opłat za czynności adwokackie oraz ponoszenia przez Skarb Państwa kosztów nieopłaconej pomocy prawnej udzielonej z urzędu (Dz.U.2013.461 j.t. ze zm.).

SSA Roman Stachowiak SSA Ewa Staniszewska SSA Karol Ratajczak