Pełny tekst orzeczenia

UZASADNIENIE

W pozwie z dnia 27 grudnia 2012 roku M. H. zażądał zasądzenia od pozwanego kwoty 72.100,04 zł wraz ze szczegółowo określonymi ustawowymi odsetkami oraz zwrotu kosztów procesu (pozew, k. 2-5v).

W uzasadnieniu pisma wskazano, że strony w dniu 29 czerwca 2010 roku zawarły w formie pisemnej umowę dzierżawy terenu, na mocy której powód-wydzierżawiający zobowiązany był do uzyskania stosownych pozwoleń i przeniesienia jednego z nich na pozwanego, z czego się wywiązał. Pozwany jednak nie złożył wniosku o przeniesienia na niego tego pozwolenia, co było formalnym wymogiem skuteczności zgody wcześniej wyrażonej przez powoda. Następnie, zgodnie z aneksem podpisanym przez strony, powód przeniósł pozwolenie na podmiot trzeci, które zrealizowało przyłącze gazowe. W konsekwencji powód do dnia 14 stycznia 2011 roku wykonał wszystkie obowiązki, a więc po stronie pozwanego powstał obowiązek uiszczania czynszu (strony nie uzależniły tego obowiązku od faktycznego wybudowania obiektów objętych pozwoleniem na budowę). Czynsz powód naliczał przy uwzględnieniu jego waloryzacji. W niniejszej sprawie powód dochodzi czynszu za okres od dnia 1 marca 2012 roku do dnia 30 września 2012 roku, a odsetek od tych kwot powód dochodzi za okres od dnia wymagalności.

Podczas rozprawy w dniu 8 kwietnia 2014 roku powód oświadczył, że dochodzi łącznie kwoty 72.100,40 zł tytułem roszczenia głównego, a wskazana w pozwie kwota 72.100,04 zł stanowi błąd rachunkowy powstały w toku zliczania poszczególnych kwot czynszu dzierżawnego (k. 244).

W sprzeciwie od wydanego w sprawie w postępowaniu upominawczym nakazu zapłaty, zaskarżając to orzeczenie w całości, S. O. wniósł między innymi o oddalenie powództwa w całości jako bezzasadnego (sprzeciw, k. 114-121).

Nadto pozwany – jako podstawę takiego żądania wskazując art. 204 KPC oraz art. 357 ¹ KC – wniósł o rozwiązanie umowy dzierżawy przedmiotowej nieruchomości z uwagi na nadzwyczajną zmianę stosunków w wyniku której spełnienie umówionego świadczenia jest niemożliwe i prowadzi do rażącej straty po jego stronie (ust. I petitium sprzeciwu od nakazu zapłaty). Także, z ostrożności procesowej, pozwany wniósł o obniżenie czynszu dzierżawnego przedmiotowej działki, do kwoty 100,00 złotych netto miesięcznie z uwagi na nadzwyczajną zmianę stosunków, w wyniku której spełnienie świadczenia w umówionej wysokości jest niemożliwe i prowadzi do rażącej straty po jego stronie (ust. II petitium sprzeciwu od nakazu zapłaty). Dalej pozwany, na wypadek stwierdzenia braku przesłanek z art. 357 ¹ KC – przywołując art. 58 § 2 KC – wniósł o ustalenie, że umowa przedmiotowej dzierżawy jest nieważna z uwagi na sprzeczność z zasadami współżycia społecznego (ust. III petitium sprzeciwu od nakazu zapłaty).

W zakresie żądania oddalenia powództwa pozwany w pierwszej kolejności zaprzeczył wszelkim twierdzeniom powoda, poza tymi wyraźnie nie przyznanymi. Dalej pozwany przyznał, że strony zawarły umowę dzierżawy. Zarzucił jednak, że powód uchybił obowiązkom wynikającym z umowy, w tym nie powiadomił pozwanego o dacie otrzymania pozwolenia na budowę, co zobowiązany był uczynić w terminie 3 dni od jego otrzymania zgodnie z § 2 ust. 13 umowy. Dalej pozwany podniósł, że powód przyczynił się (wręcz spowodował) powstanie rażącej straty pozwanego. Pomimo obowiązku wynikającego z § 2 ust. 5 umowy nie rozpoczął prac inwestycyjnych i celowo zwlekał z nimi przez 6 miesięcy. Jednocześnie powód usiłował wprowadzić pozwanego w błąd utrzymując, że obowiązek ten spoczywał na pozwanym. Wskutek tego pozwany stracił kontrahentów. Natomiast pozwany w dniu 22 sierpnia 2011 roku wypowiedział umowę dzierżawy wobec rażących naruszeń umowy dokonanych przez powoda. Pomimo wypowiedzenia powód nadal obciążał pozwanego fakturami. Na koniec pozwany wskazał, że wezwał powoda – na podstawie art. 700 KC – do obniżenia czynszu dzierżawnego do kwoty 100 zł (do czego powód się nie ustosunkował) oraz zarzucił umowie naruszenie art. 5 KC. Z zakresie naruszenia tego ostatniego przepisu pozwany odniósł się do uzasadnienia w zakresie żądania ustalenia nieważności umowy, gdzie wskazał, że umowa jest rażąco jednostronna (na jego niekorzyść), na co przywołał zastrzeżone w umowie prawo wypowiedzenia umowy oraz zastrzeżoną karę umowną, a nadto zarzucił, że powód może przez okres 8 dalszych lat żądać od niego czynszu dzierżawnego z pominięciem rzeczywistych warunków gospodarczych. Miało to – w ocenie pozwanego – skutkować nieważnością umowy na podstawie art. 58 KC. Pozwany zarzucił również, że, mimo prób, nie uzyskał od powoda zgody na poddzierżawę.

Prawomocnym postanowieniem z dnia 8 kwietnia 2014 roku Sąd umorzył postępowanie w zakresie powództwa wzajemnego wniesionego przez pozwanego (k. 242).

Sąd Okręgowy ustalił następujący stan faktyczny:

Powód – M. H. jest przedsiębiorcą wpisanym do Centralnej Ewidencji i Informacji o Działalności Gospodarczej Rzeczypospolitej Polskiej. Przeważającym przedmiotem jego działalności, prowadzonej pod nazwą (...), jest rozbiórka i burzenie obiektów budowlanych (wydruk z (...), k. 10).

Pozwany – S. O. jest przedsiębiorcą wpisanym do Centralnej Ewidencji i Informacji o Działalności Gospodarczej Rzeczypospolitej Polskiej. Przeważającym przedmiotem jego działalności, prowadzonej pod nazwą S. S. O., jest realizacja projektów budowlanych związanych ze wznoszeniem budynków (wydruk z (...), k. 11).

W dniu 29 czerwca 2010 roku strony zawarły umowę dzierżawy, na podstawie której powód oddał pozwanemu do używania i pobierania pożytków część określonej nieruchomości w celu budowy i eksploatacji myjni samochodowej (§ 2 ust. 1 umowy) na okres 10 lat (§ 4 umowy). W § 2 ust. 5 umowy powód oświadczył, że uzyskał decyzję o warunkach zabudowy, a nadto dysponuje dokumentami (decyzją dotyczącą budowy sieci kanalizacji sanitarnej i decyzją dotyczącą budowy sieci gazowej) warunkującymi częściowo wystąpienie o wydanie pozwolenia na budowę. Jednocześnie powód zobowiązał się w terminie 7 dni wystąpić o wydanie decyzji w sprawie zmiany decyzji o warunkach zabudowy w części dotyczącej zmiany ukształtowania dachu z płaskiego na dach łukowy. Zgodnie z § 2 ust. 8 umowy oddanie przedmiotu umowy w poddzierżawę przez pozwanego wymagało zgody powoda, przy czym ten ostatni był obowiązany do jej udzielenia, jeśli ze stosownym pisemnym wnioskiem wystąpiłby pozwany wskazując osobę poddzierżawcy, zaś warunki umowy poddzierżawy nie stałyby w sprzeczności z umową dzierżawy. Z kolei w § 2 ust. 13 umowy powód zobowiązał się powiadomić pozwanego o dacie otrzymania pozwolenia na budowę w terminie 3 dni od jego otrzymania. W § 6 ust. 1 lit. c umowy wskazano, że począwszy od czwartego miesiąca kalendarzowego po dniu uzyskania przez powoda ostatecznej decyzji-pozwolenia na budowę, czynsz dzierżawny będzie wynosił 8.200,00 złotych netto miesięcznie (z możliwością obniżenia tego czynszu zgodnie z § 6 ust. 14 umowy). Zgodnie z § 6 ust 3 umowy czynsz dzierżawny miał być płatny w terminie 10 dni od otrzymania przez pozwanego faktury. Zaś w § 6 ust. 4 zd. I umowy postanowiono, że w wypadku „zwłoki” w zapłacie czynszu powodowi przysługuje prawo do obciążenia pozwanego odsetkami za zwłokę w wysokości ustawowej. W § 7 ust. 3 wskazano, że pozwany ma prawo wypowiedzenia umowy z zachowaniem 1-miesięcznego okresu wypowiedzenia, jeśli powód podejmie działania uniemożliwiające pozwanemu korzystanie z działki zgodnie z umową, przy czym uwarunkowane było to pisemnym wezwaniem powoda do realizacji umowy i wyznaczenia dodatkowego 30-dniowego terminu (umowa, k. 12-16, 20, 22).

Projekt tej umowy przedstawił pozwanemu powód, lecz podczas rozmów między stronami, które odbywały się w kancelarii adwokata wynajętego przez pozwanego, który korzystał z jego porad prawnych, pozwany wprowadził do umowy zapisy dotyczące budowy pewnych elementów na przedmiocie dzierżawy (zeznania świadka E. H., k. 245-246).

W aneksie nr (...) z dnia 6 czerwca 2011 roku powód oświadczył, iż otrzymał decyzję zatwierdzającą projekt budowlany i udzielającą pozwolenia na budowę sieci gazowej, decyzję zatwierdzającą projekt budowlany i udzielającą pozwolenia na budowę myjni samochodowej oraz decyzję zatwierdzając projekt budowalny i udzielającą pozwolenia na budowę kanału sanitarnego. Powód oświadczył także, że w dniu 7 lutego 2011 roku złożył we właściwy organie administracyjnym pisemne zgody na dokonanie przeniesienia opisanych wyżej: pozwolenia gazowego i pozwolenia sanitarnego na pozwanego. Z kolei pozwany oświadczył, że do dnia podpisania tego aneksu nie wystąpił do właściwego organu administracji z wnioskiem o przeniesienia na niego powyższych: pozwolenia gazowego i pozwolenia sanitarnego. W związku z tym strony ustaliły, że pozwolenie sanitarne nie zostanie przeniesione na pozwanego, a jego jedynym dysponentem będzie powód; z kolei pozwolenie gazowe miało zostać przeniesione na spółkę (...). Z tego względu powód miał wycofać zgody na przeniesienie tych pozwoleń na pozwanego, zaś w terminie 30 dni zobowiązał się do wyrażenia pisemnej zgody na przeniesienie pozwolenia gazowego na wzmiankowaną Spółkę (aneks, k. 34-35).

Pozwany początkowo płacił powodowi czynsz dzierżawny, jednakże w późniejszym terminie została pozwanemu wypowiedziana umowa przez kontrahenta niemieckiego i wówczas pozwany zaprzestał płacić czynszu dzierżawnego powodowi (zeznania świadka E. H., k. 245).

Pismem z dnia 22 sierpnia 2011 roku doręczonym w dniu 25 sierpnia 2011 roku, sporządzonym w formie pisemnej z podpisem notarialnie poświadczonym, pozwany oświadczył powodowi, iż wypowiada umowę dzierżawy. W uzasadnieniu pisma pozwany wskazał swoje kłopoty finansowe związane z rezygnacją ze współpracy przez niemieckiego kontrahenta i nieuzyskaniem kredytu bankowego. Jednocześnie pozwany odwołał się do braku zainteresowania powoda w przelaniu praw dzierżawcy („wejdzie w przysługujące mi prawa”, „przejęła przysługujące mi prawa”). W wypadku nieprzyjęcia przez powoda proponowanych przez pozwanego rozwiązań (co nie nastąpiło), pozwany oświadczył, że wypowiada umowę ze skutkiem na dzień 30 września 2011 roku z przyczyn od niego niezależnych – niespodziewanego braku kredytu (wypowiedzenie, k. 104; (...), 105).

Prawomocnym wyrokiem z dnia 5 października 2012 roku, wydanym w sprawie V GC 376/12, Sąd Rejonowy w Kaliszu zasądził od pozwanego na rzecz powoda kwotę 37.269 zł (tytułem czynszu najmu przedmiotowej nieruchomości za okres od listopada 2011 roku do lutego 2012 roku) wraz z określonymi odsetkami i kosztami procesu. Apelacja pozwanego od tego orzeczenia została oddalona wyrokiem z dnia 4 grudnia 2013 roku wydanym przez Sąd Okręgowy w Łodzi w sprawie o sygnaturze akt XIII Ga 166/13 (akta Sądu Okręgowego w Kaliszu o sygn. V GC 376/12: pozew, k. 4; wyroki, k. 201 i 282).

Tytułem czynszu dzierżawnego z powyższej umowy powód wystawił na pozwanego następujące faktury nr:

⚫

(...) z dnia 1 marca 2012 r. na kwotę 9.750,95 zł (kwota 10.519,70 zł {8.552,60 zł netto} obniżona o 768,75 zł zgodnie z § 6 ust. 14 umowy) za marzec 2012 r., płatną w terminie 10 dni od otrzymania faktury, a doręczoną w dniu 2 marca 2012 r.;

⚫

(...) z dnia 2 kwietnia 2012 r. na kwotę 9.750,95 zł (kwota 10.519,70 zł {8.552,60 zł netto} obniżona o 768,75 zł zgodnie z § 6 ust. 14 umowy) za kwiecień 2012 r., płatną w terminie 10 dni od otrzymania faktury, a doręczoną w dniu 17 kwietnia 2012 r.;

⚫

(...) z dnia 2 maja 2012 r. na kwotę 10.519,70 zł (8.552,60 zł netto) za maj 2012 r., płatną w terminie 10 dni od otrzymania faktury, nadaną w dniu 2 maja 2012 roku, a zwróconą do nadawcy w dniu 22 maja 2012 roku wobec nieodebrania jej w terminie awizacji (awizacje 4 i 11 maja 2012 r.);

⚫

(...) z dnia 1 czerwca 2012 r. na kwotę 10.519,70 zł (8.552,60 zł netto) za czerwiec 2012 r., płatną w terminie 10 dni od otrzymania faktury, a doręczoną w dniu 11 czerwca 2012 r.;

⚫

(...) z dnia 2 lipca 2012 r. na kwotę 10.519,70 zł (8.552,60 zł netto) za lipiec 2012 r., płatną w terminie 10 dni od otrzymania faktury, a doręczoną w dniu 12 lipca 2012 r.;

⚫

(...) z dnia 1 sierpnia 2012 r. na kwotę 10.519,70 zł (8.552,60 zł netto) za sierpień 2012 r., płatną w terminie 10 dni od otrzymania faktury, a doręczoną w dniu 11 sierpnia 2012 r.;

⚫

(...) z dnia 5 września 2012 r. na kwotę 10.519,70 zł (8.552,60 zł netto) za wrzesień 2012 r., płatną w terminie 10 dni od otrzymania faktury, a doręczoną w dniu 11 października 2012 r. (faktury, k. 37, 39, 41, 45, 47, 49, 51; (...), k. 38, 40, 44, 46, 48, 50, 52; potwierdzenie nadania, k. 42; koperta, k. 43).

W odpowiedzi na wezwanie do zapłaty czynszu dzierżawnego (za wcześniejsze okresy niż dochodzone w niniejszej sprawie) pozwany, pismem z dnia 9 lutego 2012 roku doręczonym w dniu 20 lutego 2012 roku, zażądał obniżenia tego czynszu do kwoty 100 zł z uwagi na niewybudowanie przez powoda przyłącza gazowego, do czego się powód zobowiązał. Nadto pozwany wskazał, że wskutek niewywiązania się przez powoda z jego zobowiązań, budowa i eksploatacja myjni okazały się niemożliwe. Powyższe żądanie pozwany powtórzył pismem z dnia 1 marca 2012 roku doręczonym w dniu 16 marca 2012 roku (pisma, k. 142 i 145; (...), k. 144 i 146).

Pismami z dnia 13 lipca 2012 roku i z dnia 30 października 2012 roku, doręczonymi w dniu 31 października 2012 roku, powód wezwał pozwanego do zapłaty określonych kwot tytułem czynszu dzierżawnego dochodzonego w niniejszej sprawie (wezwania, k. 53-54; (...), k. 55).

Mimo powyższego wezwania pozwany nie zapłacił powodowi kwoty dochodzonej pozwem w niniejszym postępowaniu (okoliczność bezsporna).

Pismem z dnia 30 września 2013 roku doręczonym w dniu 16 października 2013 roku, sporządzonym w formie pisemnej z podpisem notarialnie poświadczonym, powód – na podstawie § 7 ust. 4 lit. a oraz d umowy – oświadczył, że rozwiązuje przedmiotową umowę ze skutkiem natychmiastowym (rozwiązanie, k. 234; (...), k. 235).

W tej części uzasadnienia dodatkowo należy wskazać, że bezskuteczne pozostawało oświadczenie pozwanego, zgodnie z którym zaprzeczył wszelkim twierdzeniom powoda, poza tymi wyraźnie nieprzyznanymi (k. 78).

Nie można bowiem odpowiadając na pozew twierdzić, że się nie zgadzając z pozwem, przeczy wszystkim faktom powołanym przez powoda, poza tymi, które wyraźnie się przyzna. Fakty i dowody związane z konkretnymi okolicznościami, z którymi się pozwany nie zgadza powinien on wskazać, jeśli ma to służyć obronie jego racji, powinien się on ustosunkować do twierdzeń strony powodowej (vide: teza z uzasadnienia wyroku SN z dnia 9 lipca 2009 r. III CSK 341/08, Lex 584753).

W ustaleniach faktycznych sąd pominął wszelkie dowodu zgłoszone przez pozwanego dla udowodnienia powództwa wzajemnego (k. 116-120 oraz 123 i n). Bowiem wobec prawomocnego umorzenia postępowania w zakresie powództwa wzajemnego dowody te nie miały jakiegokolwiek znaczenia dla merytorycznego rozstrzygnięcia w sprawie w rozumieniu art. 227 KPC. Należało uznać je więc za zmierzające jedynie do zwłoki postępowania, co z kolei pozwalało pominąć stosowne środki dowodowe zgodnie z treścią art. 217 § 3 KPC (vide: teza z uzasadnienia wyroku SN z dnia 13 lutego 1997 r. I PKN 71/96, OSNP 1997, z. 19, poz. 377; teza z postanowienia SN z dnia 3 września 2008 r. I UK 91/08, Lex 785520).

Znaczenie dla merytorycznego rozstrzygnięcia w sprawie mały tylko zarzuty i dowody na ich poparcie, podniesione przez pozwanego w zakresie ust. IV i V sprzeciwu od nakazu zapłaty (k. 115); spośród wnioskowanych przez pozwanego dowodów należało więc przeprowadzić tylko te (k. 120-121).

Podczas rozprawy w dniu 9 maja 2014 roku strony zgodnie oświadczyły, iż cofają wnioski o przeprowadzenie dowodu z przesłuchania stron (k. 260).

Sąd Okręgowy zważył, co następuje:

Powództwo, jako usprawiedliwione zarówno co do zasady jak i co do wysokości, podlegało uwzględnieniu w całości.

Strony niniejszej umowy łączyła umowa dzierżawy gruntu. Zgodnie zaś z art. 693 § 1 KC przez umowę dzierżawy wydzierżawiający zobowiązuje się oddać dzierżawcy rzecz do używania i pobierania pożytków przez czas oznaczony lub nieoznaczony, a dzierżawca zobowiązuje się płacić wydzierżawiającemu umówiony czynsz.

Pozwany podniósł, że powód, wbrew obowiązkowi wynikającemu z § 2 ust. 13 umowy, nie powiadomił go w terminie 3 dni o dacie otrzymania pozwolenia na budowę. Nawet przyjmując zarzut ten za zasadny, zaznaczyć należy, że sądowi nie jest wiadome, jaki miałby on wywrzeć skutek w zakresie dochodzonego w sprawie roszczenia. W szczególności § 6 ust. 1 umowy, statuujący roszczenie o czynsz dzierżawny, nie odnosił się do obowiązku powoda z § 2 ust. 13 umowy. Oczywiście nie można wykluczyć, że brak takiego poinformowania można by traktować jako zaniechanie uniemożliwiające pozwanemu korzystanie z przedmiotu dzierżawy zgodnie z umową. W takim zaś wypadku, jeśli potraktować to jako „działanie”, umowa w § 7 ust. 3 dawała pozwanemu prawo jej wypowiedzenia. Jednakże w okolicznościach sprawy nie uprawniało to pozwanego do wypowiedzenia umowy w tym trybie co najmniej z trzech powodów. Po pierwsze pozwany nie udowodnił (nawet tego nie podnosił), że brak takiego zawiadomienia uniemożliwiał mu korzystanie z przedmiotu dzierżawy zgodnie z umową (a więc spełniania warunków wypowiedzenia umowy). Po drugie w piśmie z dnia 22 sierpnia 2011 roku pozwany nie odwołał się do takiej podstawy wypowiedzenia umowy. I wreszcie po trzecie pozwany nie zachował trybu wezwania do prawidłowego wykonania umowy z jej przywołanego § 7 ust. 3. Pozwany nie powoływał zaś jakiegokolwiek jego innego oświadczenia prawnokształtującego, które w powiązaniu z zaniechaniem wypełnienia obowiązku z § 2 ust. 13 umowy, uprawniałoby go do odmowy zapłaty czynszu. Niezależnie od tego w aneksie nr (...) do umowy dzierżawy odwołano się do decyzji zatwierdzającej projekt budowlany i udzielającej pozwolenia na budowę myjni samochodowej – pozwany ostatecznie został więc o tym poinformowany.

Pozwany podnosił również, że powód mimo obowiązku z § 2 ust. 5 umowy, nie rozpoczął prac inwestycyjnych i celowo zwlekał z nimi przez 6 miesięcy, a jednocześnie usiłował wprowadzić pozwanego w błąd utrzymując, że obowiązek ten spoczywał na pozwanym. Zarzut ten jest w oczywisty sposób całkowicie bezzasadny. We wskazanym zapisie umownym powód oświadczył, że uzyskał decyzję o warunkach zabudowy, a nadto dysponuje dokumentami (decyzją dotyczącą budowy sieci kanalizacji sanitarnej i decyzją dotyczącą budowy sieci gazowej) warunkującymi częściowo wystąpienie o wydanie pozwolenia na budowę. Jednocześnie powód zobowiązał się w terminie 7 dni wystąpić o wydanie decyzji w sprawie zmiany decyzji o warunkach zabudowy w części dotyczącej zmiany ukształtowania dachu z płaskiego na dach łukowy. Żadną miarą z zapisu tego nie można wyprowadzić obowiązku powoda rozpoczęcia prac inwestycyjnych polegających na budowie sieci kanalizacji sanitarnej oraz przyłączy. Niezależnie od tego również i ten zarzut nie mógł skutkować odmową zapłaty przez pozwanego czynszu z analogicznych względów do tych wskazanych w poprzednich rozważaniach (w realiach sprawy nie uzasadniło to wypowiedzenia umowy).

Wracając do oświadczenia pozwanego z dnia 22 sierpnia 2011 roku o wypowiedzeniu umowy, pomijając rozważania o charakterze historycznym, które nie mają znaczenia dla merytorycznego rozstrzygnięcia sprawy, wskazać należy, że aktualnie poza sporem pozostaje, iż umowę dzierżawy zawartą na czas określony – zgodnie z art. 673 § 3 w zw. z art. 694 KC – można wypowiedzieć tylko w wypadkach w niej określonych (vide: uzasadnienie uchwały SN {7} z dnia 21 grudnia 2007 r. III CZP 74/07, OSNC nr 9 z 2008 r., poz. 95). Tym samym nie można jej wypowiedzieć z innych powodów, niż przewidziane w umowie. Skoro więc pozwany nie udowodnił wystąpienia przesłanek z § 7 ust. 3 umowy (czy też innego przepisu dającego mu prawo wypowiedzenia przedmiotowej umowy dzierżawy) oraz nie udowodnił dochowania procedury z tego przepisu, nie mógł skutecznie wypowiedzieć przedmiotowej umowy zawartej na czas oznaczony (w sprawie nie miał zastosowania art. 695 § 1 KC). Należy tu w szczególności wskazać, iż nieuzyskanie przez pozwanego kredytu bankowego czy rezygnacja ze współpracy z nim przez podmiot trzeci nie mogą być uznane za podjęcie przez powoda działań uniemożliwiających korzystanie z przedmiotu dzierżawy przez pozwanego zgodnie z umową (brak jest jakichkolwiek podstaw do obciążenia nimi powoda), a więc nie mogły uzasadnić wypowiedzenie umowy przez pozwanego.

Więcej miejsca należy poświęcić kwestii owej osoby zainteresowanej, na którą pozwany powołuje się w oświadczeniu o wypowiedzeniu. W uzasadnieniu sprzeciwu od nakazu zapłaty pozwany pisze o poddzierżawie (k. 119). Jeśli rzeczywiście pozwany miał zamiar doprowadzenia do zawarcia umowy poddzierżawy, to – w świetle zapisu § 2 ust. 8 umowy – powód, przy spełnieniu określonych warunków (które nie były trudne do wypełnienia przez pozwanego – wniosek w formie pisemnej ze wskazaniem poddzierżawcy oraz brak sprzeczności umowy poddzierżawy z umową dzierżawy), miał obowiązek wyrażenia zgody na umowę poddzierżawy. Jednakże nawet tych okoliczności pozwany nie udowodnił. Przede wszystkim jednak wydaję się, iż odwołanie się przez pozwanego do instytucji poddzierżawy miało na celu zaciemnienie obrazu sprawy, albowiem w oświadczeniu o wypowiedzeniu umowy odwołuje się on do „wejścia w przysługujące prawa”, co wskazuje, że zamierzał doprowadzić do sytuacji, w której owa osoba trzecia przejmie całość jego praw i obowiązków z umowy dzierżawy (tak samo przykładowo w wiadomości poczty elektronicznej z dnia 16 września 2011 r. /k. 93/). Nie jest zaś sądowi wiadome, skąd miałby wynikać obowiązek powoda akceptowania wejścia podmiotu trzeciego w prawa i obowiązki pozwanego, szczególnie że z dyspozycji art. 698 KC wynika, iż umowa dzierżawy jest umową opartą o zasadę zaufania między stronami (por. przykładowo teza 2 do art. 698 [w:] A. Kidyba {red.}, Kodeks cywilny. Komentarz. Tom III. Zobowiązania – część szczególna, stan prawny: 2010-08-01, Lex 2010). Brak zainteresowania powoda taką zamianą w ramach stosunku prawnego łączącego strony również więc nie uzasadniał wypowiedzenia umowy dzierżawy przez pozwanego.

Skoro zaś innych powodów wypowiedzenia umowy dzierżawy pozwany nie powoływał w piśmie z dnia 22 sierpnia 2011 roku, pozostało ono bezskuteczne. Umowa zatem nadal wiązała strony po wrześniu 2011 roku.

Pozwany wniósł również – na podstawie art. 700 KC – o obniżenie czynszu dzierżawnego do kwoty 100,00 zł miesięcznie.

Zgodnie z cytowanym przepisem jeżeli wskutek okoliczności, za które dzierżawca odpowiedzialności nie ponosi i które nie dotyczą jego osoby, zwykły przychód z przedmiotu dzierżawy uległ znacznemu zmniejszeniu, dzierżawca może żądać obniżenia czynszu przypadającego za dany okres gospodarczy. Przy czym realizacja tego roszczenia może nastąpić również w formie zarzutu (vide: teza z uzasadnienia wyroku SN z dnia 6 października 2004 r. I CK 156/04, Lex 197627). Doktryna jednoznacznie wskazuje, że okoliczności, o których mowa w przytoczonym przepisie, mają nie tylko nie dotyczyć dzierżawcy i nie on ma ponosić za nie odpowiedzialność, ale także mają nie dotyczyć osób, za które dzierżawca ponosi odpowiedzialność (por.; teza 4 do art. 700 [w:] A. K. {red.}, Kodeks…; teza 1 do art. 700 [w:] E. G. (współred.}, Kodeks cywilny. Komentarz, wyd. 5, Warszawa 2013, Nb. 1, Legalis; teza 3 do art. 700 [w:] K. Osajda, Kodeks cywilny. Komentarz, 2014, wyd. 8, Legalis). Ciężar dowodu w tym zakresie – zgodnie z ogólnymi regułami jego rozkładu (art. 6 KC i art. 232 zd. I KPC) w sposób oczywisty spoczywać musi na dzierżawcy-pozwanym, albowiem on z wystąpienia określonych okoliczności wywodzi skutek prawny w postaci roszczenia o obniżenie czynszu.

Ciężarowi temu pozwany jednak nie sprostał. Główne z tego względu, że nie udowodnił, aby zwykły przychód z przedmiotu dzierżawy uległ zmniejszeniu. Nie udowodnił również, aby – jeśli nawet – to było to następstwem okoliczności, za które nie ponosi on odpowiedzialności. W tym miejscu należy wskazać, że jeśli miałoby to być następstwem nieuzyskania przez niego kredytu czy rozwiązania z nim umowy przez kontrahenta niemieckiego, to okoliczności te obciążają jednak pozwanego jako dotyczące jego osoby lub jego przedsiębiorstwa. Natomiast art. 6 KC, określający rozkład ciężaru udowodnienia faktu, rozumieć należy nie tylko jako obarczenie strony procesu obowiązkiem przekonania sądu dowodami o słuszności swoich twierdzeń, ale przede wszystkim jako obowiązek obarczenia jej konsekwencjami poniechania realizacji tego obowiązku lub jego nieskuteczności. Taką konsekwencją jest zazwyczaj niekorzystny dla strony wynik procesu (vide: teza z uzasadnienia wyroku SN z dnia 7 listopada 2007 r. II CSK 293/07, Lex 487510).

Niezasadny był więc również zarzut wywodzony z art. 700 KC.

Wreszcie pozwany podniósł, że zarzuca umowie naruszenie art. 5 KC. Zarzut ten przede wszystkim został wadliwie skonstruowany. Zgodnie ze zd. I tegoż przepisu nie można czynić ze swego prawa użytku, który by był sprzeczny ze społeczno-gospodarczym przeznaczeniem tego prawa lub z zasadami współżycia społecznego. V. legis art. 5 dotyczy wykonywania przez jedną ze stron stosunku zobowiązaniowego swoich praw z ważnej umowy. Jeżeli umowa miałaby być nieważna z uwagi na jej sprzeczność choćby z zasadami współżycia społecznego, pozwany winien powołać się na art. 58 KC, który to przepis dotyczy sytuacji, gdy określone wadliwości czynności prawnej dotykały ją już w chwili rodzenia się stosunku prawnego. Natomiast jedynie w sytuacji, w której stosunek prawny już powstał i istniejące uprawnienia wchodzące w skład jego treści są ważne, ale w trakcie trwania tego stosunku prawnego zaszły takie nowe okoliczności, które w świetle okoliczności przywołanych w art. 5 zd. I KC przeciwstawiają się dochodzeniu uprawnienia tak długo dopóki będą trwały te okoliczności, zastosowanie winien znaleźć właśnie art. 5 KC (vide: uzasadnienie wyroku SN z dnia 5 marca 2002 r. I CKN 934/00, Legalis 55422). Innymi słowy pozwany nie mógł zarzucać umowie naruszenia art. 5 KC. Sąd dostrzega, że w zakresie zarzutu naruszenia art. 5 KC pozwany odwołuje się do uzasadnienia żądania ustalenia nieważności umowy (powództwa wzajemnego), gdzie z kolei wskazuje na nieważność umowy wynikającej z art. 58 KC. Jednak także tak odczytany zarzut był niezasadny, co wynika z następujących okoliczności.

Odnosząc się do wskazanej w sprzeciwie od nakazu zapłaty nierówności sytuacji prawnej stron umowy przypomnieć pozwanemu należy, że z wyrażonej w art. 353 ¹ KC zasady swobody umów wynika przyzwolenie na faktyczną nierówność stron umowy. Nieekwiwalentność sytuacji prawnej stron umowy nie wymaga więc co do zasady istnienia okoliczności, które by ją usprawiedliwiały, skoro stanowi ona wyraz woli stron. Obiektywnie niekorzystna dla jednej strony treść umowy zasługiwać będzie na negatywną ocenę moralną, a w konsekwencji prowadzić do uznania umowy za sprzeczną z zasadami współżycia społecznego jedynie w sytuacji, gdy do takiego ukształtowania stosunków umownych, który jest dla niej w sposób widoczny krzywdzący, doszło przy świadomym lub tylko spowodowanym niedbalstwem, wykorzystaniu przez drugą stronę swojej silniejszej pozycji. Umowa zawarta przez stronę działającą pod presją faktycznej przewagi kontrahenta nie może być, bowiem uznana za wyraz w pełni swobodnej i rozważnie podjętej przez nią decyzji (vide: teza z uzasadnienia wyroku SN z dnia 18 marca 2008 r. IV CSK 478/07, Lex 371531; teza z uzasadnienia wyroku SN z dnia 25 maja 2011 r. II CSK 528/10, Lex 794768). Do czynienia takich supozycji w sprawie brak jest podstaw, albowiem umowę podpisano po negocjacjach prowadzonych między stronami, które co więcej odbywały się w kancelarii adwokata działającego na zlecenie pozwanego, a nadto pozwany wprowadził do umowy pożądane przez niego zapisy. Samo zaś różne rozłożenie uprawnień do terminacji umowy nie uzasadnia jeszcze uznania umowy za sprzeczną z zasadami współżycia społecznego (tym bardziej, że również na rzecz pozwanego zastrzeżono prawo do odstąpienia od umowy w wypadku niewydania, przy zachowaniu określonych warunków, pozwolenia na budowę /§ 7 ust. 1 umowy/. Pozwany miał również prawo wypowiedzenia umowy w warunkach z § 7 ust. 3 umowy). Analogicznie należy odnieść się do zastrzeżenia kary umownej, która w § 9 umowy została zastrzeżona na rzecz dwóch stron.

Jeśli zaś odnieść się do zastrzeżeń pozwanego, że będzie zobowiązany do zapłaty kary umownej z tytułu opóźnienia w zapłacie czynszu, to zaznaczyć należy, że jego obawy w tym zakresie są bezpodstawne, albowiem takie zastrzeżenie było nieważne jako sprzeczne z art. 483 § 1 KC (vide: teza z uzasadnienia wyroku SN z dnia 21 sierpnia 2008 r. IV CSK 202/08, Lex 466003; teza z uzasadnienia wyroku SN z dnia 17 grudnia 2008 r. I CSK 240/08, Lex 484667; teza z uzasadnienia wyroku SN z dnia 18 sierpnia 2005 r. V CK 90/05, Lex 393104). Nie wpływało to jednak na ważność umowy w pozostałej części (por. art. 58 § 3 in principio KC), bowiem pozwany nie udowodnił (nawet nie podnosił), że bez przywołanego zapisu strony nie zawarłyby umowy dzierżawy (por. art. 58 § 3 in fine KC).

Powyższe tezy potwierdza jeszcze jedna okoliczność. Otóż pozwany początkowo realizował niniejszą umowę, a więc sam początkowo nie uznawał łączącej strony umowy za nieważną. Tym bardziej można przyjąć, że przedmiotowe zarzuty nie mają nic wspólnego z rzeczywistym ukształtowaniem praw i obowiązków stron (i ich oceną przez samego pozwanego), ale stanowiły tylko linię obrony stworzoną na potrzeby niniejszego procesu.

Natomiast jeśli odczytać powyższą argumentację jako zarzucającą powodowi dochodzącemu zapłaty czynszu dzierżawnego wykroczenie poza materialne granice prawa podmiotowego określone w art. 5 KC, to z całą mocą należy zaznaczyć, że pozwany nie nazywa żadnego czy to konkretnego społeczno-gospodarczego przeznaczenia prawa, czy to konkretnej zasady współżycia społecznego, z którymi użytek czyniony przez powoda z żądania czynszu dzierżawnego byłby sprzeczny; już to czyniło przedmiotowy zarzut niezasadnym (vide: teza z uzasadnienia wyroku SN z dnia 3 lutego 1998 r. I CKN 459/97, L.; teza z uzasadnienia wyroku SN z dnia 25 lipca 2001 r. I CKN 363/00, L.; teza z uzasadnienia wyroku S.A. w Krakowie z dnia 6 czerwca 2006 r. II AKa 86/06, L.).

Wreszcie pamiętać należy, że to nie powód, lecz pozwany naruszył zasady współżycia społecznego. Skoro bowiem cechą nowoczesnego społeczeństwa jest jego złożoność i nieprzejrzystość, powodująca, że działania ludzi w większym niż dawniej stopniu obarczone są ryzykiem, podejmowane w warunkach niepewności co do reakcji innych osób, to funkcjonowanie takiego społeczeństwa opiera się na zaufaniu, bowiem decyzje i działania poszczególnych podmiotów opierają się na założeniu (oczekiwaniu) określonych, korzystnych reakcji partnerów społecznych. Można więc sformułować generalną normę moralną nakazującą postępować zgodnie z uzasadnionymi oczekiwaniami (zaufaniem) partnerów społecznych, która to norma jest zasadą współżycia społecznego, chronioną mocą klauzuli generalnej zawartej w przywołanym przepisie (por. teza II.7 do art. 5 [w:] E. Gniewek, Kodeks cywilny. Komentarz, 2008, Nb. 16, Legalis). Pozwany zaś, niewykonując łączącej strony umowy dzierżawy bez uzasadnienia (co wynika z przeprowadzonych już rozważań co do wypowiedzenia przez niego umowy czy art. 700 KC), naruszył tę zasadę. Zaś ten, kto sam naruszył zasady współżycia społecznego, nie może powoływać się na nie i żądać na ich podstawie odmowy udzielenia ochrony sądowej osobie, której prawo zostało naruszone (vide: teza z uzasadnienia wyroku SN z dnia 4 stycznia 1979 r. III CRN 273/78, Lex 8161; teza z uzasadnienia wyroku SN z dnia 9 marca 1972 r. III CRN 566/71, Lex 7070). Analogiczne wnioski można wywodzić także zzasady pacta sunt servanda. Również z tych względów zarzut pozwanego wywodzony z art. 5 KC był niezasadny.

W niniejszej sprawie powód, tytułem roszczenia głównego, dochodził sumy kwot: 2 x 9.750,95 zł (faktury (...)) oraz 5 x 10.519,70 zł (faktury (...)). Łącznie więc dochodził kwoty 72.100,40 zł.

Mając na uwadze że pozwany, poza uznanymi już za bezzasadne, nie podnosił jakichkolwiek innych zarzutów w zakresie wysokości roszczenia (w szczególności nie podnosił, że obniżenie czynszu na podstawie § 6 ust. 14 umowy zostało dokonane przez powoda nieprawidłowo), powództwo w zakresie roszczenia głównego było uzasadnione w całości.

Na koniec tej części uzasadnienia wskazać jedynie można, że powód dochodził czynszu za okres do września 2012 roku Takiego żądania nie podważa oświadczenie powoda z dnia 30 września 2013 roku o rozwiązaniu umowy, albowiem nastąpiło to już po okresie, za który zapłaty dochodzi powód w niniejszym postępowaniu.

Powód żądał również odsetek od roszczenia głównego. Już powyższe zważenie, z uwagi na akcesoryjność materialną roszczenia o odsetki względem roszczenia głównego (por. art. 481 § 1 KC) przesądzało, że usprawiedliwione co do zasady było żądanie odsetek od roszczenia głównego ( accessorium sequitur principale).

W niniejszej sprawie powód żądał odsetek od kwot:

• a)  9.750,95 zł od dnia 13 marca 2012 r. – należność ta wynika z faktury (...) płatnej w terminie 10 dni od doręczenia (§ 6 ust. 3 zd. I umowy), co nastąpiło w dniu 2 marca 2012 r., a więc żądanie to było zasadne;

  b)  9.750,95 zł od dnia 28 kwietnia 2012 r. – należność ta wynikała z faktury (...) płatnej w terminie 10 dni od doręczenia (§ 6 ust. 3 zd. I umowy), co nastąpiło w dniu 17 kwietnia 2012 r., a więc żądanie to było zasadne;

  c)  10.519,70 zł od dnia 29 maja 2012 r. – należność ta wynikała z faktury (...) płatnej w terminie 10 dni od doręczenia (§ 6 ust. 3 zd. I umowy), co nastąpiło w dniu 18 maja 2012 r. w trybie nieskutecznej podwójnej awizacji (vide: teza z uzasadnienia wyroku SN z dnia 15 stycznia 1990 r. I CR 1410/89, Lex 9006), a więc żądanie to było zasadne;

  d)  10.519,70 zł od dnia 22 czerwca 2012 r. – należność ta wynikała z faktury (...) płatnej w terminie 10 dni od doręczenia (§ 6 ust. 3 zd. I umowy), co nastąpiło w dniu 11 czerwca 2012 r., a więc żądanie to było zasadne;

  e)  10.519,70 zł od dnia 23 lipca 2012 r. – należność ta wynikała z faktury (...) w terminie 10 dni od doręczenia (§ 6 ust. 3 zd. I umowy), co nastąpiło w dniu 12 lipca 2012 r., a więc żądanie to było zasadne;

  f)  10.519,70 zł od dnia 22 sierpnia 2012 r. – należność ta wynikała z faktury (...) w terminie 10 dni od doręczenia (§ 6 ust. 3 zd. I umowy), co nastąpiło w dniu 11 sierpnia 2012 r., a więc żądanie to było zasadne;

  g)  10.519,70 zł od dnia 22 października 2012 r. – należność ta wynikała z faktury (...) w terminie 10 dni od doręczenia (§ 6 ust. 3 zd. I umowy), co nastąpiło w dniu 11 października 2012 r., a więc żądanie to było zasadne.

Wreszcie zasadnie, szczególnie z uwagi na treść § 6 ust. 4 zd. I umowy łączącej strony, powód dochodzi tzw., odsetek ustawowych, a więc ustalonych w oparciu o art. 359 § 3 KC.

Mając na uwadze powyższe – na podstawie przywołanych przepisów – należało orzec jak w lit. a-g sentencji wyroku.

O kosztach procesu sąd – na podstawie art. 98 § 1 KPC – rozstrzygnął z zastosowaniem zasady odpowiedzialności za wynik procesu. Znajduje to uzasadnienie w fakcie, że powództwo-żądanie powoda, o którego oddalenie wnosił pozwany, zostało uwzględnione. To więc pozwany uległ w całości swoich żądań i to jego winny ostatecznie obciążać koszty procesu, w tym koszty strony powodowej.

Na koszty powoda składały się koszty sądowe w postaci opłaty od pozwu (art. 13 ust. 1 w zw. z art. 21 uKSC) w wysokości 3.606,00 zł (k. 1 i 70) oraz koszty zastępstwa procesowego w postaci wynagrodzenia pełnomocnika w wysokości 3.600 zł (§ 6 pkt 6 rozporządzenia Ministra Sprawiedliwości z 28 września 2002 r. w sprawie opłat za czynności radców prawnych oraz ponoszenia przez Skarb Państwa kosztów pomocy prawnej udzielonej przez radcę prawnego ustanowionego z urzędu {j.t. Dz.U. 2013 poz. 490}) i 17,00 zł tytułem opłaty skarbowej od złożenia kopii dokumentu stwierdzającego udzielenie pełnomocnictwa w postępowaniu sądowym (k. 8 i 9).

Mając na uwadze powyższe – na podstawie art. 108 § 1 zd. I oraz art. 109 § 2 KPC w zw. z przywołanymi przepisami – sąd, w lit. h sentencji wyroku, postanowił zasądzić od powoda na rzecz pozwanego sumę powyższych pozycji, tj. kwotę 7.223 zł tytułem zwrotu kosztów procesu.

ZARZĄDZENIE

Odpis wyroku wraz z uzasadnieniem doręczyć osobiście stronom, w tym pozwanemu wraz z pouczeniem o dopuszczalności, terminie i sposobie wniesienia środka zaskarżenia (apelacji albo zażalenia, jeśli skarży tylko rozstrzygnięcie o kosztach).