Pełny tekst orzeczenia

Sygn. akt IV CSK 103/11
POSTANOWIENIE
Dnia 17 listopada 2011 r.
Sąd Najwyższy w składzie :
SSN Iwona Koper (przewodniczący)
SSN Krzysztof Pietrzykowski (sprawozdawca)
SSA Agnieszka Piotrowska
w sprawie z wniosku Zakładu Gospodarki Mieszkaniowej Spółki z ograniczoną
odpowiedzialnością w C., Agnieszki L., Haliny P., Dawida G., Mariana C., Sylwii S.,
Waldemara O. i Piotra S.
przy uczestnictwie Gminy Miejskiej C.
o wpis do księgi wieczystej [...],
po rozpoznaniu na posiedzeniu niejawnym w Izbie Cywilnej
w dniu 17 listopada 2011 r.,
skargi kasacyjnej wnioskodawcy Zakładu Gospodarki Mieszkaniowej Spółki
z ograniczoną odpowiedzialnością w C.
od postanowienia Sądu Okręgowego w S.
z dnia 25 sierpnia 2010 r.,
uchyla zaskarżone postanowienie i przekazuje sprawę Sądowi
Okręgowemu w S. do ponownego rozpoznania i rozstrzygnięcia
o kosztach postępowania kasacyjnego.
Uzasadnienie
2
Postanowieniem z dnia 15 czerwca 2010 r. Sąd Rejonowy oddalił wniosek
Zakładu Gospodarki Mieszkaniowej spółki z o.o. w C. oraz siedmiu osób fizycznych
o ujawnienie w księdze wieczystej prawa własności w miejsce użytkowania
wieczystego. Wskazał, że sąd wieczystoksięgowy jest uprawniony do badania, czy
decyzja nie została wydana przez oczywiście niewłaściwy organ oraz czy nie
zachodzi przeszkoda powodująca, że decyzja została wydana z oczywistym
naruszeniem prawa. Powołał się przy tym na uchwałę Sądu Najwyższego z dnia
27 listopada 1984 r., III CZP 70/84 (OSNCP 1985, nr 8, poz. 108). Zdaniem Sądu
Rejonowego, decyzja Burmistrza C. z dnia 5 maja 2009 r. o przekształceniu prawa
użytkowania wieczystego w prawo własności nieruchomości nie może stanowić
podstawy wpisu. W niniejszej sprawie wniosek o ujawnienie prawa własności
wniosły osoby fizyczne i prawne, zgodnie zaś z art. 1 ust. 2 ustawy z dnia 29 lipca
2005 r. o przekształceniu prawa użytkowania wieczystego w prawo własności
(Dz.U. Nr 175, poz. 1459 ze zm.; dalej „ustawa z dnia 29 lipca 2005 r.”) mogą
wystąpić osoby fizyczne lub prawne będące właścicielami lokalu. We wspomnianej
decyzji przekształcenie nastąpiło na rzecz Zakładu Gospodarki Mieszkaniowej
spółki z o.o. w C., który nie jest właścicielem wyodrębnionego lokalu.
Zakład Gospodarki Mieszkaniowej spółki z o.o. w C. wniósł apelację od
postanowienia Sądu Rejonowego.
Sąd Okręgowy w S. postanowieniem z dnia 25 sierpnia 2010 r. oddalił
apelację. Podkreślił, że z art. 1 ust. 2 pkt 1 ustawy z dnia 29 lipca 2005 r. wynika, iż
osoba prawna posiadająca budynek mieszkalny na gruncie oddanym
w użytkowanie wieczyste, w którym nie wyodrębniono jeszcze wszystkich
samodzielnych lokali, nie może wystąpić o przekształcenie tego prawa w prawo
własności nieruchomości. Dopiero po wyodrębnieniu samodzielnych lokali w takim
budynku osoba prawna będzie mogła skorzystać z przekształcenia na podstawie
art. 1 ust. 2 pkt 1, nawet jeżeli wszystkie lokale będą własnością tej samej osoby
prawnej. Jest bezsporne, że przekształcenie prawa użytkowania wieczystego
w prawo własności dotyczy całego takiego prawa, a w konsekwencji musi objąć
wszystkich współużytkowników wieczystych, którzy stają się współwłaścicielami
nieruchomości. Jeżeli w odniesieniu do jednego ze współużytkowników wieczystych
3
nie byłoby dopuszczalne przekształcenie, wykluczałoby to możliwość
przekształcenia w ogóle. Ustawa z dnia 29 lipca 2005 r., która stanowi lex specialis
w stosunku do ustawy z dnia 24 czerwca 1994 r. o własności lokali (jedn. tekst:
Dz.U. z 2000 r. Nr 80, poz. 903 ze zm.; dalej: u.w.l.), nie zawiera wprawdzie
definicji lokalu, ale wskazuje, iż z wnioskiem o przekształcenie może wystąpić
wyłącznie właściciel lokalu.
Wnioskodawca Zakład Gospodarki Mieszkaniowej sp. z o.o. w C. wniósł
skargę kasacyjną, w której zaskarżył postanowienie Sądu Okręgowego w całości,
zarzucając rażące naruszenie przepisów prawa materialnego, mianowicie art. 3 ust.
3 u.w.l. i art. 1 ust. 2 pkt 1 ustawy z dnia 29 lipca 2005 r., a także rażące
naruszenie przepisów postępowania, mianowicie art. 6268
§ 2 oraz art. 378 § 1 w
związku z art. 6268
§ 2 i art. 6269
k.p.c.
Sąd Najwyższy zważył, co następuje:
Trafne są podniesione w skardze kasacyjnej zarzuty naruszenia przepisów
prawa materialnego i przepisów postępowania.
Ustawa z dnia 29 lipca 2005 r. przewiduje administracyjnoprawny tryb
przekształcenia prawa użytkowania wieczystego w prawo własności nieruchomości.
Decyzję w tym zakresie wydaje starosta wykonujący zadania z zakresu
administracji rządowej - w przypadku nieruchomości stanowiących własność
Skarbu Państwa, w tym również nieruchomości, w stosunku do których prawo
własności Skarbu Państwa wykonują inne państwowe osoby prawne, oraz wójt,
burmistrz, prezydent miasta, zarząd powiatu albo zarząd województwa –
odpowiednio w przypadku nieruchomości stanowiących własność jednostek
samorządu terytorialnego (art. 3 ust. 1 ustawy z dnia 29 lipca 2005 r.). Z wnioskiem
o dokonanie rozważanego przekształcenia mogą wystąpić m.in. osoby fizyczne
i prawne będące właścicielami lokali, których udział w nieruchomości wspólnej
obejmuje prawo użytkowania wieczystego (art. 1 ust. 2 pkt 1 ustawy z dnia 29 lipca
2005 r.). Zdaniem Sądów orzekających w niniejszej sprawie, ustawa z dnia 29 lipca
2005 r., która wprawdzie nie definiuje lokalu, jest ustawą szczególną w stosunku do
ustawy do własności lokali. Dlatego z żądaniem, o którym mowa w art. 1 ust. 2
4
pkt 1 ustawy z dnia 29 lipca 2005 r., osoby fizyczne i prawne będą mogły wystąpić
dopiero po wyodrębnieniu własności wszystkich lokali.
Przedstawione stanowisko jest błędne. Przede wszystkim należy podkreślić,
że nie ma podstaw do twierdzenia, aby ustawa z dnia 29 lipca 2005 r. mogła być
traktowana jako szczególna w stosunku do ustawy o własności lokali, pomijając
w tym miejscu oczywistą okoliczność, że reguła lex specialis derogat legi generali
może się odnosić do poszczególnych przepisów, a nie do całych ustaw. Żaden
przepis ustawy z dnia 29 lipca 2005 r. nie zawiera definicji lokalu, na co zresztą
trafnie wskazuje Sąd Okręgowy w zaskarżonym postanowieniu. W tej sytuacji
definicja lokalu zamieszczona w ustawie o własności lokali jest miarodajna z punktu
widzenia przepisów ustawy z dnia 29 lipca 2005 r. Zgodnie z art. 2 ust. 1 u.w.l.,
samodzielne lokale mieszkalne oraz lokale o innym przeznaczeniu „mogą stanowić
odrębne nieruchomości”. Definicja lokalu zamieszczona w art. 2 ust. 2 u.w.l. nie jest
więc uzależniona od tego, czy własność lokalu została wyodrębniona. Ustawa
o własności lokalu jednakowo traktuje właścicieli wyodrębnionych
i niewyodrębnionych (art. 4 ust. 1 u.w.l.). Udział właściciela lokali
niewyodrębnionych w nieruchomości wspólnej (czyli tzw. dotychczasowego
właściciela, którym w praktyce może być w szczególności Skarb Państwa,
jednostka samorządu terytorialnego, państwowa lub komunalna osoba prawna,
deweloper lub spółdzielnia mieszkaniowa) określa się zatem w taki sam sposób jak
udziały właścicieli lokali wyodrębnionych (art. 3 ust. 3 u.w.l.). Przyjęcie, że art. 1
ust. 2 pkt 1 ustawy z dnia 29 lipca 2005 r. dotyczy wyłącznie właścicieli lokali
wyodrębnionych, nie znajduje więc podstaw prawnych. Wykładnia tego przepisu
dokonana przez Sądy orzekające w niniejszej sprawie nakładałaby na
dotychczasowego właściciela obowiązek wyodrębnienia własności lokali dla siebie
na podstawie jednostronnej czynności prawnej, podczas gdy jest to jedynie jego
uprawnienie. W konsekwencji należy przyjąć, że z wnioskiem o dokonanie
przekształcenia prawa użytkowania wieczystego w prawo własności nieruchomości
na podstawie art. 1 ust. 2 pkt 1 ustawy z dnia 29 lipca 2005 r. mogą wystąpić osoby
fizyczne i osoby prawne, będące właścicielami lokali wyodrębnionych lub
niewyodrębnionych.
5
Sąd w postępowaniu wieczystoksięgowym bada jedynie treść i formę
wniosku, dołączonych do wniosku dokumentów oraz treść księgi wieczystej
(art. 6268
§ 2 k.p.c.). W orzecznictwie Sądu Najwyższego jest utrwalony pogląd, że
oddalenie wniosku o wpis w księdze wieczystej na podstawie art. 6269
w związku
z art. 6268
§ 2 k.p.c. jest dopuszczalne w przypadku nieważności decyzji
administracyjnej stanowiącej podstawę wpisu (uchwała z dnia 27 listopada 1984 r.,
III CZP 70/84, OSNCP 1985, nr 8, poz. 108, uzasadnienie uchwały z dnia 19 marca
1998 r., III CZP 3/98, OSNC 1998, nr 10, poz. 152, postanowienie
z 19 października 2000 r., II CKN 451/00, nie publ.) bądź istnienia określonych
przyczyn stwierdzenia nieważności decyzji administracyjnej (art. 156 k.p.a.), takich
jak wydanie decyzji przez organ oczywiście niewłaściwy (uchwała z dnia
21 stycznia 1980 r., III CZP 43/80, OSNC 1981, nr 8, poz. 142) lub poza tym
wydanie decyzji bez jakiejkolwiek podstawy prawnej albo z oczywistym
naruszeniem administracyjnego prawa materialnego i przepisów k.p.a.
(postanowienie z dnia 5 czerwca 2003 r., II CKN 194/01, nie publ.). Jedynie
w wyroku z dnia 2 grudnia 2003 r., III CKN 1461/00 (nie publ.). Sąd Najwyższy
podkreślił – w związku z postępowaniem o wpis do księgi wieczystej – że nawet
decyzja administracyjna dotknięta wadami uzasadniającymi stwierdzenie jej
nieważności nie jest aktem pozornym, lecz istniejącym i funkcjonującym w obrocie
prawnym. Ma ona moc obowiązującą dopóty, dopóki nie zostanie usunięta z obrotu
przez stwierdzenie jej nieważności w trybie i na zasadach określonych w kodeksie
postępowania administracyjnego. Sąd Najwyższy przyjmuje ponadto, że sąd
wieczystoksięgowy nie może badać prawidłowości przeprowadzenia postępowania
administracyjnego (w najnowszym orzecznictwie zob. postanowienia z dnia
10 lutego 2011 r., IV CSK 349/10 i z dnia 25 lutego 2011 r., IV CSK 392/10 oraz
trzy postanowienia z dnia 17 listopada 2011 r., IV CSK 20/11, IV CSK 23/11
i IV CSK 50/11). Tymczasem w niniejszej sprawie Sądy obu instancji dokonały
merytorycznej kontroli decyzji administracyjnej, w dodatku nietrafnej, wkraczając
w ten sposób w kompetencje organów administracji publicznej i sądów
administracyjnych.
Trafny jest w konsekwencji zarzut naruszenia art. 378 § 1 w związku z art.
6268
§ 2 i art. 6269
k.p.c., a uchybienie to miało istotny wpływ na wynik sprawy.
6
Z przedstawionych powodów Sąd Najwyższy na podstawie art. 39815
§ 1
k.p.c. orzekł, jak w sentencji.
Kontakt: saos_malpka_saos_kropka_org_kropka_pl | Wersja SAOS: 0.9.13