Pełny tekst orzeczenia

WYROK

W IMIENIU RZECZYPOSPOLITEJ POLSKIEJ

Dnia 4 grudnia 2014 roku

Sąd Okręgowy w Białymstoku VII Wydział Gospodarczy

w składzie: Przewodniczący SSO Leszek Ciulkin

Protokolant: Edyta Kornacka

po rozpoznaniu w B. na rozprawie w dniu 20 listopad 2014 roku

sprawy z powództwa (...) spółki z ograniczoną odpowiedzialnością z siedzibą w P.

przeciwko Spółdzielni (...) z siedzibą w G.

o zapłatę

I.  Zasądza od pozwanej Spółdzielni (...) z siedzibą w G. na rzecz powoda (...) spółki z ograniczoną odpowiedzialnością z siedzibą w P. kwotę 17.360 złotych (siedemnaście tysięcy trzysta sześćdziesiąt złotych) wraz z ustawowymi odsetkami od dnia 3 marca 2013 roku do dnia zapłaty.

II.  Oddala powództwo w pozostałym zakresie.

III.  Umarza postępowanie w zakresie kwoty 40.614,00 złotych.

IV.  Zasądza od powoda (...) spółki z ograniczoną odpowiedzialnością z siedzibą w P. na rzecz pozwanego Spółdzielni (...) z siedzibą w G. kwotę 2.036,13 złotych tytułem zwrotu części kosztów procesu.

V.  Nakazuje zwrócić ze Skarbu Państwa na rzecz powoda kwotę 91 złotych i na rzecz pozwanego kwotę 250 złotych tytułem nadpłaconych zaliczek uiszczonych przez strony na poczet wydatków sądowych.

Sygn. akt VII GC 391/13

UZASADNIENIE

Powód (...) spółka z ograniczoną odpowiedzialnością z siedzibą w P. w pozwie skierowanym przeciwko Spółdzielni (...) w G. wniósł o zasądzenie na jego rzecz kwoty 195 791,00 złotych wraz z ustawowymi odsetkami od kwoty 179 077,00 złotych od dnia 3 marca 2013 roku do dnia zapłaty oraz kwoty 16 714 złotych od dnia 20 grudnia 2013 roku do dnia zapłaty. Wniósł także o zasądzenie na swoją rzecz kosztów procesu. W uzasadnieniu wskazał, iż roszczenie dotyczy nakładów, jakie powód poniósł na nieruchomość pozwanej, a które winny być mu zwrócone na mocy postanowień umowy z dnia 21 listopada 2002 roku.

Pozwana w odpowiedzi na pozew domagała się oddalenia powództwa na koszt przeciwnika procesowego. Przyznała, iż jest właścicielem nieruchomości, którą zajmował powód, ale jej zdaniem na podstawie nieważnej umowy. Pozwana uznaje, iż powód działał w złej wierze. Nadto, z ostrożności procesowej kwestionowała zasadność, jak i wysokość nakładów poniesionych przez powoda. Podniosła także zarzut potrącenia. Wskazała, iż powód odniósł bezprawną korzyść podnajmując (...) spółce (...). Wartość tej korzyści za okres od dnia 1 października 2007 do dnia 31 stycznia 2013 roku wyniosła 480 000,00 złotych.

Sąd Okręgowy w Białymstoku ustalił, co następuje:

Powód (dawniej (...) spółka z ograniczoną odpowiedzialnością) zawarła w dniu 21 listopada 2002 roku z (...) spółką z ograniczoną odpowiedzialnością umowę w formie aktu notarialnego o ustanowienie prawa użytkowania nieruchomości położonej w G. przy ulicy (...). Mocą tego aktu ówczesny użytkownik wieczysty nieruchomości oznaczonej numerem geodezyjnym (...) położonej w G. – (...) spółka z o.o., ustanowił na rzecz (...) Biuro (...) spółki z o.o. z siedzibą w O., poprzednika prawnego powoda w E., prawo użytkowania w/w nieruchomości pod warunkiem ziszczenia się przynajmniej jednego z czterech wymienionych w punktach warunków. Wzmianka o umownym ustanowieniu pod warunkiem prawa użytkowania została wpisana w dziale (...) Księgi Wieczystej Nr (...) prowadzonej przez Sąd Rejonowy w Grajewie (k. 21-29, 111-112).

Spółkę (...) ustanawiającą prawo użytkowania nieruchomości reprezentował prokurent J. Z., powołany uchwałą zarządu spółki z dnia 15 listopada 2002 roku (k. 126). Prawo użytkowania nieruchomości zostało ustanowione na rzecz użytkownika na czas określony (…) do dnia 31 grudnia 2017 roku (§ 3). W umowie tej zapisano także, iż użytkownik ma prawo bez zgody ustanawiającego do dokonywania nakładów na nieruchomość. Po rozwiązaniu lub wygaśnięciu umowy wszelkie nakłady dokonane przez użytkownika, o ile nie zostaną zużyte, przypadną na rzecz ustanawiającego. Ustanawiający zatrzyma nakłady za zapłatą ich wartości odtworzeniowej ustalonej w dniu odbioru. Przez wartość odtworzeniową strony rozumiały wartość wydatków użytkownika na nakłady zrewaloryzowaną o stopę inflacji za okres od daty poniesienia nakładów do daty wygaśnięcia prawa użytkowania. Nakłady miały być waloryzowane na koniec każdego roku kalendarzowego (por. § 5 ust. 3 umowy). Użytkownik nie mógł także bez zgody ustanawiającego upoważnić osoby trzeciej do wykonywania w jego imieniu prawa użytkowania nieruchomości.

W dniu 14 lutego 2004 roku przedmiotową nieruchomość nabyła na mocy umowy sprzedaży pozwana spółdzielnia. Umowę z pozwaną zawarł syndyk masy upadłości spółki (...) M. R. (k. 106-110). Decyzją z dnia 2 października 2012 wydaną przez Starostę (...), prawo użytkowania wieczystego nieruchomości przekształcono w prawo własności nieruchomości (k. 100-105).

W dniu 17 lutego 2004 roku na nieruchomości przeprowadzony został spis z natury, w którym oceniono stan budynków i budowli (k. 32-34). W budynku produkcyjno-biurowym stwierdzono między innymi: zły stan dwóch bram wejściowych oraz posadzki w pomieszczeniu myjki oraz na hali produkcyjnej, pęknięcia ściany głównej środkowej w hali produkcyjnej, ślady lasowania się podmurówki, uszkodzenia pokrycia dachowego przy wylocie, liczne ślady uszkodzeń naroży przy drzwiach. Stan budynku magazynowego (warsztatowego) oceniono jako zły, kwalifikujący się do rozbiórki. Podobnie oceniono stan budynku administracyjnego. Z kolei w opisie hali magazynowej stwierdzono m. in. wykonanie podkładu betonowego bez posadzki, brak stolarki drzwiowej oraz instalacji (k. 32-34).

W związku z postępującą degradacją budynku magazynowego i administracyjnego, na wniosek powoda przeprowadzona została kontrola wymienionych obiektów. W protokole z tej kontroli z dnia 17 grudnia 2007 roku wskazano, iż powód dokonał opróżnienia pomieszczeń magazynowych z materiałów tam składowanych oraz usunął z połaci dachowej palety drewniane. Teren przyległy do obiektów i same obiekty zostały ogrodzone i wyizolowane od strony placu manewrowego poprzez oznakowanie taśmą ostrzegawczą i tablicami informacyjnymi o zakazie zbliżania się do obiektów. Same zaś budynki wyłączono z eksploatacji poprzez odłączenie dopływu energii elektrycznej i dostawę wody (k. 35-36). Pozwana została powiadomiona przez Powiatowego Inspektora Nadzoru Budowlanego o dokonanych przez powoda czynnościach (k. 37).

Powód w dniu 18 lutego 2011 roku zgłosił rozbiórkę budynku administracyjno-biurowego do Starosty (...) (k. 200-200v). Budynek magazynowy rozebrała zaś pozwana (k. 196).

Powód wskazywał, iż rozbiórka obiektu kosztowała go 87 674,40 złotych, czego dowodem miała być faktura VAT nr (...) z dnia 28 kwietnia 2011 roku (k. 38). Po waloryzacji tego świadczenia wyniosło ono 94 827,00 złotych.

Powód wskazywał także, iż użytkowanie budynku hali magazynowej nie było możliwe, bowiem nie posiadała ona stolarki drzwiowej i posadzki – wykonany był jedynie betonowy podkład. Powód zatem zamontował w hali drzwi wjazdowe oraz wykonał posadzkę betonową wewnątrz hali. Na dowód poniesionych kosztów przedstawił fakturę VAT nr (...) (k. 39) wraz z protokołem odbioru z dnia 18 grudnia 2009 roku (k. 40-41). Dokumenty te dotyczyły nakładów poniesionych na wykonanie prac posadzkarskich i opiewały na kwotę 37 848,06 złotych. Powód zaś, po dokonanej waloryzacji domagał się zwrotu kwoty 43 468,00 złotych. Z kolei koszt zakupu i montażu dwóch bram wjazdowych dokumentowała faktura VAT nr (...) (k. 42), a wyniósł on 14 700 złotych. Powód zaś domaga się zwrotu nakładów w wysokości 16 882,00 złotych.

Powód dochodził także zwrotu kwoty 40 614,00 złotych z tytułu prac wykończeniowych wykonywanych w hali produkcyjnej pod montaż nowych maszyn. Powództwo w tym zakresie zostało jednak cofnięte na rozprawie z dnia 27 lutego 2014 roku wraz ze zrzeczeniem się roszczenia (k. 244).

Powód uznawał, iż poniesione przez niego nakłady miały charakter nakładów koniecznych i pozwana obowiązana jest zwrócić użytkownikowi poniesione na ten cel koszty, które zgodnie z umownymi warunkami podlegały corocznej waloryzacji.

W sprawie nie było sporne, iż przez cały okres trwania umowy, powód płacił pozwanej czynsz za użytkowanie.

Z akt sprawy wynikało, iż przed Sądem Okręgowym w Białymstoku toczyła się sprawa z powództwa pozwanej przeciwko powodowi, która zakończyła się w dniu 1 czerwca 2011 roku ugodą, na mocy której spółka (...) zobowiązywała się do wydania do dnia 31 grudnia 2012 roku omawianej w sprawie nieruchomości na rzecz właściciela – Spółdzielni (...) w G.. W okresie do dnia 31 grudnia 2012 roku spółka mogła korzystać z nieruchomości i miała płacić spółdzielni wszelkie opłaty na dotychczasowych zasadach (k. 46-45).

Po dniu 31 grudnia 2012 roku, strony 1 stycznia 2013 roku podpisały umowę najmu omawianej nieruchomości. Umowa ta została zawarta na okres jednego miesiąca (k. 143).

W dniu 15 lutego 2013 roku powód wydał nieruchomość pozwanej. Na powyższą okoliczność został sporządzony protokół przejęcia nieruchomości, w którym opisano stan techniczny przejmowanych obiektów (k. 46-52).

Sąd Okręgowy w Białymstoku zważył, co następuje:

pozwana podniosła, iż umowa ustanawiająca ograniczone prawo rzeczone na rzecz powoda była nieważna. Z ostrożności wskazała także, iż prawo powoda do użytkowania nieruchomości wygasło najdalej w dniu 14 lutego 2004 roku. Jako że są to najdalej idące zarzuty, Sąd odniesie się do nich w pierwszej kolejności.

Umowa ustanawiająca prawo użytkowania nieruchomości zawarta została w dniu 21 listopada 2002 roku. W imieniu ówczesnego użytkownika wieczystego umowę zawierał prokurent spółki (...).

Z dniem 1 stycznia 2001 r. Kodeks handlowy utracił moc, z wyjątkiem przepisów dotyczących firmy i prokury - do czasu wydania nowych przepisów dotyczących firmy i prokury (por. art. 631 pkt 1 i art. 632 ustawy z dnia 15 września 2000 r. - Kodeks spółek handlowych (Dz.U.2000.94.1037). Obowiązujący zatem w dniu podpisywania umowy art. 61 § 1 k.h. stanowił, iż prokura upoważnia do wszystkich czynności sądowych i pozasądowych, jakie są związane z prowadzeniem jakiegokolwiek przedsiębiorstwa zarobkowego, przy czym zakresem ustawowego umocowania wynikającym z udzielenia prokury nie były objęte czynności wymienione w art. 61 § 2 k.h., który stanowił, iż „Do zbycia przedsiębiorstwa, wydzierżawienia i ustanowienia na nim prawa użytkowania oraz do zbywania i obciążania nieruchomości potrzeba wyraźnego upoważnienia”. W ten sposób ustawodawca wyznaczył w sposób negatywny granice umocowania prokurenta. W przepisie tym wskazane zostały czynności, których ustawodawca wyraźnie nie zaliczył do związanych z prowadzeniem przedsiębiorstwa. Ich wyszczególnienie spowodowane zostało szczególną doniosłością takich czynności dla dalszej działalności przedsiębiorcy, a nawet jego istnienia jako przedsiębiorcy. Ich istota wyraża się bowiem w tym, że prowadzić mogą lub wprost prowadzą do wyzbycia się przedsiębiorstwa, uniemożliwienia korzystania z niego, mogą ograniczyć bądź uniemożliwić prowadzenie działalności przy wykorzystaniu przedsiębiorstwa.

Prokurent zatem powołany przez zarząd spółki (...), nie mógł dokonać czynności, które prowadziły do ustanowienia prawa użytkowania na nieruchomości. Do dokonania tych czynności wymagane było istnienie odrębnego umocowania.

Nadto do udzielenia pełnomocnictwa prokurentowi znajdzie zastosowanie art. 99 § 1 k.c. Oznacza to, że oświadczenie woli przedsiębiorcy, w oparciu o które udziela on prokurentowi pełnomocnictwa szczególnego powinno przybrać taką samą formę, jak ta, która jest wymagana do ważności danej czynności prawnej. Oznacza to, że pełnomocnictwo do ustanowienia prawa użytkowania na nieruchomości powinno być udzielone pod rygorem nieważności w formie aktu notarialnego (art. 99 § 1 k.c. w zw. z art. 245 § 2 k.c.). W omawianej sprawie, prokurentowi spółki (...) nie udzielono szczególnego i odrębnego umocowania do ustanowienia prawa użytkowania na nieruchomości spółki.

W sytuacji zatem, której prokurent dokona czynności nieobjętej zakresem umocowania wynikającym z prokury, zastosowanie znajdą przepisy art. 103 kodeksu cywilnego, które dotyczą działania w charakterze pełnomocnika bez umocowania bądź z przekroczeniem jego zakresu. Zgodnie z brzmieniem § 1 powołanego przepisu, jeżeli osoba zawierająca umowę w cudzym imieniu nie ma umocowania albo przekroczy jego zakres, ważność umowy zależy od jej potwierdzenia przez osobę, w której imieniu umowa została zawarta. Do czasu potwierdzenia mamy do czynienia z negotium claudicans, tj. z tzw. czynnością prawną kulejącą. Akt potwierdzenia stanowi realizację prawa podmiotowego osoby, w imieniu której umowa została zawarta. Potwierdzenie stanowi czynność prawną, w związku z tym dotyczą go ogólne reguły skuteczności czynności prawnych. Nie budzi zatem wątpliwości, że jeżeli dla ważności czynności prawnej wymagane jest zachowanie szczególnej formy, to potwierdzenie, jako zgoda następcza, zgodnie z art. 63 § 2, wymaga zachowania tej formy. W braku takiego potwierdzenia, mamy do czynienia z umową bezskuteczną ex tunc.

W niniejszej sprawie, umowa ustanowienia prawa użytkowania na nieruchomości nie została potwierdzona i potwierdzenia takiego nie uzyska, bowiem spółka (...), w imieniu której działał prokurent, ewidentnie przekraczając zakres przyznanej mu prawem legitymacji, uległa wykreśleniu z KRS i podmiot ten nie istnieje.

Sąd podzielił zatem argumenty pozwanej i uznał, że umowa z mocy której powód czerpać miał swe prawa była bezskuteczna. Na aprobatę zasługuje także fakt, iż obciążenie nieruchomości ograniczonym prawem rzeczowym w postaci użytkowania wygasło z chwilą jej sprzedaży pozwanej. Faktem było bowiem, iż pozwana nabyła prawo użytkowania wieczystego, a także własność budynków i zabudowań znajdujących się na omawianej nieruchomości w toku postępowania upadłościowego spółki (...). Przy ocenie skutków tego nabycia zastosowanie będą miały przepisy Rozporządzenia Prezydenta RP z 24.10.1934r. Prawo upadłościowe (Dz. U. z 1991 r. Nr 118, poz. 512) z uwagi na treść art. 536 ustawy Prawo upadłościowe i naprawcze z 28.02.2003r. (Dz. U. z 2009r. Nr 175, poz. 361). Z mocy tego ostatniego przepisu, normy Prawa upadłościowego i naprawczego z 2003 r. nie mają zastosowania w sytuacji ogłoszenia upadłości przed dniem wejścia w życie ustawy. Upadłość spółki (...) została ogłoszona przez Sąd Rejonowy w Suwałkach w dniu 17.01.2003 r., a Prawo upadłościowe i naprawcze weszło w życie, co do zasady, w dniu 1.10.2003 r.

Z treści art. 1000 § 3 k.p.c. w zw. z art. 120 Prawa upadłościowego z 1934 r. wynika zaś, że jeżeli w postępowaniu upadłościowym nastąpiła sprzedaż nieruchomości, to obciążające ją prawo użytkowania nie pozostało w mocy przez sam fakt jego ujawnienia w księdze wieczystej. Prawo użytkowania pozostałoby w mocy wówczas tylko, gdyby przysługiwało mu pierwszeństwo przed wszystkimi hipotekami albo gdyby jego wartość znalazła pełne pokrycie w cenie nabycia. Jeżeli żadna z tych dwóch przesłanek nie wystąpiła, prawo użytkowania wygasło. Przepis art. 1000 § 1 k.p.c. wiąże chwilę wygaśnięcia prawa użytkowania z chwilą uprawomocnienia się postanowienia o przysądzeniu własności. W postępowaniu upadłościowym nie wydaje się postanowienia o przysądzeniu własności, w miejsce zatem tego orzeczenia zdarzeniem skutkującym wygaśnięcie użytkowania jest umowa sprzedaży.

W ocenie Sądu Okręgowego w omawianej sprawie żadna z tych przesłanek nie zachodzi. W chwili sprzedaży nieruchomości przez syndyka była ona obciążona licznymi hipotekami, z których przynajmniej dziesięć miało pierwszeństwo przed przysługującym powodowi prawem użytkowania. Hipoteki zaś zabezpieczały wierzytelności na wyższą kwotę niż wynosiła cena sprzedaży. W tej sytuacji nie sposób byłoby przyjąć, że wartość użytkowania znajdowała pełne pokrycie w cenie (por. k. 107-107v).

Mając na uwadze powyższe okoliczności uznać należało, że powód był posiadaczem samoistnym nieruchomości w złej wierze. W złej wierze jest bowiem ten, kto wie albo wiedzieć powinien, że prawo przysługuje nie jemu, lecz innej osobie. Z określenia tego wynika przeciwieństwo, a mianowicie, że dobra wiara jest usprawiedliwionym w danych okolicznościach błędnym przeświadczeniem posiadacza, że przysługuje mu prawo do danej rzeczy. Dobrą wiarę wyłącza niedbalstwo, przez które należy rozumieć znajomość okoliczności, które u każdego przeciętnego człowieka powinny wzbudzić poważne wątpliwości, uzasadnione podejrzenia, że nie przysługuje mu wykonywane przez niego prawo (patrz. Komentarz do Kodeksu Cywilnego, księga druga, Własność i inne prawa rzeczowe, Stanisław Rudnicki, Wydawnictwo Prawnicze, Warszawa 1996 r., str. 266). Orzecznictwo Sądu Najwyższego wyjaśniając pojęcie dobrej i złej wiary w przeważającej części odwołuje się do stanu świadomości posiadacza mającej oparcie w okolicznościach danej sprawy. I tak w wyroku z dnia 11 sierpnia 2011 r., sygn. akt I CSK 642/10 (niepubl.) Sąd Najwyższy wyjaśnił, iż dobra lub zła wiara jest uzależniona od stanu świadomości posiadacza. Zła wiara wiąże się z powzięciem przez posiadacza informacji, które - racjonalnie ocenione - powinny skłonić go do refleksji, że jego posiadanie nie jest zgodne ze stanem prawnym.

W tym stanie rzeczy Sąd uznał, że powód już w chwili podpisania umowy ustanawiającej na jego rzecz prawo użytkowania winien mieć świadomość, iż wykonywanie tego prawa nie będzie oparte na prawie. Powód jako profesjonalista działający w obrocie prawnym musiał wiedzieć, że umowa ustanawiająca prawo użytkowania zawarta z prokurentem nie legitymującym się odrębnym umocowaniem do czynności jest obarczona sankcją bezskuteczności. Podkreślić należy, iż już w wyroku z dnia 4 maja 1976 r. IV CR 253/76 (niepubl.) Sąd Najwyższy stwierdził, że należy przyjąć, że osoba, która weszła w posiadanie działki na podstawie umowy zawartej bez zachowania formy notarialnej przewidzianej w art. 158 k.c. nie może być uznana za samoistnego posiadacza gruntu w dobrej wierze. Sąd Okręgowy podziela zapatrywanie prawne, zgodnie z którym istnienie formalnie ważnego tytułu do wykonywania danego prawa, rzutuje na przesłankę dobrej wiary. Umowa ustanawiająca w ten właśnie sposób prawo użytkowania nie rodziła zdaniem sądu skutku rzeczowego. Powód zaś biorąc pod uwagę wszystkie okoliczności sprawy, winien zdawać sobie z tego sprawę. Podwyższona zaś miara staranności, jaką należy stosować do przedsiębiorcy, zakłada znajomość prawa w zakresie prowadzonej przez przedsiębiorcę działalności gospodarczej, co w przypadku powoda oznacza konieczność znajomości przepisów regulujących działalność spółek handlowych i sposobów jej reprezentacji.

Nadto należy zauważyć, że nawet jeżeli można byłoby zakładać, że powód nie miał świadomości niemożności wykonywania prawa użytkowania nieruchomości już w dniu podpisania bezskutecznej umowy w 2002 roku, to niewątpliwie jego przekonanie winno być podważone okolicznościami, jakie zaszły w postępowaniu administracyjnym, zainicjowanym przez powoda wnioskiem z dnia 7 grudnia 2006 roku w sprawie zmiany sposobu użytkowania części budynku magazynowego na produkcyjny. W tym to postępowaniu, pozwana w sposób konsekwentny i jednoznaczny wskazywała na brak podstawy prawnej do działań powoda (k. 146-146v i n.). Tak podniesione argumenty nie uzasadniały mniemania powoda o tym, iż wykonuje ustanowione na jego rzecz prawo w dobrej wierze.

Nakłady zaś, jakich powód dokonywał, podjęte zostały najwcześniej w 2009 roku. W tym czasie, konflikt między stronami był już bardzo wyraźny. W 2010 roku pozwana wyzwała powoda do wydania nieruchomości, wskazywała iż w sposób bezprawny czerpie korzyści z używania nieruchomości, udostępniając jej pomieszczenia do korzystania spółce (...) (k. 188, 190-191, k. 44).

W konsekwencji uznać należy, iż nakłady jakie powód czynił na nieruchomość nie były dokonywane za zgodą i aprobatą właściciela nieruchomości, który wyraźnie wskazywał, iż nie uznaje działań powoda do wykonywania prawa, na jakie ten się powołuje.

Należy w tym miejscu wyjaśnić, iż fakt, że powód płacił, a pozwana inkasowała należności za korzystanie z nieruchomości, które swą wysokością odpowiadały umownej wartości opłat za użytkowanie, nie oznaczał, iż de facto uznawała ona prawo powoda. Pobieranie opłat następuje bowiem także w sytuacji, gdy podmiot bezumownie korzysta z nieruchomości. W takim też przypadku, należne właścicielowi wynagrodzenie za bezumowne korzystanie z rzeczy (nieruchomości) to kwota, którą posiadacz musiałby zapłacić właścicielowi gdyby jego posiadanie opierało się na prawie, czyli wynagrodzenie to obejmuje wszystko, co uzyskałby właściciel, gdyby ją wynajął, wydzierżawił lub oddał do odpłatnego korzystania, przy czym chodzi o stosowanie średniej stawki rynkowej. Kwota tak pobieranej opłaty, co do zasady winna zatem odpowiadać rynkowym stawkom. W rezultacie z porównywalności wynagrodzenia za bezumowne korzystanie z wysokością opłat za użytkowanie nieruchomości, nie można wywieść wniosku, iż pozwana wyrażała aprobatę dla prawa powoda. Nie można uznać, by w ten sposób utrzymywała go w przekonaniu, że akceptuje jego prawo jako użytkownika nieruchomości.

Z tych też względów uznać należało, iż powód winien czynić nakłady jedynie we własnym interesie, a pozwana będzie obowiązana do zapewnienia zwrotu powodowi tylko nakładów koniecznych i to tylko o tyle, o ile wzbogaciłaby się bezpodstawnie jego kosztem – stosownie do treści art. 226 § 2 k.c.

W sprawie nie budziło wątpliwości, iż powódka poniosła nakłady na nieruchomość. Zakupiła ona dwie bramy wjazdowe, które zamontowane zostały w hali produkcyjnej, wykonała także prace posadzkarskie w hali magazynowej. Nadto dokonała rozbiórki budynku administracyjno – biurowego.

Biegły powołany w sprawie miał ustalić wartość nakładów poczynionych przez powoda.

Odnosząc się do kosztów poniesionych na zakup i montaż bram wjazdowych, biegły ustalił, iż koszty wskazane w fakturze mają obiektywne rynkowe uzasadnienie, przy czym z dokumentacji zdjęciowej załączonej do opinii wynika, iż bramy posiadają liczne uszkodzenia. W protokole wydania nieruchomości z dnia 15 lutego 2013 roku strony wskazały, iż konstrukcja hali produkcyjnej znajduje się w stanie dobrym, ale istotne zastrzeżenia budziły elementy wewnętrznego wykończenia, które strony zakwalifikowały do generalnej naprawy. W nawiasie wskazano na „liczne uszkodzenia płyt obudowy, ścianek działowych wykonanych z płyt kartonowo – gipsowych, cokołów (…) oraz stolarki drzwiowej” (k. 47). W odpowiedzi na te zarzuty, powód w omawianym piśmie wskazał, iż uszkodzenia m. in. stolarki drzwiowej wynikają z jej użytkowania (k. 48).

Biegły w swej opinii potwierdził występowanie ubytków stolarki drzwiowej. Zbadał on także koszt, jaki byłby niezbędny w celu wykonania naprawy każdej z bram. Koszt ten biegły oszacował na kwotę 4 072,36 złotych, dodając do tego koszty robocizny wskazał, że suma kosztów niezbędnych do usunięcia tylko widocznych usterek, to dla każdej z bram wydatek rzędu 6 608 złotych brutto. Biorąc zaś pod uwagę, że zakup nowej bramy i jej montaż, to kwota około 7000 złotych brutto, biegły uznał, iż naprawa jest z ekonomicznego punktu widzenia całkowicie nieopłacalna (k. 291v-292).

Mając na uwadze te okoliczności, Sąd uznał, że zakupione przez powoda bramy na skutek technicznego zużycia i intensywnej eksploatacji, nie przedstawiały wymiernej korzyści dla pozwanej, a tym samym nie przyczyniały się do jej wzbogacenia, bowiem nie zwiększały wartości oddanej nieruchomości. Zdaniem Sądu, nakład poniesiony na zakup bram został w całości spożytkowany przez powoda.

Powyższe argumenty odnieść należy także do żądania zwrotu nakładów poniesionych na wykonanie prac posadzkarskich w hali magazynowej. Wartość tak wykonanych prac wyniosła 37 840,06 złotych. Biegły dokonał oględzin posadzki i stwierdził występowanie licznych jej wad. Zaobserwowane uchybienie, świadczyły zdaniem biegłego, o popełnionych już w fazie wykonawczej kardynalnych błędach. Posadzka nie przylegała do podkładu, co znacznie zmniejszało jej nośność, występowały ubytki dylatacji i odchylenia posadzki od płaszczyzny. Na powierzchni posadzki widoczne były ślady po zdemontowanych urządzeniach. Posadzka zawierała miejscowe odbarwienia, uszkodzenia mechaniczne i otarcia. Biegły ocenił, iż omawiane uszkodzenia stanowią 30 % całkowitej powierzchni posadzki. Ponadto biegły, jako zły ocenił stan badanego obiektu. Wskazał także, że wady posadzki - powstałe w wyniku błędów wykonawczych, nie dadzą się usunąć, bowiem posadzka nie ma wystarczającej wytrzymałości (k. 281-286v, 289 i n.). Biegły zdyskwalifikował zatem wartość omawianej posadzki głównie pod względem wytrzymałościowym. Wskazał on także, iż występujące w posadzce wady kwalifikują ją do rozbiórki (k. 293v).

Stanowisko to biegły konsekwentnie podtrzymywał w toku procesu i w sposób przekonujący odpierał zarzuty powoda. Na rozprawie z dnia 20 listopada 2014 roku podtrzymał swoją opinię i potwierdził, że posadzka wykonana przez powoda nie jest posadzką pełnowartościową (k. 492-493v).

Sąd podzielił argumentację biegłego. Opinia przez niego sporządzona jest konkretna i jednoznaczna w swych wnioskach końcowych, których powód nie podważył. Dokumentacja zdjęciowa i fachowa wiedza biegłego potwierdzają, iż posadzka wykonana przez powoda nie stanowi pełnowartościowej rzeczy, która mogłaby wzbogacać pozwaną. Okoliczność, iż pozwana w jakimś stopniu użytkuje halę i z niej korzysta, nie oznacza, iż uzyskała przysporzenie, które podnosi wartość nieruchomości. Podłoga w hali posiada istotne wady powstałe już w fazie wykonawczej, a dalsze użytkowanie posadzki przyspiesza jej degradację, bowiem nie zapewnia ona wymiernych walorów użytkowych. Nie można zatem uznać, by pozwana wzbogaciła się dzięki tak dokonanemu nakładowi, skoro produkt będący jego efektem jest obarczony znacznym wadami technicznymi, które de facto go dyskwalifikują.

Z tych też względów, Sąd oddalił powództwo w zakresie tych nakładów, bowiem znaczne zużycie rzeczy, a także wady rzeczy powodowały, iż pozwana nie stawała się podmiotem wzbogaconym kosztem powoda, który de facto sam „skonsumował” wartość poczynionych wydatków.

Roszczenie powoda zasługiwało na uwzględnienie jednak w części, w jakiej dotyczyło nakładów poniesionych na rozbiórkę budynku administracyjno-biurowego. Rozbiórka tego budynku była konieczna, jak wykazało bowiem postępowanie, obiekt ten znajdował się w bardzo złym stanie technicznym i już od 2007 roku został wyłączony z eksploatacji. M. P. przesłuchana w charakterze strony powodowej, wskazała iż podczas większych wiatrów dochodziło do odrywania się różnych elementów dachu i papy. Odrywały się też kawałki drewna. Powód występował do pozwanej o rozbiórkę budynku, ale ta konsekwentnie odmawiała (k. 494).

Z akt sprawy wynikało, iż wyłączenie tego obiektu z eksploatacji nie rozwiązywało problemu, bowiem elementy, które odrywał wiatr z dachu budynku stanowiły zagrożenie dla osób i mienia. W 2011 roku w wyniku uderzenia przez element, który oderwał się od budynku, uszkodzeniu uległ samochód należący do osoby trzeciej, co potwierdzały dokumenty z k. 379 i 380. Nie budziło zatem wątpliwości, iż rozebranie tego obiektu było konieczne, bo przedsięwzięte doraźne środki ochronne nie były wystarczające. Obiekt ten rozebrać winna pozwana, jako jego właścicielka, ale uchylała się ona od tego obowiązku.

Biegły sądowy przeanalizował zatem koszty poniesione na rozbiórkę, której dokonał powód i odniósł je do kosztów, jakie wydatkowałaby pozwana, gdyby rozbiórki dokonywała samodzielnie. Pomocne w tym wyliczeniu okazały się dane i informacje związane z rozbiórką budynku magazynowego, który demontowała pozwana.

Biegły wskazał przede wszystkim, że w fakturze przedłożonej przez powoda, która dokumentować miały zakres prac rozbiorowych, w sposób zawyżony podano kubaturę budynku administracyjno-budowlanego. Dane ujęte w tym dokumencie rozrachunkowym biegły zestawił z danymi ujawnionymi w dokumencie będącym spisem z natury sporządzonym przez strony w dniu 17 lutego 2004 roku oraz dokonał ich analizy na podstawie mapy zasadniczej. Biegły wskazał, ż powierzchnia zabudowy obiektu wynosi 360,50 m ², a jego wysokość 3,00 m, a zatem kubatura budynku wynosi 1.578,19 m ³. Z tych też względów, wartość podana przez powoda w fakturze, tj. 2.376 m ³, jest mocno zawyżona. Analizując dalej koszty rozbiórki budynku magazynowego (obiektu sąsiedniego – o podobnej konstrukcji, powstałego z podobnych materiałów) dokonanej przez pozwaną, biegły wskazał w konkluzji, iż pozwana mogła dokonać rozbiórki budynku administracyjno-biurowego za kwotę 17.360,00 złotych brutto.

Sąd uznał zatem, że rozbiórka omawianego budynku, wyłączonego na trwale z eksploatacji i stwarzającego realne zagrożenia dla ludzi i mienia była konieczna, a korzyść jaką pozwana z tego tytułu odniosła wyniosła właśnie 17.360 złotych. Sąd zasądził powyższą kwotę na podstawie art. 226 § 2 k.c. wraz z odsetkami ustawowymi od dnia 3 marca 2013 roku, o których orzeczono na podstawie art. 481 § 1 k.c., a ich datę początkową ustalono zgodnie z żądaniem powoda, który w tym względzie wskazywał na wystosowane do pozwanej wezwanie do zapłaty z dnia 26 lutego 2013 (k. 53, 63, 64).

Pozwana broniąc się przed roszczeniem powoda z ostrożności procesowej podniosła zarzut potrącenia wierzytelności w kwocie 480 000 złotych. Jest to kwota korzyści, jaką odnieść miał powód, wynajmując bez podstawy prawnej nieruchomość stanowiącą własność pozwanej.

Zarzut ten nie mógł być uwzględniony z dwóch względów. Po pierwsze, podkreślić należy, iż od potrącenia jako czynności materialnoprawnej, odróżnić trzeba zarzut potrącenia będący czynnością procesową. Oświadczenie o potrąceniu, o którym mowa w art. 499 k.c., jest czynnością materialnoprawną powodującą - w razie wystąpienia przesłanek określonych w art. 498 § 1 k.c. - odpowiednie umorzenie wzajemnych wierzytelności, natomiast zarzut potrącenia jest czynnością procesową, polegającą na żądaniu oddalenia powództwa w całości lub w części z powołaniem się na okoliczność, że roszczenie objęte żądaniem pozwu wygasło wskutek potrącenia. Oświadczenie o potrąceniu stanowi zatem materialnoprawną podstawę zarzutu potrącenia.

Do dokonania potrącenia może dojść zarówno w ramach postępowania sądowego, jak i poza nim.

W niniejszym przypadku, pozwana nie składała powodowi oświadczenia o potrąceniu poza niniejszym procesem, wobec czego oświadczenie złożone na kartach odpowiedzi na pozew wywołuje skutek tak materialnoprawny, jak i procesowy (por. uzasadnienia uchwał Sądu Najwyższego z 14 października 1993 r., (...) CZP 141/93, OSNC 1994 Nr 5, poz. 102 i z 27 marca 2001 r., (...) CZP 54/00, OSNC 2001 Nr 10, poz. 145, a także uzasadnienia wyroku Sądu Najwyższego z 12 marca 1998 r., I CKN 522/97, OSNC 1998 Nr 11, poz. 176, z dnia 10 sierpnia 2010 r., I PK 56/10, OSNP 2011/23-24/295).

Niemniej jednak oświadczenie to podlega ogólnym przepisom prawa cywilnego, co do sposobu i chwili złożenia i aby wywołać skutek kształtujący prawo musi być wyrażone przez uprawnioną osobę i dotrzeć do wierzyciela wzajemnego. W niniejszym przypadku, odpowiedź na pozew została sporządzona przez fachowego pełnomocnika, który miał umocowanie szczególne do złożenia omawianego oświadczenia (k. 98). Niemniej jednak, strona przeciwna także była reprezentowana przez fachowego pełnomocnika, który jednak nie był uprawniony do przyjmowania takich oświadczeń materialnoprawnych (k. 6).

W konsekwencji uznać należało, iż oświadczenie pełnomocnika pozwanej o potrąceniu złożone zostało nieuprawnionemu podmiotowi. Oświadczenie o potrąceniu wywołuje niekorzystne dla strony skutki prawno procesowe. Konieczne jest zatem, aby pełnomocnik, któremu składane jest takowe oświadczenie legitymowany był do jego przyjęcia. Nie można też domniemywać, że strona akceptuje przyjęcie w jej imieniu, sprzecznego z jej interesem prawnym oświadczenia przeciwnika (por. wyroki Sądu Najwyższego z dnia 12 października 2007 r. V CSK 171/07, LEX nr 485894, z dnia 10 sierpnia 2010 r. I PK 56/10, OSNP 2011/23-24/295, z dnia 21 października 2010 r. IV CSK 120/10 Palestra 2011/1-2/123, z dnia 17 listopada 2010 r. I CSK 75/2010 r., LEX nr 818553, z 13 grudnia 2012 r., IV CSK 204/12, LEX nr 1288714, wyrok Sądu Apelacyjnego w Lublinie z dnia 29 maja 2013 r., I ACa 89/13, Lex 1342296).

Stąd oświadczenie o potrąceniu dla swej skuteczności winno być doręczone stronie osobiście, tak by mogła zapoznać się z jego treścią lub pełnomocnikowi ustanowionemu przez stronę do tej szczególnej czynności prawnej. W sprawie nie budziło wątpliwości, iż pełnomocnictwo powoda (k. 6), nie upoważniało go do przyjmowania przedmiotowego oświadczenia.

Nadto wskazać trzeba, iż powód nie był biernie legitymowany w zakresie podniesionego zarzutu potrącenia. Wynagrodzenie za korzystanie z rzeczy przysługujące właścicielowi wobec posiadacza samoistnego (art. 224 § 2 i art. 225 k.c.) lub zależnego (art. 230 k.c.) należy do tzw. roszczeń uzupełniających roszczenie właściciela o wydanie rzeczy, czyli, innymi słowy, do roszczeń uzupełniających roszczenie windykacyjne. Jako roszczenie uzupełniające roszczenie windykacyjne pozostaje ono z nim w ścisłym związku. Związek ten wyraża się tym, że jest ono uwarunkowane ziszczeniem się przesłanek uzasadniających roszczenie windykacyjne (warunek konieczny, ale nie wystarczający).

W myśl art. 222 § 1 k.c. roszczenie windykacyjne przysługuje właścicielowi przeciwko osobie, która bez podstawy prawnej włada faktycznie jego rzeczą. Czynnie materialnie legitymowany jest więc tu wyłącznie właściciel, a biernie materialnie legitymowany - wyłącznie ten, kto bez podstawy prawnej faktycznie włada jego rzeczą, a zatem - w zależności od okoliczności konkretnego przypadku: posiadacz samoistny rzeczy lub posiadacz zależny rzeczy. W rezultacie, jeżeli niemający tytułu prawnego posiadacz samoistny oddał rzecz (skądinąd nadal zachowując swój status posiadacza samoistnego - art. 337 k.c.) w faktyczne władanie posiadaczowi zależnemu, roszczenie windykacyjne przysługuje właścicielowi wobec posiadacza zależnego i - należy podkreślić - tylko wobec niego. Tym samym wszelkie roszczenia uzupełniające przysługują właścicielowi tylko i wyłącznie wobec posiadacza, który w danym okresie bez podstawy prawnej faktycznie władał rzeczą (por. wyroki SN z dnia 31 marca 2004 roku, II CK 103/02, Lex nr 303343 oraz z dnia 15 kwietnia 2004 roku, IV CK 273/03, Lex nr 183707).

Mając na uwadze powyższe, na mocy wskazanych wcześniej przepisów orzeczono jak w sentencji wyroku. O kosztach postępowania postanowiono na podstawie art. 100 k.p.c., dokonując ich stosunkowego rozdzielenia uznano, że powód wygrał spór w 9%, a pozwany w 91%.

Na koszty postępowania poniesione przez powoda składała się kwota opłaty sądowej w wysokości 9.790 złotych, a także wydatki poniesione na wynagrodzenie biegłego sądowego uiszczane z zaliczki wpłaconej przez powoda w wysokości 4.281,77 złotych (por. k. 260, 334, 407, 448, 457 i 479, 502), a nadto koszty zastępstwa procesowego w wysokości 3.617 złotych ustalone na podstawie § 6 pkt 6 rozporządzenia Ministra Sprawiedliwości z dnia 28 września 2002 roku w sprawie opłat za czynności radców prawnych oraz ponoszenia przez Skarb Państwa kosztów pomocy prawnej udzielonej przez radcę prawnego ustanowionego z urzędu (Dz. U. 2013.490 j.t.), a także stosownie do treści części IV załącznika do ustawy z dnia 16 listopada 2006 roku o opłacie skarbowej (Dz. U. nr 225, poz. 1635 ze zm.). Do kosztów tych sąd zaliczył także koszty postępowania incydentalnego wywołanego zażaleniem na postanowienie o przyznaniu wynagrodzenia biegłemu (k. 358). Sąd Apelacyjny podzielił w części zarzuty skarżącego powoda, a zatem koszty tego postępowania należało także w części rozdzielić między stronami, na zasadzie art. 100 k.p.c. Sąd uznał, iż powód wygrał postępowanie zażaleniowe w 76 %, a pozwany w 24 %. Wartość przedmiotu zaskarżenia wynosił 2014,11 złotych, a Sąd Apelacyjny nie uwzględnił zażalenia w wysokości 479,55 złotych. Na koszty powoda poniesione w postępowaniu apelacyjnym złożyła się kwota opłaty w wysokości 40 złotych oraz kwota kosztów zastępstwa prawnego, ustalona na mocy w/w rozporządzenia stosownie do treści § 6 pkt 3 w zw. z § 12 ust. 2 pkt 2 w wysokości 300 złotych. Z kolei pozwana poniosła koszty postępowania zażaleniowego w wysokości 300 złotych, która to kwota stanowiła wynagrodzenie pełnomocnika pozwanej. Dokonując wzajemnej kompensacji tak ustalonych kosztów, zgodnie ze wskaźnikiem w jakim każda ze stron postępowanie to wygrała, Sąd uznał, iż pozwany winien zapłacić powodowie kwotę 186,40 złotych (258,40 - 72,00). Kwota ta powiększyła pulę kosztów należnych powodowi za postępowanie przed Sądem I instancji. Łącznie zatem koszty powoda kształtowały się na poziomie 9% z kwoty 17.874,87 złotych i wyniosły 1.608,73 złotych.

Pozwana zaś poniosła koszt wysokości 3.617 złotych, która to kwota stanowiła wynagrodzenie pełnomocnika pozwanej ustalone zgodnie z w/w rozporządzeniem oraz wydatki na dojazdy w wysokości 401 złotych wskazane w spisie kosztów, które to wydatki Sąd uznał za celowe i konieczne. Łącznie zatem koszty pozwanej wyniosły 4.018 złotych, a koszty jej należne kształtowały się na poziomie 3.656,38 złotych. Dokonując wzajemnej kompensacji tak poniesionych kosztów, Sąd uznał, iż powód obowiązany jest zwrócić pozwanej kwotę 2.036,13 złotych.

Wyjaśnić też należy, iż Sąd nie znalazł podstaw do uwzględnienia wniosku pozwanej ujętego w spisie kosztów, w którym podnosiła o zasądzenie na jej rzecz kosztów wynagrodzenia pełnomocnika w podwójnej stawce minimalnej. Zasadą jest, że sąd zasądza opłatę za czynności radców prawnych według stawki minimalnej, natomiast jeżeli przemawia za tym niezbędny nakład pracy pełnomocnika, charakter sprawy oraz jego wkład w przyczynienie się do jej wyjaśnienia i rozstrzygnięcia, wówczas sąd może zasądzić opłatę wyższą, która nie może jednak przewyższyć sześciokrotnej stawki minimalnej ani wartości przedmiotu sprawy. W ocenie Sądu, nakład pracy fachowego pełnomocnika strony pozwanej mieścił się w standardowych granicach, jakie wymagane były w omawianym procesie. Postępowania w przedmiotowej sprawie nie wyróżniała ani jego czasochłonność, ani obszerność postępowania dowodowego, czy też ponad przeciętne skomplikowanie materii faktycznej lub prawnej, czy też w końcu długość rozpraw i ich ilość. Konkludując, nie wystąpiły w sprawie żadne ekstraordynaryjne zdarzenie, które zwiększałyby ponad zwyczajowy wkład pracy pełnomocnika pozwanej, a skala jego aktywności i zaangażowania pozostawała na normalnym poziomie. Z tych też względów wniosek pozwanej nie zasługiwał na uwzględnienie.

Uznając natomiast, iż cofnięciu powództwa nie sprzeciwiała się ocena oświadczenia powoda dokonywana przez pryzmat przesłanek wskazanych w art. 203 § 4 k.p.c. Sąd, umorzył postępowanie w zakresie kwoty 40.614,00 złotych.

Na podstawie art. 84 ust. 1 i 2 ustawy z dnia 28 lipca 2005 roku o kosztach sądowych w sprawach cywilnych, orzeczono o zwrocie stronom niewykorzystanych, a uiszczonych przez nich zaliczek.