Pełny tekst orzeczenia

WYROK

W IMIENIU RZECZYPOSPOLITEJ POLSKIEJ

Dnia 28 sierpnia 2015 r.

Sąd Apelacyjny w Warszawie I Wydział Cywilny w składzie następującym:

Przewodniczący:SSA Katarzyna Polańska - Farion

Sędziowie: SA Dorota Markiewicz (spr.)

SO (del.) Małgorzata Mączkowska

Protokolant: referent stażysta Weronika Trojańska

po rozpoznaniu w dniu 28 sierpnia 2015 r. w Warszawie

na rozprawie

sprawy z powództwa (...) W.

przeciwko Wspólnocie Mieszkaniowej (...) ul. (...) w W.

o uchylenie uchwały

na skutek apelacji powoda

od wyroku Sądu Okręgowego w Warszawie

z dnia 24 października 2014 r., sygn. akt I C 1332/13

1.  oddala apelację;

2.  zasądza od (...) W. na rzecz Wspólnoty Mieszkaniowej (...) ul. (...) w W. kwotę 135 (sto trzydzieści pięć) zł tytułem zwrotu kosztów postępowania apelacyjnego.

Sygn. akt I ACa 2029/14

UZASADNIENIE

Powód (...) W. domagał się uchylenia w całości uchwały nr (...) zebrania ogółu właścicieli lokali nieruchomości ul. (...) w W. w sprawie ustalenia sposobu korzystania z nieruchomości wspólnej podjętej w trybie indywidualnego zbierania głosów. W uzasadnieniu żądania powód wskazał, iż podjęcie zaskarżonej uchwały nastąpiło z naruszeniem prawa, ponieważ odnosi się ona do hali garażowej posadowionej na działce o nr ewid. (...) oraz (...) z obrębu (...), która wedle twierdzeń powoda nie stanowi nieruchomości wspólnej, lecz jego wyłączną własność. Upoważnienie zarządu do zawierania umów na korzystanie z hali garażowej z poszczególnymi użytkownikami działki, które stanowi przedmiot zaskarżonej uchwały, jest z tego względu wedle powoda nieprawidłowe. Powód wywodził, że hala garażowa, którą wybudował z własnych środków, stanowi jego własność, nigdy nie stała się przedmiotem współwłasności, ponieważ stanowiła lokal samodzielny, niewyodrębniony prawnie o innym przeznaczeniu. Dlatego też uchwała podjęta przez wspólnotę, a dotycząca de facto ustalenia własności tego lokalu narusza jego interes jako właściciela tej części nieruchomości.

Pozwana Wspólnota Mieszkaniowa (...) przy ul. (...) w W. domagała się oddalenia powództwa i zaprezentowała pogląd, iż w chwili powstania wspólnoty mieszkaniowej, a więc z dniem sprzedaży pierwszego lokalu w budynku, hala garażowa jeszcze nie powstała, a skoro została wzniesiona na gruncie oddanym już częściowo w użytkowanie wieczyste właścicieli lokali, to znaczy, że nie stanowi wyłącznej własności powoda jako jednego z członków wspólnoty, lecz jest przedmiotem wspólnego prawa wszystkich członków wspólnoty. Z tego powodu wspólnota miała prawo podjąć zaskarżoną uchwałę.

Wyrokiem z dnia 24 października 2014 r. Sąd Okręgowy w Warszawie oddalił powództwo, obciążając powoda kosztami procesu.

Sąd Okręgowy ustalił, że nieruchomość przy ul. (...) w W. składa się z dwóch działek ewidencyjnych o nr (...) z obrębu (...); dla tej nieruchomości prowadzona jest księga wieczysta KW nr (...), przy czym działka nr (...) zabudowana jest budynkiem mieszkalnym, a działka nr (...) budynkiem garażowym (niesporne). Niesporne było i to, że właścicielem opisanej nieruchomości gruntowej jest powód (...) W..

Niesporne było pomiędzy stronami to, że w dniu 18 stycznia 1978 r. doszło do wyodrębnienia przez (...) W. i sprzedaży pierwszego lokalu mieszkalnego w budynku posadowionym na działce o nr ewidencyjnym (...), przy czym przedmiotem współużytkowania wieczystego uczyniono całą nieruchomość gruntową opisaną w KW nr (...), a zatem również działkę o nr ewidencyjnym (...). Na działce nr (...) w 1979 r. powód wybudował halę garażową, stanowiącą samodzielny lokal wykorzystywany na cele inne niż mieszkalne, którą następnie wynajmował.

Uchwałą nr (...) podjętą w trybie indywidualnego zbierania głosów ogół właścicieli pozwanej Wspólnoty Mieszkaniowej (...) przy ul. (...) w W. wskazał, że nieruchomość wspólną stanowią działka ewidencyjna nr (...) oraz działka ewidencyjna nr (...) z obrębu (...) oraz powierzchnie i urządzenia nieruchomości, które nie służą tylko jednemu właścicielowi, a także upoważnił zarząd wspólnoty do zawarcia stosownych umów na korzystanie z hali garażowej z poszczególnymi użytkownikami. Pierwszeństwo w zawieraniu umów na korzystanie z hali garażowej mają członkowie Wspólnoty Mieszkaniowej (...) przy ul. (...). Dopuszczono zawieranie przez zarząd umów najmu na wolne boksy garażowe z użytkownikami spoza wspólnoty. Uchwała została podjęta 10 października 2013 r. większością 50,1% udziałów.

Zgodnie z treścią art. 25 ust. 1 ustawy z dnia 24 czerwca 1994 r. o własności lokali (tekst jedn. Dz. U. z 2000 roku, nr 80, poz. 903) właściciel lokalu może zaskarżyć uchwałę do sądu z powodu jej niezgodności z przepisami prawa lub z umową właścicieli lokali albo jeśli narusza ona zasady prawidłowego zarządzania nieruchomością wspólną lub w inny sposób narusza jego interesy.

Powód wskazał w pozwie, iż zaskarżona uchwała narusza jego uprawnienia właścicielskie do hali garażowej, która jego zdaniem nie stanowi nieruchomości wspólnej lecz wyłączną własność powoda.

Sąd podkreślił, że o tym, co wchodzi w skład nieruchomości wspólnej, decyduje własność, a decyzję o tym, jakie elementy (części budynku) nie zostaną wliczone do sumy powierzchni użytkowej wszystkich samodzielnych lokali w budynku i tym samym staną się współwłasnością właścicieli lokali (nieruchomością wspólną), podejmuje się w chwili ustanowienia odrębnej własności pierwszego lokalu w danej nieruchomości (tak Sąd Apelacyjny w Warszawie w wyroku z dnia 26 września 2013r., I ACa 585/13, LEX nr 1392096).

Dla określenia zatem stanu prawnego pomieszczenia hali garażowej kluczowe znaczenie wedle Sądu ma fakt, iż w chwili wyodrębnienia i ustanowienia odrębnej własności pierwszego lokalu w tym budynku (styczeń 1978 r.), hala garażowa nie istniała w sensie fizycznym, została bowiem wybudowana dopiero w 1979 r. na gruncie oddanym uprzednio w użytkowanie wieczyste jako prawo związane z odrębną własnością lokalu w związku z wyodrębnieniem i sprzedażą lokali w budynku mieszkalnym posadowionym na działce nr (...) stanowiącej część całej nieruchomości przy ul. (...) w W..

W ocenie Sądu, aby ustalić, komu przysługuje prawo własności hali garażowej, sięgnąć należy do przepisów prawnych obowiązujących w czasie, kiedy wyodrębniony został pierwszy lokal w budynku przy ul. (...) w W., regulujących kwestie ustanawiania odrębnej własności lokali czyli w styczniu 1978 r. Niezaprzeczalnie w tej dacie nie istniała hala garażowa. Taki punkt widzenia, w świetle którego, dla ustalenia podmiotu, któremu przysługuje prawo własności lokalu użytkowego (tu: o innym przeznaczeniu niż mieszkalny) położonego na nieruchomości oddanej w użytkowanie wieczyste właścicielom poszczególnych lokali we wspólnocie mieszkaniowej: wspólnocie, czy dotychczasowemu właścicielowi, właściwe są przepisy prawa obowiązujące w czasie wyodrębnienia pierwszego lokalu w tej wspólnocie, zaprezentował Sąd Apelacyjny w Warszawie w wyroku z dnia 4 września 2008 r. (sygn. akt VI ACa 201/08, niepubl.)

Wedle Sądu w chwili ustanowienia odrębnej własności pierwszego lokalu w budynku pozwanej wspólnoty problematykę tę regulowały przepisy kodeksu cywilnego, ustawy z dnia 10 kwietnia 1974 r. Prawo lokalowe (Dz. U. nr 14, poz. 84 ze zm.) oraz ustawy z dnia 29 kwietnia 1985 r. o gospodarce gruntami i wywłaszczaniu nieruchomości (Dz. U. z 1985 r. Nr 22, poz. 99 ze zm.).

Stosownie do treści art. 135 § 1 k.c. w brzmieniu obowiązującym w dniu 18 stycznia 1978 r. lokal mieszkalny może stanowić odrębną nieruchomość, jeżeli jest przeznaczony do zaspokajania potrzeb mieszkaniowych właściciela i jego bliskich i nie przekracza rozmiarów określonych przez właściwe przepisy, a znajduje się w domu mieszkalnym, w którym stosownie do tych przepisów dopuszczalne jest wyodrębnienie własności poszczególnych lokali. Zgodnie z § 2 tego przepisu jeżeli w domu mieszkalnym, w którym wyodrębniona została własność poszczególnych lokali, znajdują się lokale użytkowe konieczne do wykonywania zawodu przez właściciela lokalu, stanowią one część składową lokalu mieszkalnego. W myśl art. 136 § 1 k.c. w razie wyodrębnienia własności poszczególnych lokali mieszkalnych działka gruntu, na której został wzniesiony dom mieszkalny, wraz z gruntem związanym z korzystaniem z tego domu, jak również wszelkie części domu i inne urządzenia, które nie służą wyłącznie do użytku właścicieli poszczególnych lokali, stanowią współwłasność właścicieli lokali. Wyodrębnienie i co za tym idzie sprzedaż lokalu użytkowego (oraz o innym przeznaczeniu), były w Polsce niedopuszczalne aż do dnia 1 października 1990 r., bowiem dopiero wtedy weszła w życie ustawa z dnia 28 lipca 1990 r. o zmianie ustawy kodeks cywilny (Dz. U. nr 55, poz. 321), która nadała przepisowi art. 136 k.c. nowe brzmienie. Zgodnie z treścią przepisu art. 136 § 1 k.c. w nowym brzmieniu lokal mieszkalny lub użytkowy, w tym także garaż stanowiący część składową budynku, może stanowić odrębną nieruchomość. W myśl § 2 tego przepisu w razie wyodrębnienia własności poszczególnych lokali, działka gruntu, na której został wzniesiony budynek, wraz z gruntem związanym z korzystaniem z niego, jak również wszelkie części budynku i inne urządzenia, które nie służą wyłącznie do użytku właścicieli poszczególnych lokali, stanowią współwłasność właścicieli lokali.

W uchwale składu siedmiu sędziów Sądu Najwyższego mającej moc zasady prawnej, wydanej w dniu 30 maja 1980 r. (III CZP 82/79, OSNC 1981/1/120) wskazano, iż zgodnie z zasadą wynikającą z przepisów kodeksu cywilnego, wykluczającą możliwość istnienia odrębnej własności samego lokalu użytkowego, nie może on również stać się przedmiotem odrębnej własności. Trzeba uznać, że lokal taki należy do reszty dotychczasowej nieruchomości, pozostającej oddzielną wspólną nieruchomością, w której każdy z właścicieli lokali mieszkalnych ma swój udział, a zatem przyjąć, że stanowi on przedmiot współwłasności przymusowej w rozumieniu art. 136 k.c. Podkreślenia wymaga przy tym fakt, że w zacytowanej uchwale mowa o istniejącym wyodrębnionym lokalu, w przeciwieństwie do sytuacji istniejącej w niniejszej sprawie, gdzie poza sporem jest, że w dacie wyodrębnienia pierwszego lokalu, sporna hala jeszcze nie istniała.

Możliwość przebudowy, rozbudowy, czy nadbudowy, polegającej na powiększeniu ilości lokali (w tym użytkowych) w domach wielomieszkaniowych przewidziana została w przywołanej wyżej ustawie z dnia 29 kwietnia 1985 r. o gospodarce gruntami i wywłaszczaniu nieruchomości (Dz. U. z 1985 r. Nr 22, poz. 99 ze zm.), pierwotnie tylko w odniesieniu do domów wielomieszkaniowych, a w wyniku późniejszej nowelizacji - do wszystkich budynków (do dnia 1 października 1990 r. tylko co do lokali mieszkalnych, ponieważ, jak wcześniej wskazano na przeszkodzie w ustanawianiu odrębnej własności lokali użytkowych stał do tej pory przepis art. 136 k.c.), lecz przepisy tej ustawy szczegółowo regulowały tryb postępowania, prowadzącego do powiększenia liczby lokali, który w odniesieniu do spornej hali nie został w niniejszej sprawie wykazany jako zakończony. Powód nie wykazał w tym procesie, aby doszło do wydania jakichkolwiek decyzji administracyjnych wynikających z prawa budowlanego, które miałyby przymiot ostateczności i mogły ewentualnie wywoływać skutki w sferze prawa cywilnego, rzeczowego.

Zgodnie z treścią art. 21 (w uzasadnieniu zaskarżonego wyroku błędnie wskazano art. 24) ust. 1 ustawy o gospodarce gruntami i wywłaszczaniu nieruchomości lokale w małych domach mieszkalnych i w domach wielomieszkaniowych są sprzedawane wraz z udziałem we współużytkowaniu wieczystym gruntu. W myśl ust. 2 tego przepisu części domów, o których mowa w ust. 1, oraz inne urządzenia, które nie służą wyłącznie do użytku właścicieli poszczególnych lokali, stanowią współwłasność właścicieli lokali w częściach ułamkowych, odpowiadających stosunkowi powierzchni użytkowej lokalu do powierzchni użytkowej domu, w tym samym stosunku określa się ułamkową część gruntu oddawanego we współużytkowanie wieczyste. Stosownie do treści ust. 3 przywołanego przepisu do czasu sprzedaży przez Państwo wszystkich lokali mieszczących się w domu wielomieszkaniowym o przebudowie polegającej na powiększeniu ilości lokali decyduje terenowy organ administracji państwowej. Zgodnie z treścią ust. 4 tego przepisu po dokonaniu przebudowy, nadbudowy lub rozbudowy, o których mowa w ust. 3, terenowy organ administracji państwowej w drodze decyzji zmienia odpowiednio wielkość udziałów właścicieli poszczególnych lokali we współwłasności domu oraz we współużytkowaniu gruntu. W myśl ust. 5 ostateczna decyzja, o której mowa w ust. 4, stanowi podstawę do dokonania odpowiednich zmian w księdze wieczystej. W związku ze zmianą wielkości udziałów, właścicielom lokali nie przysługuje roszczenie z tytułu zmniejszenia wartości przedmiotu ich prawa. Powód nie wykazał, aby po zakończeniu budowy hali, czy pod rządami przywołanej wyżej ustawy wydano decyzję administracyjną o zmianie wielkości udziałów (por. wyrok Naczelnego Sądu Administracyjnego O/Gdańsk z dnia 14 listopada 1996 r., II SA/Gd 1223/96, LEX nr 44252 oraz uchwała składu siedmiu sędziów Sądu Najwyższego z dnia 18 listopada 1992 r. III AZP 20/93 - OSNCP 1993, z. 3, poz. 27, a także wyrok Sądu Najwyższego z dnia 2 grudnia 1998 r., I CKN 903/97, OSNC 1999/6/113). W tym ostatnim wyroku Sąd Najwyższy wyraził pogląd, że jeżeli pomieszczenie piwniczne nie było wyodrębnione przed dokonaniem sprzedaży pierwszego lokalu, to, aby uznać, że należy ono do gminy (tu (...) W.), obligatoryjnie musiałoby dojść do wydania decyzji administracyjnej w trybie art. 21 (w uzasadnieniu błędnie art. 24) ust. 3 i 5 ustawy o gospodarce gruntami i wywłaszczaniu nieruchomości. W niniejszej sprawie do wydania takiej decyzji nie doszło (wbrew regule rozkładu ciężaru dowodu - art. 6 k.c. - powód nie udowodnił, aby taki akt administracyjny został wydany). Co istotne do wybudowania hali garażowej doszło na gruncie oddanym już w użytkowanie wieczyste w związku z wyodrębnianiem i sprzedażą poszczególnych lokali mieszkalnych. Powyższe oznacza zdaniem Sądu, że hala garażowa stanowi przedmiot współwłasności wszystkich współwłaścicieli lokali w nieruchomości przy ul. (...) w W., a nie wyłączną własność powoda. Oceny tej nie zmienia fakt zawierania umów najmu przez powoda, których przedmiotem były stanowiska garażowe, ponieważ umowę najmu może zawrzeć nie tylko właściciel lokalu, lecz również jego posiadacz.

W ocenie Sądu zatem zaskarżona uchwała nie narusza więc prawa, ani interesu powoda, ponieważ na podstawie art. 235 k.c., który w brzmieniu obowiązującym w dacie powstania hali garażowej stanowił, że budynki i inne urządzenia wzniesione na terenie państwowym przez wieczystego użytkownika stanowią jego własność. To samo dotyczy budynków i innych urządzeń, które wieczysty użytkownik nabył zgodnie z właściwymi przepisami przy zawarciu umowy o oddanie terenu w użytkowanie wieczyste (§ 1). W myśl § 2 cytowanego przepisu przysługująca wieczystemu użytkownikowi własność budynków i urządzeń na użytkowanym terenie jest prawem związanym z użytkowaniem wieczystym.

Pozwana wspólnota była zatem uprawniona wyrazić w zaskarżonej uchwale wolę co do dalszego wykorzystywania hali stanowiącej przedmiot współwłasności jej członków.

O kosztach procesu orzeczono na podstawie art. 98 i 108 § 1 k.p.c.

W apelacji powód zaskarżył wyrok w całości, zarzucając mu:

1.  naruszenie prawa materialnego, tj. art. 25 ust. 1 ustawy o własności lokali poprzez jego błędną wykładnię polegającą na przyjęciu, że podjęta przez pozwanego uchwała nr (...) nie jest sprzeczna z przepisami prawa i nie narusza interesu powoda,

2.  naruszenie prawa materialnego, tj. art. 3 ust. 2 i ust. 3 zd. 2 oraz art. 3a ust. 1 ustawy własności lokali poprzez przyjęcie, że pozwana Wspólnota Mieszkaniowa jest właścicielem budynku garażowego o powierzchni 881,59 m ², usytuowanego na działce ewidencyjnej nr (...) przy ul. (...) w W., jako części wspólnej nieruchomości,

3.  naruszenie przepisów postępowania, tj. art. 233 § 1 k.p.c. prowadzące do błędnego ustalenia stanu faktycznego przez sformułowanie na podstawie materiału dowodowego zebranego w sprawie wniosku, jakoby pozwana była właścicielem spornej hali garażowej, co doprowadziło do uznania, że podjęta przez pozwaną uchwała nr (...) jest zgodna z prawem, pomimo że ustalenie prawa własności nie mieści się w ramach postępowania o uchylenie uchwały oraz mimo nieposiadania przez Sąd I instancji materiału dowodowego pozwalającego na ustalenie, że pozwana jest właścicielem hali garażowej,

4.  naruszenie przepisów postępowania, tj. art. 233 § 1 k.p.c. przez przyjęcie za udowodniony fakt, że hala garażowa jest częścią wspólną nieruchomości i jej właścicielem jest pozwana, pomimo znajdującego się w aktach sprawy zaświadczenia o samodzielności hali garażowej z dnia 10 kwietnia 2013 r.,

5.  naruszenie prawa procesowego, które miało istotny wpływ na wynik sprawy, tj. art. 233 k.p.c. przez sprzeczność istotnych ustaleń Sądu z treścią zebranego w sprawie materiału dowodowego, tj. przyjęcie, że hala garażowa stanowi własność pozwanej jako służąca do użytku wspólnego.

Wniósł o zmianę wyroku i uwzględnienie powództwa oraz zasądzenie na jego rzecz kosztów procesu ewentualnie o jego uchylenie i przekazanie sprawy sądowi I instancji do ponownego rozpoznania przy uwzględnieniu kosztów postępowania.

Pozwana wniosła o oddalenie apelacji i zasądzenie od powoda na jej rzecz kosztów postępowania za II instancję.

Sąd Apelacyjny zważył, co następuje:

Apelacja nie zasługuje na uwzględnienie. W pierwszej kolejności ocenie podlegają zarzuty naruszenia prawa procesowego, bowiem jego prawidłowe zastosowanie warunkuje odpowiednią subsumpcję norm prawa materialnego.

Zarzut naruszenia art. 233 k.p.c. przez sprzeczność istotnych ustaleń Sądu z treścią zebranego w sprawie materiału dowodowego jest chybiony, a przede wszystkim nieprecyzyjny. Powyższa norma prawna składa się z dwóch paragrafów, z których pierwszy odnosi się do zasady swobodnej oceny dowodów, drugi zaś do konsekwencji odmowy przedstawienia dowodu na żądanie sądu orzekającego. Skarżący nie skonkretyzował, który z nich miałby być naruszony przez Sąd I instancji.

Analiza przebiegu postępowania wskazuje, że wykluczone jest uchybienie art. 233 § 2 k.p.c., ponieważ nie miała miejsca w niniejszej sprawie sytuacja, w której pozwana odmówiła przedstawienia dowodu na żądanie Sądu, bądź nie zareagowała na nie, bądź stwarzała przeszkody przeciwko przeprowadzeniu takiego dowodu.

Sąd Okręgowy nie poczynił też ustaleń sprzecznych z materiałem dowodowym, naruszając art. 233 § 1 k.p.c., ponieważ dokonane przezeń ustalenia faktyczne sprowadzały się do okoliczności niespornych – wyodrębnienia pierwszej nieruchomości lokalowej w 1979 r., wybudowania hali garażowej w 1979 r., braku decyzji o zgodzie na rozbudowę czy przebudowę budynku, niedokonania zmiany wysokości udziałów właścicieli lokali i użytkowników wieczystych i uzyskania przez powódkę w 2013 r. zaświadczenia o samodzielności lokalu stanowiącego halę garażową tudzież podjęcia przez pozwaną spornej uchwały. Z pisemnych motywów zaskarżonego wyroku jednoznacznie wynika, że sporna między stronami była ocena prawna tych okoliczności, skutkująca sporem co do prawa własności hali. Stwierdzenie więc, że hala garażowa stanowi współwłasność właścicieli lokali i współużytkowników wieczystych gruntu jako część wspólna nieruchomości, stanowi więc wyraz oceny prawnej stanu faktycznego, nie zaś ustalenie stricte faktyczne.

W świetle powyższego również zarzuty naruszenia art. 233 § 1 k.p.c. prowadzące do błędnego ustalenia faktycznego co do prawa własności hali tudzież przyjęcia za udowodnione, że służy ono pozwanej, są nietrafne. Sąd Okręgowy wywiódł wniosek co do prawa własności hali z analizy przepisów prawa, odnosząc je do niekwestionowanych przez żadną ze stron okoliczności faktycznych. Znamienne jest przy tym, że apelujący, zarzucając błędną ocenę dowodów, nie wskazał jakiegokolwiek dowodu, który został wadliwie w jego mniemaniu oceniony, a wdał się w polemikę odnośnie prawa. Tymczasem w świetle utrwalonego stanowiska judykatury należyte podniesienie zarzutu naruszenia art. 233 § 1 k.p.c. wymaga wskazania, jakie kryterium tej oceny (zasady logicznego rozumowania, doświadczenia życiowego itp.) naruszył sąd przy analizie jakiego dowodu. Sąd Apelacyjny podziela ugruntowane stanowisko judykatury, wyrażone m. in. w wyroku Sądu Najwyższego z dnia 18 stycznia 2002 r., I CKN 132/01 (LEX nr 53144), zgodnie z którym aby zarzucić naruszenie art. 233 § 1 k.p.c. skarżący powinien wskazać, jaki konkretnie dowód mający istotne znaczenie dla rozstrzygnięcia sprawy sąd uznał za wiarygodny i mający moc dowodową albo za niewiarygodny i niemający mocy dowodowej i w czym przy tej ocenie przejawia się naruszenie zasady swobodnej oceny dowodów. Takiej argumentacji zaś apelacja nie zawiera.

Apelujący błędnie wywodzi, że w sprawie o uchylenie uchwały wspólnoty mieszkaniowej nie jest dopuszczalne ustalenie, komu służy prawo własności części nieruchomości, której ta uchwała dotyczy. Odwołanie się do wyroku Sądu Apelacyjnego w Warszawie z dnia 6 września 2012 r., I ACa 114/12, jest chybione. Wyrok ten dotyczy zupełnie innego stanu faktycznego. Oczywistym jest natomiast, że o ile uchwała wspólnoty mieszkaniowej odnosi się do pomieszczeń czy lokali, co do których jest spór, czy są one częścią wspólną nieruchomości, czy należą wyłącznie do jednego z członków wspólnoty, obligatoryjne jest prejudycjalne przesądzenie tej kwestii. Brak jest normy prawnej, która wyłączałaby kognicję sądu w tym zakresie w sprawie o uchylenie uchwały wspólnoty bądź wyznaczałaby inny, wyłączny, tryb takiego ustalenia. W szczególności trybem takim nie jest powództwo o wydanie hali, jak sugeruje skarżący. Skoro powód wytoczył proces o uchylenie uchwały, strona pozwana nie ma obowiązku w ramach obrony przed nim, mnożyć postępowań sądowych. Zresztą z uzasadnienia pozwu wynika, że sam powód oczekiwał od sądu przesądzenia tytułu prawnego do hali garażowej w tym procesie, zatem obecnie jego zarzut co do niedopuszczalności jego badania podyktowany jest wyłącznie niezadowoleniem z wyników wnioskowania Sądu I instancji.

Nie budzi wątpliwości, że zapis uchwały o tytule własności do części składowych nieruchomości nie kształtuje prawa. Skutki prawne może wywoływać jedynie upoważnienie zarządu wspólnoty do zawierania umów najmu stanowisk garażowych, jednak Sąd I instancji wnioski co do prawa własności hali garażowej wywiódł z analizy przepisów prawnych i stanu faktycznego, nie zaś z treści samej kwestionowanej uchwały. Nadto uszło uwadze skarżącego, że strona pozwana legitymuje się wpisem tytułu prawnego do księgi wieczystej, obejmującej również działkę z halą garażową.

Strona powodowa przedstawiła zaświadczenie o samodzielności lokalu w postaci hali garażowej z 2013 r., niemniej jednak sama okoliczność, że hala garażowa spełnia wymogi dla samodzielnego lokalu niemieszkalnego, nie jest wystarczająca dla uznania, iż stanowi ona wyłączną własność powoda, nie zaś współwłasność właścicieli lokali – użytkowników wieczystych gruntu. Zaświadczenie o samodzielności lokalu nie kreuje jego odrębnej własności, a jedynie umożliwia jego wyodrębnienie. Nie obala też domniemania prawdziwości wpisu do księgi wieczystej.

Niewątpliwie hala garażowa nie została wyodrębniona prawnie jako nieruchomość lokalowa, a zasadą polskiego prawa cywilnego jest superficies solo cedit, zgodnie z którą zarówno budynek, jak i znajdujące się w nim lokale, dzielą los gruntu i stanowią część nieruchomości gruntowej, chyba że na podstawie przepisów szczególnych stanowią odrębną nieruchomość – vide: art. 48 § 1 k.c., zgodnie z którym z zastrzeżeniem wyjątków w ustawie przewidzianych, do części składowych gruntu należą w szczególności budynki i inne urządzenia trwale z gruntem związane, jak również drzewa i inne rośliny od chwili zasadzenia lub zasiania.

Słusznie zauważył Sąd I instancji, że dla oceny statusu prawnego hali garażowej decydujący jest stan prawny nieruchomości z chwili wyodrębnienia pierwszej nieruchomości lokalowej i powstania współwłasności, tj. ze stycznia 1978 r. Bezspornie w tej dacie i do dnia 1 października 1990 r. nie było dopuszczalne prawnie wyodrębnienie własności lokalu niemieszkalnego – z uwagi na ówczesne brzmienie art. 135 § 1 k.c., a lokal użytkowy (lub o innym przeznaczeniu) mógł stać się przynależnością lokalu mieszkalnego (co w niniejszej sprawie nie nastąpiło) bądź pozostawał częścią reszty nieruchomości będącej przedmiotem współwłasności w trybie art. 136 k.c.

Nie jest kwestionowane, że hala garażowa powstała po wyodrębnieniu pierwszej nieruchomości lokalowej i wybudowano ją na działce objętej prawem użytkowania wieczystego. Z księgi wieczystej nieruchomości gruntowej wynika, że obejmuje ona dwie działki: jedną zabudowaną budynkiem mieszkalnym i drugą – budynkiem garażowym, co oznacza, że członkom pozwanej Wspólnoty przysługuje tytuł prawny również do gruntu, na którym znajduje się hala garażowa – prawo użytkowania wieczystego. Jest to zresztą okoliczność niesporna. Hala garażowa wpisana jest w księdze wieczystej nieruchomości gruntowej i budynkowej jako część wspólna po wyodrębnieniu lokali (k 163). Budynek garażowy stanowi odrębną od gruntu nieruchomość budynkową tak samo, jak budynek mieszkaniowy – czyli związaną z prawem użytkowania wieczystego gruntu.

Przepis art. 235 k.c. przesądza o tytule prawnym użytkownika wieczystego – prawie własności – do budynków przez niego wzniesionych na gruncie oddanym w użytkowanie wieczyste oraz nabytych wraz z prawem wieczystego użytkowania. Nie odnosi się więc expressis verbis do sytuacji, w której na gruncie objętym prawem użytkowania wieczystego został przez inny podmiot wybudowany budynek – hala garażowa.

Kwestię tę rozważał Sąd Najwyższy w uchwale z dnia 25 listopada 2011 r., III CZP 60/11(OSNC 2012/6/66, LEX nr 1027882, www.sn.pl, Biul.SN 2011/11/6), wskazując, że budynek wzniesiony przez dzierżawcę na gruncie oddanym w użytkowanie wieczyste stanowi własność wieczystego użytkownika. Wprawdzie teza powyższa dotyczy osoby mającej słabsze prawo do nieruchomości niż użytkownik wieczysty, a w stanie faktycznym niniejszej sprawy hala garażowa wybudowana została przez właściciela gruntu czyli osobę dysponującą najsilniejszym prawem do nieruchomości gruntowej, to jednak w przypadku oddania jej w użytkowanie wieczyste jego prawo własności jest ograniczone na rzecz użytkownika wieczystego, który z wyłączeniem innych osób (w tym właściciela) może z rzeczy korzystać i nią rozporządzać (art. 233 k.c.). Oczywiście w dacie posadowienia hali garażowej powód był nadal właścicielem gruntu i współwłaścicielem budynku mieszkalnego, jednak istniał już wówczas użytkownik wieczysty ułamkowej części gruntu, więc właściciel gruntu był dla niego osobą trzecią – podobnie jak dzierżawca.

W przywołanej uchwale Sąd Najwyższy podniósł, że w literaturze wskazuje się, że wszystkie przypadki wzniesienia budynku na gruncie oddanym w użytkowanie wieczyste, powinny być oceniane - w kontekście art. 235 § 1 zdanie pierwsze k.c. - jakby budynek został wzniesiony przez użytkownika wieczystego. Za taką szeroką interpretacją przemawia okoliczność, że w stosunku do właściciela użytkownik wieczysty odpowiada za wszelkie działania podejmowane na gruncie oddanym mu w użytkowanie wieczyste, na które wyraził zgodę albo którym nie przeciwstawił się, choć mógł i powinien. W ocenie Sądu Najwyższego na potrzebę szerszej wykładni art. 235 § 1 k.c. wskazuje pośrednio unormowanie zawarte w art. 31 ustawy z dnia 21 sierpnia 1997 r. o gospodarce nieruchomościami (jedn. tekst: Dz.U. z 2010 r. Nr 102, poz. 651 ze zm.), zgodnie z którym oddanie w użytkowanie wieczyste nieruchomości gruntowej zabudowanej następuje z równoczesną sprzedażą położonych na tej nieruchomości budynków i innych urządzeń. Stanowcze brzmienie tego przepisu wyraża zamiar ustawodawcy uniknięcia sytuacji, w której na gruncie oddanym w użytkowanie wieczyste znajdowałyby się budynki lub inne urządzenia niestanowiące własności użytkownika wieczystego, lecz część składową gruntu. Przyjęcie takiego rozwiązania zostało podyktowane wolą zapobieżenia komplikacjom związanym z tym, że użytkownikowi wieczystemu nie przysługiwałaby pełnia uprawnień do budynków (innych urządzeń), ponieważ musiałby się on liczyć z własnością właściciela gruntu. Podobne argumenty są przytaczane w doktrynie dla objaśnienia rationis legis art. 235 k.c. i sensu przewidzianego w tym przepisie odstępstwa od zasady superficies solo cedit. Wykładnia art. 31 u.g.n. i art. 235 k.c. przemawia zatem za poglądem, że w obecnym stanie prawnym wszystkie przypadki wzniesienia budynku na gruncie oddanym w użytkowanie wieczystego powinny być w kontekście art. 235 § 1 zdanie pierwsze k.c. oceniane tak, jakby wzniesienia dokonał sam użytkownik wieczysty.

Przed wejściem w życie ustawy o gospodarce nieruchomościami jej materię regulowała powołana przez Sąd Okręgowy ustawa o gospodarce gruntami i wywłaszczaniu nieruchomości. Od dnia 10 kwietnia 1991 r. jej art. 20 ustawy o otrzymał brzmienie, zgodnie z którym oddanie w użytkowanie wieczyste gruntu zabudowanego następuje z równoczesną sprzedażą położonych na tym gruncie budynków i innych urządzeń, a więc miał treść analogiczną z art. 31 ustawy o gospodarce nieruchomościami.

Jednak przedmiotowa hala garażowa powstała przed wejściem w życie nie tylko wymienionego art. 20 ustawy o gospodarce gruntami i wywłaszczaniu nieruchomości we wskazanym brzmieniu, lecz również przed wejściem w życie całej tej ustawy.

W tym miejscu należy sprostować wywody Sądu I instancji – w dacie wzniesienia hali garażowej (1979 r.) obowiązywała ustawa z dnia 14 lipca 1961 r. o gospodarce terenami w miastach i osiedlach (t.j.: Dz.U. z 1969 r. Nr 22, poz. 159 ze zm.), która w art. 11 ust. 1 odwoływała się do regulacji prawa użytkowania wieczystego w Kodeksie cywilnym. Przepis art. 12 tej ustawy wymieniał budynki będące przedmiotem sprzedaży przy ustanawianiu użytkowania wieczystego, wśród których nie było hal garażowych ani lokali użytkowych z wyjątkiem warsztatów rzemieślniczych i związanych z gospodarstwem rolnym. Jednak nie wynikało to z założenia, że użytkownik wieczysty nie nabywał własności innych lokali użytkowych i budynków zawierających wyłącznie lokale użytkowe, lecz z faktu, iż nie mogły one w ówczesnym stanie prawnym stanowić odrębnej własności z uwagi na brzmienie art. 135 i 136 k.c.

Możliwość nabycia garażu przewidziało rozporządzenie Rady Ministrów z dnia 15 sierpnia 1974 r. nowelizujące rozporządzenie Rady Ministrów z dnia 18 maja 1970 r. w sprawie sprzedaży przez Państwo budynków z równoczesnym oddawaniem działek w wieczyste użytkowanie (Dz. U. Nr 30, poz. 174). Dodany w wyniku nowelizacji § 21 stanowił, że „ wraz z lokalami mieszkalnymi w domach wielomieszkaniowych mogą być sprzedane jako części składowe lokalu garaże zajmowane przez najemców lokali oraz garaże wolne na tej nieruchomości”. Pomijając wzgląd na rangę tego przepisu, niższą niż ustawy, również zgodnie z nim garaże mogły być przedmiotem odrębnej własności wyłącznie jako części składowe lokalu w domach wielomieszkaniowych. Alternatywą było zakwalifikowanie ich jako części wspólnej nieruchomości.

W chwili powstania hali garażowej grunt, na którym ją posadowiono, był już przedmiotem użytkowania wieczystego (w udziale). Hala nie stała się więc odrębną nieruchomością w rozumieniu art. 46 k.c., nie była też częścią składową żadnego lokalu mieszkalnego (okoliczność bezsporna), a więc podzieliła los gruntu czyli stanowiła przedmiot współwłasności przymusowej w myśl art. 136 k.c.

Hala garażowa powstała na gruncie, do którego użytkownik wieczysty miał tytuł prawny i biorąc pod uwagę ówczesne realia niewątpliwie bez jego zgody. Wprawdzie wybudował ją właściciel gruntu, ale – jak wyżej wskazano - ustanawiając prawo użytkowania wieczystego, sam ograniczył swoje prawo własności w udziale odpowiadającym użytkowaniu wieczystym, przenosząc na użytkownika wieczystego zarówno uprawnienie do korzystania z nieruchomości (udziału), jak i rozporządzania nią. W świetle zaprezentowanej więc wykładni art. 235 k.c., dokonanej przez Sąd Najwyższy, hala garażowa stała się współwłasnością ówczesnego użytkownika wieczystego.

Kolejne lokale mieszkalne sprzedawano i ustanawiano kolejne udziały w użytkowaniu wieczystym już po wybudowaniu hali garażowej. Poza sporem pozostaje okoliczność, że również pozostali użytkownicy wieczyści uzyskali prawo do gruntu obejmującego działkę z halą garażową i uiszczają za nią roczne opłaty. Brak jest podstaw do różnicowania ich sytuacji prawnej w stosunku do pierwszego użytkownika wieczystego, skoro już wówczas istniała współwłasność hali garażowej, więc stanowiła ona część wspólną nieruchomości. Nie doszło do żadnego zdarzenia, którego skutkiem byłaby zmiana statusu prawnego hali garażowej, nie weszła też w życie żadna norma prawna, która wywołałaby takie następstwa – w szczególności nie były nią przepisy ustawy o własności lokali, o czym poniżej.

W myśl przytoczonego art. 21 ustawy o gospodarce gruntami i wywłaszczaniu nieruchomości i art. 235 k.c. oraz art. 136 k.c. kolejni najemcy lokali, stając się współużytkownikami wieczystymi działki, na której posadowiono halę garażową, nabywali również współwłasność tejże hali.

Kodeks cywilny nadał prawu wieczystego użytkowania gruntu nadrzędny charakter w stosunku do prawa własności budynków na tym gruncie, co oznacza, że prawem głównym jest prawo wieczystego użytkowania, a prawem związanym (podrzędnym) jest prawo własności budynków i urządzeń. Użytkowanie wieczyste gruntu nie może więc być przedmiotem obrotu prawnego odrębnym od prawa własności budynków wzniesionych na tym gruncie, i odwrotnie, to ostatnie prawo nie może być przedmiotem obrotu prawnego odrębnym od prawa użytkowania wieczystego.

Z tak ukształtowanej relacji obu praw wynika „akcesoryjność” prawa własności budynków w stosunku do użytkowania wieczystego gruntu. Na te zależności wskazał - analizując zresztą przepisy ustawy z dnia 14 lipca 1961 r. o gospodarce terenami w miastach i osiedlach (Dz. U. Nr 32, poz. 159 ze zm.) - Sąd Najwyższy w uchwale z dnia 14 listopada 1963 r., III CO 60/63 (OSNCP 1964, nr 12, poz. 246).

Z kolei prawo użytkowania wieczystego gruntu jest prawem związanym z prawem własności lokali, nie oznacza to jednak, że nie mają do niego zastosowania ogólne reguły wynikające z art. 235 k.c. i przytoczonych przepisów regulujących gospodarkę gruntami.

W świetle uregulowania przyjętego w art. 235 k.c. prawo wieczystego użytkowania gruntu jest prawem głównym (ma nadrzędny charakter) w stosunku do prawa własności budynków na gruncie, natomiast z art. 235 § 2 k.c. i obecnie rozwiązania przyjętego w art. 3 ust. 1 ustawy o własności lokali wynika trójczłonowe powiązanie między własnością lokalu, współwłasnością budynku i współużytkowaniem wieczystym gruntu. Pomiędzy własnością lokalu jako prawem głównym i udziałem w nieruchomości wspólnej jako prawem związanym - zachodzi zależność nadrzędna, natomiast między współwłasnością budynku (prawo związane) i użytkowaniem wieczystym gruntu (prawo główne) - zachodzi zależność podrzędna. W konsekwencji za prawo główne należy uznać prawo własności lokalu, zaś za prawa łącznie z nim związane udział we współwłasności budynku i udział we współużytkowaniu wieczystym zabudowanego gruntu, będącym - jak wskazano - prawem głównym tylko w drugiej, podrzędnej zależności. Innymi słowy prawo własności lokalu jest prawem głównym w stosunku do udziału we własności budynku i innych urządzeń (art. 3 ust. 2 u.w.l.) a podrzędnym (związanym) w stosunku do udziału w wieczystym użytkowaniu gruntu (art. 235 § 2 i 241 k.c.) (por.: wyrok Sądu Apelacyjnego w Warszawie z dnia 15 marca 2013 r., VI ACa 1159/12, LEX nr 1324809).

Odwoływanie się przez skarżącego do ustawy o własności lokali nie zmienia tej konkluzji, ponieważ w momencie wyodrębnienia pierwszej nieruchomości lokalowej, a następnie wybudowania hali garażowej, ustawa o własności lokali nie istniała, a więc nie mogła regulować tytułu prawnego do tejże hali, w szczególności podstawą do zmiany tego tytułu nie był art. 3 ust. 2 i 3 ustawy, zawierające jedynie definicję nieruchomości wspólnej i udziału właściciela. Dla oceny, komu przysługuje prawo własności hali garażowej, nie ma zastosowania art. 3a ust. 1 ustawy o własności lokali. Przepis ten zresztą zgodnie z regułą lex retro non agit dotyczy jedynie prawa wieczystego użytkowania ustanowionego już pod jego rządami czyli od dnia 22 września 2004 r. Takie też stanowisko zajął Sąd Najwyższy w postanowieniu z dnia 5 marca 2010 r., IV CSK 334/09 (LEX nr 852582).

Tym samym zarzut naruszenia wymienionych przepisów ustawy o własności lokali był chybiony. Przywoływanie orzecznictwa odnoszącego się do zupełnie innych stanów faktycznych powyższej konkluzji zmienić nie może.

Zarzut naruszenia art. 25 ust. 1 ustawy o własności lokali jest więc również w konsekwencji bezzasadny. Skoro nie podważona została konstatacja Sądu Okręgowego, iż hala garażowa dzieli los gruntu, na którym się znajduje, a w konsekwencji stanowi współwłasność właścicieli lokali, brak jest podstaw do podważenia dalszego wniosku, iż przedmiotowa uchwała nie naruszała prawa ani interesu powoda, umożliwiając zarządowi wspólnoty obciążanie nieruchomości prawem najmu stanowisk garażowych.

Z tych względów Sąd Apelacyjny orzekł jak w sentencji wyroku na mocy art. 385 k.p.c. i art. 98 § 1 i 3 k.p.c. w związku z art. 108 § 1 k.p.c. Wysokość wynagrodzenia pełnomocnika pozwanej ustalono na podstawie § 11 pkt 1 w związku z § 5 i § 13 ust. 1 pkt 2 rozporządzenia Ministra Sprawiedliwości z dnia 28 września 2002 r. w sprawie opłat za czynności adwokackie oraz ponoszenia przez Skarb Państwa kosztów nieopłaconej pomocy prawnej udzielonej z urzędu (135 zł).