Pełny tekst orzeczenia

WYROK

W IMIENIU RZECZYPOSPOLITEJ POLSKIEJ

Dnia 22 stycznia 2016 roku

Sąd Okręgowy w Warszawie Wydział XXIV Cywilny

w składzie:

Przewodniczący: SSO Jacek Tyszka

Protokolant: stażysta Marek Dobrogojski

po rozpoznaniu w dniu 8 stycznia 2016 roku w Warszawie na rozprawie

sprawy z powództwa R. W.

przeciwko M. B. (1) i M. B. (2)

o zapłatę

1.  oddala powództwo;

2.  zasądza od R. W. na rzecz M. B. (1) i M. B. (2) kwotę 14.434 zł (czternaście tysięcy czterysta trzydzieści cztery złote) tytułem zwrotu kosztów procesu.

Sygn. akt XXIV C 1068/14

UZASADNIENIE

Pozwem z 23 września 2014 roku, uzupełnionym pismem z 15 maja 2015 roku, R. W. wniósł o zasądzenie od M. B. (1) i M. B. (2) solidarnie kwoty 564.000 zł z odsetkami ustawowymi od daty wniesienia pozwu do dnia zapłaty oraz zasądzenie kosztów procesu według norm przepisanych.

W uzasadnieniu powód wskazał, że na podstawie zawartej w formie aktu notarialnego 15 czerwca 2010 roku umowy nabył prawo użytkowania wieczystego działki nr ewid. (...) położonej przy ul. (...) w W. oraz nakłady na budowę posadowionego na przedmiotowej działce budynku mieszkalnego położonego przy ul. (...).

Następnie, na wniosek powoda, w prowadzonej dla przedmiotowej nieruchomości księdze wieczystej nr (...) ujawniono wszystkie znajdujące się na niej naniesienia. Nadto pismem z 26 października 2010 roku powód wezwał pozwanych do wydania zajmowanego bez podstawy prawnej budynku przy ul. (...), pod rygorem wystąpienia na drogę sądową z żądaniem wydania nieruchomości i zapłaty wynagrodzenia za bezumowne korzystanie. Pomimo tych działań pozwani nadal zajmują przedmiotową nieruchomość.

Powód wskazał, że domaga się wynagrodzenia za okres od listopada 2010 roku do września 2014 roku. Kwota wynagrodzenia została przez powoda ustalona na podstawie średnich miesięcznych stawek wynajmu pozyskanych z biur pośrednictwa w obrocie nieruchomościami oraz złożonej powodowi oferty dzierżawy spornej nieruchomości przez (...) sp. z o.o. w W. (k. 2-3 - pozew, k. 109 - pismo).

W odpowiedzi na pozew pozwani wnieśli o jego oddalenie oraz zasądzenie na ich rzecz kosztów procesu, w tym zwrotu kosztów adwokackich w kwocie 36.900 zł oraz opłaty skarbowej w kwocie 121,40 zł.

W uzasadnieniu pozwani wskazali, że od 2004 roku pomiędzy nimi a (...) Spółdzielnią Mieszkaniową w W. toczyła się sprawa o zobowiązanie spółdzielni do przeniesienia na pozwanych prawa własności domu jednorodzinnego przy ul. (...) w W. wraz z prawem użytkowania wieczystego działki nr (...), oznaczonej w projekcie podziału nieruchomości. Na podstawie wyroku Sądu Okręgowego w Warszawie z 12 listopada 2013 roku, który uprawomocnił się 21 lutego 2015 roku, pozwani uzyskali korzystne dla siebie rozstrzygnięcie. W trakcie trwania przedmiotowego postępowania powód nabył od A. R. spółdzielcze własnościowe prawo do domu jednorodzinnego przy ul. (...). Następnie zawarł ze (...) Spółdzielnią Mieszkaniową w W. powołaną w pozwie umowę. Po uzyskaniu wiedzy o tym fakcie, pozwani wystąpili przeciwko Spółdzielni z powództwem o stwierdzenie nieważności uchwał zezwalających na zawarcie omawianej umowy, które zostało uwzględnione wyrokiem Sądu Okręgowego w Warszawie z 15 czerwca 2011 roku. Apelacja od przedmiotowego orzeczenia została oddalona wyrokiem z 6 marca 2012 roku, zaś postanowieniem z 21 marca 2013 roku Sąd Najwyższy odmówił przyjęcia skargi kasacyjnej do rozpoznania. Próba wznowienia przez powoda postępowania w tej sprawie, zakończyła się niepowodzeniem. W ocenie pozwanych nieważność uchwał pociągała za sobą nieważność umowy z 15 czerwca 2010 roku. Pozwani podkreślili, że za nieważnością umowy przemawiał także brak uchwały Walnego Zgromadzenia w przedmiocie zezwolenia na przeniesienie własności budynku przy ul. (...) oraz sprzeczność umowy z zasadami współżycia społecznego. Niezależnie od powyższego pozwani wskazali, że nawet gdyby uznać umowę za ważną, to wyrok zobowiązujący Spółdzielnię do przeniesienia własności budynku przy ul. (...) oraz prawa użytkowania wieczystego, na podstawie art. 192 pkt 3 k.p.c. jest skuteczny względem powoda. Pozwani podkreślili, że na długo przed zawarciem przez powoda umowy z 15 czerwca 2010 roku posiadali ekspektatywę uzyskania własności przedmiotowego budynku. Pozwani zaznaczyli ponadto, że w świetle przytoczonych przez nich okoliczności powód nie może względem nich powołać się na domniemanie wynikające z wpisania go jako właściciela domu przy ul. (...) w księdze wieczystej nr (...) (k. 119-130 - odpowiedź na pozew).

W toku postępowania strony podtrzymały swoje stanowiska w sprawie.

Na podstawie materiału dowodowego zgromadzonego na wniosek stron Sąd ustalił następujący stan faktyczny.

Pismem z 18 czerwca 1996 roku, którego adresatem był A. R., (...) Spółdzielnia Mieszkaniowa w W. (...) wyraziła zgodę na cesję nakładów na budowę domu na działce sąsiadującej z działką budynku położonego przy ul. (...) w W. na rzecz M. i M. B. (1) oraz ich przyjęcie w poczet członków (...) (k. 211 - pismo).

Na podstawie umowy z 3 października 1996 roku A. i E. małżonkowie R. zbyli na rzecz M. i M. małżonków B. spółdzielcze własnościowe prawo do domu jednorodzinnego ze związanymi z nim prawami oraz wszelkimi prawami i roszczeniami wobec (...) Spółdzielni Mieszkaniowej wraz z wkładem budowlanym. Następnie M. i M. B. (1) zostali przyjęci w poczet członków Spółdzielni. Wyrażono również zgodę na przeniesienie na nabywców pozwolenia na budowę domu jednorodzinnego, które zostało wcześniej udzielone A. R. (k. 207-210 - akt notarialny, k. 213 - pismo, k. 214 - zaświadczenie, k. 215 - pismo).

Decyzją z 25 marca 1997 r. Prezydent (...) (...) wyraził zgodę na przeniesienie pozwolenia na budowę-rozbudowę i modernizację domu jednorodzinnego przy ul. (...) udzielonego A. R. decyzją z 18 listopada 1994 roku nr (...) ze zmianą w decyzji z 30 sierpnia 1995 roku nr (...) na M. i M. B. (2) (k. 216 - decyzja).

M. i M. B. (2) kontynuowali budowę domu jednorodzinnego, którą ukończyli w styczniu 2001 roku. Ostatecznie decyzją z 27 sierpnia 2007 roku, sprostowaną postanowieniem z 21 grudnia 2007 roku, Powiatowy Inspektor Nadzoru Budowlanego dla (...) udzielił pozwolenia na użytkowanie budynku jednorodzinnego zlokalizowanego na terenie działki numer (...) z obrębu (...) przy ul. (...) w W. (k. 218 - decyzja, k. 272 - postanowienie).

Pozwem z 17 maja 2004 roku, zmodyfikowanym pismem z 27 lutego 2006 roku, M. i M. B. (2) wnieśli o zobowiązanie (...) Spółdzielni Mieszkaniowej w W. do złożenia oświadczenia woli, w którym (...) oświadcza, że dokona ostatecznego rozliczenia kosztów budowy domu mieszkalnego jednorodzinnego przy ul. (...) oraz że przenosi na rzecz powodów prawo użytkowania wieczystego projektowanej działki nr (...) wraz z prawem własności przedmiotowego domu (k. 134-136 - pozew, k. 137-139 - pismo procesowe).

Wyrokiem z 28 lutego 2006 roku, wydanym w sprawie II C 562/06, Sąd Okręgowy w Warszawie oddalił powództwo. Na skutek apelacji M. i M. B. (2), wyrokiem z 25 czerwca 2007 roku, wydanym w sprawie I ACa 908/06, Sąd Apelacyjny w Warszawie uchylił zaskarżone orzeczenie i przekazał sprawę do ponownego rozpoznania Sądowi Okręgowemu w Warszawie (k. 142-144 - wyrok w sprawie II C 562/06, k. 145-149 - wyrok z uzasadnieniem w sprawie I ACa 908/06).

W piśmie procesowym z 29 października 2013 roku M. i M. B. (2) ostatecznie sprecyzowali roszczenie, żądając zobowiązania Spółdzielni do złożenia oświadczenia woli, w którym oświadczała, że dokonała ostatecznego rozliczenia kosztów budowy, w ramach której wzniesione zostały dwa domy mieszkalne jednorodzinne przy ul. (...) w W., że cały wkład budowlany związany z domem (...) został wniesiony i nie istnieją żadne dalsze należności z tego tytułu oraz, że przenosi na rzecz M. i M. B. (2) prawo własności domu jednorodzinnego położonego na projektowanej działce nr (...) przy ul. (...) oraz prawa użytkowania wieczystego działki projektowanej nr (...) w obrębie (...). Wyrokiem z 12 listopada 2013 roku, wydanym w sprawie I C 811/07, Sąd Okręgowy w Warszawie orzekł zgodnie z żądaniem pozwu. Prawomocnym postanowieniem z 8 października 2015 roku Sąd Apelacyjny w Warszawie odrzucił apelację pozwanej Spółdzielni (k. 140-141 - pismo procesowe, k. 150-165 - wyrok z uzasadnieniem w sprawie I C 811/07, k. 362 – odpis wyroku ze stwierdzeniem prawomocności).

W dniu 11 maja 2007 roku A. R. i R. W. zawarli przedwstępną umowę sprzedaży spółdzielczego własnościowego prawa do domu jednorodzinnego oraz garażu położonych przy ul. (...) w W.. W treści aktu notarialnego wskazano, że przy jego sporządzaniu zostało okazane zaświadczenie (...) Spółdzielni Mieszkaniowej w W. z 1 lutego 2006 roku. Wynikało z niego, że 18 czerwca 1996 roku A. R. otrzymał zgodę Spółdzielni na dokonanie cesji nakładów dotychczas poniesionych na budowę nowego domu, położonego przy ul. (...) w W. wraz ze spółdzielczym własnościowym prawem do tego budynku na rzecz M. i M. B. (2). Po zbyciu domu jednorodzinnego w stanie surowym A. R. nadal przysługiwało prawo spółdzielcze własnościowe prawo do domu jednorodzinnego przy ul. (...) w W. (§ 1 pkt 3 c) umowy) (k. 13-16 akt sprawy XXIV C 83/13 - akt notarialny).

Na podstawie umowy z 26 czerwca 2008 roku A. R. zbył na rzecz R. W. spółdzielcze własnościowe prawo do jednorodzinnego budynku mieszkalnego o powierzchni użytkowej 140 m ² i garażu o powierzchni 29,16 m ² położonych przy ul. (...) w W. na działce o powierzchni 976 m ², która znajdowała się w użytkowaniu wieczystym (...) Spółdzielni Mieszkaniowej w W. (k. 166-168 - akt notarialny).

W dniu 2 lutego 2009 roku A. R. i R. W. zawarli warunkową umowę sprzedaży, której przedmiotem były prawa i roszczenia związane z budynkiem mieszkalnym położonym przy ul. (...) w W. o powierzchni użytkowej 186 m ², w szczególności posiadanie budynku oraz roszczenie wobec (...) Spółdzielni Mieszkaniowej w W. o uregulowanie w tym zakresie rzeczowego stanu uprawnień (§ 2 pkt 1 umowy). Warunkiem rozwiązującym umowy było uregulowanie przez Spółdzielnię rzeczowego stanu uprawnień, tj. przeniesienie na kupującego własności działki gruntu zabudowanej przedmiotowym budynkiem (§ 2 pkt 2 umowy). W dniu 11 lutego 2009 roku strony podpisały aneks, w którym wskazano, że A. R. prowadzi sprawę przeciwko M. i M. B. (2) o ustalenie nieważności umowy sprzedaży, na podstawie której zbył na ich rzecz nieruchomość, będącą przedmiotem umowy z 2 lutego 2009 roku. W konsekwencji prawomocnego uznania zasadności przedmiotowego powództwa A. R. obowiązany będzie zwrócić pozwanym cenę sprzedaży oraz poniesione przez nich nakłady konieczne na nieruchomość (akta sprawy XXIV C 83/13: k. 53-54 - umowa, k. 56 - aneks).

Prawomocnym wyrokiem z dnia 9 października 2008 roku, wydanym w sprawie I C 894/06, Sąd Okręgowy w Warszawie, stwierdzając bezwzględną nieważność umowy sprzedaży spółdzielczego własnościowego prawa do domu jednorodzinnego z 3 października 1996 roku, zasądził od A. R. na rzecz M. i M. B. (2) kwotę 150.000 zł z ustawowymi odsetkami od 2 lutego 2008 roku do dnia zapłaty (k. 157-165 - uzasadnienie wyroku w sprawie I C 811/07).

W dniu 9 czerwca 2010 roku Zarząd (...) Spółdzielni Mieszkaniowej w W. podjął uchwałę nr (...), zmieniającą uchwałę nr (...) z 11 lutego 2004 roku, w sprawie przeniesienia prawa użytkowania wieczystego działek gruntu wraz z prawem własności domów jednorodzinnych przy ul. (...) w W.. W uchwale wskazano, że jej przedmiotem są działki ewidencyjne nr (...) oraz szesnaście domów jednorodzinnych, wśród których nie wymieniono domu przy ul. (...) (k. 172-174 - uchwała).

Aktem notarialnym z 15 czerwca 2010 roku (...) Spółdzielnia Mieszkaniowa w W., powołując się na art. 52 w zw. z art. 17 ^{( 14)} ustawy z 15 grudnia 2000 roku o spółdzielniach mieszkaniowych, przeniosła na rzecz R. W. prawo użytkowania wieczystego działki ewidencyjnej nr (...), objętej księgą wieczystą KW nr (...), oraz znajdujący się na przedmiotowej działce budynek mieszkalny jednorodzinny wraz z garażem, stanowiący odrębną nieruchomość, oznaczony numerem (...) przy ul. (...) (§ 2 aktu). Jednocześnie Spółdzielnia zbyła na rzecz R. W. nakłady na budowę budynku mieszkalnego jednorodzinnego oznaczonego numerem (...) (zgodnie z § 1 pkt 6 aktu) za kwotę 590.000 zł (§ 3 pkt 1 aktu) (k. 7-21 - akt notarialny).

Powód uzyskał na swoją rzecz wpis prawa użytkowania wieczystego działki nr (...) oraz własności budynków mieszkalnych położonych przy ul. (...) (k. 4-6 - wydruk z księgi wieczystej).

Pismem z 26 października 2010 roku R. W. wezwał M. i M. B. (2) do opróżnienia i wydania jednorodzinnego budynku mieszkalnego, położonego przy ul. (...) w W. w terminie 14 dni (k. 22-23 - pismo z potwierdzeniem odbioru).

Pozwem z 19 listopada 2010 roku, skierowanym przeciwko (...) Spółdzielni Mieszkaniowej w W., M. i M. B. (2) wnieśli o stwierdzenie nieważności uchwały Zarządu Spółdzielni nr (...). Wyrokiem z 15 czerwca 2011 roku, wydanym w sprawie I C 1102/(...), Sąd Okręgowy w Warszawie stwierdził nieważność przedmiotowych uchwał w zakresie dotyczącym działki nr (...) o powierzchni 1196 m ^{( 2)} oraz domu jednorodzinnego nr (...) wraz z garażem. Apelacja Spółdzielni od powyższego rozstrzygnięcia została oddalona wyrokiem Sądu Apelacyjnego w Warszawie z 6 marca 2012 roku, wydanym w sprawie I ACa 932/11, zaś wywiedziona skarga kasacyjna, postanowieniem z 21 marca 2013 roku, wydanym w sprawie I CSK 523/12, nie została przyjęta do rozpoznania przez Sąd Najwyższy. Podjęta przez R. W. próba wznowienia postępowania w przedmiotowej sprawie zakończyła się niepowodzeniem - postanowieniem z 4 lipca 2013 roku, wydanym w sprawie I CZ 62/13, Sąd Najwyższy oddalił jego zażalenie na postanowienie Sądu Apelacyjnego w Warszawie z 25 lutego 2013 roku, wydane w sprawie I ACa 130/13 (k. 182-189 - wyrok z uzasadnieniem w sprawie I C 1102/(...), k. 190-202 - wyrok z uzasadnieniem w sprawie I ACa 932/11, k. 203-204 - postanowienie w sprawie I CSK 523/12, k. 205-206 - postanowienie w sprawie I CZ 62/13).

Powyższy stan faktyczny Sąd ustalił na podstawie złożonych do akt sprawy dokumentów, które uznał za wiarygodne, albowiem ich treść i autentyczność nie budziła wątpliwości i nie była kwestionowana przez strony.

Sąd oddalił wniosek powoda o przeprowadzenie dowodu z opinii biegłego z zakresu wyceny na okoliczność ustalenia wysokości odszkodowania za bezumowne korzystanie przez pozwanych z nieruchomości przy ul. (...) w W.. Ustalenie tej kwestii, w świetle pozostałego zgromadzonego materiału dowodowego, nie było bowiem istotne dla rozstrzygnięcia sprawy.

Sąd zważył, co następuje.

Powód domagał się od pozwanych zapłaty wynagrodzenia bezumowne korzystanie z jego nieruchomości za okres od listopada 2010 roku do września 2014 roku wskazując, że nabył użytkowanie wieczyste działki nr (...), na której posadowiony jest budynek położony przy ul. (...) w W., który był zajmowany przez pozwanych bez podstawy prawnej. Roszczenie powoda opierało się zatem na art. 224 i 225 k.c., z których wynika, że samoistny posiadacz w złej wierze oraz samoistny posiadacz w dobrej wierze (od chwili wytoczenia przeciwko niemu powództwa) obowiązany jest do zapłaty wynagrodzenia za korzystanie z rzeczy. Należy wskazać, że zarówno z treści omawianych przepisów, jak i systematyki kodeksu cywilnego (art. 224 i 225 k.c. znajdują się w dziale V, tytułu I, księgi II kodeksu, zatytułowanym Ochrona własności”) jasno wynika, że legitymowanym do wystąpienia z powództwem o zapłatę wynagrodzenia za bezumowne korzystanie z nieruchomości jest jej właściciel, a co za tym idzie użytkownik wieczysty. Roszczenie to przysługuje zaś właścicielowi (użytkownikowi wieczystemu) wyłącznie wobec posiadacza, który w danym okresie bez podstawy prawnej faktycznie władał rzeczą (por. wyrok Sądu Najwyższego z 29 czerwca 2005 roku, III CK 669/04, LEX nr 180889). W niniejszej sprawie obie powyższe przesłanki były przedmiotem sporu stron. Pozwani wskazywali, że powód na podstawie powołanej w pozwie umowy z 15 czerwca 2010 roku nie nabył żadnych praw do zamieszkiwanej przez nich nieruchomości. Dodatkowo pozwani podnosili, że posiadali skuteczny względem powoda tytuł prawny do posiadania nieruchomości, w postaci ekspektatywy ustanowienia na ich rzecz prawa własności domu jednorodzinnego, która ostatecznie została zrealizowana wyrokiem Sądu Okręgowego w Warszawie z 12 listopada 2013 roku, wydanym w sprawie I C 811/07, który uprawomocnił się 8 października 2015 roku.

W umowie z 15 czerwca 2010 roku (...) Spółdzielnia Mieszkaniowa w W., powołując się na art. 52 w zw. z art. 17 ^{( 14)} ustawy o spółdzielniach mieszkaniowych (Dz.U. z 2013 r., poz. 1222 j.t. ze zm.) („u.s.m.”), przeniosła na rzecz powoda prawo użytkowania wieczystego działki ewidencyjnej nr (...) i znajdujący się na niej budynek mieszkalny jednorodzinny wraz z garażem, stanowiący odrębną nieruchomość, oznaczony numerem (...) przy ul. (...) w W.. Nadto spółdzielnia zbyła na rzecz R. W. nakłady na budowę budynku mieszkalnego jednorodzinnego za kwotę 590.000 zł. Wskazać trzeba, że zgodnie z art. 235 § 1 k.c. budynki i inne urządzenia wzniesione na gruncie Skarbu Państwa lub gruncie należącym do jednostek samorządu terytorialnego bądź ich związków przez wieczystego użytkownika stanowią jego własność. To samo dotyczy budynków i innych urządzeń, które wieczysty użytkownik nabył zgodnie z właściwymi przepisami przy zawarciu umowy o oddanie gruntu w użytkowanie wieczyste. Z kolei § 2 tego przepisu wskazuje, że przysługująca wieczystemu użytkownikowi własność budynków i urządzeń na użytkowanym gruncie jest prawem związanym z użytkowaniem wieczystym. Z powyższego w orzecznictwie i doktrynie wywodzi się, że prawo użytkowania wieczystego gruntu ma nadrzędny charakter w stosunku do prawa własności budynków na tym gruncie. Prawem głównym jest zatem prawo użytkowania wieczystego, zaś prawem związanym (podrzędnym) jest prawo własności budynków i urządzeń. To z kolei oznacza, że żadne z tych praw nie może być samodzielnym przedmiotem obrotu, a ich zbycie może nastąpić tylko łącznie. Potwierdza to również treść art. 31 ustawy z 21 sierpnia 1997 roku o gospodarce nieruchomościami (Dz.U. z 2015 r., poz. 1774, j.t.), zgodnie z którym oddanie w użytkowanie wieczyste nieruchomości gruntowej zabudowanej następuje z równoczesną sprzedażą położonych na tej nieruchomości budynków i innych urządzeń. Dlatego też umowa przeniesienia prawa użytkowania wieczystego gruntu zabudowanego, która nie zawiera postanowień o przeniesieniu także prawa własności budynków, jest nieważna (por. wyrok Sądu Najwyższego z 23 stycznia 2003 roku, II CKN 1155/00, LEX nr 80583). Warto zaznaczyć, że powyższy wyrok został wydany w sprawie, o zbieżnym do niniejszej sprawy stanie faktycznym. Z ustalonych okoliczności wynikało bowiem, że powód nabył od pozwanej spółdzielni „prawa i roszczenia z tytułu wybudowania obiektu inwestycyjnego”, następnie zaś nabył prawo użytkowania wieczystego gruntu. Rozważając na tle takiego stanu faktycznego Sąd Najwyższy stwierdził, że na podstawie umowy nabycia „praw i roszczeń z tytułu wybudowania obiektu” nie nastąpiło przeniesienie prawa jego własności. Powód nabył tylko określoną wierzytelność, która w przypadku ważnie zawartej umowy przeniesienia prawa użytkowania wieczystego gruntu oraz własności budynków, mogłaby zostać przez niego zaliczona na poczet ceny nabytych praw. Przenosząc powyższe na grunt przedmiotowej sprawy stwierdzić zatem należało, że nabywając „nakłady na budowę budynku mieszkalnego” powód nie nabył własności domu jednorodzinnego położonego przy ul. (...), a jedynie określoną wierzytelność. W świetle zgromadzonego w sprawie materiału dowodowego nie ulegało bowiem wątpliwości, że w chwili zawierania przedmiotowej umowy na działce (...) posadowiony był wskazany wyżej budynek, a nie jedynie nakłady, jakby to wynikało z treści aktu notarialnego. Budynek ten posiadał taki sam status prawny jak budynek przy ul. (...). Jego właścicielem była zatem (...) Spółdzielnia Mieszkaniowa, zaś pozwanym - podobnie jak poprzednikowi prawnemu powoda A. R. - przysługiwało roszczenie o przeniesienie na nich prawa użytkowania wieczystego gruntu wraz z prawem własności domu jednorodzinnego. Na podstawie umowy z 15 czerwca 2010 roku doszło zatem do przeniesienia na powoda prawa użytkowania wieczystego gruntu, przy braku jednoczesnego przeniesienia na niego prawa własności wszystkich posadowionych na tymże gruncie budynków. Oznacza to, że omawiana umowa była nieważna z powodu sprzeczności z ustawą ( art. 58 § 1 k.c.).

Podkreślenia wymaga, że omówiony powyżej pogląd Sądu Najwyższego został co do zasady podtrzymany w nowszym orzecznictwie. W wyroku z 4 lipca 2014 roku, wydanym w sprawie II CSK 612/13 (LEX nr 1489234), Sąd Najwyższy stwierdził, że umowa przeniesienia prawa wieczystego użytkowania gruntu zabudowanego, niezawierająca postanowień o przeniesieniu także prawa własności budynków, nie jest nieważna, jeżeli wolą stron nie było przeniesienie tylko prawa użytkowania wieczystego z pozostawieniem zbywcy prawa własności budynków. Sąd Najwyższy podkreślił, że stanowisko wyrażone w wyroku w sprawie II CKN 1155/00 było usprawiedliwione okolicznościami faktycznymi sprawy, z których wynikało, że celem umowy było przeniesienia prawa użytkowania wieczystego gruntu bez prawa własności posadowionych na nim budynków. Należy zauważyć, że również w świetle stanowiska sformułowanego w sprawie II CSK 612/13, umowa pomiędzy powodem a Spółdzielnią zawarta 15 czerwca 2010 roku jawi się jako nieważna, przynajmniej w części obejmującej działkę zajmowaną przez pozwanych. Przedmiotem tej umowy było bowiem przeniesienie na powoda użytkowania wieczystego całej działki nr (...) i przeniesienie własności posadowionego na niej domu oznaczonego nr (...). Odnośnie drugiego z budynków istniejących na tej działce, oznaczonego nr (...), to strony wyraźnie określiły, że przedmiotem umowy były jedynie nakłady na tenże budynek (par. 3 ust. 1 umowy). Z dwóch budynków znajdujących się na nieruchomości, której użytkowanie wieczyste nabył powód odnośnie jednego jasno zapisano, że jego własność przechodzi na powoda, a co do drugiego nabył on tylko prawo do nakładów. Wprost takie rozróżnienie losu obu budynków odzwierciedlono w tytule kontraktu nazwanego „Umowa o przeniesienie prawa użytkowania wieczystego oraz własności budynku i umowa sprzedaży nakładów”, z czego sprzedaż nakładów dotyczyła właśnie budynku zajmowanego przez pozwanych. Oczywistym zatem było, że zbycie wierzytelności - nakładów na budowę – nie było rozumiane przez strony jako zbycie własności budynku. Skoro umowa z 15 czerwca 2010 roku w sposób niewątpliwy nie obejmowała sprzedaży własności znajdującego się na nieruchomości budynku zajmowanego przez pozwanych i oznaczonego nr (...), a tylko przeniesienie użytkowania wieczystego gruntu i własności drugiego znajdującego się na nim budynku, to znaczy, że była nieważna, przynajmniej w części dotyczącej prawa użytkowania wieczystego działki, na której znajduje się dom będący obecnie własnością pozwanych.

Ponadto zauważyć należało, że wyrokiem Sądu Okręgowego w Warszawie z 15 czerwca 2011 roku, wydanym w sprawie I C 1102/(...), apelację od którego oddalono wyrokiem Sądu Apelacyjnego w Warszawie z 6 marca 2012 roku, wydanym w sprawie I ACa 932/11, stwierdzona została nieważność uchwał Zarządu (...) Spółdzielni Mieszkaniowej nr (...) (...), w zakresie działki nr (...). Wspomniane uchwały – wydane stosownie do art. 42 w zw. z art. 43 ust. 3 u.s.m. - określały oznaczenie nieruchomości przy ul. (...) w W. wraz ze znajdującymi się na nich domami jednorodzinnymi, w szczególności obejmowały działkę nr (...) i dom zajmowany przez pozwanych. Zgodnie z art. 43 ust. 5 w zw. z art. 52 ustawy o spółdzielniach mieszkaniowych uchwała, o której mowa w ust. 2 art. 43, stanowi podstawę oznaczania działek i budynków przy zawieraniu umów o przeniesieniu własności domów jednorodzinnych na rzecz członków spółdzielni. Prawo wymaga zatem, aby do przeniesienia własności domu jednorodzinnego na członka spółdzielni dochodziło w oparciu o stosowną uchwałę zarządu spółdzielni precyzująca przedmiot transakcji. Stwierdzenie nieważności takiej uchwały skutkuje nieważnością czynności przeniesienia. Oznacza to, że umowa z 15 czerwca 2010 roku powinna być uznana za nieważną, z uwagi na sprzeczność z prawem.

Przeciwko powyższemu nie przemawiał przywołany przez powoda wyrok Sądu Najwyższego z 26 czerwca 2008 r., II CSK 49/08, OSNC 2009/9/126, w którego tezie stwierdza się, że prawomocny wyrok uchylający uchwałę, o której mowa w art. 17 § 1 k.s.h., lub stwierdzający jej nieważność nie wywiera skutków wobec osób trzecich działających w dobrej wierze (art. 427 § 2 i 4 k.s.h.). Orzeczenie to dotyczy bowiem prawa handlowego, a nie spółdzielczego i znajduje oparcie wprost w przepisach k.s.h. (art. 427 § 2 i 4 k.s.h.). Analogicznego unormowania w przepisach u.s.m. brak. Zupełnie inna jest też natura uchwał, o których mowa w art. 17 § 1 k.s.h. i uchwał podejmowanej w oparciu o art. 42 i 43 u.s.m. Ostatnio wymienione uchwały nie mają charakteru dodatkowego ustawowego wymogu czynności prawnej, tylko są jej nieodzowną podstawą, bez której nie może dojść do skutecznego przeniesienia na osobę uprawnioną praw do lokalu czy domu jednorodzinnego.

Nie można było zgodzić się z powodem, że wyrok w sprawie I C 1102/10 nie dotyczył domu zajmowanego przez pozwanych, oznaczonego nr (...). Istotnie w we wspomnianym wyroku przy określaniu zakresu stwierdzanej nieważności zaskarżonych uchwał wymieniono jedynie dom jednorodzinny nr (...), ale orzeczeniem objęto w sposób niewątpliwy całą działkę (...), zatem działkę, na której posadowiony jest również dom (...) zajmowany przez pozwanych.

W kontekście twierdzeń powoda o działaniu w dobrej wierze warto nadto podnieść, że okoliczności sprawy dawały podstawę do stwierdzenia, że powodowi doskonale znany był stan działki nr (...), w szczególności zaś fakt, że oprócz budynku przy ul. (...) na nieruchomości znajduje się też drugi budynek, zamieszkiwany przez pozwanych. Należy zauważyć, że 11 maja 2007 roku A. R. i powód zawarli przedwstępną umowę sprzedaży spółdzielczego własnościowego prawa do domu jednorodzinnego oraz garażu położonych przy ul. (...) w W.. Jednocześnie w treści aktu wskazano, że w 1996 roku A. R. otrzymał zgodę spółdzielni na cesję nakładów na rzecz pozwanych, oraz że zbył na ich rzecz dom jednorodzinny w stanie surowym. Z kolei 2 lutego 2009 roku pomiędzy tymi samymi stronami została zawarta warunkowa umowa sprzedaży, której przedmiotem były prawa i roszczenia związane z budynkiem mieszkalnym położonym przy ul. (...) w W. o powierzchni użytkowej 186 m ², w szczególności posiadanie budynku oraz roszczenie wobec (...) Spółdzielni Mieszkaniowej w W. i o uregulowanie w tym zakresie rzeczowego stanu uprawnień. Przez „rzeczowy stan uprawnień”, strony rozumiały przeniesienie własności działki gruntu zabudowanej przedmiotowym budynkiem. W ocenie Sądu powyższy zapis dotyczył przeniesienia na powoda prawa własności do domu jednorodzinnego. Warto w tym miejscu podkreślić, że zgodnie z art. 17 ¹⁴ u.s.m. w zw. z art. 52 ust. 3 u.s.m., przekształcenie prawa do domu jednorodzinnego w prawo własności i jego przeniesienia warunkowane było: 1) spłatą przypadających na ten dom części zobowiązań spółdzielni związanych z budową, w tym w szczególności odpowiedniej części zadłużenia kredytowego spółdzielni wraz z odsetkami; 2) spłatą zadłużenia z tytułu opłat eksploatacyjnych oraz na poczet utrzymania nieruchomości wspólnej. Chodzi więc o przeniesienie własności w pełni rozliczonego budynku. Nadto 11 lutego 2009 roku strony podpisały aneks, w którym wskazano, że A. R. prowadzi sprawę przeciwko pozwanym o ustalenie nieważności umowy sprzedaży, na podstawie której zbył na ich rzecz nieruchomość, będącą przedmiotem umowy z 2 lutego 2009 roku. W ocenie Sądu z powyższego należało wnioskować, że powód na długo przed zawarciem umowy z 15 czerwca 2010 roku miał świadomość, że na działce nr (...) nie „znajdują się ponadto nakłady na budynek oznaczony numerem (...)”, lecz dom jednorodzinny przy ul. (...), zajmowany przez pozwanych. Posiadanie przez powoda wiedzy w tym zakresie wyklucza możliwość powołania się przez niego na posiadanie dobrej wiary w chwili zawierania umowy ze spółdzielnią.

Powyższe wywody stanowiły też podstawę do uznania, że pozwanym udało się obalić domniemanie prawdziwości wpisu powoda w księdze wieczystej jako użytkownika wieczystego i właściciela budynku mieszkalnego posadowionego na spornej nieruchomości.

Podsumowując dotychczasowe rozważania, uznać należało, że powód nie stał się właścicielem dom jednorodzinnego przy ul. (...) w związku z czym nie posiadał legitymacji czynnej w sprawie. Stwierdzenie tej okoliczności stanowiło wystarczającą przesłankę do oddalenia powództwa, tym niemniej warto było też zbadać kwestię zarzutu pozwanych, że posiadali oni tytuł prawny do zajmowania spornej nieruchomości.

Na podstawie umowy z 3 października 1996 roku pozwani nabyli od A. i E. R. spółdzielcze własnościowe prawo do domu jednorodzinnego ze związanymi z nim prawami oraz wszelkimi prawami i roszczeniami wobec (...) Spółdzielni Mieszkaniowej wraz z wkładem budowlanym. Pozwani zostali także przyjęci w poczet członków spółdzielni. Następnie kontynuowali budowę domu, którą zakończyli i ostatecznie w nim zamieszkali. Powód twierdząc, że pozwani nie mieli żadnych praw do nieruchomości, powoływał się na wyrok Sądu Okręgowego w Warszawie z 9 października 2008 roku, wydany w sprawie I C 894/06. Stwierdzono w nim nieważność umowy z 3 października 1996 roku i na tej podstawie zasądzono od A. R. na rzecz pozwanych kwotę 150.000 zł tytułem zwrotu uiszczonej ceny. W ocenie Sądu okoliczność ta nie miała jednak znaczenia dla oceny posiadania przez pozwanych skutecznego względem powoda tytułu prawnego do przedmiotowej nieruchomości. Należy zauważyć, że zgodnie z obowiązującym w dacie zawierania umowy z 3 października 1996 roku art. 235 § 1 i 2 ustawy z 16 września 1982 roku prawo spółdzielcze (Dz. U. z 1995 r., nr 54, poz. 288, j.t. ze zm.) („p.s.”), po przeprowadzeniu rozliczenia kosztów budowy i ostatecznym ustaleniu wkładów budowlanych, wniesieniu przez członków tych wkładów bądź też ich części i przejęciu zobowiązań spółdzielni pokrywających resztę należności z tytułu wkładów spółdzielnia przenosi na członków własność przydzielonych domów wraz z prawami do działek. Jak już wspomniano, pozwani własnymi środkami dokończyli budowę domu przy ul. (...). Poniesione przez nich nakłady na jego budowę stanowiły w istocie pokrycie wymaganego przez spółdzielnię wkładu budowlanego związanego ze spółdzielczym prawem do domu jednorodzinnego. Uwzględniając również fakt przyjęcia pozwanych w poczet członków spółdzielni, mieli oni podstawę do domagania się od spółdzielni podjęcia działań, o których mowa w art. 235 § 2 p.s. Na skutek zmiany stanu prawnego pozwani nie mogli wykonać tego uprawnienia, które uległo przekształceniu w ekspektatywę ustanowienia na ich rzecz prawa własności domu jednorodzinnego wraz z prawem do działki na podstawie wspomnianego już art. 17 ¹⁴ u.s.m. w zw. z art. 52 u.s.m (por. uchwała Sądu Najwyższego z 12 kwietnia 2007 roku, III CZP 22/07, LEX nr 236113). W tym zakresie względem spółdzielni pozwanym przysługiwało roszczenie. W przedmiocie jego realizacji pomiędzy pozwanymi i Spółdzielnią od 2004 roku toczyło się postępowanie. Zatem nawet gdyby przyjąć, że powód skutecznie nabył na podstawie umowy z 15 czerwca 2010 roku prawo użytkowania wieczystego działki nr (...) oraz własność posadowionych na niej budynków przy ul. (...), to nie pozbawia to pozwanych ich roszczenia. Oznaczałoby to li tylko, że przy uwzględnieniu art. 192 pkt 3 k.p.c., to powód jako następca prawny Spółdzielni byłby obowiązany do zawarcia z pozwanymi umowy, o której mowa w art. 17 ¹⁴ u.s.m. w zw. z art. 52 u.s.m. Można w tym zakresie powołać się na treść uchwały Sądu Najwyższego z 17 czerwca 2010 roku, wydanej w sprawie III CZP 38/(...) (LEX nr 578585), w której wskazano, że przepis art. 192 pkt 3 k.p.c. ma zastosowanie w wypadku zbycia nieruchomości przez dłużnika w toku sprawy o zobowiązanie go do złożenia oświadczenia woli o zawarciu przyrzeczonej umowy sprzedaży tej nieruchomości. Stwierdzić zatem należało, że pozwani w całym okresie objętym roszczeniem pozwu posiadali roszczenie stanowiące tytuł prawny, skuteczny wobec spółdzielni oraz jej ewentualnych następców prawnych. Nie zasługiwało zatem na uwzględnienie stanowisko powoda, zgodnie z którym dopiero z chwilą uprawomocnienia się orzeczenia w sprawie I C 811/07, w którym zobowiązano spółdzielnię do przeniesienia na rzecz pozwanych prawa własności domu jednorodzinnego położonego na projektowanej działce nr (...) przy ul. (...) oraz prawa użytkowania wieczystego działki projektowanej nr (...), uzyskali oni tytuł prawny do nieruchomości. Skoro pozwani posiadali tytuł prawny do władania sporną nieruchomością, to skierowane przeciwko nim powództwo o zapłatę wynagrodzenia za bezumowne korzystanie nie mogło być uznane za zasadne.

Mając powyższe na uwadze uznać należało, że powództwo nie zasługiwało na uwzględnienie co do zasady i podlegało oddaleniu, w związku z czym Sąd orzekł jak w punkcie 1. wyroku.

O kosztach procesu Sąd orzekł w oparciu o art. 98 k.p.c., zgodnie z zasadą odpowiedzialności za wynik procesu. W niniejszej sprawie powód przegrał w całości, co uprawniało pozwanych do domagania się zwrotu poniesionych kosztów procesu. Złożyły się na nie koszty zastępstwa procesowego w kwocie 7.200 zł (§ 6 pkt 7 rozporządzenia Ministra Sprawiedliwości z 28 września 2002 roku w sprawie opłat za czynności adwokackie oraz ponoszenia przez Skarb Państwa kosztów nieopłaconej pomocy prawnej udzielonej z urzędu) oraz opłata skarbowa od pełnomocnictwa w kwocie 2x17 zł. Łącznie daje to kwotę 7.234 zł (7.200 zł + 34 zł). Jednocześnie biorąc pod uwagę niezbędny nakład pracy adwokata, charakter sprawy oraz wkład pracy pełnomocnika pozwanych w przyczynienie się do jej wyjaśnienia i rozstrzygnięcia, Sąd uznał za zasadny wniosek pozwanych o przyznanie kosztów zastępstwa procesowego w wysokości dwukrotności stawki minimalnej. Ostatecznie zatem należało zasądzić od powoda solidarnie na rzecz pozwanych tytułem zwrotu kosztów procesu kwotę 14.434 zł, dlatego też orzeczono jak w punkcie 2. wyroku.