Pełny tekst orzeczenia

UZASADNIENIE

Wyrokiem z dnia 30 marca 2015 r., wydanym w sprawie z powództwa R. R. (1) przeciwko Wspólnocie Mieszkaniowej nieruchomości położonej w Ł. przy ul. (...), A. L. (1), B. B. (1), K. B. i K. R. (1) o uzgodnienie treści księgi wieczystej z rzeczywistym stanem prawnym, Sąd Rejonowy dla Łodzi – Śródmieścia w Łodzi nakazał:

⚫

w miejsce dotychczasowych wpisów zamieścić w dziale I-SP księgi wieczystej Nr (...) w rubryce 1.11 podrubryce 1.11.1 polu 1 punkcie 4 „treść prawa” wpis „właściciele objętego tą księgą lokalu są współwłaścicielami w 770/2514 częściach części budynku i innych urządzeń, które nie służą wyłącznie do użytku właścicieli poszczególnych lokali oraz w takiej samej części współwłaścicielami działki gruntu Nr (...) z księgi wieczystej Nr (...)”, a w punkcie 6 „udział związany” wpis „ (...)”;

⚫

w miejsce dotychczasowych wpisów zamieścić w dziale I-SP księgi wieczystej Nr (...) w rubryce 1.11 podrubryce 1.11.1 polu 1 punkcie 4 „treść prawa” wpis „właściciele objętego tą księgą lokalu są współwłaścicielami w 503/2514 częściach części budynku i innych urządzeń, które nie służą wyłącznie do użytku właścicieli poszczególnych lokali oraz w takiej samej części współwłaścicielami działki gruntu Nr (...) z księgi wieczystej Nr (...)”, a w punkcie 6 „udział związany” wpis „ (...)”;

⚫

w miejsce dotychczasowych wpisów zamieścić w dziale I-SP księgi wieczystej Nr (...) w rubryce 1.11 podrubryce 1.11.1 polu 1 punkcie 4 „treść prawa” wpis „właściciele objętego tą księgą lokalu są współwłaścicielami w 459/2514 częściach części budynku i innych urządzeń, które nie służą wyłącznie do użytku właścicieli poszczególnych lokali oraz w takiej samej części współwłaścicielami działki gruntu Nr (...) z księgi wieczystej Nr (...)”, a w punkcie 6 „udział związany” wpis „ (...)”;

⚫

w miejsce dotychczasowych wpisów zamieścić w dziale I-SP księgi wieczystej Nr (...) w rubryce 1.11 podrubryce 1.11.1 polu 1 punkcie 4 „treść prawa” wpis „właściciele objętego tą księgą lokalu są współwłaścicielami w 782/2514 częściach części budynku i innych urządzeń, które nie służą wyłącznie do użytku właścicieli poszczególnych lokali oraz w takiej samej części współwłaścicielami działki gruntu Nr (...) z księgi wieczystej Nr (...)”, a w punkcie 6 „udział związany” wpis „ (...)”;

⚫

w miejsce dotychczasowych wpisów zamieścić w dziale II rubryce 2.3 księgi wieczystej Nr (...) w polu 1 punkcie 3 wpis „ (...)”, w polu 2 punkcie 3 wpis „ (...)”, w polu 3 punkcie 3 wpis „ (...)” i w polu 4 punkcie 3 wpis „ (...)”.

Sąd I instancji ustalił, że w dniu 15 kwietnia 1992 r. H. Z. i K. R. (2) nabyli od dotychczasowych właścicieli niezabudowaną nieruchomość położoną w Ł. przy ul. (...), dla której w Wydziale Ksiąg Wieczystych Sądu Rejonowego dla Łodzi – Śródmieścia w Łodzi prowadzona jest księga wieczysta Nr (...). W 1995 r. na nieruchomości wzniesiono budynek mieszkalno-usługowy, w którym znajdowały się dwa samodzielne lokale mieszkalne i dwa samodzielne lokale usługowe, a także budynek gospodarczy stanowiący zaplecze dla lokali usługowych. W dniu 18 września 1995 r. właściciele nieruchomości wyodrębnili lokal mieszkalny Nr (...) o pow. 53,2 m ² z pomieszczeniem przynależnym o pow. 25 m ² i sprzedali go B. A. L. i D. L. wraz z udziałem wynoszącym 24/100 w częściach wspólnych budynku i innych urządzeń niesłużących wyłącznie do użytku właścicieli poszczególnych lokali i takim samym udziałem we własności działki gruntu Nr (...); w dniu 18 października 2001 r. B. A. L. (2) i D. L. sprzedali ten lokal R. R. (1) i K. R. (1) do małżeńskiej wspólności ustawowej. W dniu 23 października 1995 r. właściciele nieruchomości wyodrębnili lokal mieszkalny Nr (...) o pow. 52 m ² z pomieszczeniem przynależnym o pow. 25 m ² i sprzedali go B. L. wraz z udziałem wynoszącym 24/100 w częściach wspólnych budynku i innych urządzeń niesłużących wyłącznie do użytku właścicieli poszczególnych lokali i takim samym udziałem we własności działki gruntu Nr (...); w dniu 27 grudnia 2002 r. lokal ten został zbyty na rzecz A. L. (1). W dniu 20 grudnia 2001 r. H. Z. i K. R. (2) wyodrębnili lokal użytkowy Nr 2a o pow. 45 m ² i sprzedali go K. B., a dnia następnego wyodrębnili lokal użytkowy Nr 1a o pow. 50,30 m ² i K. R. (2) sprzedał należący do niego udział w prawie własności lokalu wraz ze związanym z nim udziałem w częściach budynku oraz w prawie własności działki gruntu H. i K. Z.. W dniu 13 marca 2009 r. małżonkowie Z. zbyli prawa do tego ostatniego lokalu wraz z prawami z nim związanymi na rzecz K. i B. małżonków B.. W Wydziale Ksiąg Wieczystych Sądu Rejonowego dla Łodzi – Śródmieścia w Łodzi dla lokalu Nr 1a prowadzona jest księga wieczysta Nr (...), dla lokalu Nr 2a – księga wieczysta Nr (...), dla lokalu Nr (...) – księga wieczysta Nr (...), a dla lokalu Nr (...) – księga wieczysta Nr (...). W księgach tych, jak również w księdze wieczystej (...), określono udziały w nieruchomości wspólnej związane z prawem własności poszczególnych lokali przez wpisanie, że właściciele lokali Nr 1a i 2a są współwłaścicielami nieruchomości wspólnej i działki Nr (...) w udziałach wynoszących po 26/100, a właściciele lokalu Nr (...) – w udziałach wynoszących po 24/100. Łączna powierzchnia lokali wyodrębnionych to 251,4 m ².

Sąd meriti przytoczył treść art. 10 ustawy z dnia 6 lipca 1982 r. o księgach wieczystych i hipotece (t.j. Dz. U. z 2013 r., poz. 707 ze zm.), z którego wynika, że w razie niezgodności między stanem prawnym nieruchomości ujawnionym w księdze wieczystej a rzeczywistym stanem prawnym osoba, której prawo nie jest wpisane lub jest wpisane błędnie albo dotknięte jest wpisem nieistniejącego obciążenia lub ograniczenia, może żądać usunięcia niezgodności. Zważył, że w sprawie niniejszej dla ustalenia rzeczywistego stanu prawnego zgodnego z prawem materialnym decydujące znaczenie ma art. 3 ust. 3 ustawy z dnia 24 czerwca 1994 r. o własności lokali (t.j. Dz. U. z 2015 r., poz. 1892), zgodnie z którym przysługujący właścicielowi wyodrębnionego lokalu udział w nieruchomości wspólnej odpowiada stosunkowi powierzchni użytkowej tego lokalu wraz z powierzchnią pomieszczeń przynależnych do łącznej powierzchni użytkowej wszystkich lokali wraz z pomieszczeniami przynależnymi, a te same reguły należy stosować do wyliczenia udziału w nieruchomości wspólnej właściciela samodzielnych lokali niewyodrębnionych. Zaznaczono, że przepis ten ma charakter bezwzględnie obowiązujący, a dokonane w sposób wadliwy przy wyodrębnieniu i zbyciu poszczególnych lokali określenie związanych z nimi udziałów we współwłasności nieruchomości wspólnej powoduje nieważność tylko postanowień dotkniętych wadą. Ponieważ, zdaniem Sądu, bezsporne było, że łączna powierzchnia lokali wyodrębnionych wynosi 251,4 m ², ustalono, że R. i K. małżonkowie R. – jako właściciele lokalu Nr (...) o łącznej powierzchni 78,2 m ² – są współwłaścicielami nieruchomości wspólnej w 782/2514, A. L. (1) – jako właścicielka lokalu Nr (...) o łącznej powierzchni 77 m ² – współwłaścicielką nieruchomości wspólnej w 770/2514, K. i B. małżonkowie B. – jako właściciele lokalu Nr 1a – współwłaścicielami nieruchomości wspólnej w 503/2514, a K. B. – jako właściciel lokalu Nr 2a – współwłaścicielem nieruchomości wspólnej w 459/2514, co uzasadniało orzeczenie o dokonaniu stosownych zmian w treści ksiąg wieczystych.

Apelację od tego wyroku wywiedli pozwani B. B. (1) i K. B., zaskarżając go w całości i żądając jego zmiany poprzez oddalenie powództwa jako bezpodstawnego, bądź przez ustalenie wysokości udziałów w nieruchomości wspólnej w ten sposób, że udziały związane z lokalami Nr (...) wynosiłyby łącznie 47,51 %, a związane z lokalami Nr 1a i 2a – 52,49 %, ewentualnie o uchylenie tego wyroku i przekazanie sprawy do ponownego rozpoznania Sądowi I instancji, jak również o zasądzenie od powoda na ich rzecz zwrotu kosztów postępowania apelacyjnego. Zaskarżonemu orzeczeniu zarzucono:

⚫

naruszenie art. 3 ust. 3 ustawy z dnia 24 czerwca 1994 r. o własności lokali (t.j. Dz. U. z 2015 r., poz. 1892) poprzez jego błędną wykładnię i nieprawidłowe zastosowanie, a także nieuwzględnienie treści art. 3 ust. 4 i 7 tej ustawy i w konsekwencji ich niezastosowanie;

⚫

naruszenie art. 3 i art. 5 ustawy z dnia 6 lipca 1982 r. o księgach wieczystych i hipotece (t.j. Dz. U. z 2013 r., poz. 707 ze zm.);

⚫

sprzeczność ustaleń Sądu z treścią zebranego w sprawie materiału dowodowego polegającą na ustaleniu wysokości udziałów niezgodnie z zawartą w aktach ksiąg wieczystych dokumentacją oraz na dokonaniu zmiany wpisów w nieistniejącej księdze wieczystej Nr (...)

⚫

naruszenie art. 233 § 1 k.p.c. poprzez błędną ocenę zebranego w sprawie materiału dowodowego;

⚫

nieprzeprowadzenie wszystkich zawnioskowanych przez skarżących dowodów, w szczególności nieprzesłuchanie pozwanych, uniemożliwienie im swobodnego zaprezentowania stanowiska w sprawie i nieodzwierciedlenie w protokołach rozpraw ich rzeczywistego przebiegu.

W uzasadnieniu apelacji skarżący podkreślali w szczególności, że znajdujący się na terenie nieruchomości budynek gospodarczy przylegający do lokalu Nr 2a jest z tym lokalem faktycznie i funkcjonalnie połączony, stanowiąc z nim jedną całość, a w konsekwencji jego powierzchnia winna być uwzględniana przy ustalaniu udziałów w nieruchomości wspólnej związanych z poszczególnymi lokalami. Zdaniem autorów apelacji, za takim wnioskiem przemawia również fakt nabycia przez nich roszczeń z tytułu wzniesienia tego budynku, stanowiącego – jak zaznaczono w treści stwierdzającego to nabycie aktu notarialnego – zaplecze lokali usługowych, a także fakt sprostowania tego aktu notarialnego dokonanego w dniu 17 stycznia 2013 r., czego jednak Sąd Rejonowy nie wziął pod uwagę, ani też nie przeprowadził postępowania dowodowego w celu ustalenia tych okoliczności. Wskazano ponadto, że Sąd nie odnotował, iż hol i klatka schodowa budynku – w wyniku innego sprostowania aktu notarialnego – zaliczają się do części wspólnych budynku, a wobec tego również i do nieruchomości wspólnej, jak również nie przeprowadził dowodu z wyroków Sądów obu instancji rozpoznających sprawę o dopuszczenie powoda do współposiadania budynku gospodarczego. Skarżący podnieśli, że kwestionowany przez nich wyrok pozostaje w sprzeczności z zasadą, że nikt nie może nabyć od swojego poprzednika prawnego większego zakresu praw niż ten, który poprzednikowi przysługiwał, ponieważ skutkuje to bezpodstawnym zwiększeniem udziałów w nieruchomości wspólnej tych współwłaścicieli, którzy – jak wynika z treści aktów notarialnych – nabyli je od swoich poprzedników w mniejszym zakresie. Zarzucili też, że Sąd nie wziął pod uwagę art. 3 ust. 7 ustawy z dnia 24 czerwca 1994 r. o własności lokali (t.j. Dz. U. z 2015 r., poz. 1892), zgodnie z którym w budynkach, w których nastąpiło wyodrębnienie własności co najmniej jednego lokalu i ustalenie wysokości udziałów w nieruchomości wspólnej bez uwzględnienia powierzchni pomieszczeń przynależnych lub w inny sposób niż określony w art. 3 ust. 3 tej ustawy, a przy wyodrębnianiu kolejnych lokali ustalano wysokość tych udziałów w taki sam sposób, stosuje się te same zasady obliczania udziału w nieruchomości wspólnej aż do czasu wyodrębnienia ostatniego lokalu; dodatkowo zaznaczyli, że dowiedzieli się od notariusza, że jeśli pierwszy lokal wydzielono wraz z pomieszczeniami przynależnymi, to dotyczyć to musi także wszystkich później wydzielanych lokali. Zwrócili ponadto uwagę, że Sąd popełnił omyłkę, orzekając co do treści nieistniejącej księgi wieczystej Nr (...).

Na rozprawie przed Sądem Okręgowym w Łodzi w dniu 27 października 2015 r. powód wniósł o oddalenie apelacji.

Sąd Okręgowy dodatkowo ustalił następujące okoliczności faktyczne:

Postanowieniem z dnia 8 października 1948 r. Sąd Grodzki w Ł. założył zbiór dokumentów Nr (...) dla nieruchomości miejskiej położonej w Ł. przy ul. (...) o pow. 640 m ². Do zbioru tego złożono akt notarialny stwierdzający nabycie tej nieruchomości w dniu 22 czerwca 1948 r. przez Z. R. i K. S. w równych częściach; obecnie na teren tej nieruchomości składają się działki oznaczone w ewidencji gruntów numerami 161/2, 161/2, 161/4, 125/13, 125/12, 159/1, 160/38, 160/41, 125/10 i 125/11 o łącznej powierzchni 638 m ² (postanowienie, k. 11 załączonych akt księgi wieczystej Nr (...); akt notarialny, k. 2-4 załączonych akt księgi wieczystej Nr (...); mapa sytuacyjna dla celów prawnych, k. 100 załączonych akt księgi wieczystej Nr (...)).

W dniu 25 listopada 1961 r. Prezydium Rady Narodowej m. Łodzi wydało orzeczenie o wywłaszczeniu na rzecz Skarbu Państwa części nieruchomości położonej w Ł. przy ul. (...) , dla której założony został zbiór dokumentów Nr (...), przy czym część wywłaszczona miała powierzchnię 212 m ² i oznaczono ją na załączonym planie jako działkę Nr (...); orzeczenie to jest ostateczne. Obecnie na teren wywłaszczonej działki Nr (...) składają się działki oznaczone w ewidencji gruntów numerami 125/13, 125/12, 159/1, 160/38, 160/41 i 161/3 o łącznej powierzchni 212 m ². Postanowieniem z dnia 23 maja 1966 r. Państwowe Biuro Notarialne w Ł. postanowiło odłączyć ze zbioru dokumentów Nr (...) działkę Nr (...) o pow. 212 m ², urządzić dla niej księgę wieczystą i wpisać w jej dziale II jako właściciela Skarb Państwa; obecnie księga ta nosi numer (...) i prowadzona jest w Wydziale Ksiąg Wieczystych Sądu Rejonowego dla Łodzi – Śródmieścia w Łodzi. W zbiorze dokumentów Nr (...) znajduje się niepodpisana notatka z dnia 23 maja 1966 r. o odłączeniu działki Nr (...) o powierzchni 212 m ² do księgi wieczystej Kw Nr (...). W dniu 4 maja 1977 r. dokonano podziału nieruchomości objętej księgą wieczystą Nr (...) i odłączono z tej księgi do innej księgi wieczystej działkę o powierzchni 29 m ² (orzeczenie, k. 4-5 załączonych akt księgi wieczystej Nr (...); plan nieruchomości, k. 3 załączonych akt księgi wieczystej Nr (...); postanowienie, k. 2 załączonych akt księgi wieczystej Nr (...); mapa sytuacyjna dla celów prawnych, k. 100 załączonych akt księgi wieczystej Nr (...); notatka, k. 26 odwrót załączonych akt księgi wieczystej Nr (...); zapisy na k. 2-3 załączonej księgi wieczystej Nr (...)).

W dniu 29 czerwca 1989 r. E. S. i H. S., będące z mocy spadkobrania następczyniami prawnymi K. S., dokonały sprzedaży na rzecz Z. R. i E. R. całości swoich udziałów w nieruchomości położonej w Ł. przy ul. (...), oznaczonej na załączonym wyrysie z mapy ewidencyjnej jako działka Nr (...) o powierzchni 471 m ², dla której to nieruchomości prowadzony był zbiór dokumentów Nr (...). Dla tak oznaczonej nieruchomości Państwowe Biuro Notarialne w Ł. założyło w tym samym dniu księgę wieczystą noszącą obecnie numer (...) i prowadzoną w Wydziale Ksiąg Wieczystych Sądu Rejonowego dla Łodzi – Śródmieścia w Łodzi, a do jej działu II wpisano Z. R. jako współwłaściciela nieruchomości w ½ części oraz Z. i E. małżonków R. na prawach wspólności ustawowej jako współwłaścicieli w pozostałej ½ części. Terenowi działki Nr (...) odpowiada obecnie teren działek Nr (...), a podział geodezyjny tej działki nastąpił w 1997 r. (akt notarialny, k. 35-36 załączonych akt księgi wieczystej Nr (...); postanowienia spadkowe, k. 37 i 38 załączonych akt księgi wieczystej Nr (...); wyrys z mapy ewidencyjnej, k. 32 załączonych akt księgi wieczystej Nr (...); zapisy na k. 2-3 oraz 12-13 załączonej księgi wieczystej Nr (...); mapa sytuacyjna dla celów prawnych, k. 100 załączonych akt księgi wieczystej Nr (...); pismo (...), k. 57).

W dniu 15 kwietnia 1992 r. E. R., B. R. i W. R., występujący jako współwłaściciele nieruchomości objętej księgą wieczystą (...) (również z mocy spadkobrania po Z. R.), położonej w Ł. przy ul. (...) i oznaczonej jako działka Nr (...) o powierzchni 471 m ², sprzedali tę nieruchomość w równych udziałach H. Z. i K. R. (2); zmiana stanu własności została odnotowana w dziale II wspomnianej wyżej księgi wieczystej (akt notarialny, k. 45-46 załączonych akt księgi wieczystej Nr (...); postanowienie spadkowe, k. 48 załączonych akt księgi wieczystej Nr (...); zapis na k. 12-13 załączonej księgi wieczystej (...)).

W dniu 14 marca 2003 r. dokonano na wniosek Skarbu Państwa reprezentowanego przez Prezydenta Miasta Ł. sprostowania zapisów w dziale I księgi wieczystej (...) m.in. w ten sposób, że w oparciu o załączoną do wniosku mapę sytuacyjną sporządzoną dla celów prawnych sprostowano oznaczenie ewidencyjne nieruchomości, dla której prowadzona była księga, przez dokonanie zapisu, że składają się na nią działki Nr (...) o łącznej powierzchni 210 m ². Informacje podane przez wykonawcę mapy sytuacyjnej były jednak niezgodne ze stanem rzeczywistym, ponieważ część działki Nr (...) o powierzchni 30 m ² stanowił w rzeczywistości teren oznaczony później w ewidencji gruntów jako działka Nr (...), która nigdy nie była częścią nieruchomości objętej księgą wieczystą Nr (...) – co zostało w dniu 30 listopada 2006 r. skorygowane na wniosek Skarbu Państwa reprezentowanego przez Prezydenta Miasta Ł. poprzez wpisanie w dziale I tej księgi w miejsce działki Nr (...) działek Nr (...) oraz wykreślenie tej ostatniej działki z działu I księgi (wniosek, k. 10-11 załączonych akt księgi wieczystej Nr (...); mapa sytuacyjna dla celów prawnych, k. 15 załączonych akt księgi wieczystej Nr (...); zawiadomienie, k. 58 załączonych akt księgi wieczystej Nr (...); wnioski, k. 97-98 i 103-104 załączonych akt księgi wieczystej Nr (...); mapa sytuacyjna dla celów prawnych,. k. 100 załączonych akt księgi wieczystej Nr (...); zawiadomienie, karty bez numeru wszyte pomiędzy k. 101 i 102 załączonych akt księgi wieczystej Nr (...)).

H. Z. i K. R. (2) na mocy decyzji właściwego organu administracyjnego z dnia 28 kwietnia 1993 r. (zmienionej następnie decyzją z dnia 4 lipca 1994 r.) oraz decyzji tegoż organu z dnia 1 grudnia 1993 r. uzyskali pozwolenie na budowę budynku wielofunkcyjnego z dwoma lokalami handlowym i dwoma lokalami mieszkalnymi oraz budynku gospodarczo-składowego na terenie nieruchomości położonej w Ł. przy ul. (...). Budynek, w którym znajdują się cztery wyodrębnione lokale mieszkalne i użytkowe znajduje się na obecnej działce (...), a budynek gospodarczo-składowy – częściowo na działce Nr (...), częściowo na działce (...) i częściowo również na działce Nr (...). W budynku gospodarczo-składowym są cztery pomieszczenia i korytarz, z którego prowadzi bezpośrednie wejście do pomieszczeń znajdujących się w drugim z położonych na terenie nieruchomości budynków i należących do samodzielnego lokalu użytkowego Nr 2a (decyzje administracyjne, k. 10, 12-13 i 14-15 załączonych akt księgi wieczystej Nr (...); wypisy z kartoteki budynków, k. 33 i 35-36; wydruk komputerowy mapy, k. 37; schemat układu i wielkości powierzchni pomieszczeń w budynku gospodarczo – składowym, k. 49 załączonych akt księgi wieczystej LD1M/00159559/6).

W dniach 18 listopada 1996 r. i 3 grudnia 1996 r. notariusz sporządzający uprzednio akty notarialne, w których właściciele nieruchomości objętej księgą wieczystą Nr (...) dokonali wyodrębnienia lokali mieszkalnych Nr (...) w budynku położonym na tej nieruchomości i ich zbycia na rzecz osób trzecich, odnotował w formie aktów notarialnych zgodną wolę stron tych czynności prawnych zmierzającą do wyeliminowania z opisu tych samodzielnych lokali współwłasności holu na I piętrze i klatki schodowej prowadzącej z parteru na I piętro jako praw związanych z prawami własności lokali (wypis aktu notarialnego, k. 18-19 załączonych akt księgi wieczystej Nr (...); wypis aktu notarialnego, k. 23-24 załączonych akt księgi wieczystej Nr (...)).

Samodzielne lokale użytkowe Nr 1a i 2a wyodrębniane aktami notarialnymi z dnia 20 i 21 grudnia 2001 r. zostały oznaczone na rzucie parteru budynku, w którym te lokale się znajdują, stanowiącym część projektu technicznego architektoniczno-budowlanego pawilonu handlowego z poddaszem mieszkalnym. W dniu 20 grudnia 2001 r. H. Z. i K. R. (2) przenieśli na K. B. – wraz z prawem własności lokalu Nr 2a i prawami z tym lokalem związanymi – również roszczenia z tytułu wybudowania budynku gospodarczo-składowego, a ponadto strony tej umowy uzgodniły sposób korzystania ze „wspólnej działki” w ten m.in. sposób, że ustaliły, iż do korzystania z owego budynku gospodarczo-składowego uprawniony będzie K. B.. W umowie z dnia 13 marca 2009 r., na mocy której K. B. i B. B. (1) nabyli od K. Z. i H. Z. prawa do lokalu Nr 1a wraz z prawami z nim związanymi, zaznaczono, że część działki Nr (...) o powierzchni 121 m ² oznaczona jest na chwilę zawierania umowy w ewidencji gruntów jako działka Nr (...), w 1961 r. została wywłaszczona na rzecz Skarbu Państwa, że na tej działce znajduje się znaczna część budynku gospodarczo-usługowego oraz że wszelkie związane z tym faktem roszczenia przysługują wyłącznie K. B. (wypis aktu notarialnego, k. 18-20 załączonych akt księgi wieczystej Nr (...); rzut parteru budynku, k. 5 załączonych akt księgi wieczystej Nr (...); wypis aktu notarialnego, k. 13-14 załączonych akt księgi wieczystej Nr (...)).

Decyzją Wojewody (...) z dnia 13 marca 2009 r. stwierdzono nieodpłatne nabycie z dniem 27 maja 1990 r. przez Miasto Ł. części nieruchomości objętej księgą wieczystą Nr (...), w tym także działki Nr (...) o powierzchni 121 m ² położonej w Ł. przy ul. (...) (decyzja, k. 130 załączonych akt księgi wieczystej Nr (...)).

W dniu 24 sierpnia 2012 r. K. i B. małżonkowie B. zawarli majątkową umowę małżeńską rozszerzającą ich wspólność majątkową na prawo własności samodzielnego lokalu użytkowego Nr 2a i przy tej okazji uzgodnili między sobą, że do lokalu tego zaliczą – jako pomieszczenia przynależne – korytarz i dwa pomieszczenia w budynku gospodarczo-składowym, a do będącego również ich własnością lokalu Nr 1a – pozostałe dwa pomieszczenia w tym budynku. Ich wnioski o dokonanie stosownych zmian w dziale I ksiąg wieczystych Nr (...) w oparciu o akt notarialny zawierający te uzgodnienia zostały oddalone postanowieniami referendarza Sądu Rejonowego dla Łodzi – Śródmieścia w Łodzi z dnia 11 stycznia 2013 r. Aktem notarialnym z dnia 17 stycznia 2013 r. notariusz dokonał sprostowania – jako oczywistej omyłki – zapisu w akcie notarialnym z dnia 20 grudnia 2001 r., w którym to akcie wyodrębniono lokal Nr 2a i zbyto prawo jego własności na rzecz K. B., stwierdzając, że w zawartym tam opisie wyodrębnianego lokalu omyłkowo pominięto informację, iż w skład tego lokalu wchodzi także pomieszczenie przynależne w postaci budynku gospodarczo-składowego o powierzchni 75,30 m ². K. B. złożył do Wydziału Ksiąg Wieczystych Sądu Rejonowego dla Łodzi – Śródmieścia w Łodzi o dokonanie stosownego sprostowania działu I księgi wieczystej Nr (...) na podstawie tego dokumentu, ale także i ten wniosek został oddalony postanowieniem referendarza z dnia 16 kwietnia 2013 r. (wypis aktu notarialnego, k. 44-48 załączonych akt księgi wieczystej Nr (...); postanowienia, k. 53-54 i 55 załączonych akt księgi wieczystej Nr (...); wypis aktu notarialnego, k. 72 załączonych akt księgi wieczystej Nr (...); wniosek, k. 70-71 załączonych akt księgi wieczystej Nr (...); postanowienie, k. 74-75 załączonych akt księgi wieczystej Nr (...)).

Obecnie działka Nr (...) położona w Ł. przy ul. (...) nadal objęta jest księgą wieczystą Nr (...), a w dziale II tej księgi jako właściciel nieruchomości wpisana jest Gmina M. Ł. na podstawie decyzji z dnia 13 marca 2009 r. (treść księgi wieczystej Nr (...) ujawniona na Portalu Podsystemu Dostępu do Centralnej Bazy Danych Ksiąg Wieczystych prowadzonego przez Ministerstwo Sprawiedliwości).

Sąd Okręgowy zważył, co następuje:

Złożona apelacja musiała doprowadzić do zmiany zaskarżonego wyroku, choć z innych przyczyn niż te, na które wskazywali skarżący, zauważyć bowiem trzeba, że w stanie faktycznym rozpoznawanej sprawy – biorąc pod uwagę wskazane powyżej okoliczności istotne dla jej rozstrzygnięcia, których ustalenia zaniedbał Sąd I instancji – powództwo R. R. (1) nie mogło zostać uwzględnione w sformułowanym przez powoda kształcie, niezależnie od tego, czy zarzuty sformułowane przez autorów apelacji okazałyby się zasadne.

Skarżący wywodzą przede wszystkim, że fakt funkcjonalnego połączenia pomieszczeń znajdujących się w budynku gospodarczym z jednym z wyodrębnionych lokali użytkowych powoduje, iż tym samym są one pomieszczeniami przynależnymi tego lokalu w rozumieniu art. 3 ust. 3 ustawy z dnia 24 czerwca 1994 r. o własności lokali (t.j. Dz. U. z 2015 r., poz. 1892), zwanej dalej u.w.l., których powierzchnię w konsekwencji należy doliczyć do powierzchni samego lokalu przy ustalaniu wielkości udziałów w nieruchomości wspólnej. W rzeczywistości zaistnienia takiej okoliczności nie można uznać za warunek wystarczający do wyprowadzenia takiej konkluzji. Art. 2 ust. 4 u.w.l. zawiera definicję pojęcia „pomieszczenia przynależnego”, jednak ustawodawca zaznaczył w tym przepisie równocześnie, że pomieszczenia wypełniające te kryteria mogą przynależeć do wyodrębnionego lokalu, nie zaś – że przynależą do niego z mocy prawa w sytuacji ich funkcjonalnego połączenia z samym lokalem. O tym, czy pomieszczenie przynależne – nawet ściśle powiązane z danym lokalem od strony funkcjonalnej – stanie się jego częścią składową, decyduje wola osoby lub osób ustanawiających odrębną własność tego lokalu (ewentualnie rozstrzygnięcie Sądu, jeśli ustanowienie własności nastąpiło z mocy orzeczenia sądowego). Pomieszczenia przynależne, powinny być ujęte w umowie o ustanowieniu odrębnej własności i zaznaczone w myśl art. 2 ust. 5 u.w.l. na rzucie kondygnacji budynku stanowiących załącznik do aktu ustanawiającego odrębną własność, a ich powierzchnia winna być wliczona do powierzchni lokalu, zaś jeśli tak się nie stało, to nawet jeśli są to pomieszczenia funkcjonalnie związane z danym lokalem i wykorzystywane wyłącznie przez właściciela tego lokalu, nie staną się one częścią jego indywidualnej własności (częścią składową jego lokalu) (tak np. E. Bończak – Kucharczyk, „Własność lokali i wspólnota mieszkaniowa. Komentarz”, LEX 2012, komentarz do art. 2 u.w.l.). W okolicznościach rozpoznawanej sprawy odrębna własność lokali Nr 1a i 2a ustanowiona była aktami notarialnymi z dnia 20 i 21 grudnia 2001 r. i – jak trafnie ustalił Sąd Rejonowy – dokonujący tej czynności (...) zaznaczyli jasno, że wyodrębniany lokal Nr 2a znajduje się w budynku wielofunkcyjnym handlowo-mieszkalnym i składa się z sali sprzedaży, magazynu i pomieszczenia centralnego ogrzewania o łącznej pow. 45,90 m ², zaś lokal Nr 1a także położony jest w tym budynku i składa się z tak samo określonych pomieszczeń o łącznej pow. 50,30 m ². W obu aktach powołano się na projekt techniczny architektoniczno-budowlany zawierający rzut budynku handlowo-mieszkalnego – rzut ten znajduje się w aktach księgi wieczystej Nr (...) i wynika z niego bez jakichkolwiek wątpliwości, że żadne z pomieszczeń znajdujących się w budynku gospodarczym nie zostało zaliczone do wyodrębnianych lokali, w tym również jako pomieszczenie przynależne. Co więcej – w akcie notarialnym ustanawiającym odrębną własność lokalu Nr 2a, do którego pomieszczenia w budynku gospodarczym bezpośrednio przylegają, nie tylko zawarto treść umowy sprzedaży tego lokalu, ale zaznaczono również, że strony zawierają umowę co do sposobu korzystania ze wspólnej nieruchomości, w ramach której nabywca K. B. będzie korzystać m.in. właśnie z budynku gospodarczego. Powyższe postanowienia umowne jasno wskazują, że wolą stron umowy, a w szczególności właścicieli nieruchomości wyodrębniających samodzielne lokale użytkowe, było włączenie tego budynku i znajdujących się w nim pomieszczeń do nieruchomości wspólnej (co do której jej współwłaściciele mogli się umówić, w jaki sposób będą korzystać z poszczególnych jej części z wyłączeniem pozostałych), nie zaś do wyodrębnianego lokalu.

Zaznaczyć należy w tym miejscu, że za niedopuszczalną należy uznać próbę samowolnego skorygowania przez notariusza aktem notarialnym Rep. A Nr (...) stwierdzonej w ten sposób woli stron umowy. Zgodnie z art. 80 § 4 ustawy z dnia 14 lutego 1991 r. – Prawo o notariacie (t.j. Dz. U. z 2014 r., poz. 164 ze zm.), notariusz może sprostować protokołem jedynie niedokładności, błędy pisarskie, rachunkowe lub inne oczywiste omyłki, natomiast wykluczone jest, aby prostowanie aktu notarialnego w tym trybie mogło dotyczyć tych elementów dokumentu, które określają jego merytoryczną treść, zwłaszcza oświadczeń woli, istotnych treści samej czynności prawnej i wszystkiego tego, co nie powoduje powstania innej treści czynności notarialnej. Kwestie te obszernie i trafnie zostały omówione w postanowieniu referendarza Sądu Rejonowego dla Łodzi – Śródmieścia w Łodzi z dnia 16 kwietnia 2013 r. wydanym w sprawie Dz. Kw. 2579/13, oddalającym wniosek o sprostowanie działu I księgi wieczystej Nr (...) w oparciu o powyższy akt notarialny. Podobnie żadnych skutków prawnych w tym zakresie nie mogły wywołać uzgodnienia pomiędzy K. B. i B. B. (1) co do przyłączenia pomieszczeń w budynku gospodarczym do należących do nich samodzielnych lokali jako pomieszczeń przynależnych, zawarte w ich małżeńskiej umowie majątkowej. Należy powtórzyć w ślad za trafnym stanowiskiem przedstawionym w uzasadnieniach postanowień referendarza Sądu Rejonowego dla Łodzi – Śródmieścia w Łodzi z dnia 11 stycznia 2013 r., że zmiana treści czynności prawnej ustanawiającej odrębną własność lokali w zakresie przynależności do nich poszczególnych pomieszczeń może nastąpić jedynie w drodze umowy wszystkich właścicieli wyodrębnionych lokali ustalającej równocześnie na nowo wysokość ich udziałów w nieruchomości wspólnej. Nie można się również zgodzić z autorami apelacji, że fakt nabycia przez nich od poprzedników prawnych wszelkich roszczeń związanych z wybudowaniem budynku gospodarczego przemawia za przyjęciem, iż znajdujące się w tym budynku pomieszczenia stanowią część składową jednego z należących do nich lokali. Zawarcie umowy dotyczącej tych roszczeń jest okolicznością bezsporną, jednak w żadnym razie nie prowadzi to do powyższej konkluzji, ponieważ – jak wspomniano wyżej – w treści aktów notarialnych ustanawiających odrębną własność lokali jasno określono, jakie pomieszczenia do nich zostały zaliczone i nie ma wśród nich pomieszczeń w budynku gospodarczym. Przelew ewentualnych roszczeń i wierzytelności związanych ze wzniesieniem budynku był – na co wyraźnie wskazano w treści umowy sprzedaży z dnia 13 marca 2009 r. – skutkiem ujawnienia okoliczności z dużym prawdopodobieństwem przemawiających za przyjęciem, iż budynek ten wzniesiono w znacznej części na sąsiedniej nieruchomości, która wskutek wywłaszczenia stała się własnością osoby trzeciej; można zresztą domniemywać, że wiedza o tych okolicznościach była rzeczywistą przyczyną niezaliczenia pomieszczeń w budynku gospodarczym jako przynależnych do jednego z lokali użytkowych, mimo funkcjonalnego ich powiązania z tym lokalem.

Odnosząc się do innych zarzutów apelacyjnych, stwierdzić trzeba, że skarżący nietrafnie zinterpretowali art. 3 ust. 7 u.w.l., który nie odnosi się do sposobu wyodrębniania kolejnych lokali – w szczególności nie stanowi o tym, czy kolejne lokale zostaną, tak jak poprzednie, wyodrębnione wraz z pomieszczeniami przynależnymi – ale do sposobu obliczania wielkości udziałów we współwłasności związanych z kolejno wyodrębnianymi lokalami. Wyrażona w tym przepisie zasada dotyczy tylko tych nieruchomości, w których mimo określenia udziałów związanych z poszczególnymi lokalami w sposób inny niż jako stosunek powierzchni użytkowej lokalu do sumy powierzchni użytkowych wszystkich lokali (wraz z pomieszczeniami przynależnymi), jest jeszcze szansa na to, że suma udziałów przypadających na wszystkie lokale będzie się równała 1, jeżeli raz przyjęta metoda ich obliczania dalej będzie konsekwentnie stosowana. W istocie wydaje się, że w okolicznościach rozpoznawanej sprawy przy wyodrębnianiu pierwszego lokalu (Nr (...)) określenie wielkości związanego z nim udziału w nieruchomości wspólnej nie odpowiadało wprowadzonym później wymogom zawartym w znowelizowanym art. 3 ust. 3 u.w.l., jednak zważyć należy, że aby przy wyodrębnianiu kolejnych lokali możliwe było określenie wielkości związanych z nimi udziałów także bez uwzględnienia treści tego przepisu, właściciele dokonujący wyodrębnienia pierwszego lokalu musieliby już wówczas jasno określić zasadę obliczania udziałów, która – choć różniłaby się od reguły przewidzianej ustawą – to jednak dałaby się zastosować przy wyodrębnianiu kolejnych lokali i skutkowałaby takim ustaleniem związanych z nimi udziałów, że ostatecznie ich suma byłaby równa jedności. W akcie notarialnym z dnia 18 września 1995 r. taka reguła – możliwa do zastosowania w przypadku wyodrębniania kolejnych lokali – nie została wskazana wprost, jak również trudno ją wyinterpretować z treści zawartych tam oświadczeń woli właściciela nieruchomości, więc – choć zasadnicza przyczyna nieuwzględnienia powództwa, jak zostanie poniżej wywiedzione, jest inna – wydaje się, że art. 3 ust. 7 u.w.l. nie mógłby stanowić podstawy określenia udziałów w nieruchomości wspólnej w sposób postulowany przez skarżących.

Dodać można, że jeśli powyższe stanowisko Sądu odwoławczego jest trafne, to nie sposób zasadnie podnosić naruszenia ani art. 3, ani też art. 5 ustawy z dnia 6 lipca 1982 r. o księgach wieczystych i hipotece (t.j. Dz. U. z 2013 r., poz. 707 ze zm.). Jeśli bowiem udziały we współwłasności nieruchomości wspólnej zostały ustalone w sposób wadliwy i z naruszeniem bezwzględnie obowiązujących przepisów ustawy, to skutkuje to – jak słusznie podniósł Sąd I instancji – nieważnością przedmiotowych czynności prawnych tylko w zakresie tych postanowień, które są dotknięte wadą, a w myśl art. 58 § 1 in fine k.c. w ich miejsce wchodzi odpowiednie unormowanie ustawowe. Oznacza to, że przy sukcesywnym wyodrębnianiu i sprzedaży lokali na miejsce udziałów określonych w umowach z naruszeniem art. 3 ust. 3 u.w.l. – jeśli nie zachodzą przesłanki wskazane w hipotezie art. 3 ust. 7 u.w.l. – wchodzą udziały obliczone zgodnie z wyrażoną w tym przepisie regułą (tak np. w wyroku SN z dnia 8 października 2002 r., IV CKN 1304/00, niepubl., w wyroku SN z dnia 3 września 2009 r., I CSK 6/09, niepubl. lub w postanowieniu SN z dnia 26 września 2013 r., II CSK 43/13, OSNC Nr 6 z 2014 r., poz. 64). W takiej sytuacji rzeczywisty stan prawny w zakresie wielkości udziałów w nieruchomości wspólnej byłby inny niż ujawniony w księgach wieczystych na podstawie dokumentów stanowiących podstawę tych wpisów i w konsekwencji doszłoby do obalenia domniemania z art. 3 ustawy z dnia 6 lipca 1982 r. o księgach wieczystych i hipotece (t.j. Dz. U. z 2013 r., poz. 707 ze zm.), co jest zresztą celem postępowania o uzgodnienie treści księgi wieczystej z rzeczywistym stanem prawnym. Udziały te już w chwili ustanowienia lokali powstałyby w rozmiarze przewidzianym regułami ustawowymi i jako prawa związane z prawami do lokalu przechodziłyby na nabywców lokali w tym właśnie rozmiarze, niezależnie od treści zapisów dotyczących ich wielkości zawartych w umowach sprzedaży. Czyni to nietrafnym podniesiony w apelacji zarzut, że ustalenie przez Sąd meriti rzeczywistego stanu prawnego narusza zasadę nemo plus iuris in alium transferre potest quam ipse habet, a właściciele lokali nie mogą mieć obecnie większych udziałów w nieruchomości wspólnej niż nabyli od swoich poprzedników prawnych. W rzeczywistości bowiem wraz z prawami do samego lokalu przechodził zawsze na jego nabywcę związany z tym prawem udział w nieruchomości wspólnej w takim rozmiarze, w jakim z mocy bezwzględnie obowiązujących przepisów ustawowych powstał w momencie wyodrębnienia lokalu i zawsze będzie z nim związany (jeśli tylko nie dojdzie do umownej zmiany w tym zakresie związanej ze zmianą powierzchni użytkowej lokali). Nie można też zgodzić się z zarzutem autorów apelacji, iż art. 5 tej ustawy chroni ich w sytuacji nabycia w dobrej wierze i w zaufaniu do treści księgi wieczystej praw do lokali wraz z ujawnionymi w księdze w udziałami we współwłasności nieruchomości wspólnej wpisanych tam w określonej wysokości. W orzecznictwie wyrażono bowiem trafny pogląd, że na podstawie rękojmi wiary publicznej ksiąg wieczystych nie można nabyć prawa, które od początku nie mogło powstać (tak np. w wyroku SN z dnia 18 lipca 2000 r., IV CKN 67/00, niepubl.) i wydaje się, że tę regułę można zastosować również do nabycia tej części udziału we współwłasności nieruchomości wspólnej, która przewyższała wielkość ustaloną zgodnie z art. 3 ust. 3 u.w.l. i tym samym nie mogła powstać z powodu sprzeczności określenia wielkości udziału z przepisami tej ustawy.

W tym miejscu podkreślić jednak trzeba, że powyższe wywody Sądu odwoławczego stanowią jedynie odniesienie się do powołanych w apelacji zarzutów, a ostateczne rozstrzygnięcie sprawy jest efektem stwierdzenia innego rodzaju naruszeń prawa przez Sąd Rejonowy, których zaistnienie – choć nie zostały one wytknięte w złożonym środku zaskarżenia, a zawarte z apelacji zarzuty Sąd II instancji uważa za niezasadne – musiało skutkować uwzględnieniem wniosku o zmianę zaskarżonego rozstrzygnięcia. Sąd meriti uchybił bowiem przy rozstrzyganiu o zasadności powództwa przepisom prawa materialnego, nietrafnie ustalając rzeczywisty stan prawny nieruchomości, co – jak powszechnie przyjmuje się w doktrynie i orzecznictwie – Sąd odwoławczy ma obowiązek wziąć pod uwagę przy rozpoznawaniu apelacji, niezależnie od tego, czy kwestia ta została objęta zawartymi w niej zarzutami, jeśli tylko nie wykracza w ten sposób poza zakres zaskarżenia. Zdaniem Sądu Okręgowego, Sąd I instancji zbyt powierzchownie potraktował kwestię stanu prawnego nieruchomości wspólnej, którego ustalenia domagał się powód, i nietrafnie przyjął, że rzeczywisty jej stan prawny odpowiada treści żądania pozwu, wobec czego powództwo nie mogło zostać uwzględnione. W tym miejscu wypada podkreślić, że istotą sprawy niniejszej jest wyjaśnienie kwestii własności nieruchomości wspólnej objętej księgą wieczystą Nr (...), ponieważ ewentualna modyfikacja wpisów w księgach wieczystych prowadzonych dla wyodrębnionych na niej lokali w myśl zakreślonego pozwem żądania jest już tylko prostą konsekwencją rozstrzygnięcia tego zagadnienia przez ujawnienie tam rzeczywistych udziałów we współwłasności tej nieruchomości. Wskazać należy, że ustalenia faktyczne dokonane przez Sąd meriti nie są dotknięte istotnymi uchybieniami, choć wskazać można na błędne przyjęcie – wskutek nieodnotowania zawarcia przez małżonków B. umowy rozszerzającej małżeńską wspólność majątkową – że samodzielny lokal Nr 2a stanowi własność wyłącznie K. B., podczas gdy należy on w rzeczywistości do majątku wspólnego K. i B. B. (1). Jak widać jednak z wcześniejszej części niniejszego uzasadnienia, Sąd Rejonowy zaniedbał ustalenia wielu okoliczności niewątpliwie istotnych dla rozstrzygnięcia sprawy, bo pozwalających na stwierdzenie, jaki jest rzeczywisty aktualny stan prawny nieruchomości wspólnej w zakresie prawa własności. Wydaje się, że Sąd ten poczynił błędne założenie, że jego zadaniem jest tylko wyjaśnienie, czy zgodne z rzeczywistością są twierdzenia powoda o nieprawidłowości wpisu dotyczącego wielkości udziałów w nieruchomości wspólnej i że ich potwierdzenie w drodze ustalenia niezbędnych do tego okoliczności faktycznych będzie wystarczającym warunkiem uwzględnienia powództwa, choćby nawet nowo ujawniony w księgach – w efekcie wydania wyroku – stan własności z innych przyczyn nie był zgodny z rzeczywistym stanem prawnym. Z drugiej strony jednak za niemający istotnego znaczenia dla rozstrzygnięcia sprawy należy uznać zawarty w apelacji zarzut pominięcia faktu sprostowania aktu notarialnego wyodrębniającego lokale Nr (...) poprzez wyeliminowanie z ich opisu praw do holu i klatki schodowej jako praw związanych z własnością lokali – bo choć Sąd istotnie nie ustalił faktu dokonania takiego sprostowania, to jednak nie miało to żadnego wpływu na rozstrzygnięcie sprawy, ponieważ Sąd w żadnym razie nie zaliczył powierzchni holu i klatki schodowej do powierzchni użytkowych lokali, które to wielkości zostały użyte przy wyliczaniu udziałów we współwłasności nieruchomości wspólnej. Nie jest w żadnym razie jasne dla Sądu odwoławczego – a nie wyjaśnili tego także sami skarżący – jakie znaczenie dla rozstrzygnięcia niniejszej sprawy mógłby mieć fakt wydania wyroku nakazującemu W. L. wydanie wspólnocie mieszkaniowej nieruchomości schowka pod schodami bądź wyroków niedopuszczających R. R. (1) do współposiadania budynku gospodarczego. Można tylko zauważyć na marginesie tych rozważań, że wydanie tych ostatnich orzeczeń – jak wynika z ich uzasadnień – opierało się na stwierdzeniu, że K. B. przysługuje skuteczne względem pozostałych współwłaścicieli prawo do korzystania z budynku gospodarczego, co w żadnym razie nie dotyczy problematyki sprawy niniejszej, w której badane są prawa własności stron.

Zadaniem Sądu rozstrzygającego niniejszą sprawę merytorycznie było ustalenie, czy istotnie rzeczywisty stan prawny w zakresie własności nieruchomości wspólnej różni się od ujawnionego w księgach wieczystych i czy rzeczywiście różnice te dadzą się usunąć poprzez korektę wpisów w księgach w sposób wskazany przez powoda – i tylko w przypadku udzielenia twierdzącej odpowiedzi na oba te pytania na podstawie prawidłowych ustaleń faktycznych możliwe byłoby uwzględnienie powództwa; jeśli zaś mimo dokonania postulowanej pozwem modyfikacji stan prawny w księdze – w zakresie prawa, którego dotyczyło żądanie – w dalszym ciągu nie byłby zgodny z rzeczywistym, powództwo należałoby oddalić. Orzeczenie Sądu uwzględniające powództwo oparte na art. 5 ustawy z dnia 6 lipca 1982 r. o księgach wieczystych i hipotece (t.j. Dz. U. z 2013 r., poz. 707 ze zm.) stanowi bowiem wiążące ustalenie, że wskutek nakazanej przez Sąd korekty wpisów w księgach wieczystych określone prawo ujawnione w księdze wieczystej jest już zgodne z rzeczywistym stanem prawnym. W orzecznictwie podkreśla się ponadto, że żądanie pozwu w sprawie o usunięcie niezgodności między stanem prawnym nieruchomości ujawnionym w księdze wieczystej a rzeczywistym stanem prawnym powinno być skonkretyzowane jednoznacznie i precyzyjnie, tak, aby mogło być przeniesione w gotowej postaci do sentencji orzeczenia. Sąd jest związany zakresem żądania pozwu, a gdy stan prawny nieruchomości okaże się inny od stanu objętego żądaniem pozwu – zarówno co do osób podlegających wpisowi, jak i rodzajów lub rozmiarów praw podlegających wpisowi w miejsce istniejących wpisów – Sąd nie może orzekać pozytywnie, ponieważ orzekłby wówczas o przedmiocie nieobjętym żądaniem. Stwierdzenie merytorycznej rozbieżności pomiędzy rzeczywistym stanem prawnym nieruchomości, a tym, jakiego ujawnienia domaga się powód, prowadzić musi do oddalenia jego powództwa (tak np. w wyroku SN z dnia 8 października 2002 r., IV CKN 1304/00, niepubl., w wyroku SN z dnia 7 listopada 2008 r., IV CSK 264/08, niepubl., w wyroku SN z dnia 5 kwietnia 2013 r., III CSK 236/12, niepubl. i w wielu innych orzeczeniach). Ujmując rzecz najprościej, Sąd z jednej strony nie może dokonać uzgodnienia treści księgi w sposób postulowany przez powoda, jeśli poprzez postulowaną w pozwie modyfikację zawartych tam wpisów prawo, którego miałaby dotyczyć korekta, nie zostanie ujawnione w pełni zgodnie z rzeczywistym stanem prawnym, a z drugiej strony nie ma możliwości wykroczenia poza granice zakreślone żądaniem pozwu tak, by w księdze ujawnić to prawo w sposób kompleksowo odpowiadający rzeczywistemu stanowi prawnemu.

W sprawie niniejszej powód twierdził, że prawa własnościowe do nieruchomości wspólnej są błędnie ujawnione w księdze wieczystej prowadzonej dla tej nieruchomości oraz w poszczególnych księgach wieczystych prowadzonych dla wyodrębnionych lokali znajdujących się w budynku na niej położonej, ponieważ związane z tymi lokalami udziały we współwłasności przysługujące właścicielom lokali mają w rzeczywistości inną wielkość niż to wskazano w dziale II księgi Nr (...) oraz w działach I ksiąg Nr (...), (...), (...) i (...) – a w konsekwencji żądał ujawnienia tych udziałów we właściwej wysokości. Uwadze jednak zarówno samego powoda, jak i Sądu I instancji, umknął fakt, że nawet uwzględnienie tego żądania w całości nie doprowadziłoby do zgodności stanu prawnego w przedmiotowych księgach wieczystych z rzeczywistym stanem prawnym w zakresie prawa własności nieruchomości wspólnej, a tym samym powództwo nie mogłoby zostać uwzględnione.

Stan prawny nieruchomości należy bowiem rozumieć jako stan praw do niej, a prawa własności ujawniane są w dziale II księgi wieczystej, jednak bezsporne jest, że nie można ustalić pełnej treści tych praw bez uwzględnienia opisu nieruchomości zawartego w dziale I w części, w jakiej opis ten dotyczy zakresu przestrzennego nieruchomości. Stan własności nieruchomości ujawniony w księdze powinien dawać precyzyjną odpowiedź na pytanie, komu przysługują prawa własności do określonego gruntu i jego części składowych, zatem tworzyć go muszą łącznie zapisy zawarte w obu tych działach, ponieważ z działu II wynika, komu i w jakim zakresie przysługuje prawo do rzeczy, zaś z działu I – jakiej rzeczy prawa te dotyczą i czy dany teren mieści się w granicach przedmiotowej nieruchomości. Stan prawny ujawniony w księdze będzie niezgodny z rzeczywistym zarówno wtedy, gdy w dziale II zostaną wpisane prawa do nieruchomości opisanej w dziale I przysługujące innym osobom niż w rzeczywistości bądź nawet tym samym osobom, ale w innych udziałach (np. prawo własności do nieruchomości składającej się z działek a, b i c przysługuje w rzeczywistości osobie A w udziale 1/3 i B w udziale 2/3, podczas gdy w księdze osoby te wpisane są w równych udziałach), jak również wówczas, gdy co prawda zapis w dziale II jest prawidłowy, jednak prawa własności tych osób dotyczą w rzeczywistości tylko części nieruchomości opisanej w dziale I, natomiast pozostała jej część jest własnością innej osoby lub osób (np. w dziale II wpisano jako współwłaścicieli osoby A i B w równych udziałach, co odpowiada prawdzie w odniesieniu do ujawnionych w dziale I działek a i b, jednak w dziale I wpisano również, że nieruchomość obejmuje także działkę c, która w rzeczywistości nie jest własnością osób ujawnionych w dziale II, ale innej osoby C – w stosunku do tej części nieruchomości jej opisany w księdze stan prawny jest niezgodny ze stanem rzeczywistym). W orzecznictwie wielokrotnie podkreślano, że w wypadku, gdy na skutek nieujawnionych zmian stanu prawnego księga wieczysta obejmuje nieruchomość, do której części prawo własności przysługuje w rzeczywistości innej osobie niż wpisana, przez co część ta stanowi inną odrębną nieruchomość (zwłaszcza jeśli objęta jest ona również inną księgą wieczystą), mamy do czynienia z wadliwością zawartych w księdze danych dotyczących stanu własności (tak np. w postanowieniu SN z dnia 17 listopada 2006 r., V CSK 284/06, niepubl., w wyroku SN z dnia 8 lipca 2011 r., IV CSK 536/10, niepubl., w postanowieniu SN z dnia 16 lutego 2012 r., IV CSK 272/11, niepubl. i w wielu innych).

Z taką właśnie sytuacją mamy do czynienia w sprawie niniejszej. W dniu 25 listopada 1961 r. ostatecznym orzeczeniem Prezydium Rady Narodowej m. Łodzi wywłaszczono na rzecz Skarbu Państwa, w oparciu o przepisy ustawy z dnia 12 marca 1958 r. o zasadach i trybie wywłaszczania nieruchomości (t.j. Dz. U. Nr 10 z 1974 r., poz. 64 ze zm.), część nieruchomości położonej w Ł. przy ul. (...) – która to nieruchomość objęta była wówczas zbiorem dokumentów Nr (...) – o pow. 212 m ², oznaczoną na załączonej mapie Nr 2 i postanowieniem z dnia 23 maja 1966 r. założono dla wywłaszczonych gruntów księgę wieczystą noszącą obecnie Nr (...). Nieruchomość, która w ten sposób stała się własnością Skarbu Państwa, obejmuje działki ewidencyjne Nr (...). Z drugiej strony – choć w zbiorze dokumentów Nr (...) odnotowano w dniu 23 maja 1966 r. w formie krótkiej notatki, że działkę Nr (...) o pow. 212 m ² odłączono do księgi wieczystej Nr (...), to jednak w chwili zakładania w dniu 29 czerwca 1989 r. księgi wieczystej dla nieruchomości, dla której ten zbiór był prowadzony, faktu tego nie wzięto pod uwagę. Z umowy przeniesienia własności z tej samej daty wynikało, że na nabywców nieruchomości zostało przeniesione prawo własności ówczesnej działki Nr (...) (składającej się z działek obecnie oznaczonych Nr 161/2, 161/3 i 161/4), chociaż prawa do gruntu o pow. 121 m ², stanowiącego teren działki Nr (...), przysługiwały wówczas nie zbywcom nieruchomości, ale Skarbowi Państwa. Doszło więc do rozporządzenia prawem, które zbywcom nie przysługiwało, a nabywców nie chroniła wówczas rękojmia wiary publicznej ksiąg wieczystych, ponieważ w chwili nabycia dla nieruchomości nie była prowadzona dla niej księga – w konsekwencji dokonujący wówczas nabycia małżonkowie R. nie stali się właścicielami udziału we własności gruntu stanowiącego obecnie działkę Nr (...) ani też własność pozostałego udziału nie przysługiwała Z. R.. Po założeniu księgi Nr (...) instytucja rękojmi wiary publicznej ksiąg wieczystych mogła rozpocząć swoje działanie oparte na art. 5 ustawy z dnia 6 lipca 1982 r. o księgach wieczystych i hipotece (t.j. Dz. U. z 2013 r., poz. 707 ze zm.) i bezsporne jest, że co do zasady chroni ona kolejnych, pozostających w dobrej wierze, nabywców także w odniesieniu do zapisów dokonanych w dziale I księgi, które w myśl przedstawionych już wyżej wywodów determinują stan prawny nieruchomości poprzez określenie przestrzenne przedmiotu tych praw. Regułą jest więc, że jeśli w dziale I księgi ujawniony jest także – jako część nieruchomości, dla której prowadzona jest księga – przedmiot rzeczywistych praw innych osób niż te, które wpisano w dziale II księgi, to ten, kto nabył nieruchomość od osób ujawnionych w księdze jako właściciele, działający w dobrej wierze i w zaufaniu do treści księgi, staje się właścicielem także tych gruntów wskazanych w dziale I, do których zbywcom w rzeczywistości prawa nie przysługiwały – a to dlatego, że zgodnie z art. 5 ustawy z dnia 6 lipca 1982 r. o księgach wieczystych i hipotece (t.j. Dz. U. z 2013 r., poz. 707 ze zm.) treść księgi rozstrzyga na korzyść tego, kto przez czynność prawną z osobą uprawnioną według treści księgi nabył własność. Wyjątkiem od tej reguły jest jednak sytuacja, kiedy w chwili zbycia nieruchomość, której właścicielem nie był w rzeczywistości zbywca, objęta jest dwiema księgami wieczystymi. W orzecznictwie i literaturze trafnie wywiedziono, że istnienie dwóch ksiąg wieczystych dla jednej nieruchomości z różnymi wpisami dotyczącymi stanu własności jest sytuacją patologiczną i w oczywisty sposób nie pozwala na osiągnięcie ustawowego celu instytucji księgi wieczystej, a w konsekwencji ustawowe instytucje służące osiągnięciu celu prowadzenia ksiąg wieczystych nie mogą znaleźć w takim przypadku zastosowania, ponieważ mogłoby to prowadzić do skutków godzących w porządek prawny. W takiej sytuacji wpisy dotknięte takimi wadami nie mogą być chronione rękojmią wiary publicznej ksiąg wieczystych, jak również nie sposób przyjąć wynikającego z art. 3 ustawy z dnia 6 lipca 1982 r. o księgach wieczystych i hipotece (t.j. Dz. U. z 2013 r., poz. 707 ze zm.) domniemania, że ujawnione w księdze wieczystej prawo wpisane jest zgodnie z rzeczywistym stanem prawnym, zaś ustalenie, komu w rzeczywistości przysługuje prawo własności do nieruchomości, następuje przy zastosowaniu reguł ogólnych, w tym zasady, że nikt nie może na inną osobę przenieść więcej praw niż sam posiada (tak np. uzasadnieniu wyroku z dnia 24 stycznia 2002 r., III CKN 405/99, OSNC Nr 11 z 2002 r., poz. 142 lub w uchwale SN z dnia 24 października 2003 r., III CZP 70/03, OSNC Nr 12 z 2004 r., poz. 192). Zastosowanie tego rozumowania do okoliczności sprawy niniejszej oznacza, że – wobec faktu, iż od 1966 r. do chwili obecnej działka Nr (...) objęta jest księgą wieczystą Nr (...), gdzie ujawnione były prawa właścicielskie wynikające z dokonanego wywłaszczenia tego gruntu – objęcie tego samego terenu także księgą wieczystą Nr (...) i późniejsze dokonywanie dotyczących go czynności prawnych z osobami ujawnionymi w dziale II tej księgi nie skutkowało uzyskaniem przez nabywców praw do działki Nr (...) wskutek działania rękojmi wiary publicznej ksiąg wieczystych, choć przeszły na nich prawa własności do pozostałej części nieruchomości. Dalszą tego konsekwencją musi być przyjęcie, że księga wieczysta Nr (...) nie odzwierciedla rzeczywistego stanu prawnego z tego powodu, że wynika z jej treści, iż osoby ujawnione w jej dziale II są (...) Nr (...) (a więc, zgodnie z obecnymi oznaczeniami ewidencyjnymi, działek Nr (...)), lecz w rzeczywistości nie przysługują im prawa do działki Nr (...), której właścicielem – po komunalizacji stwierdzonej decyzją Wojewody (...) z dnia 13 marca 2009 r. – jest obecnie Miasto Ł., co ujawnione zostało w sposób prawidłowy w księdze wieczystej Nr (...). Wydaje się, że istotnej dla rozstrzygnięcia niniejszej sprawy okoliczności objęcia fragmentu nieruchomości, której dotyczyło żądanie pozwu, dwiema księgami wieczystymi, nie dostrzegł Sąd I instancji, choć treść znajdującego się w aktach pisma Miejskiego Ośrodka Dokumentacji Geodezyjnej i Kartograficznej (k. 57 akt) dawała do tego uzasadnione podstawy.

W rezultacie stwierdzić trzeba – nawiązując do uprzednio przedstawionych wywodów dotyczących powiązania możności uwzględnienia powództwa bez wychodzenia poza jego zakres jedynie w sytuacji, gdy nowo ujawniony w księdze zgodnie z żądaniem powoda stan prawny będzie istotnie w pełni zgodny ze stanem rzeczywistym – że wobec zaistnienia tej okoliczności żądania pozwu sformułowanego przez R. R. (1) nie sposób było uznać za zasadne. Zauważyć bowiem należy, że choćby nawet przedstawione przez niego dowody potwierdziły jego twierdzenia o innych wielkościach udziałów we współwłasności nieruchomości wspólnej, to uwzględnienie powództwa zmierzającego do uzgodnienia treści księgi w tym tylko zakresie nie doprowadziłoby do ujawnienia w księdze stanu prawa własności tej nieruchomości zgodnego z rzeczywistym stanem prawnym – a taka konstatacja przemawia za uznaniem powództwa za niezasadne i w konsekwencji za jego oddaleniem. Korekty dokonane zgodnie z żądaniem pozwu i dotyczące jedynie wielkości udziałów we współwłasności nieruchomości objętej księgą Nr (...) – i będących tylko konsekwencją tej zmiany modyfikacji w działach I ksiąg prowadzonych dla poszczególnych lokali – byłyby równoznaczne ze stwierdzeniem orzeczeniem sądowym, że w ten sposób stan własności ujawniony w księgach stał się zgodny ze stanem rzeczywistym. Stwierdzenie takie nie odpowiadałoby jednak prawdzie, ponieważ z treści tych ksiąg wynikałoby wówczas, że właściciele wyodrębnionych lokali są współwłaścicielami – w postulowanych przez powoda udziałach – także działki Nr (...) jako części nieruchomości wspólnej, podczas gdy działka ta jest w rzeczywistości własnością Miasta Ł.. Powództwo dotyczące uzgodnienia treści księgi wieczystej z rzeczywistym stanem prawnym w zakresie prawa własności mogłoby zostać uznane za zasadne tylko wtedy, gdyby skutkiem jego uwzględnienia była możność przyjęcia, że stan własności wynikający z treści księgi w pełni odpowiada stanowi rzeczywistemu, a z drugiej strony Sąd nie jest uprawniony – ze względu na treść art. 321 § 1 k.p.c. i wynikający z niej zakaz orzekania co do kwestii nieobjętych zakresem powództwa – do usanowania w ten sposób także tych niezgodności, których nie dotyczyło żądanie pozwu. Jedyną właściwą decyzją w tej sytuacji – którą Sąd Rejonowy winien był podjąć, niezależnie od tego, po czyjej stronie leży słuszność w sporze o wielkość udziałów we współwłasności nieruchomości wspólnej związanych z prawem własności poszczególnych wyodrębnionych lokali – było oddalenie powództwa, a wydanie zaskarżonego rozstrzygnięcia jest równoznaczne z dokonaniem niezgodnego z prawdą stwierdzenia, iż po dokonanej w ten sposób modyfikacji ujawniony w księdze stan prawa własności zgodny będzie z rzeczywistym stanem prawnym. Konsekwencją braku podstaw do uwzględnienia powództwa o uzgodnienie treści księgi wieczystej Nr (...) w zakresie wynikających z niej praw własności jest także niemożność modyfikacji wpisów w działach I ksiąg prowadzonych dla poszczególnych lokali, które stanowią tylko odnotowanie w tych księgach stanu praw własności do nieruchomości wspólnej.

W rezultacie powyższych rozważań Sąd odwoławczy musi podjąć decyzję o zmianie wyroku Sądu I instancji poprzez oddalenie powództwa, a podstawą procesową takiego rozstrzygnięcia jest art. 386 § 1 k.p.c. Podkreślić należy, że Sąd Okręgowy nie ocenił w ten sposób słuszności wywodów powoda odnoszących się do wielkości związanych z wyodrębnionymi lokalami udziałów we własności nieruchomości wspólnej, gdyż nie było to konieczne dla potrzeb orzeczenia o zasadności powództwa sformułowanego przez R. R. (1). Ze względu na nieobjęcie nim kwestii uregulowania problemu prowadzenia dwóch ksiąg wieczystych dla części nieruchomości wspólnej powództwo to podlegało bowiem oddaleniu, niezależnie od tego, komu należałoby przyznać rację w sporze dotyczącym zagadnienia objętego zakresem pozwu. Inaczej może wypaść rozstrzygnięcie sprawy, jeśli powód sformułuje żądanie pozwu w sposób, który będzie mógł – po ewentualnym jego uwzględnieniu – rzeczywiście doprowadzić do uzgodnienia treści księgi wieczystej Nr (...), a w konsekwencji także ksiąg prowadzonych dla poszczególnych wyodrębnionych lokali, z rzeczywistym stanem prawnym. Zasygnalizować warto w tym miejscu – z zaznaczeniem, że Sąd II instancji nie miał powodu zająć się bliżej tym zagadnieniem, gdyż nie było ono również konieczne dla rozstrzygnięcia sprawy niniejszej – że interesującym problemem może być – na gruncie ustalonego stanu faktycznego i w kontekście ustalenia praw własności nieruchomości wspólnej – ustalenie, jakie skutki prawne dla ważności czynności prawnych skutkujących wyodrębnieniem lokali będzie miał fakt powiązania z prawami własności tych lokali również udziałów we współwłasności nieruchomości (działki Nr (...)), która wówczas nie była własnością podmiotu, który lokale wyodrębniał, a tym samym nie mógł tą nieruchomością dysponować i przenosić praw do niej na inne osoby.

O kosztach postępowania odwoławczego orzeczono na podstawie art. 98 k.p.c., zasądzając od powoda na rzecz skarżących w myśl art. 105 § 1 zd. I k.p.c. zwrot uiszczonej przez nich opłaty od apelacji w częściach równych. Nadmienić jeszcze można, że rację mieli autorzy apelacji, sygnalizując oczywistą omyłkę w treści zaskarżonego orzeczenia, gdzie Sąd Rejonowy w punkcie 4 oznaczył numer księgi wieczystej, której uzgodnienia dokonywał, jako (...), podczas gdy w rzeczywistości nosiła ona numer (...). Tego rodzaju oczywista omyłka mogłaby podlegać sprostowaniu w trybie art. 350 § 3 k.p.c., jednak Sąd odwoławczy uznał to za bezprzedmiotowe wobec prawomocnej zmiany zaskarżonego wyroku.