Pełny tekst orzeczenia

WYROK

W IMIENIU RZECZYPOSPOLITEJ POLSKIEJ

Dnia 22 września 2016 r.

Sąd Rejonowy w Gdyni I Wydział Cywilny

w składzie następującym:

po rozpoznaniu na rozprawie w dniu 8 września 2016 r. w G.

sprawy z powództwa H. W.

przeciwko H. S.

o zapłatę

I.  oddala powództwa;

II.  zasądza od powoda H. W. na rzecz pozwanej H. S. kwotę 2417 zł (dwa tysiące czterysta siedemnaście złotych) tytułem kosztów zastępstwa procesowego.

Sygnatura akt: I C 1019/14

UZASADNIENIE

W połączonych do wspólnego rozpoznania i rozstrzygnięciach sprawach o sygnaturach I C 1019/14, I C 1443/14, I C 98/15 i I C 363/15 powód H. W. domagał się od pozwanej H. S. zapłaty następujących kwot:

- 3.000 zł wraz z odsetkami ustawowymi od dnia uprawomocnienia się wyroku do dnia zapłaty tytułem odszkodowania za bezumowne korzystanie z lokalu mieszkalnego nr (...) przy ul. (...) w G. równego czynszowi najmu za miesiące od czerwca do sierpnia 2014r. (sprawa o sygnaturze I C 1019/14),

- 4.234,40 zł wraz z odsetkami ustawowymi od dnia 21 listopada 2014r. do dnia zapłaty tytułem odszkodowania za bezumowne korzystanie z ww. lokalu mieszkalnego za miesiące od września do listopada 2014r., w tym kwoty 3.000 zł stanowiącej równowartość czynszu najmu i kwoty 1.234,40 zł stanowiącej równowartość uiszczonych przez powoda opłat eksploatacyjnych (sprawa o sygnaturze I C 1443/14),

- 2.618,60 zł wraz z odsetkami ustawowymi od dnia uprawomocnienia się wyroku do dnia zapłaty tytułem odszkodowania za bezumowne korzystanie z ww. lokalu za miesiące od grudnia 2014r. do stycznia 2015r., w tym kwoty 2.000 zł stanowiącej równowartość czynszu najmu i kwoty 618,60 zł stanowiącej równowartość opłat eksploatacyjnych (sprawa o sygnaturze I C 98/15),

- 3.070,71 zł wraz z odsetkami ustawowymi od kwoty 2.385,12 zł od dnia uprawomocnienia się wyroku do dnia zapłaty tytułem odszkodowania za bezumowne korzystanie z ww. lokalu za miesiące od lutego do marca 2015r., w tym kwoty 2.000 zł stanowiącej równowartość czynszu najmu, kwoty 385,12 zł stanowiącej równowartość opłat eksploatacyjnych oraz kwoty 685,59 zł stanowiącej sumę należnych zarządcy nieruchomości odsetek za przeterminowane wpłaty bieżących opłat eksploatacyjnych (sprawa o sygnaturze I C 363/15).

Uzasadniając swoje żądanie powód podniósł, że strony zawarły w dniu 8 czerwca 2009r. umowę najmu lokalu mieszkalnego, na mocy której pozwana zobowiązała się płacić powodowi czynsz w wysokości 1.000 zł miesięcznie oraz pokrywać wszelkie koszty eksploatacyjne należne wspólnocie mieszkaniowej. Pozwana nie regulowała jednak tych zobowiązań. W marcu 2014r. strony wynegocjowały znacznie mniejszą od należnej kwotę zobowiązań czynszowych i H. S. złożyła przed notariuszem B. M. oświadczenie o poddaniu się egzekucji. Powyższa czynność zamknęła okres rozliczeń z marcem 2014r. włącznie. Wobec braku spłaty zaległości w dniu 4 kwietnia 2014r. powód wypowiedział stosunek prawny, a w dniu 2 czerwca 2014r. wniósł pozew o eksmisję. W niniejszej sprawie powód domaga się zasądzenia odszkodowania za bezumowne korzystanie z nieruchomości za okres od czerwca 2014r. do marca 2015r., obejmującego utracone korzyści w postaci czynszu najmu oraz stratę w postaci uiszczonych na rzecz wspólnoty mieszkaniowej opłat eksploatacyjnych oraz odsetek z tytułu nieterminowej ich zapłaty.

(pozew k. 3-6 akt sprawy o sygnaturze I C 1019/14, pismo procesowe powoda k. 18 tamże, pozew k. 2-3 akt sprawy o sygnaturze I C 1443/14, pozew k. 2-3 akt sprawy o sygnaturze I C 98/15, pozew k. 2-3 akt sprawy o sygnaturze I C 363/15)

Pozwana H. S. wniosła o oddalenie powództwa i zasądzenie od powoda zwrotu kosztów procesu.

Uzasadniając swoje stanowisko w sprawie pozwana podniosła, że powód nabył prawo własności lokalu mieszkalnego przy ul. (...) w G. groźbą i podstępem, w związku z tym nie może się domagać od pozwanej odszkodowania za bezumowne korzystanie z lokalu. Pozwana wyjaśniła, że powód prowadził z byłym partnerem pozwanej M. P. wspólne interesy. Na początku 2008r. miało miejsce zdarzenie, które poróżniło powoda i M. P., który rzekomo posiadał u powoda zadłużenie w wysokości 60.000 zł. (...) pozwanej wymusił na pozwanej podpisanie w dniu 30 stycznia 2008r. umowy przedwstępnej sprzedaży ww. lokalu mieszkalnego. Nieruchomość ta miała stanowić dla powoda zabezpieczenie zwrotu jego rzekomej wierzytelności. Pozwana wskazała, że podpisała umowę, gdyż obawiała się o życie i zdrowie rodziny oraz że powód wyrzuci ją z mieszkania albo sprzeda dług innym osobom. Przed podpisaniem umowy powód nachodził pozwaną. Nadto, w dniu podpisania umowy powód zażądał od pozwanej podpisania dla niego pełnomocnictwa do zawarcia umowy przyrzeczonej. Pod naciskiem powoda oraz okoliczności pozwana podpisała również i ten dokument. Przy podpisaniu umowy powód nigdy nie zapłacił pozwanej ceny sprzedaży. Następnie powód i inne nieznane osoby nachodziły pozwaną i jej rodzinę, żądając zwrotu rzekomych zobowiązań. Od stycznia 2014r. powód natomiast zażądał od pozwanej płacenia za korzystanie z lokalu, grożąc jej wyrzuceniem na bruk, a w marcu 2014r. wymusił podpisanie antydatowanej (na dzień 9 czerwca 2009r.) umowy najmu. Na skutek gróźb powoda pozwana podpisała również oświadczenie o poddaniu się egzekucji. Po uzyskaniu porady prawnika w dniu 29 lipca 2014r. pozwana złożyła powodowi oświadczenie o uchyleniu się od skutków oświadczeń woli składanych powodowi pod wpływem groźby i dla pozoru. Pozwana podniosła, że antydatowana umowa najmu została zawarta w celu stworzenia fikcyjnej wierzytelności powoda względem pozwanej.

(odpowiedź na pozew k. 26-31, k. 73-74, k. 93-95)

Sąd ustalił następujący stan faktyczny:

W okresie od 2000 do 2013r. pozwana H. S. pozostawała w konkubinacie z M. P. i zamieszkiwała wspólnie z nim oraz dwoma synami (ur. (...)) w lokalu mieszkalnym nr (...) położonym w budynku przy ul. (...) w G.. Około 2002-2003r. pozwana poznała powoda H. W., od którego pożyczyła kwotę około 3.000 – 4.000 zł pod zastaw m.in. biżuterii. Po spłacie pożyczki, powyższe ruchomości zostały pozwanej zwrócone. Następnie, konkubent pozwanej prowadził z powodem wspólne interesy tj. wyszukiwał zadłużone mieszkania, a następnie jako pełnomocnik zbywcy sprzedawał je powodowi. M. P. pożyczał także od powoda pieniądze. Po urodzeniu drugiego dziecka pozwana pracowała jako przedstawiciel handlowy w kilku firmach za wynagrodzeniem w wysokości 2.500 – 3.000 zł.

(dowód: pismo k. 141, zeznania świadka M. P. płyta CD k. 133, przesłuchanie powoda płyta CD k. 168, przesłuchanie pozwanej płyta CD k. 204)

W dniu 14 grudnia 2004r. przed notariuszem P. L. prowadzącym kancelarię notarialną w K. strony zawarły umowę przedwstępną sprzedaży stanowiącego odrębną nieruchomość lokalu mieszkalnego nr (...) położonego w budynku w G. przy ul. (...) w terminie do 31 marca 2005r. za cenę 75.000 zł. Jednocześnie, pozwana udzieliła powodowi pełnomocnictwa do zawarcia umowy przyrzeczonej sprzedaży. W dniu 15 marca 2005r. strony rozwiązały przedmiotową umowę bez żadnych skutków finansowych, nadto pozwana zwróciła powodowi zadatek w wysokości 65.000 zł, a powód wydał jej oryginał pełnomocnictwa. Powód wyraził także zgodę na wykreślenie roszczenia o zawarcie umowy przyrzeczonej z księgi wieczystej.

(dowód: umowa przedwstępna sprzedaży rep. A 9767/2004 k. 271-272, pełnomocnictwo rep. A 9770/2004 k. 273-274)

W dniu 25 sierpnia 2006r. pozwana złożyła ofertę sprzedaży ww. lokalu mieszkalnego S. M. za cenę 15.000 zł. W dniu 14 grudnia 2006r. S. M. odmówiła przyjęcia oferty.

(dowód: oferta sprzedaży rep. A 5381/2006 k. 276-277v, odmowa przyjęcia oferty sprzedaży rep. A 8028/2006 k. 278-279)

W dniu 30 stycznia 2008r. przed notariusz D. T. prowadząca kancelarię notarialną w G. H. S. i H. W. zawarli przedwstępną umowę sprzedaży stanowiącego odrębną nieruchomość lokalu mieszkalnego nr (...) położonego w budynku przy ul. (...) w G. wraz z udziałami wynoszącymi po 187/10.000 części w prawie użytkowania wieczystego gruntu i w prawie współwłasności budynku, w terminie do dnia 30 kwietnia 2008r. za cenę 200.000 zł. Zgodnie z treścią umowy na poczet zadatku powód wpłacił 100.000 zł, zaś pozostałą część ceny zobowiązał się zapłacić najpóźniej do dnia zawarcia umowy przyrzeczonej.

(dowód: umowa przedwstępna sprzedaży rep. A 362/2008 k. 37-38v akt sprawy o sygnaturze I C 697/14 Sądu Rejonowego w Gdyni)

Tego samego dnia przed notariusz D. T. prowadząca kancelarię notarialną w G. H. S. udzieliła powodowi pełnomocnictwa do zawarcia umowy przyrzeczonej. Zgodnie z treścią pełnomocnictwa pełnomocnik miał prawo być drugą stroną czynności i miał prawo reprezentować pozostałe strony czynności, w tym miał prawo do odbioru i kwitowania ceny.

(dowód: pełnomocnictwo rep. A 366/2008 k. 39-39v akt sprawy o sygnaturze I C 697/14 Sądu Rejonowego w Gdyni)

W dniu 29 kwietnia 2008r. przed notariusz D. T. prowadzącą kancelarię notarialną w G. została zawarta umowa przyrzeczona sprzedaży, na mocy której powód w imieniu pozwanej sprzedał samemu sobie ww. lokal mieszkalny za cenę 200.000 zł.

(dowód: umowa sprzedaży rep. A 1463/2008 k. 42-44 akt sprawy o sygnaturze I C 697/14 Sądu Rejonowego w Gdyni)

Następnie, strony podpisały umowę najmu lokalu mieszkalnego nr (...) położonego przy ul. (...) w G., na mocy której pozwana zobowiązała się do zapłaty na rzecz powoda czynszu najmu w wysokości 1.000 zł miesięcznie z góry w terminie do dnia 10-tego każdego miesiąca. Dokument obejmujący oświadczenia stron został opatrzony datą 8 czerwca 2009r.

(dowód: uwierzytelniony odpis umowy najmu lokalu mieszkalnego k. 137-138)

W dniu 26 marca 2014r. przed notariuszem B. M. prowadzącym kancelarię notarialną w G. pozwana H. S. zobowiązała się zapłacić na rzecz powoda kwotę 36.000 zł z tytułu zaległego czynszu najmu oraz kwotę 25.197,46 zł z tytułu zaległych opłat eksploatacyjnych związanych z zarządem nieruchomością wraz z odsetkami ustawowymi naliczanymi od dnia wymagalności do dnia zapłaty – w terminie do dnia 31 marca 2014r. i w tym zakresie poddała się egzekucji.

(dowód: oświadczenie o poddaniu się egzekucji rep. A 2787/2014 k. 140-140v)

W dniu 4 kwietnia 2014r. powód złożył pozwanej oświadczenie o wypowiedzeniu umowy najmu z zachowaniem jednomiesięcznego terminu wypowiedzenia. Umowa uległa rozwiązaniu z dniem 31 maja 2014r.

(dowód: uwierzytelniony odpis wypowiedzenia umowy najmu k. 139)

Pismem z dnia 29 lipca 2014r. pozwana złożyła powodowi oświadczenie o uchyleniu się od skutków prawnych swoich oświadczeń woli tj. umowy przedwstępnej z dnia 30 stycznia 2008r., pełnomocnictwa z dnia 30 stycznia 2008r., umowy najmu lokalu mieszkalnego z dnia 8 czerwca 2009r., oświadczenia z dnia 26 marca 2014r. o poddaniu się egzekucji jako złożonych pod wpływem groźby i dla pozoru.

(dowód: oświadczenie o uchyleniu się od skutków prawnych oświadczenia woli k. 32-33 wraz z dowodem nadania k. 34)

W 2014r. pozwana kilkukrotnie spotkała się z powodem na stacjach benzynowych oraz pod domem celem uzyskania pomocy w sprawach komorniczych toczących się przeciwko niej.

(dowód: przesłuchanie pozwanej płyta CD k. 204, przesłuchanie powoda płyta CD k. 168, pisma komornika k. 280-285)

W 2014r. pozwana była beneficjentką programu pomocy osobom pokrzywdzonym przestępstwem realizowanego przez Stowarzyszenie (...) z siedzibą w S. i korzystała z nieodpłatnej pomocy psychologa i prawnika.

(dowód: zaświadczenie z dnia 23 czerwca 2014r. k. 40-41 akt sprawy o sygnaturze I C 697/14 Sądu Rejonowego w Gdyni, zeznania świadka M. S. płyta CD k. 133)

Sąd zważył, co następuje:

Powyższy stan faktyczny Sąd ustalił na podstawie dowodów z dokumentów, dowodów z zeznań świadków C. K., M. S., M. P. oraz dowodu z przesłuchania stron.

Oceniając zebrany w niniejszej sprawie materiał dowodowy ostatecznie za wiarygodne należało uznać dokumenty przedłożone przez strony oraz dokumenty znajdujące się w aktach spraw o sygnaturach I C 697/14 i II K 1059/12 tutejszego Sądu oraz II K 452/10 Sądu Rejonowego Gdańsk – Południe w Gdańsku. Strony nie kwestionowały bowiem autentyczności tych dokumentów ani też, że osoby pod nimi podpisane nie złożyły zawartych w nich oświadczeń woli. W przypadku umowy najmu pozwana kwestionowała datę jej zawarcia, wskazując, że została przez powoda antydatowana, niemniej pozwana okoliczności tej w toku niniejszego postępowania nie wykazała. Natomiast kwestia późniejszego złożenia przez pozwaną oświadczenia o uchyleniu się od skutków prawnych oświadczeń woli zawartych w umowie przedwstępnej sprzedaży, pełnomocnictwie, umowie najmu czy oświadczeniu o poddaniu się egzekucji nie ma wpływu na wiarygodność i autentyczność przedmiotowych dokumentów.

Z dużą ostrożnością natomiast Sąd podszedł do oceny zeznań świadków oraz zeznań stron. W zasadzie jedynie zeznaniom świadka M. S. Sąd dał w pełni wiarę, albowiem świadek nie miała żadnego interesu, aby zeznawać na korzyść którejkolwiek ze stron. Niemniej zeznania te w ostatecznym rozrachunku nie miały istotnego znaczenia dla rozstrzygnięcia niniejszej sprawy. Istotnego wpływu dla ostateczny wynik sprawy nie miały również zeznania świadka C. K.. Zeznania świadka dotyczyły bowiem zdarzeń, które miały miejsce po roku 2013, albowiem wcześniej świadek w ogóle nie znał pozwanej. Wiedzę o okolicznościach zawarcia umów dotyczących przeniesienia prawa własności nieruchomości lokalowej nr 8 przy ul. (...) w G. świadek posiadał głownie od pozwanej, a zatem w tym zakresie zeznania świadka nie stanowią jego własnych spostrzeżeń. Jedynie za częściowo wiarygodne należało uznać zeznania świadka M. P.. Podkreślić bowiem należy, iż świadek jako były konkubent pozwanej i ojciec jej dzieci miał interes, by zeznawać na jej korzyść. W zasadzie brak było podstaw do kwestionowania zeznań świadka w zakresie dotyczącym prowadzenia przez niego wspólnych interesów z powodem, albowiem w tej części zeznania świadka pokrywają się z jego zeznaniami złożonymi w toku postępowania karnego, a także częściowo z zeznaniami powoda. Jeśli natomiast chodzi o charakter prawny czynności prawnej dokonanej w styczniu 2008r. to należy zauważyć, że w postępowaniu karnym jak też w niniejszej sprawie świadek konsekwentnie utrzymywał, że umowa sprzedaży została zawarta dla pozoru w celu ukrycia pożyczki z jednoczesnym zabezpieczeniem jej spłaty w postaci przewłaszczenia nieruchomości. W tym zakresie zeznania świadka korelują z zeznaniami pozwanej. Zeznaniom stron Sąd dał wiarę tylko w takim zakresie w jakim korelują z pozostałym materiałem dowodowym zebranym w sprawie.

Przechodząc do szczegółowych rozważań należy wskazać, iż w odpowiedzi na pozew pozwana podniosła, że uchyliła się od skutków prawnych złożonych przez siebie oświadczeń woli m.in. w umowie przedwstępnej z dnia 30 stycznia 2008r., pełnomocnictwie z dnia 30 stycznia 2008r., umowie najmu lokalu mieszkalnego z dnia 8 czerwca 2009r. jako złożonych pod wpływem groźby oraz dla pozoru i podniosła zarzut nieważności powyższych czynności prawnych. W ocenie Sądu w toku niniejszego postępowania pozwana nie wykazała jednak, że oświadczenia woli dotyczące w szczególności sprzedaży nieruchomości lokalowej nr 8 przy ul. (...) zostały złożone pod wpływem bezprawnej groźby powoda. Bezsporne było, że umowy te zostały zawarte odpowiednio w dniach 30 stycznia 2008r. i 29 kwietnia 2008r. Jak wynika z zebranego materiału dowodowego w owym czasie stosunki pomiędzy stronami układały się dobrze. Z zeznań świadka M. P. wynika, że rzekome nękania ze strony powoda rozpoczęły się mniej więcej w tym czasie, gdy świadek trafił do aresztu, a zatem było to już po podpisaniu przedmiotowych umów. Zeznania świadka C. K. także dotyczą faktów późniejszych tj. zdarzeń mających miejsce w 2014r. Z zeznań pozwanej również nie wynika, że złożone przez nią w dniu 30 stycznia 2008r. oświadczenia woli zostały złożone w wyniku gróźb powoda. Jak bowiem zeznała pozwana powyższe oświadczenia zostały przez nią złożone po namowach jej byłego konkubenta, w celu zabezpieczenia pożyczki udzielonej mu przez powoda. Zatem, jeśli ktokolwiek wówczas oddziaływał na sferę psychiczną pozwanej to był to raczej jej konkubent, a nie powód. W każdym bądź razie pozwana nie wykazała, że przedmiotowe oświadczenia woli zostały złożone pod wpływem bezprawnych gróźb ze strony powoda. Drugim podniesionym przez pozwaną zarzutem było, że umowa przedwstępna sprzedaży została zawarta dla pozoru, dla ukrycia umowy pożyczki z jednoczesnym przewłaszczeniem własności nieruchomości na zabezpieczenie. Strona pozwana powoływała się przy tym na wcześniejszą praktykę stron i podnosiła, że już wcześniej strony zawarły podobną umowę, która została następnie rozwiązana po spłacie pożyczki. W ocenie Sądu, nawet, gdyby rzeczywiście umowa przedwstępna sprzedaży zawarta w dniu 14 grudnia 2004r. została zawarta dla pozoru, to nie oznacza to automatycznie, że umowa z 30 stycznia 2008r. także miała taki sam pozorny charakter. Do postawienia takiego kategorycznego wniosku konieczna była analiza okoliczności zawarcia umów dotyczących przeniesienia własności nieruchomości. Podkreślić należy, iż zarówno w toku niniejszego postępowania jak też w postępowaniach karnych pozwana oraz jej były konkubent zgodnie zeznawali, że powód w rzeczywistości udzielił pożyczki „pod zastaw” nieruchomości stanowiącej wówczas własność pozwanej. Z powyższego wynika, że w rzeczywistości strony jedynie pozorowały zawarcie umowy sprzedaży, ukrywając pod nią całkiem inny skutek prawny tj. umowę pożyczki z jednoczesnym przewłaszczeniem własności nieruchomości na zabezpieczenie. Za uznaniem, że taki był zamiar stron przemawia również fakt, że w okresie poprzedzającym zawarcie umowy konkubent pozwanej popadł w kłopoty finansowe, członkowie zorganizowanej grupy przestępczej żądali od niego zapłaty jakiś należności i była mu potrzebna gotówka. Nadto, należy zauważyć, że powód przez długie lata godził się na zamieszkiwanie w spornym lokalu przez pozwaną i jej dzieci, co może świadczyć, że oczekiwał na zwrot pożyczki. Zważyć należy, iż przewidzianą w art. 83 § 1 k.c. wadę pozorności oświadczenia woli wyznaczają zachodzące łącznie elementy obejmujące oświadczenie woli złożone drugiej stronie jedynie dla pozoru oraz zgodę odbiorcy tego oświadczenia (por.: wyrok Sądu Najwyższego z dnia 8 września 2011 r. III CSK 349/10, LEX nr 1044016). Wprawdzie zarówno przy przewłaszczeniu za zabezpieczenie, jak i umowie sprzedaży dochodzi do przeniesienia prawa własności, jednakże inny jest skutek tego przeniesienia (w pierwszej umowie przeniesienie nie ma cechy ostateczności) i inne jest też świadczenie wzajemne. W związku z powyższym, skoro uzgodnionym zamiarem stron miało być czasowe przewłaszczenie nieruchomości jako zabezpieczenia pożyczki, to należało w konsekwencji uznać, iż uzgodnione było niewywarcie skutku w postaci definitywnego przeniesienia prawa własności w drodze umowy sprzedaży, jak i istnienia obowiązku zapłaty ceny sprzedaży. Czynność w postaci umowy kupna - sprzedaży lokalu ukrywała w istocie pożyczkę. Jeśli intencją stron było zawarcie umowy przewłaszczenia na zabezpieczenie, to taka umowa powinna określać cel przewłaszczenia jako causę zabezpieczenia oraz zastrzeżenie o zwrotnym przeniesieniu prawa własności na przywłaszczającego przez wierzyciela w przypadku spłaty zobowiązania (por. wyrok Sądu Apelacyjnego w Szczecinie 25 czerwca 2014r. I ACa 215/14 LEX nr 1499043). Przedmiotowa umowa takich ustaleń nie zawierała, a zatem nie można uznać, aby również czynność ukryta została zawarta w sposób ważny i skuteczny.

Jednak nawet gdyby uznać, że przedmiotowe umowy sprzedaży nie zostały zawarte dla pozoru to powództwo nie zasługiwało na uwzględnienie także z innego powodu. Zważyć należy, iż w niniejszej sprawie powód domagał się od pozwanej zapłaty m.in. kwoty 10.000 zł z tytułu odszkodowania za bezumowne korzystanie z lokalu mieszkalnego nr (...) położonego w budynku przy ul. (...) w G. za okres od czerwca 2014r. do marca 2015r. obejmującego utracone korzyści w postaci czynszu najmu, jaki mógłby uzyskać za przedmiotowy lokal w spornym okresie. Podkreślić należy, iż w niniejszej sprawie nie znajduje zastosowania przepis art. 18 ust. 3 ustawy o ochronie praw lokatorów (…), zgodnie z którym osoby uprawnione do lokalu zamiennego albo socjalnego, jeżeli sąd orzekł o wstrzymaniu wykonania opróżnienia lokalu do czasu dostarczenia im takiego lokalu, opłacają odszkodowanie w wysokości czynszu albo innych opłat za używanie lokalu, jakie byłyby obowiązane opłacać, gdyby stosunek prawny nie wygasł. Wobec pozwanej nie zapadł bowiem dotychczas wyrok eksmisyjny, przyznający jej prawo do lokalu socjalnego, toteż roszczenie należało rozpatrywać w świetle przesłanek określonych w art. 18 ust. 1 i 2 ustawy z dnia 21 czerwca 2001r. o ochronie praw lokatorów, mieszkaniowym zasobie gminy i o zmianie kodeksu cywilnego (tekst jednolity Dz.U.2014.150 ze zm.). Zgodnie z treścią tych przepisów osoby zajmujące lokal bez tytułu prawnego są obowiązane do dnia opróżnienia lokalu co miesiąc uiszczać odszkodowanie. Z zastrzeżeniem ust. 3, odszkodowanie, o którym mowa w ust. 1, odpowiada wysokości czynszu, jaki właściciel mógłby otrzymać z tytułu najmu lokalu. Jeżeli odszkodowanie nie pokrywa poniesionych strat, właściciel może żądać od osoby, o której mowa w ust. 1, odszkodowania uzupełniającego. Cytowany przepis wprost stanowi o czynszu, jaki właściciel mógłby otrzymać z tytułu najmu lokalu, a zatem odnosi się do szkody w postaci utraconych korzyści. Podkreślić jednak należy, iż w przypadku dochodzenia naprawienia szkody o charakterze nie osiągniętego zysku (lucrum cessans) koniecznym jest wykazanie przez właściciela nieruchomości, że w przypadku, gdyby stanowiący jego własność lokal, nie był zajmowany przez osoby prawomocnie eksmitowane, uzyskałby z tytułu jego najmu dochód w wysokości kwoty dochodzonej w pozwie. Zważyć przy tym należy, iż według poglądów zawartych w orzecznictwie, ustalenie szkody w postaci utraconych korzyści ma zawsze charakter hipotetyczny, gdyż polega na przyjęciu, na podstawie okoliczności, które wystąpiły po okresie spodziewanych korzyści, że korzyść w okresie poprzednim zostałaby osiągnięta. Jednakże utrata korzyści musi być przez żądającego odszkodowania udowodniona (art. 6 k.c.). Wprawdzie nie w sensie uzyskania co do tego pewności, ale z tak dużym prawdopodobieństwem, że uzasadnia ono w świetle doświadczenia życiowego przyjęcie, że utrata korzyści rzeczywiście nastąpiła (por. wyrok Sądu Najwyższego z dnia 21 czerwca 2001r., IV CKN 119/01, LEX nr 52751; wyrok Sądu Najwyższego z dnia 21 czerwca 2001r., IV CKN 382/00, LEX nr 52543). Ustalenie szkody w postaci utraconych korzyści ma wprawdzie charakter hipotetyczny, ale szkoda taka musi być przez osobę poszkodowaną wykazana z tak dużym prawdopodobieństwem, że uzasadnia ono w świetle doświadczenia życiowego przyjęcie, iż utrata korzyści rzeczywiście nastąpiła (por. wyrok Sądu Najwyższego z dnia 28 stycznia 1999r., III CKN 133/98, LEX nr 1213618, wyrok Sąd Najwyższego z dnia Z dnia 3 października 1979r., II CR 304/79, OSNC 1980/9/164). W innym orzeczeniu z dnia 26 stycznia 2005r., V CK 426/04, LEX nr 147221 SN podniósł, iż wykazanie szkody w postaci lucrum cessans z natury rzeczy ma charakter hipotetyczny. Nie sprzeciwia się to przyjęciu, że szkoda rzeczywiście powstała, jeżeli zostanie udowodnione tak duże prawdopodobieństwo osiągnięcia korzyści majątkowej przez poszkodowanego, że rozsądnie rzecz oceniając można stwierdzić, iż poszkodowany na pewno uzyskałby korzyść, gdyby nie wystąpiło zdarzenie, w związku z którym ten skutek był niemożliwy. Podobnie przyjął Sąd Najwyższy w wyroku z dnia 18 października 2000r., V CKN 111/00, LEX nr 52740, wskazując, iż przepis art. 361 § 2 k.c. w części dotyczącej utraconych korzyści wymaga przyjęcia hipotetycznego przebiegu zdarzeń i ustalenia wysokiego prawdopodobieństwa utraty korzyści. Ustawodawca nie wskazał bliższych kryteriów budowania tych hipotez, pozostawiając je wiedzy i doświadczeniu życiowemu składu orzekającego, stosowanym odpowiednio do okoliczności sprawy.

Biorąc powyższe pod rozwagę podkreślić należy, iż rzeczą strony powodowej było w niniejszej sprawie uprawdopodobnienie okoliczności, które w normalnym toku rzeczy doprowadziłyby do uzyskania utraconej korzyści. Nie wystarczy zatem, że strona powoła się na ogólną możliwość uzyskania korzyści – tj. brak możliwości dysponowania swoją własnością, gdyż w świetle powyższych rozważań powinna ona wykazać, że możliwość uzyskania utraconych korzyści (czynszu najmu) była realna w konkretnej sytuacji. Bezspornym było, że w spornym okresie w lokalu mieszkalnym nr (...) przy ul. (...) w G. zamieszkiwała pozwana wraz z dziećmi i w związku z powyższym powód nie mógł nim swobodnie dysponować. Jednakże w niniejszej sprawie powód nie wykazał, że w spornym okresie w ogóle zamierzał ów lokal wynająć na wolnym rynku (a nie np. sprzedać) i z tego tytułu z wysokim prawdopodobieństwem uzyskałby jakiekolwiek korzyści. Na powyższą okoliczność powód nie zaoferował bowiem żadnych dowodów. Nie wiadomo zatem, czy w ogóle był popyt na tego typu lokale oraz czy niezwłocznie po rozwiązaniu umowy najmu powód znalazłby najemców, zważywszy na lokalizację, stan techniczny czy wyposażenie lokalu. Powód nie wykazał też, że za przedmiotowy lokal uzyskałby faktycznie czynsz w wysokości 1.000 zł miesięcznie. Okoliczność, że taka kwota znalazła się w umowie najmu zawartej przez strony nie oznacza wcale, że powód z wysokim prawdopodobieństwem uzyskałby czynsz w takiej wysokości na wolnym rynku. Na powyższą okoliczność powód również nie złożył żadnych wniosków dowodowych, w tym nie wnosił o dopuszczenie dowodu z opinii biegłego sądowego. Wobec zakwestionowania roszczenia w całości przez stronę pozwaną, nie ma podstaw, by uznać wysokość czynszu wskazaną w pozwie za wysoce prawdopodobną do uzyskania w tych konkretnych okolicznościach.

Poza czynszem najmu powód domagał się od pozwanej zapłaty kwoty 2.238,12 zł z tytułu opłat eksploatacyjnych oraz rozliczenia mediów, wskazując, że opłaty te zostały przez niego uiszczone na rzecz wspólnoty mieszkaniowej. Pozwana kwestionowała roszczenie powoda także w tym zakresie. Co prawda powód wykazał wysokość należnych zarządcy nieruchomości wspólnej opłat eksploatacyjnych za powyższy okres za pomocą dowodów z dokumentów w postaci zawiadomień wysyłanych przez administratora oraz noty odsetkowej, a także udowodnił, że zapłacił powyższe należności, składając zaświadczenie wydane przez administratora, niemniej powództwo nie zasługiwało na uwzględnienie. Powód reprezentowany przez fachowego pełnomocnika podnosił bowiem, że doszło do subrogacji i wskutek zapłaty wymienianych należności wstąpił w prawa zaspokojonego wierzyciela. W ocenie Sądu, powyższa argumentacja jest jednak chybiona. Zgodnie z przepisem art. 518 § 1 k.c. osoba trzecia, która spłaca wierzyciela, nabywa spłaconą wierzytelność do wysokości dokonanej zapłaty:

1)  jeżeli płaci cudzy dług, za który jest odpowiedzialna osobiście albo pewnymi przedmiotami majątkowymi;

2)  jeżeli przysługuje jej prawo, przed którym spłacona wierzytelność ma pierwszeństwo zaspokojenia;

3)  jeżeli działa za zgodą dłużnika w celu wstąpienia w prawa wierzyciela; zgoda dłużnika powinna być pod nieważnością wyrażona na piśmie;

4)  jeżeli to przewidują przepisy szczególne.

Zdaniem Sądu żadna z wymienionych powyżej sytuacji nie miała miejsca w ustalonym stanie faktycznym. Przede wszystkim należy zauważyć, iż powód nie płacił cudzego długu. Zgodnie bowiem z treścią przepisu art. 13 ust. 1 ustawy z dnia 24 czerwca 1994r. o własności lokali (tekst jednolity Dz.U.2015.1892) to na właścicielu lokalu spoczywa obowiązek ponoszenia wydatków związanych z utrzymaniem jego lokalu oraz kosztów zarządu związanych z utrzymaniem nieruchomości wspólnej. Zatem zapłacony przez powoda dług był jego własnym zobowiązaniem, do którego zapłaty był zobowiązany jako właściciel lokalu na podstawie ustawy. Nie sposób także uznać, że powód działał za zgodą dłużnika, albowiem po pierwsze – pozwana nigdy nie wyrażała zgody na zapłatę przez powoda tej należności, a po drugie – to powód był dłużnikiem w stosunku do wspólnoty mieszkaniowej. Nadto, powodowi nie przysługiwało prawo przed którym spłacona wierzytelność miała pierwszeństwo zaspokojenia. Wreszcie, należy zauważyć, że z żadnego przepisu szczególnego nie wynika, że instytucja subrogacji znajdzie zastosowanie także w przypadku zapłaty przez właściciela lokalu kosztów związanych z utrzymaniem lokalu oraz kosztów zarządu nieruchomością wspólną. Takiej okoliczności powód w toku niniejszego postępowania nie wykazał. Jednocześnie należy pamiętać, że skutek cessio legis następuje wyłącznie w sytuacjach wyraźnie wskazanych w art. 518 § 1 k.c. Nie jest możliwe stosowanie art. 518 § 1 k.c. do podobnych stanów faktycznych per analogiam (por. G. Kozieł [w:] A. Kidyba (red.) Kodeks cywilny. Komentarz. Tom III. Zobowiązania – część ogólna, LEX 2014). Należy podkreślić, że powód był w niniejszej sprawie reprezentowany przez fachowego pełnomocnika, toteż nie budzi wątpliwości, że winien wskazać niewadliwą podstawę prawną swoich roszczeń.

Poza czynszem najmu oraz opłatami eksploatacyjnymi powód domagał się również zapłaty kwoty 685,59 zł z tytułu odsetek za przeterminowane wpłaty bieżących opłat eksploatacyjnych. W ocenie Sądu roszczenie to także nie zasługiwało na uwzględnienie. Podkreślić bowiem należy, iż opóźnienie w zapłacie opłat eksploatacyjnych było skutkiem zaniechania powoda, który jako właściciel lokalu mieszkalnego spłacił własny dług już po terminie. W ocenie Sądu przepis art. 18 ustawy o ochronie praw lokatorów (…) nie stanowi podstawy do obciążania osoby zamieszkującej w lokalu bez tytułu prawnego skutkami własnych zaniechań właściciela lokalu.

Mając powyższe na uwadze – na mocy art. 18 ust. 1 i 2 ustawy o ochronie praw lokatorów (…) w zw. z art. 518 § 1 k.c. stosowanych a contrario w zw. z art. 6 k.c. – powództwo należało oddalić.

O kosztach procesu Sąd orzekł na podstawie art. 98 k.p.c. w zw. z § 6 pkt 5 rozporządzenia Ministra Sprawiedliwości z dnia 28 września 2002r. w sprawie opłat za czynności adwokackie oraz ponoszenia przez Skarb Państwa kosztów nieopłaconej pomocy prawnej udzielonej z urzędu (Dz.U.2013.491 ze zm.) i zgodnie z zasadą odpowiedzialności za wynik sprawy zasądził od przegrywającego niniejszą sprawę powoda na rzecz pozwanej kwotę 2.417 zł, na którą składa się opłata za czynności fachowego pełnomocnika – adwokata w stawce minimalnej (2.400 zł) oraz opłata skarbowa od pełnomocnictwa (17 zł).