Pełny tekst orzeczenia

WYROK

W IMIENIU RZECZYPOSPOLITEJ POLSKIEJ

Dnia 18 grudnia 2013 r.

Sąd Okręgowy w Nowym Sączu – Wydział III Cywilny Odwoławczy

w składzie następującym:

Przewodniczący: SSO Urszula Kapustka - sprawozdawca

SSO Zofii Klisiewicz

SSO Katarzyna Kwilosz - Babiś

Protokolant sekr. sąd Anna Burnagiel

po rozpoznaniu w dniu 5 grudnia 2013 r.

na rozprawie

sprawy z powództwa M. D.

przeciwko R. L.

o zapłatę

i z powództwa wzajemnego R. L.

przeciwko M. D.

o zapłatę

z udziałem interwenienta ubocznego W. M. po stronie M. D.

na skutek apelacji M. D.

od wyroku Sądu Rejonowego w Nowym Targu

z dnia 28 grudnia 2012 r., sygn. akt I C 280/10

1.  oddala apelację;

2.  zasądza od M. D. na rzecz R. L. kwotę 1 800 zł tytułem kosztów postępowania apelacyjnego.

Sygn. akt III Ca 566/13

UZASADNIENIE

W sprawie z powództwa M. D. przeciwko R. L. o zapłatę kwoty 20 000 zł tytułem kary umownej i z powództwa wzajemnego R. L. przeciwko M. D. o zapłatę kwoty 45 000 zł tytułem zwrotu zadatku, przy uczestnictwie po stronie M. D. interwenienta ubocznego W. M., Sąd Rejonowy w Nowym Targu wyrokiem z dnia 28.12.2012 r. oddalił powództwo główne (pkt I sentencji), w uwzględnieniu powództwa wzajemnego zasądził od M. D. na rzecz R. L. kwotę 45 000 zł z ustawowymi odsetkami od dnia 21.06.2010 r. (pkt II sentencji) i zasądził od M. D. na rzecz R. L. kwotę 2 417 zł tytułem kosztów zastępstwa procesowego (pkt III sentencji).

Sąd Rejonowy ustalił, że W. M.i R. L.znali się od około 2007 r., kiedy to R. L.powierzył W. M.– jako pośrednikowi w obrocie nieruchomościami – zakup nieruchomości nadającej się do zabudowy halą produkcyjną w związku z prowadzoną przez niego działalnością gospodarczą w postaci usług szklarskich. Nie doszło wówczas do zawarcia umowy kupna przez R. L.takiej nieruchomości. Na początku 2010 r. W. M.zaproponował R. L.sprzedaż działki, która według niego nadawała się do wybudowania na niej hali produkcyjnej. Powiedział wtedy R. L., że widział plan zagospodarowania przestrzennego miasta i wie, że działka ta jest położona w terenie przeznaczonym pod usługi, oznaczonym w planie literą (...). Po okazaniu nieruchomości W. M.powiedział R. L., że okazana mu nieruchomość składa się z dwóch działek ewidencyjnych stanowiących własność różnych osób, z tym że z ich właścicielami posiada on umowy pośrednictwa w sprzedaży nieruchomości. Po obejrzeniu nieruchomości, w tym samym dniu, R. L.zawarł z W. M.datowaną na dzień 15.02.2010 r. umowę rezerwacji prawa zakupu nieruchomości położonych w N.stanowiących działki ewidencyjne nr (...)i najprawdopodobniej również w tym samym dniu umowę pośrednictwa w zakupie tych nieruchomości datowaną na dzień 9.02.2010 r.

W § 6 umowy rezerwacji prawa zakupu zapisano, że kupujący otrzymał w dacie zawarcia tej umowy dokumenty: wypis z rejestru gruntów dotyczący działek ewidencyjnych nr (...) wraz z kopią mapy dla celów prawnych obejmującej przedmiotowe działki. W rzeczywistości R. L. dokumentów takich wówczas nie otrzymał.

Po spisaniu umowy rezerwacji prawa zakupu, tego samego dnia, w godzinach wieczornych, w biurze W. M.doszło do podpisania przez R. L.umowy przedwstępnej sprzedaży nieruchomości, sporządzonej przez W. M.na specjalnym druku, datowanej na dzień 17.02.2010 r. W umowie tej jako sprzedającego wskazano M. D., a jako kupującego R. L.. Zapisano w niej, że przedmiotem umowy jest działka ewidencyjna położona w N.o numerze (...) i powierzchni 559 m ², oznaczona jako łąki trwałe. Zapisano również, że dane te zostały ustalone na podstawie wypisu z rejestru gruntów z dnia 12.02.2010 r. W § 5 umowy podano, że kupujący na poczet przyszłej umowy sprzedaży wpłacił sprzedającemu zadatek w wysokości 45 000 zł na podstawie umowy rezerwacji z dnia 15.02.2010 r., który ulega zaliczeniu na poczet ceny przy podpisaniu umowy przenoszącej własność. Wskazano, że jeżeli do zawarcia umowy przenoszącej własność nie dojdzie z winy sprzedającego zwraca on zadatek na rzecz kupującego w kwocie łącznej 45 000 zł, natomiast jeżeli do umowy sprzedaży nie dojdzie z winy kupującego traci on wyżej wymieniony zadatek na rzecz sprzedającego. Nadto zawarto tam również postanowienie, zgodnie z którym jeżeli nie dojdzie do zawarcia umowy przenoszącej własność z winy kupującego wpłaci on na rzecz sprzedającego karę umowną w wysokości 20 000 zł. W § 3 cenę sprzedaży działki nr (...)określono na kwotę 98 000 zł. Umowa przenosząca prawo własności w formie aktu notarialnego miała być zawarta w terminie do 14 dni od daty otrzymania informacji z Agencji Nieruchomości Rolnych o niewykonaniu prawa pierwokupu z tym, że umowa sprzedaży pod warunkiem miała być zawarta do 14 dni od dnia zawarcia przedwstępnej umowy sprzedaży bądź w ciągu 14 dni od dnia uzyskania promesy kredytowej.

Po spisaniu tej umowy W. M. oświadczył R. L., że druga działka jest własnością dwóch osób ze (...) i umowa z nimi zostanie spisana w innym terminie. W tym czasie R. L. miał ze sobą kwotę 100 000 zł, którą przyniósł w celu zapłacenia „zaliczki”. W. M. i R. L. ustalili, że kwotę tę przeznaczą dla M. D. i właścicieli drugiej działki. Ponieważ przy powyższych czynnościach M. D. nie była obecna, W. M. i R. L. udali się do jej domu, gdzie – w jej obecności - umowa została przeczytana i podpisana przez strony.

R. L. był zdecydowany na zakup działek, ponieważ W. M. zapewniał go, że wybuduje tam halę o takich gabarytach, jakie go interesowały. W czasie podpisywania umowy przedwstępnej w domu M. D. twierdziła ona, że jej działka jest działką budowlaną. W domu M. W. M. przekazał jej kwotę 45 000 zł.

W czasie podpisywania umowy przedwstępnej w domu M. W. M. poinformował R. L., że właściciele drugiej działki - panowie K. „będą w poniedziałek” i na ten dzień na godzinę 9.00 wyznaczył spotkanie w jego biurze w celu podpisania umowy przedwstępnej.

W dniu, w którym miało dojść do podpisania umowy przedwstępnej z P. K.i M. K., przed godziną 9.00 R. L.udał się Urzędu Miasta celem wyjaśnienia formalności związanych z zamierzoną budową hali produkcyjnej. Po przedstawieniu pracownicy urzędu sprawy i okazaniu jej umowy przedwstępnej zawartej z M. D.oświadczyła ona R. L., że planowana przez niego budowa hali produkcyjnej nie jest możliwa z uwagi na brak planu zagospodarowania przestrzennego. R. L.powiedział wówczas, że od pośrednika w obrocie nieruchomościami uzyskał informacje, że takowy plan istnieje, a działka objęta umową przedwstępną leży w terenie oznaczonym w tym planie symbolem (...). Wówczas pracownica poinformowała R. L., że nie jest to plan, a jedynie studium planu zagospodarowania przestrzennego. W czasie tej rozmowy do pokoju wszedł W. M.z dwoma mężczyznami, którzy zostali przedstawieni R. L.jako P. K.i M. K.. R. L.powiedział W. M., że nie są prawdziwe jego zapewnienia co do tego, że działki, które zamierza zakupić, znajdują się w terenie przeznaczonym pod usługi. Po tej informacji W. M.prowadził rozmowę z pracownicą urzędu utrzymując, że widział plan zagospodarowania. Z uwagi na zachowanie się W. M.pracownica skierowała obecnych do swojego kierownika, który przez dłuższy okres czasu wyjaśniał im różnicę pomiędzy studium planu zagospodarowania przestrzennego a planem zagospodarowania.

Po powyższej rozmowie w Urzędzie Miasta R. L., W. M., P. K. i M. K. udali się do biura W. M., który nadal zapewniał R. L., że na oferowanych mu działkach wybuduje halę, bo nawet jeśli „ten plan nie jest jeszcze planem” to i tak go kiedyś zatwierdzą, a on będzie miał działkę budowlaną w dobrym miejscu. R. L. podnosił, że nie może długo czekać, na co W. M. odpowiedział mu, że „urzędnicy też są obligowani pewnym czasem”. W związku z uzyskaną przez R. L. w Urzędzie informacją, że działka którą chce zakupić sąsiaduje z drogą wojewódzką, od której należy się z zabudową odsunąć 11 metrów, W. M. zapewniał również R. L., że nie będzie problemów z wybudowaniem hali o wskazywanych przez niego gabarytach twierdząc, że można złożyć pismo w stosownym organie z prośbą, by nie musiał tak daleko odsuwać się od drogi.

Ostatecznie R. L. zgodził się na podpisanie umowy przedwstępnej z M. K. i P. K., ale zażądał, by zostało w niej zaznaczone, że wszelkie formalności nie mogą trwać dłużej niż 2, 3 miesiące.

Przedwstępna umowa sprzedaży zawarta pomiędzy P. K.i M. K.jako sprzedającymi a R. L.jako kupującym jest datowana na dzień 19.02.2010 r. Umowa ta dotyczyła działki ewidencyjnej nr (...)o powierzchni 467 m ² oznaczonej jako łąki trwałe. W § 1 tej umowy zapisano, że dane dotyczące działki zostały ustalone na podstawie w wypisu z rejestru gruntów z dnia 16.05.2005 r. W § 4 pkt. 1 umowy zapisano, że „strony warunkują zawarcie umowy przenoszącej przedmiot sprzedaży uzyskaniem przez sprzedającego zatwierdzonego MPZP wydanego przez Miasto N.z proponowanym na dzień dzisiejszy oznaczeniem działki o symbolu (...)licząc wszelkie inne oznaczenia, w tym budowlane. Jeżeli, z przyczyn niezależnych od sprzedającego proponowany przez Miasto N.MPZP z oznaczeniem (...) nie zostanie zatwierdzony, sprzedający w terminie 7 dni zobowiązuje się dobrowolnie zwrócić do rąk kupującego całą kwotę pobraną w dniu dzisiejszym tytułem zadatku na poczet zakupu prawa do nieruchomości”.

Na prośbę R. W. M. obiecał, że zapis dotyczący warunku zawarcia umowy związanego z zatwierdzeniem miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego zostanie wprowadzony również do umowy przedwstępnej zawartej z M. D.. Powyższe zobowiązanie nie zostało wykonane przez W. M..

Z informacji uzyskanej przez R. L. z Urzędu Miasta dnia 22.04.2010 r. i dnia 12.08.2010 r. wynikało, że działki ewidencyjne nr (...) znajdują się w terenie „podmokłych łąk” oraz w terenie „dróg wojewódzkich”.

Plan zagospodarowania przestrzennego terenu, w którym znajdują się działki ewidencyjne nr (...)został zatwierdzony uchwałą Rady Miasta N.z dnia 8.03.2012 r. Zgodnie z tym planem działka ewidencyjna nr (...), w większości położona jest w terenie zabudowy usługowej (symbol (...)), jej północna część znajduje się w terenie trwałych użytków zielonych i zadrzewień, a południowy koniec działki położony jest w terenie dróg publicznych. Natomiast działka ewidencyjna (...)w większości położona jest w terenie trwałych użytków zielonych i zadrzewień, tylko południowa jej część znajduje się w terenie o symbolu (...) (teren zabudowy usługowej), a jej południowy koniec położony jest w terenie dróg publicznych.

Wobec utraty zaufania do W. R. L. nagrywał rozmowy prowadzone z nim kwietniu 2010 r. i dnia 2.05.2010 r. w celu potwierdzenia, że pośrednik nie wywiązał się z dawanych mu obietnic. Ostatecznie stronom nie udało się uzgodnić swoich stanowisk.

Pismem z dnia 16.04.2010 r. M. D. wyznaczyła R. L. 14-dniowy termin do zawarcia umowy warunkowej w formie aktu notarialnego, a pismem z dnia 10.05.2010 r. wezwała go do zapłaty kary umownej w kwocie 20 000 zł

Pismem z dnia 14.06.2010 r. R. L. wezwał M. D. do zwrotu kwoty 45 000 zł wpłaconej jako zadatek na podstawie przedwstępnej umowy sprzedaży z dnia 17.02.2010 r.

Powyższy stan faktyczny sprawy Sąd Rejonowy ustalił na podstawie dokumentów urzędowych stanowiących informacje dotyczące położenia działek ewidencyjnych nr (...) oraz dokumentów prywatnych w postaci umów przedwstępnych, umowy rezerwacji prawa zakupu i umowy pośrednictwa w zakupie nieruchomości, a także na podstawie zeznań świadków J. A., W. W., T. F., dowodu z przesłuchania R. L. i częściowo na podstawie zeznań świadka M. K..

Sąd odmówił wiary zeznaniom świadka P. K. i W. M..

Sąd Rejonowy pominął dowód z przesłuchania M. D. wobec niestawiennictwa na rozprawę wyznaczoną celem przeprowadzenia tego dowodu.

Sąd Rejonowy wskazał, że powództwo M. D. nie zasługuje na uwzględnienie, natomiast zasadne jest żądanie R. L. zawarte w pozwie wzajemnym.

Podał, że podstawą roszczeń obu stron jest zawarta pomiędzy nimi umowa przedwstępna i wskazane w niej postanowienia w przedmiocie kary umownej i zadatku.

Sąd Rejonowy rozważał, czy uchylenie się przez R. L. od zawarcia umowy warunkowej i przenoszącej własność było wynikiem następstw, za które ponosi on odpowiedzialność (art.471 k.c.).

Sąd Rejonowy uznał, że kontrahenci z umów przedwstępnych mieli świadomość zależności pomiędzy nabyciem przez R. L. działek oznaczonych numerami (...) a uzyskaniem przez nie statusu działek znajdujących się w terenie przeznaczonym pod usługi, ponieważ R. L. od początku wskazywał na to, że zakupuje działki w celu wybudowania na nich hali produkcyjnej.

Sąd Rejonowy wskazał, że wprawdzie umowa przedwstępna zawarta była pomiędzy M. D. a R. L. i tylko odnośnie tych stron można omawiać kwestię ich odpowiedzialności za nie wykonanie umowy, jednakże uznał, iż z zebranego w sprawie materiału dowodowego wynika, że M. D. podpisując umowę pośrednictwa z pośrednikiem w (...), powierzyła mu sprzedaż działki stanowiącej jej własność wraz z czynieniem wszelkich ustaleń, prowadzeniem rozmów, negocjacji i faktycznie w ramach umowy pośrednictwa wszystkie te czynności W. M. wykonywał. To on negocjował wartość działek, dokonywał ich okazania, prowadził rozmowy i czynił ustalenia dotyczące sprzedaży działki w imieniu M. D..

W ocenie Sądu M. D. ponosi odpowiedzialność za to, że produkt oferowany przez nią do sprzedaży nie odpowiadał tym warunkom, które przedstawił R. L..

Sąd Rejonowy uznał, że spełnienie przedstawionego przez R. L. warunku, by kupowane działki znajdowały się w terenie przeznaczonym pod usługi, nie było możliwe już momencie sporządzania umowy, zważywszy na określony w tej umowie termin zawarcia umowy przenoszącej własność.

Wobec powyższego Sąd Rejonowy przyjął, że R. L. nie ponosi odpowiedzialności za nie wykonanie umowy przedwstępnej, a tym samym brak podstaw do uznania, że nie wykonanie umowy przedwstępnej nastąpiło z winy kupującego. W związku z tym Sąd Rejonowy za niezasadne uznał żądanie zasądzenia od R. L. na rzecz M. D. zastrzeżonej w umowie przedwstępnej z dnia 17.02.2010 r. kary umownej.

Odnosząc się do żądania zawartego w pozwie wzajemnym Sąd Rejonowy powołał przepis art. 394 k.c., podał, że nie wykonanie umowy w rozumieniu art. 394 § 1 k.c. może być następstwem „uchylenia się” od zawarcia umowy przyrzeczonej (art. 390 § 1 k.c.) i wskazując na dyspozytywny charakter art. 394 k.c. uznał, że z treści § 5 umowy z dnia 17.02.2010 r. wynika, że strony zawarły odmienne postanowienia umowne dotyczące zadatku wskazując, iż kupujący utraci kwotę zadatku jeśli nie dojdzie do zawarcia umowy sprzedaży z jego winy.

W ocenie Sądu Rejonowego nie zawarcie umowy przyrzeczonej nie może obciążać wyłącznie R. L.. Sąd Rejonowy podniósł, że w dacie sporządzania umowy przedwstępnej R. L. nie został przedstawiony wypis z rejestru gruntów dotyczący nabywanej nieruchomości. Ponadto wskazał, że R. L. zlecił W. M. zakup nieruchomości nadającej się do wybudowania na niej hali produkcyjnej, a W. M. zapewniał go, że załatwi wszelkie formalności z tym związane. Utrata zaufania do pośrednika stanowiła przeszkodę do kontynuowania przedsięwzięcia i możliwości osiągniecia końcowego rezultatu w postaci przeniesienia własności nieruchomości. Ponadto nieprawdziwe okazały się również zapewnienia samej M. D., która w czasie rozmów z R. L. (utrwalonych przez niego poprzez nagranie) zapewniała, że jej działka jest działką budowlaną. Brak zatwierdzonego planu zagospodarowania przestrzennego stanowił przeszkodę do zawarcia umowy sprzedaży również działki będącej własnością M. D., bowiem R. L. obie działki kupował pod budowę hali produkcyjnej i zależało mu na takim ich obszarze, by mógł ten zamiar zrealizować. Warunek uzależniający zakup działki, której dotyczy umowa przedwstępna z dnia 17.02.2010 r., od uzyskania przez sprzedającego zatwierdzonego planu zagospodarowania przestrzennego umiejscawiającego tą działkę w terenie usług nie znalazł się w umowie zawartej z M. D. tylko z tej przyczyny, że pośrednik W. M. zwlekał z dokonaniem tego zapisu.

Wskazując na powyższe okoliczności Sąd Rejonowy uznał, że nie można przypisać R. L. odpowiedzialności za nie wykonanie zobowiązania. Sąd podniósł, że skoro w świetle § 5 umowy tylko wina kupującego w nie zawarciu umowy przenoszącej własność miała skutkować utratą wręczonego zadatku, a w okolicznościach sprawy nie zawarcie umowy definitywnej nie nastąpiło z winy R. L., powództwo wzajemne o zwrot kwoty zadatku zasługiwało na uwzględnienie.

Niezależnie od powyższego Sąd Rejonowy wskazał dodatkowo, że porozumienie stron znajdujące swój wyraz w treści umowy prowadzi do uznania kwoty, którą strony określiły mianem „zadatku” jako zaliczki na poczet ceny z przyrzeczonej umowy sprzedaży. Podał, że kwota, którą uiścił R. L. stanowiła aż połowę ceny sprzedaży nieruchomości. W sytuacji, gdy z przyczyn, za które R. L. jako kupujący nie ponosi odpowiedzialności nie doszło do zawarcia przyrzeczonej umowy sprzedaży, kwota zapłacona na poczet ceny powinna być zwrócona jako świadczenie nienależne w oparciu o przepis art. 410 § 2 k.c.

Jako podstawę orzeczenia o kosztach postępowania wskazał Sąd Rejonowy art. 98 k.p.c. w związku z § 6 pkt. 5 rozporządzenia Ministra Sprawiedliwości z dnia 28.09.2002 r. w sprawie opłat za czynności adwokackie oraz ponoszenia przez Skarb Państwa kosztów nieopłaconej pomocy prawnej udzielonej z urzędu.

Wyrok powyższy zaskarżyła w całości apelacją powódka (pozwana wzajemna) M. D. zarzucając naruszenie:

1.  art. 65 k.c. poprzez pominięcie zgodnych oświadczeń woli stron zawartych w umowie przedwstępnej z dnia 17.02.2010 r. oraz umowie rezerwacji prawa zakupu nieruchomości z dnia 15.02.2010 r., iż pozwany (powód wzajemny) otrzymał w tych datach wypis z rejestru gruntów oraz mapę ewidencyjną dla działki nr (...) i w konsekwencji przyjęcie, że dokumentów tych nie otrzymał;

2.  art. 379 pkt 5 k.p.c. poprzez pozbawienie powódki (pozwanej wzajemnej) możności obrony swoich praw wskutek naruszenia uprawnienia do bycia wysłuchanym w sytuacji, gdy rozstrzygnięcie o roszczeniu powoda wzajemnego zapadło na innej podstawie prawnej niż wskazywana przez stronę, bez poinformowania strony apelującej o takiej możliwości przed zamknięciem rozprawy;

3.  art. 233 § 1 k.p.c. poprzez sprzeczne z zasadami logiki uznanie, że zeznania pozwanego (powoda wzajemnego) są w całości wiarygodne jako spójne, logiczne i konsekwentne, podczas gdy pozwany (powód wzajemny) nie jest konsekwentny w kwestiach fundamentalnych dla rozstrzygnięcia sprawy;

4.  art. 233 § 1 k.p.c. poprzez dowolną ocenę dowodów, w szczególności bezpodstawne podważenie wiarygodności zeznań świadków P. K. i W. M., mimo iż są wewnętrznie spójne, konsekwentne i logiczne;

5.  art. 233 § 1 k.p.c. przez dowolną ocenę dowodów, w szczególności bezpodstawne przyjęcie, że do zawarcia przyrzeczonej umowy sprzedaży nie doszło z przyczyn, za które pozwany (powód wzajemny) odpowiedzialności nie ponosi i że uiszczenie przez pozwanego (powoda wzajemnego) zadatku było spełnieniem świadczenia nienależnego, wskutek czego doszło do naruszenia prawa materialnego poprzez zastosowanie art. 410 k.c.;

6.  art. 233 § 1 k.p.c. przez dowolną ocenę dowodów, w szczególności bezpodstawne przyjęcie, że do zawarcia przyrzeczonej umowy sprzedaży nie doszło z przyczyn, za które pozwany (powód wzajemny) odpowiedzialności nie ponosi, wskutek czego doszło do naruszenia prawa materialnego poprzez niezastosowanie art. 394 k.c. i nieprawidłowe zastosowanie art. 471 k.c.;

7.  art. 233 § 1 k.p.c. poprzez dowolną ocenę dowodów, w szczególności bezpodstawne przyjęcie, że interwenient uboczny – pośrednik w obrocie nieruchomościami – działał jako pełnomocnik powódki (pozwanej wzajemnej), podczas gdy strony te wiązała tylko umowa o pośrednictwo w sprzedaży nieruchomości unormowana w przepisach ustawy o gospodarce nieruchomościami z dnia 21.08.1997 r., wskutek czego doszło do naruszenia art. 96 i nast. k.c. przez ich zastosowanie;

8.  art. 233 § 1 k.p.c. poprzez dokonanie oceny dokumentów, tj. umowy przedwstępnej z dnia 17.02.2010 r. oraz umowy rezerwacji prawa zakupu nieruchomości z dnia 15.02.2010 r. z niewłaściwym zastosowaniem reguł interpretacyjnych wynikających z art. 65 k.c., skutkiem czego sąd ustalił, iż pozwany (powód wzajemny) nie otrzymał w tych datach wypisu z rejestru gruntów oraz mapy ewidencyjnej dla działki nr (...), zamiast ustalić, że w/w dokumenty w owych datach otrzymał;

9.  art. 233 § 1 k.p.c. poprzez wyprowadzenie z materiału dowodowego zebranego w sprawie wniosków z niego nie wynikających, skutkiem czego nie został zastosowany art. 355 § 2 k.c., a w konsekwencji doszło do przyjęcia, że pozwany (powód wzajemny) przy wykonaniu zobowiązania zobowiązany był tylko do należytej staranności w rozumieniu art. 355 § 1 k.c., mimo że jest przedsiębiorcą;

10.  art. 273 k.p.c., bowiem zeznania świadka W. M. nie zostały mu odczytane, a zatem nie mogły być przez niego uzupełnione ani też zweryfikowane co do zgodności ich zapisu z treścią zeznań świadka;

11.  art. 233 § 1 k.p.c. poprzez wyprowadzenie z materiału dowodowego zebranego w sprawie, tj. przesłuchania pozwanego (powoda wzajemnego), wniosków sprzecznych z zasadami logicznego rozumowania i doświadczenia życiowego, że niezwłocznie po nabyciu przedmiotowej nieruchomości od powódki (pozwanej wzajemnej) miał przystąpić do realizacji zamierzenia inwestycyjnego w postaci budowy hali o wymiarach 16 x 20, mimo że pozwany (powód wzajemny) nawet nie wystąpił o wydanie (...)dla przedmiotowej działki, a ponadto nieruchomość zakupiona przez pozwanego (powoda wzajemnego) dnia 7.07.2011 r. celem zrealizowania jego planów inwestycyjnych również nie nadaje się do zabudowy według tychże planów inwestycyjnych przedstawianych w niniejszym procesie przez pozwanego (powoda wzajemnego), co wynika z MPZP obowiązującego dla w/w działek (wniosek o przeprowadzenie dowodu z powyższego MPZP był zgłoszony na rozprawie w dniu 17.12.2012 r. i nie został przez sąd rozpoznany), a ponadto dla działek tych – w chwili ich nabycia – również nie było MPZP i nie była wydana dla nich żadna (...) i na działkach tych do dnia dzisiejszego pozwany (powód wzajemny) nie podjął żadnych działań inwestycyjnych;

12.  art. 233 § 1 k.p.c. poprzez sprzeczność istotnych ustaleń sądu z treścią materiału dowodowego zebranego w sprawie przez przyjęcie, że pozwany (powód wzajemny) zlecił pośrednikowi w obrocie nieruchomościami zakup działek, mimo iż z treści umów o pośrednictwo i rezerwacji prawa zakupu okoliczność ta nie wynika;

13.  art. 217 § 1 k.p.c. w zw. z art. 227 k.p.c. poprzez nierozpoznanie wniosku dowodowego o dopuszczenie dowodu z kserokopii Ogłoszenia o wyłożeniu do publicznego wglądu projektu zmiany miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego N. (...) z dnia 18.12.2009 r., uchwały RM N.Nr (...), z opinii biegłego inż. J. B.i nierozpoznanie wniosku o ponowne przesłuchanie w charakterze świadka W. M., które to wnioski zmierzały do wyjaśnienia okoliczności istotnych dla rozstrzygnięcia sprawy;

14.  prawa procesowego poprzez dopuszczenie i przeprowadzenie dowodu z nagrań pozyskanych nielegalnie, bowiem bez wiedzy i zgody osób, których rozmowy zostały w ten sposób utrwalone, wskutek czego Sąd I instancji uchybił przepisom prawa materialnego i dopuścił do naruszenia art. 23 k.c.;

15.  art. 309 k.p.c. poprzez nieodtworzenie na rozprawie treści nagrań dopuszczonych w niniejszej sprawie jako dowód i wsparcie orzeczenia Sądu I instancji na pisemnych transkrypcjach tych nagrań, które są nierzetelne, opatrzone komentarzami pozwanego (powoda wzajemnego) i nie odzwierciedlają rzeczywistej treści tych rozmów;

16.  art. 328 § 2 k.p.c. poprzez pominięcie w uzasadnieniu zaskarżonego wyroku wskazania, jakie okoliczności spowodowały rekwalifikację ustalonego przez Sąd stanu faktycznego i dlaczego powództwo wzajemne wywodzone z art. 84 i 86 k.c. nie zasługiwało w ocenie Sądu na uwzględnienie w oparciu o podstawę prawną podaną przez pozwanego (powoda wzajemnego), co uniemożliwia kontrolę zaskarżonego orzeczenia.

Apelująca wniosła o dopuszczenie i przeprowadzenie w postępowaniu apelacyjnym dowodu z kserokopii pisma Ministra Sprawiedliwości z dnia 4.07.2011 r., znak (...), dla ustalenia czy dopuszczalne i zgodne z Konstytucją RP oraz kodeksem postępowania cywilnego było przeprowadzenie dowodu z przedłożonych przez pozwanego (powoda wzajemnego) nagrań.

W konsekwencji apelująca domagała się uchylenia zaskarżonego wyroku, zniesienia postępowania w zakresie dotkniętym nieważnością i przekazania sprawy do ponownego rozpoznania, ewentualnie wniosła o zmianę zaskarżonego wyroku i orzeczenie co do istoty sprawy – w każdym przypadku o zasądzenie kosztów postępowania według norm przepisanych, w tym kosztów zastępstwa procesowego.

Sąd Okręgowy zważył, co następuje:

Apelacja jest niezasadna. Niektóre z podniesionych w niej zarzutów były trafne, ale nie wpłynęły na treść zaskarżonego wyroku, który ocenić należało jako prawidłowy.

Za zasadny uznano zarzut naruszenia przepisu art. 273 § 1 k.p.c., który stanowi, że zeznanie świadka, po zapisaniu do protokołu, sporządzonego zgodnie z art. 157 § 1 ¹ k.p.c., będzie mu odczytane i stosownie do okoliczności na podstawie jego uwag uzupełnione i sprostowane.

Omawiany przepis wymaga zatem, aby po zaprotokołowaniu zeznań w protokole pisemnym pełnym odczytać je świadkowi, a następnie zapytać go, czy potwierdza zgodność złożonych zeznań z protokołem, czy też wnosi o uzupełnienie lub sprostowanie protokołu w tym zakresie.

Powyższy obowiązek przewodniczącego ma istotne znaczenie procesowe, gdyż jest to jedyny moment w procesie, kiedy możliwe jest sprostowanie protokołu obejmującego zeznania świadka. Sąd Najwyższy w wyroku z dnia 18.10.1962 r., 2 CR 996/61, OSNCP 1963, nr 11, poz. 245 wyraził pogląd, że sprostowanie zeznań świadka w oparciu o art. 273 § 1 k.p.c. wyłącza możliwość sprostowania protokołu w tym zakresie na podstawie art. 160 oraz że przepis art. 273 § 1 k.p.c. stanowi lex specialis w stosunku do art. 160 k.p.c. (tak Krzysztof Knoppek w komentarzu do art. 273 k.p.c., opublikowano LEX 2013).

Sąd Rejonowy naruszył powołany przepis art. 273 § 1 k.p.c., bowiem po przesłuchaniu świadka W. M. i zaprotokołowaniu jego zeznań, nie odczytał mu tychże zeznań, czym uniemożliwił świadkowi ich ewentualne uzupełnienie bądź sprostowanie. Naruszył także przepis art. 236 k.p.c. nie rozpoznając wniosku powódki (pozwanej wzajemnej) o ponowne przesłuchanie W. M. w charakterze świadka.

W celu wyeliminowania powyższego uchybienia Sąd Okręgowy przeprowadził w postępowaniu apelacyjnym dowód z zeznań świadka W. M. (protokół rozprawy apelacyjnej – k. 554 – 00:14:35 – 00:50:29).

Za uzasadniony w części uznał Sąd Okręgowy zarzut naruszenia przepisów postępowania poprzez nierozpoznanie przez Sąd Rejonowy wniosku o dopuszczenie dowodu z kserokopii Ogłoszenia o wyłożeniu do publicznego wglądu projektu zmiany miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego N. 6 z dnia 18.12.2009 r. i uchwały Rady Miasta N. Nr (...).

Wniosek o dopuszczenie dowodu z pierwszego z w/w dokumentów zgłosił interwenient uboczny w piśmie z dnia 20.01.2011 r. (k.123 -124) i dokument ten do pisma tego dołączył (k. 138). Drugi z w/w dokumentów interwenient uboczny przedłożył do akt sprawy na rozprawie w dniu 17.12.2012 r. domagając się przeprowadzenia dowodu z tego dokumentu (k. 409 – 424).

Sąd Rejonowy nie ustosunkował się do żadnego ze wskazanych wyżej wniosków dowodowych. Rację ma apelująca, gdy zarzuca, że procedura cywilna nie zna instytucji „przemilczenia” wniosku dowodowego. Sąd ma bowiem obowiązek wypowiedzieć się (pozytywnie lub negatywnie) w przedmiocie każdego wniosku dowodowego stron (art. 217 k.p.c., art. 236 k.p.c.), a jeżeli przyjmuje do akt jakiś dokument, na który powołuje się strona, to powinien wyraźnie określić sposób potraktowania tego dokumentu, w szczególności wypowiedzieć się w kwestii ewentualnego dopuszczenia dowodu z tego dokumentu albo uznania go za nieistotny w sprawie (tak SN w wyroku z dnia 23.01.2008 r., II PK 125/07, OSNP 2009/5-6/66).

W związku z powyższym Sąd Okręgowy przeprowadził w postępowaniu apelacyjnym dowód z powyższych dokumentów (postanowienie z dnia 5.12.2013 r. – k. 554) i na ich podstawie ustalił, że Burmistrz Miasta N.na łamach gazety (...)zamieścił ogłoszenie z dnia 18.12.2009 r. o wyłożeniu do publicznego wglądu projektu zmiany miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego N. (...)(obszar pomiędzy ulicą (...)a rzeką D.), obejmującego m.in. tereny, na których położona jest działka ewidencyjna nr (...), z terminem składania uwag do dnia 15.02.2010 r. Nadto Sąd Okręgowy ustalił, że w świetle uchwały Rady Miasta N.z dnia 29.12.2011 r., Nr (...), w sprawie uchwalenia miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego „N. (...) (obszar lotniska wraz z otoczeniem)” nabyta przez R. L.w dniu 7.07.2011 r. nieruchomość stanowiąca działki ewidencyjne nr (...)leży w większości w terenach usług komercyjnych, a w pozostałej części w terenach dróg publicznych dojazdowych i dróg publicznych głównych.

Za nieuzasadnione natomiast uznać należało twierdzenia apelującej co do nierozpoznania przez Sąd Rejonowy wniosku o przeprowadzenie dowodu z opinii biegłego J. B.. Stwierdzić bowiem trzeba, że akta sprawy nie zawierają takowego wniosku dowodowego. Jedynie w piśmie pełnomocnika pozwanego (powoda wzajemnego) z dnia 9.10.2012 r. (k. 359 – 360) wskazano, że R. L.zlecił (...) J. B.dokonanie analizy dotyczącej możliwości zabudowy działek nr (...)i w w/w piśmie przedstawiono wyniki tejże analizy. Również R. L.nie wnosił o dopuszczenie dowodu z opinii biegłego J. B., natomiast na wypadek, gdyby M. D.nie przyznała przedstawionych w piśmie wniosków wynikających z analizy (...) J. B., domagał się powołania biegłego architekta dla udzielenia odpowiedzi na pytania, których udzielił (...) J. B.. Wnioskowany przez R. L.dowód z opinii biegłego architekta nie został przeprowadzony. Skoro jednak apelująca nie składała ani wniosku o dopuszczenie dowodu z opinii biegłego J. B., ani wniosku o dopuszczenie dowodu z opinii biegłego architekta, nie może podnosić skutecznie zarzutu nierozpoznania przez Sąd Rejonowy wniosku dowodowego.

Trafny okazał się zarzut naruszenia prawa poprzez nieprawidłowe przeprowadzenie dowodu z nagrań, ograniczające się do wydania postanowienia o dopuszczeniu dowodu z tych nagrań, ale bez odtworzenia na rozprawie ich treści. Podnosząc powyższy zarzut apelująca powołała się niezasadnie na naruszenie art. 309 k.p.c., bowiem sposób przeprowadzenia dowodu z urządzeń rejestrujących dźwięk określa przepis art. 308 § 2 k.p.c., w świetle którego dowody takie przeprowadza się stosując odpowiednio przepisy o dowodzie z oględzin oraz o dowodzie z dokumentów. Przeprowadzenie dowodu z nagrań powinno zatem polegać na odtworzeniu treści tych nagrań na rozprawie, a nie czyniąc tego Sąd Rejonowy dopuścił się naruszenia art. 308 § 2 k.p.c. Wobec powyższego nieuprawnionym było także wsparcie argumentacji Sądu zawartej w uzasadnieniu zaskarżonego wyroku na pisemnych transkrypcjach tych nagrań.

Apelująca zarzuca także, że załączone przez R. L. nagrania rozmów pomiędzy nim a W. M., M. D. i innymi jeszcze osobami nie mogą stanowić dowodu w sprawie z uwagi na to, że zostały pozyskane bez wiedzy i zgody osób, których rozmowy zostały w ten sposób utrwalone. W pierwszej kolejności zauważyć trzeba, że kodeks postępowania cywilnego nie zawiera żadnej regulacji dotyczącej zagadnienia dopuszczalności dowodów, które określa się jako dowody nielegalne, bezprawne. Stanowisko judykatury w powyższej kwestii nie jest jednolite. W uzasadnieniu wyroku z dnia 25.04.2003 r. (IV CKN 94/01, LEX nr 80244) wydanego w sprawie o rozwód Sąd Najwyższy wyraził pogląd, że nie ma zasadniczych powodów do całkowitej dyskwalifikacji kwestionowanego przez pozwaną dowodu z nagrań rozmów telefonicznych, nawet jeżeli nagrań tych dokonano bez wiedzy jednego z rozmówców, skoro strona pozwana nie zakwestionowała skutecznie w toku postępowania autentyczności tego materiału. W wyroku z dnia 31.12.2012 r., I ACa 504/11, LEX nr 1278076, Sąd Apelacyjny w Białymstoku wskazał, że osobie, która sama - będąc uczestnikiem rozmowy - nagrywa wypowiedzi uczestniczących w tym zdarzeniu osób, nie można postawić zarzutu, że jej działanie jest sprzeczne z prawem, a co najwyżej dobrymi obyczajami i uznał, że dopuszczalne jest przeprowadzenie dowodu z nagrań dokonanych osobiście przez osoby występujące w charakterze stron, które będąc uczestnikami rozmowy nie naruszają przepisów chroniących tajemnicę komunikowania (art. 49 Konstytucji), a w przypadku naruszenia innych praw o charakterze bezwzględnym (dóbr osobistych, prawa do prywatności), brak bezprawności wynika z realizacji prawa do sądu (art. 45 Konstytucji RP). Z kolei w wyroku z dnia 10.01.2008 r. Sąd Apelacyjny w Poznaniu (I ACa 1057/07, LEX nr 466434) zajął stanowisko, zgodnie z którym dowody uzyskane w sposób sprzeczny z prawem nie powinny być co do zasady dopuszczone uznając, iż podstępne nagranie prywatnej rozmowy godzi w konstytucyjną zasadę swobody i ochrony komunikowania się (art. 49 Konstytucji RP).

Sąd Okręgowy podziela stanowisko wyrażone w przytoczonym wyżej wyroku Sądu Apelacyjnego w Poznaniu z dnia 10.01.2008 r., I ACa 1057/07 i uznaje, że co do zasady dowody uzyskane w sposób sprzeczny z prawem nie powinny być w postępowaniu cywilnym dopuszczane, a odstępstwo od tej zasady powinno być usprawiedliwione wystąpieniem szczególnych okoliczności konkretnej sprawy, które w jednym przypadku mogą usprawiedliwiać danie pierwszeństwa dążeniu do rozpatrzenia sprawy zgodnie z prawdą materialną, a w innym przypadku danie pierwszeństwa prawu do ochrony tajemnicy komunikowania się.

Zdaniem Sądu Okręgowego w niniejszej sprawie nie wystąpiły żadne szczególne okoliczności, które uzasadniałyby dopuszczenie dowodu z nagrań rozmów zarejestrowanych potajemnie przez R. L.. W rozpoznawanej sprawie interes rejestrującego potajemnie rozmowy stron polegający na zabezpieczeniu się przed ewentualnymi fałszywymi zeznaniami przeciwnika procesowego nie usprawiedliwia oceny, że w imię tego interesu można poświęcić tajemnicę komunikowania się, uznaną za dobro konstytucyjne, chronione na gruncie prawa cywilnego przepisami o ochronie dóbr osobistych (por. Dowody w postępowaniu cywilnym uzyskane w sposób sprzeczny z prawem, A. L., PIP (...)). Wskazać bowiem trzeba, że nie zachodziły żadne przeszkody do tego, by pozwany (powód wzajemny) wykazał rzeczywistą treść czynności dokonanych między stronami. W istocie pozwany (powód wzajemny) szeroko z możliwości przeprowadzenia dowodów korzystał, zgłaszając nie tylko dowody z dokumentów, ale także dowody z zeznań świadków.

Z przytoczonych przyczyn Sąd Okręgowy uznał, że rację ma apelująca gdy zarzuca, że brak było podstaw do dopuszczenia w niniejszej sprawie dowodu z powyższych nagrań.

Skorygowanie i uzupełnienie w sposób przedstawiony wyżej materiału dowodowego mającego stanowić podstawę ustaleń faktycznych w niniejszej sprawie nie doprowadziło jednak do zmiany stanu faktycznego sprawy ustalonego przez Sąd Rejonowy, a jedynie do jego uzupełnienia. W konsekwencji Sąd Okręgowy akceptuje ustalenia faktyczne poczynione przez Sąd I instancji i przyjmuje je za swoje.

Sąd Okręgowy uznał – podobnie jak Sąd I instancji - że zeznania świadka W. M.nie zasługują na wiarę. W szczególności jako niewiarygodne ocenił twierdzenie, by pozwany (powód wzajemny) chciał kupić działkę rolną po to, by po zmianie planu zagospodarowania przestrzennego i uzyskaniem przez działkę charakteru budowlanego, sprzedać ją z zyskiem oraz że dopiero w jakiś czas po podpisaniu umowy przedwstępnej, w miesiącach kwiecień – czerwiec 2010 r., pozwany (powód wzajemny) powiedział mu o swoich planach co do wybudowania hali produkcyjnej na powyższej nieruchomości. Twierdzenia te pozostają w sprzeczności z zeznaniami pozwanego (powoda wzajemnego), który konsekwentnie utrzymywał, że był zainteresowany wyłącznie nabyciem nieruchomości, którą mógłby zabudować halą produkcyjną na potrzeby prowadzonej działalności gospodarczej oraz że pośrednik w (...) W. M.zapewniał go, że nieruchomość nadaje się do zabudowy, bowiem w planie zagospodarowania przestrzennego przeznaczona jest pod usługi. Pozwany (powód wzajemny) zeznał, że również sama powódka (pozwana wzajemna) w czasie podpisywania umowy przedwstępnej zapewniała go, że nieruchomość ma charakter budowlany. Powyższe twierdzenia powoda były zgodne z zeznaniami świadka M. K., z których wynika, że już przy podpisywaniu umowy przedwstępnej pozwany (powód wzajemny) wspominał, że chce wybudować halę. Okoliczność ta wynika również z zeznań świadka W. W., który wskazywał, że pozwany (powód wzajemny) mówił w urzędzie o zamierzonej inwestycji. Ewidentnie za prawdziwością twierdzeń pozwanego (powoda wzajemnego) przemawia fakt wprowadzenia do umowy przedwstępnej z dnia 19.02.2010 r. postanowienia § 4 pkt 1, co nastąpiło po tym, jak w tym samym dniu pozwany (powód wzajemny) uzyskał w Urzędzie Miasta informację co do nieobowiązywania planu zagospodarowania przestrzennego, w którym teren stanowiący nabywaną nieruchomość miałby być oznaczony symbolem (...). Ponadto o prawdziwości twierdzeń powoda może świadczyć także ustalona przez strony w umowie przedwstępnej cena nieruchomości, znacznie przewyższająca ceny nieruchomości rolnych. Wydaje się, że gdyby pozwany (powód wzajemny) nie był przekonany co do tego, że nabywana przez niego nieruchomość jest działką przeznaczoną w planie zagospodarowania przestrzennego pod usługi komercyjne, nie zapłaciłby za nią tak wysokiej ceny jak ustalona w umowie. Nie przekonują twierdzenia W. M., iż cena za działkę była dlatego wysoka, że przedmiotowa nieruchomość w projekcie planu zagospodarowania przestrzennego była przeznaczona pod usługi komercyjne, bowiem nie było żadnych gwarancji, że takiej treści plan zostanie ostatecznie przyjęty. Okoliczność, że w trakcie negocjacji stron mających miejsce po zawarciu przedwstępnej z dnia 17.02.2010 r., w piśmie z dnia 14.05.2010 r., pozwany (powód wzajemny) zaproponował nabycie działki za kwotę 45 000 zł, nie świadczy o tym, by pozwany (powód wzajemny) kupował przedmiotową nieruchomość, by na niej zarobić. O takich zamiarach pozwanego (powoda wzajemnego) nie świadczy także podnoszona przez apelującą okoliczność, iż na nieruchomościach nabytych w dniu 7.07.2011 r. pozwany (powód wzajemny) nie podjął działań związanych z budową hali. Można bowiem równie dobrze twierdzić, że skoro plan zagospodarowania przestrzennego dotyczący nieruchomości nabytych dnia 7.07.2011 r. został uchwalony dnia 29.12.2011 r., a pozwany (powód wzajemny) do daty rozpoznania apelacji nieruchomości tych nie zbył, to jego zamiarem było nabycie nieruchomości celem budowy hali produkcyjnej.

Sąd Okręgowy uznał za niewiarygodne zeznania świadka W. M. również w zakresie, w jakim świadek przedstawiał okoliczności związane z zawieraniem umowy rezerwacji prawa zakupu i umów przedwstępnych z dnia 17.02.2010 r. i 19.02.2010 r. jako sprzecznych z zeznaniami pozwanego (powoda wzajemnego) oraz świadków J. A. i W. W..

Nie wpłynęły również na zmianę ustaleń faktycznych przeprowadzone w postępowaniu apelacyjnym dowody z kserokopii Ogłoszenia o wyłożeniu do publicznego wglądu projektu zmiany miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego N. (...)z dnia 18.12.2009 r. i uchwały Rady Miasta N.Nr (...). Treść pierwszego z dokumentów nie przemawia przeciwko ustaleniu, że pośrednik w (...) W. M.zapewniał R. L.co do tego, że nieruchomość nabywana od M. D.nadaje się do niezwłocznej realizacji zamierzonego przez niego przedsięwzięcia inwestycyjnego w postaci budowy hali produkcyjnej. Wskazany w Ogłoszeniu termin do składania uwag do projektu zmiany miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego N. (...)daje podstawę do przyjęcia, że W. M.mógł mieć przekonanie, że w dacie zawarcia umowy przedwstępnej objęta nią nieruchomość, w związku ze zmianą planu, nadawała się do zabudowy. Drugi z dokumentów obrazuje tylko położenie nieruchomości nabytej przez R. L.w dniu 7.07.2011 r. w odniesieniu do uchwały Rady Miasta N.z dnia 29.12.2011 r., Nr (...), w sprawie uchwalenia miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego (...). Wbrew twierdzeniom apelacji, na podstawie tego dokumentu nie można jednakże wyciągnąć wniosku, że nieruchomość nabyta przez R. l. w dniu 7.07.2011 r. nie nadaje się do zamierzonej przez niego zabudowy. Innymi zaś dowodami apelująca okoliczności tej nie wykazała. Zdaniem Sądu Okręgowego nie sprawie nie wykazano też, że R. L.nie podjął działań mających na celu zagospodarowanie nabytej nieruchomości zgodnie z pierwotnym zamierzeniem, a zawarte w tym zakresie w apelacji twierdzenia ocenić należy jako gołosłowne.

Jako niezasadny ocenił Sąd Okręgowy podniesiony w apelacji zarzut naruszenia art. 379 pkt 5 k.p.c.

W sprawie nie ulega wątpliwości, że powód wzajemny reprezentowany przez fachowego pełnomocnika jako podstawę prawną roszczenia objętego powództwem wzajemnym wskazywał przepisy art. 84 k.c. i art. 86 k.c., natomiast Sąd Rejonowy uwzględnił powództwo wzajemne na podstawie przepisu art. 394 k.c. i w oparciu o postanowienia zawartej między stronami umowy przedwstępnej, nie informując powódki (pozwanej wzajemnej), również reprezentowanej przez fachowego pełnomocnika, o takiej możliwości przed zamknięciem rozprawy.

Sąd Okręgowy podziela przytoczone w apelacji stanowisko Sądu Najwyższego zawarte w wyroku z dnia 2.12.2011 r., III CSK 136/11, LEX nr 1131125, w którym Sąd Najwyższy wskazał, że do istoty konstytucyjnego prawa do sądu (art. 45 ust. 1 Konstytucji) należy sprawiedliwość proceduralna obejmująca prawo do rzetelnego procesu, w którym podstawowym uprawnieniem jest możność bycia wysłuchanym. Naruszenie zaś przez sąd tego uprawnienia stron przez rozstrzygnięcie o roszczeniu na innej podstawie prawnej niż wskazywana przez stronę, bez poinformowania strony apelującej o takiej możliwości przed zamknięciem rozprawy, skutkuje nieważnością postępowania z powodu pozbawienia strony możności obrony jej praw (art. 379 pkt 5 k.p.c.).

Sąd Okręgowy uważa jednak, że w niniejszej sprawie powołany pogląd Sądu Najwyższego nie ma zastosowania, gdyż okoliczności rozpoznawanej sprawy są inne niż okoliczności sprawy, na tle których Sąd Najwyższy zajął przedstawione wyżej stanowisko. W sprawie III CSK 136/11 chodziło o sytuację, w której powodowie domagając się zasądzenia od pozwanego pewnej kwoty jako podstawę prawną dochodzonego roszczenia wskazali art. 415 k.c., Sąd Rejonowy ocenił, że ustalony stan faktyczny sprawy wypełnia dyspozycję art. 471 k.c. i na tej podstawie prawnej rozstrzygnął o żądaniu, a Sąd Okręgowy za chybiony uznał podniesiony w apelacji zarzut nieważności postępowania poprzez pozbawienie strony możności obrony jej praw na skutek nieuprzedzenia o możliwej zmianie kwalifikacji prawnej roszczenia.

Przedmiotem rozpoznania w niniejszej sprawie są dwa roszczenia: wynikające z powództwa głównego roszczenie o zapłatę kary umownej i objęte powództwem wzajemnym roszczenie o zwrot zadatku. Niespornym jest, że źródłem obu roszczeń jest zawarta przez strony w dniu 17.02.2010 r. umowa przedwstępna, w szczególności zawarte w niej postanowienia dodatkowe w postaci kary umownej i zadatku. Treść owych umownych postanowień dodatkowych nie jest przez strony kwestionowana. Strony postanowiły mianowicie w umowie przedwstępnej, że jeżeli do zawarcia umowy przenoszącej własność nie dojdzie z winy sprzedającego zwraca on zadatek na rzecz kupującego w kwocie łącznej 45 000 zł, natomiast jeżeli do zawarcia umowy przenoszącej własność nie dojdzie z winy kupującego traci on wyżej wymieniony zadatek na rzecz sprzedającego, a nadto wpłaci na rzecz sprzedającego karę umowną w wysokości 20 000 zł.

Dla rozstrzygnięcia roszczenia o zapłatę kary umownej kluczowe było ustalenie, z jakich przyczyn nie doszło do zawarcia przez strony umowy przenoszącej własność nieruchomości. Na uzasadnienie roszczenia o zapłatę kary umownej powódka (pozwana wzajemna) miała zatem obowiązek przytoczyć i wykazać okoliczności faktyczne pozwalające na ustalenie powodów, z jakich nie doszło do zawarcia umowy definitywnej.

Sąd Rejonowy rozstrzygnął zarówno o powództwie głównym jak i powództwie wzajemnym w oparciu o tę samą podstawę faktyczną, a mianowicie na podstawie ustalenia faktu zawarcia umowy przedwstępnej i przyczyn jej niewykonania i w tym samym reżimie odpowiedzialności. Zatem zaskarżony wyrok zastał wydany na podstawie faktycznej, w której elementy stanu faktycznego uzasadniającego żądanie zapłaty kary umownej pokrywały się z elementami stanu faktycznego uzasadniającego żądanie zwrotu zadatku.

Ocena, czy doszło do pozbawienia strony możności obrony jej praw, powinna być dokonywana przez pryzmat konkretnych okoliczności sprawy. Analizując, czy doszło do pozbawienia strony możności działania, trzeba w pierwszej kolejności rozważyć, czy nastąpiło naruszenie przepisów procesowych, następnie ustalić, czy uchybienie to wpłynęło na możność strony do działania w postępowaniu, w końcu zaś ocenić, czy pomimo zaistnienia tych okoliczności strona mogła bronić swych praw w procesie. Dopiero w razie kumulatywnego spełnienia wszystkich tych przesłanek można przyjąć, że strona została pozbawiona możności działania (por. Komentarz do Kodeksu postępowania cywilnego, Tadeusz Wiśniewski, opublikowano LEX, 2013, tezy do art. 379 k.p.c.).

Odnosząc powyższe do okoliczności niniejszej sprawy wskazać należy, że wprawdzie Sąd Rejonowy nie uprzedził powódki (pozwanej wzajemnej) o możliwej zmianie kwalifikacji prawnej żądania pozwanego (powoda wzajemnego), ale pomimo tego powódka (pozwana wzajemna) miała faktyczną możliwość obrony swych praw, skoro miała ona pełną możliwość przedstawiania i udowadniania przed Sądem podstawy faktycznej roszczenia i wykazywania, że do zawarcia umowy przenoszącej własność nieruchomości nie doszło nie z jej winy, lecz z winy pozwanego (powoda wzajemnego). Wobec powyższego jako chybiony należy ocenić zarzut naruszenia art. 379 pkt 5 k.p.c. poprzez pozbawienie powódki (pozwanej wzajemnej) możności obrony jej praw.

Nie jest zasadny zarzut dotyczący nieprawidłowej oceny zeznań pozwanego (powoda wzajemnego) przez uznanie ich za wiarygodne, gdy – zdaniem apelującej – pozwany (powód wzajemny) nie jest konsekwentny w kwestiach fundamentalnych dla rozstrzygnięcia sprawy. Na uzasadnienie braku konsekwencji pozwanego (powoda wzajemnego) apelująca podaje, że R. L. słuchany na rozprawie w dniu 19.10.2012 r. podał, że umowa rezerwacji prawa zakupu zawarta była w dniu okazania działki ewidencyjnej nr (...), podczas gdy opatrzona jest ona datą 15.02.2010 r., a prawdziwość tego dokumentu nie została zakwestionowana. Ponadto apelująca powołuje się na treść zeznań świadka T. F., z których wynika, że około maja lub czerwca pozwany (powód wzajemny) mówił, że musi załatwić pieniądze na zaliczkę, podczas gdy sam pozwany (powód wzajemny) podał, że pieniądze na zaliczkę dał pośrednikowi na przechowanie w dniu zawarcia umowy rezerwacji prawa zakupu. Sąd Okręgowy nie zauważa braku konsekwencji w zeznaniach pozwanego (powoda wzajemnego). Na podstawie zeznań R. L. Sąd Rejonowy ustalił, iż umowa rezerwacji prawa zakupu została zawarta w dniu okazania pozwanemu (powodowi wzajemnemu) przez pośrednika działek ewidencyjnych nr (...). Z zeznań pozwanego (powoda wzajemnego) wynika również, że w tym samym dniu, tylko w późniejszych godzinach, pozwany (powód wzajemny) przybył do biura pośrednika i tam wręczył ma kwotę 100 000 zł oraz wówczas doszło do spisania przez pośrednika umowy przedwstępnej. W późniejszym zaś czasie doszło do podpisania umowy przedwstępnej w domu powódki (pozwanej wzajemnej). Brak także podstaw do zakwestionowania twierdzeń pozwanego (powoda wzajemnego) co do wręczenia pośrednikowi kwoty 100 000 zł w dniu okazania mu działek i zawarcia umowy rezerwacji prawa zakupu. To twierdzenia świadka T. F. w tym zakresie nie są precyzyjne. Wynika z nich, że pozwany (powód wzajemny) miałby uiścić zadatek w maju – czerwcu 2010 r., a przecież niespornym między stronami jest, że w dacie zawarcia umowy przedwstępnej z dnia 17.02.2010 r. kwota 45 000 zł z uiszczonej przez pozwanego (powoda wzajemnego) kwoty 100 000 zł została wręczona powódce (pozwanej wzajemnej). Zresztą sam świadek T. F. wskazał, że podał w zeznaniach daty jedynie orientacyjne.

O braku wiarygodności pozwanego (powoda wzajemnego) nie może także świadczyć fakt, że nie wystąpił on o wydanie (...) dla działki ewidencyjnej nr (...), skoro nie nabył on własności przedmiotowej nieruchomości, a zaraz po zawarciu umowy przedwstępnej z powódką (pozwaną wzajemną), podczas pobytu w Urzędzie Miasta uzyskał informację, że zabudowa działki nie jest możliwa z uwagi na nieuchwalenie planu zagospodarowania przestrzennego.

Nietrafny jest zarzut dowolnej oceny zeznań świadka P. K.. Sąd Okręgowy słusznie uznał, że niewiarygodne są zeznania świadka co do informowania pozwanego (powoda wzajemnego) przez pośrednika o tym, że działka stanowiąca współwłasność świadka jest działką rolną i przytoczył przekonywujące argumenty na uzasadnienie swego stanowiska (k. 449). Treść umowy przedwstępnej z dnia 19.02.2010 r. została spisana po przypadkowym spotkaniu pozwanego (powoda wzajemnego), pośrednika oraz P. K. i M. K. w Urzędzie Miasta, w szczególności wtedy dopiero doszło do zamieszczenia w umowie § 4 pkt 1 zawierającego warunek zawieszający.

Nie zasługuje na uwzględnienie zarzut błędnego ustalenia, że pozwany (powód wzajemny) nie otrzymał przy podpisywaniu umowy rezerwacji prawa zakupu wypisu z rejestru gruntów i mapy do celów prawnych obejmującej przedmiotowe nieruchomości. Treść § 6 umowy rezerwacji prawa zakupu stanowiącej dokument prywatny zakwestionował skutecznie pozwany (powód wzajemny) poprzez złożenie wiarygodnych zeznań, w których opisał, w jakich okolicznościach doszło do podpisania przez niego przedmiotowej umowy rezerwacji prawa zakupu. Wynika z nich, że pozwany (powód wzajemny) podpisał umowę podczas wysiadania z samochodu, po dokonanym okazaniu nieruchomości, nie czytając jej. Dopiero w domu zapoznał się z umową i zauważył m.in. fakt wpisania w niej ceny nabycia nieruchomości niezgodnej z ceną wskazywaną wcześniej przez pośrednika. Wiarygodnie brzmią twierdzenia pozwanego (powoda wzajemnego), że w takich okolicznościach nie otrzymał on od pośrednika przedmiotowych wypisów z rejestru gruntów oraz map.

Trafnie także uznał Sąd Rejonowy, że pozwany (powód wzajemny) zlecił pośrednikowi w obrocie nieruchomościami zakup nieruchomości nadającej się do zrealizowania na niej zamierzonej przez pozwanego (powoda wzajemnego) inwestycji. Nadto – jak wynika z ustaleń Sądu – W. M.brał udział we wszystkich czynnościach związanych z zawarciem umowy: okazywał nieruchomość, składał zapewnienia co do możliwości jej zabudowy, negocjował cenę nieruchomości, sporządzał umowę, pobrał zadatek i wręczył go sprzedającej, zaznaczał na mapie propozycję co do położenia hali produkcyjnej, którą pozwany (powód wzajemny) zamierzał wybudować. Uznać zatem należało, że dokonując tych czynności W. M.działał nie tylko na podstawie zawartych między stronami umów o pośrednictwo w sprzedaży nieruchomości i umowy rezerwacji prawa zakupu, ale jednocześnie na rzecz obu stron umowy świadczył usługę w ramach tzw. zlecenia w szerokim znaczeniu, o którym mowa w art. 750 k.c. Wobec powyższego nie można zgodzić się z apelującą, która zarzuca, że rola W. M.przy zawieraniu przez strony umowy ograniczała się wyłącznie do czynności właściwych dla umowy o pośrednictwo w sprzedaży nieruchomości, o której mowa w przepisach ustawy z dnia 21.08.1997 r. o gospodarce nieruchomościami (Dz. U. z 2004 r., Nr 261, poz. 2603 ze zm.) i ustalona została w postępowaniu dyscyplinarnym prowadzonym przez Ministra Infrastruktury oraz wyartykułowana w piśmie z dnia 8.08.2012 r., znak (...). Tym samym niezasadne okazały się zarzuty skierowane do zakwestionowania ustalonej przez Sąd Rejonowy roli W. M.w dokonywaniu czynności związanych z zawieraniem przez strony umowy.

Odnosząc się do zarzutu naruszenia art. 233 § 1 k.p.c. przez bezpodstawne przyjęcie, że do zawarcia przyrzeczonej umowy sprzedaży nie doszło z przyczyn, za które pozwany (powód wzajemny) odpowiedzialności nie ponosi oraz uznanie, że uiszczenie zadatku na rzecz powódki (pozwanej wzajemnej) było spełnieniem świadczenia nienależnego i naruszenia tym samym prawa materialnego poprzez niezastosowanie art. 394 k.c., nieprawidłowe zastosowanie art. 471 k.c. i art. 410 k.c. Sąd Okręgowy uznaje, że dokonana przez Sąd Rejonowy ocena prawna ustalonego stanu faktycznego sprawy w większości jest prawidłowa, a jest ona niespójna i nietrafna tylko gdy chodzi o zastosowanie przez Sąd I instancji przepisu art. 410 k.c.

Rzeczą Sądu w niniejszej sprawie było dokonanie oceny ustalonych w sprawie okoliczności dotyczących przyczyn niezawarcia umowy przenoszącej własność i zajęcie stanowiska czy – w świetle zawartych w umowie postanowień dotyczących kary umownej i zadatku - nie doszło do zawarcia umowy przyrzeczonej z winy sprzedającego, czy też z winy kupującego.

Zgodnie z postanowieniem umownym obowiązek zapłaty kary umownej obciążał pozwanego (powoda wzajemnego) tylko w sytuacji, gdy do niezawarcia umowy przyrzeczonej doszłoby z jego winy. Trafnie uznał Sąd Rejonowy, że brak jest podstaw do przypisania pozwanemu (powodowi wzajemnemu) winy w niedojściu do zawarcia umowy przenoszącej własność. Sąd Okręgowy podziela to stanowisko i przedstawioną na jego poparcie argumentację. Odmienny pogląd apelującej nie zasługuje na podzielenie. W tej sytuacji zbędnym dla rozstrzygania o żądaniu zapłaty kary umownej było przesądzanie, jak to uczynił Sąd Rejonowy, czy odpowiedzialność za niezawarcie umowy przenoszącej własność ponosi powódka (pozwana wzajemna).

Z kolei rozstrzygając o żądaniu zwrotu zadatku należało wziąć pod rozwagę przepis art. 394 § 1 k.c. który stanowi, że w braku odmiennego zastrzeżenia umownego albo zwyczaju zadatek dany przy zawarciu umowy ma to znaczenie, że w razie niewykonania umowy przez jedną ze stron druga strona może bez wyznaczenia terminu dodatkowego od umowy odstąpić i otrzymany zadatek zachować, a jeżeli sama go dała, może żądać sumy dwukrotnie wyższej.

Rację ma Sąd Rejonowy, gdy uznał, że strony określiły w umowie przedwstępnej skutki wręczenia zadatku odmiennie niż przewiduje to przepis art. 394 § 1 k.c. Gdyby bowiem strony zastosowały uregulowanie zawarte w art. 394 § 1 k.c., to w okolicznościach sprawy w przypadku niedojścia do zawarcia umowy przyrzeczonej z winy powódki (pozwanej wzajemnej) pozwany (powód wzajemny) byłby uprawniony do żądania sumy dwukrotnie wyższej, natomiast w świetle postanowienia umownego w takiej sytuacji przewidziany został dla powódki (pozwanej wzajemnej) tylko obowiązek zwrotu otrzymanego zadatku.

Wobec powyższego ocena zasadności powództwa wzajemnego uzależniona była od oceny, czy winę za niezawarcie umowy przenoszącej własność ponosi powódka (pozwana wzajemna), gdyż wówczas – zgodnie z postanowieniem umownym – obowiązana byłaby do zwrotu zadatku, czy też pozwany (powód wzajemny), który w razie niedojścia do skutku umowy definitywnej z jego winy utraciłby zadatek na rzecz powódki (pozwanej wzajemnej).

Należy także podzielić przytoczony przez Sąd Rejonowy pogląd Sądu Najwyższego zawarty w wyroku z dnia 30.05.2006 r., IV CSK 66/06, LEX 369149, zgodnie z którym zawarte w art. 394 k.c. określenie „niewykonanie umowy przez jedną ze stron” jest znaczeniowo zbliżone do występującego w art. 390 § 1 k.c. pojęcia „uchylania się” od zawarcia umowy przyrzeczonej strony zobowiązanej do jej zawarcia oraz że zarówno w art. 390 § 1 k.c., jak i w art. 394 § 1 k.c. chodzi o zawinione przez stronę niewykonanie umowy przyrzeczonej, a oceny w tym przedmiocie należy dokonywać zgodnie z zasadami art. 471 k.c.

Z uzasadnienia zaskarżonego wyroku wynika, że Sąd Rejonowy uznał, że powodowi (pozwanemu wzajemnemu) nie można przypisać winy w niedojściu do zawarcia umowy przyrzeczonej. Jednocześnie w uzasadnieniu orzeczenia Sąd wskazał również, że do zawarcia umowy przyrzeczonej nie doszło z przyczyn, za które pozwany (powód wzajemny) nie ponosi odpowiedzialności. Sąd Okręgowy akceptuje powyższą ocenę jako trafną.

Kwestionując tę ocenę apelująca zarzuca błędne zastosowanie art. 471 k.c. podnosząc, że przepis ten operuje pojęciem okoliczności, za które dłużnik odpowiada, nie zaś pojęciem okoliczności zawinionych przez dłużnika. Niemniej trzeba zwrócić uwagę, że przepis art. 472 k.c., precyzując uregulowanie zawarte w art. 471 k.c., przesądza o tym, że odpowiedzialność dłużnika z tytułu niewykonania lub nienależytego wykonania zobowiązania została ukształtowana na zasadzie winy, która określana jest mianem „winy kontraktowej”. Okolicznością, która uzasadnia uczynienie dłużnikowi zarzutu z tytułu niewykonania lub nienależytego wykonania zobowiązania jest niezachowanie należytej staranności. Jednocześnie przepis art. 472 k.c. wskazuje, że ta ogólna reguła może doznawać modyfikacji, powodującej ograniczenie bądź rozszerzenie odpowiedzialności kontraktowej dłużnika. Zmiany zakresu odpowiedzialności wynikać mogą z woli stron (por. art. 473 k.c.) lub ze szczególnego przepisu ustawy. W konsekwencji dłużnik odpowiadać może, przykładowo, tylko za winę umyślną albo za winę umyślną i rażące niedbalstwo (złagodzenie odpowiedzialności) lub niezależnie od swej winy (zaostrzenie odpowiedzialności).

Podniesiony w apelacji zarzut naruszenia art. 471 k.c. nie zasługuje zatem na uwzględnienie, bowiem w niniejszej sprawie przepis ten trafnie został przez Sąd Rejonowy zastosowany. Rozstrzygnięcie o zwrocie zadatku w świetle postanowienia umownego uzależnione było od wykazania winy (a nie przypadków odpowiedzialności niezależnych od winy) za niezawarcie umowy przyrzeczonej, przy czym – jak wynika z powołanego wyżej wyroku Sądu Najwyższego z dnia 30.05.2006 r., IV CSK 66/06, LEX 369149, winę należało ocenić zgodnie z zasadami z art. 471 k.c.

Na marginesie należy zauważyć, że w umowie przedwstępnej strony nie uregulowały skutków wręczenia zadatku na wypadek, gdyby do niezawarcia umowy przyrzeczonej doszło z przyczyn, za które żadna ze stron nie ponosi odpowiedzialności lub za które ponoszą odpowiedzialność obie strony (art. 394 § 3 k.c.). Gdyby jednak taka sytuacja zaistniała w niniejszej sprawie, to należałoby przyjąć, że przepis art. 394 § 3 k.c. miałby zastosowanie i w jego świetle powództwo wzajemne również byłoby uzasadnione.

Rację ma natomiast apelująca, że nie można podzielić argumentacji Sądu Rejonowego, który uznał, że podstawę prawną uwzględnienia powództwa wzajemnego może stanowić również przepis art. 410 § 2 k.c. Dokonując takiej oceny Sąd Rejonowy wskazał, że z uwagi na wysokość wpłaconej przez pozwanego (powoda wzajemnego) na rzecz powódki (pozwanej wzajemnej) kwoty, która stanowiła aż połowę umówionej ceny nieruchomości, zachodzą podstawy, by kwotę tę potraktować jako zaliczkę na poczet ceny sprzedaży, a skoro nie doszło do zawarcia umowy przyrzeczonej z przyczyn, za które pozwany (powód wzajemny) nie ponosi odpowiedzialności, kwota 45 000 zł powinna być zwrócona jako świadczenie nienależne. Podnieść zatem należy, że przyjęcie takiej oceny oznaczałoby brak spójności argumentacji prawnej Sądu. Zadatek i zaliczka to dwie odrębne instytucje prawne i nie może być tak, by w ramach stanu faktycznego sprawy to samo świadczenie pozwanego (powoda wzajemnego) raz było kwalifikowane jako zadatek, a raz jako zaliczka. Jak wskazano wyżej, w okolicznościach niniejszej sprawy kwota 45 000 zł wręczona powódce (pozwanej wzajemnej) niewątpliwie była zadatkiem i tak została przez Sąd Rejonowy zakwalifikowana, natomiast rozważania Sądu dotyczące zaliczki są rozważaniami poczynionymi ubocznie, stanowiąc dodatkowy argument prawny, który nie może być jednak uznany za trafny. Uznanie bowiem wręczonej kwoty jako zaliczki tylko z tego powodu, że stanowiła ona prawie połowę ceny sprzedaży, nie jest wystarczającym argumentem. Sama okoliczność przyjęcia kwoty zadatku w znacznej wysokości lub nawet o wartości przekraczającej połowę całego świadczenia nie upoważnia do wniosku, że jest to zaliczka na poczet wynagrodzenia, a nie zadatek (tak wyrok SN z dnia 13.02.2002 r., IV CKN 672/00, OSNC 2003, nr 1, poz. 10, wyrok SN z dnia 22.04.2004 r., II CK 172/03, LEX nr 174163; wyrok SN z dnia 21.05.2005 r., V CK 577/04, PUG 2006, nr 8, s. 32). Mimo trafności zarzutu apelacji nie ma on wpływu na rozstrzygnięcie, bowiem argumentacja Sądu Rejonowego dotycząca zaliczki powołana została jako drugorzędna, niejako na marginesie sprawy.

Nie jest skuteczny podniesiony w apelacji zarzut naruszenia art. 355 § 1 k.c. poprzez jego zastosowanie w sytuacji, gdy – zdaniem apelującej – należało zastosować art. 355 § 2 k.c. W pierwszej kolejności wskazać należy, że Sąd Rejonowy w ogóle nie wypowiedział się co do tego, czy zachowanie R. L. przy wykonywaniu zobowiązania ocenił w świetle art. 355 § 1 k.c., czy też art. 355 § 2 k.c. Nie ulega wątpliwości, że pozwany (powód wzajemny) jest przedsiębiorcą – prowadzi działalność gospodarczą w postaci świadczenia usług szklarskich oraz że nieruchomość objętą zawartą między stronami umową przedwstępną zamierzał nabyć w związku z prowadzoną przez siebie działalnością gospodarczą. Zatem należytą staranność R. L. należało ocenić przy uwzględnieniu zawodowego charakteru prowadzonej przez niego działalności, tj. zgodnie z art. 355 § 2 k.c. W ocenie Sądu Okręgowego przepis ten został w sprawie zastosowany. Jednocześnie należy podkreślić, że stosowanie art. 355 § 2 k.c. nie oznacza, że od profesjonalisty należy oczekiwać jakiejś wyjątkowej, nadzwyczajnej staranności. Działalność ta oceniana z uwzględnieniem zawodowego charakteru działalności musi być zawsze dostosowana do osoby oraz okoliczności, w jakich wykonanie zobowiązania następuje (tak SN w wyroku z dnia 25.09.2002 r., I CKN 971/00, LEX nr 56902). Od pozwanego (powoda wzajemnego) nie można wymagać nadzwyczajnej staranności. Zajmuje się on prowadzeniem zakładu szklarskiego, ze sprawy nie wynika, by miał własne, samodzielne doświadczenia z nabywaniem nieruchomości i orientację w przepisach regulujących nabywanie nieruchomości. Ustalono, że wcześniej tylko raz zamierzał nabyć nieruchomość, przy czym ze sprawą tą zwrócił się do pośrednika w obrocie nieruchomościami, ale wówczas do kupna nieruchomości nie doszło. Również obecnie, z uwagi na brak odpowiedniej wiedzy w tym zakresie czynności związane z nabyciem nieruchomości zlecił pośrednikowi w obrocie nieruchomościami.

Rację ma apelująca gdy zarzuca naruszenie art. 328 § 2 k.p.c. poprzez nieustosunkowanie się przez Sąd Rejonowy w uzasadnieniu zaskarżonego wyroku do wskazywanej przez pozwanego (powoda wzajemnego) podstawy prawnej jego roszczenia o zwrot zadatku. Jednak w sytuacji gdy uznano, że dopuszczalne i prawidłowe było rozstrzygnięcie o powództwie wzajemnym w oparciu o przepis art. 394 § 1 k.c. w związku z treścią postanowienia umownego dotyczącego zadatku uznać należało, że powyższe uchybienie nie miało wpływu na treść rozstrzygnięcia.

Z przytoczonych wyżej względów Sąd Okręgowy oddalił apelację, o czym orzekł jak w pkt 1 sentencji na podstawie art. 385 k.p.c. Zawarte w pkt 2 sentencji rozstrzygnięcie o kosztach postępowania apelacyjnego obejmujące koszty zastępstwa prawnego pozwanego (powoda wzajemnego) w postępowaniu apelacyjnym oparto o przepisy art. 98 § 1 i 3 k.p.c. w zw. z § 6 pkt 6, § 13 ust. 1 pkt 1 rozporządzenia Ministra Sprawiedliwości z dnia 28.09.2002 r. w sprawie opłat za czynności adwokackie oraz ponoszenia przez Skarb Państwa kosztów nieopłaconej pomocy prawnej udzielonej z urzędu (tekst jedn. Dz. U. z 2013 r., poz. 461).

(...)