Pełny tekst orzeczenia

UZASADNIENIE

W dniu 28 czerwca 2018 roku (...) w S. wniosła do Sądu Rejonowego Lublin-Zachód w Lublinie VI Wydziału Cywilnego o zasądzenie w elektronicznym postępowaniu upominawczym od A. S. kwoty 4894,46 zł z odsetkami ustawowymi za opóźnienie liczonymi od kwot: 766,21 zł od dnia 15 grudnia 2017 r. do dnia zapłaty, 813,25 zł od dnia 16 stycznia 2018 r. do dnia zapłaty, 843,54 zł od dnia 13 lutego 2018 r. do dnia zapłaty, 820,21 zł od dnia 19 marca 2018 r. do dnia zapłaty, 841,32 zł od dnia 13 kwietnia 2018 roku do dnia zapłaty, 809,93 zł od dnia 15 maja 2018 roku do dnia zapłaty oraz kosztów procesu, w tym kosztów zastępstwa procesowego. Powódka dochodzi od pozwanego zapłaty zaległego czynszu najmu lokalu użytkowego położonego w (...) oraz opłat i innych należności na podstawie wystawianych przez powódkę faktur VAT za okres od grudnia 2017 do maja 2018 r.

Postanowieniem z dnia 23 sierpnia 2018 r. Sąd Rejonowy Lublin-Zachód w Lublinie VI Wydział Cywilny przekazał sprawę do rozpoznania tutejszemu Sądowi.

W dniu 15 października 2018 roku Sąd Rejonowy Szczecin-Centrum w Szczecinie XI Wydział Gospodarczy wydał w niniejszej sprawie nakaz zapłaty w postępowaniu upominawczym, w którym uwzględnił żądnie pozwu.

Pozwany wniósł sprzeciw od nakazu zapłaty, w którym zaskarżył nakaz w całości, wniósł o oddalenie powództwa i zasądzenie od powódki na swoją rzecz kosztów procesu. Pozwany podniósł, że spełnił świadczenie wobec powódki. Wskazał, że przez lata opłacał czynsz najmu na podstawie nieprawidłowo obliczonej powierzchni wynajmowanego lokalu, gdyż wynajmujący obliczając czynsz, przyjmował, że powierzchnia lokalu wynosi 21,5 m ², a po inwentaryzacji okazało się, że powierzchnia lokalu wynosi 20 m ². Pozwany podał, że wezwał do zwrotu nadpłaconej kwoty czynszu, a gdy powódka tego nie zrobiła, dokonał potrącenia wierzytelności powódki z tytułu czynszu najmu i opłat dochodzonych pozwem z nadpłatami z tytułu niewłaściwie wystawionych przez powódkę a opłaconych przez pozwanego faktur. Pozwany podniósł, że nie otrzymywał kolejnych faktur od powódki, a dodatkowo powódka naliczała opłaty jak za lokal usytuowany na terenie centrum, podczas gdy lokal wynajmowany przez pozwanego był specyficzny, nie posiadał właściwego oświetlenia, co obniżało wartość lokalu.

Powódka w odpowiedzi na sprzeciw zakwestionowała istnienie wierzytelności przedstawionej do potrącenia i z ostrożności podniosła zarzut przedawnienia przedstawionego do potrącenia roszczenia związanego z nadpłatą.

Ponadto w dniu 7 lutego 2019 roku (...) w S. wniosła do Sądu Rejonowego Szczecin-Centrum w Szczecinie X Wydziału Gospodarczego przeciwko A. S. pozew o wydanie powódce rzeczy - niewyodrębnionego lokalu użytkowego ( (...)), o powierzchni 46,44 m ^{( 2)}, usytuowanego na I piętrze w (...) przy ul. (...) w S., wchodzącego w skład wyodrębnionej nieruchomości objętej księgą wieczystą o numerze (...), w stanie wolnym od osób i rzeczy, oraz o zasądzanie kosztów procesu, w tym kosztów zastępstwa procesowego. Powódka na uzasadnienie żądania wydania przedmiotowego lokalu wskazała, że pozwany przestał regulować płatności, co upoważniło ją do wypowiedzenia umowy najmu lokalu użytkowego ze skutkiem natychmiastowym. Sprawa została zadekretowana pod sygnaturą akt X GC 250/19.

W odpowiedzi na pozew pozwany wniósł o oddalenie powództwa i zasądzenie od powódki kosztów procesu. Zarzucił, że wystawione przez powódkę faktury VAT za czynsz i opłaty za okres od grudnia 2017 r. do maja 2018 r., których nieopłacenie stanowiło podstawę do wypowiedzenia umowy, zostały zawyżone. Podniósł, że podana w fakturach powierzchnia najmowanego lokalu nie odzwierciedla jego rzeczywistej powierzchni, która według pozwanego wynosi dokładnie 20 m ². Zarzucił naruszenie przez powódkę art. 5 k.c.

Strony w toku procesu wyraziły gotowość zawarcia ugody sądowej obejmującej oba roszczenia powódki.

Postanowieniem z dnia 11 lipca 2019 roku Sąd Rejonowy Szczecin-Centrum w Szczecinie X Wydział Gospodarczy połączył niniejszą sprawę o wydanie rzeczy o sygnaturze XI GC 250/19 do wspólnego rozpoznania i orzekania ze sprawą o zapłatę z udziałem tych samych stron, prowadzoną pod sygnaturą XI GC 1571/18.

Następnie powódka wycofała zgodę na zawarcie ugody sądowej w związku z powzięciem informacji o wytoczeniu przez pozwanego powództwa przeciwko M. Z., będącemu członkiem zarządu powódki.

Strony podtrzymały dotychczasowe stanowiska.

Sąd ustalił następujący stan faktyczny:

(...) w S. jest właścicielem niewyodrębnionego lokalu użytkowego oznaczonego jako pawilon numer 50, o powierzchni 20,17 m ^{( 2)}, usytuowanego na I piętrze w (...) przy ul. (...) w S., wchodzącego w skład wyodrębnionej nieruchomości objętej księgą wieczystą o numerze (...).

W dniu 1 lipca 2004 roku (...) w S. (jako wynajmujący) i A. S. (jako najemca) zawarli umowę najmu lokalu użytkowego, usytuowanego na pierwszym piętrze w (...) przy ul. (...) w S. o powierzchni 46,44 m ^{( 2)}. Wynajmujący uprawniony był do ustalania stawki czynszu najmu (§ 7 pkt 1 lit. a) oraz rozliczenia za świadczenia dodatkowe (koszty energii wg licznika, opłaty za zimną wodę ponosił najemca). Czynsz najmu określono na kwotę 25 zł +22 % VAT miesięcznie płatny z góry do dnia 20 każdego miesiąca za miesiąc bieżący (§ 9). Umowa została zawarta na czas nieokreślony. W umowie postanowiono, że może zostać rozwiązana przez każdą ze stron w dowolnym czasie, a wynajmującemu dodatkowo przysługiwało prawo do rozwiązania umowy bez wypowiedzenia w wypadku m.in. rażącego naruszenia postanowień przez najemcę (§10 ust. 2 lit. b). W § 11 ust. 1 – 5 umowy postanowiono, że wynajmujący ma prawo zmienić wysokość opłat w przypadku zmiany kosztów eksploatacji czy wzrostu kosztów działalności. Zmiana wysokości czynszu wymagała pisemnego powiadomienia z 14-dniowym wyprzedzeniem i obowiązywała od daty zawiadomienia. Zmiana wysokości czynszu miesięcznego nie stanowiła zmiany umowy i nie wymagała jej wypowiedzenia. Jeżeli najemca nie wyrażał zgody na nową wysokość czynszu, przewidziano, że może wypowiedzieć umowę poprzez złożenie pisemnego wypowiedzenia z zachowaniem miesięcznego okresu wypowiedzenia. Wynajmujący zastrzegł w umowie prawo do natychmiastowego wypowiedzenia umowy w przypadku rażącego naruszenia przez najemcę obowiązków wymienionych w § 5 umowy. Wszelkie zmiany umowy wymagały formy pisemnej pod rygorem nieważności (§12).

Przedmiotem umowy najmu w istocie były dwa sąsiadujące ze sobą i przedzielone ścianą lokale o łącznej powierzchni 46,44 m ². Początkowo oznaczone one był jako pawilony numer 52 i 53, zgodnie z numeracją nadaną po wybudowaniu centrum handlowego. Pozwany prowadził w nich działalność gospodarczą - serwis komputerów. Przedmiotowe pawilony zostały wydane pozwanemu w stanie surowym zamkniętym, tuż po wybudowaniu obiektu. Stan techniczny w dniu objęcia lokalu był pozwanemu znany. W późniejszym czasie ich numeracja ulegała zmianie.

Aneksem z dnia 6 marca 2012 roku do ww. umowy najmu strony zmodyfikowały umowę w ten sposób, że wynajmujący uprawniony był do corocznego, poczynając od dnia 1 stycznia 2012 roku, jednostronnego podwyższania wysokości czynszu o wskaźnik wzrostu cen towarów i usług konsumpcyjnych za rok ubiegły ogłoszonego przez Prezesa GUS.

Po kilku latach pozwany zwolnił jeden większy pawilon, zajmując nadal mniejszy z nich oznaczony numerem 50. Pismem z dnia 2 października 2012 r. powódka poinformowała pozwanego, że w związku ze zmianą powierzchni użytkowej najmu pawilonu handlowego nr 50 czynsz najmu od dnia 1 sierpnia 2010 r wynosi 30 zł netto za metr ². Poinformowała o aktualnej powierzchni użytkowej najmu zajmowanego przez pozwanego pawilonu nr 50 wynoszącej 21,50 m ².

Do drugiego uprzednio zajmowanego przez pozwanego pawilonu oznaczonego numerem 50a, o powierzchni 24,94 m ², wprowadził się nowy najemca, którego czynsz najmu wynosił 25 zł netto za metr kwadratowy.

Pozwany bezskutecznie zwracał się do powódki o obniżenie kwoty czynszu najmu pawilonu nr 50, z uwagi na niższy standard najmowanego pawilonu w porównaniu z innymi lokalami w C.H. Wlicza, m.in. brak podwieszanego sufitu, nieocieplone ściany wykonane z blachy. Pozwany próbował wynegocjować z powódką czynsz na poziomie 25 zł netto za m ², taki jaki miał najemca pawilonu nr 50a, na co powódka nie wyraziła zgody.

Pozwany zwracał się do powódki z prośbą o ponowne zmierzenie powierzchni zajmowanego pawilonu numer 50. Uważał, że jest ona zawyżona.

Powódka w oparciu o zaświadczenie o samodzielności lokalu zrobiła korektę powierzchni tego lokalu i począwszy od faktury wystawionej 7 marca 2013 roku obliczała czynsz najmu zgodnie z nowym obmiarem, wynoszącym 20,17 m ² wg stawki wynoszącej 31,92 zł netto za m ² plus 23% podatku VAT.

W ocenie pozwanego rzeczywista powierzchni pawilonu nr 50 wynosiła 20 m ². Pozwany zlecił dokonanie pomiarów powierzchni własnemu rzeczoznawcy, który wyliczył powierzchnię zajmowanego przez pozwanego pawilonu nr 50 na 20,40 m ².

Dowód:

- wydruk księgi wieczystej nr (...) w aktach X GC 250/19 k.13-24,

- umowa najmu k.25-28 oraz k.21-24 w aktach X GC 250/19 wraz z aneksem k. 46 w aktach X GC 250/19 ,

- faktura z 8.08.2008 – k. 125, 143;

- pismo powódki k.25,

- faktura z 6.08.2012 – k. 68;

- faktura z 8.10.2012 – k. 127;

- faktury z 8.01, 7.02, 7.03.2013 – k. 131-133;

- faktura z 8.04.2014 – k. 139;

- faktura z 6.04.2016 r. – k. 69;

- faktury – k. 60-74, 143-145 akt X GC 250/19;

- zdjęcia lokalu k.110 oraz k. 146-150 akt X GC 250/19 ,

-przesłuchanie za powódkę M. Z. k.96-98,

-przesłuchanie pozwanego A. S. k.112-113, 222-224.

Pozwany świadczył na rzecz powódki usługi informatyczne. Począwszy od stycznia 2017 roku strony uzgodniły, że pozwany będzie rozliczał faktury za należności czynszowe wobec powódki z przysługującym mu od powódki wynagrodzeniem za świadczone usługi informatyczne.

Powódka wystawiła na pozwanego następujące faktury VAT:

- w dniu 8 grudnia 2017 r. nr FV/17/395 na kwotę 811,50 zł, w tym kwotę 799,10 zł z tytułu opłaty za najem pawilonu 50, i zużycia energii według licznika (21 kWh), z terminem płatności 15 grudnia 2017 r.

- w dniu 9 stycznia 2018 r. nr FV/18/017 na kwotę 813,25 zł, w tym kwotę 799,10 zł z tytułu opłaty za najem pawilonu 50, i zużycia energii (25 kWh), z terminem płatności 16 stycznia 2018 r.,

- w dniu 6 lutego 2018 r. nr FV/18/048 na kwotę 843,54 zł, w tym kwotę 799,11 zł z tytułu opłaty za najem pawilonu 50, zużycia energii (31 kWh), dostarczenia wody (2m ³) i odprowadzenia ścieków (2 m ³), z terminem płatności 13 lutego 2018 r.,

- w dniu 12 marca 2018 r. nr FV/18/080 na kwotę 820,21 zł w tym kwotę 799,10 zł z tytułu opłaty za najem pawilonu 50, zużycia energii (39 kWh), z terminem płatności 19 marca 2018 r.,

- w dniu 6 kwietnia 2018 r. nr FV/18/112 na kwotę 841,32 zł, w tym kwotę 799,10 zł z tytułu opłaty za najem pawilonu 50, zużycia energii (33 kWh), dostarczenia wody (3 m ³) i odprowadzenia ścieków (2 m ³), z terminem płatności 13 kwietnia 2018 r.,

- w dniu 8 maja 2018 r. nr FV/18/144 na kwotę 809,93 zł, w tym kwotę 799,11 zł z tytułu opłaty za najem pawilonu 50, zużycia energii (20 kWh), z terminem płatności 15 maja 2018 r.

Pozwany uregulował całą należność wynikającą z faktury powódki nr FV/17/395 za grudzień 2017 roku i część należności z faktury za styczeń 2017 roku w ten sposób, że powódka w dniu 15 stycznia 2018 roku wypłaciła pozwanemu kwotę 970 zł za usługi informatyczne, a następnie 17 stycznia 2018 roku pokwitowała od pozwanego wpłatę kwoty 970 zł odpowiadającej ww. wynagrodzeniu za usługi pozwanego.

Pozwany na początku 2018 roku powziął wiadomość, że prezes powódki zamierza wyjechać za granicę. Pozwany kwestionował wobec powódki zasadność i wysokość naliczonych opłat za energię, wodę i ścieki. Odmówił opłacania wystawianych wobec niego kolejnych faktur VAT, uznając, że to powódka winna jest zwrócić mu nadpłacony czynsz.

Dowód:

- faktury k.26-28 verte oraz k.29-31 w aktach X GC 250/19,

- dokumenty KW i KP – k. 130;

- wiadomość e-mail – k. 67;

-przesłuchanie za powódkę M. Z. k.96-98,

-przesłuchanie pozwanego A. S. k.112-113, 222-224.

W dniu 10 maja 2018 r. powódka złożyła wobec pozwanego pisemne oświadczenie o rozwiązaniu umowy najmu z dnia 1 lipca 2004 roku bez wypowiedzenia na podstawie § 10 ust. 1 umowy. Podstawą rozwiązania umowy było rażące naruszenie przez pozwanego warunków umowy, tj. nieopłacenie czynszu najmu i opłat za okres przekraczający 4 pełne okresy płatności. Jednocześnie wezwała pozwanego do zwrotu przedmiotu najmu w stanie niepogorszonym, wolnym od osób i rzeczy w terminie 14 dni.

Powódka w czerwcu 2018 roku odłączyła pozwanemu w przedmiotowym lokalu prąd.

Dowód:

- oświadczenie o wypowiedzeniu k.29, w aktach X GC 250/19 k.32,

- potwierdzenie odbioru k.30, w aktach X GC 250/19 k.33,

-przesłuchanie za powódkę M. Z. k.96-98,

-przesłuchanie pozwanego A. S. k.112-113, 222-224.

W dniu 14 czerwca 2018 roku pełnomocnik powódki wystosował do pozwanego wezwanie do zapłaty kwoty 4894,46 zł z tytułu zapłaty za opisane wyżej faktury VAT.

Dowód:

- wezwanie do zapłaty k.31,

-przesłuchanie za powódkę M. Z. k.96-98,

-przesłuchanie pozwanego A. S. k.112-113, 222-224.

W odpowiedzi na to wezwanie do zapłaty pozwany w dniu 25 czerwca 2018 roku poinformował pełnomocnika powódki drogą mailową o rozliczeniu faktury za grudzień 2017 roku fakturą pozwanego za usługi i o nadwyżce, która przeszła na fakturę styczniową. Odmówił pozostałej zapłaty za faktury, albowiem do rozliczenia jest kwota 10000 zł. Oświadczył, że jest to kwota liczona od 2004 roku od pierwszej faktury do 25 czerwca 2018 roku włącznie z tytułu nadpłaty powstałej na skutek wadliwego naliczania kwot czynszu na fakturach od niewłaściwej powierzchni lokalu, tj. ponad 20 m ², a nadto wynajmowany lokal nr (...) nie posiada sufitu, natomiast powódka nalicza opłaty jak za lokal z sufitem, a powinna obniżyć czynsz o 25 %. Poinformował, że kwoty z rozliczenia czynszu za 2018 r. od stycznia odlicza od kwoty nadpłaty 10.000 zł.

Prezes powódki nie zapoznał się z treścią ww. wiadomości e-mail pozwanego.

Dowód:

- e-mail pozwanego k.66-67 verte,

-przesłuchanie za powódkę M. Z. k.96-98,

-przesłuchanie pozwanego A. S. k.112-113, 222-224.

Wezwaniem z dnia 28 stycznia 2019 r. powódka wezwała pozwanego do wydania przedmiotowego lokalu użytkowego.

Dowód:

- wezwanie do wydania lokalu w aktach X GC 250/19 k.34 wraz z potwierdzeniem nadania;

-przesłuchanie za powódkę M. Z. k.96-98,

-przesłuchanie pozwanego A. S. k.112-113, 222-224.

Pozwany nadal zajmuje pawilon nr 50. Magazynuje w nim swój sprzęt. Pojawia się w nim raz na miesiąc. Posiada do niego klucze. Powódka nie dysponuje kluczami do tego pawilonu. Pozwany nie prowadzi w przedmiotowym lokalu działalności gospodarczej, którą zawiesił z uwagi na stan zdrowia. Utrzymuje się ze świadczeń pomocy społecznej. Pozwany odmawia wydania powódce zajmowanego pawilonu, gdyż oczekuje na zwrot nadpłaconego czynszu najmu.

Dowód:

- zdjęcia lokalu k.110 oraz k. 146-150 akt X GC 250/19,

-przesłuchanie za powódkę M. Z. k.96-98,

-przesłuchanie pozwanego A. S. k.112-113, 222-224.

Powyższy stan faktyczny Sąd ustalił na podstawie wyżej przywołanych dokumentów i pomocniczo w oparciu o dowód z przesłuchania stron. Strony nie kwestionując autentyczności dokumentów, wyprowadzały jedynie częściowo odmienne wnioski. M.in. w oparciu o złożone do akt obu spraw faktury i korespondujący z nimi dowód z przesłuchania stron ustalono zmiany numeracji spornego lokalu. Sąd ocenił zeznania stron zasadniczo jako szczere i prawdziwe. Sąd w całości przyjął za wiarygodne zeznania pozwanego, że sporna faktura za grudzień 2017 roku i część faktury za styczeń 2018 została rozliczona wystawioną wobec powódki fakturą za świadczone przez pozwanego usługi informatyczne. Pozwany w sposób logiczny i przekonujący wyjaśnił przyjęty system wzajemnych rozliczeń stron w tym zakresie. Sąd nie znalazł również podstaw, aby zakwestionować rzetelność przedłożonych przez pozwanego dokumentów KW i KP z połowy stycznia 2018 r. na kwoty po 970 zł (k. 140). Okoliczność spełnienia roszczenia znajduje również potwierdzenie w treści wiadomości e-mail pozwanego do pełnomocnika powódki (k. 67). Zaznaczenia przy tym wymaga, że pozwany nie wykazał, że zajmowany przez niego pawilon ma istotnie powierzchnię 20m ², albowiem taka wielkość opiera się na jego subiektywnej ocenie. Natomiast w świetle wiarygodnych zeznań prezesa powódki powierzchnia 20,17m ² była zweryfikowana w oparciu o zaświadczenie o samodzielności lokalu. Sąd przyjął zatem za miarodajne wyliczenie powierzchni dokonane przez powódkę w oparciu o ww. dokument urzędowy, gdyż zgodnie z zeznaniami pozwanego powierzchnia wyliczona przez jego własnego rzeczoznawcę była jeszcze wyższa i wynosiła 20,40m ². Dla porządku wskazać należy, że sąd pominął zgłoszone przez pozwanego w późniejszych pismach procesowych wnioski dowodowe z przesłuchania zawnioskowanych przez niego świadków jako spóźnione i niemające znaczenia dla rozstrzygnięcia. Pełnomocnicy pozwanego nie zgłaszali zastrzeżeń w tym przedmiocie w trybie art. 162 k.p.c.

Sąd zważył, co następuje:

Przy tak ustalonym stanie faktycznym sąd uznał, że oba powództwa zasługiwały na uwzględnienie w przeważającej części.

Podstawą roszczenia o zapłatę był art. 659 § 1 k.c., zgodnie z którym przez umowę najmu wynajmujący zobowiązuje się oddać najemcy rzecz do używania przez czas oznaczony lub nieoznaczony, a najemca zobowiązuje się płacić wynajmującemu umówiony czynsz. Najemca obowiązany jest uiszczać czynsz w terminie umówionym (art. 669 § 1 k.c.). Niesporne w sprawie było, że powódka jest właścicielem niewyodrębnionego lokalu użytkowego, oznaczonego jako pawilon nr 50, znajdującego się w budynku (...) H. W.. Powódka dochodziła od pozwanego zapłaty czynszu najmu, a także opłat eksploatacyjnych. Również na spornych fakturach wystawionych przez powódkę widnieją zapisy, że wskazane w nich wartości zostały naliczone tytułem najmu oraz opłat za energię, wodę, ścieki. Podstawę roszczenia o zapłatę czynszu najmu stanowi zawarta z pozwanym umowa najmu. Pozwany zakwestionował zasadność naliczania tych opłat. Z załączonych do pozwu spornych faktur wynika, że powódka naliczała pozwanemu opłatę miesięczną w wysokości 799,10 zł lub 799,11 brutto z tytułu najmu pawilonu nr 50 o pow. 20,17m ² przy zastosowaniu stawki 32,21 zł za metr ². Powódka przedłożyła umowę najmu zawartą z pozwanym, z której wynikała możliwość zmiany przez powódkę wysokości opłat za powiadomieniem, niewymagająca zmiany samej umowy (§ 11 umowy). Ponadto na podstawie aneksu do tej umowy strony uzgodniły waloryzację czynszu. Pozwany akceptował kolejne zmiany wysokości czynszu najmu, które wynikały z wystawianych wobec niego faktur VAT. Pozwany wprawdzie próbował wynegocjować z powódką niższą stawkę najmu, z uwagi na niski standard lokalu, w szczególności na poziomie 25 zł za m ², jaką stosowała z nowym najemcą pawilonu nr 50a. Niemniej jednak okazało się to bezskuteczne, a pozwany nie wypowiedział umowy, w trybie przewidzianym § 11 umowy, skoro nie zgadzał się z wyższą stawką najmu. Pozwany kwestionował powierzchnię zajmowanego pawilonu nr 50, która pierwotnie wynosiła 21,50m ². Zwraca uwagę, że zwolniony przez niego pawilon nr 50a wg faktury wystawionej na nowego najemcę (k. 127) miał powierzchnię 24,94m ². Suma powierzchni obu sąsiadujących pawilonów wynosi 46,44 m ² i odpowiada powierzchni wynajętego lokalu użytkowego zgodnie z umową najmu z pozwanym z lipca 2004 roku. Na skutek interwencji pozwanego powódka skorygowała jednak powierzchnię zajmowanego przez niego pawilonu do 20,17m ², opierając się na zaświadczeniu o samodzielności lokalu. Pozwany nie wykazał w niniejszym procesie (art. 6 k.c.), że pawilon nr 50 w istocie ma 20m ². Subiektywna ocena pozwanego w tym zakresie nie ma poparcia także w zleconych przez niego pomiarach, które był nawet mniej dla niego korzystne od wyliczeń powódki.

Ponadto pozwany kwestionował wyliczenie opłat eksploatacyjnych (energia, woda, ścieki). Sporne faktury, którymi powódka obciążała pozwanego m.in. takimi opłatami, w istocie nie stanowią jakiegokolwiek dowodu na okoliczność tego, iż rzeczywiście uzasadniona była taka, a nie inna stawka takich opłat. Faktury są dokumentami o charakterze rachunkowym, są jedynie pochodną tego, co powinno wynikać z innych dowodów, w szczególności dokumentów źródłowych, księgowych, finansowych znajdujących się w posiadaniu powódki. Istotne jest także to, że po doręczeniu powódce sprzeciwu pozwanego od nakazu zapłaty, w którym to sprzeciwie zakwestionował roszczenie zarówno co do zasady, jak i co do wysokości, powódka nie naprowadziła żadnych nowych dowodów stanowiących podstawę ustaleń w tej sprawie. Tymczasem faktura jest to dokument prywatny, a co za tym idzie zgodnie z art. 245 k.p.c. stanowi tylko dowód tego, że osoba, która go podpisała, złożyła oświadczenie zawarte w dokumencie. Sam dokument prywatny może być podstawą ustaleń faktycznych, ale w tym konkretnym przypadku konieczne jest przedstawienie, na jakiej podstawie wyliczone zostały poszczególne należności za energię, wodę, ścieki, np. przez przedłożenie dokumentów źródłowych. Nie kwestionując obowiązku pozwanego co od zasady ponoszenia opłat pobraną energię, czy zimną wodę (bo to wynikało wprost z § 7 pkt 2 umowy), to konieczne jest w procesie sądowym ich wykazanie, a żadnego dowodu na tę okoliczność nie ma, poza twierdzeniami samej powódki. W tej zatem sytuacji to na powódce spoczywał ciężar dowodu, że taka stawka, jaką przyjmowano w fakturach znajdowała oparcie w materiałach źródłowych. Takie stanowisko znajduje oparcie w orzecznictwie, na przykład w wyroku Sądu Najwyższego z 17 listopada 2004 roku w sprawie IV CK 220/04. Podobnie też w wyroku z 3 października 2014 roku wydanym w sprawie V CNP 66/13 Sąd Najwyższy wskazał, że uprawniony może żądać przedstawienia mu kalkulacji, ta kalkulacja powinna zawierać wskazanie sposobu wyliczenia składników opłat, powinna być rzeczowa, zrozumiała i wyczerpująca, jednakże w razie sporu między stronami ciężar przytoczenia i wykazania okoliczności uzasadniających wysokość opłat spoczywa na powódce. Ponadto w orzecznictwie też wskazuje się na potrzebę i celowość właśnie sięgnięcia do dokumentów źródłowych w przypadku sporu, co do zasadności wyliczenia opłaty eksploatacyjnej na takim, a nie innym poziomie i tak na przykład wskazano to w wyroku Sądu Apelacyjnego w Warszawie z 4 marca 2014 roku w sprawie VI ACa 935/13. Takie stanowisko w pełni zaaprobował Sąd Okręgowy w Szczecinie, czemu dał wyraz m.in. w wyroku z dnia 1 marca 2019 r. w sprawie VIII Ga 522/18.

Zgodnie z poczynionymi ustaleniami faktycznymi pozwany uiścił w całości sporną fakturę za grudzień 2017 roku na kwotę 811,50 zł po rozliczeniu z powódką własnej faktury za usługi informatyczne na kwotę 970 zł (k.140). Znajduje to odzwierciedlenie w szczególności w pokwitowaniu powódki przyjęcia od pozwanego kwoty odpowiadającej wartości tych usług z dnia 17 stycznia 2018 r. Zwraca uwagę, że powódka nie dochodziła całej kwoty wynikającej ze spornej faktury za grudzień 2017 roku, a jedynie części, w kwocie 766,21 zł, co rodzi domniemanie, że pozwany nie zalegał z tytułu wcześniejszych należności. Z drugiej jednak strony nie naprowadziła dowodów przeczących twierdzeniom i pokwitowaniom pozwanego, że wywiązał się z zapłaty należności objętej tą fakturą w połowie stycznia 2018 r. i jeszcze pozostała nadpłata na poczet faktury styczniowej, w kwocie 158,50 zł (tj. 970 zł – 811,50 zł = 158,50 zł).

Powódka w niniejszym procesie w zakresie faktur za okres od stycznia 2018 roku do maja 2018 roku wykazała powództwo jedynie w zakresie należności czynszowych w kwotach po 799,10 zł brutto miesięcznie tytułem najmu pawilonu nr 50 o pow. 20,17m ² przy zastosowaniu stawki 32,21 zł netto za metr kwadratowy. W związku ze wspominaną nadpłatą w kwocie 158,50 zł tytułem faktury za grudzień 2017 roku, związaną z rozliczeniem usług informatycznych pozwanego, do zapłaty tytułem czynszu najmu za styczeń 2018 roku pozostała kwota 640,60 zł (tj. 799,10 zł – 158,50 zł=640,60 zł). Powódka nie wykazała bowiem dokumentami źródłowymi kwestionowanej przez pozwanego opłaty naliczonej za energię, ujętej w fakturze za styczeń 2018 roku (k. 26v). Natomiast miesięczna kwota najmu wynikała z umowy stron, aneksu do niej i późniejszych pism czy faktur wystawianych wobec pozwanego. Wysokość aktualnego czynszu była pozwanemu znana co najmniej od grudnia 2017 roku i utrzymywała się na stałym poziomie. Pozwany tolerował taką wysokość czynszu. Kwestia braku doręczenia spornych faktur nie miała zatem znaczenia dla wymagalności należności czynszowych powódki.

Niemniej jednak w spornych fakturach przewidziano tygodniowy termin zapłaty, licząc od daty wystawienia faktur. Podczas gdy zgodnie z umową najmu termin ten ustalono na 20. dzień miesiąca. Przy czym 20 stycznia 2018 r. przypadał w sobotę, a zatem termin zapłaty czynszu za styczeń 2018 roku wypadał w poniedziałek 22 stycznia 2018 r. Stąd roszczenie to wymagalne było od 23 stycznia 2018 r., od której to daty powódka mogła naliczać odsetki. W przypadku wymagalnych należności czynszowych za okres luty – kwiecień 2018 r. roszczenie odsetkowe od zaległego czynszu naliczone powinno być począwszy od 21 dnia miesiąca. Z kolei w przypadku faktury za maj 2018 r. roszczenie z tytułu czynszu było wymagalne od 22 maja 2018 r., gdyż 20 dzień miesiąca przypadał w maju w niedzielę.

Z tych przyczyn powódka mogła domagać się kwoty 3.837 zł, na którą składały się kwota 640,60 zł tytułem części czynszu za styczeń 2018 r. oraz cztery czynsze najmu w kwotach po 799,10 zł za okres od lutego do maja 2018 roku, wraz z odsetkami od daty wymagalności tych roszczeń.

Sąd uwzględnił częściowo powództwo w zakresie zaległego czynszu najmu z uwagi na to, że potrącenie, na które powołuje się pozwany (k.66-67), odpierając powództwo, nie odniosło zamierzonego przez niego skutku. Stosownie do treści art. 498 k.c. potrącenie może być bowiem skutecznie dokonane, jedynie wówczas, gdy łącznie spełnione są następujące przesłanki: wierzytelności muszą być wzajemne, co oznacza, że każda ze stron jest wierzycielem drugiej i jednocześnie jej dłużnikiem. Muszą być one jednorodzajowe. Wierzytelność strony korzystającej z potrącenia ma być wymagalna i zaskarżalna. W orzecznictwie i doktrynie podkreśla się, że dokonanie rozliczenia wierzytelności przez potrącenie wymaga precyzyjnego zidentyfikowania potrącanych wierzytelności, a w związku z treścią art. 502 k.c., także wskazania, kiedy powstały potrącane wierzytelności. Bez tego nie jest możliwe zastosowanie powołanego przepisu przy ocenie przesłanek decydujących o dopuszczalności i granicach skutecznego potrącenia. Precyzyjne zidentyfikowanie potrącanej wierzytelności jest istotne także i z tego powodu, że po dokonaniu potrącenia nie mogą pozostać wątpliwości co do tego, jakie wzajemne wierzytelności i w jakich granicach przysługują jeszcze rozliczającym się stronom (por. wyrok SN z dnia 10.02.2012 r., II CSK 314/11, LEX nr 1130158). Tymczasem treść oświadczenia pozwanego o dokonanym potrąceniu roszczeń wzajemnych w kwocie 10.000 zł, na które powołuje się w sprzeciwie pozwany, skierowane do pełnomocnika powódki drogą mailową 25 czerwca 2018 roku, tego wymogu nie spełnia. Jakkolwiek można zidentyfikować wierzytelność powódki, gdyż mail pozwanego stanowi odpowiedź na wezwanie do zapłaty, które odpowiada należnościom dochodzonym niniejszym pozwem. Jednak oświadczenie pozwanego o potrąceniu z tą wierzytelności kwoty 10.000 zł stanowiącej nadpłatę powstałą na skutek wadliwego naliczania kwot czynszu na fakturach od niewłaściwej powierzchni lokalu, tj. ponad 20 m ² od 2004 roku od pierwszej faktury do 25 czerwca 2018 roku, jest na tyle enigmatyczne, że nie sposób ustalić, za jaki konkretnie okres, z jakiego konkretnie tytułu i w jaki dokładnie sposób pozwany wyliczył i potrącił wierzytelności wzajemne dot. nadpłaty czynszu najmu lokalu. Jeszcze raz podkreślenia wymaga, że pozwany nie wykazał, że zajmowany lokal – pawilon nr 50 ma rzeczywiście powierzchnię 20m ². Te mankamenty oświadczenia o potrąceniu prowadzą do wniosku, że zostało ono dokonane bezskutecznie.

Z tych przyczyn sąd częściowo uwzględnił powództwo o zapłatę i zasądził od pozwanego na rzecz powódki kwotę 3837 zł wraz z odsetkami ustawowymi za opóźnienie i ustawowymi (zgodnie z żądaniem pozwu) od poszczególnych kwot, jak w pkt I ppkt 1 sentencji.

Dalej idące powództwo o zapłatę sąd oddalił (pkt I ppkt 2 sentencji).

Niemal w całości okazało się uzasadnione powództwo o wydanie spornego pawilonu nr 50. Podstawę prawną powództwa windykacyjnego stanowi art. 222 § 1 k.c. Zgodnie z nim właściciel może żądać od osoby, która faktycznie włada jego rzeczą, ażeby rzecz została mu wydana, chyba że osobie tej przysługuje skuteczne względem właściciela uprawnienie do władania rzeczą.

Legitymacja czynna powódki nie była przez pozwanego kwestionowana. Zgodnie z poczynionymi ustaleniami pozwany nadal zajmuje pawilon o numerze 50. Sąd ustalił, że pawilon ten ma powierzchnię 20,17 m ², a nie – jak to wskazano w żądaniu pozwu o wydanie - powierzchnię 46,44 m ². Większa powierzchnia wynikała wprawdzie z umowy najmu, ale odpowiadała łącznej powierzchni dwóch sąsiadujących pawilonów, które pierwotnie zajmował pozwany. Bezsporne w sprawie było, że pozwany zwolnił większy pawilon, oznaczony obecnie numerem 50a, a tym samym nie zajmuje powierzchni ogółem 46,44 m ².

Pozwany odmówił wydania spornej części nieruchomości powódce. Jego obrona sprowadzała się natomiast do zgłoszenia zarzutu potrącenia wierzytelności wzajemnej, który w świetle wcześniejszych wywodów okazał się niezasadny. Zaległości czynszowe pozwanego, w dacie rozwiązania przez powódkę umowy najmu bez zachowania wypowiedzenia, przekraczały kwartał. Zgodnie z umową stron powódka była uprawniona do rozwiązania umowy w razie rażącego naruszenia obowiązków wynikających z umowy przez pozwanego. Zgodzić się należy z powódką, że tak duża zaległość czynszowa pozwanego uzasadniała rozwiązanie z nim umowy najmu w tym trybie. Pozwany nie przedstawił zatem skutecznego uprawnienia do władania zajmowanym pawilonem.

Nie znalazł w ocenie sądu zastosowania podniesiony zarzut naruszenia przez powódkę art. 5 k.c., zgodnie z którym nie można czynić ze swego prawa użytku, który by był sprzeczny ze społeczno-gospodarczym przeznaczeniem tego prawa lub z zasadami współżycia społecznego. Takie działanie lub zaniechanie uprawnionego nie jest uważane za wykonywanie prawa i nie korzysta z ochrony. Odnosząc się do twierdzeń pozwanego o zachowaniu powódki sprzecznym z zasadami współżycia społecznego (art. 5 k.c.), wskazać należy, że klauzula generalna ujęta w tym przepisie ma na celu zapobieganie stosowaniu prawa w sposób schematyczny, prowadzący do skutków niemoralnych lub rozmijających się z celem, dla którego dane prawo zostało ustanowione. Powołany przepis ma wprawdzie charakter wyjątkowy, niemniej przewidziana w nim możliwość odmowy udzielenia ochrony prawnej musi być uzasadniona istnieniem okoliczności rażących i nieakceptowanych w świetle powszechnie uznawanych w społeczeństwie wartości (zob. wyroki Sądu Najwyższego z 2 października 1991 r., III CRN 169/91, z 9 grudnia 2009 r., IV CSK 290/09, z 25 sierpnia 2011 r., II CSK 640/10 i z 26 kwietnia 2012 r., III CSK 300/11, z 28 października 2015r., II CSK 831/14).

Jak wskazano powyżej, powódce przysługuje uprawnienie do wydania spornego pawilonu. W ocenie sądu powódka nie czyni z przysługującego jej uprawnienia użytku sprzecznego ze społeczno-gospodarczym przeznaczeniem prawa. Podkreślenia wymaga fakt, iż pozwany nie prowadzi aktualnie w spornym lokalu działalności gospodarczej, którą zawiesił z uwagi na stan zdrowia. W lokalu tym pojawia się tylko raz na miesiąc, magazynuje w nim swoje sprzęty. Nadto mimo skierowanego wezwania do wydania lokalu, pozwany odmówił spełniła roszczenia powódki. Jak się wyraził pozwany, „trzyma lokal jako zakładnika”, chcąc wymusić na powódce zwrot nadpłaconych - w jego ocenie - należności czynszowych. Taka postawa pozwanego nie zasługuje na gratyfikację i zastosowanie przez sąd nawet z urzędu art. 5 k.c. W takich okolicznościach to pozwanemu przypisać należy działanie sprzeczne z zasadami współżycia społecznego poprzez bezpodstawną odmowę wydania rzeczy.

Z tych przyczyn powództwo windykacyjne w przeważającej części uwzględniono, a w zakresie dotyczącym wydania spornego lokalu ponad zajmowaną rzeczywiście przez pozwanego powierzchnię pawilonu nr 50 wynoszącą 20,17 m ² - powództwo oddalono.

Stąd orzeczono odpowiednio jak w pkt II ppkt 1 i 2 sentencji.

Powództwo o zapłatę uwzględnione zostało w 78% , a powództwo o wydanie oddalono w nieznacznej tylko części.

Sąd odstąpił jednak od obciążania pozwanego kosztami procesu powódki na podstawie art. 102 k.p.c., mając na uwadze jego ciężką sytuację materialną, zawodową, zdrowotną, okoliczność korzystania ze świadczeń opieki społecznej, uzasadniającą zresztą zwolnienie od kosztów sądowych i ustanowienie mu pełnomocników z urzędu. Sąd miał również na względzie, że powódka korzysta ze stałej obsługi prawnej, pozwany natomiast z uwagi na pogorszenie stanu zdrowia zawiesił działalność gospodarczą. Sąd nie stracił także z pola widzenia, że pozwany był skłonny do ugodowego zakończenia sporu, skierowania stron do mediacji, a pozwana wycofała się z deklarowanej wcześniej chęci zawarcia ugody sądowej. Przyczyny wskazywane przez powódkę w ocenie sądu nie stały jednak na przeszkodzie w polubownym zakończeniu sporu pomiędzy stronami niniejszego procesu.

Stąd orzeczono jak w punktach I ppkt 3 i II ppkt 3 sentencji.

W punktach I ppkt 4 i II ppkt 4 sentencji sąd przyznał pełnomocnikom z urzędu pozwanego kwoty po 738,00 zł tytułem kosztów nieopłaconej pomocy prawnej udzielonej pozwanemu z urzędu, ustalonych wobec adw. K. C. wg stawki określonej adekwatnie do w.p.s. zgodnie § 8 pkt 3, a wobec adw. P. P. również wg stawki określonej w § 8 pkt 3, to jest jak dla wartości sześciomiesięcznego czynszu (iloczyn ten wynosił w zaokrągleniu 4.800 zł) w związku z § 13 pkt 3 rozporządzenia Ministra Sprawiedliwości z dnia 3 października 2016 r. w sprawie ponoszenia przez Skarb Państwa kosztów nieopłaconej pomocy prawnej udzielonej przez radcę prawnego z urzędu, powiększoną o należny podatek VAT (§ 4 pkt 3).

ZARZĄDZENIE

1.  (...)

2.  (...)

3.  (...)