Pełny tekst orzeczenia

WYROK

W IMIENIU RZECZYPOSPOLITEJ POLSKIEJ

Dnia 24 marca 2021 r.

Sąd Apelacyjny w Warszawie I Wydział Cywilny w składzie:

Przewodniczący: Sędzia Roman Dziczek

Sędziowie: Dorota Markiewicz

Beata Byszewska (spr.)

Protokolant: Agnieszka Bil

po rozpoznaniu w dniu 24 marca 2021 r. w Warszawie

na rozprawie sprawy z powództwa M. Ż. (1)

przeciwko (...) spółce z ograniczoną odpowiedzialnością z siedzibą
w W.

o zapłatę

na skutek apelacji powódki

od wyroku Sądu Okręgowego w Warszawie

z dnia 22 lipca 2019 r., sygn. akt I C 829/17

uchyla zaskarżony wyrok i przekazuje sprawę do ponownego rozpoznania Sądowi Okręgowemu w Warszawie, pozostawiając temu Sądowi rozstrzygnięcie o kosztach postępowania apelacyjnego.

Beata Byszewska Roman Dziczek Dorota Markiewicz

Sygn. akt I ACa 548/20

UZASADNIENIE

Pozwem z dnia 9 sierpnia 2017 r., zmodyfikowanym na rozprawie w dniu 8 lipca 2019 r., powódka M. Ż. (1) wniosła o zasądzenie od pozwanej (...) sp. z o.o. z siedzibą w W. na swoją rzecz kwoty 85 944 zł z odsetkami ustawowymi za opóźnienie od dnia wniesienia pozwu do dnia zapłaty. Powódka zażądała także zasądzenia od pozwanej na swoją rzecz zwrotu kosztów postępowania, w tym kosztów zastępstwa procesowego według norm przepisanych oraz zwrotu kwoty 17 zł tytułem opłaty skarbowej od pełnomocnictwa.

Pozwana spółka wniosła o oddalenie powództwa w całości oraz o zasądzenie od powódki na swoją rzecz zwrotu kosztów postępowania, w tym kosztów zastępstwa procesowego według norm przepisanych.

Wyrokiem z dnia 22 lipca 2019 r. Sąd Okręgowy w Warszawieoddalił powództwo (punkt pierwszy orzeczenia) i zasądził od powódki na rzecz pozwanej kwotę 5 417 zł tytułem zwrotu kosztów postępowania (punkt drugi orzeczenia).

Z ustaleń faktycznych leżących u podstaw orzeczenia Sądu Okręgowego wynika, że powódka od dnia 1 maja 2009 r. prowadzi działalność gospodarczą pod firmą (...).

Na podstawie przedłożonego dokumentu umowy Sąd Okręgowy wywiódł, że w dniu 24 października 2013 r. powódka, jako przedsiębiorca, zawarła ze spółką (...) sp. z o.o. w W. umowę deweloperską (dalej również w skrócie jako: „umowa deweloperska”), na mocy której zobowiązała się do zakupu samodzielnego lokalu mieszkalnego oznaczonego numerem (...), położonego w W. przy ulicy (...), za cenę brutto wynoszącą 605 920 zł, zaś spółka zobowiązała się do jego wybudowania, zgodnie ze standardem określonym w umowie, ustanowienia odrębnej własności tego lokalu oraz przeniesienia na powódkę jego własności w terminie do dnia 30 listopada 2014 r. (§ 6 ust. 4 umowy deweloperskiej) na podstawie pisemnego wezwania nabywcy do zawarcia umowy przeniesienia lokalu (§ 6 ust. 5 umowy deweloperskiej). W dalszej części umowy deweloperskiej spółka zobowiązała się, że umożliwi powódce odbiór przedmiotowego lokalu najpóźniej do dnia 31 sierpnia 2014 r. (§ 9 ust. 1 umowy). Sąd Okręgowy przytoczył treść § 11 ust. 2 umowy deweloperskiej, w którym strony oświadczyły, że nabywca jest uprawniony do odstąpienia od umowy deweloperskiej w przypadku nie zawarcia przez spółkę umowy przeniesienia lokalu w terminie określonym w przedmiotowej umowie. Jednakże przed skorzystaniem z prawa odstąpienia opisanego w zdaniu poprzedzającym nabywca obowiązany był wyznaczyć spółce studwudziestodniowy termin na zawarcie umowy przeniesienia lokalu. Skorzystanie przez nabywcę z prawa odstąpienia, o którym mowa w danym ustępie, nie pozbawiało go roszczenia o zapłatę kary umownej, o której mowa była w danym ustępie poniżej. Jak nadto odnotowano, strony uzgodniły, że w przypadku nie zawarcia umowy przeniesienia lokalu w terminie określonym powyżej, z przyczyn leżących po stronie spółki, nabywca uprawniony miał być do żądania zapłaty kary umownej w wysokości 3% ceny. W przypadku skorzystania przez nabywcę z uprawnienia, o którym mowa w zdaniu poprzednim, spółka zapłacić miała należną karę umowną w terminie 30 dni od dnia doręczenia jej wezwania do zapłaty. Sąd pierwszej instancji ustalił również, że w umowie strony nie zastrzegły możliwości dochodzenia odszkodowania przenoszącego wysokość zastrzeżonej kary umownej.

W dalszej kolejności, jak ustalił Sąd Okręgowy, w dniu 29 października 2013 r. spółka wystawiła fakturę zaliczkową VAT o nr (...), na podstawie której, zgodnie z warunkami umowy, powódka zapłaciła 50% ceny, to jest kwotę 302 960 zł. Na fakturze widnieją dane powódki, adres prowadzonej przez nią działalności gospodarczej oraz numer NIP. Powódka uiściła drugą część ceny przed zawarciem umowy ustanawiającej na jej rzecz odrębna własność lokalu oraz przenoszącej jej własność, co potwierdzone zostało w treści aktu notarialnego z dnia 2 grudnia 2016 r. (za Repertorium(...) - § 6 ust. 6.1).

Wśród ustaleń faktycznych uwzględniono, że pismem z dnia 22 sierpnia 2014 r. pozwana poinformowała powódkę, iż na podstawie postanowienia Sądu Rejonowego z dnia 13 maja 2014 r. przejęła ona przez połączenie spółkę będącą stroną zawartej w dniu 24 października 2013 r. umowy deweloperskiej, tj. spółkę (...) sp. z o.o. w W. (stosownie do treści art. 494 § 1 k.s.h., w wyniku przeprowadzonej czynności pozwana nabyła w całości prawa i obowiązki spółki (...) sp. z o.o. w W.). We wskazanym piśmie pozwana podała, że termin przeniesienia własności lokalu zostaje jednostronnie przesunięty na okres III – VII 2015 r. Pismem z dnia 25 marca 2015 r. pozwana poinformowała powódkę, że również te wydłużone terminy nie zostaną dotrzymane, a przeniesienie własności lokalu będącego przedmiotem umowy deweloperskiej nastąpi najpóźniej do dnia 31 października 2015 r. Finalnie pozwana umożliwiła powódce odbiór lokalu w dniu 23 września 2016 r.

Z kolei pismem z dnia 3 sierpnia 2016 r. pozwana poinformowała powódkę, iż na mocy umowy sprzedaży z dnia 20 listopada 2015 r. spółka (...) sp. z o.o. w W. została nabyta przez pozwaną, tj. (...) spółka z ograniczoną odpowiedzialnością w W.. W tym samym piśmie pozwana podała także, iż w dniu 13 lipca 2016 r. wydana została ostateczna decyzja nr (...) (...) Inspektora Nadzoru Budowlanego dla (...) W., udzielająca pozwolenia na użytkowanie po przebudowie i rozbudowie kamienicy przy ul. (...) w W., która to decyzja stała się ostateczna w dniu 29 lipca 2016 r. Pozwana wskazała również, że aktualnie znajduje się ona „na etapie uzyskiwania zaświadczeń o samodzielności lokali oraz dokumentów geodezyjnych" oraz że „działania te powinny potrwać do dwóch tygodni”.

Strony zawarły umowę przyrzeczoną – ustanowienia odrębnej własności lokalu nr (...) przy ul. (...) w W. i jego przeniesienia w dniu 2 grudnia 2016 r. (dalej również w skrócie jako: „umowa przyrzeczona”). Jednocześnie, jak odnotował Sąd Okręgowy, w § 5 ust. 2 pkt 3 umowy przyrzeczonej strony oświadczyły, że zawierając przedmiotową umowę sprzedaży czynią zadość wzajemnym zobowiązaniom z umowy deweloperskiej, nie zachowując z jej tytułu jakichkolwiek roszczeń, w tym z tytułu kar umownych.

Sąd Okręgowy stwierdził, że powódka zakupiła przedmiotowy lokal jako przedsiębiorca, na cele inwestycyjne, z przeznaczeniem na wynajem. Ustalił bowiem, że w chwili zawierania umowy z pozwaną spółką powódka miała zamiar odebrać lokal jak najszybciej i po dokonaniu adaptacji wynająć go córce – A. Ż. (aktualnie K.), z przeznaczeniem na biuro kancelarii adwokackiej, za czynszem równym 3 500 zł netto od dnia
1 grudnia 2014 r. Powódka z córką nie podpisały w tym zakresie żadnej umowy przedwstępnej, uzgodnienia pomiędzy nimi były czynione ustnie. A. Ż. (aktualnie K.) – wobec niedotrzymania terminów oddania nieruchomości przez dewelopera – związała się umową najmu na czas nieoznaczony z (...) sp. z o.o. z dnia 2 stycznia 2015 r. W dniu 31 grudnia 2015 r. A. K. (uprzednio Ż.) zawarła kolejną umowę najmu lokalu położonego w W., przy ul. (...), na okres 18 miesięcy podstawowego z możliwością przedłużenia na kolejne okresy.

W dniu 24 maja 2016 r. powódka, jako przedsiębiorca, zawarła umowę najmu lokalu nr (...) przy ul. (...) w W. z K. S.. Na mocy przedmiotowej umowy najemczyni zobowiązała się do uiszczania miesięcznego czynszu w wysokości 4 305 zł brutto (§ 4 umowy najmu) oraz opłat eksploatacyjnych i podatków (§ 5 umowy najmu). Na podstawie § 7 umowy powódka zwolniła K. S. z obowiązku zapłaty czynszu najmu na okres 3 miesięcy, w czasie których miała ona dokonać koniecznych prac wykończeniowych. Wobec problemów z instalacją elektryczną, stolarką okienną i hydrauliką, za co odpowiadał deweloper, prace wykończeniowe przedłużały się, a najemczyni nie mogła korzystać z lokalu. Zgodnie z aneksem nr (...) z dnia 1 marca 2017 r. wydłużono okres tzw. wakacji czynszowych do dnia 28 lutego 2017 r.

Posiłkując się opinią biegłej sądowej z zakresu wyceny nieruchomości Sąd Okręgowy ustalił, że czynsz jaki powódka uzyskałaby za wynajem spornego lokalu po jego wykończeniu za okres od 1 grudnia 2014 r. do 2 grudnia 2016 r. wynosi – 85 944 zł, zaś w tym samym okresie, gdyby lokal został wynajmowany w stanie deweloperskim – 66 408 zł.

Powyższy stan faktyczny Sąd pierwszej instancji ustalił na podstawie zgromadzonych w sprawie dokumentów, zeznań powódki, zeznań świadków: W. W., N. K., A. K., M. Ż. (3) i K. S. oraz opinii biegłej sądowej z zakresu wyceny nieruchomości – B. D. Sąd Okręgowy oddalił niezrealizowane wnioski dowodowe stron jako nieprzydatne do rozstrzygnięcia sprawy, wobec dostatecznego wyjaśnienia jej okoliczności na podstawie zgromadzonego dotychczas w aktach sprawy materiału dowodowego i zmierzające do niezasadnego przedłużenia postępowania (art. 217 § 3 k.p.c. w zw. art. 227 k.p.c.).

Ocenę prawną roszczenia dochodzonego przez powódkę Sąd Okręgowy rozpoczął od stwierdzenia, iż zgodnie z zapisami umowy deweloperskiej łączącej strony, po stronie pozwanej powstawał obowiązek zapłaty kary umownej z chwilą uchybienia terminowi zawarcia umowy przyrzeczonej, określonemu w umowie deweloperskiej – jednak jego dochodzenie przez powódkę było możliwe dopiero po wyczerpaniu oznaczonego trybu postępowania, tj. wezwania spółki do zapłaty kary umownej. Następnie, jak zważył Sąd pierwszej instancji, niezależnie od tego czy umowa przyrzeczona zostanie zawarta i w jakim terminie, a także – czy powódka zdecyduje się odstąpić od umowy – obowiązek zapłaty kary umownej aktualizował się po stronie pozwanej spółki w terminie 30 dni od daty otrzymania wezwania.

Sąd Okręgowy uznał, że nie ma racji także pozwana twierdząc, iż powódka, aby skutecznie domagać się zapłaty kary umownej, winna najpierw wezwać spółkę do zawarcia umowy przyrzeczonej i wyznaczyć jej termin 120 dni, a następnie wezwać ją do zapłaty kary umownej w związku ze zwłoką. W ocenie Sądu Okręgowego zapisy dotyczące odstąpienia i związanego z nim trybu postępowania nabywcy, tj. konieczności wyznaczenia spółce w pierwszej kolejności studwudziestodniowego terminu na zawarcie umowy, należy rozpatrywać odrębnie od umieszczonego dalej zapisu dotyczącego obowiązku zapłaty kary umownej w związku z nie zawarciem umowy w terminie z przyczyn leżących po stronie spółki, który powstaje po wezwaniu do zapłaty. Zdaniem Sądu pierwszej instancji wykładnia omawianej klauzuli istotnie może nastręczać trudności, bowiem została sformułowana w sposób skomplikowany i niejasny. Niemniej, stwierdzając, że powódka zawarła sporną umowę jako przedsiębiorca, a lokal zakupiła na cele inwestycyjne – z przeznaczeniem pod wynajem, o czym zeznała sama powódka, jak i wszyscy przesłuchani świadkowie, Sąd Okręgowy uznał, że brak jest podstaw do jej analizy w kontekście abuzywności w rozumieniu art. 385 ¹ § 1 k.c.

Mając na uwadze powyższe, w dalszym wywodzie Sąd Okręgowy zawarł ocenę, iż roszczenie powódki jest niedopuszczalne, bowiem w umowie deweloperskiej strony nie zastrzegły, że powódka będzie uprawniona dochodzić od pozwanej spółki odszkodowania przewyższającego oznaczoną w umowie karę umowną. Tymczasem, jak odnotował Sąd pierwszej instancji, art. 484 § 1 k.c. wyłącza wprost możliwość dochodzenia odszkodowania w sytuacji braku stosownego uregulowania w umowie łączącej strony. Co więcej, w umowie przyrzeczonej strony umieściły zapis, zgodnie z którym zrzekły się wszelkich innych roszczeń związanych z umową deweloperską, w tym z kar umownych. W konsekwencji, uznając że powódka w spornym stosunku prawnym występowała cały czas jako przedsiębiorca, Sąd Okręgowy przyjął, iż brak jest możliwości uznania, że zapis ten stanowi klauzulę niedozwoloną i nie wiąże powódki.

W świetle powyższych rozważań Sąd Okręgowy uznał, że powódka nie wykazała zasadności swojego roszczenia w oparciu o przepisy art. 471 k.c. w zw. z art. 361 § 1 k.c. i oddalił powództwo, orzekając jak w punkcie pierwszym sentencji wyroku.

O kosztach procesu Sąd pierwszej instancji rozstrzygnął na podstawie art. 98 § 1 i 3 k.p.c., zasądzając od powódki na rzecz pozwanej tytułem zwrotu kosztów postępowania kwotę 5 417 zł, na którą złożyło się wynagrodzenie pełnomocnika pozwanej, będącego adwokatem, w wysokości 5 400 zł, obliczone w oparciu o § 2 pkt 6 rozporządzenia Ministra Sprawiedliwości z dnia 22 października 2015 r. w sprawie opłat za czynności adwokackie (Dz.U. z 2015 r. poz. 1800) oraz opłata skarbowa od dokumentu pełnomocnictwa w wysokości 17 zł.

Powódka zaskarżyła wyrok Sądu Okręgowego w całości, we wniesionej apelacji podnosząc zarzut:

1.  naruszenia prawa materialnego, tj. art. 65 k.c., poprzez dokonanie wadliwej wykładni § 11 ust. 2 umowy deweloperskiej z dnia 23 października 2013 r., sprzecznej z jej literalnym brzmieniem, polegającej na nieuzasadnionym przyjęciu, iż powódka była uprawniona do dochodzenia kary umownej od pozwanej za opóźnienie w wybudowaniu i ustanowieniu odrębnej własności lokalu przy ul. (...), oznaczonego numerem (...), bez wcześniejszego złożenia pozwanej oświadczenia o odstąpieniu od tej umowy, podczas gdy:

a)  § 11 ust. 2 umowy deweloperskiej z dnia 23 października 2013 r. wyraźnie wskazuje wyłącznie na jedną możliwość dochodzenia przez powódkę od pozwanej kary umownej, tj. gdy wystąpi równocześnie szereg przesłanek: (i.) pozwana opóźni się z wybudowaniem lokalu i przeniesieniem jego odrębnej własności na powódkę, (ii.) powódka wezwie pozwaną do zawarcia umowy przenoszącej własność lokalu w terminie 120 dni, (iii.) powódka odstąpi od umowy deweloperskiej z powodu opóźnienia pozwanej w wybudowaniu lokalu „(…) Kupujący uprawniony będzie do żądania zapłaty kary umownej w wysokości 3% Ceny w przypadku skorzystania przez Nabywcę z uprawnienia, o którym mowa w ustępie poprzednim", tj. po skorzystaniu przez niego z prawa odstąpienia od umowy);

b)  pozwana w piśmie skierowanym do powódki datowanym na dzień 27 lutego 2015 r. (w aktach sprawy) wprost wskazała, iż roszczenie o zapłatę kary umownej aktualizuje się po stronie powódki dopiero po zaistnieniu dodatkowych, obok samego opóźnienia w wybudowaniu lokalu, przesłanek, tj. wezwania pozwanej do zawarcia umowy przeniesienia własności w terminie 120 dni, a które to wezwanie jest warunkiem sine qua non skutecznego złożenia przez powódkę oświadczenia o odstąpieniu od umowy;

2.  naruszenie przepisów prawa materialnego, tj. art. 65 k.c. poprzez dokonanie wadliwej wykładni § 6.1, umowy ustanowienia odrębnej własności lokalu i jego przeniesienia z dnia 2 grudnia 2016 r. poprzez nieuzasadnione przyjęcie, iż strony tej umowy mogły skutecznie zrzec się względem siebie wszelkich roszczeń wynikających z tej umowy (po stronie powódki były to m.in. roszczenia wynikające z rękojmi, odpowiedzialność odszkodowawcza pozwanej, a po stronie pozwanej wyłącznie obowiązek zapłaty ceny przez powódkę, która to w dniu zawarcia tej umowy była już w całości uiszczona), co w konsekwencji doprowadziło do naruszenia art. 58 § 2 k.c. w zw. z art. 5 k.c., poprzez uznanie za ważne postanowień umownych, które są sprzeczne z zasadami współżycia społecznego, kontraktową równością stron, zasadami uczciwości kupieckiej i prowadzą do istotnego pokrzywdzenia powódki jako strony umowy;

3.  naruszenie przepisów prawa materialnego, tj. motywu 17 Preambuły Dyrektywy Parlamentu Europejskiego i Rady z dnia 25 października 2011 r., nr 2011/83/UE w sprawie spraw konsumentów, zmieniająca dyrektywę Rady 93/13/EWG i dyrektywę 1999/44/WE Parlamentu Europejskiego i Rady oraz uchylającej dyrektywę Rady 85/577/EWG i dyrektywę 97/7/WE Parlamentu Europejskiego i Rady w zw. z art. 288 Traktatu o funkcjonowaniu Unii Europejskiej z dnia 25 marca 1957 r. poprzez ich niezastosowanie w sytuacji, w której Sąd pierwszej instancji zobowiązany był wydać merytoryczne rozstrzygnięcie bazując na ustawodawstwie unijnym jako wiążącym dla polskiego porządku prawnego w ramach bezpośredniej skuteczności pionowej dyrektywy, a z którego to ustawodawstwa wynika rozszerzona definicja konsumenta, przez którego rozumie się także osobę fizyczną prowadzącą działalność gospodarczą i zawierającą umowę w ramach prowadzonej przez siebie działalności, gdzie cel handlowy tej umowy nie ma charakteru dominującego dla prowadzonej przez przedsiębiorcę działalności gospodarczej, co w konsekwencji doprowadziło do nieuzasadnionego oddalenia powództwa;

4.  naruszenie przepisów prawa materialnego, tj. art. 65 k.c., poprzez jego niezastosowanie i niedokonanie wykładni § 5.4. umowy przyrzeczonej, poprzez pominięcie, iż powódka dokonała zakupu lokalu przy ul. (...) oznaczonego numerem (...) do swojego majątku osobistego za fundusze pochodzące z tego majątku, tj. jako konsument, nie zaś przedsiębiorca prowadzący działalność gospodarczą i nabywający tę nieruchomość jako aktywo prowadzonej działalności;

5.  naruszenie przepisów prawa materialnego, tj. art. 6 k.c., poprzez jego błędne zastosowanie i wadliwe ustalenie ciężaru dowodowego w przedmiotowej sprawie, poprzez nieuzasadnione obciążenie powódki ciężarem wykazania, iż przystąpiła ona do umowy deweloperskiej jako konsument, w sytuacji w której to pozwana zgłaszając tezę, iżM. Ż. (1)działała w przedmiotowym stosunku prawnym jako przedsiębiorca, winna ten fakt udowodnić, czego jednak w toku postępowania nie wykazała (pozostała ona bierna dowodowo);

6.  naruszenie przepisów prawa procesowego, tj. art. 232 zdanie 1 k.p.c., poprzez jego błędne zastosowanie i przyjęcie, iż powódka nie wykazała, że przystąpiła do umowy deweloperskiej jako konsument, w sytuacji, w której pozwana poza samą negacją tej okoliczności, nie zgłosiła żadnych dowodów przeciwnych, a znajdujące się w aktach sprawy dokumenty (umowa deweloperska, umowa ustanowienia odrębnej własności lokalu oraz zeznania powódki i świadków) potwierdzają, stanowisko powódki, tj. iż nabyła ona przedmiotowy lokal do swojego majątku osobistego, wobec czego w stosunku zobowiązaniowym z Pozwaną działała jako konsument;

7.  naruszenie przepisów prawa materialnego, tj. art. 385 ¹ § 1 k.c., poprzez jego niezastosowanie i nieuznanie postanowień umowy deweloperskiej z dnia 23 października 2013 r. oraz umowy przyrzeczonej za abuzywne i nie wyłączenie ich zastosowania pomiędzy stronami, podczas gdy powódka w przedmiotowym stosunku prawnym winna być traktowana jako konsument, a nie jako przedsiębiorca, co doprowadziło do nieuzasadnionego oddalenia powództwa;

8.  błąd w ustaleniach faktycznych mający istotny wpływ na treść zapadłego orzeczenia polegający na wadliwym przyjęciu, iż powódka „jako przedsiębiorca" zawarła z pozwaną umowę deweloperską i „cały czas jako przedsiębiorca" (s. 7 uzasadnienia) występowała w spornym stosunku prawnym, podczas gdy:

a)  z umowy deweloperskiej nie wynika, iż powódka nabędzie przedmiotowy lokal jako przedsiębiorca i lokal ten będzie przeznaczony do prowadzenia w nim działalności gospodarczej przez powódkę;

b)  z umowy przyrzeczonej nie wynika, iż powódka nabywa przedmiotowy lokal jako przedsiębiorca i będzie on przeznaczony do prowadzenia w nim działalności gospodarczej przez powódkę;

c)  z § 5.4. umowy przyrzeczonej wynika, że powódka nabyła przedmiotowy lokal do swojego majątku osobistego za fundusze pochodzące z tego majątku, nie zaś w ramach i na potrzeby prowadzonej działalności gospodarczej;

d)  powódka dokonywała wpłat kolejnych części ceny za lokal na podstawie umowy deweloperskiej ze swojego osobistego (a nie firmowego) rachunku bankowego;

e)  polecenie przelewu z dnia 28 października 2013 r. na kwotę 302 960 zł zostało dokonane przez powódkę jako osobę fizyczną (konsumenta), nie zaś przedsiębiorcę prowadzącego działalność gospodarczą;

f)  na żadnej fakturze VAT wystawionej przez pozwaną nie wskazano na firmę prowadzonej działalności gospodarczej powódki;

g)  powódka nigdy (tak przed, jak i po zawarciu umowy deweloperskiej oraz przed i po zawarciu umowy ustanowienia odrębnej własności lokalu i jego przeniesienia) nie rozszerzyła w (...) zakresu usług świadczonych w ramach swojej działalności ujawnionej o najem komercyjny lokali;

h)  powódka nigdy nie wskazała, iż w przedmiotowym lokalu chciałaby podjąć prowadzenie swojej działalności gospodarczej, tj. iż chciałaby przeznaczyć nabytą od pozwanej nieruchomość pod prowadzoną przez siebie działalność gospodarczą (np. biuro), co w konsekwencji doprowadziło do naruszenia przepisów prawa materialnego, tj. art. 221 k.c., poprzez jego niezastosowanie i nie uznanie, iż M. Ż. (1) działała w spornym stosunku prawnym jako konsument;

2.  błąd w ustaleniach faktycznych mający istotny wpływ na treść zapadłego orzeczenia polegający na wadliwym przyjęciu, iż wiążące dla oceny woli i intencji powódki w chwili zawarcia przez nią umowy deweloperskiej było faktyczne rozrządzenie przez nią, po upływie blisko dwóch lat od dnia zawarcia tej umowy, lokalem przy ul. (...) nr (...), w ramach prowadzonej działalności gospodarczej w sytuacji gdy:

a)  z materiału dowodowego zgromadzonego w przedmiotowej sprawie (tj. w szczególności zeznań powódki, zeznań zawnioskowanych świadków, dokumentów) nie wynika, aby wolą i intencją powódki w dniu zawarcia umowy deweloperskiej było włączenie przedmiotowego lokalu jako aktywo w ramach prowadzonej przez nią działalności gospodarczej i wynajmowanie go na potrzeby tej działalności;

b)  w umowie deweloperskiej oraz w umowie ustanowienia odrębnej własności lokalu i jego przeniesienia brak jest zapisów, aby powódka dokonała zakupu przedmiotowego lokalu w ramach prowadzonej przez siebie działalności gospodarczej, a wręcz przeciwnie – znajdują się tam zapisy wskazujące wprost, iż powódka nabywa lokal do swego majątku osobistego;

c)  literalna wykładnia umowy deweloperskiej oraz umowy przyrzeczonej dowodzi, iż powódka występowała w przedmiotowym stosunku prawnym jako konsument, a niejako przedsiębiorca;

d)  złożone przez powódkę oświadczenie woli należy tłumaczyć mając na uwadze okoliczności, w których zostało ono złożone, a nie okoliczności następcze, co w konsekwencji doprowadziło do naruszenia art. 65 k.c. poprzez jego niezastosowanie, ewentualnie poprzez nieprawidłowe jego zastosowanie, tj. z pominięciem rzeczywistej intencji stron istniejącej w chwili zawierania umowy deweloperskiej;

3.  błąd w ustaleniach faktycznych mający istotny wpływ na treść zapadłego w sprawie orzeczenia polegający na wadliwym ustaleniu, iż zakup nieruchomości w celach inwestycyjnych może być dokonany wyłącznie przez osobę prowadzącą działalność gospodarczą, z pominięciem osoby fizycznej pozostającej konsumentem, co w konsekwencji doprowadziło do nieuzasadnionego przyjęcia, iż powódka dokonała zakupu przedmiotowego lokalu jako przedsiębiorca, a nie jako konsument, podczas gdy:

a)  zakres prowadzonej przez powódkę działalności gospodarczej nie obejmuje najmu nieruchomości;

b)  przedmiot prowadzonej przez powódkę działalności nie jest w ogóle związany z najmem nieruchomości, bowiem obejmuje on m.in. działalność związaną z organizacją targów, wystaw i kongresów, najmem pojazdów;

c)  powódka wskazywała, iż zakup przedmiotowej nieruchomości realizowany jest w celu zabezpieczenia jej dobra na starość (jako „dodatek do emerytury", por. zeznania świadka A. K.), co w całości wyłącza zakwalifikowanie tej umowy jako realizującej cel gospodarczy powódki w ramach prowadzonej przez nią działalności gospodarczej;

d)  okolicznością notoryjną jest, że także osoby fizyczne nie będące przedsiębiorcami podejmują czynności inwestycyjne mające zabezpieczyć ich sytuację materialną w przyszłości (np. inwestują w rozwijające się spółki albo dzieła sztuki, czy też nieruchomości);

4.  naruszenie prawa materialnego tj. art. 22 ¹ k.c., poprzez jego nieprawidłową wykładnię i przyjęcie, iż każda czynność prawna dokonywana w ramach działalności gospodarczej lub zawodowej realizowana jest przez przedsiębiorcę, pomimo, iż za taką czynność może być uznana jedynie takie działanie, które to związane jest z taką działalnością jedynie bezpośrednio, pomimo iż:

a)  powódka nie jest wyspecjalizowanym podmiotem trudniącym się na rynku obrotem nieruchomościami, czy też ich komercyjnym najmem,

b)  powódka nigdy w ramach swojego przedsiębiorstwa nie miała w zakresie świadczonych przez siebie usług wskazanej jako przedmiot wykonywanej przez nią działalności obrotu nieruchomościami, czy też najem nieruchomości (zob. wydruk z (...) Powódki, w aktach sprawy) –

co w konsekwencji oznacza, iż powódka winna być w związku z zawartą z pozwaną umową traktowana jako konsument;

5.  naruszenie przepisów postępowania, tj. art. 233 § 1 k.p.c., poprzez dowolną, a nie swobodną ocenę zgromadzonego w sprawie materiału dowodowego i nieuzasadnione przyjęcie, iż celem handlowym powódki wynikającym z przedmiotowego stosunku prawnego było wynajęcie lokalu numer (...) przy ul. (...) w ramach i na potrzeby prowadzonej działalności gospodarczej, a nie jego nabycie i ulokowanie w nim kapitału (na co powódka wskazywała chociażby zeznając na rozprawie w dniu 8 lipca 2019 r. – nieruchomość miała stanowić zabezpieczenie na starość powódki), co de facto oznacza, iż lokal ten miał przede wszystkim zrealizować cel osobisty M. Ż. (1), jakim było ulokowanie kapitału, a nie cel gospodarczy w ramach prowadzonej działalności gospodarczej;

6.  naruszenie przepisów prawa procesowego, tj. art. 233 § 1 k.p.c.. poprzez dowolną, sprzeczną z zasadami logiki i doświadczenia życiowego ocenę zgromadzonych w sprawie dowodów i nieuzasadnione uznanie, iż powódka nie wykazała zasadności swojego roszczenia, podczas gdy:

a)  powódka przedłożyła do akt sprawy dokumenty świadczące o tym, iż pozwana opóźniła się z wybudowaniem i przeniesieniem lokalu oraz, że pozwana ponosi z tego tytułu wyłączną winę;

b)  powódka udowodniła, iż pozwana od samego początku traktowała powódkę w sposób dyskryminujący, godząc w jej uprawnienia jako nabywcy lokalu (np. poprzez ograniczenie w umowie deweloperskiej możliwości dochodzenia kary umownej tylko do równoczesnego odstąpienia powódki od umowy, poprzez zrzeczenie się wzajemnych roszczeń w umowie przenoszącej własność lokalu, jednostronne przesuwanie terminów na dotyczących wybudowania lokalu);

c)  powódka wykazała, iż winna być w przedmiotowym stosunku zobowiązaniowym traktowana jako konsument, a nie przedsiębiorca;

d)  powódka przedkładając szereg wniosków dowodowych wykazała tak swoją legitymację czynną do występowania w tej sprawie, jak i udowodniła, tak co do zasady, jak i co do wysokości swoje roszczenie;

7.  naruszenie przepisów postępowania, tj. art. 227 k.p.c. w zw. z art 217 § 1 i 3 k.p.c., poprzez nieuzasadnione oddalenie wniosków dowodowych powódki wskazanych w pkt 8 pozwu oraz w pkt 8 - 12 pisma powódki z dnia 9 października 2017 r., podczas gdy okoliczności, które miały zostać ustalone na podstawie tych dowodów miały istotne znaczenie dla merytorycznego rozstrzygnięcia przedmiotowej sprawy, bowiem miały wykazać przyczyny opóźnienia pozwanej w wybudowaniu lokalu i zawarciu umowy przyrzeczonej, jak również miały wykazać zawinione, świadome działanie pozwanej.

W konkluzji wniesionej apelacji powódka wniosła o zmianę zaskarżanego wyroku poprzez zasądzenie od pozwanej na rzecz powódki kwoty 85 944 zł wraz z odsetkami za opóźnienie naliczanymi od dnia wniesienia powództwa do dnia zapłaty, a także zasądzenie kosztów postępowania sądowego, w tym kosztów zastępstwa prawnego, od pozwanej na rzecz powódki za obie instancje.

Nadto, na podstawie art. 368 § 1 pkt 4 k.p.c., powódka wniosła o dopuszczenie i przeprowadzenie dowodów z dokumentów załączonych do apelacji, tj. potwierdzeń uiszczenia przez powódkę ceny za lokal przy ul. (...) nr (...) na wszelkie okoliczności z niego wynikające, tj. w szczególności na okoliczność:

a)  nabycia przez powódkę na podstawie umowy deweloperskiej lokalu przy ul. (...) nr (...) jako konsument;

b)  uiszczenia przez powódkę ceny za zakup lokalu przy ul. (...) nr (...)poprzez przelewy bankowe zrealizowane z osobistego, a nie firmowego rachunku bankowego powódki.

W przypadku uznania przez Sąd Apelacyjny, że materiał dowodowy znajdujący się w aktach sprawy jest niewystarczający do wydania orzeczenia zgodnie z żądaniem skarżącej, z uwagi na wykazanie wszelkich przesłanek odszkodowawczych przez powódkę, skarżąca wniosła na podstawie art. 380 k.p.c. o dopuszczenie i przeprowadzenie następujących dowodów:

1)  zobowiązanie pozwanej do przedłożenia do akt sprawy następujących dokumentów: protokołu usterkowego dla lokalu nr (...) przy ul. (...) w W., protokołu stwierdzającego usunięcie stwierdzonych usterek w lokalu numer (...), protokołów stwierdzających przyłączenie do budynku przy ul. (...) w W., w tym do lokalu nr (...), wody oraz energii elektrycznej, zaświadczenia o samodzielności lokalu nr (...) położonego w budynku przy ul. (...) w W., decyzji w przedmiocie pozwolenia na użytkowanie, na wszelkie okoliczności wynikające z tych dokumentów, w tym przede wszystkim na okoliczność:

a)  braku możliwości korzystania z lokalu numer (...) przy ul. (...) w okresie od dnia 13 maja 2016 r. do dnia 28 lutego 2017 r. tak przez powódkę jak i jej najemcę, braku możliwości przeprowadzenia w tym lokalu prac wykończeniowych oraz przyczyn takiego stanu rzeczy;

b)  dat w jakich do budynku przy ul. (...) w W., w tym także do lokalu numer (...) w tym budynku został podłączony prąd oraz woda;

c)  daty, w jakiej dla budynku położonego przy ul. (...) w W., wydana została prawomocna decyzja udzielająca pozwolenia na użytkowanie;

d)  terminu, okoliczności i rodzaju stwierdzonych usterek w lokalu numer (...) przy ul. (...) oraz terminu ich usunięcia przez pozwaną;

2)  zwrócenie się przez do (...) Konserwatora Zabytków (...) W. w W. (Biuro (...) Konserwatora Zabytków (...) W. w W., ul. (...), (...)-(...) W.) o wskazanie osoby – pracownika tego (...), prowadzącej sprawę kamienicy przy ul. (...) w W., a następnie o dopuszczenie i przeprowadzenie dowodu z zeznań tej osoby w charakterze świadka, na okoliczność:

a)  przebiegu postępowania toczącego się przed(...) Konserwatorem Zabytków (...) W. w W., którego przedmiotem była nieruchomość położona w W. przy ul. (...), w tym przyczyn podjęcia postępowania, czasu jego trwania, daty jego zakończenia oraz problemów (wraz z przyczynami) zaistniałych w toku tego postępowania;

b)  zaleceń (...) Konserwatora Zabytków (...) W. w W. co do specyfiki i zakresu prowadzenia przez pozwaną (lub jej poprzedników prawnych) czynności budowlanych na nieruchomości położonej w W. przy ul. (...);

c)  realizacji przez pozwaną (lub jej poprzedników prawnych) zaleceń (...) Konserwatora Zabytków (...) W. w W. dotyczących specyfiki i zakresu prowadzenia przez pozwaną czynności budowlanych na nieruchomości położonej przy ul. (...) w W., w tym czasu realizacji tych zaleceń;

d)  wpływu podjętego postępowania przed (...) Konserwatorem Zabytków (...) W. w W. oraz realizacji zaleceń tego organu przez pozwaną (lub jej poprzedników prawnych) na czas trwania inwestycji na nieruchomości przy ul. (...) w W.;

e)  ustalenia, czy w toku postępowania prowadzonego przez (...) Konserwatora Zabytków (...) W. w W. pozwana (lub jej poprzednicy prawni) dopuścili się jakichkolwiek naruszeń proceduralnych (a jeśli tak, to jakich) oraz ewentualnego wpływu tych naruszeń na faktyczny termin zakończenia inwestycji budowlanej;

2)  zobowiązanie (...) Konserwatora Zabytków (...) W. w W. do udzielenia pisemnych wyjaśnień dotyczących:

g)  przebiegu postępowania toczącego się przed (...) Konserwatorem Zabytków (...) W. w W., którego przedmiotem była nieruchomość położona przy ul. (...) w W., w tym przyczyn podjęcia postępowania, czasu jego trwania, daty jego zakończenia i problemów powstałych w toku tego postępowania;

h)  zaleceń (...) Konserwatora Zabytków (...) W. w W., co do specyfiki i zakresu prowadzenia przez pozwaną (lub jej poprzedników prawnych) czynności budowlanych na nieruchomości położonej przy ul. (...) w W.;

i)  realizacji przez pozwaną (lub jej poprzedników prawnych) zaleceń (...) Konserwatora Zabytków (...) W. w W. dotyczących specyfiki i zakresu prowadzenia przez pozwaną czynności budowlanych na nieruchomości położonej przy ul. (...) w W.;

j)  ustalenia, czy w toku postępowania prowadzonego przez (...) Konserwatora Zabytków (...) W. w W. pozwana (lub jej poprzednicy prawni) dopuścili jakichkolwiek naruszeń proceduralnych (a jeśli tak, to jakich) oraz ewentualnego wpływu tych naruszeń na faktyczny termin zakończenia inwestycji budowlanej;

3)  dopuszczenie i przeprowadzenie dowodu z zeznań świadka B. M., w szczególności na okoliczność:

a)  przebiegu postępowania toczącego się przed (...) Inspektorem Nadzoru Budowlanego dla (...) W. w W., którego przedmiotem było prowadzenie prac budowlanych i wykończeniowych na nieruchomości położonej przy ul. (...) w W., w tym przyczyn podjęcia tego postępowania, czasu jego trwania, daty jego zakończenia, problemów powstałych w jego toku, a także zachowania się pozwanej (lub jej poprzedników prawnych) w toku tego postępowania i zakresu czynności przez nią podejmowanych;

b)  zaleceń i zastrzeżeń (...) Inspektora Nadzoru Budowlanego dla (...) W. w W., co do specyfiki i zakresu prowadzenia przez pozwaną (lub jej poprzedników prawnych) czynności budowlanych na nieruchomości położonej przy ul. (...) w W.;

c)  realizacji przez pozwaną (lub jej poprzedników prawnych) zaleceń (...) Inspektora Nadzoru Budowlanego (...) W. w W. dotyczących specyfiki i zakresu prowadzenia przez pozwaną (lub jej poprzedników prawnych) czynności budowlanych na nieruchomości położonej przy ul. (...) w W.;

d)  wpływu prowadzonego przez (...) Inspektorat Nadzoru Budowlanego (...) W. w W. postępowania dotyczącego nieruchomości położonej przy ul. (...) w W. oraz realizacji zaleceń tego organu przez pozwaną (lub jej poprzedników prawnych), na czas trwania tej inwestycji;

e)  ustalenia, czy w toku postępowania prowadzonego przed (...) Inspektorem Nadzoru Budowlanego dla (...) W. w W. (pozwana lub jej poprzednicy prawni) dopuścili się jakichkolwiek naruszeń proceduralnych (a jeśli tak, to jakich) oraz ewentualnego wpływu tych naruszeń na faktyczny termin zakończenia inwestycji budowlanej,

4)  zwrócenie się do (...) Inspektoratu Nadzoru Budowlanego dla (...) W. w W. (ul. (...), (...)-(...) W.) o udzielenie pisemnych wyjaśnień dotyczących:

a)  przebiegu postępowania toczącego się przed (...) Inspektorem Nadzoru Budowlanego dla (...) W. w W., którego przedmiotem było prowadzenie prac budowlanych i wykończeniowych na nieruchomości położonej przy ul. (...) w W., w tym przyczyn podjęcia tego postępowania, czasu jego trwania, daty jego zakończenia, problemów powstałych w jego toku, a także zachowania pozwanej i zakresu czynności przez nią podejmowanych;

b)  zaleceń i zastrzeżeń (...) Inspektora Nadzoru Budowlanego dla (...) W. w W., co do specyfiki i zakresu prowadzenia przez pozwaną (lub jej poprzedników prawnych) czynności budowlanych na nieruchomości położonej przy ul. (...) w W.;

c)  realizacji przez pozwaną (lub jej poprzedników prawnych) zaleceń (...) Inspektora Nadzoru Budowlanego (...) W. w W. dotyczących specyfiki i zakresu prowadzenia przez pozwaną (lub jej poprzedników prawnych) czynności budowlanych na nieruchomości położonej przy ul. (...) w W.;

d)  ustalenia, czy w toku postępowania prowadzonego przed (...) Inspektorem Nadzoru Budowlanego dla (...) W. w W. pozwana (lub jej poprzednicy prawni) dopuścili się jakichkolwiek naruszeń proceduralnych (a jeśli tak, to jakich) oraz ewentualnego wpływu tych naruszeń na faktyczny termin zakończenia inwestycji budowlanej;

5)  zwrócenie się do Wydziału Architektury i Budownictwa dla D. Ś. (...) W. w W. [ul. (...), (...)-(...) W.) o udzielenie pisemnych wyjaśnień dotyczących:

a)  przebiegu postępowania związanego z prowadzeniem prac budowlanych i wykończeniowych na nieruchomości położonej przy ul. (...) w W.;

b)  problemów występujących w toku prowadzonych prac budowlanych i wykończeniowych na nieruchomości położonej przy ul. (...) w W.;

c)  zaleceń i zastrzeżeń Wydziału Architektury i Budownictwa dla D. Ś. (...) W. w W., co do podejmowanych przez pozwaną (lub jej poprzedników prawnych) prac budowlanych oraz wykończeniowych na nieruchomości położonej przy ul. (...) w W.;

d)  zastrzeżeń tego organu dotyczących realizowanej inwestycji na nieruchomości przy ul. (...) w W. oraz zakresu podejmowanych przez pozwaną (lub jej poprzedników prawnych) czynności w zakresie usunięcia stwierdzonych nieprawidłowości i/lub zastrzeżeń;

6)  dopuszczenie i przeprowadzenie dowodu z pisemnej opinii biegłego sądowego z zakresu budownictwa o specjalności konstrukcyjno – budowlanej i zabytkowej (docelowo, po uprzednim wykonaniu wniosków dowodowych z pkt 6 – 9 powyżej) na okoliczność:

a)  ustalenia przyczyn opóźnień budowy i wykończenia budynku przy ul. (...) w W.;

b)  stwierdzenia czy pozwana (lub jej poprzednicy prawni) ponoszą odpowiedzialność za tak powstałe opóźnienia, w tym za opóźnienia w ustanowieniu i przeniesieniu odrębnej własności lokalu oznaczonego numerem (...) w budynku przy ul. (...) w W.;

c)  stwierdzenia czy pozwana (lub jej poprzednicy prawni) w trakcie prowadzonego procesu budowalnego dopuściła się jakichkolwiek naruszeń (a jeśli tak - to jakich), które to mogły skutkować niewydaniem przez nią powódce lokalu nr (...) w nieruchomości przy ul. (...) w W. w umówionym terminie oraz ustanowieniem i przeniesieniem odrębnej własności tego lokalu z opóźnieniem.

Strona pozwana wniosła o oddalenie apelacji i zasądzenie kosztów postępowania.

Sąd Apelacyjny zważył, co następuje:

Apelacja powódki zasługiwała na uwzględnienie, bowiem w ocenie Sadu Apelacyjnego Sąd pierwszej instancji nie rozpoznał istoty sprawy wobec błędnego przyjęcia, że powódka zawierając umowę deweloperską i umowę o ustanowienie odrębnej własności lokalu i przeniesienie jego własności działała jako przedsiębiorca. Zasadne zatem okazały się zarzuty związane ze statusem powódki w chwili zawierania wskazanych umów.

Na wstępie podkreślenia wymaga, że w świetle uchwały siedmiu sędziów Sądu Najwyższego z dnia 31 stycznia 2008 r. sąd drugiej instancji rozpoznający sprawę na skutek apelacji nie jest związany przedstawionymi w niej zarzutami dotyczącymi naruszenia prawa materialnego, wiążą go natomiast zarzuty dotyczące naruszenia prawa procesowego, w granicach zaskarżenia bierze jednak z urzędu pod uwagę nieważność postępowania (III CZP 49/07, OSNC 2008/6/55). Ponieważ zaś prawna kwalifikacja stanu faktycznego jest pochodną ustaleń, o prawidłowym zastosowaniu bądź niezastosowaniu prawa materialnego można mówić dopiero wówczas, gdy ustalenia stanowiące podstawę wydania zaskarżonego wyroku pozwalają na ocenę tej kwestii (por. wyrok Sądu Najwyższego z dnia 29 listopada 2002 r. IV CKN 1532/00. Lex nr 78323). Należy ponadto wskazać, że art. 382 k.p.c. uprawnia sąd odwoławczy do dokonania własnej oceny wyników postępowania dowodowego, i czynienia własnych ustaleń, także w sytuacji, w której nie przeprowadza nowych dowodów lub nie ponawia dowodów przeprowadzonych przed sądem pierwszej instancji (wyrok Sądu Najwyższego z 22 lutego 2006 r., III CSK 128/05, OSNC 2006/11/191).

W kontekście powyższych tez orzecznictwa w pierwszej kolejności odniesienia wymagały zarzuty dotyczące wadliwego ustalenia dokonanego przez Sad pierwszej instancji właśnie w zakresie statusu powódki przy zawieraniu umów będących przedmiotem oceny w tej sprawie, ponieważ zdeterminowało ono treść rozstrzygnięcia, co wprost wynika z motywów zaskarżonego orzeczenia. Wobec tego nieznacznego uzupełnienia wymagają ustalenia faktyczne poczynione w tym zakresie przez Sad Okręgowy w ten sposób, że powódka od 2009 r. prowadziła działalności gospodarczą w zakresie organizacji, targów, wystaw i kongresów (k-153 zaświadczenie). Taką też działalność gospodarczą prowadziła w datach zawarcia umów deweloperskiej i ustanowienia odrębnej własności lokalu. Z nabywanym lokalem powódka wiązała plany inwestycyjne, zamierzała go wynajmować dla zysku, ale nie planowała otwierania w nim czy biura swojej działalności (okoliczność bezsporna). W zawartych przez strony umowach nie znalazły się żadne nawiązania do prowadzonej przez powódkę działalności gospodarczej, nie wskazano także żadnego celu umowy w powiązaniu z prowadzoną przez powódkę działalnością gospodarczą (okoliczność bezsporna, k- 63, k-73 treść umów).

Zgodnie z art. 22 ¹ k.c. za konsumenta uważa się osobę fizyczną dokonującą z przedsiębiorcą czynności prawnej niezwiązanej bezpośrednio z jej działalnością gospodarczą lub zawodową.

W tej sprawie Sąd Okręgowy ustalił, że powódka zawarła sporne umowy jako przedsiębiorca. Próżno jednak doszukać się w motywach zaskarżonego wyroku wyjaśnienia, dlaczego Sąd ten poczynił takie ustalenia faktyczne i odmówił powódce przymiotu konsumenta. Nie jest wystarczające proste odwołanie się do okoliczności prowadzenia przez powódkę w dacie zawierania umowy działalności gospodarczej, jak również ujęcie przez sprzedawcę na fakturze opiewającej na zaliczkę za lokal adresu prowadzonej przez powódkę działalności gospodarczej i NIP-u, tym bardziej że adres działalności gospodarczej pokrywa się z adresem zamieszkania powódki, tj. ul. (...) (okoliczność niesporna). Biorąc bowiem pod uwagę definicję konsumenta zawartą w kodeksie cywilnym należy uwzględnić, czy czynności prawnej z przedsiębiorcą (jakim z całą pewnością jest pozwana), dokonuje osoba fizyczna (tu powódka) oraz czy czynność prawna zawierana pomiędzy tymi podmiotami pozostaje w bezpośrednim związku z działalnością gospodarczą lub zawodową osoby fizycznej (kandydata na konsumenta). Trzeba zwrócić uwagę, że ów związek czynności prawnej z działalnością zawodową lub gospodarczą prowadzoną przez osobę fizyczną musi być bezpośredni, jeżeli związek ten jest tylko pośredni dokonującemu czynności prawnej z przedsiębiorcą przysługuje przymiot konsumenta (np. wyrok Sądu Apelacyjnego w Warszawie z 23 sierpnia 2011 r., VI ACa 262/11, Lex nr 951724). Badanie tego związku polega na ocenie, czy dokonywana czynność prawna, której dokonuje dana osoba, jest typowa ze względu na rodzaj prowadzonej przez nią działalności, zaś status konsumenta powinien być oceniany na chwilę dokonywania czynności (np. wyrok Sądu Apelacyjnego w Gdańsku z 9 lutego 2012 r., V ACa 96/12, POSAG 2012/2/32-48), przy czym pojęcie konsumenta należy rozumieć szeroko i przy ocenie statusu konsumenta niedopuszczalne jest stosowanie innych kryteriów niż fakt bycia osobą fizyczną oraz działanie w celach niezwiązanych z działalnością gospodarczą lub zawodową (por. wyrok TSUE z 3 września 2015 r., C-110/14, (...) przeciwko (...)). W konsekwencji najistotniejsze znaczenie dla oceny statusu powódki jako konsumenta miała okoliczność, że umowę deweloperską oraz następnie umowę ustanowienia odrębnej własności lokalu zawierała jako osoba fizyczna oraz cel tych umów, tj. zakup nieruchomości na cele mieszkaniowe, który w żadnym razie nie był związany bezpośrednio z prowadzoną przez powódkę działalnością zawodową czy gospodarczą. Jak wskazano wyżej, Sad Okręgowy nie wyjaśnił, a jakiej przyczyny odmówił powódce statusu konsumenta, ale niewątpliwie co do zasady odniósł się w ogólności do celu inwestycyjnego umów, prowadzenia przez powódkę działalności gospodarczej i wystawienia faktury przez sprzedawcę nieruchomości zawierającej adres działalności gospodarczej powódki i NIP, zatem należy przyjąć, że jedynie te okoliczności zdecydowały o uznaniu, że powódka zawarła umowy jako przedsiębiorca. Stanowisko to jest dalece niewystarczające.

Jak wskazał Sad Najwyższy w wyroku z dnia 18 września 2019 r., IV CSK 334/18 (lex nr 2745525): „dla przyznania danej osobie fizycznej statusu konsumenta nie ma decydującego znaczenia cel podjętej czynności (np. pomnożenie majątku, odniesienie korzyści podatkowych, zapewnienie środków na utrzymanie np. na emeryturze). W orzecznictwie wskazano także, że na rzecz uznania np. indywidualnego inwestora giełdowego będącego osobą fizyczną za konsumenta przemawia obowiązek proeuropejskiej wykładni prawa polskiego, skoro definicja konsumenta w prawie polskim i normatywny reżim ochrony konsumenckiej stanowi implementację stosownych regulacji z zakresu prawa europejskiego. W orzecznictwie TSUE akcentuje się potrzebę szerokiego, funkcjonalnego ujęcia konsumenta; widoczna jest tendencja do obiektywnego postrzegania tego pojęcia, sukcesywnego poszerzania jego zakresu i obejmuje się nim także klientów różnych instytucji finansowych, dostrzegając wzrastającą ich przewagę nad konsumentem w sferze ekonomicznej, technologicznej i kontraktowej (por.m.in. wyroki TSUE z dnia 4 października 2018 r., (...), C - 105/17, z dnia 25 stycznia 2018 r., (...), C 498/16, z dnia 3 września 2015 r., (...), C - 110/14, z dnia 28 stycznia 2015 r., (...), C - 375/13, z dnia 15 maja 2014 r., (...), C - 359/12).

Pojęcie "działalność gospodarcza" nie zostało zdefiniowane w kodeksie cywilnym, zaś w orzecznictwie Sądu Najwyższego i nauce zgodnie przyjmuje się, że ma ono na gruncie prawa prywatnego charakter autonomiczny i jego treść ustala się w drodze wykładni doktrynalnej i sądowej. Definicje formułowane przez ustawodawcę na gruncie prawa publicznego, zawarte w art. 2 poprzednio obowiązującej ustawy z dnia 2 lipca 2004 r. o swobodzie działalności gospodarczej (Dz. U. z 2017 r. poz. 2168, 2290 i 2486 z późn. zm.) oraz w art. 3 aktualnie obowiązującej ustawy z dnia 6 marca 2018 r.- Prawo przedsiębiorców (Dz. U. z 2018 r. poz. 646) nie mają charakteru uniwersalnego i nie mogą być rozstrzygające dla wykładni prawa cywilnego (por. uchwały Sądu Najwyższego z dnia 25 czerwca 1991 r., III CZP 53/91, Biul. SN 1991, Nr 6, s. 5, z dnia 6 grudnia 1991 r., III CZP 117/91, OSNCP 1992, Nr 5, poz. 65, ze sprostowaniem OSNCP 1993, Nr 7-8, s. 169 oraz z dnia 26 kwietnia 2002 r., III CZP 21/02, OSNC 2002, Nr 12, poz. 149, wyroki Sądu Najwyższego z dnia 3 października 2014 r., V CSK 630/13, OSNC 2015, Nr 7-8, poz. 96, i z dnia 17 grudnia 2015 r., I CSK 1003/14, oraz postanowienie Sądu Najwyższego z dnia 20 października 1999 r., III CKN 372/98, OSNC 2000, Nr 4, poz. 81). Działalność gospodarczą w orzecznictwie określa się przez wskazanie charakteryzujących ją cech, takich jak profesjonalny charakter, powtarzalność i ciągłość podejmowanych działań, działanie na własny rachunek, uczestnictwo w obrocie gospodarczym oraz podporządkowanie regułom gospodarki rynkowej m.in. w celu osiągnięcia zysku (por. uchwała składu siedmiu sędziów Sądu Najwyższego z dnia 9 marca 2017 r., III CZP 69/16, OSNC 2017, Nr 11, poz. 121).”

Z powyższego jasno wynika, że dla powiązania zawartych przez powódkę umów z pozwaną z prowadzoną przez powódkę działalnością gospodarczą należałoby tym transakcjom przypisać cechy tak zdefiniowanej, jak to wskazał Sąd Najwyższy, działalności gospodarczej. Natomiast za pozostające bez znaczenia należy uznać okoliczności pozaustawowe, takie jak inwestycyjny (zarobkowy) cel nabycia nieruchomości, któremu Sąd pierwszej instancji przypisał istotne znaczenie czy sposób wystawienia faktury. Z całą pewnością jednorazowe nabycie lokalu nawet z zamiarem jego wynajęcia dla zysku, nie może być ocenione jako przejaw działalności gospodarczej powódki, tym bardziej, że prowadzi ona działalność gospodarczą w zupełnie innej dziedzinie, nie związanej z zarządzaniem nieruchomościami czy czerpaniem zysku z ich wynajmu.

W związku z tym rację ma powódka, że wadliwe było ustalenia Sądu Okręgowego przypisujące je przymiot przedsiębiorcy w chwili zawierania umów z pozwaną. Powódkę w okolicznościach sprawy należało bowiem uznać za konsumenta, tym bardziej, że badania dokonuje się na datę zawierania umów, nie biorąc pod uwagę dalszych czynności (tu: wynajęcia lokalu K. S.).

W ocenie Sądu Apelacyjnego powyższe uchybienie doprowadziło do nierozpoznania przez Sąd Okręgowy istoty sprawy.

Sąd Okręgowy bowiem skupił się na odmowie przyznania powódce statusu konsumenta oraz wykładni § 11 umowy deweloperskiej, który to zapis uznał za niejasny i skomplikowany, ale wobec wadliwego uznania, że powódka działała jako przedsiębiorca, uchylił się od oceny podniesionych przez powódkę zarzutów abuzywności wskazanego wyżej § 11 umowy deweloperskiej i ich wpływu na byt umowy oraz z tej samej przyczyny nie zbadał zarzutu abuzywności postanowienia o zrzeczeniu się roszczeń zawartego w umowie ustanowienia odrębnej własności lokalu i przeniesienia jego własności. Uznając przy tym, że § 11 umowy deweloperskiej wyłączył możliwość dochodzenia przez powódkę odszkodowania z tytułu utraconych korzyści, Sąd pierwszej instancji uchylił się także od rozważenia- w tym poczynienia ustaleń faktycznych i oceny prawnej w zakresie przyczyn opóźnienia w oddaniu powódce lokalu i zawinienia tym przyczynom, więc nie rozpoznał zarzutów powódki i pozwanej z tym związanych, nie przeprowadzając żadnych dowodów zawnioskowanych przez strony na te okoliczności. Powyższe przesądza, zdaniem Sądu Apelacyjnego, o nierozpoznaniu istoty sprawy.

Zgodnie z utrwalonym orzecznictwem Sądu Najwyższego do nierozpoznania istoty sprawy dochodzi wtedy, gdy rozstrzygnięcie sądu pierwszej instancji nie odnosi się do tego, co było przedmiotem sprawy, gdy zaniechał on zbadania materialnej podstawy żądania albo merytorycznych zarzutów strony, bezpodstawnie przyjmując, że istnieje przesłanka materialnoprawna lub procesowa unicestwiająca roszczenie (postanowienie Sądu Najwyższego z dnia 15 lutego 2013 r., I CZ 186/12, LEX). W systemie apelacji pełnej w świetle art. 386 § 4 k.p.c. jako zasadę przyjąć należy kontynuowanie postępowania dowodowego w toku rozpoznania apelacji. Również stwierdzenie w toku kontroli instancyjnej nierozpoznania sprawy co do istoty, nie powoduje obligatoryjnego uchylenia zaskarżonego wyroku, a jedynie możliwość wydania takiego orzeczenia. Wskazuje się w orzecznictwie i judykaturze, że także w sytuacjach opisanych w tym przepisie Sąd odwoławczy zachowuje kompetencję do kontynuowania postępowania dowodowego i wydania orzeczenia co do istoty sprawy, w tym także ewentualnego orzeczenia reformatoryjnego. Granicy tej możliwości upatruje się we względach wynikających z obowiązku zachowania praw gwarancyjnych stron procesu związanych z konstytucyjną zasadą dwuinstancyjności. Zatem w sytuacji, gdy merytoryczne rozstrzygnięcie Sadu odwoławczego w okolicznościach sprawy powodowałoby zachwianie prawa do poddania orzeczenia kontroli instancyjnej, zasadne jest wydanie orzeczenia uchylającego zaskarżony wyrok.

Niewątpliwie istotą tej sprawy była zasadność żądania odszkodowania z tytułu utraconych korzyści, zaś podstawą do merytorycznego rozpoznania roszczenia była ocena zapisów umowy deweloperskiej i ustanowienia odrębnej własności lokalu w zakresie możliwości dochodzenia tego roszczenia przez powódkę. Postanowieniom, które wyłączały zdaniem pozwanej możliwość dochodzenia roszczenia z tytułu utraconych korzyści, powódka zarzucała abuzywność. Przesłanką uniemożliwiającą badanie abuzywności było, w ocenie Sądu pierwszej instancji, działanie przez powódkę przy zawieraniu umów w charakterze przedsiębiorcy. Jak wyjaśniono wyżej, stanowisko to było błędne, a rozpoznanie istoty sprawy wymagało jednak od Sądu Okręgowego zbadania, czy postanowienia umów kwestionowane przez powódkę mają charakter klauzul niedozwolonych. W zależności od tej oceny zajdzie konieczność ewentualnego badania dalszych zarzutów obu stron co do przyczyn opóźnienia w oddaniu lokalu. Jest oczywiste, że badanie abuzywności klauzul zawartych w umowach, przy uznaniu powódki za konsumenta było konieczne. Zgodnie bowiem z art. 385 ¹ § 1 zd. 1 k.c., postanowienie takie nie wiąże konsumenta, co w orzecznictwie interpretuje się jako bezskuteczność z mocy prawa, która musi zostać wzięta pod uwagę przez Sąd z urzędu (zob. np. uzasadnienie uchwały Sądu Najwyższego z dnia 6 kwietnia 2018 r., III CZP 114/17, LEX). Konieczność zbadania abuzywności postanowień umownych wynika także z orzecznictwa Trybunału Sprawiedliwości Unii Europejskiej dotyczącego wykładni art. 6 ust. 1 dyrektywy 93/13, który nakłada na Państwa Członkowskie obowiązek zapewnienia, że "nieuczciwe warunki w umowach zawieranych przez sprzedawców lub dostawców z konsumentami nie będą wiążące dla konsumenta, a umowa w pozostałej części będzie nadal obowiązywała strony, jeżeli jest to możliwe po wyłączeniu z niej nieuczciwych warunków". Trybunał Sprawiedliwości stoi na stanowisku, że dla zapewnienia należytej efektywności dyrektywy sąd krajowy zobowiązany jest do zbadania z urzędu, czy dane warunki umowne wchodzące w zakres stosowania dyrektywy mają nieuczciwy charakter, i do tego, by dokonawszy takiego badania, zniwelował brak równowagi między konsumentem a przedsiębiorcą. (zob. np. zob. wyrok TSUE z dnia 21 kwietnia 2016 r., C-377/14, E. R., H. R. przeciwko F. a.s., LEX).

Zdaniem Sądu Apelacyjnego zakres rozpoznania sprawy przez Sąd Okręgowy, który sprowadził się do zbadania z urzędu, bowiem żadna ze stron tego nie podniosła, że powódka działała jako przedsiębiorca, co zdeterminowało dalsze działania Sądu, uzasadnia zastosowanie art. 386 § 4 k.p.c. Konieczne jest bowiem dokonanie ustaleń faktycznych dotyczących bezpośrednio merytorycznej zasadności powództwa, a następnie dokonanie oceny prawnej tych ustaleń. Sąd Apelacyjny stanął na stanowisku, że dokonywanie takich ustaleń oraz ocen po raz pierwszy w toku postępowania apelacyjnego godziłoby w zasadę dwuinstancyjności. Sąd drugiej instancji musiałby po raz pierwszy w toku postępowania dokonać opisanych ustaleń dotyczących istoty sprawy, tj. przede wszystkim okoliczności zawarcia obu umów, pływu powódki na ich treść, rozumienia przez strony zapisów oraz oceny abuzywności postanowień tak umowy deweloperskiej, jak i ustanowienia odrębnej własności lokalu oraz związania nimi stron, w dalszej kolejności przyczyn opóźnienia w wydaniu lokalu i odpowiedzialności za to opóźnienie, a w konsekwencji oceny zasadności powództwa. W wyniku powyższego strony zostałyby pozbawione możliwości weryfikacji zgodności z prawem zapadłego rozstrzygnięcia za pomocą zwyczajnego środka zaskarżenia jakim jest apelacja.

Ponownie rozpoznając sprawę Sąd pierwszej instancji przede wszystkim dokona oceny kwestionowanych przez powódkę zapisów umowy deweloperskiej i umowy ustanowienia odrębnej własności lokalu pod katem ich abuzywności, uprzednio czyniąc ustalenia w zakresie okoliczności zawarcia umów, rozumienia przez strony kwestionowanych zapisów, możliwości negocjacji przez powódkę spornych zapisów przed zawarciem umowy. W dalszej kolejności -w zależności od wyników oceny abuzywności postanowień- poczyni ustalenia dotyczące opóźnienia w oddaniu lokalu, przyczyn tego opóźnienia i podmiotu za ten stan rzeczy odpowiedzialnego, zatem rozpozna zarzuty stron w tym zakresie, jak również rozważy zasadność przeprowadzenia postępowania dowodowego na powyższe okoliczności i jego ewentualnego zakresu.

Wobec oceny, że Sąd Okręgowy nie rozpoznał istoty sprawy, co skutkowało uchyleniem zaskarżonego wyroku i przekazaniem sprawy do ponownego rozpoznania, Sąd Apelacyjny pozostałe zarzuty postawione w apelacji, jako nie mające znaczenia dla rozstrzygnięcia sprawy w instancji odwoławczej, pozostawił bez rozpoznania.

Z tych wszystkich przyczyn w uwzględnieniu apelacji, Sąd Apelacyjny na podstawie art. 386 § 4 k.p.c. uchylił zaskarżony wyrok i sprawę przekazał do ponownego rozpoznania Sądowi Okręgowemu w Warszawie, pozostawiając temu Sądowi rozstrzygnięcie o kosztach postępowania apelacyjnego na podstawie art. 108 § 2 k.p.c.

Beata Byszewska Roman Dziczek Dorota Markiewicz