Pełny tekst orzeczenia

POSTANOWIENIE

Dnia 15 lutego 2022r.

Sąd Okręgowy w Poznaniu Wydział XV Cywilny Odwoławczy

w składzie następującym:

Przewodniczący: sędzia Andrzej Adamczuk

sędzia Joanna Andrzejak-Kruk (spr.)

sędzia Paweł Soliński

po rozpoznaniu w dniu 15 lutego 2022r. w Poznaniu na posiedzeniu niejawnym

sprawy z wniosku (...) Spółka z o.o. z siedzibą w P.

przy udziale H. J.

o wpis roszczenia o przeniesienie własności

na skutek apelacji wniesionej przez uczestnika postępowania

od postanowienia Sądu Rejonowego Poznań-Stare Miasto w Poznaniu

z dnia 27 maja 2021r.,

sygn. akt (...), (...)

postanawia:

I.  sprostować omyłkę pisarską w pkt 1. sentencji zaskarżonego postanowienia w zakresie numeru działu księgi wieczystej, w którym dokonano wpisu w ten sposób, że mylnie wpisany numer działu „IV” zastąpić prawidłowym „III”;

II.  oddalić apelację;

III.  kosztami postępowania apelacyjnego obciążyć wnioskodawcę i uczestnika w zakresie przez nich poniesionym.

/-/ Joanna Andrzejak-Kruk /-/ Andrzej Adamczuk /-/ Paweł Soliński

UZASADNIENIE

Wnioskiem złożonym 2.12.2020r. wnioskodawca (...) Spółka z o.o. z siedzibą w P. wystąpił o wpisanie na jego rzecz w księdze wieczystej nr (...) roszczenia o przeniesienie własności działki nr (...) na podstawie umowy przedwstępnej z 5.12.2019r., nr Rep. (...) notariusz M. M. w W..

W dniu 19.04.2021r. referendarz sądowy dokonał w dziale III księgi wieczystej wpisu zgodnie z żądaniem wniosku.

Skargę na orzeczenie referendarza sądowego złożył uczestnik postępowania H. J..

Postanowieniem z dnia 27.05.2021r., (...) Sąd Rejonowy Poznań-Stare Miasto w Poznaniu: 1) utrzymał w mocy wpis z 19.04.2021r. w dziale IV księgi wieczystej, 2) kosztami postępowania obciążył wnioskodawcę i uczestnika w zakresie przez nich poniesionym.

W uzasadnieniu Sąd wyjaśnił, że zgodnie z art. 518 ¹ § 3 k.p.c., w razie wniesienia skargi na wpis w księdze wieczystej nie traci on mocy, a sąd zmienia zaskarżony wpis przez jego wykreślenie i dokonanie nowego wpisu lub wydaje postanowienie, którym zaskarżony wpis utrzymuje w mocy albo uchyla wpis w całości lub części i w tym zakresie wniosek oddala bądź odrzuca, względnie postępowanie umarza i rozstrzyga sprawę ponownie w granicach wniosku. Z kolei w myśl art. 626 ⁸ § 2 k.p.c. rozpoznając wniosek o wpis sąd bada jedynie treść i formę wniosku, dołączonych do wniosku dokumentów oraz treść księgi wieczystej.

Z treści księgi wieczystej nr (...) wynika m.in., że jest ona prowadzona dla nieruchomości gruntowej położonej w P., składającej się z działek o nr ewidencyjnych (...) o pow. 2,6996 ha i (...) o pow. 0,3002 h. Właścicielem nieruchomości jest H. J.. W dziale III ujawnione jest roszczenie, którego wpis został zaskarżony, ponadto w dziale tym, jak i dziale IV brak jest wpisów stanowiących o przeszkodzie do ujawnienia żądanego wpisu.

Z treści załączonej do wniosku umowy z 5.12.2019r. wynika, że (...) Sp. z o.o. w organizacji z siedzibą w P. zawarła z H. J. przedwstępną umowę sprzedaży działki o nr (...) o powierzchni 3002 m2, wchodzącej w skład nieruchomości objętej księgą wieczystą (...) (lub działek, które powstaną z jej podziału), którą H. J. zobowiązał się sprzedać a (...) Sp. z o.o. w organizacji z siedzibą w P. nabyć za wskazaną w umowie cenę. Strony zobowiązały się do zawarcia umowy najpóźniej do 31.05.2020r. pod warunkami określonymi w § 7 umowy, tj. uzyskania przez zobowiązującą do nabycia Spółkę ostatecznej decyzji o pozwoleniu na budowę obejmującą działkę nr (...) (lub działki powstałe z jej podziału) i przedłożenia przez zobowiązującego się do sprzedaży dokumentów wymienionych w § 6 umowy. W § 12 umowy strony zawarły postanowienia, zgodnie z którymi w przypadku przedłużającej się procedury administracyjnej związanej z uzyskaniem decyzji o pozwoleniu na budowę, dopuszczają możliwość przedłużenia określonego w § 7 terminu do zawarcia umowy przyrzeczonej, do 10 miesięcy licząc od daty 31.05.2020r., przy czym nie dłużej niż 60 dni po uprawomocnieniu się decyzji o pozwoleniu na budowę - i to wyłącznie na podstawie oświadczenia zobowiązującej się do nabycia Spółki, przy czym z treści oświadczenia winny wynikać przyczyny przedłużenia terminu, a oświadczenie będzie skuteczne po doręczeniu drugiej stronie. Z treści oświadczenia wnioskodawcy złożonego 29.05.2020r. wynika z kolei, że w związku z przedłużająca się procedurą uzyskania pozwolenia na budowę, w związku z obowiązywaniem na obszarze RP stanu epidemii, a wcześniej stanu zagrożenia epidemicznego z powodu rozprzestrzeniania się choroby zakaźnej wywołanej wirusem (...)2, korzysta z uprawnienia przewidzianego w § 12 umowy przedwstępnej i składa oświadczenie o przedłużeniu terminu do jej zawarcia na okres 10 miesięcy, wskazując, że umowa zostanie zawarta nie później niż 60 dnia po uprawomocnieniu się decyzji. Z załączonego protokołu Nadzwyczajnego Zgromadzenia Wspólników wnioskodawcy z 24.11.2020r. wynika zmiana nazwy wnioskodawcy na (...) Sp. z o.o.

Mając na uwadze te ustalenia Sąd uznał, że zaskarżony wpis był prawidłowy.

Umowa jest czynnością prawną, w której co najmniej dwie strony składają zgodne oświadczenia woli, za pomocą których ustalają wzajemne prawa i obowiązki. Doniosłą zasadą prawa cywilnego jest zasada swobody umów, zgodnie z którą strony umów posiadają kompetencje do kształtowania swych stosunków zobowiązaniowych, w taki sposób, że nie przekraczając pewnych granic mogą umówić się na wszystko, co prawo uznaje za dozwolone. Powyższa zasada została wyrażona w art. 353 ¹ k.c., który stanowi, że strony zawierające umowę mogą ułożyć stosunek prawny według własnego uznania. Przepis ten określa również granice tej swobody stanowiąc, że przy kształtowaniu stosunku prawnego postanowienia umowy nie mogą sprzeciwiać się właściwości stosunku, ustawie ani zasadom współżycia społecznego.

Strony przedmiotowej umowy z 2.12.2019r. zgodnie ustaliły, że zgadzają się na jednostronne wydłużenie terminu zawarcia umowy przyrzeczonej do terminu i na warunkach określonych w § 12 tej umowy. W oświadczeniu złożonym przez wnioskodawcę 29.05.2020r. strona odniosła się do warunków, które mogły stanowić o jednostronnej zmianie terminu, wskazując na wystąpienie przyczyny uzasadniającej tę zmianę, które druga strona umowy zaakceptowała w umowie pierwotnej. W powołanej przez skarżącego uchwale Sądu Najwyższego z 22.05.1991r., III CZP 15/91 zakwestionowano możliwość wprowadzenia do umowy postanowienia uprawniającego jedną ze stron (profesjonalistę) do jednostronnej zmiany warunków wcześniej zawartej umowy. Sąd Najwyższy uznał bowiem, że możliwość dowolnej zmiany byłaby sprzeczna z zasadami współżycia społecznego wobec tego wprowadzenie takich postanowień byłoby prawnie nieskuteczne. Zdaniem Sądu powołane orzeczenie nie ma zastosowania wprost w niniejszej sprawie nie tylko z tego powodu, że stronami umowy będącej przedmiotem rozważań nie jest podmiot profesjonalny na miarę banku oraz konsument, który nie ma możliwości wpłynięcia na kształt treści zaproponowanej mu umowy, ale przede wszystkim dlatego, że przewidziana w umowie przedwstępnej z 5.12.2019r. możliwość zmiany terminu umowy przyrzeczonej nie była dowolna, ponieważ została obwarowana konkretnymi warunkami, tj. przedłużającą się procedurą administracyjną, oraz wskazaniem, na jaki okres przedłużenia druga strona umowy wyraża zgodę. Warunki te nie zabezpieczyły, zdaniem Sądu, nadmiernie jednej strony umowy, albowiem przyszły nabywca zobowiązał się na ponoszenie bezzwrotnie ewentualnych kosztów związanych z doprowadzeniem do ziszczenia się warunku zawarcia umowy przyrzeczonej, a zatem ponosił większe ryzyko w sytuacji, gdyby do umowy przyrzeczonej nie doszło, a nadto ustalony i zaakceptowany okres na jaki możliwa była zmiana jej zawarcia nie był nadmierny (max. 10 miesięcy). Dlatego też nie można uznać, że postanowienia zawarte w § 12 umowy przedwstępnej godzą w uczciwość i rzetelność jednej ze stron oraz kształtują wzajemne stosunki w sposób urągający słuszności, w tym rażąco nierównoważnie wyznaczają prawa i obowiązki stron, wobec czego są niedopuszczalne i skutkują ich nieważnością w związku z art. 58 k.c. Sąd wieczystoksięgowy nie może natomiast opierać rozstrzygnięcia o argumenty dotyczące naruszenia zasad współżycia społecznego z uwagi na ograniczoną kognicję. Są to okoliczności, które mogą być ustalane w postępowaniu procesowym z uwagi na nieograniczone w takim postępowaniu środki dowodowe.

Odnosząc się do skuteczności oświadczenia z 29.05.2020r., przy założeniu dopuszczalności zmiany terminu umowy przyrzeczonej zgodnie z warunkami określonymi w § 12 umowy z 5.12.2019r., Sąd stwierdził, że składający oświadczenie powołał się na okoliczności skutkujące zrealizowaniem się jego uprawnienia do zmiany terminu. Wskazał bowiem na przedłużającą się procedurę administracyjną związaną z uzyskaniem pozwolenia na budowę spowodowaną obowiązywaniem na obszarze RP stanu epidemii, a wcześniej stanu zagrożenia epidemicznego z powodu rozprzestrzeniania się choroby zakaźnej wywołanej wirusem (...)2. Zdaniem Sądu okoliczność ta nie wymagała dodatkowego udokumentowania, albowiem jest to okoliczność powszechnie znana, a sądowi również z urzędu, wynikająca z faktu wprowadzenia ustawą o szczególnych rozwiązaniach związanych z zapobieganiem, przeciwdziałaniem i zwalczaniem (...)19, innych chorób zakaźnych oraz wywołanych nimi sytuacji kryzysowych (Dz.U.2020/374) przepisów, które wpłynęły na wydłużenie postępowań, także administracyjnych i uzyskiwanie prawomocnych decyzji. Strona skarżąca nie zakwestionowała faktu doręczenia jej tego oświadczenia, a zatem również jego skuteczności w tym kontekście.

Roszczenia ujawniane w księdze wieczystej mogą mieć również charakter warunkowy, co wynika wprost z art. 16 ust. 2 pkt 2 w zw. z art. 19 ustawy o księgach wieczystych i hipotece. Taki charakter będzie miało roszczenie, którego powstanie uzależnione jest od warunku zawieszającego, a należy – w ocenie Sądu – zgodzić się ze skarżącą, że taki charakter mają warunki określone w § 7 umowy z 5.12.2019r. Niemniej jednak możliwe jest ujawienie takiego roszczenia w księdze wieczystej w okresie, kiedy ziszczenie takiego warunku jest możliwe. Ziszczenie się warunków zastrzeżonych dla zawarcia umowy przyrzeczonej możliwe było do 31.03.2021r. Z kolei sąd rozpoznaje wniosek o wpis w księdze wieczystej biorąc pod uwagę stan faktyczny i prawny na chwilę wpływu wniosku (uchwała 7 sędziów SN z 16.12.2009r., III CZP 80/09), czyli w niniejszej sprawie na dzień 2.12.2020r. Ponieważ na dzień złożenia wniosku roszczenie wynikające z treści przedłożonych dokumentów nadal istniało, jako roszczenie warunkowe, dopuszczalne było jego ujawnienie w księdze wieczystej.

W konsekwencji Sąd uznał, że jednostronna zmiana terminu zawarcia umowy przyrzeczonej, dokonana na podstawie treści postanowienia umowy przedwstępnej, zawartego w jej § 12, była dopuszczalna i skuteczna. Wniosek został złożony w sytuacji umożliwiającej dokonanie wpisu roszczenia o charakterze warunkowym, a brak było przeszkód, wynikających także z treści księgi wieczystej (...), do jego ujawnienia.

O kosztach orzeczono na podstawie art. 520 § 1 k.p.c.

Apelację od postanowienia złożył uczestnik postępowania H. J., zaskarżając je w całości i zarzucając naruszenie:

1)  art. 65 § 1 i § 2 k.c. poprzez dokonanie błędnej wykładni oświadczenia woli i w konsekwencji błędne uznanie, że zgodnie z uprawnieniem przewidzianym w § 12 przedwstępnej umowy sprzedaży działki nr (...) wchodzącej w skład nieruchomości, zawartej 5.12.2019r. pomiędzy skarżącym a (...) sp. z o. o. w organizacji (obecnie: (...)), sporządzonej przez notariusza M. M. w prowadzonej przez nią kancelarii notarialnej z siedzibą w W., rep. (...) (dalej jako: „umowa przedwstępna”) wnioskodawca miał prawo do jednostronnego przedłużenia terminu zawarcia przyrzeczonej umowy sprzedaży prawa własności działki numer (...) (dalej jako: „umowa przyrzeczona”) wyłącznie z uwagi na stan epidemii wywołanej wirusem (...)2, wskutek czego sąd przyjął błędnie, że wnioskodawca zrealizował przesłanki przedłużenia ww. terminu, podczas gdy prawidłowa wykładnia ww. oświadczenia woli winna prowadzić do wniosków, że uprawnienie to przysługiwało wnioskodawcy tylko w przypadku przedłużenia procedur administracyjnych związanych z uzyskaniem decyzji o pozwoleniu na budowę obejmującej działkę (...), a wnioskodawca nie udowodnił, że postępowanie o wydanie decyzji o pozwoleniu na budowę obejmującej działkę (...) zostało przez niego wszczęte, a czynności organu administracji architektoniczno-budowlanej przedłużyły się, wskutek czego sąd winien był uznać, że wnioskodawca nie spełnił umownych przesłanek do przedłużenia ww. terminu i oddalić wniosek o wpis;

2)  art. 61 § 1 zd. 1 k.c. w zw. z art. 6 k.c. poprzez ich niezastosowanie i w konsekwencji błędne uznanie, że doszło do przedłużenia terminu do zawarcia umowy przyrzeczonej oraz niesłuszne przyjęcie, że to na uczestniku postępowania ciąży obowiązek wykazania, że oświadczenie spółki (...) sp. z o. o. (obecnie: (...) sp. z o.o.) o przedłużeniu terminu do zawarcia przyrzeczonej umowy sprzedaży działki nr (...) z 29.05.2020r., sporządzonego przez notariusza M. M. w prowadzonej przez nią kancelarii notarialnej z siedzibą w W., rep. (...) (dalej jako: „oświadczenie o przedłużeniu terminu”) nie zostało mu doręczone, podczas gdy to wnioskodawca powinien wykazać, że skutecznie złożył uczestnikowi postępowania oświadczenie o przedłużeniu terminu, co w niniejszej sprawie nie nastąpiło, albowiem wnioskodawca nie udowodnił, że skutecznie złożyć ww. oświadczenie woli uczestnikowi, zatem sąd winien był oddalić wniosek o wpis;

3)  art. 22 ¹ k.c. w zw. z art. 43 ¹ k.c. w zw. z art. 385 ¹ § 1 i 3 k.c. w zw. z art. 385 ³ pkt 10 i 19 k.c. poprzez ich niezastosowanie i w konsekwencji uznanie, że stronami umowy przedwstępnej nie jest przedsiębiorca (wnioskodawca) i konsument (uczestnik postępowania), podczas gdy wnioskodawca prowadzi działalność gospodarczą, której przeważającym przedmiotem jest realizacja projektów budowlanych związanych ze wznoszeniem budynków, co oznacza, że przy zawarciu umowy przedwstępnej działał jako podmiot profesjonalny, a uczestnik postępowania występował wówczas w roli konsumenta, co następczo doprowadziło uznania, że uczestnik postępowania miał rzeczywisty wpływ na kształt umowy przedwstępnej, podczas gdy jej treść została jednostronnie ukształtowana przez wnioskodawcę jako profesjonalistę, co doprowadziło do błędnego przyjęcia, że uczestnik postępowania jest związany postanowieniem umowy przedwstępnej dopuszczającym jednostronne przedłużenie terminu do zawarcia umowy przyrzeczonej, nieuzgodnionym z nim indywidualnie, podczas gdy sąd winien był uznać, że postanowienie to nie wiąże uczestnika jako konsumenta;

4)  art. 58 § 1 i 2 k.c. w zw. z art. 353 ¹ k.c. poprzez ich błędną wykładnię i w konsekwencji przyjęcie, że klauzula zastrzeżona w § 12 umowy przedwstępnej, dopuszczająca dokonywanie jednostronnej zmiany umowy oraz oświadczenie o przedłużeniu terminu złożone na jej podstawie są ważne, podczas gdy klauzula ta narusza zasadę słuszności kontraktowej oraz sprzeciwia się istocie umowy przedwstępnej, a więc jest nieważna jako sprzeczna z zasadami współżycia społecznego oraz z istotą umowy przedwstępnej, a co za tym idzie - nieważne jest także oświadczenie o przedłużeniu terminu złożone na jej podstawie, co doprowadziło do następczego naruszenia art. 16 ust. 2 pkt 2 w zw. z art. 19 ustawy o księgach wieczystych i hipotece poprzez ich błędne zastosowanie i w konsekwencji przyjęcie, iż wniosek o ujawnienie roszczenia o przeniesienie własności działki (...) w dziale III księgi wieczystej prowadzonej dla nieruchomości został złożony w okresie, kiedy ziszczenie warunku do zawarcia umowy przyrzeczonej było możliwe, podczas gdy wniosek o wpis przedmiotowego roszczenia został złożony po terminie do zawarcia umowy przyrzeczonej, zakreślonym w § 7 umowy przedwstępnej.

W oparciu o te zarzutu uczestnik domagał się zmiany zaskarżonego postanowienia poprzez oddalenie wniosku o wpis w dziale III księgi wieczystej roszczenia na rzecz wnioskodawcy o przeniesienie własności działki nr (...)

W odpowiedzi na apelację wnioskodawca wniósł o jej oddalenie oraz o zasądzenie od uczestnika zwrotu kosztów postępowania.

Sąd Okręgowy zważył, co następuje:

Apelacja uczestnika postępowania nie zasługiwała na uwzględnienie.

Wyjść należy od tego, że postępowanie wieczystoksięgowe jest sformalizowane, ma charakter pisemny, sprawy rozpoznawane są na posiedzeniu niejawnym ( art. 626 ¹ § 1 k.p.c. ), a rozpoznając wniosek o wpis, sąd bada jedynie treść i formę wniosku, dołączonych do wniosku dokumentów oraz treść księgi wieczystej ( art. 626 ⁸ § 2 k.p.c. – przepis ten zawiera pełną regulację, tak w zakresie przebiegu postępowania dowodowego, jak i podstaw orzekania ). Wynika z tego, po pierwsze, że sąd rozpoznając wniosek o wpis w księdze wieczystej związany jest stanem rzeczy istniejącym w chwili złożenia wniosku ( por. uchwałę (7) SN z 16.12.2009r., III CZP 80/09, publ. OSNC 2010/6/84 ), a po drugie, że nie jest w tym postępowaniu dopuszczalny inny dowód niż dowód z dokumentów, przy czym dowodu tego wymaga nie tylko wykazanie istnienia podstaw wpisu, ale też przeszkód do jego dokonania ( por. np. postanowienie SN z 12.01.2012r., IV CSK 250/11, publ. OSNC-ZD 2013/2/28 czy postanowienie SN z 16.05.2019r., I CSK 647/18 ). W orzecznictwie przyjmuje się wprawdzie, że kognicja sądu wieczystoksięgowego obejmuje również badanie dokumentów dołączonych do skargi na czynność referendarza sądowego polegającą na dokonaniu wpisu, jak i do apelacji od postanowienia utrzymującego ten wpis w mocy – ale tylko w zakresie wykazującym formalne i merytoryczne wady dokumentów, które przedstawiono przy wniosku jako podstawę żądanego wpisu, oraz w zakresie wykazującym istnienie przeszkody wpisu ( por. np. postanowienia SN: z 16.05.2013r., IV CSK 653/12, z 8.10.2014r., II CSK 54/14 i z 6.07.2016r., IV CSK 675/15 ).

Ze względu na przedstawione zasady procedowania w postępowaniu wieczystoksięgowym wykluczone było przeprowadzenie przez Sąd Okręgowy dowodu z przesłuchania wnioskodawcy, o co wnioskował on w odpowiedzi na apelację, gdyż art. 626 ⁸ § 2 k.p.c. wyraźnie wyłącza ten środek dowodowy. Sąd Okręgowy nie mógł także uwzględnić jako dowodu dokumentów dołączonych przez wnioskodawcę do odpowiedzi na apelację, wymienionych w pkt 3 ppkt a)-g) tego pisma, gdyż art. 626 ⁸ § 2 k.p.c. ogranicza zakres kognicji również przed sądem drugiej instancji, a zatem wszystkie dokumenty mające uzasadniać dokonanie wpisu powinny zostać dołączone przez wnioskodawcę do wniosku o wpis ( art. 626 ² § 3 k.p.c. ) i tylko te dokumenty podlegają badaniu, stanowiąc, wraz z treścią wniosku i treścią księgi wieczystej, wyłączną podstawę ustaleń faktycznych przy rozpoznawaniu wniosku. Nie było ponadto podstaw do uwzględnienia przez Sąd Okręgowy jako dowodu dokumentów dołączonych przez uczestnika do apelacji, wymienionych na s. 3-5 tego pisma, oraz do pisma procesowego z 3.12.2021r., wymienionego na s. 2 tego pisma, gdyż w szczególności nie miały one bezpośrednio na celu podważenia dokumentów stanowiących podstawę wpisu czy też wykazania istnienia przeszkody do dokonania wpisu – i to przy założeniu, że chodzi o wykazanie okoliczności istniejące w chwili złożenia wniosku.

Nie był zasadny podniesiony w apelacji zarzut naruszenia art. 65 § 1 i § 2 k.c.

Według uczestnika naruszenie to polegało m.in. na dokonaniu przez Sąd Rejonowy błędnej wykładni § 12 przedwstępnej umowy sprzedaży z 5.02.2019r. i przyjęciu, że wnioskodawca miał prawo do jednostronnego przedłużenia terminu zawarcia przyrzeczonej umowy sprzedaży działki numer (...) wyłącznie z uwagi na stan epidemii wywołanej wirusem SARS-CoV-2. Przede wszystkim Sąd Rejonowy nie zajął przypisywanego mu w apelacji stanowiska.

Sąd Rejonowy ustalił, że: 1) w § 12 umowy przedwstępnej strony postanowiły, że w przypadku przedłużającej się procedury administracyjnej związanej z uzyskaniem decyzji o pozwoleniu na budowę dopuszczają możliwość przedłużenia określonego w § 7 terminu do zawarcia umowy przyrzeczonej do 10 miesięcy licząc od daty 31.05.2020r., przy czym nie dłużej niż 60 dni po uprawomocnieniu się decyzji o pozwoleniu na budowę – i to wyłącznie na podstawie oświadczenia zobowiązującej się do nabycia Spółki, przy czym z treści oświadczenia winny wynikać przyczyny przedłużenia terminu, a oświadczenie będzie skuteczne po doręczeniu drugiej stronie; 2) w dniu 29.05.2020r. wnioskodawca złożył oświadczenie, że w związku z przedłużającą się procedurą uzyskania pozwolenia na budowę, w związku z obowiązywaniem na obszarze RP stanu epidemii, a wcześniej stanu zagrożenia epidemicznego z powodu rozprzestrzeniania się choroby zakaźnej wywołanej wirusem (...)2, korzysta z uprawnienia przewidzianego w § 12 umowy przedwstępnej i składa oświadczenie o przedłużeniu terminu do jej zawarcia na okres 10 miesięcy, wskazując, że umowa zostanie zawarta nie później niż 60 dnia po uprawomocnieniu się decyzji. Ustalenia te są prawidłowe w świetle treści dołączonych do wniosku dokumentów ( k.32v i k.37v ), nie były także podważane w apelacji. Na ich podstawie Sąd Rejonowy wywiódł natomiast, że oświadczenie z 29.05.2020r. o przedłużeniu terminu do zawarcia przyrzeczonej umowy sprzedaży było skuteczne, gdyż wnioskodawca powołał się na okoliczności, które dawały mu uprawnienie do zmiany terminu, a więc na przedłużającą się procedurę uzyskania pozwolenia na budowę oraz przyczyny przedłużenia tej procedury.

Zdaniem nadto uczestnika prawidłowa wykładnia § 12 przedwstępnej umowy sprzedaży z 5.02.2019r. prowadzi do wniosku, że wnioskodawca chcąc skorzystać z przyznanego mu uprawnienia powinien wykazać, że toczy się postępowanie z jego wniosku w przedmiocie uzyskania decyzji o pozwoleniu na budowę obejmującej działkę nr (...) i że doszło do przedłużenia procedur administracyjnych w toku tego postępowania. Skoro zaś wnioskodawca stosownych dowodów nie przedstawił, sąd winien był uznać, że nie spełnił umownych przesłanek do przedłużenia terminu i oddalić wniosek o wpis. Sąd Okręgowy nie podzielił tego zapatrywania.

Można zgodzić się z uczestnikiem o tyle, że wykładnia umów powoływanych jako podstawa wpisu w księdze wieczystej powinna być zgodna z dyrektywami wykładni oświadczeń woli zawartymi w art. 65 k.c. ( por. np. postanowienie SN z 4.04.2012r., I CSK 359/11 ). Jednakże sąd wieczystoksięgowy, jak zostało to już wyjaśnione, może oprzeć się tylko na ograniczonym materiale, co zawęża mu możliwość czynienia ustaleń dotyczących zgodnego zamiaru stron, celu umowy i innych czynników wpływających, stosownie do art. 65 k.c., na wynik wykładni oświadczeń woli, w porównaniu z możliwościami, jakie sąd ma, gdy takie ograniczenie nie występuje ( w ramach procesu czynniki te mogą być bowiem dowodzone także za pomocą przesłuchania stron i zeznań świadków ). Z natury rzeczy sąd wieczystoksięgowy kierować się więc musi wyłącznie treścią dokumentów.

Tymczasem z § 12 przedwstępnej umowy sprzedaży nie wynika, aby wnioskodawca chcąc skorzystać z uprawnienia do zmiany terminu zawarcia umowy przyrzeczonej poprzez jego przedłużenie na dopuszczony przez strony czas musiał udowodnić, że zainicjował postępowania administracyjne o wydanie decyzji o pozwoleniu na budowę i że doszło do przedłużenia procedur w tym, postępowaniu. Taki wymóg nie został na wnioskodawcę nałożony. W § 12 umowy mowa jest bowiem tylko o tym, że w przypadku przedłużenia procedur administracyjnych związanych z uzyskaniem decyzji o pozwoleniu na budowę strony dopuszczają możliwość przedłużenia terminu do zwarcia umowy przyrzeczonej oraz że do tego przedłużenia dojdzie wyłącznie na podstawie oświadczenia wnioskodawcy, złożonego w formie aktu notarialnego i doręczonego uczestnikowi, przy czym termin ulega przedłużeniu z chwilą doręczenia oświadczenia, a z treści oświadczenia winny wynikać przyczyny przedłużenia terminu. Umowa zobowiązywała zatem wnioskodawcą do złożenia oświadczenia o przedłużeniu termu do zawarcia umowy przyrzeczonej w określonej formie ( aktu notarialnego ), podania w tym oświadczeniu przyczyny przedłużenia terminu oraz doręczenia oświadczenia uczestnikowi. Wnioskodawca nie został natomiast zobowiązany do przedłożenia – w jakimkolwiek momencie, czy to przy składaniu oświadczenia o przedłużeniu, czy przy jego doręczeniu uczestnikowi, czy też przy wnoszeniu ewentualnego wniosku o wpis roszczenia do księgi wieczystej prowadzonej dla nieruchomości – dowodu potwierdzającego, że wystąpił o wydanie pozwolenia na budowę oraz że postępowanie administracyjne w tym przedmiocie przedłużyło się i z jakiego powodu. Sąd Rejonowy postąpił zatem słusznie dokonując jedynie formalnego zbadania prawidłowości oświadczenia wnioskodawcy z 29.05.2020r., a pod tym względem oświadczenie to odpowiadało wymogom wynikającym z § 12 umowy przedwstępnej ( przybrało formę aktu notarialnego i określa przyczynę przedłużenia terminu ).

Zamierzonego przez uczestnika skutku nie mógł odnieść zarzut naruszenia art. 61 § 1 zd. 1 k.c. w zw. z art. 6 k.c., które to naruszenie miało polegać na niesłusznym przyjęciu przez Sąd Rejonowy, że to na uczestniku ciąży obowiązek wykazania, że oświadczenie wnioskodawcy z 29.05.2020r. nie zostało mu doręczone, podczas gdy to wnioskodawca powinien wykazać, że złożył uczestnikowi oświadczenie o przedłużeniu terminu, czego nie udowodnił.

Przede wszystkim Sąd Rejonowy nie przyjął takiego rozkładu ciężaru dowodu, jaki sugeruje apelacja. Nie budzi wątpliwości, w świetle § 12 umowy przedwstępnej, że wnioskodawca zobowiązany był doręczyć uczestnikowi oświadczenie o przedłużeniu terminu, z tą zresztą chwilą następował skutek w postaci przedłużenia. Co do zasady, obowiązek i ciężar udowodnienia faktu doręczenia spoczywał na wnioskodawcy ( art. 232 zd. 1 k.p.c. i art. 6 k.c. ), gdyż to on wywodził z niego skutki prawne w postaci istnienia jego roszczenia o przeniesienie własności nieruchomości na dzień złożenia wniosku o wpis. Sąd Rejonowy rozpoznawał jednak sprawę na skutek skargi złożonej przez uczestnika na wpis do księgi wieczystej dokonany przez referendarza sądowego, a wpis ten nie utracił mocy w związku z wniesieniem skargi ( art. 518 ¹ § 3 k.p.c. ). Uczestnik przedstawił swoje stanowisko w skardze, opierającej się na zarzutach naruszenia art. 626 ⁸ § 2 k.p.c. w zw. z art. 58 § 1 i 2 k.c. i art. 353 ¹ k.c., które wiązał z niezbadaniem przez referendarza sądowego skuteczności materialnej czynności prawnej stanowiącej podstawę wpisu, tj. umowy przedwstępnej z 5.12.2019r., której § 12 według uczestnika jest nieważny i przez to nie mogło dojść do jednostronnego przedłużania terminu do zawarcia umowy przyrzeczonej. Uczestnik nie twierdził w skardze, że nie zostało mu doręczone przez wnioskodawcę oświadczenie z 29.05.2020r. o przedłużeniu terminu i nie powoływał tego w kontekście braku podstaw czy też przeszkody do dokonania wpisu ( art. 626 ⁹ k.p.c. ). Wskazanie przez Sąd Rejonowy, że uczestnik nie zakwestionował faktu doręczenia mu tego oświadczenia, należy więc odczytywać jako uznanie przez Sąd tej okoliczności za bezsporną i niewymagającą dowodu, zgodnie z art. 230 k.p.c. W apelacji nie podniesiono zarzutu naruszenia tego przepisu ani też żadnych zarzutów związanych z ustaleniami Sądu Rejonowego, na co słusznie zwrócił uwagę wnioskodawca w odpowiedzi na apelację. Co istotne, uczestnik nawet w apelacji nie twierdził, że nie otrzymał oświadczenia z 29.05.2020r., a jedynie odwołał się do przepisu art. 6 k.c. akcentując, że wnioskodawca nie udowodnił, że skutecznie złożył mu oświadczenie o przedłużeniu terminu. Nie ustały zatem podstawy do zastosowania art. 230 k.p.c., a oceny tej nie zmienia przebieg i odmienne decyzje podjęte przez referendarza sądowego w ramach innego postępowania wieczystoksięgowego dotyczącego wniosku o wpis roszczenia o przeniesienie własności opartego na analogicznej umowie.

Zarzut naruszenia art. 58 § 1 i 2 k.c. w zw. z art. 353 ¹ k.c. nie został w apelacji rozwinięty ponad to, co podniesiono w skardze na wpis dokonany przez referendarza sądowego i co było już przedmiotem oceny Sądu Rejonowego. W apelacji nie przytoczono żadnych okoliczności świadczących o tym, że postanowienie zawarte w § 12 umowy przedwstępnej z 5.02.2019r. miało na celu obejście ustawy ( art. 58 § 1 k.c. ) lub było sprzeczne z zasadami współżycia społecznego ( art. 58 § 2 k.c. ). Nie można natomiast uznać, aby postanowienie to było sprzeczne z naturą przedwstępnej umowy sprzedaży nieruchomości ( art. 58 § 1 k.c. w zw. z art. 353 ¹ k.c. ) przez to, że uprawnienie do przedłużenia terminu do zawarcia umowy przyrzeczonej przyznano tylko jednej stronie umowy. Nie sposób w szczególności zgodzić się ze stwierdzeniem, że było to uprawnienie do „swobodnego przedłużenia terminu”. W § 7 umowy przedwstępnej strony zobowiązały się do zawarcia umowy sprzedaży w terminie do 31.05.2020r. i obwarowały to warunkami w postaci uzyskania przez wnioskodawcę ( na własny koszt i własnym staraniem ) ostatecznej decyzji o pozwoleniu na budowę obejmującej działkę nr (...) oraz przedłożenia przez uczestnika dokumentów wymienionych w § 6. Wprawdzie w § 12 rzeczywiście uprawnienie do przedłużenia terminu do zawarcia umowy przyrzeczonej przyznano wyłącznie wnioskodawcy, ale strony wyraźnie zastrzegły, że następuje to za zgodą ich obu oraz w interesie uczestnika, a jednocześnie postanowiły, że zmiana terminu będzie możliwa tylko w ściśle określonym przypadku, tj. na wypadek przedłużenia procedur administracyjnych związanych z uzyskaniem decyzji o pozwoleniu na budowę, oraz że termin zawarcia umowy przyrzeczonej będzie mógł zostać przedłużony na ściśle oznaczony czas, tj. najwyżej do 10 miesięcy licząc od terminu podstawowego ( maksymalnie do 31.03.2021r. ) i nie dłużej niż do 60. dnia po uprawomocnieniu się decyzji o pozwoleniu na budowę. Możliwość przedłużenia terminu na takich warunkach nie pozostawała w żadnej sprzeczności z istotą ( naturą) umowy przedwstępnej uregulowanej w art. 389 k.c., a w każdym razie żadnych argumentów w tym zakresie nie dostarczyła apelacja. Wnioskodawca w odpowiedzi na apelację słusznie natomiast zwrócił uwagę, że uprawnienie do przedłużenia terminu do zawarcia umowy przyrzeczonej zostało zastrzeżone w uzasadnionym przypadku, niezależnym od stron, i zapewniało im elastyczne podejście w razie jego zaistnienia. Wnioskodawca nie uzyskał zatem uprawnienia do swobodnej czy też dowolnej ingerencji w treść łączącego strony stosunku zobowiązaniowego.

Nie zasługiwały na uwzględnienie zarzuty naruszenia art. 22 ¹ k.c. w zw. z art. 43 ¹ k.c., art. 385 ¹ § 1 i 3 k.c. i art. 385 ³ pkt 10 i 19 k.c., które uczestnik opierał na twierdzeniu, że wnioskodawca jest przedsiębiorcą prowadzącym działalność gospodarczą w branży budowalnej i przy zawarciu umowy przedwstępnej z 5.02.2019r. działał jako podmiot profesjonalny, zaś uczestnik występował wówczas w roli konsumenta i nie miał rzeczywistego wpływu na kształt umowy, która nie została z nim uzgodniona indywidualnie, lecz została jednostronnie ukształtowana przez wnioskodawcę. Te okoliczności powodują, że – według apelacji – postanowienia umowy przedwstępnej powinny podlegać kontroli z punktu widzenia art. 385 ¹ i nast. k.c., a postanowienie w § 12 stanowi tzw. klauzulę abuzywną i nie wiąże uczestnika. Sad Okręgowy uznał jednak, że fakty, na których uczestnik opierał ww. zarzuty naruszenia prawa materialnego, były spóźnione w rozumieniu art. 381 k.p.c. ( w zw. z art. 13 § 2 k.p.c. ) i z tego względu podlegały pominięciu. Jak już wcześniej zaznaczono, Sąd Rejonowy rozpoznawał sprawę na skutek skargi złożonej przez uczestnika na orzeczenie referendarza sądowego. Już zatem w skardze, a więc w postępowaniu w I instancji, uczestnik mógł i powinien był powołać się na fakty uzasadniające zastosowanie przepisów o ochronie konsumentów.

Nie były zasadne zarzuty naruszenia art. 16 ust. 2 pkt 2 w zw. z art. 19 ustawy z dnia 6.07.1982r. o księgach wieczystych i hipotece ( t.j. Dz.U. 2019/2204 ). Notarialna umowa przedwstępna sprzedaży nieruchomości stwarza roszczenie o zawarcie umowy sprzedaży ( art. 390 § 2 k.c. ) oraz roszczenie o przeniesienie własności wynikające z tej umowy, które podlega ujawnieniu w księdze wieczystej na postawie art. 16 ust. 2 pkt 2 u.k.w.h. ( por. wyrok SN z 13.07.2005r., I CK 28/05).

Umowa przedwstępna z 5.02.2019r. zawierała w § 7 zobowiązanie stron do zawarcia umowy sprzedaży pod określonymi tam warunkami, m.in. uzyskania przez wnioskodawcę ostatecznej decyzji o pozwoleniu na budowę. Był to warunek zawieszający w rozumieniu art. 89 k.c. W istocie zatem roszczenie wnioskodawcy o zawarcie umowy sprzedaży i przeniesienie własności działki nr (...) było roszczeniem przyszłym, którego powstanie uzależnione było od spełnienia przez niego tego warunku. W art. 16 ust. 2 pkt 2 u.k.w.h. ustawodawca wprost jednak dopuścił ujawnienie w księdze wieczystej przyszłego roszczenia o przeniesienie własności nieruchomości. Sąd Rejonowy przyjął, że w takim wypadku ujawnienie roszczenia jest dopuszczalne, o ile w chwili złożenia wniosku o wpis ( a ta chwila jest miarodajna dla oceny zasadności wniosku ) ziszczenie warunku było możliwe. Stanowisko to nie było podważane w apelacji i nie budzi zastrzeżeń. Skoro zaś Sąd Rejonowy prawidłowo stwierdził, że wnioskodawca, korzystając z uprawnienia przyznanego mu w § 12 umowy przedwstępnej, skutecznie doprowadził do przedłużenia terminu do zawarcia umowy przyrzeczonej o 10 miesięcy licząc od pierwotnego terminu, czyli do 31.03.2021r. ( art. 112 k.c. ), to w chwili złożenia wniosku o wpis ( 2.12.2020r. ) nadal możliwe było spełnienie przez niego warunku z § 7 umowy przedwstępnej. Bez znaczenia dla oceny prawidłowości wpisu pozostaje zaś, czy ostatecznie w terminie do 31.03.2021r. warunek w postaci uzyskania ostatecznej decyzji o pozwoleniu na budowę został przez wnioskodawcę spełniony.

W tym stanie rzeczy i na podstawie art. 385 k.p.c. ( w zw. z art. 13 § 2 k.p.c. ) Sąd Okręgowy oddalił apelację uczestnika jako bezzasadną, zaś o kosztach postępowania apelacyjnego orzekł na podstawie art. 510 § 1 k.p.c.

Na podstawie art. 350 § 1 i 3 k.p.c. ( w zw. z art. 13 § 2 k.p.c. ) Sąd Okręgowy sprostował oczywistą omyłkę pisarską w pkt 1. sentencji zaskarżonego postanowienia w zakresie błędnego wskazania numeru działu księgi wieczystej, w którym dokonano wpisu roszczenia.

/-/ Joanna Andrzejak-Kruk /-/ Andrzej Adamczuk /-/ Paweł Soliński