Pełny tekst orzeczenia

WYROK

W IMIENIU RZECZYPOSPOLITEJ POLSKIEJ

Dnia 10 października 2013 r.

Sąd Apelacyjny w Krakowie – Wydział I Cywilny

w składzie:

po rozpoznaniu w dniu 10 października 2013 r. w Krakowie na rozprawie

sprawy z powództwa K. S.

przeciwko L. B.

o zobowiązanie do złożenia oświadczenia woli

na skutek apelacji powoda

od wyroku Sądu Okręgowego w Krakowie

z dnia 17 stycznia 2013 r. sygn. akt I C 771/10

1.  oddala apelację;

2.  zasądza od powoda K. S. na rzecz pozwanej L. B. kwotę 5 400 zł (pięć tysięcy czterysta złotych) tytułem kosztów postępowania apelacyjnego.

Sygn. akt I ACa 918/13

UZASADNIENIE

wyroku Sądu Apelacyjnego w Krakowie z dnia 10 października 2013 r.

Powód K. S., po ostatecznym sprecyzowaniu żądania, domagał się zobowiązania pozwanej L. B. (jako następczyni prawnej po zmarłym pozwanym J. K.) do złożenia oświadczenia woli w przedmiocie przeniesienia własności nieruchomości zajętej pod budynek mieszkalny, stanowiącej część obecnej działki ewidencyjnej nr (...), obręb (...), o powierzchni 756 m ^{( ( 2))}, położonej przy ul. (...) w W., dzielnica P., dla której to nieruchomości Sąd Rejonowy dla Warszawy M. w W. prowadzi księgę wieczystą nr (...) - za odpowiednim wynagrodzeniem, ustalonym przez rzeczoznawcę majątkowego, z uwzględnieniem kwot dotychczas przekazanych właścicielowi przedmiotowej nieruchomości na poczet ceny jej nabycia. W uzasadnieniu żądania powód wskazał, że nieruchomość położona przy zbiegu ulic (...) w W., stanowi część obecnej działki nr (...), obręb (...), o powierzchni 756 m ^{( ( 2))}, objętej księgą wieczystą (...). Uprzednio działka ta była oznaczona była numerem ewidencyjnym (...), a w dziale II księgi wieczystej prowadzonej dla nieruchomości jako właściciel był ujawniony J. K.. Poprzednim właścicielem tej nieruchomości był S. J., którego prawo własności było ujawnione w księdze wieczystej pn. „(...) - działki nr (...)”. W maju 1970 r. na podstawie nieformalnej umowy (...) (babka powoda) weszła w posiadanie tej nieruchomości, po uprzednim uiszczeniu na rzecz dotychczasowego właściciela kwoty 100.000 starych złotych tytułem ceny nabycia. W dniu 28 sierpnia 1981 r. S. J. zmarł, a spadek po nim nabył A. J. (1). W dniu 7 maja 1982 r. pomiędzy działającym w imieniu A. J. (1) J. K. a A. S. – matką powoda (działającą w imieniu B. G.) doszło do zawarcia nieformalnej umowy obejmującej ustalenia w przedmiocie zapłaty za sporną nieruchomość. Wówczas też doszło do przekazania J. K. kwoty 100.000 zł. W dniu 18 listopada 1986 r. A. J. (1) zmarł, a spadek po nim na podstawie testamentu w całości nabył J. K.. Pomimo śmierci A. J. (1) sporna nieruchomość nadal pozostawała we władaniu powoda i jego babki – B. G., w tym czasie dokończyli oni budowę budynku mieszkalnego na działce, a następnie wspólnie w nim zamieszkali. Powód wskazał, iż wartość budynku oraz pozostałych budowli wzniesionych na nieruchomości, to jest garażu i ogrodzenia wynosi 740.731 zł, natomiast wartość nieruchomości gruntowej zajętej pod te budowle stanowi kwotę 399.168 zł.

Pozwana wniosła o oddalenie powództwa, zarzucając, że roszczenie powoda oparte na art. 231 § 1 k.c. jest bezzasadne, bowiem K. S. winien zostać uznany za posiadacza nieruchomości w złej wierze, a okoliczności sprawy nie uzasadniają ewentualnego uwzględnienia dochodzonego przez powoda roszczenia na tle zasad współżycia społecznego. Przeciwnie, powód sam tych zasad nie przestrzegał, gdyż bezprawnie posługiwał się po śmierci S. J. w ramach procedury uzyskiwania pozwolenia na budowę budynku mieszkalnego upoważnieniem z dnia 6 maja 1981 r., udzielonym mu w tym celu przez S. J.. Ponadto pozwana podniosła zarzut przedawnienia dochodzonego przez powoda roszczenia.

Wyrokiem z dnia 17 stycznia 2013 r. Sąd Okręgowy w Krakowie oddalił powództwo i zasądził od powoda na rzecz pozwanej kwotę 7200 zł tytułem zwrotu kosztów procesu.

Sąd Okręgowy ustalił, że nieruchomość objęta żądaniem pozwu stanowi część działki o numerze ewidencyjnym (...), obręb(...), o powierzchni 756 m ^{(( 2))}, z łącznej powierzchni 1281 m ^{(( 2))}, położonej przy ul. (...) i ul. (...) w W., dla której to nieruchomości Sąd Rejonowy dla Warszawy M. w W. prowadzi księgę wieczystą nr (...). Uprzednio działka ta była oznaczona numerem ewidencyjnym (...), a wcześniej nr (...). Własność nieruchomości przysługiwała S. J., który figurował w księdze wieczystej prowadzonej poprzednio dla nieruchomości pod nazwą F. - Z.. Dnia 28 sierpnia 1981 r. S. J. zmarł, a spadek po nim w całości na podstawie ustawy nabył syn A. J. (1). A. J. (1) zmarł dnia 18 listopada 1986 r., a spadek po nim na podstawie testamentu nabył J. K.. J. K. zmarł w dniu 25 grudnia 2009 r., a spadek po nim na podstawie testamentu notarialnego z dnia 7 stycznia 2009 r. nabyła w całości pozwana L. B.. Na początku lat 70 – tych XX-go wieku poprzedniczka prawna powoda - B. G. (babka powoda) na podstawie ustnego porozumienia zawartego ze S. J. weszła w posiadanie spornej nieruchomości. Działkę tę zamierzała od niego kupić, jednak nie doszło do zawarcia umowy przenoszącej własność nieruchomości w wymaganej formie aktu notarialnego i uiszczenia całej ceny nabycia pomiędzy kontrahentami. Pierwotnie nieruchomość była wykorzystywana przez babkę powoda za zgodą S. J. jako działka uprawna. Na początku lat osiemdziesiątych XX-go wieku B. G. w porozumieniu z powodem ustalili, że na spornym gruncie zostanie wzniesiony jednorodzinny budynek mieszkalny, w którym wspólnie zamieszkają. W tym czasie B. G. mieszkała u rodziców powoda na ulicy II Poprzecznej w W., posiadała także gospodarstwo rolne w województwie (...), jednak przebywała tam sporadycznie, nosiła się z zamiarem jego sprzedaży i stałego zamieszkania w W.. W dniu 6 maja 1981 r. S. J. udzielił powodowi oraz B. G. pełnomocnictwa do występowania w jego imieniu - jako właściciela nieruchomości przy ul. (...) w W. - w sprawach związanych z uzyskaniem pozwolenia na budowę budynku mieszkalnego i postawienia ogrodzenia. Po rozpatrzeniu wniosku o udzielenie pozwolenia na budowę, złożonego przez B. G. już po śmierci S. J., Urząd Dzielnicowy W. P. decyzją z dnia 14 lipca 1983 r. nr (...) zatwierdził plan realizacyjny inwestycji na terenie przy ul. (...) oraz zezwolił powodowi jako inwestorowi na budowę budynku mieszkalnego jednorodzinnego, wolnostojącego. Po śmierci S. J. zarówno powód jak i B. G. nie zwracali się do A. J. (1) o wyrażenie zgody na korzystanie z nieruchomości, a sam A. J. (1) nie wyrażał sprzeciwu w tej kwestii. W dniu 7 maja 1982 r. pomiędzy działającym w imieniu A. J. (1) J. K. a A. S. – matką powoda (działającą w imieniu B. G.) doszło do zawarcia nieformalnej umowy, obejmującej ustalenia w przedmiocie zapłaty za nieruchomość. Przedmiotem umowy były dwie działki, sporna - o numerze wówczas (...) - oraz położona obok działka nr (...), o powierzchni 869 m ^{(( 2))}. Strony ustaliły, iż cena nieruchomości będzie wynosić 800.000 zł, przy czym w dniu zawarcia umowy A. S. wręczyła pełnomocnikowi A. J. (2) K. 100.000 zł, a pozostała kwota miała zostać przekazana do depozytu. Ostatecznie ani A. J. (1), ani jego pełnomocnik - później następca prawny, nie otrzymali od rodziny S. żadnych dalszych kwot pieniędzy na poczet ceny zakupu nieruchomości. W 1982 r. działka została ogrodzona przez powoda stałym ogrodzeniem, a budowa domu przy ul. (...) została faktycznie rozpoczęta w sierpniu 1983 r. Powód gromadził materiały budowlane, przywoził je na działkę, angażował robotników oraz sam wykonał niektóre prace budowlane. Stan surowy zamknięty budynku został zakończony wiosną 1984 r. Po wykonaniu w 1985 r. instalacji elektrycznej i wodnej jedno z pomieszczeń w budynku zajęła B. G.. Powód przeprowadził się do tego domu w 1986 r., a następnie - po zawarciu związku małżeńskiego przez K. S., co miało miejsce w roku 1987 r. - wraz z powodem zamieszkała jego żona D. S.. Już w trakcie zamieszkiwania w budynku powód prowadził sukcesywnie prace wykończeniowe: układał glazurę, boazerię, podłogi. Budowa domu była finansowana zarówno przez powoda, jak i przez B. G.. Od 1982 r. K. S. otrzymywał wynagrodzenie za pracę jako kierowca, ponadto przy wznoszeniu domu wspierali go rodzice, przekazując pieniądze, jak też pokrywając koszty utrzymania powoda, pewne kwoty K. S. uzyskał także z likwidacji książeczek mieszkaniowych. B. G. zmarła w 1994 r. Po jej śmierci powód wraz z rodziną zamieszkiwał i nadal zamieszkuje w budynku przy ul. (...) w W.. K. S. nie dokonywał późniejszych przeróbek czy rozbudowy domu. Jeszcze za życia B. G. pismem z dnia 13 września 1993 r. pełnomocnik J. K. - adw. A. K. wystąpił do babki powoda o uregulowanie własności spornej nieruchomości. Decyzją z dnia 5 października 2001 r., nr (...) Wojewoda (...) stwierdził nieważność decyzji Naczelnika Dzielnicy W. P. z dnia 14 lipca 1983 r., nr (...)o zatwierdzeniu planu realizacyjnego oraz zezwoleniu na budowę budynku mieszkalnego na terenie nieruchomości położonej przy ul. (...). W uzasadnieniu decyzji organ administracyjny wskazał, iż Naczelnik Dzielnicy W. P. wydał powodowi pozwolenie na budowę budynku mieszkalnego z naruszeniem przepisów ustawy z dnia 24 października 1974 r. Prawo budowlane - w 1983 r. K. S. nie posiadał bowiem prawa do dysponowania działką nr (...) na cele budowlane, właścicielem nieruchomości był A. J. (1) – syn S. J., a upoważnienie S. J. z dnia 6 maja 1981 r., obejmujące występowanie w sprawach związanych z budową ogrodzenia, uzyskania zatwierdzenia planu i rozpoczęcia budowy domu jednordzennego, wygasło z dniem śmierci S. J.. Po rozpatrzeniu odwołania powoda z dnia 30 listopada 2001 r. od powyższej decyzji Główny Inspektor Nadzoru Budowlanego decyzją z dnia 17 grudnia 2001 r. - (...) – utrzymał w mocy decyzję Wojewody (...) z dnia 5 października 2001 r.

W tak ustalonym stanie faktycznym Sąd Okręgowy uznał za skutecznie podniesiony przez pozwaną zarzut przedawnienia dochodzonego przez powoda roszczenia. Sąd pierwszej instancji nie podzielił poglądu prezentowanego w orzecznictwie Sądu Najwyższego, iż roszczenie posiadacza nieruchomości wywodzone z art. 231 § 1 k.c. nie ulega przedawnieniu i może być realizowane dopóki trwa posiadanie. W ocenie Sądu Okręgowego, brak jest uzasadnionych podstaw do różnicowania dopuszczalności przedawnienia roszczeń posiadacza i właściciela nieruchomości określonych w art. 231 § 1 i 2 k.c. i uznania, że przedawnieniu podlega tylko roszczenie właściciela dochodzone na podstawie art. 231 § 2 k.c. Skoro roszczenia z art. 231 k.c. powstają zarówno dla posiadacza nieruchomości, jak i jej właściciela w chwili dokonania zabudowy, to za początek biegu przedawnienia roszczenia w obu przypadkach należy uznać co do zasady zakończenie wznoszenia budynku lub innego urządzenia na nieruchomości, a ponieważ do wzniesienia budynku na spornej nieruchomości doszło najpóźniej w 1987 r., to Sąd Okręgowy przyjął, że roszczenie zgłoszone przez powoda uległo przedawnieniu. Sąd pierwszej instancji nie dostrzegł przy tym sprzeczności podniesionego przez pozwaną zarzutu przedawnienia z zasadami współżycia społecznego, wskazując, iż nic nie stało na przeszkodzie wcześniejszemu dochodzeniu przez K. S. roszczenia o wykup nieruchomości.

Rozważając, czy powód spełnienia określone w art. 231 § 1 k.c. przesłanki w postaci samoistnego posiadania nieruchomości, dobrej wiary posiadacza oraz wzniesienia budynku lub innego urządzenia o wartości znacznie przekraczającej wartość zajętej na ten cel działki Sąd Okręgowy argumentował, że brak jest podstaw do uznania zarówno B. G. jak i powoda przed dniem 7 maja 1982 r. za samoistnych posiadaczy nieruchomości, bowiem udzielone K. S. i jego babce przez S. J. upoważnienie do działania w jego imieniu jako właściciela nieruchomości przed organami administracji oznacza, że wymienione osoby uznawały S. J. za właściciela i nie czuły się samoistnymi posiadaczami. Dopiero w dniu 7 maja 1982 r. doszło do zawarcia z następcą prawnym S. J. nieformalnej umowy sprzedaży nieruchomości, lecz ocenę, czy po tej dacie za samoistnego posiadacza nieruchomości należy uznać B. G. czy jej wnuka, ewentualnie czy obie te osoby były współposiadaczami samoistnymi bądź w jakiej dacie i w jakiej części doszło następnie do przeniesienia posiadania pomiędzy B. G., Sąd Okręgowy uznał za drugorzędną. Zdaniem tego Sądu, powód i jego babka nie byli bowiem posiadaczami nieruchomości w dobrej wierze (co przyznał K. S.), a szczególne okoliczności sprawy czy zasady współżycia społecznego nie przemawiają za potraktowaniem B. G. i powoda - jako jej następcy prawnego bądź współposiadacza nieruchomości, na równi z posiadaczami samoistnymi w dobre wierze. Sąd pierwszej instancji podkreślił, że nie doszło do uiszczenia całej uzgodnionej ceny zakupu nieruchomości, a występując wspólnie z powodem do (...) Dzielnicowego W. P. o uzyskanie pozwolenia na budowę B. G. świadomie posłużyła się upoważnieniem pochodzącym od nieżyjącego S. J.. Odwołując się do zasad doświadczenia życiowego Sąd Okręgowy przyjął, iż powód wznosząc budynek był w pełni świadomy, że nieruchomość nie stanowi własności B. G. i K. S. czyni nakłady na cudzym gruncie oraz miał wiedzę odnośnie okoliczności związanych z uiszczeniem ceny nabycia nieruchomości i posłużenia się nieważnym pełnomocnictwem w celu zyskania pozwolenia na budowę. Podstawę takiego wnioskowania Sądu pierwszej instancji stanowiła istniejąca między powodem a jego babką duża zażyłość, zaufanie, plany zamieszkania obojga pod jednym dachem, a tym samym brak przyczyn, by B. G. miała zatajać przed powodem istotne okoliczności czy wprowadzać go w błąd. Sąd Okręgowy wskazał, że jeśli nawet K. S. nie mógł uzyskać informacji o rzeczywistym stanie własności nieruchomości od B. G., to wiadomości te z pewnością posiadała matka powoda A. S., występująca w 1982 r. jako pełnomocnik B. G., stąd twierdzenia powoda, iż pozostawał on w błędnym, ale usprawiedliwionym przekonaniu, że prawo własności nieruchomości przy ul. (...) w W. przysługiwało B. G. są sprzeczne z zasadami logiki. Korzyści, jakie powód uzyskał posiadając bez tytułu prawnego przez okres blisko 30 lat sporną nieruchomość były dodatkową okolicznością wspierającą argumentację Sądu pierwszej instancji, iż odmowa uwzględnienia roszczenia powoda nie narusza zasad uczciwości czy sprawiedliwości.

Powód zaskarżył w całości wyrok Sądu Okręgowego, zarzucając:

- naruszenie przepisów prawa materialnego – art. 231 § 1 w zw. z art. 117 § 1 k.c. wskutek jego niewłaściwej wykładni polegającej na stwierdzeniu, że roszczenie posiadacza samoistnego o przeniesienie własności działki gruntu zabudowanej budynkiem, względnie innym urządzeniem ulega przedawnieniu na zasadach ogólnych, analogicznie jak roszczenie właściciela określone w art. 231 § 2 k.c., co skutkowało oddaleniem powództwa z uwagi na podniesiony przez pozwanego zarzut przedawnienia roszczenia;

- naruszenie przepisów prawa materialnego, tj. art. 231 § 1 k.c. w zw. z art. 5 k.c. poprzez stwierdzenie, że powód nie spełnił wszystkich przesłanek z art. 231 § 1 k.c., podczas gdy zasady współżycia społecznego oraz nadzwyczajne okoliczności, których Sąd nie uwzględnił takie, jak zasada sprawiedliwości, słuszności, brak sprzeciwu A. J. (1) (poprzednika prawnego pozwanego) do korzystania z nieruchomości, zapłata uzgodnionej przez strony ceny kupna nieruchomości przemawiają za uznaniem powoda po dniu 7 maja 1982 r. oraz przez okres budowy domu, tj. w latach 1983 – 87 na równi z posiadaczem samoistnym w dobrej wierze w rozumieniu art. 231 § 1 k.c.;

- naruszenie prawa materialnego, tj. art. 7 k.c. w zw. z art. 231 § 1 k.c. poprzez jego niezastosowanie, tzn. nieuwzględnienie domniemania istnienia po stronie powoda (jako posiadacza) dobrej wiary po dniu 7 maja 1982 r., co skutkowało oddaleniem powództwa, mimo że domniemanie istnienia dobrej wiary w tym okresie nie zostało obalone w toku postępowania;

- naruszenie prawa materialnego, tj. art. 339 k.c. w zw. z art. 231 § 1 k.c. poprzez jego niezastosowanie, tzn. nieuwzględnienie domniemania samoistnego posiadania działki gruntu po dniu 7 maja 1982 r. mimo że domniemanie to nie zostało obalone w toku postępowania;

- naruszenie przepisów postępowania, tj. art. 234 k.p.c. poprzez nieuwzględnienie istnienia po stronie powoda po dniu 7 maja 1982 r. oraz w okresie budowy domu, tj. w latach 1983 – 87 domniemania dobrej wiary powoda (art. 7 k.c.) oraz samoistności posiadania zajętego pod budowę gruntu (art. 339 k.c.), które to naruszenie miało istotny wpływ na rozstrzygnięcie sprawy, podczas gdy strona przeciwna nie obaliła domniemania dobrej wiary i samoistności posiadania powoda;

- naruszenie przepisów postępowania, tj. art. 233 § 1 k.p.c., polegające na przekroczeniu swobodnej oceny dowodów wskutek wyciagnięcia wniosków nieznajdujących oparcia w zgromadzonych dowodach w postaci stwierdzenia, że skoro babka powoda i matka powoda (B. G. i A. S.) miały w dniu 7 maja 1982 r., tj. w dniu zawarcia nieformalnej umowy sprzedaży gruntu świadomość, kto jest właścicielem spornej nieruchomości (A. J. (1)), to świadomość taką musiał mieć także powód rozpoczynając budowę domu w 1983 r., podczas gdy matka i babka powoda były przekonane, że skutecznie nabyły własność nieruchomości, a A. J. (1) nie kwestionował tego faktu, natomiast zapłaciwszy za nieruchomość rodzina S. subiektywnie czuła się właścicielami nieruchomości, a matka i babka powoda przekazały mu informację, że „sprawa gruntu jest załatwiona” i może rozpocząć budowę;

- naruszenie przepisów postępowania – art. 233 § 1 k.p.c. w zw. z art. 245 k.c. i art. 253 k.c. wskutek wyciągnięcia wniosków sprzecznych ze zgromadzonym materiałem dowodowym poprzez stwierdzenie, że ani obecny właściciel, ani jego poprzednicy prawni nie otrzymali zapłaty za nieruchomość (poza kwotą 100.000 starych zł), która to okoliczność - zdaniem Sądu - nie pozwalała na przyjęcie istnienia szczególnych przesłanek uzasadniających potraktowanie powoda na równi z posiadaczem w dobrej wierze, podczas gdy z umowy z dnia 7 maja 1982 r. oraz załącznika – oświadczenia stron o złożeniu pieniędzy do depozytu wynika, że B. G. w dniu zawarcia nieformalnej umowy, tj. 7 maja 1982 r. uiściła całą cenę za dwie działki, tyle że kwotę 100.000 starych złotych bezpośrednio do rąk właściciela A. J. (1) (działającego przez pełnomocnika J. K.), a kwota 700.000 starych złotych została złożona do „depozytu”, tj. do proboszcza parafii Św. K. w K.. Powód, ani jego poprzednicy prawni nie mogli sami odebrać pieniędzy, gdyż mogło to nastąpić tylko przy obecności drugiej strony umowy.

Wskazując na powyższe zarzuty, powód domagał się uchylenia zaskarżonego wyroku w całości i przekazania sprawy do ponownego rozpoznania Sądowi Okręgowemu w Krakowie oraz zasądzenia kosztów postępowania.

W uzasadnieniu apelacji skarżący wskazywał, że babka powoda B. G. miała świadomość, iż właścicielem nieruchomości był S. J. dlatego po jego śmierci kontynuowała rozmowy co do nabycia spornego gruntu ze spadkobiercą w osobie A. J. (1). Rezultatem tych rozmów było zawarcie w dniu 7 maja 1982 r. między A. J. (1) a B. G. nieformalnej umowy sprzedaży dwóch działek gruntu, z których jedna została zabudowana w latach 1983 – 87. K. S. podniósł, że dla stanu świadomości posiadacza nieruchomości co do przysługującego mu prawa ma znaczenie chwila zawarcia nieformalnej umowy i okres do zakończenia budowy domu mieszkalnego, natomiast późniejsze fakty i okoliczności nie są tu istotne.

W odpowiedzi na apelację pozwana L. B. domagała się oddalenia apelacji i zasądzenia od powoda na rzecz pozwanej kosztów postępowania apelacyjnego, w tym kosztów zastępstwa procesowego według norm przepisanych.

Sąd Apelacyjny zważył, co następuje:

Apelacja powoda jest bezzasadna, gdyż żaden z podniesionych w niej zarzutów nie mógł doprowadzić do uwzględnienia wniosków złożonego przez K. S. środka odwoławczego.

Sąd Okręgowy poczynił prawidłowe ustalenia faktyczne, wyrażając oceny, które nie pozostają w sprzeczności z regułami logicznego myślenia, właściwego kojarzenia faktów czy z zasadami doświadczenia życiowego. Dokonana przez Sąd pierwszej instancji ocena dowodów nie nasuwa zastrzeżeń i nie wykracza poza uprawnienia wynikające z przepisu art. 233 § 1 k.p.c. Dla skuteczności zarzutu naruszenia tego przepisu nie jest wystarczające przekonanie strony o innej niż przyjął Sąd doniosłości poszczególnych dowodów i ich odmiennej interpretacji (por. wyrok Sądu Najwyższego z 6 listopada 1998 r., III CKN 4/98, LEX nr 50231; wyrok Sądu Najwyższego z 10 kwietnia 2000 r., V CKN 17/2000, OSNC 2000/10/189; wyrok Sądu Najwyższego z 5 sierpnia 1999 r., II UKN 76/99, OSNP 2000/19/732). Ustalenia Sądu Okręgowego nie budzą przy tym wątpliwości co do ich zgodności z rzeczywistym stanem rzeczy i dlatego Sąd Apelacyjny akceptuje je i przyjmuje za podstawę własnego rozstrzygnięcia.

Nie zasługują na uwzględnienie zarzuty dotyczące błędnego przyjęcia przez Sąd Okręgowy, iż powód w okresie od dnia zawarcia nieformalnej umowy sprzedaży, to jest od dnia 7 maja 1982 r., do czasu zakończenia budowy domu w 1987 r. był posiadaczem w złej wierze oraz co do nieprawidłowego ustalenia przez Sąd pierwszej instancji, że pozwana ani jej poprzednicy prawni nie otrzymali – poza kwotą 100.000 starych złotych – zapłaty za nieruchomość. Przede wszystkim należy zwrócić uwagę na zmienność w toku procesu i niekonsekwencję twierdzeń w tym zakresie samego K. S.. Już we wniosku o udzielenie zabezpieczenia przed wszczęciem postępowania (k. 5 akt I Co 38/09 Sądu Okręgowego w Krakowie), a później w pozwie w niniejszej sprawie powód przyznawał, że był posiadaczem nieruchomości w złej wierze, natomiast wnosił o potraktowanie go przy ocenie przesłanek roszczenia z art. 231 § 1 k.c. tak jak posiadacza w dobrej wierze, motywując to wystąpieniem szczególnych okoliczności (k. 6). K. S. wskazywał w pozwie, iż samoistny posiadacz zapłacił na rzecz dotychczasowych (byłych) właścicieli za nieruchomość łącznie kwotę 200.000 starych złotych, z czego 100.000 starych złotych w maju 1970 r. i kolejne 100.000 starych złotych w dniu 7 maja 1982 r. przy zawarciu nieformalnej umowy sprzedaży (k. 4 – 5, 7), co – zdaniem powoda – potwierdzały dokumenty urzędowe w postaci orzeczeń wydanych w sprawach II Ns 427/82 i XXIV C 686/06. Takie samo stanowisko co do wysokości uiszczonej kwoty (200.000 starych złotych) prezentował powód w piśmie z dnia 26 października 2010 r. (k. 228), natomiast w kierowanej do pozwanej w dniu 27 marca 2012 r. propozycji ugody wskazywał, że na rzecz właściciela została przekazana w 1982 r. kwota 100.000 starych złotych jako zapłata za 1/8 nieruchomości, stąd do rozliczenia pozostaje 7/8 wartości nieruchomości (k. 464). Wypada zauważyć, iż zgodnie z art. 3 k.p.c., strony są obowiązane dawać wyjaśnienia co do okoliczności sprawy zgodnie z prawdą i bez zatajania czegokolwiek. Wprawdzie składane przez stronę oświadczenia czy wyjaśnienia informacyjne nie mają mocy dowodowej, ale ich zbieżność lub sprzeczność z wypowiedzią dowodową tej samej strony nie może być obojętna dla oceny wiarygodności tej wypowiedzi dowodowej (por. wyrok Sądu Najwyższego z 15 czerwca 1973 r., II CR 257/73, OSNC 1974/4/76). W kontekście przedstawionych przez K. S. przed Sądem pierwszej instancji twierdzeń co do zapłaty ceny nabywanej nieruchomości zupełnie niezrozumiałe jest zawarte w apelacji stanowisko, że „właściciel otrzymał zapłatę za nieruchomość”, gdyż pozostała kwota - 700.000 starych złotych została przekazana do „depozytu” – do proboszcza parafii Św. K. w K.. Skarżący podnosił, iż dowodzi tego treść złożonej do akt nieformalnej umowy sprzedaży z 1982 r. Do apelacji została również dołączona kserokopia innego dokumentu (k. 570), mającego świadczyć o przekazaniu proboszczowi kwoty 700.000 starych złotych. W apelacji nie wyartykułowano wprost wniosku o dopuszczenie dowodu z tego dokumentu, twierdząc, że był on przedłożony Sądowi pierwszej instancji, co nie jest jednak prawdą (w postępowaniu przed Sądem Okręgowym złożono jedynie kopię jednej strony umowy – k. 30). Przedstawiona wraz z apelacją kserokopia - k. 570 nie może zostać uwzględniona jako podstawa do podważenia dokonanych przez Sąd Okręgowy ustaleń faktycznych, ponieważ nie spełnia cech „nowości” w rozumieniu art. 381 k.p.c., ponadto niepoświadczona kserokopia nie jest dokumentem (por. wyrok Sądu Najwyższego z 14 lutego 2007 r., II CSK 401/06, LEX nr 453727), a pozwana w odpowiedzi na apelację zakwestionowała tę kserokopię (k. 607v). Ubocznie wypada jednak zauważyć, że na kserokopii dokumentu z k. 570 brak jest podpisów stron umowy z 7 maja 1982 r. i z treści tego dokumentu nie wynika, aby między stronami tej umowy nastąpiło przekazanie kwoty 700.000 starych złotych. Poza tym podzielenie wersji prezentowanej w apelacji przez powoda prowadziłoby do sprzeczności z wcześniejszymi twierdzeniami K. S., gdyż suma kwoty 100.000 starych złotych, jaka miała być przekazana właścicielowi w maju 1970 r., kolejnych 100.000 starych złotych wpłaconych w dniu 7 maja 1982 r. i 700.000 starych złotych przekazanych „do depozytu” wynosiłaby 900.000 starych złotych, a nie 800.000 starych złotych - wymienionych w nieformalnej umowie sprzedaży. Strony nie negowały treści postanowień umowy z 7 maja 1982 r., z której wynikało, że J. K. wpłacono w gotówce jedynie 100.000 starych złotych, natomiast pozostała suma 700.000 starych złotych miała być „przekazana do depozytu do czasu uprawomocnienia się postanowienia Sądu w Warszawie w sprawie nabycia działek przez B. G.” (k. 30). Nie budzi wątpliwości, iż wniosek o stwierdzenie nabycia przez zasiedzenie spornej nieruchomości przez B. G. został prawomocnie oddalony w sprawie II Ns 427/82, a następnie w sprawie II Ns 413/99 Sądu Rejonowego dla Warszawy Pragi, zatem na mocy tych orzeczeń babka powoda nie stała się właścicielką nieruchomości. Wbrew zarzutom skarżącego, sąd orzekający w sprawie XXIV C 686/06 (k. 20 – 29), II Ns 427/82 i w sprawie II Ns 413/99 (IV Ca 255/05 – k. 141 – 154) nie poczynił odmiennych ustaleń w przedmiocie wysokości kwoty przekazanej przez posiadacza na rzecz właściciela nieruchomości. Trzeba jednak zauważyć, że stosownie do art. 365 § 1 k.p.c. związanie prawomocnym orzeczeniem sądu dotyczy tylko zawartej w sentencji orzeczenia skonkretyzowanej, zindywidualizowanej i trwałej normy prawnej wywiedzionej przez sąd z norm generalnych i abstrakcyjnych zawartych w przepisach prawnych. Oznacza to związanie stron treścią łączącego ich stosunku prawnego wynikające z sentencji orzeczenia, ocenionego na podstawie mającej w sprawie zastosowania normy materialnoprawnej. Moc wiążąca wyroku i postanowienia orzekającego co do istoty sprawy dotyczy związania treścią jego sentencji, a nie uzasadnienia (por. wyrok Sądu Najwyższego z 13 stycznia 2000 r., II CKN 655/98, LEX nr 51062, wyrok Sądu Najwyższego z 23 maja 2002 r., IV CKN 1073/00, LEX nr 55501, wyrok Sądu Najwyższego z 13 marca 2008 r., III CSK 284/07, OSNC – ZD 2008, nr 4, poz. 127, wyrok Sądu Apelacyjnego w Krakowie z dnia 19 stycznia 2012 r., I ACa 1273/11, LEX nr 1107102). Z tych wszystkich względów prawidłowe jest stanowisko Sądu Okręgowego, iż powód nie wykazał, aby S. J. czy też A. J. (1) bądź jego pełnomocnik, później następca prawny – J. K., otrzymali od rodziny S. poza wynikającą z umowy z dnia 7 maja 1982 r. i zawartego w niej pokwitowania kwoty 100.000 starych złotych, żadnych dalszych kwot na poczet ceny zakupu nieruchomości.

Chybione są również zarzuty skarżącego, iż Sąd Okręgowy naruszył przepisy art. 234 k.p.c. w zw. z art. 7 k.c., art. 339 k.c. i art. 231 § 1 k.c. Użyte w art. 231 § 1 k.c. określenie „dobra wiara” lub będące jego przeciwieństwem określenie „zła wiara” występują także w wielu innych przepisach kodeksu cywilnego. Literatura przedmiotu przyjmuje, że we wszystkich tych przepisach chodzi o dobrą wiarę w znaczeniu subiektywnym. Kluczowym elementem pojęcia dobrej wiary w znaczeniu subiektywnym jest stan świadomości człowieka, przy czym - ponieważ dobrą wiarę domniemywa się - zazwyczaj określa się jej przeciwieństwo, czyli złą wiarę. Przyjmuje się, iż w złej wierze - jeżeli brak odmiennych wskazówek - jest ten, kto wie o danej, doniosłej prawnie okoliczności, lub wprawdzie nie wie, ale mógłby wiedzieć, gdyby się zachował należycie. Komu nie można przypisać złej wiary w którejkolwiek z tych postaci, jest w dobrej wierze. Za takim rozumieniem dobrej wiary w zawartych w kodeksie cywilnym przepisach prawa rzeczowego, w szczególności w art. 172 i 231 § 1 k.c., opowiedziała się jednoznacznie przywołana w uzasadnieniu Sądu Okręgowego mająca moc zasady prawnej uchwała składu siedmiu sędziów Sądu Najwyższego z dnia 6 grudnia 1991 r., III CZP 108/91, OSNC 1992/4/48. Zostało ono w niej określone jako pogląd tradycyjny. Zgodnie z nim osoba, która weszła w posiadanie nieruchomości na podstawie zawartej bez zachowania formy aktu notarialnego umowy mającej na celu przeniesienie własności, nie jest samoistnym posiadaczem w dobrej wierze. Znajomość przepisów dotyczących obrotu nieruchomościami oraz ich dostępność jest tak duża, że gdyby nawet uznać, iż może zdarzyć się wypadek takiej nieznajomości po stronie osób zawierających umowę, to brak jest jakichkolwiek przesłanek do wyprowadzenia wniosku, że osoby te nie mogłyby się z łatwością dowiedzieć o wymaganiu zachowania formy aktu notarialnego dla skutecznego przeniesienia własności nieruchomości, gdyż wystarczyłoby tu zachowanie minimum staranności. Skarżący ma rację, że chwilą odpowiednią do oceny kwalifikacji posiadania według dobrej lub złej wiary jest czas wzniesienia budynku, a nie chwila uzyskania posiadania (por. wyrok Sądu Najwyższego z 30 grudnia 1976 r., III CRN 292/76, OSNC 1977/8/141, z 30 marca 1983 r., I CR 44/83, LEX nr 8524). Istnienie dobrej wiary domniemywa się (art. 7 k.c.), domniemanie to jest wzruszalne, jego obalenie następuje niejednokrotnie w drodze domniemania faktycznego, gdy wniosek o braku dobrej wiary można wyprowadzić z ustalonych faktów (art. 231 k.p.c.). Sąd Okręgowy trafnie uznał, że niezależnie od tego, czy w okresie wznoszenia budynku za samoistnego posiadacza nieruchomości uznać B. G., czy K. S., czy też ewentualnie obie te osoby były współposiadaczami samoistnymi, to żadna z nich nie była posiadaczem w dobrej wierze. B. G. miała świadomość, iż jest posiadaczką w złej wierze, gdyż nie nabyła nieruchomości umową w formie aktu notarialnego, w czym musiała utwierdzić babkę powoda lektura uzasadnienia postanowienia Sądu Rejonowego dla Warszawy P. z dnia 29 września 1982 r., sygn. akt II Ns 427/82, którym oddalono wniosek B. G. o stwierdzenie zasiedzenia przedmiotowej nieruchomości (k. 31 – 33), a rewizja wnioskodawczyni od tego postanowienia została oddalona. Taki wniosek wynika też z treści umowy z dnia 7 maja 1982 r. (k. 30), gdzie obie strony (działający przez pełnomocnika B. G. i A. J. (1)) wyraźnie zastrzegły, iż cena nabycia zostanie w całości uiszczona, jeśli B. G. stanie się formalną właścicielką nieruchomości - po uprawomocnieniu się postanowienia sądu, które jednak nie stwierdziło nabycia własności nieruchomości przez babkę powoda, zatem zarówno B. G., jak i A. J. (1) wiedzieli, że konieczne jest podjęcie w tym celu dalszych kroków. Skoro powód znał treść udzielonego jemu i babce przez S. J. w maju 1981 r. pełnomocnictwa „w sprawach związanych z ogrodzeniem nieruchomości, do uzyskania lokalizacji, zatwierdzenia planu i rozpoczęcia budowy nieruchomości”, gdzie jako właściciel nieruchomości był wyraźnie wskazany S. J. (k. 139), a decyzje dotyczące powyższych zagadnień były doręczane K. S. już po śmierci S. J. (k. 277 – 280), to wykazując minimum staranności powód powinien zainteresować się kwestią własności przedmiotowej nieruchomości, zwłaszcza że samodzielnie zwracał się do urzędów w sprawach administracyjnych, a informację, czy została zawarta umowa sprzedaży w formie aktu notarialnego mógł z łatwością uzyskać od babki bądź matki, z którymi pozostawał w dobrych relacjach, ewentualnie od A. J. (1). Zaniedbania K. S. w tym zakresie uzasadniały przypisanie mu przez Sąd Okręgowy złej wiary. Sąd pierwszej instancji prawidłowo wskazał, że na gruncie art. 231 § 1 k.c. nie jest wykluczone traktowanie na równi z posiadaczem samoistnym w dobrej wierze posiadacza w złej wierze, jeżeli wymagają tego, ze względu na szczególne okoliczności sprawy, zasady współżycia społecznego. Ten nurt orzecznictwa jest próbą kompromisu pomiędzy, z jednej strony, tendencją do ścisłego rozumienia określenia „dobra wiara”, użytego w art. 231 § 1 k.c. - odpowiadającego jego znaczeniu przyjmowanemu na tle innych przepisów, z drugiej zaś strony, tendencją do obejmowania zastosowaniem art. 231 § 1 k.c. wszystkich tych przypadków, w których wymagają tego względy uczciwości i słuszności. Typowym przykładem sytuacji uzasadniającej zrównanie budującego na cudzym gruncie samoistnego posiadacza, który wie, że nie jest właścicielem nieruchomości, z posiadaczem w dobrej wierze jest wejście przez niego w posiadanie na podstawie nieformalnej umowy sprzedaży, mającej na celu przeniesienie własności nieruchomości, gdy samoistny posiadacz zapłacił cenę kupna (por. wyrok Sądu Najwyższego z 14 sierpnia 1975 r. II CR 522/75, LEX nr 7737; wyrok Sądu Najwyższego z 30 grudnia 1976 r. III CRN 297/76, OSNC 1977/8/142; wyrok Sądu Najwyższego z 24 października 1977 r., III CRN 116/77, LEX nr 8018; wyrok Sądu Najwyższego z 4 października 1979 r., III CRN 163/79, OSNC 1980/5/95; postanowienie Sądu Najwyższego z 27 lutego 1981 r., III CRN 20/81, LEX nr 503220; wyrok Sądu Najwyższego z 23 lipca 1982 r., III CRN 155/82, LEX nr 8444; wyrok Sądu Najwyższego z 20 maja 1997 r., II CKN 172/97, OSNC 1997/12/196). Wbrew zarzutom powoda, Sąd Okręgowy trafnie przyjął, iż w sprawie nie zachodzą wyjątkowe okoliczności przemawiające za potraktowaniem B. G. i K. S. jako jej następcy prawnego bądź współposiadacza nieruchomości, na równi z posiadaczami samoistnymi w dobrej wierze. Również w ocenie Sądu Apelacyjnego, takie rozstrzygnięcie nie pozostaje w sprzeczności z zasadami uczciwości i słuszności (art. 5 k.c.), jeśli uwzględnić brak uiszczenia na rzecz właściciela całej uzgodnionej ceny nabycia nieruchomości, posłużenie się przez B. G. i jej wnuka w celu uzyskania pozwolenia na budowę upoważnieniem, które wygasło z chwilą śmierci S. J., czerpanie przez powoda przez wiele lat korzyści z posiadania cudzej nieruchomości bez tytułu prawnego.

Zasadny jest natomiast zarzut apelacji, iż Sąd pierwszej instancji błędnie przyjął, że roszczenie powoda uległo przedawnieniu. Sąd Apelacyjny podziela w tym zakresie stanowisko utrwalone w orzecznictwie Sądu Najwyższego, iż istota roszczenia z art. 231 § 1 k.c. odbiega od innych roszczeń majątkowych, bowiem jest ono uprawnieniem wynikającym z posiadania i ściśle z tym posiadaniem związanym, tzn. że dopóty, dopóki trwa posiadanie, utrzymuje się ono i może być realizowane. Ustawodawca określił więc przesłanki powstania i wygaśnięcia tego roszczenia w sposób autonomiczny, co wyłącza stosowanie do nich ogólnych przepisów o przedawnieniu. Ze względu na tę właściwość roszczenia przyjęcie, że ulega ono przedawnieniu byłoby nieuzasadnione także z przyczyn funkcjonalnych, ponieważ prowadziłoby do stanu, w którym posiadacz pozostawałby w korzystniejszej sytuacji prawnej w początkowej fazie posiadania niż w miarę upływu czasu, chociaż z całokształtu przepisów o posiadaniu wynika, że w miarę upływu czasu zyskuje ono na znaczeniu, gdyż może np. prowadzić do zasiedzenia prawa. Utrata posiadania wywołuje skutek silniejszy niż rozpoczęcie biegu terminu przedawnienia wobec roszczenia posiadacza, takie roszczenie bowiem wygasa, w rezultacie czego posiadacz jest zmuszony do szybkiego działania - przy próbie odebrania mu posiadania od razu musi dochodzić roszczenia z art. 231 § 1 k.c. pod rygorem jego utraty. Nieprzedawnialne roszczenie posiadacza o wykup gruntu jest zatem w istocie nietrwałe, gdyż gaśnie z utratą posiadania, do czego może łatwo doprowadzić właściciel (uchwała Sądu Najwyższego z 18 marca 1968 r., III CZP 15/68, OSNC 1968/8-9/138, wyrok Sądu Najwyższego z 6 marca 1981 r., III CRN 25/81, LEX nr 503299, wyrok Sądu Najwyższego z 13 grudnia 2007 r., I CSK 364/07, LEX nr 381107, wyrok Sądu Najwyższego z 15 stycznia 2009 r., I CSK 333/07, OSNC ZD 2009/4/97, wyrok Sądu Najwyższego z 21 czerwca 2011 r., I CSK 555/10, LEX nr 950713, wyrok Sądu Najwyższego z 9 maja 2012 r., V CSK 236/11, LEX nr 1214335, uchwała Sądu Najwyższego z 20 lutego 2013 r., III CZP 101/12, OSNC 2013/7-8/88). Uwzględnienie powyższego zarzutu nie ma jednak wpływu na prawidłowość wyroku Sądu Okręgowego, bowiem powództwo podlegało oddaleniu z uwagi na niewykazanie przez K. S. przesłanki z art. 231 § 1 k.c. w postaci dobrej wiary posiadacza nieruchomości, ewentualnie szczególnych okoliczności uzasadniających potraktowanie powoda przy ocenie roszczenia z art. 231 § 1 k.c. tak jak posiadacza w dobrej wierze.

Biorąc powyższe pod uwagę, Sąd Apelacyjny na podstawie art. 385 k.p.c. oddalił apelację jako bezzasadną.

O kosztach postępowania apelacyjnego orzeczono na podstawie art. 98 § 1 i 3 k.p.c. i art. 99 k.p.c. w związku § 6 pkt 7 i § 12 ust. 1 pkt 2 rozporządzenia Ministra Sprawiedliwości z dnia 28 września 2002 r. w sprawie opłat za czynności radców prawnych oraz ponoszenia przez Skarb Państwa kosztów pomocy prawnej udzielonej przez radcę prawnego ustanowionego z urzędu (tekst jednolity Dz. U. z 2013 r., poz. 490), zasądzając od powoda jako przegrywającego sprawę na rzecz pozwanej kwotę 5400 zł, obejmującą wynagrodzenie pełnomocnika L. B..