Pełny tekst orzeczenia

WYROK

W IMIENIU RZECZYPOSPOLITEJ POLSKIEJ

Dnia 12 grudnia 2012 r.

Sąd Apelacyjny w Warszawie VI Wydział Cywilny w składzie:

Przewodniczący - Sędzia SA– Regina Owczarek- Jędrasik

Sędzia SA – Urszula Wiercińska (spr.)

Sędzia SA – Teresa Mróz

Protokolant: – sekr. sądowy Beata Pelikańska

po rozpoznaniu w dniu 12 grudnia 2012 r. w Warszawie

na rozprawie sprawy z powództwa M. S. i J. K.

przeciwko Wspólnocie Mieszkaniowej (...) w W.

o uchylenie uchwały

na skutek apelacji powódki

od wyroku Sądu Okręgowego w Warszawie

z dnia 28 marca 2012 r.

sygn. akt XXV C 693/11

oddala apelację.

Sygn. akt VI ACa 766/12

UZASADNIENIE

Powodowie M. S. i J. K. wnieśli o uchylenie uchwały nr (...) r. Wspólnoty Mieszkaniowej (...) w W., która weszła w życie w dniu 18 maja 2011 r., podjęta została w drodze indywidualnego zbierania głosów.

Pozwana Wspólnota Mieszkaniowa (...) w W. wniosła o oddalenie żądania pozwu.

Wyrokiem z dnia 28 marca 2012 r. Sąd Okręgowy w Warszawie oddalił powództwo.

Powyższe rozstrzygnięcie zostało oparte o następujące ustalenia faktyczne i rozważania prawne.

M. S. i J. K. są jest właścicielami lokali w budynku przy ul. (...) w W.. Powódka M. S. wykorzystuje swój lokal do celów mieszkaniowych, natomiast powód J. K. prowadzi w swoim lokalu działalność gospodarczą - kancelarię notarialną, na korzystanie z lokalu w tej formie została udzielona zgoda. Na elewacji budynku przy ul. (...) umieszczona została tablica informująca o rodzaju prowadzonej działalności – kancelaria notarialna, godzinach jej funkcjonowania oraz telefonie. Jest to jedyna tablica znajdująca się na elewacji budynku. W budynku przy ul. (...) wysokość czynszu nie jest różnicowana ze względu na przeznaczenie lokalu –mieszkalny/użytkowy.

W wyniku indywidualnego zbierania głosów właściciele lokali przy ul. (...) podjęli uchwałę nr (...) ustalając opłatę w wysokości 200 zł/m ^{( 2)} miesięcznie za wykorzystanie elewacji do celów umieszczania wszelkich tablic – informacyjnych i reklamowych. Za podjęciem tej uchwały głosowało 0,7999, przeciw 0,0783 uprawnionych.

Zgodnie z art. 25 ust. 1 ustawy z dnia 24 czerwca 1994 r. o własności lokali (dalej u.w.l.) właściciel lokalu może zaskarżyć uchwałę do sądu z powodu jej niezgodności z przepisami prawa lub z umową właścicieli lokali albo jeśli narusza ona zasady prawidłowego zarządzania nieruchomością wspólną lub w inny sposób narusza jego interesy. W doktrynie podkreśla się, że uprawnienie do zaskarżenia uchwały przewidziane w powołanym przepisie u.w.l. nie jest obwarowane żadnymi dalszymi przesłankami (Drozd E., Zarząd nieruchomością wspólną według ustawy o własności lokali, Rejent 1995/4/9 -1.8).

W ocenie Sądu Okręgowego nie została spełniona żadna z przesłanek wymienionych w art. 25 ust. 1 u.w.l., która uzasadniałyby uchylenie zaskarżonej uchwały. Brak okoliczności, które świadczyłyby o naruszaniu przez uchwałę nr (...) zasad prawidłowego zarządu nieruchomością wspólną, a wręcz przeciwnie. Głównym celem funkcjonowania wspólnot mieszkaniowych jest utrzymanie nieruchomości wspólnej w należytym (dobrym) stanie, a skoro środki z opłat za umieszczenie tablicy o prowadzonej działalności mają być przeznaczone na fundusz remontowy, to jest to z korzyścią dla nieruchomości wspólnej, zwłaszcza że właściciele lokali wykorzystywanych w celach użytkowych ponoszą takie same opłaty z tytułu czynszu, jak właściciele lokali mieszkalnych.

Powodowie wnosząc o uchylenie uchwały (...) podnosili, że narusza ona interesy właścicieli lokali ograniczając zarówno możliwość korzystania z ich własności, jak również z nieruchomości wspólnej. W ocenie Sądu I instancji niniejsza uchwała nie zmienia niczego w uprawnieniach właścicieli lokali ani w zakresie korzystania z lokalu stanowiącego ich własność w sposób przez nich wybrany, ani w zakresie korzystania z nieruchomości wspólnej – wprowadzenie odpłatności za wywieszenie tablicy informującej o prowadzonej działalności gospodarczej na elewacji budynku nie ogranicza prawa do korzystania z lokalu ani z nieruchomości wspólnej, a jest jedynie konsekwencją przyjętego sposobu korzystania z lokalu. Fakt, że § 2 Zarządzenia nr 1/2008 Prezesa Krajowej Rady Notarialnej z dnia 15 lutego 2008 r. Regulaminu wewnętrznego urzędowania kancelarii notarialnej przewiduje obowiązek uwidocznienia nazwy kancelarii notarialnej na tablicy wywieszonej przy wejściu do budynku, w którym znajduje się lokal kancelarii nie oznacza, że umieszczenie tablicy winno być bezpłatne. Umieszczenie przedmiotowej tablicy nie stanowi reklamy, ale jej wywieszenie wpływa na efekty działalności prowadzonej w lokalu – sami powodowie wskazali, że budynek przy ul. (...) znajduje się z bliskim sąsiedztwie Sądu Okręgowego w Warszawie dzięki czemu jest idealnym miejscem dla prowadzenia działalności kancelarii prawnych.

Niewątpliwie zaskarżona uchwała narusza subiektywny interes powoda jako osoby prowadzącej działalność gospodarczą i zobowiązanej do uiszczania opłat z tytułu tablicy umieszczonej na elewacji budynku (jeśli chodzi o powódkę to jedynie rozważa ona w przyszłości założenie kancelarii adwokackiej). Nie jest jednak naruszeniem, które uzasadniałoby uchylenie uchwały na podstawie art. 25 ust. 1 u.w.l. Naruszenie interesu właściciela lokalu w rozumieniu powyższego przepisu stanowi kategorię obiektywną, ocenianą m.in. w świetle zasad współżycia społecznego (por. wyrok SN z dn. 29.06.2010 r., III CSK 325/09, LEX nr 602266). Z art. 12 ust. 2 u.w.l. wynika, że właściciele lokali ponoszą wydatki i ciężary związane z utrzymaniem nieruchomości wspólnej w stosunku do posiadanych udziałów. Ukształtowane przepisem art. 12 ust. 2 u.w.l. obciążenie właścicieli lokali kosztami utrzymania nieruchomości wspólnej mogą ulec zmianie z woli właścicieli lokali, jeżeli w danej nieruchomości znajdują się lokale użytkowe i sposób korzystania z tych lokali uzasadnia różnicę. Wprawdzie samo umieszczenie tablicy informacyjnej o prowadzonej działalności nie skutkuje żadnymi kosztami dla wspólnoty, to charakter prowadzonej w lokalu użytkowym działalności gospodarczej – w niniejszym przypadku kancelarii notarialnej, powoduje zwykle większe zużycie całej nieruchomości oraz powstanie dodatkowych utrudnień dla mieszkańców – głównie z uwagi na obecność klientów i interesantów, a co za tym idzie – wzmożony hałas, zanieczyszczenie okolicy, brak miejsc do zaparkowania samochodów. Sąd Okręgowy uznał zatem, że obciążenie powoda jako osoby wykorzystującej swój lokal w celach użytkowych (przynoszących dochód) dodatkową opłatą nie narusza zasad współżycia społecznego – kwota 200 zł/m ² miesięcznie nie jest wygórowana zważywszy na rodzaj prowadzonej działalności. W ocenie tego Sądu doszłoby do naruszenia zasad współżycia społecznego, gdyby właściciele lokali użytkowych byli obciążeni wyższym czynszem właśnie z uwagi na sposób wykorzystywania lokalu i jednocześnie opłatą z tytułu tablicy informującej o prowadzonej działalności, co w niniejszej sprawie nie zaistniało. Jak zauważył Sąd Najwyższy w uzasadnieniu wyroku z dnia 26 czerwca 2008 r. (sygn. II CSK 598/07, LEX nr 500189): „Sąd rozważając, czy uchwała nie narusza interesu skarżącego właściciela musi brać pod uwagę interesy i pozostałych właścicieli lokali (...)”. O tym, iż zaskarżona uchwała stanowi realizację interesu większości właścicieli lokali nieruchomości przy ulicy (...) świadczy wynik głosowania nad przyjęciem uchwały, a także skutki uchwały, która zwiększy środki funduszu remontowego.

Powyższy wyrok został zaskarżony przez powódkę, która wniosła o zmianę orzeczenia przez uwzględnienie powództwa w całości oraz zasądzenie kosztów postępowania, z uwzględnieniem kosztów postępowania odwoławczego według norm przepisanych. Zaskarżonemu wyrokowi powódka zarzuciła:

1)  naruszenie prawa materialnego:

a)  art. 206 k.c. w zw. z art. 140 k.c. w zw. z art. 12 ust. 1 ustawy o własności lokali przez ich niezastosowanie i nieuznanie, iż umieszczenie bez opłat tablicy informacyjnej przez właściciela lokalu na elewacji budynku w sytuacji, gdy daje się pogodzić z współposiadaniem rzeczy przez innych współwłaścicieli, nie powoduje kosztów dla wspólnoty, nie utrudnia korzystania z nieruchomości wspólnej ani innych lokali, nie mieści się w zakresie dozwolonego współkorzystania z rzeczy,

b)  art. 12 ust. 2 i 3 ustawy o własności lokali oraz art. 5 k.c. przez błędną ich wykładnię i uznanie, iż stanowią podstawę do obciążenia właścicieli lokali użytkowych opłatą za wywieszenie tablicy, a kwota 200 zł miesięcznie jest kwotą niewygórowaną z uwagi na rodzaj prowadzonej działalności przez powoda, w przypadku, gdy umieszczenie tablicy przez współwłaściciela nie powoduje zwiększenia kosztów utrzymania nieruchomości wspólnej, a uchwała dotyczy opłat za wszelkie tablice, niezależnie czy należą do właścicieli lokali użytkowych, czy też mieszkalnych i niezależnie od rodzaju prowadzonej działalności w lokalu,

2)  naruszenie przepisów postępowania, mające istotny wpływ na treść zaskarżonego wyroku, tj. art. 328 § 2 k.p.c. w zw. z art. 233 k.p.c. przez błędne ustalenie, że prowadzenie działalności gospodarczej w lokalu powoda powoduje większe zużycie całej nieruchomości oraz powstanie dodatkowych utrudnień dla mieszkańców, podczas, gdy z zebranego materiału dowodowego nie można wyprowadzić takiego wniosku, a Sąd Okręgowy nie wskazał w uzasadnieniu dowodów, na których oparł się, ustalając te okoliczności i wydając skarżony wyrok.

Sąd Apelacyjny zważył, co następuje:

Apelacja nie zasługuje na uwzględnienie. Stan faktyczny sprawy, w jego istotnych dla rozstrzygnięcia elementach, pozostawał poza sporem uczestników postępowania.

Jak wskazał Sąd I instancji, właściciel lokalu może zaskarżyć uchwałę do sądu z powodu jej niezgodności z przepisami prawa lub z umową właścicieli lokali albo jeżeli narusza ona zasady prawidłowego zarządzania nieruchomością wspólną lub w inny sposób narusza sposób jego interesy (art. 25 ust. 1 u.w.l.). Zaskarżoną uchwałą pozwana Wspólnota ustaliła opłatę za wykorzystanie elewacji do celów umieszczania wszelkich tablic informacyjnych i reklamowych w wysokości 200 zł/m ² miesięcznie. Pomiędzy stronami bezsporne pozostawało, iż uchwała dotyczy nieruchomości wspólnej, którą stanowią m.in. części budynku i urządzenia, które nie służą wyłącznie do użytku właścicieli lokali (art. 3 ust. 2 u.w.l.).

Wskazać należy, że właściciel lokalu ma prawo do współkorzystania z nieruchomości wspólnej zgodnie z jej przeznaczeniem (art. 12 ust. 1 u.w.l.). Prawo do współkorzystania, jak również do współposiadania (art. 206 k.c. w związku z art. 1 ust. 2 u.w.l.), ograniczone jest jednak do konieczności respektowania istnienia takich samych uprawnień po stronie innych współwłaścicieli, albowiem przedmiotowe uprawnienia przysługują każdemu z nich. Sąd Apelacyjny nie podzielił stanowiska skarżącej, iż umieszczenie tablicy informacyjnej lub reklamowej nie prowadzi do pozbawienia możliwości korzystania z nieruchomości wspólnej przez pozostałych współwłaścicieli. Umieszczenie tablicy informacyjnej lub reklamowej powoduje bowiem trwałe lub czasowe przeznaczenie zajętej części na potrzeby wyłącznie osoby, która zamieściła tego rodzaju urządzenie, przez co uniemożliwia korzystanie z niej przez pozostałych współwłaścicieli. W konsekwencji jeden ze współwłaścicieli posiada rzecz wspólną w szerszym zakresie niż czynią to pozostali współwłaściciele, uzyskuje korzyść, która powinna być między nimi rozliczona. Konieczność uiszczania wynagrodzenia jednorazowego lub okresowego nie sprzeciwia się zatem istocie współwłasności, albowiem prawa innych współwłaścicieli są naruszane przez tych współwłaścicieli, którzy zamieścili tablice informacyjne lub reklamowe. Niniejszy pogląd został zaakceptowany przez Sąd Najwyższy, który stwierdził, iż współwłaściciel może domagać się od pozostałych współwłaścicieli, korzystających z rzeczy wspólnej z naruszeniem art. 206 k.c. w sposób wykluczający jego współposiadanie, wynagrodzenia za korzystanie z tej rzeczy z zachowaniem przesłanek określonych w art. 224 § 2 k.c. lub art. 225 k.c. (por. uchwała SN z dn. 13.03.2008 r., III CZP 3/08, OSNC 2009/4/53; tak też postanow. SN z dn. 14.10.2011 r., III CSK 288/10, Lex nr 1129123). Powyższe stanowisko zostało wyrażone w stanie faktycznym, w którym przedmiotem współwłasności nie była nieruchomość wspólna współwłaścicieli tworzących wspólnotę mieszkaniową, jednakże wyraża ogólną zasadę opartą na treści cytowanych przepisów, iż współwłaściciel pozbawiający możliwości korzystania i posiadania pozostałych współwłaścicieli obowiązany jest z tego tytułu uiszczać wynagrodzenie. O możliwości ponoszenia wynagrodzenia za wyłączne korzystanie z części nieruchomości wspólnej świadczy pośrednio dopuszczalność ustanowienia na rzecz każdoczesnego właściciela odrębnej własności lokalu służebności gruntowej obciążającej nieruchomość wspólną w rozumieniu art. 3 ust. 2 u.w.l. (por. postanow. SN z dn. 17.11.2011 r., III CSK 15/11, Lex nr 1129113 oraz cytowane tam orzecznictwo). Reasumując, dopiero szczególna podstawa prawna, uchwała wspólnoty lub porozumienie współwłaścicieli, może stanowić o tym, że osoba, która pozbawia innych współwłaścicieli możności korzystania z nieruchomości wspólnej (niezależnie od zakresu) nie jest obowiązana do ponoszenia wynagrodzenia za jej zajęcie przez umieszczenie tablicy informacyjnej lub reklamowej.

W ocenie Sądu Apelacyjnego nie można również podzielić zarzutu dotyczącego nadmiernej wysokości opłaty. Wysokość opłaty stanowi bowiem kwotę pieniężną, jaką wspólnota mieszkaniowa zamierza uzyskać za wykorzystanie powierzchni nieruchomości wspólnej, w przypadku, gdy którykolwiek ze współwłaścicieli z wyłączeniem innych, bądź też osoba trzecia za zgodą wspólnoty mieszkaniowej umieści tablicę informacyjną lub reklamową. Nalży także podkreślić, że wysokość opłaty uzależniona została od powierzchni umieszczanej tablicy, co zapewni tym samym wyliczenie opłaty od zajętej części powierzchni nieruchomości wspólnej. Na marginesie wskazać należy, iż za każdym razem, gdy umieszczenie tablicy informacyjnej lub reklamowej będzie wpływać na zmianę przeznaczenia elewacji stanowiącej część nieruchomości wspólnej niezbędne będzie podjęcie stosownej uchwały (art. 22 ust. 3 pkt 4 u.w.l.).

Nietrafne jest stanowisko strony powodowej, że zgodnie z treścią zaskarżonej uchwały obowiązkiem ponoszenia opłat objęte są również tablice zawierające numerację porządkową nieruchomości wraz z nazwą ulicy umieszczone na elewacji budynku. Tego rodzaju obowiązek obciąża właściciela budynku i wynika wprost z art. 47 b ustawy z dnia 17 maja 1989 r. – Prawo geodezyjne i kartograficzne, ma on charakter publicznoprawny, a pozwana nie mogłaby zostać obciążona ciężarem ponoszenia kosztów z tego tytułu, bowiem zobowiązanie nie istnieje w przypadku posiadania przez ten sam podmiot jednocześnie statusu dłużnika i wierzyciela.

Ponadto Sąd Apelacyjny w pełni akceptuje stanowisko Sądu Okręgowego, iż skutki przedmiotowej uchwały nie naruszają obiektywnych, zasługujących na ochronę w świetle zasad współżycia społecznego interesów właścicieli lokali, jak również podjęta uchwała nie prowadzi do naruszenia zasad prawidłowego zarządzania nieruchomością wspólną.

Bez wpływu na treść rozstrzygnięcia pozostaje zarzut dotyczący bezpodstawnego ustalenia, że prowadzenie działalności gospodarczej w lokalu powoda powoduje większe zużycie całej nieruchomości oraz powstanie dodatkowych utrudnień dla mieszkańców. Mimo, że skarżącą trafnie podniosła, iż zebrany w sprawie materiał dowodowy nie uprawnia takiego ustalenia, a Sąd Okręgowy nie wskazał w uzasadnieniu dowodów, na których oparł się ustalając tę okoliczność. Podstawą rozstrzygnięcia Sądu Apelacyjnego było bowiem przyjęcie, iż uzasadnionym jest obowiązek uiszczania wynagrodzenia za korzystanie i posiadanie części nieruchomości wspólnej z wyłączeniem innych współwłaścicieli, bądź za zgodą współwłaścicieli przez osoby trzecie, podstawy tego obowiązku w realiach sprawy nie stanowił art. 12 ust. 3 u.w.l., zgodnie z którym uchwała właścicieli może ustalić zwiększenie obciążenia z tytułu wydatków związanych z utrzymaniem nieruchomości wspólnej w stosunku do właścicieli lokali użytkowych, jeżeli uzasadnia to sposób korzystania z tych lokali. Dlatego też dostrzeżone w apelacji uchybienie Sądu Okręgowego nie mogło wpłynąć na treść rozstrzygnięcia Sądu II instancji.

Z powyższych względów, Sąd Apelacyjny na podstawie art. 385 k.p.c. orzekł jak w sentencji.