Pełny tekst orzeczenia

Sygn. akt I CSK 49/12
WYROK
W IMIENIU RZECZYPOSPOLITEJ POLSKIEJ
Dnia 8 listopada 2012 r.
Sąd Najwyższy w składzie :
SSN Barbara Myszka (przewodniczący, sprawozdawca)
SSN Krzysztof Pietrzykowski
SSN Katarzyna Tyczka-Rote
w sprawie z powództwa J. M.
przeciwko B. I. P. Spółce z o.o. w W.
o uznanie postanowień wzorca umowy za niedozwolone,
po rozpoznaniu na posiedzeniu niejawnym
w Izbie Cywilnej w dniu 8 listopada 2012 r.,
skargi kasacyjnej strony pozwanej
od wyroku Sądu Apelacyjnego
z dnia 28 września 2011 r.,
1. uchyla zaskarżony wyrok, oddala apelację powódki
i nie obciąża jej kosztami postępowania apelacyjnego
poniesionymi przez pozwaną;
2. nie obciąża powódki kosztami postępowania kasacyjnego
poniesionymi przez pozwaną.
2
Uzasadnienie
Sąd Okręgowy - Sąd Ochrony Konkurencji i Konsumentów wyrokiem z dnia
9 listopada 2010 r. oddalił powództwo J. M., skierowane przeciwko B. I. P. sp. z o.o.
z siedzibą w W., o uznanie postanowienia stosowanego przez pozwaną wzorca
umowy dotyczącego sprzedaży lokalu mieszkalnego łącznie z miejscem
postojowym, za niedozwolone i zasądzenie od pozwanej odszkodowania w kwocie
39 000 zł. Ustalił, że pozwana prowadzi działalność gospodarczą w zakresie robót
budowlanych, zajmuje się kupnem i sprzedażą nieruchomości na własny rachunek,
a ponadto prowadzi wynajem i zarządzanie nieruchomościami. W obrocie
z konsumentami pozwana posługiwała się wzorcem umowy pt. „Umowa
zobowiązująca do wybudowania lokali oraz umowa przedwstępna ustanowienia
odrębnej własności lokalu mieszkalnego i jego sprzedaży oraz sprzedaży udziału
we współwłasności lokalu użytkowego”, który zawierał zakwestionowane przez
powódkę postanowienie zobowiązujące klienta do nabycia razem z lokalem
mieszkalnym udziału w lokalu użytkowym stanowiącym miejsce postojowe, i/lub
komórkę piwniczną i/lub boks rowerowy (jeżeli komórka piwniczna i/lub boks
rowerowy nie jest pomieszczeniem przynależnym).
Sąd Okręgowy stwierdził, że uznanie określonego postanowienia umownego
za niedozwolone jest uzależnione od kumulatywnego spełnienia następujących
przesłanek: 1) postanowienie nie zostało uzgodnione indywidualnie, a więc nie
podlegało negocjacjom, 2) ukształtowane w ten sposób prawa i obowiązki
konsumenta pozostają w sprzeczności z dobrymi obyczajami, 3) ukształtowane we
wskazany sposób prawa i obowiązki rażąco naruszają interesy konsumenta,
i 4) postanowienie nie dotyczy sformułowanych w sposób jednoznaczny głównych
świadczeń stron, w tym ceny lub wynagrodzenia (art. 3851
§ 1 k.c.). W niniejszej
sprawie nie została spełniona ostatnia z wymienionych przesłanek, ponieważ
zakwestionowane przez powódkę postanowienie dotyczy głównego świadczenia
stron, które zostało we wzorcu sformułowane w sposób jednoznaczny. W umowach
nienazwanych postanowienia określające elementy konstytutywne dla danego typu
czynności, pozwalające na jej identyfikację, trzeba uznać za postanowienia
3
określające główne świadczenia stron. Brak możliwości uznania ich za
postanowienia niedozwolone jest oczywisty z tego względu, że trudno wyobrazić
sobie, aby nie były one przedmiotem indywidualnych uzgodnień, skoro określają to,
co dla stron najistotniejsze, czyli zachowanie dłużnika zmierzające bezpośrednio
do zaspokojenia interesu wierzyciela. W ramach przedstawionego powódce wzorca
umowy, pozwana miała zobowiązać się do wybudowania kompleksu mieszkalno –
usługowego V. i wyodrębnienia w nim lokalu mieszkalnego nazywanego dalej
lokalem oraz lokalu użytkowego, w którym będą znajdowały się miejsca postojowe,
komórki piwniczne i boksy rowerowe przeznaczone do wyłącznego użytku klientów,
zgodnie z opisem zawartym w warunkach szczegółowych, natomiast klient miał
oświadczyć, że zamierza nabyć: „ a) lokal wraz z prawami z nim związanymi, tj.
udziałem w nieruchomości wspólnej, którą stanowi prawo użytkowania wieczystego
Nieruchomości, a w przypadku podziału Nieruchomości – prawo użytkowania
wieczystego nieruchomości gruntowej oznaczonej literami od A do I na planie
Nieruchomości stanowiącym Załącznik Nr 4 do niniejszej Umowy oraz części
budynków i urządzeń, które nie służą wyłącznie do użytku właścicieli lokali, oraz
pomieszczeniem przynależnym stanowiącym komórkę piwniczną, boks rowerowy
oraz prawem do wyłącznego korzystania z ogródka, a także b) udział w lokalu
Użytkowym stanowiący miejsce postojowe, i/lub komórkę piwniczną i/lub boks
rowerowy, (jeżeli komórka piwniczna i/lub boks rowerowy nie jest pomieszczeniem
przynależnym), do wyłącznego użytku KLIENTA w Kompleksie Mieszkalno –
Usługowym wraz z udziałem w nieruchomości wspólnej, którą stanowi prawo
użytkowania wieczystego Nieruchomości, a w przypadku podziału Nieruchomości –
prawo użytkowania wieczystego nieruchomości gruntowej oznaczonej literami od A
do I na planie Nieruchomości stanowiącym Załącznik Nr 4 do Niniejszej Umowy
oraz części budynku i urządzeń, które nie służą wyłącznie do użytku właścicieli
lokali” – nazywane dalej przedmiotem sprzedaży. „Przedmiot sprzedaży” jest tu
elementem identyfikującym najistotniejsze świadczenia umowy stron, wskazuje
bowiem czego dotyczy umowa; innymi słowy, jaki przedmiot zostanie przez
pozwaną sprzedany i nabyty przez klienta. Stanowi tym samym główne
świadczenie umowy stron, jej essentialia negotii. Świadczenie to zostało we wzorcu
sformułowane w sposób jednoznaczny. Nie można zatem –
4
stwierdził Sąd Okręgowy - zakwestionowanego postanowienia umownego uznać
za niedozwolone.
Na skutek apelacji powódki, Sąd Apelacyjny wyrokiem z dnia 28 września
2011 r. zmienił wyrok Sądu Okręgowego w ten sposób, że uznał za niedozwolone i
zakazał stosowania przez pozwaną w obrocie z konsumentami we wzorcu umowy
pt. „Umowa zobowiązująca do wybudowania lokali oraz umowa przedwstępna
sprzedaży” postanowienia o następującej treści: „Klient oświadcza, że zamierza
nabyć...... także udział w Lokalu Użytkowym stanowiący miejsce postojowe, i/lub
komórkę piwniczną i/lub boks rowerowy (jeżeli komórka piwniczna i/lub boks
rowerowy nie jest pomieszczeniem przynależnym), do wyłącznego użytku Klienta
w Kompleksie Mieszkalno – Usługowym wraz z udziałem w nieruchomości
wspólnej, którą stanowi prawo użytkowania wieczystego Nieruchomości,
a w przypadku podziału Nieruchomości - prawo użytkowania wieczystego
nieruchomości gruntowej oznaczonej literami od A do I na planie
Nieruchomości stanowiącym Załącznik nr 4 do niniejszej Umowy oraz części
budynków i urządzeń, które nie służą wyłącznie do użytku właścicieli lokali”.
Zdaniem Sądu Apelacyjnego, nie można zaaprobować stanowiska Sądu
pierwszej instancji, że zakwestionowane postanowienie umowne określa główne
świadczenia stron, o których mowa w art. 3851
§ 1 k.c. Analiza postanowień
przedstawionego wzorca umowy prowadzi do wniosku, że pozwana zobowiązała
się wybudować w Kompleksie Mieszkalno – Usługowym V. lokal mieszkalny i
zawrzeć umowę ustanowienia i sprzedaży na rzecz klienta odrębnej własności
lokalu w rozumieniu ustawy z dnia 24 czerwca 1994 r. o własności lokali, a ponadto
wybudować lokal użytkowy, w którym zostaną wydzielone miejsca postojowe
(komórki piwniczne, boksy rowerowe) oraz zawrzeć umowę sprzedaży udziału
w lokalu użytkowym na rzecz klienta i pozostałych współwłaścicieli,
po ustanowieniu jego odrębnej własności. Świadczenie główne klienta miało
natomiast polegać na finansowaniu kosztów budowy lokalu w formie zaliczek na
poczet ceny sprzedaży lokali i udziału w lokalu użytkowym, odbiorze lokalu,
podpisaniu umów zapewniających zaopatrzenie lokalu w media oraz zawarciu
umowy przyrzeczonej, na podstawie której nabędzie przedmiot sprzedaży.
Strony zobowiązały się zawrzeć dwie oddzielne umowy przyrzeczone, a mianowicie
5
umowę ustanowienia odrębnej własności lokalu i jego sprzedaży wraz z udziałem
w nieruchomości wspólnej oraz umowę sprzedaży udziału w lokalu użytkowym,
stanowiącym miejsce postojowe wraz z odpowiednim udziałem w prawie
użytkowania wieczystego gruntu. Głównym przedmiotem umowy, nazwanej umową
zobowiązującą do wybudowania lokali oraz umową przedwstępną sprzedaży, jest
lokal mieszkalny, natomiast zobowiązanie do wybudowania w ramach kompleksu
mieszkalno – usługowego lokalu użytkowego w postaci garażu, wyodrębnienie jego
własności i przeniesienie udziału w nim na klienta ma charakter akcesoryjny, wobec
czego nie stanowi głównego przedmiotu umowy. Zakwestionowane przez powódkę
postanowienie umowne zawarte w punkcie 1 ust. 2 lit. b) wzorca narzuca
konsumentowi, noszącemu się z zamiarem zawarcia umowy o wybudowanie lokalu
mieszkalnego, jego wyodrębnienie i przeniesienie własności, obowiązek transakcji
wiązanej, polegającej na zawarciu jednocześnie umowy zobowiązującej do nabycia
udziału w lokalu użytkowym obejmującym miejsce postojowe, która nie pozostaje
w bezpośrednim związku funkcjonalnym z przedmiotem świadczenia głównego.
Pozwana nie wykazała przyczyn usprawiedliwiających oferowanie klientom nabycia
„mieszkania łącznie z garażem”. Przyczyną taką nie może być wynikający z decyzji
o warunkach zabudowy i pozwolenia na budowę obowiązek wybudowania
określonej ilości miejsc postojowych, gdyż pozwana nie może minimalizować
swojego ryzyka gospodarczego kosztem konsumentów. Tego rodzaju zabiegi
uchybiają zasadzie swobody umów i narażają konsumenta na zawarcie w istocie
umowy niechcianej. Godzą również w dobre obyczaje, nie trudno bowiem
wyobrazić sobie sytuację, w której konsument, zainteresowany nabyciem lokalu
mieszkalnego w danej okolicy, zostanie pozbawiony możliwości wyboru
i postawiony przez pozwaną przed koniecznością nabycia niechcianego miejsca
postojowego. Oferta pozwanej dyskryminuje osoby nie posiadające pojazdów,
co pozostaje w sprzeczności z dobrymi obyczajami i naraża je na niepotrzebny
wydatek finansowy. Zakwestionowane przez powódkę postanowienie umowne
odpowiada - stwierdził Sąd Apelacyjny - klauzuli wskazanej w art. 3853
pkt 7 k.c.,
przez co narusza również art. 3851
k.c.
W złożonej skardze kasacyjnej pozwana, powołując się na obie podstawy
określone w art. 3983
§ 1 k.p.c., wniosła o uchylenie wyroku Sądu Apelacyjnego
6
i przekazanie sprawy do ponownego rozpoznania ewentualnie orzeczenie co do
istoty sprawy i oddalenie apelacji. W ramach pierwszej podstawy wskazała na
naruszenie art. 3851
§ 1 k.c. przez przyjęcie, że zakwestionowany wzorzec
kształtuje obowiązki konsumenta w sposób sprzeczny z dobrymi obyczajami, art.
3851
§ 1 w związku z art. 3853
pkt 7 k.c. przez przyjęcie, że pozwana uzależniała
sprzedaż lokalu mieszkalnego od przyrzeczenia przez konsumenta zawarcia
w przyszłości umowy sprzedaży udziału w lokalu użytkowym, i art. 3531
w związku
z art. 66 § 1 k.c. przez przyjęcie, że zasada swobody umów odnosi się do
jednostronnych czynności, do których należy oferta oraz że oferta sprzedaży lokalu
mieszkalnego łącznie z udziałem w lokalu użytkowym uchybia zasadzie swobody
umów, podczas gdy istotą tej zasady jest swoboda przystąpienia do umowy i brak
możliwości zmuszenia drugiej strony do jej zawarcia. W ramach drugiej podstawy
podniosła natomiast zarzut obrazy art. 382 w związku z art. 217 § 2, art. 227
i art. 391 § 1 k.p.c. przez pominięcie części postanowień zakwestionowanego
wzorca i oparcie wyroku na materiale dowodowym poddanym wybiórczej analizie,
art. 328 § 2 k.p.c. przez niewskazanie przyczyn, dla których Sąd Apelacyjny
odmówił wiarygodności części postanowień wzorca o istotnym znaczeniu dla
określenia głównego świadczenia stron, i art. 382 k.p.c. przez pominięcie części
zebranego materiału, co doprowadziło do naruszenia wyrażonej w art. 233
w związku z art. 391 § 1 k.p.c. zasady wszechstronnego rozważenia zebranego
materiału i błędnego przyjęcia, że zakwestionowany wzorzec zawiera niedozwolone
postanowienia umowne.
Sąd Najwyższy zważył, co następuje:
Przystępując w pierwszej kolejności do rozważenia podstawy kasacyjnej
określonej w art. 3983
§ 1 pkt 2 k.p.c. trzeba przypomnieć, że zarzut naruszenia art.
382 k.p.c. może wypełniać powołaną podstawę tylko w wypadku pominięcia przez
sąd drugiej instancji części zebranego w sprawie materiału. Strona powołująca się
na naruszenie tego przepisu powinna więc wskazać materiał dowodowy, który
został przez sąd drugiej instancji pominięty przy wydaniu wyroku i wykazać,
że popełnione uchybienie mogło mieć wpływ na wynik sprawy. Podnosząc z kolei
zarzut naruszenia art. 217 § 2 k.p.c. powinna przede wszystkim wskazać
środki dowodowe, które – jej zdaniem – zostały bezzasadnie pominięte
7
(zob. postanowienia Sądu Najwyższego z dnia 6 stycznia 1999 r., II CKN 100/98,
OSNC 1999, nr 9, poz. 146 i z dnia 7 lipca 1999 r., I CKN 504/99, OSNC 2000,
nr 1, poz. 17 oraz wyroki z dnia 11 sierpnia 2010 r., I CSK 616/09, nie publ., z dnia
3 grudnia 2010 r., I CSK 123/10, nie publ. i z dnia 3 lutego 2011 r., I CSK 261/10,
nie publ.).
Skarżąca w uzasadnieniu zarzutu naruszenia obu powołanych przepisów,
a także art. 227 k.p.c., powołała się w istocie na dokonanie przez Sąd Apelacyjny
wadliwej wykładni postanowień przedstawionego wzorca umowy i wyprowadzenie
z nich błędnego wniosku, że postanowienia dotyczące świadczenia głównego
odnoszą się jedynie do lokalu mieszkalnego, podczas gdy prawidłowa analiza
jednoznacznie prowadzi do wniosku, że świadczenie główne obejmuje dwa
równoważnie uregulowane we wzorcu elementy w postaci sprzedaży lokalu
mieszkalnego i udziału w lokalu użytkowym. Z przytoczonej argumentacji wynika,
że zarzuty naruszenia art. 382 w związku z art. 217 § 2, art. 227 i art. 391 § 1 k.p.c.
zmierzają w istocie do zakwestionowania wykładni zawartych we wzorcu
oświadczeń woli. Nie dotyczą zatem uchybień procesowych, lecz prawidłowości
zastosowania prawa materialnego.
Nieuzasadniony jest również zarzut obrazy art. 328 § 2 w związku z art. 391
§ 1 k.p.c. przez zaniechanie wskazania przyczyn, dla których Sąd Apelacyjny
odmówił wiarygodności części postanowień wzorca mających istotne znaczenie dla
określenia świadczenia głównego stron. I w tym wypadku skarżącej chodzi w istocie
nie o naruszenie przepisów postępowania, lecz o prawidłowość dokonanej wykładni
oświadczeń woli, co wchodzi w zakres stosowania prawa materialnego. Poza tym
uchybienie wymaganiom określonym w art. 328 § 2 w związku z art. 391 § 1 k.p.c.
może być ocenione jako mogące mieć wpływ na wynik sprawy tylko wyjątkowo, gdy
braki w uzasadnieniu są tak istotne, że uniemożliwiają kontrolę kasacyjną
zaskarżonego orzeczenia (zob. wyroki Sądu Najwyższego z dnia 18 kwietnia
1997 r., I PKN 97/97, OSNAPiUS 1998, nr 4, poz. 121, z dnia 26 listopada 1999 r.,
III CKN 460/98, OSNC 2000, nr 5, poz. 100 oraz z dnia 25 października 2000 r.,
IV CKN 142/00, nie publ., z dnia 7 lutego 2001 r., V CKN 606/00, nie publ., z dnia
7 maja 2002 r., I CKN 830/00, nie publ., z dnia 28 lipca 2004 r., III CK 302/03,
8
nie publ. i z dnia 4 października 2007 r., I UK 111/07, nie publ.). Skarżąca nie
wykazała, by taka wyjątkowa sytuacja wystąpiła w niniejszej sprawie.
Przystępując do rozważenia zarzutów podniesionych w ramach podstawy
kasacyjnej określonej w art. 3983
§ 1 pkt 1 k.p.c. trzeba przypomnieć, że pod
rządem ustawy z dnia 24 czerwca 1994 r. o własności lokali (jedn. tekst: Dz. U.
z 2000 r. Nr 80, poz. 903 ze zm. – dalej: „u.w.l.”) garaż może być pomieszczeniem
przynależnym do lokalu mieszkalnego, może być elementem nieruchomości
wspólnej, ale może też stanowić odrębny lokal użytkowy. W art. 2 ust. 4 u.w.l.
ustawodawca przykładowo wymienił piwnicę, strych, komórkę i garaż – jako
pomieszczenia przynależne. Trzeba jednak podkreślić, że przynależna do lokalu
może być tylko część budynku oddzielona od pozostałej przestrzeni ścianami,
gdyż w przeciwnym razie nie można mówić o pomieszczeniu. Garaż, któremu
nadano charakter pomieszczenia przynależnego do lokalu mieszkalnego, staje się
jego częścią składową, z tym że nadanie takiego charakteru może nastąpić dopiero
przy wyodrębnieniu danego lokalu, bo wcześniej lokal nie stanowi rzeczy (art. 45
i 47 § 1 k.c.).
Nie jest pomieszczeniem przynależnym w rozumieniu art. 2 ust. 4 u.w.l.
miejsce postojowe w garażu wielostanowiskowym, gdyż nie jest ono oddzielone od
innych miejsc postojowych trwałymi ścianami. W takim wypadku za garaż może być
uznane jedynie całe pomieszczenie, w którym znajdują się miejsca postojowe, a nie
poszczególne miejsca postojowe. W celu zapewnienia właścicielom lokali
mieszkalnych prawa do korzystania z miejsc postojowych w praktyce ustanawia się
na ich rzecz odrębną własność garażu wielostanowiskowego, jako wydzielonego
lokalu użytkowego, po czym właściciele lokali zawierają umowę o sposobie
korzystania z poszczególnych miejsc postojowych. Innym sposobem stosowanym
w praktyce jest zawarcie umowy o podziale quoad usum bez ustanawiania na rzecz
właścicieli lokali mieszkalnych odrębnej własności garażu wielostanowiskowego
(zob. wyroki Sądu Najwyższego z dnia 22 marca 2001 r., V CKN 277/00, nie publ.,
z dnia 2 lutego 2005 r., IV CK 474/04, nie publ. i z dnia 29 czerwca 2010 r., III CSK
325/09, nie publ. oraz postanowienia z dnia 19 maja 2004 r., I CK 696/03, OSP
2005, nr 5, poz. 61 i z dnia 5 października 2007 r., I CSK 229/07, nie publ.).
9
W przedstawionym powódce wzorcu umowy skarżąca zobowiązała się
ustanowić na rzecz właścicieli lokali mieszkalnych odrębną własność lokalu
użytkowego z wydzielonymi miejscami postojowymi i zapewnić im prawo do
wyłącznego korzystania z miejsca postojowego w umowie ustalającej zasady
korzystania z tego lokalu. Jest więc jasne, że nie chodziło tu o pomieszczenie
przynależne do lokalu mieszkalnego, które nie może być odrębnym przedmiotem
własności.
Uzasadniając zarzut naruszenia art. 3531
w związku z art. 66 § 1 k.c.
skarżąca podniosła, że to oferta, a nie treść wzorca umowy łączyła sprzedaż lokalu
z miejscem postojowym, w związku z czym Sąd Apelacyjny błędnie przyjął, że taka
oferta uchybia zasadzie swobody umów, zasada ta bowiem dotyczy wyłącznie
czynności prawnych dwustronnych. U podstaw tak skonstruowanego zarzutu legło
założenie, że oferta jest czynnością jednostronną. Ostatnio w nauce prawa
prezentowane jest stanowisko, według którego oświadczenie o złożeniu oferty nie
może być uznane za jednostronną czynność prawną, ponieważ jest tylko
elementem kształtowania czynności prawnej, jaką stanowi dopiero zawarta umowa.
Podobnie oświadczenie o przyjęciu oferty nie jest prawem podmiotowym
kształtującym, lecz kompetencją do zawarcia umowy w okresie związania oferenta
ofertą. Skład orzekający Sądu Najwyższego podziela to stanowisko, w związku
z czym szersze rozważanie odnośnego zarzutu staje się bezprzedmiotowe.
Za pozbawiony racji uznać trzeba natomiast zarzut naruszenia art. 3851
§ 1
k.c. przez przyjęcie, że świadczeniem głównym umowy zobowiązującej do
wybudowania lokali oraz umowy przedwstępnej ustanowienia odrębnej własności
lokalu mieszkalnego i jego sprzedaży oraz sprzedaży udziału we współwłasności
lokalu użytkowego jest jedynie lokal mieszkalny, a nie ma już takiego charakteru
zobowiązanie do wybudowania także lokalu użytkowego w postaci garażu, uznane
jedynie za świadczenie uboczne. Wbrew odmiennemu poglądowi skarżącej,
dokonanej oceny charakteru świadczeń nie podważa eksponowany przez nią
przedmiot umów deweloperskich, który może obejmować nie tylko nieruchomość
lokalową, lecz także nieruchomość lokalową wraz z komórką lokatorską lub
nieruchomość lokalową z garażem albo miejscem postojowym. Nie ma też
decydującego znaczenia okoliczność, że określając przedmiot umowy skarżąca
10
wskazała również we wzorcu zobowiązanie do wybudowania lokalu użytkowego
obejmującego miejsca postojowe i sposób ustalenia udziału w prawie własności
tego lokalu.
Zasięg pojęcia głównych świadczeń stron, którym ustawodawca posłużył się
w art. 3851
§ 1 k.c. może budzić kontrowersje, tym bardziej że nie ma tu
przesądzającego znaczenia to, czy wspomniane świadczenia należą do
essentialiae negotii. Z tej przyczyny zasięg odnośnego pojęcia musi być zawsze
ustalany in casu z uwzględnieniem wszystkich postanowień oraz celu zawieranej
umowy. Nie ulega wątpliwości, że nie wszystkim świadczeniom objętym umową
można przypisać walor głównych. Przykładowo, w wyroku z dnia 9 października
2003 r., V CK 277/02 (OSNC 2004, nr 11, poz. 184) Sąd Najwyższy stanął na
stanowisku, że postanowienia ogólnych warunków ubezpieczenia dotyczące
określenia sumy ubezpieczenia i odszkodowania, a przede wszystkim wartości
pojazdu, będącej podstawą dla ustalenia sumy ubezpieczenia i wysokości
odszkodowania, nie mogą być uznane za niedozwolone postanowienia umowne,
ponieważ należą do głównych świadczeń ubezpieczyciela. Natomiast w wyroku
z dnia 6 kwietnia 2004 r., I CK 472/03 (Pr. Bankowe 2004, nr 11, s. 21) przyjął,
że obowiązek uiszczenia przez posiadacza rachunku bankowego prowizji i opłat
związanych z prowadzeniem rachunku bankowego nie należy do świadczeń
głównych, o których mowa w art. 385 1
k.c.
Świadczenia główne, sformułowane w sposób jednoznaczny, zostały
wyłączone spod kontroli dokonywanej w trybie art. 3851
§ 1 k.c. Są zatem
wyjątkiem, który powinien być interpretowany ściśle. Trzeba zgodzić się z oceną
Sądu Apelacyjnego, że spośród świadczeń objętych badanym wzorcem umowy
charakter świadczenia głównego ma tylko zobowiązanie skarżącej dotyczące lokalu
mieszkalnego, nie ulega bowiem wątpliwości, że zobowiązania odnoszące się do
lokalu użytkowego w postaci garażu są tylko sposobem zapewnienia przyszłym
właścicielom lokali mieszkalnych miejsc garażowych. Mają służyć właścicielom
lokali mieszkalnych, przez co są sui generis dodatkiem, czyli pochodną prawa do
lokalu mieszkalnego.
11
Kolejny zarzut dotyczy naruszenia art. 3851
§ 1 w związku z art. 3853
pkt 7
k.c. przez przyjęcie, że postanowienia przedłożonego wzorca kształtują prawa
i obowiązki konsumenta w sposób sprzeczny z dobrymi obyczajami, rażąco
naruszając jego interesy, ponieważ uzależniają zawarcie umowy od zawarcia innej,
„niechcianej” umowy.
Odnosząc się do tego zarzutu trzeba przypomnieć, że, zgodnie z § 18
rozporządzenia Ministra Infrastruktury z dnia 12 kwietnia 2002 r. w sprawie
warunków technicznych, jakim powinny odpowiadać budynki i ich usytuowanie
(Dz.U. Nr 75, poz. 690 ze zm. – dalej „rozporządzenie”), zagospodarowując działkę
budowlaną, należy urządzić, stosownie do jej przeznaczenia i sposobu zabudowy,
miejsca postojowe dla samochodów użytkowników stałych i przebywających
okresowo, w tym również miejsca postojowe dla samochodów, z których korzystają
osoby niepełnosprawne, przy czym liczbę i sposób urządzenia tych miejsc należy
dostosować do wymagań ustalonych w decyzji o warunkach zabudowy
i zagospodarowania terenu.
W orzecznictwie Naczelnego Sądu Administracyjnego podkreślono,
że w świetle tego przepisu miejsca postojowe muszą być zaprojektowane
i urządzone na terenie należącym do inwestora, na którym dana inwestycja ma być
realizowana, oraz że muszą one mieć charakter trwały. Nie mogą to być miejsca
postojowe tylko na czas budowy lub na pewien początkowy okres użytkowania
obiektu budowlanego, w pierwszej dekadzie XXI wieku bowiem posiadanie miejsca
do parkowania samochodu jest integralnie związane z budownictwem
mieszkaniowym, tak jak posiadanie piwnicy czy dostęp do suszarni (zob. wyroki
Naczelnego Sądu Administracyjnego z dnia 22 czerwca 2005 r., I FSK 103/05,
M. Podat. 2006, nr 7, s. 38, z dnia 14 listopada 2007 r., II OSK 1498/06, nie publ.
i z dnia 8 stycznia 2009 r., I FSK 1798/07, nie publ.).
Ze względu na ścisły związek zachodzący między prawem do lokalu
mieszkalnego i prawem do korzystania z miejsca postojowego nie można
przyjmować, że postanowienia wzorca, zobowiązujące konsumenta do nabycia
lokalu mieszkalnego łącznie z udziałem w lokalu stanowiącym garaż,
uprawniającym do korzystania z miejsca postojowego są niedozwolonymi
12
postanowieniami umownymi, o których mowa w art. 3853
pkt 7 k.c. W przepisie tym
chodzi bowiem tylko o takie postanowienia, które uzależniają zawarcie umowy od
zawarcia innej umowy, niemającej bezpośredniego związku z umową zawierającą
oceniane postanowienie.
Argumentacja Sądu Apelacyjnego nie przekonuje również o tym, by
zakwestionowane przez powódkę postanowienie wzorca kształtowało prawa
i obowiązki konsumenta w sposób sprzeczny z dobrymi obyczajami i rażąco
naruszało jego interesy. Pojęcie dobrych obyczajów nawiązuje do reguł
postępowania odpowiadających poczuciu etycznemu społeczeństwa, zwłaszcza
poczuciu słuszności i sprawiedliwości. W nawiązaniu do art. 3 ust. 1 dyrektywy
Rady 93/13/EWG z dnia 5 kwietnia 1993 r. w sprawie nieuczciwych warunków
w umowach konsumenckich (Dz. U UE. L. 1993, nr 95, poz. 29), w orzecznictwie za
sprzeczne z dobrymi obyczajami uznano wprowadzenie klauzul godzących
w równowagę kontraktową, a za rażące naruszenie interesów konsumenta
nieusprawiedliwioną dysproporcję praw i obowiązków na niekorzyść konsumenta
(zob. wyroki Sądu Najwyższego z dnia 7 marca 2003 r., I CKN 89/01, Biul. SN
2003, nr 10, s. 33, z dnia 13 lipca 2005 r., I CK 832/04, nie publ. i z dnia 3 lutego
2006 r., I CK 297/05, Biul. SN 2006, nr 5, s. 12).
Nie można zgodzić się z oceną Sądu Apelacyjnego, że skarżąca, która dąży
do zapewnienia właścicielom lokali mieszkalnych prawa do korzystania z miejsc
postojowych i realizuje równocześnie obowiązek ciążący na niej z mocy § 18
rozporządzenia, minimalizuje swoje ryzyko gospodarcze kosztem konsumenta,
przez co godzi w dobre obyczaje. Nie można też zasadnie twierdzić, że skarżąca
dyskryminuje osoby, które nie posiadają samochodów, bo naraża je na
niepotrzebny wydatek finansowy. Z punktu widzenia rozważanych przesłanek
chodzi o godzące w poczucie sprawiedliwości naruszenie równowagi praw
i obowiązków na niekorzyść konsumenta, a nie o spełnienie wszystkich jego
oczekiwań. Sąd Apelacyjny brał pod rozwagę jedynie oczekiwania konsumenta
nieposiadającego samochodu, uszły natomiast jego uwagi zarówno oczekiwania
konsumentów będących posiadaczami samochodów, jak i sytuacja dewelopera,
który projektuje liczbę miejsc postojowych odpowiadającą liczbie lokali
mieszkalnych. Uwzględnienie interesów obu stron potencjalnego stosunku
13
umownego nie pozwala uznać zakwestionowanych przez powódkę postanowień
wzorca za niedozwolone w rozumieniu art. 3851
§ 1 k.c.
W tej sytuacji, skoro podstawa kasacyjna określona w art. 3983
§ 1 pkt 2
k.p.c. okazała się nieuzasadniona, Sąd Najwyższy na zasadzie art. 39816
k.p.c.
uchylił zaskarżony wyrok, orzekł co do istoty sprawy i oddalił apelację, przyjmując
za podstawę rozstrzygnięcia o kosztach zarówno postępowania apelacyjnego,
jak i kasacyjnego art. 102 w związku z art. 391 § 1 i art. 39821
k.p.c. ze względu na
sytuację materialną powódki oraz ocenny charakter sprawy.