Pełny tekst orzeczenia

Sygn. akt III CSK 155/14
WYROK
W IMIENIU RZECZYPOSPOLITEJ POLSKIEJ
Dnia 6 marca 2015 r.
Sąd Najwyższy w składzie:
SSN Marta Romańska (przewodniczący)
SSN Anna Owczarek (sprawozdawca)
SSN Dariusz Zawistowski
w sprawie z powództwa Spółki Mieszkaniowej S. sp. z o.o. w K.
przeciwko T.-F. K. S.A. z siedzibą w K.
o zapłatę,
po rozpoznaniu na posiedzeniu niejawnym w Izbie Cywilnej
w dniu 6 marca 2015 r.,
skargi kasacyjnej strony pozwanej
od wyroku Sądu Apelacyjnego
z dnia 10 grudnia 2013 r.,
uchyla zaskarżony wyrok i przekazuje sprawę do ponownego
rozpoznania Sądowi Apelacyjnemu, pozostawiając temu Sądowi
rozstrzygnięcie o kosztach postępowania kasacyjnego.
UZASADNIENIE
2
Spółka Mieszkaniowa S. spółka z o.o. z siedzibą w K. pozwem z dnia 24
lutego 2012 r. wniosła o zasądzenie od T.-F. K. spółka z o.o. - spółki komandytowo
akcyjnej z siedzibą w K. kwoty 100.000 zł z ustawowymi odsetkami tytułem zwrotu
części zaliczki, uiszczonej na podstawie przedwstępnej warunkowej umowy
sprzedaży prawa użytkowania wieczystego z dnia 12 września 2007 r., wobec nie
zawarcia umowy przyrzeczonej z przyczyn leżących po stronie pozwanej oraz
wobec odstąpienia od umowy przez powódkę. Pozwana zarzuciła m.in. że
przysługiwała jej należność odpowiadająca wskazanej kwocie z tytułu gwarancji.
Sąd Okręgowy - Sąd Gospodarczy w K. wyrokiem z dnia 7 marca 2013 r., w
następstwie wniesienia przez pozwaną sprzeciwu od nakazu zapłaty z dnia 9 maja
2012 r., wydanego w postępowaniu upominawczym, oddalił powództwo. Sąd
Apelacyjny wyrokiem reformatoryjnym z dnia 10 grudnia 2013 r. uwzględnił
powództwo. Uzupełniając częściowo podstawę faktyczną rozstrzygnięcia ustalił, że
strony zawarły w dniu 12 września 2007 r. w formie aktu notarialnego (1)
przedwstępną warunkową umowę sprzedaży prawa użytkowania wieczystego
nieruchomości, zmienioną aneksami z dnia 12 września 2007 r., 16 października
2007 r., 18 czerwca 2008 r. Przedmiotem umowy definitywnej miało być
przeniesienie przez pozwaną na powódkę prawa użytkowania wieczystego działki
nr 2, powstałej w wyniku podziału działki ewidencyjnej nr 179/6, za cenę
stanowiącą równowartość kwoty 25.919.200 euro, zgodnie z ostatnim aneksem w
terminie do dnia 28 lutego 2009 r. Umowa przewidywała wpłatę zaliczki na poczet
ceny sprzedaży w wysokości 2.830.000 zł, stanowiącej równowartość 750.000
euro. Zawarcie umowy przyrzeczonej uzależnione było od warunku zmiany planu
zagospodarowania przestrzennego w sposób umożliwiający realizację inwestycji
powódki oraz od wykonania innej umowy przedwstępnej stron poprzez zawarcie
umowy przyrzeczonej sprzedaży akcji Sportowej Spółki Akcyjnej W. K., przy czym
pierwszy z nich był zastrzeżony na korzyść kupującej. Powódka była uprawniona
do żądania zawarcia umowy przyrzeczonej mimo niespełnienia warunków, a jej
uprawnienie do rezygnacji z nich wygasało w oznaczonym terminie. Postanowiono,
że kupująca będzie uprawniona do odstąpienia od umowy jeżeli do zawarcia
3
umowy sprzedaży nie dojdzie z przyczyn zawinionych przez sprzedającego, tj. tylko
i wyłącznie gdy nie wywiąże się on ze zobowiązań określonych w § 2.6 lub w
istotny sposób naruszy swoje zobowiązania objęte umową przedwstępną.
Stwierdzono (§ 5.8), że kupująca udziela kupującej nieodwołalnej gwarancji na
kwotę stanowiącą równowartość 750.000 euro, na mocy której gwarantuje
sprzedającej, że w terminie do dnia 31 grudnia 2008 r. zostanie uchwalony przez
Radę Miejską K. miejscowy plan zagospodarowania przestrzennego w odniesieniu
do terenu przyszłej inwestycji obejmującej między innymi nieruchomości nr 1, nr 2,
niezabudowaną część nieruchomości nr 3, który umożliwi realizację zamierzonej
inwestycji, przy czym w wypadku nieziszczenia się tego warunku oraz
nieskorzystania przez kupującą z uprawnienia do zawarcia przyrzeczonej umowy
sprzedaży w oznaczonym terminie, pomimo że którekolwiek lub wszystkie
zastrzeżone na jej korzyść warunki się nie spełniły, sprzedająca zatrzyma wpłaconą
zaliczkę na własność na poczet przysługującego jej prawa zapłaty kwoty
stanowiącej równowartość 750.000 euro z tytułu powstałej odpowiedzialności
gwarancyjnej kupującej. Postanowienie to nie miało zastosowania w przypadku nie
zawarcia umowy przyrzeczonej z winy sprzedającej. W tym samym dniu strony
zawarły (2) umowę przedwstępną sprzedaży akcji, zmienioną aneksem z dnia 18
czerwca 2008 r., którą postanowiono m.in., że warunkiem zawarcia przez strony
umowy przyrzeczonej sprzedaży akcji oraz umowy zobowiązującej do sprzedaży
akcji przyszłych jest uprzednie podjęcie przez Radę Miasta K. w terminie do dnia 31
grudnia 2008 r. uchwały o planie zagospodarowania przestrzennego o parametrach
umożliwiających zrealizowanie przez kupującego zamierzonej inwestycji, zmiana
umowy użytkowania wieczystego zawartej między Gminą K. a T.-F. w zakresie
określonego w niej celu wykorzystania na zobowiązanie do wzniesienia obiektów
budowlanych, zgodnie z uchwalonym planem zagospodarowania przestrzennego i
zamierzeniem inwestycyjnym, oraz nie uchwalenie przez Radę m. K. planu
zagospodarowania przestrzennego, sprzecznego z wnioskami stron. Umowy
pozostawały ze sobą w związku, przy czym strony uznały umowę (2) za tajną. Cel
wskazany w umowie użytkowania wieczystego obejmował utworzenie bazy
dydaktyczno-treningowej szkolenia młodzieży poprzez budowę trzech
profesjonalnych boisk piłkarskich oraz infrastruktury budynków kubaturowych.
4
Inwestycja planowana przez powódkę polegała na budowie kompleksu
hotelowego.
Powódka wpłaciła kwotę 2.830.200 zł, określając jej tytuł jako „akt notarialny
Rep. A nr […]”, odpowiadający oznaczeniu przedwstępnej umowy sprzedaży
nieruchomości.
Rada Miasta K. w dniu 17 grudnia 2008 r. uchwaliła miejscowy plan
zagospodarowania przestrzennego obszaru TS W. umożliwiający realizację
zamierzenia inwestycyjnego powódki. Cel wskazany w umowie użytkowania
wieczystego nie został zmieniony, ale nie mógłby być realizowany wobec
niezgodności ze wskazanym planem. Do zawarcia umów sprzedaży nie doszło.
Powódka pismem z dnia 31 stycznia 2012 r. złożyła pozwanemu oświadczenie
o odstąpieniu od obu umów przedwstępnych wskazując jako podstawę § 11 ust. 3
umowy (2). Pozwana umową z dnia 2 lutego 2009 r., tj. przed terminem
wyznaczonym do zawarcia umów przyrzeczonych, zbyła prawo użytkowania
wieczystego swojej spółce zależnej A. I. sp. z o.o., z którą była również powiązana
osobowo.
W ocenie Sądu Okręgowego powódka bezpodstawnie żądała zwrotu zaliczki
z umowy (1) odwołując się do niespełnienia wymogu wskazanego w umowie (2),
polegającego na zmianie umowy użytkowania wieczystego, przy czym
oświadczenie powódki o odstąpieniu było bezskuteczne, gdyż umowa (1) zawiera
całościowe samodzielne uregulowanie dotyczące umownego odstąpienia,
oświadczenie w tym przedmiocie mogło być złożone najpóźniej do dnia 28 lutego
2009 r., nie wezwano pozwanej wcześniej do spełnienia zobowiązania, zatem nie
spełniono wymogów art. 491 k.c. Stwierdził, że wskazana podstawa (brak zmiany
celu w umowie użytkowania wieczystego) jest bezprzedmiotowa, gdyż inwestycja
mogła być realizowana na podstawie nowego planu zagospodarowania
przestrzennego. Zdaniem Sądu rzeczywiste przyczyny jednostronnej rezygnacji
powódki z zawarcia umowy przyrzeczonej były inne i polegały na zmianie
zamierzeń inwestycyjnych spowodowanej pominięciem K. jako miejsca rozgrywek
piłkarskich Mistrzostw Europy 2012 r., braku środków finansowych na realizację
kosztownej inwestycji, załamaniu koniunktury na rynku nieruchomości. Ostatecznie
5
przyczyną oddalenia powództwa było stwierdzenie, że nie doszło do świadczenia
nienależnego w rozumieniu art. 410 § 2 k.c., gdyż podstawę prawną zatrzymania
wpłaconej kwoty stanowi zastrzeżenie gwarancyjne zawarte w umowie (1). Sąd
Apelacyjny nie podzielił powyższej oceny i stwierdził, że następczyni prawna
pozwanej A. I. sp. z o.o. wystąpiła o zmianę celu użytkowania wieczystego, co
właściciel gruntu uznał za możliwe, ale nie doszło do niej wobec zaniechania
uzupełnienia dokumentacji przez wnioskodawczynię. Postępowanie w tym zakresie,
wobec przekształcenia prawa użytkowania wieczystego do działki nr 179/6 w prawo
własności, i tak stało się bezprzedmiotowe. Sąd uznał za wadliwą ocenę przyczyn
odstąpienia od umowy przyjmując, że powódka dysponowała środkami
finansowymi umożliwiającymi zapłatę ceny a winę za nie dojście do skutku umowy
przyrzeczonej ponosi spółka T. K., która nie zrealizowała obowiązku umownego,
polegającego na podjęciu kroków zmierzających do zmiany celu określonego
w umowie użytkowania wieczystego z właścicielem gruntu, podczas gdy powódka
wywiązała się ze swojego zobowiązania, skutecznie doprowadzając do zmian planu
zagospodarowania przestrzennego w ciągu półtora roku od daty zawarcia umowy
przedwstępnej. Zdaniem Sądu fakt, że umowa przyrzeczona nie została zawarta
mimo upływu terminu 28 lutego 2009 r., oznacza, bez względu na przyczynę, że cel
którego realizacji służyło świadczenie powódki nie został spełniony, a zaliczka jest
świadczeniem nienależnym i podlega zwrotowi na podstawie art. 410 § 1 i 2
in princ. k.c. w zw. z art. 405 k.c. Za bezpodstawny uznał zarzut przedawnienia
podniesiony przez pozwaną z odwołaniem do art. 390 § 3 k.c. Stwierdził, że zbędne
są rozważania czy i jaki skutek ma oświadczenie o odstąpieniu złożone przez
powódkę w dniu 31 stycznia 2012 r. Wskazał, że nie zachodzą podstawy do
zatrzymania wpłaconej kwoty na podstawie § 5.8 umowy, gdyż decydowało o nim
łączne spełnienie wszystkich przesłanek, tj. nie uchwalenie w terminie do dnia
31 grudnia 2008 r. zmian miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego
obszaru TS W., umożliwiających realizację zamierzenia inwestycyjnego, nie
zażądanie przez powódkę zawarcia umowy przyrzeczonej najpóźniej
w uzgodnionym terminie 28 lutego 2009 r. mimo, że zastrzeżony na jej korzyść
warunek wydania przez Prezydenta m. K. ostatecznej decyzji o warunkach
zabudowy i zagospodarowania terenu o treści umożliwiającej realizowanie
6
zamierzenia inwestycyjnego nie został spełniony. Zdaniem Sądu kolejny warunek
zawarcia umowy przyrzeczonej sprzedaży akcji oraz umowy zobowiązującej do
sprzedaży akcji przyszłych wprawdzie nie został zastrzeżony na korzyść powódki,
niemniej odwołanie się do § 7 ust. 4 umowy przedwstępnej (2) każe uznać, że
także on został zastrzeżony na jej korzyść.
Konkludując Sąd stwierdził, że pozwana nie może powoływać się na
skuteczne zatrzymanie uzyskanej wcześniej kwoty, gdyż (a) uchwalenie w dniu
17 grudnia 2008 r. zmiany planu zagospodarowania przestrzennego było
wystarczające, ponadto (b) przyczyny nie zawarcia umowy przyrzeczonej były
zawinione przez pozwaną skoro, mimo obowiązku wynikającego z umowy
przedwstępnej (2), nie podjęła ona kroków zmierzających do zmiany celu
określonego w umowie użytkowania wieczystego, co skutkowało możliwością
naliczenia dodatkowej opłaty na rzecz właściciela gruntu (postępowanie w tym
przedmiocie wszczęto wobec innego nabywcy) lub rozwiązania umowy, ponadto
złożyła w umowie zapewnienie w tym przedmiocie, które nie odpowiadało stanowi
rzeczy. Kolejną przyczyną (c) było stwierdzenie, że przed upływem terminu
zawarcia umowy przyrzeczonej T. K. SA zbyła prawo użytkowania wieczystego
gruntu na rzecz innego podmiotu – A. I. sp. z o.o. uniemożliwiając w istocie
zawarcie umowy przyrzeczonej. Nieruchomość została obciążona na rzecz spółki
T. K. hipoteką zabezpieczającą wierzytelność w kwocie 150.000.000 zł z tytułu
ceny sprzedaży. Za gołosłowną Sąd uznał deklarację, że nabywca mógł zawrzeć
umowę stanowczą, wskazując na niedokonanie takich czynności oraz na podjęcie
przez niego działań zmierzających do przekształcenia prawa.
Po wydaniu orzeczenia przez sąd drugiej instancji w miejsce pozwanej T.-F.
K. spółka z o.o. - spółki komandytowo akcyjnej z siedzibą w K. w następstwie
przekształcenia podmiotowego wstąpiła T.-F. K. Spółka Akcyjna z siedzibą w K.
Od wyroku Sądu Apelacyjnego pozwana wniosła skargę kasacyjną która,
powołując obie podstawy kasacyjne, zarzuca:
- naruszenie przepisów postępowania, tj. art. 382, 233 § 1, 227 w zw. z art.
391 k.p.c. poprzez orzekanie przez Sąd drugiej instancji z pominięciem całego
materiału dowodowego, w szczególności dowodu z aneksu z dnia 4 grudnia
7
2008 r.; art. 328 § 2 w zw. 391 § 1 k.p.c. poprzez sporządzenie uzasadnienia
wyroku drugiej instancji w sposób nie pozwalający na dokonanie kontroli
kasacyjnej;
- naruszenie prawa materialnego, tj. art. 65 § 1 i 2 k.c. poprzez zaniechanie
obiektywnej wykładni przedwstępnej warunkowej umowy sprzedaży prawa
użytkowania wieczystego i umowy przedwstępnej sprzedaży akcji w ostatecznym
brzmieniu z uwzględnieniem rzeczywistej woli stron oraz ich istoty i celu, które
powinna prowadzić do wniosku, że pozwana miała prawo zatrzymać zaliczkę
z tytułu powstałej odpowiedzialności gwarancyjnej powódki oraz że warunek
zawarcia umów przyrzeczonych sprzedaży akcji oraz zobowiązującej do sprzedaży
akcji przyszłych nie został zastrzeżony jako warunek zawarcia umowy sprzedaży
prawa użytkowania wieczystego.
Powódka wniosła o oddalenie skargi i zasądzenie kosztów postępowania
kasacyjnego.
Prokurator Generalny, zajmując stanowisko na podstawie art. 3988
§ 1 k.p.c.,
wyraził pogląd, że skarga kasacyjna zasługuje na uwzględnienie.
Sąd Najwyższy zważył:
Naruszenie przepisów prawa procesowego tylko wówczas może stanowić
skuteczną podstawę kasacyjną, gdy wykazany zostanie jego wpływ na
rozstrzygnięcie sprawy. Oznacza to nie tylko, że dane uchybienia bezpośrednio lub
pośrednio miały lub mogły mieć wpływ na rozstrzygnięcie sprawy ale i że były tego
rodzaju lub wystąpiły w takim natężeniu, że ukształtowały lub mogły ukształtować
treść zaskarżonego orzeczenia (por. wyrok Sądu Najwyższego z dnia 17 marca
2006 r., I CSK 63/05, nie publ.). Naruszone przepisy muszą mieć ponadto charakter
istotny. Wymóg ten spełnia podstawa kasacyjna z art. 3983
§ 1 pkt 2 k.p.c.
w zakresie obejmującym zarzut naruszenia art. 382 w zw. z art. 391 k.p.c. na
skutek pominięcia materiału dowodowego, jakkolwiek nie można uznać,
że dotyczyło ono jego całości ani, że równolegle postawiony zarzut nie
przeprowadzenia postępowania dowodowego przez Sąd Apelacyjny jest
prawidłowy, a to wobec dopuszczenia i przeprowadzenia dowodu wskazanego
w skardze już przez sąd pierwszej instancji. Zgodnie z art. 382 k.p.c. sąd
8
odwoławczy orzeka na podstawie materiału zebranego w postępowaniu przed
sądem pierwszej instancji oraz w postępowaniu apelacyjnym. Dokonując wykładni
powyższego przepisu Sąd Najwyższy w uchwale składu siedmiu sędziów z dnia
23 marca 1999 r., III CZP 59/98 (OSNC 1999, nr 7-8, poz. 124), mającej moc
zasady prawnej stwierdził, że sąd drugiej instancji może zmienić ustalenia
faktyczne, stanowiące podstawę wydania zaskarżonego orzeczenia, bez
przeprowadzenia postępowania dowodowego, chyba że szczególne okoliczności
wymagają ponowienia, lub uzupełnienia tego postępowania. Judykatura zgodnie
przyjmuje, że art. 382 k.p.c. w zw. z art. 391 § 1 k.p.c., mają charakter ogólnej
dyrektywy wskazującej na kontynuację merytorycznego rozpoznawania sprawy
w postępowaniu odwoławczym (por. wyrok Sądu Najwyższego z dnia 22 lutego
2007 r., III CSK 337/06, nie publ.). Powołanie się na wskazane przepisy jako
podstawę kasacyjną jest zatem skuteczne, jeżeli sąd drugiej instancji uwzględnił
część materiału dowodowego i wydał orzeczenie oparte wyłącznie na materiale
zebranym w pierwszej albo drugiej instancji, pomijając ten, który był wynikiem
procedowania w innej instancji. Niemniej i takie uchybienie może być brane
pod uwagę jedynie wówczas, jeżeli mogło mieć istotny wpływ na wynik sprawy,
zatem jeżeli zachodzi związek przyczynowy pomiędzy nim a orzeczeniem.
Trafnie wskazuje się w judykaturze i piśmiennictwie, że sytuacja taka zachodzi,
jeżeli podstawa faktyczna rozstrzygnięcia jest wadliwa i na tyle niepełna, że nie
pozwala na kontrolę prawidłowości zastosowania do niej określonej normy prawa
materialnego Błąd sądu, polegający na pominięciu przy dokonywaniu oceny
prawnej pewnych ustalonych okoliczności jak i oparcie jej na stanie faktycznym
niedostatecznie ustalonym dla przypisania go określonej normie prawnej,
w zasadzie jest wtedy jednocześnie błędem w zakresie subsumcji prawa
(por. wyrok Sądu Najwyższego z dnia 24 listopada 2005 r., IV CK 241/05,
nie publ.).
Reformatoryjne rozstrzygnięcie Sądu Apelacyjnego oparte było na ocenie,
że kwota wpłacona jako zaliczka na poczet ceny jest świadczeniem nienależnym
oraz że nie zachodzą podstawy do jej zatrzymania wynikające z § 5.8 umowy.
Skarga kasacyjna ogranicza się do kwestionowania orzeczenia w zakresie
odnoszącym się do odmowy realizacji gwarancji i zatrzymania świadczenia
9
zarzucając popełnienie błędów dotyczących każdej z przyczyn uzasadniających,
zdaniem Sądu, odmowę zastosowania tego postanowienia umowy.
Przesłankami pozytywnymi rodzącymi, w myśl § 5.8 umowy
odpowiedzialność gwarancyjną powódki do kwoty stanowiącej równowartość
750.000 euro i umożliwiającymi zaliczenie na jej poczet wpłaconej zaliczki, były
brak uchwały o planie zagospodarowania przestrzennego, umożliwiającego
realizację zamierzonej inwestycji oraz nieskorzystanie przez powódkę
z uprawnienia do żądania zawarcia umowy przyrzeczonej mimo niespełnienia
warunków zastrzeżonych na jej korzyść. Skarga kasacyjna podważa ocenę,
że warunek dotyczący uchwały został spełniony twierdząc, że Sąd nie uwzględnił
zmiany wskazanego postanowienia, dokonanej aneksem z dnia 18 czerwca 2008 r.,
zastępującej zwrot „decyzja o warunkach zabudowy” lub „warunki zabudowy”
zwrotem „uchwała o planie zagospodarowania przestrzennego” lub ”plan
zagospodarowania przestrzennego”, pominął część tekstu pierwotnego
odwołującego się do „ostateczności” (wówczas: decyzji) oraz zaniechał wykładni
tekstu całego postanowienia, a w następstwie wadliwie przyjął, że uchwała nie
musiała być „ostateczna” (w znaczeniu prawomocna, stanowiąca na skutek
ogłoszenia akt prawa miejscowego). Do kwestii powyższych Sąd rzeczywiście się
nie odniósł, co uniemożliwia odparcie zarzutu skargi, aczkolwiek nie przesądza
o merytorycznej zasadności stanowiska pozwanej. Trafnie skarga wskazuje
ponadto na błędy dotyczące drugiej z omawianych przesłanek, gdyż Sąd
Apelacyjny przyjął zarówno termin (28 lutego 2009 r.) jak i warunek żądania
zawarcia umowy przyrzeczonej (wydanie ostatecznej decyzji o warunkach
zabudowy i zagospodarowania terenu) odmiennie jak wskazany aneks
(odpowiednio: „31 grudnia 2008 r.” i „uchwała o planie zagospodarowania
przestrzennego” lub ”plan zagospodarowania przestrzennego”), myląc również
termin zawarcia umowy przyrzeczonej z końcowym terminem żądania zawarcia
umowy przyrzeczonej przez kupującą mimo niespełnienia warunków zastrzeżonych
na jej korzyść. Nadmiernie skrótowe i w następstwie niezrozumiałe jest ponadto
stanowisko Sądu drugiej instancji w zakresie tzw. „warunku kolejnego” dotyczącego
zawarcia umów sprzedaży akcji W. K. SSA w wykonaniu umowy przedwstępnej
sprzedaży akcji z dnia 12 września 2007 r.
10
Przesłanka negatywna, zwalniająca powódkę od odpowiedzialności,
oznaczona została jako wina sprzedającego w nie zawarciu umowy definitywnej.
Sąd odwoławczy uznał w tym przedmiocie m.in., że pozwana uniemożliwiła
zawarcie umowy przyrzeczonej „zbywając prawo użytkowania wieczystego na
rzecz innego podmiotu - spółki z o.o. A. I.”. Trafnie zarzuca skarga, że sąd pominął
tym samym dowód z dokumentu w postaci umowy stron z dnia 4 grudnia 2008 r.,
zawartej w formie aktu notarialnego, zatytułowanej „Porozumienie dodatkowe do
przedwstępnych umów sprzedaży z dnia 12 września 2007r.”, która zawierała
zgodę powódki na zbycie przez pozwaną, pod oznaczonymi warunkami, przed
zawarciem umowy stanowczej praw do nieruchomości na rzecz osoby trzeciej i
regulowała zagadnienia z nim związane oraz dowód z odpisu księgi wieczystej,
prowadzonej dla nieruchomości dz. ew. nr […], która wykazuje inny jak przyjęty
ciąg następstw prawnych użytkowników wieczystych.
Powyższe braki i wady podstawy faktycznej rozstrzygnięcia uzasadniają
również podstawę kasacyjną z art. 3983
§ 1 pkt 1 k.p.c. w zakresie obejmującym
zarzut naruszenia art. 65 § 1 i 2 k.c. poprzez niedokonanie wykładni pełnej
treści oświadczeń woli stron z uwzględnieniem zawartych w nim dyrektyw
interpretacyjnych, obejmujących ukształtowane reguły znaczeniowe i kontekst
sytuacyjny ich składania. Wykładnia ta obejmuje zarówno złożenie (istnienie) jak
i treść złożonych oświadczeń. Wprawdzie ustalenie treści oświadczeń woli należy
do ustaleń faktycznych (por. m.in. wyrok Sądu Najwyższego z dnia 6 listopada
1996 r., II UKN 9/96, OSNCP 1997, nr 11, poz. 201), a ich interpretacja, ustalenie
znaczenia stanowią zagadnienie prawne, ale oparcie się na tak niepełnej bądź
sprzecznej wewnętrznie treści umowy, jak w obecnej sprawie, uniemożliwia
w istocie odtworzenie podstawy subsumcji. Zgodzić się zatem należy
z twierdzeniem skargi, że wskazane uchybienia przepisom procesowym (error
procendendo) i prawa materialnego mogły doprowadzić do błędnego
rozstrzygnięcia (error iudicando), aczkolwiek ocena czy w istocie tak jest na
obecnym etapie postępowania byłaby przedwczesna.
Wskazać jednak trzeba, że badanie czy spełnione zostały pozytywne lub
negatywne przesłanki, uzasadniające powstanie odpowiedzialności powódki
z tytułu gwarancji oraz zatrzymanie przez pozwaną kwoty wpłaconej jako zaliczka
11
na poczet ceny, powinno być poprzedzone oceną dopuszczalności zawarcia
w umowie przedwstępnej zastrzeżenia gwarancyjnego tej treści oraz jego
zgodności z prawem przy uwzględnieniu relacji podmiotowych (dłużnik jako
gwarant), zakresu zobowiązania gwarancyjnego wykraczającego poza świadczenia
z umowy przedwstępnej (1) oraz przedmiotu gwarancji.
Nie ulega wątpliwości, w świetle utrwalonego stanowiska judykatury
i piśmiennictwa, że umowa przedwstępna jest umową zobowiązującą stronę lub
strony do zawarcia w przyszłości oznaczonej umowy zatem stanowi pactum
de contrahendo. Nie mając charakteru umowy wzajemnej (por. m.in. wyroki Sądu
Najwyższego z dnia 14 grudnia 1999 r., II CKN 624/98, OSN 2000, nr 6, poz. 120,
z dnia 12 czerwca 2013 r., II CSK 655/12, nie publ.), ani przysparzającej
zabezpiecza zaciągnięcie zobowiązania w postaci zawarcia umowy. Powszechnie
przyjmuje się, że treść umowy przedwstępnej może obejmować szerszy zakres jak
zobowiązanie do zawarcia umowy przyrzeczonej i oznaczenie jej treści,
w szczególności dopuszczalne jest zamieszczenie w niej dodatkowych zastrzeżeń,
w tym jednostronnie zobowiązujących jak warunek, termin, kara umowna, zadatek,
prawo odstąpienia (por. m. in. wyroki Sądu Najwyższego z dnia 14 grudnia 1999 r.,
II CKN 624/98, OSN 2000, nr 6, poz. 120, z dnia 10 lutego 2011 r., IV CSK 336/10,
nie publ., z dnia 30 stycznia 2013 r., CV CSK 80/12, nie publ.). Nie zawarcie
umowy przyrzeczonej powoduje, że świadczenia dokonane na jej poczet stają
się świadczeniami nienależnymi podlegającymi zwrotowi (por. wyroki Sądu
Najwyższego z dnia 30 stycznia 2004 r., I CK 129/03, nie publ., z dnia 25 marca
2004 r., II CK 116/03, SN-IC 2004, nr 10, z dnia 12 stycznia 2006 r., II CK 342/05,
OSNC 2006, nr 10, poz. 170, z dnia 25 lutego 2009 r., II PK 174/08, nie publ.).
Świadczenia takie nie są objęte treścią stosunku wynikającego z umowy
przedwstępnej (por. uchwała Sądu Najwyższego z dnia 8 marca 2007 r., III CZP
3/07, OSNC 2008, nr 2, poz. 15). W takim wypadku odpada również zamierzony cel
świadczenia zaliczki, która w wypadku dojścia do skutku umowy definitywnej
mogłaby być zarachowania na ustaloną cenę nieruchomości, zatem podlega ona
zwrotowi. Podobnie w razie braku, bądź upadku przyczyny prawnej umowy
przedwstępnej, która jest zapożyczona z umowy przyrzeczonej, nie powstają bądź
ustają obowiązki wynikające z zabezpieczeń zawarcia umowy przyrzeczonej.
12
Nie ulega wątpliwości, że zobowiązania z umowy przedwstępnej wygasają, jeżeli
ich wykonanie nie jest możliwe na skutek okoliczności, za które dłużnik
nie odpowiada (art. 475 § 1 k.c.). Zasadnicze wątpliwości budzi m.in. z tych
względów dopuszczalność przelewu na rzecz osoby trzeciej bez zgody dłużnika
wierzytelności wynikających z umowy przedwstępnej (por. jednak wyrok Sądu
Najwyższego z dnia 9 maja 2000 r., IV CKN 955/00, nie publ., wydany
w odmiennym stanie faktycznym). Piśmiennictwo trafnie opowiada się za
możliwością takiego przelewu wyłącznie za indywidualną zgodą dłużnika
odnosząca się do oznaczonej wierzytelności i oznaczonego cesjonariusza.
Gwarancja nie jest umową nazwaną, objętą samodzielną regulacją kodeksu
cywilnego, stąd jej treść kształtują strony, związane granicami swobody umów
wyznaczonymi art. 3531
k.c. Konstrukcja gwarancji jako umowy jednostronnie
zobowiązującej, która może być wprowadzona także jako zastrzeżenie w innej
umowie, oparta jest na szczególnych cechach środka zabezpieczającego
o charakterze samoistnym, tj. niezależnym od stosunku podstawowego. Umowa ma
charakter losowy, przy czym jej przedmiotem jest określone zdarzenie.
Na gwarancie ciąży dług o charakterze samoistnym, gdyż nie przejmuje on
zobowiązania dłużnika tylko ryzyko beneficjenta gwarancji, zapewniając mu
wyrównanie szkody poniesionej na skutek braku świadczenia dłużnika, przy czym
jego odpowiedzialność ogranicza się do sumy gwarancyjnej niezależnie od tego,
jaka jest wysokość długu głównego. W prawie polskim jest dopuszczalne udzielanie
gwarancji innych niż tworzących tylko stan zabezpieczenia oraz zawieranie umów
gwarancyjnych, zawierającej inne ryzyko niż niewykonanie lub nienależyte
wykonanie zobowiązania, ale jego granice powinny być wyraźnie sprecyzowane
w umowie (por. wyrok Sądu Najwyższego z dnia 9 listopada 2006 r., IV CSK 208/06,
OSNC 2007, nr 7-8, poz. 122). Większość wypowiedzi judykatury dotyczy umów
gwarancji bankowej i gwarancji ubezpieczeniowej (por. uchwała składu siedmiu
sędziów Sądu Najwyższego z dnia 16 kwietnia 1993 r., III CZP 16/93, OSNC
z 1993 r., nr 10, poz. 166, uchwała pełnego składu Izby Cywilnej SN z dnia
28 kwietnia 1995 r., III CZP 166/94, OSNCP 1995, nr 10, poz. 135, wyrok Sądu
Najwyższego z dnia 16 grudnia 2009 r., I CSK 281/09, OSNC 2010, nr 6, poz. 92,
nie publ., wyroki Sądu Najwyższego z dnia 9 listopada 2006 r., IV CSK 208/06,
13
nie publ., z dnia 27 marca 2013 r., I CSK 630/12, nie publ., z dnia 20 września
2013 r., II CSK 670/12 nie publ.), stąd jedynie posiłkowo mogą być one
wykorzystywane do oceny konstrukcji innych gwarancji. Niemniej zawsze do jej
przedmiotowo istotnych elementów należy określenie przedmiotu zobowiązania
gwaranta, poprzez wskazanie rezultatu, który gwarancja zabezpiecza, uprawnienia,
jakie z niej wynika, podanie sumy gwarancyjnej, którą gwarant zobowiązuje się
kontrahentowi zapłacić, jeżeli ten - z powodu niewykonania na jego rzecz
określonego świadczenia przez inną osobę (dłużnika głównego) - zgłosi żądanie
zapłaty o określonej treści i w określonej formie oraz ewentualnie spełni inne
formalne warunki zapłaty wskazane w umowie. W ramach zasady swobody umów
strony mogą ukształtować umowę gwarancji o charakterze kauzalnym bądź
abstrakcyjnym. Użycie w dokumencie gwarancyjnym sformułowań, że gwarancja
jest płatna na pierwsze żądanie albo że jest bezwarunkowa oznacza, iż nadano jej
cechy zobowiązania abstrakcyjnego, co powoduje, że żadna ze stron umowy
gwarancji nie może podnosić zarzutów nieważności causae bądź jej odpadnięcia
(por. wyrok Sądu Najwyższego z dnia 14 stycznia 2004 r., I CSK 102/03, nie publ.).
Konsekwencją abstrakcyjności oraz braku akcesoryjności zobowiązania gwaranta
jest niemożność podnoszenia przez niego zarzutów z innego stosunku prawnego,
w szczególności z umowy zlecenia gwarancji bądź ze stosunku podstawowego.
Zasygnalizować należy, że uwadze sądu uszła treść stosunku prawnego, na
którym pozwana oparła zarzut ubezskuteczniający żądanie powódki. Obowiązkiem
Sądu była bowiem całościowa ocena stosunku prawnego zawiązanego na
podstawie zastrzeżenia zawartego w § 5.8 umowy przy uwzględnieniu, że istotą
gwarancji jest udział osoby trzeciej w stosunku do stron umowy podstawowej
(gwaranta), podczas gdy w tym wypadku zachodziła tożsamość podmiotowa
między nim a dłużnikiem głównym (przyrzekającym kupno). Dłużnik ten zapewnił,
że w oznaczonym terminie, innym jak termin zawarcia umowy przyrzeczonej,
zostanie wydana uchwała o planie zagospodarowania przestrzennego
umożliwiającym realizację zamierzonej przez niego inwestycji. Wykładni wymaga,
jak wskazano wyżej, pojęcie „wydana", w szczególności czy oznacza ,ono podjęcie
uchwały, nadanie jej cechy ostateczności, uzyskanie charakteru aktu prawa
miejscowego na skutek upływu trzydziestu dni od ogłoszenia w Dzienniku
14
Urzędowym Województwa. Niemniej bez względu na jej rzeczywistą treść nie ulega
wątpliwości, że dłużnik zapewnił, iż spełni świadczenie w postaci zapłaty sumy
gwarancyjnej na rzecz przyrzekającego sprzedaż użytkownika wieczystego
(beneficjenta gwarancji) i przejmuje odpowiedzialność za nieziszczenie się warunku
zawieszającego w postaci zdarzenia prawnego, za które nikt nie mógł ponosić
odpowiedzialności, dotyczącego przeznaczenia przedmiotu zamierzonej umowy,
względem którego nie przysługiwał mu żaden tytuł prawny. Dług ze stosunku
głównego objęty gwarancją nie został sprecyzowany. Takie relacje podmiotowe
i przedmiotowe, treść zobowiązania, powiązanie wprost sumy gwarancyjnej
ze zwrotną, co do zasady, zaliczką uiszczoną na podstawie umowy przedwstępnej
oraz sposób realizacji gwarancji (zatrzymanie zaliczki) wymagały ponadto
rozważenia, czy zostały spełnione wymogi umowy gwarancji oraz czy nie doszło do
naruszenia granic swobody umów poprzez obejście ustawowych ograniczeń umów
przedwstępnych oraz umów gwarancyjnych.
Z tych względów, wobec zasadności postaw kasacyjnych, Sąd Najwyższy na
podstawie art. 39814
§ 1 k.p.c. oraz art. 108 § 2 w zw. z art. 39821
k.p.c. orzekł jak
w sentencji.
Z urzędu Sąd Najwyższy zwraca uwagę na wady skargi kasacyjnej, która
z uwagi na swą obszerność, wielokrotne powtarzanie, wręcz kopiowanie tych
samych stwierdzeń, ponowienie motywów przyczyn kasacyjnych jako uzasadnienia
podstaw kasacyjnych, błędy co do oznaczenia dat czynności, numeracji przepisów
nie spełnia wymagań, jakim powinna odpowiadać taka kwalifikowana czynność
procesowa (por. postanowienie Sądu Najwyższego z dnia 18 grudnia 2013 r.,
III CSK 311/13, OSNC 2014, nr 7-8, poz. 83). Podkreśla ponadto niewłaściwą
formę i treść wypowiedzi autora skargi kasacyjnej, w tym nadużywanie argumentów
ad personam („normalny prawnik od razu dostrzeże", „dla przeciętnego zwykłego
prawnika jasne jest już po pierwszym przeczytaniu tekstu itp.).
15