Pełny tekst orzeczenia

WYROK

W IMIENIU RZECZYPOSPOLITEJ POLSKIEJ

Dnia 7 października 2014 roku

Sąd Okręgowy w Szczecinie II Wydział Cywilny Odwoławczy

w składzie:

po rozpoznaniu na rozprawie w dniu 7 października 2014 roku w S.

sprawy z powództwa M. R.

przeciwko (...) Spółce z ograniczoną odpowiedzialnością w S.

o zapłatę

na skutek apelacji wniesionej przez powoda

od wyroku Sądu Rejonowego Szczecin - Centrum w Szczecinie

z dnia 5 grudnia 2013 r., sygn. akt I C 1188/13

oraz zażalenia pozwanego

na postanowienie w przedmiocie kosztów procesu zawarte w wyroku Sądu Rejonowego Szczecin - Centrum w Szczecinie z dnia 5 grudnia 2013 r., sygn. akt I C 1188/13

1.  zmienia zaskarżony wyrok w ten sposób, że:

a)  w punkcie I zasądza od pozwanego (...) Spółki z ograniczoną odpowiedzialnością w S. na rzecz powoda M. R. kwotę 9 886,50 zł (dziewięć tysięcy osiemset osiemdziesiąt sześć złotych pięćdziesiąt groszy) z ustawowymi odsetkami od dnia 1 lipca 2012 roku i oddala powództwo w pozostałym zakresie;

b)  w punkcie II zasądza od powoda M. R. na rzecz pozwanego (...) Spółki z ograniczoną odpowiedzialnością w S. kwotę 878,- zł (osiemset siedemdziesiąt osiem złotych) tytułem kosztów procesu;

c)  w punkcie III zasądza od pozwanego (...) Spółki z ograniczoną odpowiedzialnością w S. na rzecz powoda M. R. kwotę 1 879,54 zł (jeden tysiąc osiemset siedemdziesiąt dziewięć złotych i pięćdziesiąt cztery grosze) tytułem kosztów pomocy prawnej udzielonej powodowi z urzędu;

d)  dodaje punkt IV w brzmieniu: zasądza od Skarbu Państwa – Sądu Rejonowego Szczecin – Centrum w Szczecinie na rzecz adwokata M. M. kwotę 1 072,46 zł (jeden tysiąc siedemdziesiąt dwa złote i czterdzieści sześć groszy) tytułem kosztów nieopłaconej pomocy prawnej udzielonej z urzędu;

e)  dodaje punkt V w brzmieniu: zasądza od pozwanego (...) Spółki z ograniczoną odpowiedzialnością w S. na rzecz Skarbu Państwa – Sądu Rejonowego Szczecin – Centrum w Szczecinie kwotę 495 zł (czterysta dziewięćdziesiąt pięć złotych) tytułem nieuiszczonych kosztów sądowych;

2.  oddala apelację w pozostałym zakresie;

3.  oddala zażalenie w pozostałym zakresie;

4.  zasądza od powoda M. R. na rzecz pozwanego (...) Spółki z ograniczoną odpowiedzialnością w S. kwotę 508 zł (pięćset osiem złotych) tytułem kosztów postępowania apelacyjnego i zażaleniowego;

5.  zasądza od pozwanego (...) Spółki z ograniczoną odpowiedzialnością w S. na rzecz powoda M. R. kwotę 1 057,25 zł (jeden tysiąc pięćdziesiąt siedem złotych i dwadzieścia pięć groszy) tytułem kosztów pomocy prawnej udzielonej powodowi z urzędu w postępowaniu apelacyjnym i zażaleniowym;

6.  zasądza od Skarbu Państwa – Sądu Rejonowego Szczecin – Centrum w Szczecinie na rzecz adwokata M. M. kwotę 603,25 zł (sześćset trzy złote i dwadzieścia pięć groszy) tytułem kosztów nieopłaconej pomocy prawnej udzielonej z urzędu w postępowaniu apelacyjnym i zażaleniowym;

7.  zasądza od pozwanego (...) Spółki z ograniczoną odpowiedzialnością w S. na rzecz Skarbu Państwa – Sądu Rejonowego Szczecin – Centrum w Szczecinie kwotę 495 zł (czterysta dziewięćdziesiąt pięć złotych) tytułem nieuiszczonych kosztów sądowych – opłaty od apelacji;

8.  nakazuje pobrać od powoda M. R. z zasądzonego w punkcie I zaskarżonego wyroku roszczenia na rzecz Skarbu Państwa – Sądu Rejonowego Szczecin-Centrum w Szczecinie kwotę 282 zł (dwieście osiemdziesiąt dwa złote) tytułem nieuiszczonych kosztów sądowych.

Sygn. akt II Ca 442/14

UZASADNIENIE

Wyrokiem z dnia 5 grudnia 2013 roku, sygn. akt I C 1188/13, Sąd Rejonowy Szczecin – Centrum w Szczecinie oddalił powództwo M. R. przeciwko (...) Spółce z ograniczoną odpowiedzialnością w S. o zapłatę kwoty 15 526,50 zł z odsetkami.

Powyższy wyrok Sąd wydał na podstawie następujących ustaleń faktycznych:

W dniu 30 września 2011 roku (...) spółka z o.o. w S., jako sprzedający i M. R. , jako kupujący zawarli w formie aktu notarialnego umowę nazwaną „Przedwstępna umowa ustanowienia odrębnej własności lokalu i sprzedaży” przewidującą, że: - pozwana wybuduje budynek, w którym znajdować się będzie m.in. lokal mieszkalny nr (...) przy ul. (...), zlokalizowany na parterze – uzyska pozwolenie na użytkowanie budynku przy ul. (...), - ustanowi odrębną własność lokalu mieszkalnego przy ul. (...) i sprzeda go powodowi wraz z odpowiednim udziałem w nieruchomości wspólnej i udziałem w działce gruntu, natomiast powód zobowiązał się kupić niniejszy lokal z odpowiednim udziałem w nieruchomości wspólnej i udziałem w działce gruntu. Strony ustaliły cenę nabycia na kwotę 188 000,- zł brutto, płatną w 3 ratach” – I w kwocie 5 000,- zł w terminie 7 dni od zawarcia umowy, - II w kwocie 14 000,- zł w terminie do dnia 31 grudnia 2011 roku, - III w kwocie 169 000,- zł w terminie do dnia 15 marca 2012 roku. W myśl § 3 pkt 7 umowy w przypadku zwłoki kupującego w płatności, sprzedającemu przysługują odsetki w wysokości 0,05% liczone od wartości wymaganej ceny za każdy dzień opóźnienia, zaś roszczenie o odsetki umowne z tytułu zwłoki w płatności istnieje niezależnie od uprawnień sprzedającego określonych w § 9 umowy, tj. do odstąpienia od umowy i kary umownej.

Umowa to w § 8 stanowiła, że strony zobowiązują się zawrzeć przyrzeczoną umowę ustanowienia odrębnej własności lokalu i sprzedaży w terminie do dnia 31 marca 2012 roku, pod zastrzeżonym na korzyść sprzedającego warunkiem zapłaty przez kupującego ceny sprzedaży określonej w § 3 ust. 1 pkt 1 aktu. Termin i miejsce zawarcia umowy przyrzeczonej wyznacza sprzedający i zawiadamia o tym kupującego z co najmniej 14 dniowym wyprzedzeniem.

Zagadnienia odstąpienia od umowy i kar umownych regulował § 9 umowy. Stanowił on, że w przypadku zalegania przez kupującego z zapłatą którejkolwiek z rat o więcej niż 30 dni lub gdy łączny okres zaległości przekracza więcej niż 45 dni, sprzedającemu w terminie do dnia 30 lipca 2012 roku przysługuje prawo odstąpienia od umowy – po uprzednim wezwaniu kupującego do zapłaty, z jednoczesnym wyznaczeniem mu dodatkowego terminu określonego w tym wezwaniu. W przypadku skorzystania przez sprzedającego z tego uprawnienia sprzedający jest obowiązany do zwrotu kupującemu kwoty wpłaconej tytułem ceny sprzedaży w terminie miesiąca od dnia odstąpienia, ponadto po dostarczeniu sprzedającemu podpisanej przez kupującego faktury korekty. Zgodnie z § 9 pkt 4 i 5 umowy kupujący mógł odstąpić od umowy w terminie do dnia 30 lipca 2012 roku, w przypadku uchylania się sprzedającego od zawarcia umowy ustanowienia odrębnej własności lokalu i sprzedaży o więcej niż 60 dni. W przypadku, gdy kupujący odstępuje od umowy z w/w przyczyny, przysługuje mu kara umowna w wysokości 3% ceny. W myśl pkt 6 § 9 umowy, odstąpienie od umowy nie powoduje utraty dochodzenia przez strony kar umownych przewidzianych w § 9 umowy.

Postanowienia umowne przewidywały, że wszelkie zawiadomienia i oświadczenia woli będą składane kupującemu na podany przez niego adres zamieszkania, a w przypadku braku odbioru korespondencji także na adres mailowy lub telefonicznie na podany przez kupującego nr tel. komórkowego. Zarazem strony zobowiązane były powiadamiać się o zmianie swego adresu, w tym elektronicznego oraz nr tel. komórkowego. Powód w umowie wskazał swój adres B. ul. (...).

Powód uiścił I i II ratę ceny lokalu – łącznie 19 000,- zł.

Wcześnie, w sierpniu 2010 roku, również rodzice powoda H. i J. R. zawarli z pozwaną Spółą przedwstępną umowę ustanowienia odrębnej własności oraz sprzedaży lokalu mieszkalnego i garażu, której przedmiotem był lokal mieszkalny przy ul. (...) i garaż nr (...). Sfinansowanie zakupu lokalu przez powoda i jego rodziców miało nastąpić z wspólnych środków finansowych powoda oraz jego rodziców, przy czym zgromadzonych na kontach H. i J. R., z tym, że powód posiadał pełnomocnictwo do tych rachunków.

Powód nie uiścił II raty ceny w kwocie 169 000,- zł. Również rodzice powoda nie uiścili pełnej kwoty ceny nabycia lokalu oraz garażu.

Po zawarciu przez strony przedmiotowej umowy w sprawach dotyczących jej realizacji w imieniu powoda kontaktowali się ze Spółką jego rodzice.

W dniu 13 marca 2012 roku H. R. zwróciła się do pozwanej z wnioskiem o zmianę – wydłużenie terminu rodzicom powoda i powodowi do zapłaty reszty ceny za nabywane przez nich lokale, co motywowała brakiem stosownych środków finansowych. H. R. zwracając się z tym wnioskiem do pozwanej nie wskazała jednak konkretnego terminu w jakim rodzina państwa R. będzie mogła uregulować resztę ceny.

W odpowiedzi na ten wniosek pozwana Spółka zaoferowała przedłużenie terminu do zapłaty przez powoda i jego rodziców reszty ceny za nabywane lokale do dnia 30 września 2012 roku oraz przedłużenie terminu zawarcia umów przyrzeczonych do dnia 15 października 2012 roku z jednoczesną zmianą terminu do odstąpienia od umów na dzień 30 kwietnia 2013 roku. Państwo R. zaakceptowali przedłużenie terminu do zapłaty reszty ceny do dnia 30 września 2012 roku, ale ze wskazanymi przez siebie modyfikacjami. Pozwana Spółka podtrzymała swoją ofertę zmiany warunków umów, nie zaakceptowała propozycji Państwa R., w efekcie nie doszło do zmiany warunków umów przyrzeczonych.

W marcu 2012 roku powód i jego rodzice dysponowali środkami finansowymi w wysokości 106 000,- zł zgromadzonymi na lokacie bankowej. Nadto spodziewali się wpływu kwoty w wysokości 70 000,- zł w okresie maj – lipiec 2012 roku. Poza tym brali pod uwagę rozwiązanie polegające na sfinansowaniu zakupu lokali od pozwanej Spółki środkami uzyskanymi ze sprzedaży stanowiącego własność rodziców powoda lokalu mieszkalnego położonego w S. przy ul. (...). Rodzice powoda nie sprzedali jednak tego lokalu do chwili obecnej. Rodzice powoda w 2011 roku podjęli również starania o uzyskanie kredytu na zakup lokalu od pozwanej. W dniu 4 marca 2011 roku G. (...) Bank podjął decyzję o udzieleniu im kredytu w kwocie 229 745,36 zł na zakup lokalu od pozwanej. Rodzice powoda nie zawarli umowy o kredyt.

W dniu 3 lutego 2012 roku nastąpił odbiór lokalu nr (...) w budynku przy ul. (...) (lokalu powoda) w toku którego stwierdzono drobne usterki z zakresu prac wykończeniowych i zalecono ich usunięcie w terminie do dnia 8 lutego 2012 roku.

W dniu 14 lutego 2012 roku pozwana Spółka wystąpiła z wnioskiem do Powiatowego Inspektora Nadzoru Budowlanego o udzielenie pozwolenia na użytkowanie czterech budynków mieszkalnych wielorodzinnych wraz z zewnętrznymi odcinkami instalacji wodociągowej, cieplnej, kanalizacji sanitarnej i deszczowej przy ul. (...) – z wyłączeniem garażu podziemnego.

Decyzją z dnia 17 marca 2012 roku Powiatowy Inspektor Nadzoru Budowlanego w Powiecie Grodzkim S. udzielił pozwolenia na użytkowanie 4 budynków mieszkalnych wielorodzinnych przy ul. (...) w tym budynku o nr (...) wraz z infrastrukturą techniczną w postaci zewnętrznej instalacji wodociągowej, kanalizacji sanitarnej i deszczowej z wyłączeniem garażu podziemnego znajdującego się w kondygnacji piwnicznej budynków nr (...). Jednocześnie zobowiązano pozwaną do wykonania robót związanych z garażem i docelowym zagospodarowaniem terenu objętych zatwierdzonym projektem budowlanym, w terminie do dnia 30 kwietnia 2012 roku oraz zakończenia robót wykończeniowych ścian i podłóg, montaż armatury łazienkowej i kuchennej, montaż drzwi wewnętrznych w zakresie lokali mieszkalnych, wykonanie warstwy elewacyjnej cokołów budynków. W uzasadnieniu decyzji wskazano, że budynki zostały wybudowane z nieistotnymi odstępstwami od zatwierdzonego projektu, zaś do zakończenia całości robót pozostało wykonanie prac wskazanych w decyzji.

W dniu 19 marca 2012 roku pozwana uzyskała zaświadczenie o samodzielności lokali mieszkalnych przy ul. (...), w tym lokalu nr (...) w budynku przy ul. (...).

Pismem z dnia 11 kwietnia 2012 roku pozwana zawiadomiła Powiatowego Inspektora Nadzoru Budowlanego o wywiązaniu się z obowiązku nałożonego decyzją o pozwolenie na użytkowanie z dnia 17 marca 2012 roku.

Powiatowy Inspektor Nadzoru Budowlanego decyzją z dnia 7 maja 2012 roku zmienił decyzję z dnia 17 marca 2012 roku w ten sposób, że udzielił pozwolenia na użytkowanie 4 budynków mieszkalnych wielorodzinnych przy ul. (...) w tym budynku nr (...) wraz z infrastrukturą techniczną w postaci zewnętrznej instalacji wodociągowej, kanalizacji sanitarnej i deszczowej. Jednocześnie zobowiązując pozwaną do wykonania robót związanych z nasadzeniem roślin w zakresie zagospodarowania terenu oraz wykonania robót wykończeniowych w zakresie zewnętrznej instalacji oświetleniowej, w terminie do dnia 15 czerwca 2012 roku.

W dniu 25 kwietnia 2012 roku przeprowadzono przegląd – odbioru końcowego lokalu powoda, w toku którego nie ujawniono żadnych usterek w tym lokalu.

W dniu 31 maja 2012 roku pozwana przekazała dokumentację powykonawczą przedmiotowego osiedla zarządcy – firmie (...).

W dniu 13 czerwca 2012 roku nastąpił odbiór i przekazanie obiektu przy ul. (...) zarządcy. Stwierdzono wówczas usterki w postaci zawilgocenia ścian garażu związane z miejscowymi przesiąkami wody przez ściany i stropy hali garażu, brak balustrad w zagospodarowaniu terenu, brak maskownic stalowych duszy klatek schodowych i drabin włazowych i wyznaczono termin ich usunięcia na dzień 30 sierpnia 2012 roku. W dniu 23 sierpnia 2012 roku został sporządzony końcowy protokół odbioru i przekazania osiedla, który stwierdzał usunięcie większości wskazanych wcześniej usterek i trwanie prac związanych z usunięciem przecieków w garażu.

Na koniec marca 2012 roku lokal nr (...) przy ul. (...) będący przedmiotem umowy był wykończony zgodnie z umową i nie występowały w nim wady.

Pod dwoma spośród 4 budynków przedmiotowego osiedla posadowione były garaże, w tym pod budynkiem, w którym znajdował się lokal nr (...) będący przedmiotem umowy. Konstrukcja owych garaży była taka, że część garaży wychodziła poza obrys budynków. W obrębie tych części garaży wystąpiło podmakanie, zawilgocenie. W części garażu pod budynkiem przy ul. (...), jak również w samym lokalu nr (...) nie występowało zawilgocenie zalania.

Były przypadki przemalowywania przez pozwaną niektórych lokali z uwagi na konieczność poprawek prac szpachlarskich. Natomiast pozwana nie przemalowywała lokali z powodu wystąpienia w nich zawilgoceń.

Pismem z dnia 29 maja 2012 roku pozwana wezwała powoda – na wskazany przez niego w umowie adres do korespondencji – do zapłaty kwoty 169 000,- zł tytułem III raty ceny, w terminie 7 dni od daty doręczenia wezwania, pod rygorem odstąpienia od umowy z dnia 30 września 2011 roku. Powód nie odebrał tej przesyłki, była ona prawidłowo dwukrotnie awizowana, a następnie została zwrócona nadawcy.

W dniu 1 czerwca 2012 roku powód złożył u pozwanej pismo z dnia 31 maja 2012 roku zawierające oświadczenie o odstąpieniu od umowy z dnia 30 września 2011 roku. W uzasadnieniu podał, że przyczyną odstąpienia od umowy jest nie wyznaczenie przez pozwaną terminu i miejsca zawarcia umowy przyrzeczonej, a w konsekwencji nie wykonanie w terminie zobowiązania umownego. Wskazał, że w umówionym terminie pozwana nie dysponowała przedmiotem, który miała sprzedać powodowi, lokal nie był ukończony, oddany do użytku i wyodrębniony. Jednocześnie powód wezwał pozwana do zapłaty kary umownej oraz zwrotu uiszczonej ceny – w terminie 7 dni od daty doręczenia pisma.

Pozwana w odpowiedzi w piśmie z dnia 9 lipca 2012 roku poinformowała powoda, że odstąpienie przez niego od umowy nie jest zasadne i nie powoduje skutku w postaci rozwiązania umowy. W tymże piśmie pozwana Spółka zawarła oświadczenie o odstąpieniu od umowy z dnia 30 września 2011 roku z powodu zaległości płatniczych powoda przekraczających okres przewidziany w § 9 ust. 1 umowy z dnia 30 września 2011 roku i bezskuteczny upływ dodatkowego terminu do zapłaty wyznaczonego w wezwaniu z dnia 29 maja 2012 roku. Równocześnie poinformowała powoda, że odsetki z tytułu zwłoki w płatności naliczone na podstawie § 3 ust. 7 umowy z dnia 30 września 2011 roku wyliczone na dzień złożenia niniejszego oświadczenia zostaną potrącone z należności przysługujących powodowi tytułem dokonanych wpłat.

Pismem z dnia 16 lipca 2012 roku powód wezwał pozwanego do zwrotu uiszczonej ceny i zapłaty kary umownej.

W dniu 3 września 2012 roku Spółka wystawiła notę odsetkową na kwotę 9 886,50 zł obejmującą odsetki za opóźnienie w płatności za 117 dni. Kwotę objętą tą notą pozwana potrąciła z wierzytelnością powoda z tytułu zwrotu uiszczonej ceny w wysokości 19 000,- zł.

Pismem z dnia 23 października 2012 roku powód wezwał pozwaną do zapłaty kwoty 9 886,50 zł tytułem zwrotu bezpodstawnie potrąconych odsetek, w terminie 7 dni od daty doręczenia. Pozwana nie zaspokoiła żądania powoda.

W tak ustalonym stanie faktycznym Sąd Rejonowy uznał powództwo za nieuzasadnione.

Analizując umowę z dnia 30 września 2011 roku wskazał, że stanowi ona tzw. „umowę deweloperską”, zawartą przed wejściem w życie ustawy z dnia 16 września 2011 roku o ochronie praw nabywcy lokalu mieszkalnego lub domu jednorodzinnego (tzw. ustawy deweloperskiej). Za uchwałą Sądu Najwyższego z dnia 9 grudnia 2010 roku, III CZP 104/10, przyjął, że jest to umowa nienazwana o charakterze mieszanym. Zawiera elementy umowy przedwstępnej, co jednak nie przesądza o jej charakterze. Ma charakter umowy właściwej. Umowa ta była w sposób ogólny uregulowana w art. 9 ustawy z dnia 24 czerwca 1994 roku o własności lokali.

Sąd Rejonowy wskazał, że powód w niniejszym postępowaniu dochodził zwrotu kwoty 9 886,32 zł „zatrzymanej” przez pozwaną tytułem odsetek za opóźnienie w płatności III raty oraz kwoty 5 640,- zł kary umownej wobec uchylania się przez pozwaną od zawarcia umowy ustanowienia odrębnej własności lokalu.

Żądanie zapłaty kwoty 9 886,32 zł powód opierał na regulacji art. 490 § 1 k.c. i twierdzeniu, że wstrzymał się z zapłatą reszty ceny, ponieważ pozwana nie była w stanie zaoferować świadczenia mającego być przedmiotem umowy, nie zakończyła bowiem budowy, nie uzyskała pozwolenia na użytkowanie budynku, nadto w wybudowanych budynkach wystąpiły zalania.

Sąd Rejonowy uznał, że przepis art. 490 § 1 k.c. nie znajduje zastosowania w sprawie. Łącząca strony umowa przewidywała bowiem obowiązek kupującego wcześniejszego uiszczenia ceny. Tak więc osoba zobowiązana do świadczenia wcześniej powinna swe świadczenie spełnić. Wyjątkiem od tej reguły będzie sytuacja, gdy ze względu na stan majątkowy zobowiązanego do późniejszego świadczenia, pojawi się wątpliwość, czy wykona on świadczenie wzajemne. Wtedy świadczący uprawniony jest do powstrzymania się ze swoim świadczeniem do czasu, aż druga strona albo zaoferuje świadczenie wzajemne albo udzieli zabezpieczenia. Strona powodowa motywowała wstrzymanie się z zapłatą III raty ceny nie złym stanem majątkowym pozwanej, lecz niemożnością świadczenia w postaci ustanowienia odrębnej własności lokalu i jego sprzedaży spowodowanej opóźnienie procesu inwestycyjnego, wadami budynków, a więc okolicznościami niezwiązanymi ze złym stanem majątkowym dewelopera. Przyczyny te w ocenie Sądu Rejonowego nie mieszczą się w kategorii przyczyn określonych w art. 490 § 1 k.c.

Pozwana w marcu 2012 roku dysponowała pozwoleniem na użytkowanie budynków oraz zaświadczeniem o samodzielności lokali, w tym lokalu powoda. Tym samym miała pełną prawną możliwość ustanowienia odrębnej własności lokalu i sprzedaży go powodowi. Bez znaczenia ma okoliczność, że pozwolenie na użytkowanie ma charakter warunkowy. Ponadto prace, które spółka miała wykonać nie dotyczyły lokalu powoda. Wady, które wystąpiły w obrębie zewnętrznych części garaży, Sąd Rejonowy zakwalifikował jako poważne, niemniej jednak garaż nie był przedmiotem umowy. Sąd Rejonowy nie dał również wiary twierdzeniom powoda, że brak wpłaty reszty ceny w umówionym terminie umotywowany był obawą, że pozwana nie wywiąże się z świadczenia wzajemnego. W ocenie Sądu Rejonowego przyczyną braku wpłaty był brak środków finansowych. Ostatecznie Sąd Rejonowy uznał, że nie zachodziły podstawy do powstrzymania się przez powoda ze spełnieniem świadczenia w postaci zapłaty III raty ceny.

W ocenie Sądu Rejonowego strony w § 3 ust. 7 umowy przewidziały – do czego były uprawnione w oparciu o regulację art. 353 ¹ k.c. – że sprzedającemu przysługują odsetki w wysokości 0,05% liczone od wartości wymagalnej części ceny za każdy dzień opóźnienia kupującego w płatności. Tym samym pozwana była uprawniona do naliczenia odsetek, a powód obowiązany do ich zapłaty, co nastąpiło poprzez potrącenie wzajemnych wierzytelności stron w oparciu o art. 498 k.c. Z tych powodów Sąd oddalił roszczenie powoda o zapłatę kwoty 9 886,32 zł.

Sad nie znalazł również podstaw do uwzględnienia żądania zapłaty przez powoda kary umownej w związku z odstąpieniem przez niego od umowy. Poza sporem było, że strony zastrzegły w umowie (§ 9) prawo odstąpienia od umowy. W ocenie Sądu Rejonowego w sprawie nie wystąpiły okoliczności, przewidziane umową, uprawniające powoda do odstąpienia od łączącego strony stosunku zobowiązaniowego. Wskazał, że umowa przewidywała zawarcie umowy ustanowienia odrębnej własności lokalu i jego sprzedaży w terminie do dnia 31 marca 2012 roku pod zastrzeżonym na korzyść sprzedającego warunkiem zapłaty przez kupującego całej ceny. Dopiero po spełnieniu tego warunku powstawał po stronie sprzedającego bezwzględny obowiązek zawarcia umowy. Powód nie spełniając swego świadczenia nie mógł domagać się od pozwanej zawarcia umowy.

Równocześnie w ocenie Sądu Rejonowego materiał sprawy nie dawał podstaw do ustalenia jakichkolwiek przejawów uchylania się przez pozwaną Spółkę od zawarcia z powodem umowy ustanowienia odrębnej własności lokalu i sprzedaży. Z tych przyczyn Sąd Rejonowy uznał, że oświadczenie powoda o odstąpieniu od umowy było nieskuteczne, bowiem nie zachodziły przyczyny wskazane w jego oświadczeniu.

Za skuteczne natomiast Sad Rejonowy uznał oświadczenie pozwanej Spółki o odstąpieniu od umowy złożone pismem z dnia 9 lipca 2012 roku. Zostało złożone przy spełnieniu wszystkich warunków przewidzianych w umowie, tj. zalegania przez powoda z zapłatą III raty o więcej niż 30 dni, wezwania do zapłaty z wyznaczeniem mu dodatkowego terminu do zapłaty i zagrożeniem odstąpienia od umowy po bezskutecznym upływie terminu. Przesyłka zawierająca pismo została wysłana powodowi na wskazany w umowie adres, była awizowana przez pocztę, a wobec jej nie odebrania w terminie zwrócona nadawcy. Powyższe Sąd Rejonowy uznał za skuteczne.

Sąd Rejonowy wskazał, że w sprawie chodziło o odstąpienie od umowy zastrzeżone w umowie, tj. odstąpienie umowne uregulowane w art. 395 k.c. Strony przy tym mogą odmiennie niż w sposób określony w art. 395 § 2 k.c. uregulować skutki odstąpienia. Z tego względu w ocenie Sądu Rejonowego, zgodnie z zawartą umową, pozwana mogła zatrzymać odsetki umowne z tytułu zwłoki, zaś to postanowienie umowne świadczy, iż strony ustaliły, że odstąpienie od umowy będzie miało charakter ex nunc.

Uzasadniając rozstrzygnięcie o kosztach Sąd Rejonowy przywołał art. 102 k.p.c. i art. 113 ust. 4 ustawy z dnia 28 lipca 2005 roku o kosztach sądowych w sprawach cywilnych.

Powyższy wyrok zaskarżył w całości powód, zarzucając:

1.  Naruszenie prawa procesowego, tj.:

a) art. 233 § 1 k.p.c. poprzez przekroczenie zasad swobodnej oceny dowodów polegające na:

- uznaniu, że pozwana była gotowa do świadczenia przedmiotu umowy w terminie ustalonym przez strony, tj. do 31 marca 2012 roku, podczas gdy z zebranego materiału w postaci dokumentacji budowlanej budynku, wydanych w sprawie decyzji administracyjnych oraz zeznań H. R., J. R., J. G. i powoda wynika odmiennie,

- uznaniu, że pozwana kiedykolwiek oświadczała wobec powoda gotowość do wywiązania się z umowy stron, podczas gdy z zebranego w sprawie materiału dowodowego wynika, że do dnia otrzymania przez powoda oświadczenia z dnia 9 lipca 2012 roku pozwana w żaden sposób nie skontaktowała się z powodem,

- uznaniu, że propozycja przesunięcia zawarcia umowy definitywnej na dzień 15 października 2012 roku została sformułowana przez pozwaną na wniosek H. R. i J. R. działających w imieniu powoda, z uwagi na brak środków finansowych, podczas gdy z zebranego w sprawie materiału dowodowego wynika, że inicjatywa taka wynikała wyłącznie z braku możliwości wywiązania się przez pozwaną z umowy stron w przewidzianym terminie;

b) art. 328 § 2 k.p.c. poprzez nieodniesienie się w uzasadnieniu do zgłoszonego do protokołu rozprawy bezskuteczności zastrzeżenia warunku na korzyść dewelopera (w § 8 ust. 1 umowy w połączeniu z § 3 ust. 2 umowy).

2.  naruszenie prawa materialnego w postaci:

- art. 490 § 1 k.c. poprzez jego nieprawidłową wykładnię, polegającą na wskazaniu, że prawo powstrzymania się ze spełnieniem świadczenia nie przysługuje w sytuacji, gdy brak jest w majątku drugiej strony przedmiotu wzajemnego świadczenia niepieniężnego,

- art. 28 w zw. z art. 25 ustawy z dnia 16 września 2011 roku o ochronie praw nabywcy lokalu mieszkalnego lub domu jednorodzinnego, poprzez jego niezastosowanie, w wyniku czego Sąd I instancji uznał odsetki umowne naliczone przez pozwaną za naliczone prawidłowo, podczas gdy zastrzeżenie przez dewelopera odsetek umownych w wysokości wyższej niż kara umowna przewidziana dla nabywcy – co nastąpiło w przedmiotowej sprawie – stanowi zapis z mocy prawa nieważny,

- art. 65 § 2 k.c. poprzez jego niewłaściwe zastosowanie przy interpretacji zapisów umowy stron, a w szczególności:

a) § 3 ust. 7 umowy stron, w wyniku czego Sąd I instancji uznał, że pomimo skorzystania przez pozwaną z prawa odstąpienia, mogła ona dokonać naliczenia odsetek umownych za opóźnienie w zapłacie ceny przez powoda, podczas gdy zgodnie z prawidłową wykładnią przedmiotowego postanowienia umownego pozwana mogła wybrać tylko jedno z przysługujących jej uprawnień – naliczanie kar umownych przy trwaniu stosunku zobowiązaniowego albo odstąpienie od umowy,

b) § 8 ust. 1 i 2 umowy stron, w wyniku czego Sąd I instancji uznał, że obowiązek wyznaczenia przez pozwaną terminu i miejsca zawarcia umowy przyrzeczonej i zawiadomienia o tym kupującego powstałby dopiero po dokonaniu zapłaty ceny przez powoda, podczas gdy zgodnie z prawidłową wykładnią tego postanowienia umownego od zapłaty ceny uzależnione było zawarcie umowy przez pozwaną (§ 8 ust. 1), nie zaś wyznaczenie przez nią terminu i miejsca zawarcia umowy (§ 8 ust. 2),

- art. 61 § 1 k.c. poprzez jego niezastosowanie, w wyniku czego Sąd I instancji, uznał, że podwójne awizowanie oraz zwrot listu poleconego do nadawcy, stanowi domniemanie prawidłowego doręczenia oświadczenia woli drugiej stronie, podczas gdy oświadczenie to uznać należy za skutecznie złożone dopiero z chwilą, gdy doszło do drugiej strony w taki sposób, że mogła zapoznać się z jego treścią.

Ponadto zarzucił naruszenie § 2 ust. 1 – 3 oraz § 19 rozporządzenia Ministra Sprawiedliwości z dnia 28 września 2002 roku w sprawie opłat za czynności adwokackie oraz ponoszenia przez Skarb Państwa kosztów nieopłaconej pomocy prawnej udzielonej z urzędu w związku z art. 109 k.p.c. oraz art. 29 ust. 1 Prawa o adwokaturze poprzez nieprzyznanie pełnomocnikowi z urzędu kosztów nieopłaconej pomocy udzielonej z urzędu, mimo złożenia stosownego oświadczenia.

Wskazując na te zarzuty powód wniósł o zmianę wyroku poprzez uwzględnienie powództwa w całości, ewentualnie jego uchylenie i przekazanie sprawy do ponownego rozpoznania. Wniósł również o przyznanie pełnomocnikowi powoda ustanowionemu z urzędu kosztów postępowania przed Sądem I instancji oraz w postępowaniu apelacyjnym.

Uzasadniając apelację powód wskazał, że wprawdzie pozwany przedłożył zaświadczenie o spełnieniu wymagań samodzielnego lokalu z dnia 19 marca 2012 roku oraz decyzję o pozwoleniu na użytkowanie z dnia 17 marca 2012 roku. Powód podnosił natomiast, że pozwany nie przedstawiła żadnego dowodu na to kiedy każdy z tych dokumentów został pozwanej doręczony – przed czy po terminie do zawarcia umowy przyrzeczonej – a ciężar dowodu w tym zakresie spoczywał na pozwanym.

Nadto dla racjonalnego nabywcy lokalu jak i dla powoda nie jest obojętne, czy budynek, w którym nabywany lokal się znajduje, jest skończony albo czy części wspólne, których udział nabywa są zagospodarowane zgodnie z projektem. Podniósł również, że budynek został odebrany dopiero protokołem 4 czerwca 2012 roku, zaś całe osiedle w dniu 23 sierpnia 2012 roku.

Ponadto powód wskazał, że Sąd I instancji oparł się na zeznaniach P. B. i P. C., przy jednoczesnym odmówieniu wiary świadkom H. R., J. R., J. G. oraz powodowi. Przy czym nie wyjaśnił dlaczego te dowody uznał za bardziej wiarygodne.

Zakwestionował również ustalenia Sądu co do oświadczenia przez pozwanego o gotowości do spełnienia świadczenia, gdyż brak jest w materiale dowodowym jakiegokolwiek potwierdzenia, że pozwany kontaktował się z powodem. Pierwszą (nieudaną) a zarazem jedyną próbą kontaktu z powodem było wezwanie do zapłaty z dnia 29 maja 2012 roku. Pozwany bowiem zdawał sobie sprawę, że musi przerwać 60 dniowy termin zwłoki z zawarciem umowy, który upływał z końcem maja 2012 roku, aby uniknąć skorzystania przez powoda z prawa do odstąpienia od umowy. W okresie wcześniejszym, przez 75 dni, pozwany nie podejmował żadnych prób kontaktu z powodem.

W ocenie powoda propozycja pozwanego zmiany terminu zawarcia umowy przyrzeczonej na dzień 30 września 2012 roku nie wynikała z wniosku powoda, lecz z opóźnień w realizacji inwestycji.

Nadto Sąd Rejonowy nieprawidłowo zinterpretował art. 490 § 1 k.c., albowiem powód powołał się na zły stan majątkowy pozwaneego, albowiem na dzień 31 marca 2012 roku pozwana nie miała przedmiotu umowy. Bez znaczenia pozostaje, jeżeli na ten dzień pozwany był wypłacalny.

Nadto do umowy pomiędzy stronami zastosowanie znajduje ustawa z dnia 16 września 2011 roku o ochronie praw nabywcy lokalu mieszkalnego lub domu jednorodzinnego (Dz.U. z 2011 roku, nr 232, poz. 1377), gdyż umowa była wykonywana w okresie obowiązywania tejże ustawy. Zgodnie z art. 25 ustawy wysokość odsetek zastrzeżonych na rzecz dewelopera nie może przewyższać kar umownych zastrzeżonych na rzecz nabywcy. Tymczasem w niniejszej sprawie odsetki umowne naliczone przez pozwanego są wyższe niż kara umowna należna powodowi. Na podstawie art. 28 ustawy postanowienia umowy deweloperskiej mniej korzystne dla nabywców aniżeli przepisy ustawy są nieważne, a w ich miejsce stosuje się przepisy ustawy.

Powód wskazał, że wbrew stanowisku Sądu, zapis § 3 ust. 7 umowy nie zawiera zastrzeżenia pozwalającego na jego zastosowanie pomimo skorzystania z prawa odstąpienia przez pozwanego. Uprawnienia określone w § 3 ust. 7 oraz w § 9 umowy konkurują ze sobą, w żadnym jednak wypadku treść tego zapisu nie pozwala na uznanie, że naliczanie kar umownych za zwłokę możliwe jest po skorzystaniu z prawa odstąpienia od umowy. Wskazał również, że wezwanie do zapłaty z dnia 29 maja 2012 roku nie dotarło nigdy do powoda, zatem nie miał możliwości zapoznania się z jego treścią.

W odpowiedzi na apelację pozwany wniósł o jej oddalenie i zasądzenie kosztów procesu.

Zażalenie na rozstrzygnięcie w przedmiocie kosztów procesu zażalenie złożył pozwany, zarzucając:

- naruszenie art. 102 k.p.c. poprzez przyjęcie, że zachodzą w sprawie szczególnie uzasadnione wypadki, uzasadniające odstąpienie od obciążania kosztami procesu,

- naruszenie art. 328 § 2 k.p.c. poprzez niewskazanie w uzasadnieniu wyroku podstawy faktycznej przyjęcia, że w sprawie znajduje zastosowanie art. 102 k.p.c.

- naruszenie § 2 ust. 1 i 2 w zw. z § 6 pkt 5 rozporządzenia Ministra Sprawiedliwości z dnia 28 września 2002 roku w sprawie opłat za czynności radców prawnych oraz ponoszenia przez Skarb Państwa kosztów pomocy prawnej udzielonej przez radcę prawnego ustanowionego z urzędu poprzez niezasądzenie na rzecz pozwanej kosztów zastępstwa procesowego w wysokości dwukrotności stawki minimalnej.

Wskazując na te zarzuty pozwany wniósł o zasądzenie kosztów procesu za I instancję w wysokości dwukrotności stawki minimalnej, tj. kwocie 4 800,- zł oraz zasądzenie kosztów postępowania zażaleniowego.

Uzasadniając zażalenie pozwany wskazał, że Sąd w uzasadnieniu wyroku nie wyjaśnił przyczyn zastosowania art. 102 k.p.c. Zaś okoliczność, że w toku procesu powód był zwolniony od kosztów sądowych nie zwalnia go od zwrotu kosztów przeciwnikowi (art. 108 k.p.c.).

W odpowiedzi na zażalenie powód wniósł o jego oddalenie, podnosząc że powód jest faktycznie utrzymywany przez swoich rodziców.

Sąd Okręgowy zważył, co następuje:

Apelacja okazała się częściowo uzasadniona.

W niniejszej sprawie Sąd Rejonowy przeprowadził dokładne, wnikliwe, kompleksowe i wyczerpujące postępowanie dowodowe, czyniąc na tej podstawie prawidłowe ustalenia faktyczne, które Sąd Okręgowy aprobuje i przyjmuje za własne. Sąd Rejonowy dał wyraz ustaleniom faktycznym i swej ocenie w obszernych i precyzyjnych wywodach wyraźnie określając jakim dowodom i w jakiej części dał wiarę, jak również na jakiej podstawie poczynił ustalenia co do gotowości pozwanego do zawarcia umowy z powodem. Ustalenia poczynione przez Sąd Rejonowy pozostają pod ochroną art. 233 § 1 k.p.c. bowiem w sposób wszechstronny rozważył cały zebrany materiał dowodowy.

Stosownie do art. 233 § 1 k.p.c. Sąd ocenia wiarygodność i moc dowodów według własnego przekonania, na podstawie wszechstronnego rozważenia zebranego materiału. Przepis ten daje wyraz obowiązywaniu w polskim prawie procesowym zasady swobodnej oceny dowodów. Swobodna ocena dowodów nie jest całkowicie dowolna. Jak wskazał Sąd Najwyższy w orzeczeniu z dnia 10 czerwca 1999 roku, II UKN 685/98, OSNAPiUS 2000, nr 17, poz. 655; normy swobodnej oceny dowodów wyznaczone są wymaganiami prawa procesowego, doświadczenia życiowego oraz regułami logicznego myślenia, według którego sąd w sposób bezstronny, racjonalny i wszechstronny rozważa materiał dowodowy jako całość, dokonując wyboru określonych środków dowodowych i ważąc ich moc oraz wiarygodność, odnosi je do pozostałego materiału dowodowego. Skuteczne postawienie Sądowi zarzutu naruszenia art. 233 § 1 k.p.c. wymaga wykazania, że sąd uchybił zasadom logicznego rozumowania, lub doświadczenia życiowego, to bowiem jedynie może być przeciwstawione uprawnieniu sądu do dokonywania swobodnej oceny dowodów. Nie jest natomiast wystarczające przekonania strony o innej niż przyjął sąd wadze (doniosłości) poszczególnych dowodów i ich odmiennej ocenie niż ocena sądu (orzeczenie SN z dnia 6 listopada 1998 roku, II CKN 4/98).

Tym samym nie sposób uznać za trafne zarzutów naruszenia prawa procesowego, postawionych przez powoda. Niewątpliwym jest, że zarówno do dnia 15 marca 2012 roku, jak i 30 marca 2012 roku, czy też w terminie późniejszym powód nie dysponował i nadal nie dysponuje środkami na zawarcie umowy z pozwaną. W szczególności braku środków dowodzą twierdzenia odpowiedzi na zażalenie pozwanego, z której wprost wynika bardzo trudna sytuacja materialna powoda i okoliczność, że pozostaje na utrzymaniu rodziców. Prawidłowo Sąd Rejonowy ustalił w tych okolicznościach, że propozycja przesunięcia zawarcia umowy definitywnej została sformułowana na wniosek rodziców powoda, działających w jego imieniu. Prawidłowość ustaleń Sądu Rejonowego potwierdza analiza treści pisma rodziców powoda z dnia 26 marca 2012 roku (k – 89) gdzie zaproponowali polubowne rozwiązanie umów bez kar i odsetek i powrót do pozwanej po zakończeniu swoich sądowych spraw majątkowych. Powyższe sformułowanie jednoznacznie potwierdza stanowisko prezentowane przez pozwanego, iż to strona powodowa nie była przygotowana na wykonanie umowy. Podkreślić należy, że powód w toku procesu nie wykazał, aby dysponował środkami na zapłatę III raty ceny, ani miał możliwość ich szybkiego (w terminie 14 dni) pozyskania. Również powyższe pismo potwierdza fakt kontaktu pomiędzy rodzicami powoda, którzy reprezentowali powoda wobec pozwanego, z pozwanym, gdyż odnosi się do rozmowy z dnia 13 marca 2012 roku.

Prawidłowo również Sąd Rejonowy przyjął, że powód został skutecznie wezwany do zapłaty z zagrożeniem odstąpienia od umowy, a postawiony zarzut naruszenia art. 61 § 1 k.c. jest bezzasadny. Stosownie do art. 61 § 1 k.c. oświadczenie woli, które ma być złożone innej osobie, jest złożone z chwilą, gdy doszło do niej w taki sposób, że mogła zapoznać się z jego treścią. Wskazać należy, że przepis powyższy, wbrew stanowisku powoda, nie uzależnia skuteczności złożenia oświadczenia woli od faktycznego zapoznania się z nim przez powoda, lecz od możliwości zapoznania się z nim przez niego. Tym samym skierowanie, zgodnie z warunkami umowy, listu poleconego na wskazany adres, umożliwiło powodowi zapoznanie się z jego treścią, a tym samym oświadczenie woli zostało skutecznie przez pozwaną złożone. Na gruncie powyższego przepisu należy uznać zatem, że oświadczenie woli jest złożone wtedy, gdy adresat ma możliwość zapoznania się z jego treścią, choćby z własnej woli nie podejmował przesyłki pocztowej (por. wyrok SN z dnia 11 grudnia 1996 roku, I PKN 36/96, OSNIC 1997, nr, 14, poz. 251). W wyroku z dnia 17 czerwca 2009 r. IV CSK 53/09 Sąd Najwyższy stwierdził, że przesłanki określone w art. 61 § 1 zd. 1 k.c. są spełnione, jeśli oświadczenie woli, skierowane do adresata, będącego przedsiębiorcą zostanie mu przekazane pocztą na adres siedziby, przez co albo będzie się mógł zapoznać z jego treścią najpóźniej w następnym dniu roboczym, albo, jeśli z jakiejś przyczyny bezpośrednie doręczenie było niemożliwe, w pierwszym dniu roboczym, w którym przesyłka mogła zostać odebrana na podstawie zawiadomienia pocztowego (tzw. awizo). W uzasadnieniu tego orzeczenia Sąd Najwyższy wskazał, iż "zgodnie z utrwalonym stanowiskiem doktryny popartym bogatym orzecznictwem, art. 61 § 1 zd. 1 k.c. przyjmuje teorię doręczenia oświadczenia woli z możliwością zapoznania się. Wynika to wprost z brzmienia przepisu: "Oświadczenie woli, które ma być złożone innej osobie, jest złożone z chwilą, gdy doszło do niej w taki sposób, że mogła zapoznać się z jego treścią". (...) Nie jest to żadna data łącząca się z przepisami o postępowaniu cywilnym, w których chodzi o uznanie doręczenia pisma procesowego w sytuacjach, gdy w zwykły sposób tego uczynić nie można. Takim celom służy powoływany art. 139 k.p.c., nazywany nawet przepisem "o niemożności doręczenia lub odmowie przyjęcia pisma sądowego", inaczej określanego mianem "doręczenia zastępczego". (...) Nie ma powodu, aby art. 139 k.p.c. w ogóle brać pod uwagę. (...) W doktrynie jednoznacznie się stwierdza, że poza szczególnymi przypadkami, np. przebywania adresata w szpitalu, doręczenie listu w miejscu zamieszkania lub w innym miejscu normalnej, stałej aktywności adresata traktuje się jako spełnienie przesłanek z art. 61 k.c. (...) Orzecznictwo Sądu Najwyższego jest pod tym względem jednoznacznie opowiadające się za takim, racjonalnym rozumieniem art. 61 k.c., przyjmując nawet słusznie, że jeżeli oświadczenie zostało doręczone stronie w sposób, który umożliwia powzięcie wiadomości o treści oświadczenia, to było ono skutecznie złożone nawet wtedy, gdy jest niewątpliwe, że faktycznie adresat z oświadczeniem się nie zapoznał (...) Należy więc uznać, że przesłanki określone w art. 61 § 1 zd. 1 k.c. są spełnione, jeśli oświadczenie woli, skierowane do adresata, będącego przedsiębiorcą zostanie mu przekazane pocztą na adres siedziby, przez co albo będzie się mógł zapoznać z jego treścią najpóźniej w następnym dniu roboczym, albo, jeśli z jakiejś przyczyny bezpośrednie doręczenie było niemożliwe, w pierwszym dniu roboczym, w którym przesyłka mogła zostać odebrana na podstawie zawiadomienia pocztowego (tzw. awizo)". Również z wyroku z dnia 19 lipca 2012 r. II CSK 655/11 Sąd Najwyższy stwierdził, iż w świetle art. 61 k.c. nie jest konieczne, dla skuteczności złożenia oświadczenia woli innej osobie, by adresat tego oświadczenia zapoznał się z treścią pisma zawierającego oświadczenie. Uznaje się za wystarczające to, że miał możliwość zapoznania się z treścią pisma. Fakt, że z własnej woli z tego zrezygnował, pozostaje bez wpływu na skuteczność złożenia oświadczenia woli. Natomiast w wyroku z dnia 18 kwietnia 2012 r. V CSK 215/11 Sąd Najwyższy przyjął, iż w rozumieniu art. 61 k.c. możliwość zapoznania się z treścią oświadczenia przez adresata nie może, z jednej strony, być utożsamiana z rzeczywistym zapoznaniem się przez niego z tym oświadczeniem (faktem zapoznania się). Oznacza to, że skuteczne złożeniu oświadczenia woli następuje także w sytuacji, w której co prawda adresat oświadczenia woli nie zna jego treści, ale miał realną możliwość zapoznania się z nią, gdyż doszła ona do niego w taki sposób, że mógł się z nią zapoznać. Z drugiej jednak strony, realna możliwość zapoznania się z treścią oświadczenia woli nie może być pojmowana abstrakcyjnie, powinna być oceniana z uwzględnieniem okoliczności danego wypadku. Otrzymanie awiza (zapoznanie się z nim) nie jest równoznaczne z dojściem do adresata oświadczenia woli w taki sposób, że mógł on zapoznać się z jego treścią. Możliwość taka powstaje dopiero wówczas, gdy adresat oświadczenia w zwykłym biegu zdarzeń uzyskał realną możliwość zapoznania się z treścią awizowanej przesyłki pocztowej, co wymaga udania się na pocztę. Przenosząc te wszystkie rozważania o charakterze ogólnym na grunt niniejszej sprawy, w sytuacji, gdy pismo z dnia 29 maja 2012 roku zostało w dniu 30 maja 2012 roku awizowane (vide koperta k – 93), przyjąć należałoby, iż pierwszym, ale i wystarczającym dniem do zachowania terminu do dowiedzenia się o niewątpliwym złożeniu oświadczenia woli był dzień 31 maja 2012 r., pierwszy dzień roboczy po awizowaniu przesyłki.

Za chybione należy również uznać zarzuty powoda naruszenia art. 490 § 1 k.c. poprzez jego nieprawidłową wykładnię. Sąd Okręgowy podziela w tym zakresie szerokie i precyzyjne wywody Sądu Rejonowego warunkujące powstrzymanie się od spełnienia świadczenia wzajemnego od stwierdzenia złej sytuacji majątkowej kontrahenta. Powód rozumie zły stan majątkowy kontrahenta jako brak w jego majątku przedmiotu umowy. Istotnie w piśmiennictwie przyjmuje się, że zły stan majątkowy kontrahenta oznacza stan ogólnego braku w majątku dłużnika dostatecznej ilości aktywów potrzebnych do spełnienia świadczenia lub brak określonych składników majątku (por. T.Wiśniewski w Komentarz do Kodeksu cywilnego. Księga trzecia. Zobowiązania. Tom 1 pod red. G.Bieńka. Wyd. Prawnicze. W-wa 1999, teza 5 do art. 490). Niemniej jednak również powszechnie przyjmuje się, że uprawnienie powołania na zły stan majątkowy dłużnika odpada, gdy w zainteresowana strona w chwili zawarcia umowy miała rozeznanie co do złego stanu majątkowego dłużnika. Przekładając powyższe na grunt niniejszej sprawy wskazać należy, że powód w chwili zawierania umowy wiedział, że pozwana nie dysponuje przedmiotem umowy, gdyż lokal miał dopiero zostać wybudowany. Postanowienia umowy zaś służyły zabezpieczeniu interesów obu stron. W konsekwencji nie mógł w marcu 2012 roku powołać się na zły stan majątkowy dłużnika rozumiany jako brak przedmiotu umowy.

Niezależnie od powyższego wskazać należy, że Sąd Rejonowy prawidłowo ustalił, że przed dniem 30 marca 2012 roku pozwana miała możliwość zawarcia z powodem umowy, gdyż dysponowała niezbędnymi dokumentami pozwalającymi na wyodrębnienie i sprzedaż lokalu powodowi. Aczkolwiek argumentacja powoda tycząca się wykończenia całego osiedla i części wspólnych budynku oraz braku zagospodarowania terenu jawi się jako logiczna, niemniej jednak warunkowanie zawarcia umowy przyrzeczonej od zakończenia całej inwestycji nie ma oparcia w umowie z dnia 30 września 2011 roku. Nie ma zaś podstaw do kwestionowania ustalenia, że lokal przeznaczony dla powoda był gotowy w umówionym terminie.

Stosownie do art. 395 § 1 k.c. można zastrzec, że jednej ze stron lub obu stronom przysługiwać będzie w ciągu oznaczonego terminu prawo odstąpienia od umowy. Prawo to wykonywa się przez złożenie oświadczenia drugiej stronie. W konsekwencji Sąd Rejonowy prawidłowo przyjął, że pozwany skutecznie odstąpił od umowy z powodem, zaś oświadczenie powoda o odstąpieniu od umowy było nieskuteczne, jako pozbawione podstaw. Nie zostały bowiem spełnione przesłanki zastrzeżone dla powoda w § 9 umowy, warunkujące skuteczne odstąpienie przez niego od zawarcia umowy. Trafnie Sąd Rejonowy wskazał, że warunkiem zawarcia umowy przez pozwanego było uprzednie wpłacenie przez powoda całości ceny, a skoro to nie nastąpiło nie sposób jest uznać, że sprzedający uchylał się od zawarcia umowy o więcej niż 60 dni (§ 9 ust. 4 umowy). Powyższe skutkuje uznaniem za prawidłowe rozstrzygnięcia Sądu Rejonowego w zakresie braku podstaw zasądzenia na rzecz powoda kary umownej w związku z odstąpieniem przez niego od umowy. Bez znaczenia w tym zakresie pozostaje kwestia braku złożenia przez pozwanego oświadczenia o gotowości spełnienia świadczenia, skoro już w dniu 13 i 26 marca 2012 roku (vide pismo – k – 90) było oczywiste, że powód nie uiści reszty ceny.

Brak zapłaty przez powoda ceny sprzedaży zaktualizował uprawnienie pozwanego do odstąpienia od umowy na warunkach opisanych w § 9 umowy. Co też nastąpiło pismem z dnia 9 lipca 2012 roku (k – 21 – 22).

Pomimo skutecznego odstąpienia przez pozwanego od umowy brak jest podstaw do uznania za skuteczne jej oświadczenia o potrąceniu roszczenia o zapłatę odsetek za opóźnienie w zapłacie ceny z roszczeniem powoda o zwrot uiszczonych zaliczek. W ocenie Sądu Okręgowego pozwany nie był uprawniony do naliczenia odsetek w wymiarze 0,05% dziennie od kwoty 169 000,- zł za 117 dni w kwocie 9 886,50 zł i potrącenia jej z należnościami powoda.

Analiza umowy zawartej pomiędzy stronami wskazuje, że zastrzeżone w § 3 ust. 7 umowy odsetki umowne stanowią w istocie karę umowną zastrzeżoną na wypadek zwłoki w płatności pozostałej części ceny sprzedaży. Jednocześnie strony w § 9 umowy przewidziały karę umowną na wypadek odstąpienia przez sprzedającego od umowy, czego przyczyną była właśnie zwłoka w zapłacie ceny. Stosownie do art. 483 § 1 k.c. można zastrzec, że naprawienie szkody wynikłej z niewykonania lub nienależytego wykonania zobowiązania niepieniężnego nastąpi przez zapłatę określonej sumy (kara umowna).

Sąd Okręgowy podziela stanowisko wyrażone w uchwale z dnia 18 lipca 2012 roku, III CZP 39/12, iż roszczenie o zapłatę kary umownej zastrzeżonej na wypadek zwłoki lub opóźnienia nie przysługuje stronie odstępującej od umowy wzajemnej, jeżeli w umowie zastrzeżono również taką karę w związku z odstąpieniem od umowy.

W uzasadnieniu powyższej uchwały Sąd Najwyższy wskazał, że „podstawą przyjęcia w umowie określonych co do wysokości kar umownych na wypadek niewykonania lub nienależytego wykonania zobowiązania jest zawsze pewna kalkulacja przyszłej, hipotetycznej szkody (ujemnych następstw, o których mowa w uzasadnieniu uchwały siedmiu sędziów Sądu Najwyższego z dnia 6 listopada 2003 r., III CZP 61/03), jaką poniesie strona w związku z niewykonaniem lub nienależytym wykonaniem zobowiązania. (…) Jeżeli więc w umowie przewidziano odrębną karę umowną w związku z odstąpieniem od umowy, to należy przyjąć, że tak określona kara miała rekompensować szkodę - w przewidywanym przez strony rozmiarze - jakiej dozna strona na skutek niewykonania zobowiązania w następstwie odstąpienia od umowy. Podstawą zastrzeżenia tej kary, co do wysokości, była bowiem określona kalkulacja hipotetycznej i specyficznej szkody, jaką poniesienie strona w związku z niewykonaniem zobowiązania w następstwie odstąpienia od umowy. Wniosek ten jest tym bardziej uzasadniony, jeżeli uwzględni się, że strony, zastrzegając karę umowną na wypadek odstąpienia od umowy, mogą zróżnicować jej wysokość w zależności od przyczyn, które były przyczyną złożenia przez jedną z nich oświadczenia o odstąpieniu od umowy. Jeżeli więc strony umowy wzajemnej przewidziały karę umowną w związku z odstąpieniem od umowy, nie różnicując jej wysokości od przyczyn, które spowodowały skorzystanie z tego uprawnienia prawnokształtującego, należy przyjąć, że kara ta miała rekompensować całą szkodę, jakiej dozna strona na skutek niewykonania zobowiązania w następstwie odstąpienia od umowy (por. wyrok Sądu Najwyższego z dnia 24 maja 2012 r., V CSK 260/1, nie publ.).”

Podzielić również należy zarzuty powoda tyczące się naruszenia regulacji art. 28 w zw. z art. 25 ustawy z dnia 16 września 2011 roku o ochronie praw nabywcy lokalu mieszkalnego lub domu jednorodzinnego (Dz.U. z 2011 roku, nr 232, poz. 1377). Zgodnie z art. 41 ustawa weszła w życie po upływie 6 miesięcy od dnia ogłoszenia (co nastąpiło w dniu 28 października 2011 roku) a więc w dniu 28 kwietnia 2012 roku, czyli przed odstąpieniem przez pozwaną od umowy. Jednocześnie z art. 37 ustawy wynika, że jedynie art. 4 ustawy stosuje się do przedsięwzięć deweloperskich, w odniesieniu do których rozpoczęcie sprzedaży nastąpiło po dniu wejścia w życie ustawy. Zaś regulacja art. 38 nakazuje wprost podanie informacji o braku ochrony wynikającej z art. 4 ustawy w przypadku wcześniejszych przedsięwzięć deweloperskich. Trafnie zarzuca powód, że zgodnie z art. 25 ustawy wysokość odsetek zastrzeżonych na rzecz dewelopera, nie może przewyższać kar umownych zastrzeżonych na rzecz nabywcy. Takie postanowienie zaś z mocy art. 28 ustawy jest nieważne.

Z tych względów, na podstawie art. 386 § 1 k.p.c. należało zmienić zaskarżony wyrok i zasądzić na rzecz powoda kwotę 9 886,50 zł z ustawowymi odsetkami od dnia 1 lipca 2012 roku. Pozwany już w piśmie z dnia 9 lipca 2012 roku uznał swój obowiązek zwrotu powodowi wpłaconych kwot, domagając się jedynie wskazania numeru rachunku bankowego.

Uwzględnienie apelacji i powództwa w części skutkowało zmianą rozstrzygnięcia w zakresie kosztów procesu. Trafnie w tym zakresie apelacja powoda zarzuciła brak rozstrzygnięcia o kosztach pomocy prawnej udzielonej z urzędu, jak również z uwagi na częściowe uwzględnienie żądania pozwu brak jest jakichkolwiek podstaw do zastosowania obecnie wobec powoda art. 102 k.p.c. Rozważanie tych kwestii stało się bowiem bezprzedmiotowe. Aktualnie na skutek wydania orzeczenia reformatoryjnego przy rozliczaniu kosztów procesu zastosowanie znajduje zasada ich częściowego rozdzielenia, zgodnie z art. 100 k.p.c. Brak jest natomiast podstaw do przyjęcia, że nakład pracy pełnomocnika pozwanego był na tyle duży, że zasadnym byłoby zasądzenie wynagrodzenia w podwójnej stawce minimalnej określonej przepisami rozporządzenia. Nie można tracić bowiem z pola widzenia, że równolegle przed Sądem toczyła się sprawa z powództwa rodziców powoda, gdzie podstawa roszczeń była tożsama, zaś znaczna część pracy wykonanej w niniejszej sprawie mogła być wykorzystana dla poparcia stanowiska pozwanego w tamtym postępowaniu. Nadto analiza materiału sprawy, objętości pism procesowych i skomplikowania argumentacji prawnej, nie prowadzi do wniosku, aby sprawa była szczególnie skomplikowana. Z tego względu dla rozliczenia kosztów pomiędzy stronami Sąd przyjął wynagrodzenie pełnomocników w stawce minimalnej określonej stosownymi przepisami, tj. rozporządzeniem Ministra Sprawiedliwości z dnia 28 września 2002 roku w sprawie opłat za czynności adwokackie… - w stosunku do powoda i rozporządzeniem z tej samej daty w sprawie opłat za czynności radców prawnych… - w stosunku do pozwanego.

Wysokość stawki minimalnej wynagrodzenia pełnomocnika wynosiła 2 400,- zł, (§ 6 pkt 5 rozporządzenia) przy czym w przypadku powoda podlegała podwyższeniu o stawkę podatku VAT, albowiem powód był reprezentowany przez adwokata z urzędu (§ 2 ust. 3).

Powód wygrał spór w 63,67% i w takiej proporcji Sąd rozliczył koszty w obu instancjach, przy czym w tej części kosztów procesu należnych powodowi, którymi zgodnie z powyższą proporcją brak było podstaw do obciążenia pozwanego, Sąd koszty te przyznał na rzecz pełnomocnika z urzędu od Skarbu Państwa.

Z tego względu:

a)  w punkcie II wyroku Sądu Rejonowego zasądził od powoda na rzecz pozwanego kwotę 878,- zł stanowiącą 36,33% kosztów poniesionych przez pozwaną – wynagrodzenia pełnomocnika w toku procesu przed sądem I instancji – w kwocie 2 417,- zł;

b)  w punkcie III wyroku Sądu Rejonowego zasądził od pozwanej na rzecz powoda (tytułem kosztów pomocy prawnej udzielonej z urzędu) kwotę 1 879,54 zł, stanowiącą 63,67% z kwoty 2 952,- zł (2 400,- zł plus 23% podatku VAT); zaś różnicę do pełnego wynagrodzenia należnego pełnomocnikowi powoda ustanowionemu z urzędu w kwocie 1 072,46 zł zasądzono w punkcie IV od Skarbu Państwa;

c)  w punkcie V wyroku Sądu Rejonowego, ponieważ powód zwolniony był od uiszczenia wpisu, w tej części w której powód wygrał spór, Sąd nakazał pobranie nieuiszczonego wpisu od pozwanego, tj. 5% od kwoty uwzględnionego powództwa – 495,- zł (art. 113 ust. 1 ustawy z dnia 28 lipca 2005 roku o kosztach sądowych w sprawach cywilnych).

Z uwagi na kierunek zaskarżenia, brak było podstaw do pobrania od powoda z zasądzonego roszczenia części wpisu, którym nie można było obciążyć pozwanej.

Orzeczenie o kosztach postępowania apelacyjnego i zażaleniowego zapadło również przy zastosowaniu zasady określonej w art. 100 k.p.c. i rozdzieleniu tych kosztów we wskazanej powyżej proporcji. Przy czym ponieważ przedmiotem postępowania była zarówno apelacja powoda jak i zażalenie pozwanego, stawki wynagrodzenia wynosiły 1 200,- zł w zakresie postępowania apelacyjnego (§ 6 pkt 5 w zw. z § 13 ust. 1 pkt 1 – w zakresie powoda lub § 12 ust. 1 pkt 1 – w zakresie pozwanego) i 150,- zł w zakresie postępowania zażaleniowego (§ 6 pkt 3 w zw. z § 13 ust. 2 pkt 1 – w zakresie powoda lub § 12 ust. 2 pkt 1 – w zakresie pozwanego). W przypadku powoda zostały one powiększone o podatek VAT. Pozwany ponadto uiścił opłatę od zażalenia w kwocie 48,- zł. W konsekwencji:

a)  w punkcie 4 zasądzono od powoda na rzecz pozwanego kwotę 508,- zł, tj. 36,33% z kwoty 1 398,- zł;

b)  w punkcie 5 zasądzono od pozwanego na rzecz powoda (tytułem kosztów pomocy prawnej udzielonej z urzędu w postępowaniu apelacyjnym i zażaleniowym) kwotę 1 057,25 zł, tj. 63,67% z kwoty 1 660,50 zł (tj. 1 350,- zł plus podatek VAT), zaś brakującą kwotę wynagrodzenia przyznano od Skarbu Państwa w punkcie 6.

c)  w punktach 7 i 8 przy uwzględnieniu powyżej opisanej proporcji pobrano od stron nieuiszczoną opłatę od apelacji powoda na podstawie art. 113 ust. 1 i 2 ustawy o kosztach sądowych w sprawach cywilnych.

Z tych względów, Sąd Okręgowy orzekł jak w sentencji.