Pełny tekst orzeczenia

Sygn. XVI C 2019/16

(...)

wyroku z dnia 27 września 2017 roku

W pozwie złożonym dnia 16 lutego 2016 roku (data nadania przesyłki poleconej) powódka A. S. wniosła o zasądzenie od pozwanego P. G. na jej rzecz kwoty 53.013,70 zł wraz z ustawowymi odsetkami za opóźnienie od dnia wniesienia pozwu do dnia zapłaty, a także zwrotu kosztów procesu, w tym kosztów zastępstwa procesowego według norm przepisanych.

W uzasadnieniu wskazano, że przedmiotem żądania pozwu jest roszczenie o zwrot zaliczki w kwocie 50.000 zł, która została uiszczona przez powódkę na rzecz pozwanego w dniu 11 kwietnia 2014 roku oraz kwota 3.013,70 zł tytułem skapitalizowanych odsetek ustawowych za okres od dnia 6 maja 2015 roku do dnia 31 grudnia 2015 roku i odsetek ustawowych za opóźnienie od dnia 1 stycznia 2016 roku do dnia 9 lutego 2016 roku. Wskazano, że w dniu 11 kwietnia 2014 roku strony zawarły przedwstępną warunkową umowę sprzedaży części nieruchomości położonej przy ul. (...) w W.. Przy czym warunkiem zakupu tej nieruchomości przez powódkę miało być uzyskanie m.in. decyzji o warunkach zabudowy. Ponadto wyjaśniono, że stosownie do § 3 umowy przedwstępnej, powódka zobowiązała się do uiszczenia w terminie do dnia 15 kwietnia 2014 roku zaliczki w kwocie 50.000 zł, zaś druga część zaliczki w kwocie 50.000 zł miała zostać uiszczona w terminie 7 dni od dnia uzyskania ostatecznej i niepodlegającej zaskarżeniu decyzji o warunkach zabudowy. Wskazano, że w dniu 11 kwietnia 2014 roku powódka uiściła na rzecz pozwanego zaliczkę w kwocie 50.000 zł. Podniesiono, że w § 4 umowy strony ustaliły, iż jeśli w terminie do dnia 31 marca 2015 roku nie zostanie wydana ostateczna i niepodlegająca zaskarżeniu w trybie sądowoadministracyjnym decyzja o warunkach zabudowy lub zostanie wydana negatywna decyzja o warunkach zabudowy, to zobowiązują się do rozwiązania umowy w terminie do dnia 30 marca 2015 roku, a uiszczone zaliczki będą podlegały w całości zwrotowi w ciągu 14 dni od dnia rozwiązania umowy. Podkreślono, że w dniu 31 marca 2015 roku wydano decyzję, w której odmówiono ustalenia warunków zabudowy. Wobec tego 14-dniowy termin zwrotu zaliczki upłynął w dniu 14 kwietnia 2015 roku. Wskazano, że pismem z dnia 27 kwietnia 2017 roku powódka wezwała pozwanego do zwrotu zaliczki w terminie do dnia 5 maja 2015 roku, ale bezskutecznie. Jako podstawę prawną dochodzonego w pozwie roszczenia wskazano art. 410 § 2 k.c. w zw. z art. 410 § 1 k.c., jako zwrot świadczenia nienależnego (pozew – k.2-6).

W dniu 21 kwietnia 2016 roku Sąd Rejonowy dla W. M.w W., II Wydział Cywilny wydał nakaz zapłaty w postępowaniu upominawczym w sprawie o sygn. II Nc 6505/16, zgodnie z żądaniem pozwu (nakaz zapłaty – k. 33).

Pozwany w dniu 20 lipca 2016 roku (data nadania przesyłki poleconej) wniósł skutecznie sprzeciw od ww. nakazu zapłaty zakrążając go w całości, jednocześnie domagał się zwolnienia od ponoszenia kosztów sądowych i kosztów zastępstwa procesowego. Wskazał, że powództwo jest przedwczesne, gdyż z § 4 ust. 1 ww. umowy z dnia 11 kwietnia 2014 roku wynika, że uiszczone zaliczki będą podlegały w całości zwrotowi na rzecz kupującego w ciągu 14 dni od rozwiązania tej umowy, która w ocenie pozwanego nie została rozwiązana. Z ostrożności procesowej pozwany podniósł również zarzut przedawnienia roszczenia oraz potrącenia kwoty 35.000 zł i 15.000 zł z tytułu szkody wyrządzonej przez powódkę w związku z celowym i świadomym blokowaniem sprzedaży nieruchomości. W uzasadnieniu przyznano, że w dniu 11 kwietnia 2014 roku została zawarta pomiędzy stronami umowa przedwstępna. Podniesiono, że powódka wykazywała brak staranności w uzyskaniu decyzji o warunkach zabudowy. Wniosek był dwukrotnie uzupełniany, nie reagowała na monity z lutego 2014 roku odnośnie tego czy ostatecznie zakupi przedmiotową nieruchomość i czy będzie odwoływać się od decyzji. Argumentując zarzut potrącenia wskazano, że pozwany miał innych klientów zainteresowanych zakupem tej nieruchomości, a brak staranności ze strony powódki przedłużało wszelkie formalności. Uzasadniając zarzut przedawnienia wyjaśniono, że zgodnie z art. 390 § 3 k.c. roszczenia z umowy przedwstępnej przedawniając się z okresem rocznym (sprzeciw – k.35-36v.).

W odpowiedzi na powyższe w piśmie z dnia 8 grudnia 2016 roku (data nadania przesyłki) powódka potrzymała swoje stanowisko w sprawie. Odnosząc się do zarzutów wskazała, że pozwany dysponował dostatecznym rozeznaniem, aby rozumieć treść podpisywanej umowy, poza tym uczestniczył w jej sporządzaniu, a przez to mógł przy okazji jej podpisywania zaproponować zmiany treści umowy. Ponadto podkreślono, że ewentualna niedyspozycja pełnomocnika pozwanego winna skłonić go do zmiany terminu podpisania aktu notarialnego. Co więcej zaznaczono, że powódka nie zgodziłaby się nigdy na zapis, że uiszczona przez nią zaliczka podlegałaby przepadkowi w razie nieuzyskania pozytywnej decyzji o warunkach zabudowy. Podkreślono, że uwzględnienie argumentacji pozwanego co do jego rzeczywistej woli, należałby rozpatrywać jako dyssens stron co do charakteru prawnego zaliczki. Wystąpienie dyssensu skutkowałoby nieważnością umowy przedwstępnej i pozostawałoby bez wpływu na ocenę zasadności powództwa. Wskazano również, że zarzut w przedmiocie braku przedsięwzięcia przez powódkę działań zmierzających do zamiany koncepcji zabudowy i zamiany wniosku o wydanie decyzji o warunkach zabudowy pozostają bez znaczenia dla rozstrzygnięcia sprawy, bowiem intencją powódki było uzyskanie działki gruntu, która mogłaby zostać zagospodarowana w określony sposób względem nieruchomości sąsiedniej. Odnośnie zarzutu przedwczesności roszczenia wskazano, że zgodnie z umową z dnia 11 kwietnia 2014 roku strony zakreśliły termin końcowy na spełnienie się warunków, w tym uzyskanie prawomocnej decyzji o warunkach zabudowy, do dnia 31 marca 2015 roku. Poza tym podkreślono, że obowiązek zwrotu zaliczki aktualizuje się w przypadku niedojścia do zawarcia umowy przyrzeczonej, niezależnie od tego, czy strony formalnie rozwiążą umowę przedwstępną. Odnośnie zarzutu przedawnienia wskazano, że roszczenie o zwrot zaliczki wynika z art. 420 k.c., nie jest objęte rocznym terminem przedawnienia, a nawet gdyby to początek biegu terminu przedawnienia należałoby liczyć od dnia 30 marca 2015 roku, tj. od dnia wydania decyzji o odmowie wydania warunków zabudowy. Poza tym podkreślono, że pismem z dnia 30 czerwca 2015 roku zawezwano pozwanego do próby ugodowej. Kolejno odnosząc się do zarzutu potrącenia wskazano, że pozwany nie udowodnił, aby nie doszło do zawarcia umowy przyrzeczonej z przyczyn leżących po stronie powódki. Brak jest zatem ustawowej przesłanki do obciążenia powódki obowiązkiem naprawienia szkody w postaci winy. Za nieuzasadnione uznano roszenie o zapłatę kwoty 35.000 zł, gdyż oferta kupna, na którą powoływał się pozwany pochodziła sprzed ponad pół roku przed zawarciem przedmiotowej umowy. Co do kwoty 15.000 zł tytułem odsetek od roszczenia o zachowek, wskazano, że fakt poniesienia szkody w postaci zapłacenia na rzecz bliżej nieokreślonych osób odsetek od roszczenia o zachowek nie został udowodniony. Poza tym ewentualne zaniechania powódki nie pozostawały w adekwatnym związku przyczynowym z koniecznością zapłacenia przez pozwanego odsetek od roszczenia o zachowek na rzecz nieskonkretyzowanych osób trzecich. Z ostrożności procesowej podniesiono zarzut przedawnienia przedstawionych do potrącenia roszczeń o zapłatę kwoty 15.000 zł (pismo procesowe – k.60-65).

W dalszym toku postępowania strony podtrzymały swoje stanowiska w sprawie.

Sąd Rejonowy ustalił następujący stan faktyczny:

P. G. chciał sprzedać nieruchomość położoną przy ul. (...) w W., stanowiącą działkę gruntu o numerze ewidencyjnym (...), z obrębu (...), o powierzchni (...) m ^{( 2)}, na której posadowiony był budynek mieszkalny oraz murowany garaż.

Informacja o sprzedaży ww. nieruchomości była umieszczona między innymi w internecie oraz na ogrodzeniu działki. Przedmiotową nieruchomością był zainteresowany G. J., który w dniu 12 października 2013 roku zaproponował P. G. swoją ofertę. Chciał nabyć całą nieruchomość za kwotę 2.600.000 zł. Również A. S. zaciekawiła ta oferta. Zadzwoniła pod numer wskazany na ogłoszeniu i umówiła się na spotkanie z P. G.. W trakcie rozmów właściciel działki twierdził, że nieruchomość może zostać podzielona i na wydzielonej części będzie można wybudować dom wolnostojący. A. S. ze swoim partnerem M. Ł. byli zainteresowani takim rozwiązaniem, dlatego sprawdzili plan zagospodarowania terenu, możliwości podziału działki, a architekt J. K. (1) sporządził wstępny projekt zabudowy działki, który spełniał ich oczekiwania. P. G. uczestniczył w rozmowie z architektem podczas wizji lokalnej. Wiedział, że A. S. była zainteresowana zakupem ww. nieruchomości w celu budowy domu wolnostojącego jednorodzinnego. Ustalenia pomiędzy stronami zakładały, że transakcja może być sfinalizowana jedynie jeśli możliwa będzie realizacja inwestycji zaplanowanej przez powódkę. Nie były rozważane alternatywne warunki zabudowy. Ostatecznie architekt J. K. (1) sporządził obrys projektowanego domu usytuowanego na nowopowstałej działce o pow. (...)m ², wydzielonej z działki gruntu nr (...) oraz projekt koncepcyjny stanowiący wizualizację domu wraz z rzutem piwnicy, parteru, piętra i poddasza oraz przygotował wniosek o wydanie decyzji o warunki zabudowy.

Pozwany zrezygnował z oferty G. J., ponieważ propozycja A. S. nabycia jedynie części wydzielonej działki była bardziej atrakcyjna, gdyż gwarantowała P. G. możliwość dalszego zamieszkania w jego domu rodzinnym.

(dowód: raport agencji nieruchomości za okres od 18 marca 2013 roku do dnia 21 lutego 2014 roku – k.37; oferta kupna – k.75; zeznania świadka M. Ł. – k.90-91; zeznania świadka J. K. (1) – k.105-106; zeznania powódki – k.116-118; zeznania pozwanego – k.118-119)

A. S. w dniu 2 kwietnia 2014 roku złożyła do (...) W. (...) D. M. Wydziału (...) M. wniosek o wydanie decyzji o warunkach zabudowy dla inwestycji polegającej na budowie domu mieszkalnego jednorodzinnego wolnostojącego z garażem wbudowanym na działce ewidencyjnej nr (...), w obrębie (...), przy ul. (...) w W.. Do ww. wniosku dołączyła projekt koncepcyjny budowy domu jednorodzinnego wolnostojącego (wizualizacja domu), wykonany przez architekta J. K. (1) wraz z projektem koncepcyjnym rzutu piwnicy i parteru oraz projektem koncepcyjnym rzutu piętra i poddasza, a także planem, na którym działka nr (...) oznaczona jest literami A, B, C , D, A oraz ujawniony jest obrys projektowanego domu, działki nowo wytworzonej i pozostałej działki po wydzieleniu.

(dowód: wniosek o wydanie decyzji o warunkach zabudowy – k.81-83, k.7-9 akt postępowania UD-IV-WAB-A.6730.63.2014.PHS; obrys projektowanego domu – k.84; rzut piętra i poddasza – k.85; rzut piwnicy i parteru – k.86; wizualizacja domu – k.87;)

Strony postanowiły zawrzeć w formie aktu notarialnego przedwstępna umowę sprzedaży i za pośrednictwem poczty elektronicznej negocjowały warunki tej umowy. W dniu 7 kwietnia 2014 roku P. G. wysłał do A. S. maila z uwagami odnośnie treści aktu notarialnego, uwzględniając sugestie swojego kolegi prawnika J. K. (2). Wskazał między innymi, że pierwsza zaliczka powinna wynosić 100.000 zł, z czego 50.000 zł przepadało na rzecz P. G. w przypadku nie uzyskania przez A. S. wszelkich zezwoleń i nie podpisania umowy przyrzeczonej w ciągu 1 roku. Natomiast w mailu z dnia 8 kwietnia 2014 roku P. G. napisał, że przy zawieraniu umowy przedwstępnej ma zostać opłacona zaliczka w wysokości 50.000 zł, a po uzyskaniu decyzji o warunkach zabudowy kolejna zaliczka w wysokości 50.000 zł, a także kaucja w wysokości 50.000 zł zabezpieczająca prace budowlana. A. S. w żaden sposób nie wyraziła zgody na uwzględnienie w treści umowy zapisu odnośnie zadatku w wysokości 50.000 zł.

(dowód: korespondencja mailowa z dnia 7 i 8 kwietnia 2014 roku – k.39, k.124; zeznania J. K. (2) – k.113-114; zeznania pozwanego – k.116-118; korespondencja mailowa z dnia 20 marca 2014 roku – k.38)

Dnia 11 kwietnia 2014 roku P. G. i A. S. zawarli przed notariuszem J. M., prowadzącym Kancelarię Notarialną przy ul. (...) w W., przedwstępną warunkową umowę sprzedaży. Treść aktu notarialnego była wynikiem uzgodnień obu stron. Notariusz przy sporządzaniu umowy starał się uwzględnić wszelkie sugestie i poprawki stron. W trakcie odczytywania umowy przed notariuszem, P. G. nie zgłaszał żadnych zastrzeżeń co do jej treści.

W § 2 ww. umowy strony oświadczyły, że ich intencją jest zawarcie umowy sprzedaży, mocą której P. G. sprzeda A. S. część działki o projektowanej powierzchni około (...) m ^{( 2)}, która to część zostanie wydzielona z działki ewidencyjnej nr (...), zgodnie z projektem koncepcyjnym sytuacji zabudowy i podziału działki nr (...), obręb (...), położonej przy ul. (...) w W. oraz ww. wnioskiem o wydanie decyzji o warunkach zabudowy. Wydzielenie ww. części działki miało nastąpić w celu sprzedaży tej nowopowstałej działki na rzecz A. S., która zamierzała na nabytej nieruchomości wybudować dom mieszkalny z garażem o powierzchni zabudowy około (...) m ^{( 2)}.

W § 3 (błędnie oznaczonym w akcie notarialnym jako § 2) P. G. oraz A. S. zgodnie ustalili, że umowa na mocy której P. G. sprzeda na rzecz A. S. nieruchomość stanowiącą działkę gruntu o powierzchni (...) m ² zabudowaną garażem, a wydzieloną z działki nr (...), położoną przy ul. (...) w W., objętą księgą wieczystą (...), za cenę w kwocie 2.500 zł za 1 m ², zostanie zawarta pod następującymi warunkami: uzyskanie przez A. S. ostatecznej i niepodlegającej zaskarżeniu w trybie sądowoadministracyjnym decyzji i warunkach zabudowy części działki nr (...), zgodnie z założeniami opisanymi w projekcie domu załączonym do tego wniosku; uzyskanie przez A. S. warunków technicznych uzbrojenia terenu oraz projektów przyłączy do nowopowstałej nieruchomości; dokonania ostatecznego i niepodlegającego zaskarżeniu w trybie sądowoadministracyjnym podziału geodezyjnego działki nr (...) na dwie działki, z których jedna będzie zabudowana domem P. G., a druga działka zabudowana garażem będzie przedmiotem sprzedaży oraz uzyskaniem przez A. S. ostatecznej i nie podlegającej zaskarżeniu decyzji o pozwoleniu na budowę domu mieszkalnego jednorodzinnego z garażem wbudowanym na części działki nr (...), zgodnie z założeniami opisanymi ww. projekcie domu. Jednocześnie strony oświadczyły, że zobowiązują się zawrzeć ww. umowę pod wskazanymi warunkami w terminie 30 dni od dnia spełniania się tych warunków, lecz nie później niż do dnia 31 marca 2015 roku.

Zgodnie z § 4 (błędnie oznaczonym w akcie notarialnym jako § 3) strony zgodnie ustaliły, że w terminie do dnia 15 kwietnia 2014 roku A. S. wpłaci na rzecz P. G., na poczet ceny sprzedaży, zaliczkę w kwocie 50.000 zł na wskazany rachunek bankowy, przy czym w przypadku nie wpłynięcia ww. kwoty w podanym terminie umowa wygasa i wolą stron zostaje pozbawiona wszelkich skutków prawnych. Ponadto uzgodniono, że w terminie 7 dni od dnia spełnienia się warunku w postaci uzyskania ostatecznej i niepodlegającej zaskarżeniu decyzji o warunkach zabudowy części działki nr (...), A. S. wpłaci na rzecz P. G., na poczet ceny sprzedaży, druga zaliczkę w kwocie 50.000 zł przelewem na wskazany rachunek bankowy. Reszta ceny sprzedaży miała zostać zapłacona przy podpisaniu przyrzeczonej umowy sprzedaży.

W § 5 (błędnie oznaczonym w akcie notarialnym jako § 4) strony ustaliły, że jeśli w terminie do dnia 31 marca 2015 roku nie zostanie wydana ostateczna i niepodlegająca zaskarżeniu w trybie sądowoadministracyjnym decyzja o warunkach zabudowy lub zostanie wydana negatywna decyzja o warunkach zabudowy bądź też zostanie wydana decyzja odmowna co do możliwości podziału działki ewidencyjnej nr (...) oraz jeśli nie zostanie wydana ostateczna decyzja o pozwoleniu na budowę lub zostanie wydana decyzja odmowna, to wówczas strony zobowiązały się do rozwiązania niniejszej umowy w terminie do dnia 30 marca 2015 roku, a uiszczone zaliczki podlegały w całości zwrotowi na rzecz A. S. w ciągu 14 dni od rozwiązania niniejszej umowy, a termin rozwiązania umowy i zwrot wpłaconych zaliczek w przypadku nie udzielenia lub odmowy wyżej określonych warunków – każdorazowo 14 dni.

W § 6 (błędnie oznaczonym w akcie notarialnym jako § 5) P. G. wyraził zgodę na projekt domu i usytuowanie domu, który stawiany miał być w ostrej granicy działki zgodnie z ww. wnioskiem o wydanie decyzji o warunkach zabudowy.

(dowód: wypis aktu notarialnego z dnia 11 kwietnia 2014 roku, Rep. (...)wraz z załącznikami – k.76-87; k.10-17; zeznania świadka J. M. – k.114-116; zeznania powódki – k.116-118)

Przelewem z dnia 11 kwietnia 2014 roku A. S. uiściła na rzecz P. G. na wskazany rachunek bankowy kwotę 50.000 zł tytułem zaliczki zgodnie z ww. umową przedwstępną.

(okoliczność bezsporna, nadto potwierdzenie przelewu – k.18)

Po złożeniu wniosku o wydanie decyzji o warunkach zabudowy architekt J. K. (1) wraz z A. S. dwukrotnie rozmawiali z Naczelnikiem Wydziału (...) i Budownictwa dla D. M. (...) W. w sprawie uwzględniania ww. projektu. Naczelnik powołując się na opinię konserwatora zabytków wskazywał, że teren na którym znajduje się ww. nieruchomość jest chroniony urbanistycznie, dlatego wniosek nie może zostać uwzględniony. Architekt wraz z A. S. próbowali znaleźć sposób, aby formuła budowy niezależnego domu jednorodzinnego na wydzielonej części działki była możliwa. A. S. nie zgadzała się na sugestię Naczelnika Wydziału (...) i Budownictwa dla D. M. (...) W. odnośnie rozbudowy i adaptacji części budynku już istniejącego na przedmiotowej nieruchomości wraz z ustaleniem współwłasności działki, bowiem było do niezgodne z jej oczekiwaniami.

W dniu 23 kwietnia 2014 roku ww. wniosek o wydanie decyzji o warunkach zabudowy został uzupełniony o załączniki w postaci map. Kolejno w dniu 7 października 2014 roku wniosek został skorygowany poprzez zmianę koncepcji zabudowy i zagospodarowania działki. Ostatecznie wniosek dotyczył budowy domu mieszkalnego jednorodzinnego, stanowiącego segment zabudowy szeregowej, na działce ewidencyjnej nr (...), położonej przy ul. (...) w W.. P. G. zapoznał się z tym projektem i wyraził na niego zgodę.

(dowód: pismo z dnia 23 kwietnia 2014 roku wraz z załącznikami – k.10-11 akt postępowania UD-IV-WAB-A.6730.63.2014.PHS; zeznania świadka J. K. (1) – k.105-106; zeznania świadka J. K. (1) – k.105-106; zeznania powódki – k.116-118)

Po rozpatrzeniu wniosku A. S., decyzją nr (...) o warunkach zabudowy z dnia 31 marca 2015 roku Naczelnik Wydziału (...) i Budownictwa dla D. M. (...) W. odmówił ustalenia warunków zabudowy dla inwestycji polegającej na budowie ww. budynku mieszkalnego, przy ul. (...) w W.. Elementami, które przesądziły o odmowie ustalenia warunków zabudowy dla planowanej inwestycji był wskaźnik powierzchni zabudowy w stosunku do powierzchni działki, wysokość górnej krawędzi elewacji frontowej i jej szerokość oraz geometria dachu. Po przeprowadzeniu analizy, dla planowanej inwestycji ustalono wskaźnik wielkości powierzchni zabudowy w stosunku do powierzchni działki (...), a zgodnie z wnioskiem wskaźnik wielkości powierzchni zabudowy w stosunku do powierzchni działki objętej wnioskiem wynosi 0.38, co znacznie przekracza średnią wartość. Ponadto wskazano, że ustalone parametry nowej zabudowy wynikające z analizy zabudowy sąsiedniej nie były zgodne z parametrami planowanej inwestycji.

(dowód: decyzja nr (...) o warunkach zabudowy wraz z załącznikami – k.19-25, k.61-69 akt postępowania UD-IV-WAB-A.6730.63.2014.PHS; zeznania świadka M. Ł.-k.90-91)

W dniu 13 kwietnia 2015 roku za pośrednictwem poczty elektronicznej P. G. wysłał do A. S. oświadczenie o dokonaniu potrącenia 35.000 zł z wpłaconej przez nią zaliczki. Wskazując, że na skutek ww. umowy przedwstępnej, utracił klientów zainteresowanych kupnem ww. nieruchomości. Jednocześnie oznajmił, że reszta zaliczki, tj. kwota 15.000 zł zostanie wpłacona na konto powódki w dniu 14 kwietnia 2015 roku.

(dowód: korespondencja mailowa z dnia 13 kwietnia 2015 roku – k.40

Pismem z dnia 27 kwietnia 2015 roku, adwokat R. M. działając w imieniu A. S., wezwał P. G. do zwrotu kwoty 50.000 zł tytułem otrzymanej zaliczki na podstawie § 3 pkt 1 ww. przedwstępnej warunkowej umowy sprzedaży nieruchomości, w terminie 7 dni od dnia doręczenia niniejszego pisma, nie później niż do dnia 5 maja 2015 roku, pod rygorem wystąpienia na drogę postępowania sądowego.

(dowód: przedsądowe wezwanie do zapłaty – k.26)

W dniu 30 sierpnia 2015 roku pełnomocnika A. S. złożył do tut. Sądu pismo datowane na dzień 30 czerwca 2015 roku, zawierające wniosek o zawezwanie P. G. do próby ugodowej w sprawie o zapłatę na rzecz A. S. kwoty 50.000 zł wraz z ustawowymi odsetkami liczonymi od dnia 6 maja 2015 roku do dnia zapłaty z tytułu ww. przedwstępnej warunkowej umowy sprzedaży, Rep. (...). Sprawa została zarejestrowana pod sygn. I Co 2053/15. W piśmie z dnia 23 października 2015 roku, złożonym w dniu 26 października 2015 roku, P. G. ustosunkował się do wniosku o zawezwanie do próby ugodowej, wskazując na gotowość zwrotu części zaliczki w wysokości 15.000 zł. Ostatecznie nie doszło do zawarcia ugody, ponieważ w dniu 18 grudnia 2015 roku P. G. nie stawił się na posiedzenie pojednawcze.

(dowód: dołączone akta sprawy I Co 2053/15 - wniosek o zawezwanie do próby ugodowej – k.2-3; pismo z dnia 23 października 2015 roku – k.28, protokół z dnia 18 grudnia 2015 roku – k.40)

Powyższy stan faktyczny Sąd ustalił na podstawie dokumentów i kopii dokumentów zgromadzonych w niniejszej sprawie, w tym dołączonych aktach postępowania UD-IV-WAB-A.6730.63.2014.PHS oraz aktach sprawy I Co 2053/15. W ocenie Sądu dowody te, w zakresie w jakim stanowiły podstawę poczynionych w niniejszej sprawie ustaleń faktycznych, tworzą zasadniczo spójny i nie budzący wątpliwości w świetle wskazań wiedzy i doświadczenia życiowego, a przez to zasługujący na wiarę materiał dowodowy. Ich rzetelność i prawdziwość nie były przez strony kwestionowane i Sąd nie dopatrzył się w nich niczego, co uzasadniałoby powzięcie wątpliwości odnośnie ich wiarygodności i mocy dowodowej. Wskazać należy, iż okoliczności bezsporne w ogóle nie wymagały wykazywania ich prawdziwości za pomocą dowodów, bowiem zostały przez strony wprost przyznane, bądź też nie zostały zaprzeczone, co zostało przez Sąd ocenione na zasadzie art. 229-230 k.p.c.

Sąd w całości dał wiarę zeznaniom świadków M. Ł., J. K. (1), J. K. (2) i J. M. odnośnie intencji stron co do treści przedwstępnej warunkowej umowy sprzedaży z dnia 11 kwietnia 2014 roku oraz okoliczności zawarcia tejże umowy. Zeznania te były spójne i rzeczowe. Poza tym korespondowały z pozostałym materiałem dowodnym zgromadzonym w sprawie, jak również nie były wewnętrznie sprzeczne i wzajemnie się uzupełniały.

Dokonując oceny zeznań powódki A. S., Sąd miał na uwadze, iż jest ona osobą bezpośrednio zainteresowaną korzystnym dla siebie wynikiem niniejszego postępowania, w związku z tym ocena ta wymagała szczególnie ostrożnej i krytycznej analizy ich treści. Ostatecznie jednak wskazywane przez nią okoliczności znalazły potwierdzenie w pozostałym materiale dowodowym, poza tym były logiczne, rzeczowe i konsekwentne, a także zbieżne z zeznaniami przesłuchanych w toku postępowania świadków. Wolne były również od treści, które mogłyby podlegać negatywnej ocenie z punktu widzenia wskazań wiedzy i doświadczenia życiowego. Wobec tego, Sąd w całości dał wiarę zeznaniom powódki.

Odnośnie zeznań pozwanego P. G., Sąd dał im wiarę jedynie w części. Uznał, że jego zeznania są niewiarygodne co do okoliczności zawarcia ww. umowy, a szczególnie co do tego że podpisywanie aktu notarialnego odbywało się w pośpiechu, a notariusz mimo zapewnień nie uwzględnił wszystkich poprawek zwłaszcza dotyczących zadatku. Okoliczności te nie znalazły potwierdzenia w pozostałych zeznaniach. Były między innymi sprzeczne z twierdzeniami świadka J. M. – notariusza sporządzającego przedmiotowy akt notarialny.

Sąd oddalił wnioski pozwanego o przesłuchanie świadka G. J. oraz świadka M. S. (1), ponieważ uznał, że nie miały one istotnego znaczenia dla rozstrzygnięcia niniejszej sprawy. Odnośnie zeznań G. J. Sąd stwierdził, że skoro złożył on ofertę nabycia przedmiotowej nieruchomości w dniu 12 października 2013 roku, a więc znacznie przed podpisaniem przedmiotowej umowy, która została zawarta w dniu 11 kwietnia 2014 roku oraz przed złożeniem oferty przez A. S., to oznacza, że nie miał to związku z umową łączącą strony. Natomiast Sąd nie uwzględnił wniosku o przesłuchanie M. S. (2), ponieważ w przedmiotowej sprawie nie była badana ewentualna odpowiedzialności powódki za niewykonanie umowy, gdyż nie miało to istotnego znaczenia ostatecznego rozstrzygnięcia sporu.

Sąd zważył, co następuje:

Powództwo zasługiwało na uwzględnienie w całości.

W niniejszej sprawie bezsporne było, że dnia 11 kwietnia 2014 roku P. G. i A. S. zawarli przed notariuszem J. M., prowadzącym Kancelarię Notarialną przy ul. (...) w W., przedwstępną warunkową umowę sprzedaży nieruchomości stanowiącą działkę gruntu o powierzchni (...) m ² zabudowaną garażem, a wydzieloną z działki nr (...), położoną przy ul. (...) w W.. Poza sporem było również, że jednym z warunków zawarcia umowy przyrzeczonej było uzyskanie przez A. S. ostatecznej i niepodlegającej zaskarżeniu w trybie sądowoadministracyjnym decyzji o warunkach zabudowy części działki nr (...), zgodnie z założeniami opisanymi w projekcie domu załączonym do tego wniosku o wydanie tej decyzji. Poza tym strony zgodnie przyznały, że zobowiązały się zawrzeć umowę przyrzeczoną nie później niż do dnia 31 marca 2015 roku. Poza sporem było również, że A. S. uiściła na rzecz pozwanego kwotę 50.000 zł tytułem zaliczki na poczet ceny sprzedaży ww. nieruchomości.

Spór pomiędzy stronami wynikał z ww. przedwstępnej warunkowej umowy i sprowadzał się do kwestii zwrotu przez pozwanego na rzecz powódki kwoty 50.000 zł tytułem zaliczki, która jak twierdziła powódka przysługiwał jej z uwagi na treść § 5 ww. umowy (błędnie oznaczonym w akcie notarialnym jako § 4), wskazując, że została wydana negatywna decyzja o warunkach zabudowy, a w konsekwencji nie doszło pomiędzy stronami do zawarcia umowy przyrzeczonej. Natomiast pozwany twierdził, że ww. zaliczka miała charakter zadatku w rozumieniu art. 394 k.c., tj. przepadała na rzecz pozwanego gdyż umowa przyrzeczona nie doszła do skutku z przyczyn leżących po stronie powódki.

Zawarta przez strony umowa stanowiła umowę przedwstępną. Zgodnie z art. 389 § 1 k.c. jest umową przez którą jedna ze stron lub obie zobowiązują się do zawarcia w przyszłości oznaczonej umowy, tj. umowy przyrzeczonej. Przedmiotowa umowa została zawarta w formie aktu notarialnego i jego treść miała kluczowe znaczenie dla rozstrzygnięcia niniejszej sprawy. Zatem zasadność powództwa należało ocenić przez pryzmat wykładni złożonych oświadczeń woli.

Należy podkreślić, że w odniesieniu do oświadczeń woli, których treść została ujęta w dokumencie istotne znacznie dla dokonania prawidłowej ich wykładni ma sam tekst umowy. Skoro bowiem w tym dokumencie strony wyraziły swoją wolę wywołania skutków prawnych i określiły te skutki, jest on ważnym źródłem informacji o tej woli. Przy interpretacji poszczególnych wyrażeń składających się na oświadczenie woli złożone w formie pisemnej należy więc uwzględnić kontekst i związki treściowe, występujące pomiędzy zawartymi w tekście postanowieniami oraz cel świadczenia, jak również okoliczności jego złożenia (por. wyrok Sądu Najwyższego z dnia 13 czerwca 2012 roku, sygn. II CSK 614/11, Legalis nr 537776). Nie należy pomijać tekstu umowy, którego sens należy ustalać za pomocą językowych reguł znaczeniowych. Należy przy tym brać pod uwagę nie tylko kontrowersyjny fragment tekstu, lecz także inne postanowienia umowy i uwzględniać związki treściowe między postanowieniami, a zarazem pozatekstowe okoliczności, np. zachowanie stron po zawarciu umowy (por. wyrok Sądu Najwyższego z dnia 25 marca 2011 roku, sygn. IV CSK 377/10, Legalis nr 385427; wyrok Sądu Najwyższego z dnia 12 kwietnia 2013 roku, sygn. IV CSK 569/12, Legalis nr 684176).

Przenosząc powyższe na grunt niniejszej sprawy należy wskazać, że z postanowień ww. umowy ewidentnie wynika, iż powódka zobowiązała się wpłacić na rzecz pozwanego, na poczet ceny sprzedaży, zaliczkę w kwocie 50.000 zł, która miała zostać jej zwrócona m.in. w przypadku, gdy w terminie do dnia 31 marca 2015 roku nie zostanie wydana ostateczna i niepodlegająca zaskarżeniu decyzja o warunkach zabudowy lub zostanie wydana negatywna decyzja o warunkach zabudowy, która to stanowiła jeden z warunków do zawarcia przez strony umowy przyrzeczonej. Świadczy o tym treść § 3 ww. umowy (błędnie oznaczonym w akcie notarialnym jako § 2), w którym P. G. oraz A. S. zgodnie ustalili, że umowa sprzedaży nieruchomość stanowiącej działkę gruntu o powierzchni (...) m ², wydzieloną z działki nr (...), położoną przy ul. (...) w W., zostanie zawarta m. in. pod warunkiem uzyskania przez A. S. ostatecznej i niepodlegającej zaskarżeniu w trybie sądowoadministracyjnym decyzji o warunkach zabudowy części działki nr (...), zgodnie z założeniami opisanymi w projekcie domu załączonym do tego wniosku. Jednocześnie strony oświadczyły, że zobowiązują się zawrzeć ww. umowę pod wskazanymi warunkami w terminie 30 dni od dnia spełniania się tych warunków, lecz nie później niż do dnia 31 marca 2015 roku. Kolejno w § 4 ww. umowy (błędnie oznaczonym w akcie notarialnym jako § 3), strony zgodnie oświadczyły, że w terminie do dnia 15 kwietnia 2014 roku A. S. wpłaci na rzecz P. G., na poczet ceny sprzedaży, pierwszą zaliczkę w kwocie 50.000 zł na wskazany rachunek bankowy, a w terminie 7 dni od dnia spełnienia się warunku w postaci uzyskania ostatecznej i niepodlegającej zaskarżeniu decyzji o warunkach zabudowy części działki nr (...), wpłaci na rzecz P. G., druga zaliczkę w kwocie 50.000 zł przelewem na wskazany rachunek bankowy. Reszta ceny sprzedaży miała zostać zapłacona przy podpisaniu przyrzeczonej umowy sprzedaży. Natomiast kluczowe znaczenie dla rozstrzygnięcia sprawy miał § 5 (błędnie oznaczonym w akcie notarialnym jako § 4) , w którym strony ustaliły, że jeśli w terminie do dnia 31 marca 2015 roku nie zostanie wydana ostateczna i niepodlegająca zaskarżeniu w trybie sądowoadministracyjnym decyzja o warunkach zabudowy lub zostanie wydana negatywna decyzja o warunkach zabudowy (…), to wówczas strony zobowiązują się do rozwiązania niniejszej umowy w terminie do dnia 30 marca 2015 roku, a uiszczone zaliczki podlegają w całości zwrotowi na rzecz A. S. w ciągu 14 dni od rozwiązania niniejszej umowy.

Biorąc pod uwagę kontekst i związki treściowe, występujące pomiędzy zawartymi w akcie notarialnym postanowieniami oraz sam charakter dokumentu i okoliczności jego sporządzenia, Sąd uznał, że wbrew twierdzeniom pozwanego wpłacona przez powódkę w dniu 11 kwietnia 2014 roku kwota w wysokości 50.000 zł nie miała mieć formy zadatku w rozumieniu art. 394 k.c. Bowiem nie wynika to z treści łączącej strony umowy.

Odnosząc się do zarzutów pozwanego, że zgodnie z jego zastrzeżeniami wyrażonymi w korespondencji mailowej z dnia 7 kwietnia 2014 roku pierwsza zaliczka w wysokości 50.000 zł miała stanowić zadatek, który w przypadku nie uzyskania przez A. S. wszelkich zezwoleń, w tym decyzji o warunkach zabudowy i nie podpisania umowy przyrzeczonej w ciągu roku, przepadał na rzecz pozwanego, należy wskazać, że powyższe postanowienia ostatecznie nie zostały zawarte w akcie notarialnym z dnia 11 kwietnia 2014 roku, a więc nie były wiążące dla stron. Ponadto należy zaznaczyć, że w aktach sprawy nie ma żadnego dowodu na to, żeby powódka w jakikolwiek sposób zgodziła się na taki zapis.

Co więcej Sąd analizując postanowienia przedmiotowej umowy miał na uwadze, że została ona zawarta w formie aktu notarialnego, który jako dokument urzędowy posiada szczególną moc dowodową. Zasadę tę wyraża art. 244 § 1 k.p.c., zgodnie z którym dokumenty urzędowe, sporządzone w przepisanej formie przez powołane do tego organy władzy publicznej i inne organy państwowe w zakresie ich działania, stanowią dowód tego, co zostało w nich urzędowo zaświadczone. W związku z tym akty notarialne korzystają z następujących domniemań, niezależnie od tego, czy zostały sporządzone ze względu na wymóg ustawowy, czy strony żądały dokonania czynności prawnej w tej szczególnej formie: domniemania, że akt notarialny zawiera tylko oświadczenia stron, domniemania, że akt notarialny zawiera całość tych oświadczeń oraz domniemania, że akt notarialny odzwierciedla treść oświadczeń, które strony złożyły, bez żadnych zniekształceń. Świadczy o tym chociażby fakt, że jedną z głównych zasad sporządzania aktu notarialnego jest obowiązek notariusza właściwego zrozumienia zamiaru i intencji stron zawierających określoną czynność prawną lub składających oświadczenie woli, obejmujących czynność prawną. Poza tym notariusz sporządzając taki akt ma obowiązek sprawdzić stan świadomości osób zawierających umowę i zweryfikować, czy nie zachodzą okoliczności wyłączające lub zakłócające ten stan. Bowiem to notariusz odpowiada za to, że stwierdzone przez niego w akcie okoliczności miały miejsce i zostały złożone w jego obecności, dlatego też przed podpisaniem umowy notariusz odczytuje akt notarialny w obecności stron. Ponadto należy zaznaczyć, że notariusz pełni również rolę współtwórcy w uprządkowaniu stosunków prawnych stron sporządzanej w akcie czynności prawnej. Co więcej notariusz ma obowiązek czuwać nad należytym zabezpieczeniem interesów stron, a także osób trzecich, które nie biorą udziału w danej czynności prawnej.

Mając na uwadze powyższe, należy wskazać, że P. G. był obecny przy podpisywaniu przedmiotowej umowy. Poza tym w ocenie notariusza sporządzającego akt notarialny, pozwany dysponował również dostatecznym rozeznaniem i świadomością, aby zrozumieć treść podpisywanej umowy, a mimo to przy odczytywaniu aktu notarialnego nie zaproponował żadnych zmian tekstu umowy, co więcej ostatecznie podpisał ją ww. kształcie, jak załączona do pozwu. Zatem trudno uznać, że przedmiotowa umowa nie odpowiadała w swej treści woli pozwanego. Sąd uznał, że skoro dla pozwanego tak istotna była kwestia zadatku, o której wspomniał w korespondencji mailowej z dnia 7 kwietnia 2014 roku, to w momencie sporządzania aktu notarialnego powinien złożyć stosowne zastrzeżenia, ale tego nie uczynił.

Sąd z uwagi na treść aktu notarialnego z dnia 11 kwietnia 2014 roku, nie miał żadnych wątpliwości, co do tego, że w związku z decyzją nr (...) z dnia 31 marca 2015 roku o odmowie ustalenia warunków zabudowy ziścił się przesłanki określone w § 5 ust. 1 ww. umowy (błędnie oznaczonym w akcie notarialnym jako § 4 ust. 1), od którego strony uzależniły obowiązek zwrotu zaliczki. Bowiem została wydana negatywna decyzja o warunkach zabudowy, a w konsekwencji do dnia 31 marca 2015 roku nie został spełniony jedne z niezbędnych warunków potrzebnych do zawarcia umowy przyrzeczonej (§ 3 ww. umowy, błędnie oznaczony w akcie notarialnym jako § 2), a więc z dniem 31 marca 2015 roku przedmiotowa umowa przedwstępna wygasała i nie doszło do zawarcia umowy sprzedaży przedmiotowej nieruchomości. W związku z tym zamierzony cel świadczenia nie został osiągnięty.

Nie ulega wątpliwości, że w razie zawarcia przyrzeczonej umowy sprzedaży, uiszczona przez powódkę kwota 50.000 zł podlegałaby zarachowaniu na poczet ustalonej ceny nieruchomości, czyli stałaby się świadczeniem definitywnym. Jeżeli natomiast nie nastąpiło zawarcie przyrzeczonej umowy sprzedaży, zapłacona zaliczka na poczet ceny powinna zostać zwrócona jako świadczenie nienależne (art. 410 § 2 k.c.). Nie zostaje bowiem wówczas osiągnięty zamierzony cel świadczenia (por. wyroki Sądu Najwyższego z dnia 30 stycznia 2004 roku, sygn. I CK 129/03, Legalis nr 76105, wyrok Sądu Najwyższego z dnia 25 marca 2004 roku, sygn. II CK 116/03, Legalis nr 272461). Jest tak bez względu na przyczynę nie zawarcia przyrzeczonej umowy, a więc czy stanowiło ją nieziszczenie się warunku zawieszającego, pod którym została zawarta umowa przedwstępna, skuteczne podniesienie zarzutu przedawnienia roszczenia o zawarcie umowy przyrzeczonej, niewykonanie zobowiązania przez stronę umowy przedwstępnej, za które nie ponosi ona odpowiedzialności, lub niewykonanie zobowiązania przez stronę umowy przedwstępnej, za które ponosi ona odpowiedzialność (zob. uchwała Sądu Najwyższego z dnia 8 marca 2007 roku, III CZP 3/2007, OSNC 2008/2, poz. 15).

Wobec powyższego podstawę prawną wywiedzionego roszczenia stanowiła dyspozycja art. 410 k.c. w zw. z art. 405 k.c. Należało bowiem uznać świadczenie pobrane przez pozwanego od powoda za tzw. świadczenie nienależne, czego konsekwencją było powstanie zobowiązania po stronie pozwanej do jego zwrotu. Zgodnie z treścią art. 405 k.c. kto bez podstawy prawnej uzyskał korzyść majątkową kosztem innej osoby, obowiązany jest do wydania korzyści w naturze, a gdyby to nie było możliwe, do zwrotu jej wartości. Natomiast zgodnie z przepisem art. 410 k.c. przepis ten stosuje się w szczególności do świadczenia nienależnego. Definicję świadczenia nienależnego ustawodawca zawarł w treści § 2 przywołanego przepisu, zgodnie z którym świadczenie jest nienależne, jeżeli ten, kto je spełnił, nie był w ogóle zobowiązany lub nie był zobowiązany względem osoby, której świadczył, albo jeżeli podstawa świadczenia odpadła lub zamierzony cel świadczenia nie został osiągnięty, albo jeżeli czynność prawna zobowiązująca do świadczenia była nieważna i nie stała się ważna po spełnieniu świadczenia.

Pod pojęciem dyssensu w literaturze prawniczej rozumie się sytuację, w której brakuje zgodności oświadczeń woli. Może mieć on postać dyssensu jawnego albo ukrytego. Ten pierwszy ma miejsce wówczas, gdy strony mają świadomość tego, że pomiędzy ich oświadczeniami woli istnieje niezgodność, objawiająca się np. w chęci odmiennego ukształtowania wzajemnych obowiązków. Może jednak zdarzyć się również tak, że strony nie są świadome różnic pomiędzy składanymi przez siebie oświadczeniami woli, następuje wtedy ukryte nieporozumienie (dyssens ukryty zob. E.Wójtowicz - Zawieranie umów między przedsiębiorcami; Oficyna 2010). D. polega jednak na tym, że strony w trakcie zawierania umowy składają oświadczenia woli niezgodne, co do istotnych postanowień umowy. Brak zgodności co do niektórych, nieistotnych kwestii nie będzie jeszcze oznaczać dyssensu.

Podstawą każdej umowy jest konsensus, czyli zgodność oświadczeń woli stron. Bez zaistnienia konsensu (dyssens) nie można mówić o zawarciu umowy, bowiem jego brak oznacza brak zgody co do treści zawieranej umowy, a podkreślić należy, że właśnie przez zgodne oświadczenia woli wszystkich jej uczestników (stron) umowa dochodzi do skutku. Jeżeli zatem przyjmując, że pomiędzy stronami procesu w dniu 11 kwietnia 2014 roku, w chwili zawierania przedwstępnej warunkowej umowy sprzedaży istniał dyssens odnośnie charakteru prawnego zaliczki to w tym zakresie umowa nie została zawarta. W takim przypadku powódka nie była zobowiązana do zapłaty kwoty wskazanej w § 4 (błędnie oznaczonym w akcie notarialnym jako § 3) umowy, zaś uiszczoną przez nią kwotę 50.000 zł należy traktować w kategorii nienależnego świadczenia (brak zobowiązania po stronie powódki) i jako takie powinna zostać jej zwrócona.

Odnosząc się kolejno do podniesionego przez pozwanego zarzutu przedwczesności roszczenia powódki, również i on w ocenie Sądu nie zasługuje na uwzględnienie.

Pozwany swoje stanowisko oparł o treść § 5 (błędnie oznaczonego w akcie notarialnym jako § 4) umowy, zgodnie z którym strony ustaliły m.in., że jeśli w terminie do dnia 31 marca 2015 roku zostanie wydana negatywna decyzja o warunkach zabudowy wówczas strony zobowiązały się do rozwiązania niniejszej umowy w terminie 14 dni do dnia 30 marca 2015 roku, a uiszczone zaliczki podlegały w całości zwrotowi na rzecz A. S. w ciągu 14 dni od rozwiązania niniejszej umowy.

W ocenie Sądu biorąc pod uwagę kontekst i związki treściowe, występujące pomiędzy zawartymi w akcie notarialnym postanowieniami zapis dotyczący rozwiązania umowy należy traktować jako zbędny, nieistniejący. Jest on bowiem sprzeczny z postanowieniami umowy przedwstępnej, które świadczą o tym, że nieziszczenie się do dnia 31 marca 2015 roku wskazanych w niej warunków uzależniających zawarcie umowy przyrzeczonej, skutkuje wygaśnięciem umowy przedwstępnej. Warunkiem zawarcia przez strony procesu umowy przyrzeczonej sprzedaży działki gruntu wyodrębnionej z opisanej powyżej działki nr (...) było m.in. uzyskanie przez powódkę do dnia 31 marca 2015 roku ostatecznej i niepodlegającej zaskarżeniu w trybie sądowoadministracyjnym decyzji o warunkach zabudowy projektowanej działki, zgodnie z założeniami opisanymi w projekcie załączonym do wniosku o wydanie tej decyzji. W zakreślonym terminie powódka nie otrzymała ww. decyzji, gdyż decyzją z dnia 31 marca 2015 roku odmówiono ustalenia warunków zabudowy. W konsekwencji uznać należy, że przedmiotowa umowa przedwstępna wygasła na skutek tego, że zastrzeżony warunek zawieszający nie ziścił się. Nie było zatem konieczności odrębnego rozwiązania umowy. Jako klasyczny element umów przedwstępnych wymienia się wskazanie jako warunku zawarcia umowy przyrzeczonej uzyskania decyzji administracyjnej (lub innego aktu administracyjnego) oczekiwanej treści. Nieuzyskanie jej w terminie zakreślonym w umowie, który przecież jest konieczny dla zachowania jej konstrukcji, oznacza wygaśnięcie praw do zawarcia umowy przyrzeczonej. Po stronie pozwanego powstała zatem konieczność zwrotu wpłaconej przez powódkę zaliczki, bez względu na to, że nie doszło do złożenia przez którąkolwiek ze stron dodatkowego oświadczenia o zamiarze jej rozwiązania.

Bezskuteczny upływ terminu uzgodnionego lub wyznaczonego do zawarcia umowy przyrzeczonej staje się początkiem biegu jednorocznego terminu przedawnienia zarówno roszczenia o naprawienie szkody poniesionej przez stronę umowy przedwstępnej przez to, że liczyła ona na zawarcie umowy przyrzeczonej, jak i roszczenia o zawarcie umowy przyrzeczonej, a także roszczenia strony umowy przedwstępnej o zwrot zadatku lub z tytułu kary umownej (uchwała Sądu Najwyższego z dnia 21 listopada 2006 roku, III CZP 102/06 OSNC 2007 Nr 7-8, poz. 104). Nie dotyczy to jednak roszczenia o zwrot kwoty zapłaconej na poczet świadczenia z umowy przyrzeczonej (zaliczki), jeśli nie doszło do jej zawarcia, to bowiem jest roszczenie o zwrot nienależnego świadczenia podlegające przedawnieniu według przepisów ogólnych, to jest art. 118 k.c. (uchwała Sądu Najwyższego z dnia 8 marca 2007 roku, III CZP 3/07, OSNC 2008 Nr 2, poz. 15; wyrok Sądu Apelacyjnego w Łodzi z dnia 18 lutego 2016 roku, I ACa 1218/15 LEX nr 2004547; wyrok Sądu Apelacyjnego w Krakowie z dnia 5 kwietnia 2013 roku, I ACa 193/13, LEGALIS nr 775744).

Sąd Najwyższy w uchwale z dnia 8 marca 2007roku, III CZP 3/07, wyjaśnił, że istotną cechą umowy przedwstępnej jest to, że stanowiąc etap na drodze do zawarcia umowy przyrzeczonej ma prowizoryczny charakter, który zadecydował o ustanowieniu omawianego, szczególnego, krótkiego, rocznego terminu przedawnienia. Z celem ustanowienia tego terminu można pogodzić jedynie jego zastosowanie do roszczeń objętych treścią stosunku wynikającego z mającej prowizoryczny charakter umowy przedwstępnej, w żadnym natomiast razie do roszczenia o zwrot kwoty zapłaconej na poczet świadczenia z niezawartej umowy przyrzeczonej, wynikającego z odrębnego, niemającego prowizorycznego charakteru, stosunku bezpodstawnego wzbogacenia. Innymi słowy stosunek wynikły z umowy przedwstępnej nie powinien trwać długo ze względu na prowizoryczny charakter, dlatego roszczenia objęte jego treścią przedawniają się z upływem krótkiego terminu ustanowionego w art. 390 § 3 k.c. Podobnych racji brak natomiast w odniesieniu do stosunku bezpodstawnego wzbogacenia, powstałego na skutek nie zawarcia wykonanej z góry częściowo lub całkowicie umowy przyrzeczonej w umowie przedwstępnej.

W konsekwencji roszczenie powódki o zwrot kwoty zapłaconej na poczet świadczenia z umowy przyrzeczonej, która nie została zawarta, nie przedawnia się z upływem terminu rocznego określonego w art. 390 § 3 k.c., lecz z upływem terminu ogólnego przewidzianego w art. 118 k.c. Ponieważ pozwany w umowie wiążącej strony zobowiązał się do zwrotu kwoty uiszczonej tytułem zaliczki w terminie 14 dni od daty wydania decyzji o odmowie ustalenia warunków zabudowy (31 marca 2015 roku) termin przedawnienia rozpoczął swój bieg w dacie 14 kwietnia 2015 roku i zgodnie z art. 118 k.c. wynosi 10 lat, a więc do chwili wniesienia pozwu (16 lutego 2016 roku) nie upłynął.

Niezasadny okazał się także zarzut potrącenia przez pozwanego kwot 35.000 zł i 15.000 zł z tytułu szkody wyrządzonej przez powódkę w związku z celowym i świadomym blokowaniem sprzedaży nieruchomości.

Przede wszystkim wskazać należy, iż nie można mówić o zawinionym działaniu którejkolwiek ze stron do daty 31 marca 2015 roku, do której spełnione miały zostać określone w § 3 umowy (błędnie oznaczonym w akcie notarialnym jako § 2) warunki, w tym m.in. warunek wydania decyzji o warunkach zabudowy oraz o podziale nieruchomości. Do tej chwili istniały bowiem obiektywne przeszkody do zawarcia umowy przyrzeczonej. W ocenie Sądu w sytuacji gdy w momencie zawierania umowy przedwstępnej nie zostało ustalone czy zmiana sposobu zagospodarowania terenu poprzez budowę obiektu budowlanego, zgodnie z przedstawionym przez powódkę projektem (a co było istotne z punku spełnienia oczekiwań powódki co do zamierzenia inwestycyjnego i na co godził się pozwany) nie naruszy ładu przestrzennego, a także w sytuacji gdy nie istnieje wyodrębniona geodezyjnie nieruchomość mająca stanowić przedmiot obrotu prawnego i niezbędne jest dokonanie czynności podziałowych połączonych z wydaniem decyzji administracyjnej, obie strony umowy sprzedaży podejmują ryzyko, iż w ustalonym terminie może nie dojść do zawarcia umowy przyrzeczonej (por. wyrok Sądu Najwyższego z dnia 30 maja 2006 roku, sygn. akt IVCSK 66/06, LEX 369149, wyrok Sądu Najwyższego z dnia 8 lutego 2008 roku, I CSK 328/07, OSNC 2009/4/60, wyrok Sądu Apelacyjnego w Katowicach z dnia 12 marca 2010 roku, I ACa 14/10, LEX nr 1120346). W konsekwencji w okresie do dnia 31 marca 2015 roku, oczekując na zawarcie umowy przyrzeczonej, pozwany nie mógł prowadzić negocjacji z innymi potencjalnymi kontrahentami, nie narażając się na niewywiązanie się z postanowień zawartej z powódką umowy przedwstępnej. Na marginesie wskazać należy, iż G. J. ofertę nabycia nieruchomości od P. G. złożył jeszcze przed A. S., a przy tym na ponad pół roku przez zawarciem przedmiotowej umowy, a mimo to pozwany wybrał ofertę powódki.

Mając na uwadze wskazane wyżej okoliczności Sąd w pkt. I sentencji wyroku zasądził od P. G. na rzecz A. S. kwotę 53.013,70 zł, na którą składała się kwota 50.000 zł tytułem zwrotu zaliczki oraz kwota 3.013,70 zł tytułem odsetek ustawowych za okres od dnia 6 maja 2015 roku do dnia 31 grudnia 2015 roku oraz odsetek ustawowych za opóźnienie od dnia 1 stycznia 2016 roku do dnia 9 lutego 2016 roku. Wskazać należy, iż wysokość naliczonych przez powódkę odsetek nie była kwestionowana przez pozwanego.

Od zasądzonej kwoty należności głównej Sąd zasądził również zgodnie z żądaniem pozwu odsetki ustawowe za opóźnienie za okres od dnia 16 lutego 2017 roku, tj. od dnia złożenia pozwu, do dnia zapłaty. Podstawę rozstrzygnięcia w przedmiocie odsetek stanowił przepis art. 481 k.c., zgodnie z którym jeżeli dłużnik opóźnia się ze spełnieniem świadczenia pieniężnego, wierzyciel może żądać odsetek za czas opóźnienia, chociażby nie poniósł żadnej szkody i chociażby opóźnienie było następstwem okoliczności, za które dłużnik odpowiedzialności nie ponosi (§ 1), przy czym jeżeli stopa odsetek za opóźnienie nie była oznaczona, należą się odsetki ustawowe za opóźnienie w wysokości równej sumie stopy referencyjnej Narodowego Banku Polskiego i 5,5 punktów procentowych (§ 2 zdanie pierwsze).

Jednocześnie mając na uwadze trudną sytuację życiową oraz materialną pozwanego P. G. Sąd na podstawie art. 102 k.p.c. postanowił obciążyć go kosztami postępowania jedynie w części.

Powołany przepis wskazuje, że w wypadkach szczególnie uzasadnionych sąd może zasądzić od strony przegrywającej tylko część kosztów albo nie obciążać jej w ogóle kosztami. W artykule tym wyrażona jest zasada stanowiąca wyjątek od reguły odpowiedzialności za wynik procesu zawartej w art. 98 k.p.c., z uwagi na okoliczność, iż w realiach konkretnej sprawy obciążenie strony, zgodnie z zasadą wyrażoną w art. 98 § 1 k.p.c., całością lub nawet tylko częścią kosztów procesu może pozostawać trudne do pogodzenia z poczuciem sprawiedliwości oraz zasadami współżycia społecznego. Przepis ten urzeczywistnia zasadę słuszności i nie precyzując wypadków szczególnie uzasadnionych, pozostawia Sądowi ocenę, czy w konkretnej sprawie takowe zachodzą. Ocena ta ma charakter dyskrecjonalny, oparty na swobodnym uznaniu Sądu, kształtowanym własnym przekonaniem oraz oceną okoliczności rozpoznawanej sprawy (postanowienie Sądu Najwyższego z dnia 26 stycznia 2012 roku, sygn. akt III CZ 10/12, LEX nr 1144747).

Oparcie rozstrzygnięcia o kosztach procesu na zasadzie słuszności wymaga rozważenia ad casum wszystkich okoliczności danego przypadku. Przy ocenie potrzeby zastosowania art. 102 k.p.c. może mieć znaczenie w szczególności ogólna sytuacja życiowa, a zwłaszcza majątkowa strony.

Mając na względzie orzecznictwo Sądu Najwyższego „zastosowanie przez Sąd art. 102 k.p.c. powinno być oceniane w całokształcie okoliczności, które by uzasadniały odstępstwo od podstawowych zasad decydujących o rozstrzygnięciu w przedmiocie kosztów procesu. Do kręgu tych okoliczności należy zaliczyć zarówno fakty związane z samym przebiegiem procesu, jak i fakty leżące na zewnątrz procesu zwłaszcza dotyczące stanu majątkowego (sytuacji życiowej). Okoliczności te powinny być oceniane przede wszystkim z uwzględnieniem zasad współżycia społecznego” (postanowienie Sądu Najwyższego z dnia 14 stycznia 1974 roku, sygn. akt II CZ 223/73, Lex nr 7379; postanowienie Sądu Najwyższego z dnia 23 sierpnia 2012 roku, sygn. akt II CZ 93/12, Lex nr 1219500; postanowienie Sądu Najwyższego z dnia 9 sierpnia 2012 roku, sygn. akt V CZ 26/12, Legalis nr 544692).

W ocenie Sądu powyższa zasada powinna była znaleźć zastosowanie wobec P. G.. Sąd miał na uwadze w szczególności to, że jedynym dochodem pozwanego jest otrzymywany z tytułu najmu czynsz w kwocie 4.600 zł. Ponadto ma on na utrzymaniu żonę oraz trójkę dzieci, z których jedno jest niepełnosprawne i wymaga stałej opieki. Mając na uwadze, iż po odliczeniu miesięcznych zobowiązań do dyspozycji pozwanego pozostaje kwota 750 zł, zasądzenie od niego kosztów procesu w pełnej wysokości, tj. opłaty stosunkowej od pozwu w kwocie 2651 zł oraz wynagrodzenia pełnomocnika powódki będącego adwokatem w wysokości 7.200 zł, ustalonej na podstawie § 2 pkt 6 rozporządzenia Ministra Sprawiedliwości z dnia 22 października 2015 roku w sprawie opłat za czynności adwokackie (Dz. U. z 2015 roku, poz. 1804 – w brzmieniu obowiązującym w dacie wniesienia pozwu) powiększone o kwotę 17 złotych tytułem opłaty skarbowej od dokumentu pełnomocnictwa - łącznie 9.868 zł, będzie trudne do pogodzenia z poczuciem sprawiedliwości oraz zasadami współżycia społecznego. Wobec tego Sąd postanowił obciążyć pozwanego jedynie kosztami opłaty stosunkowej od pozwu.

Mając na uwadze powyższe Sąd orzekł jak w sentencji wyroku.