Pełny tekst orzeczenia

WYROK

W IMIENIU RZECZYPOSPOLITEJ POLSKIEJ

Dnia 14 lutego 2018 r.

Sąd Okręgowy Warszawa Praga w Warszawie Wydział I Cywilny w składzie następującym:

Przewodniczący: SSO Marcin Kołakowski

Protokolant: Żaneta Rewczuk.

po rozpoznaniu w dniu 31 stycznia 2018 r. w Warszawie

na rozprawie

sprawy z powództwa S. F.,

przeciwko Wspólnocie Mieszkaniowej (...) przy ul. (...) w W. ,

o uchylenie uchwał

I.  uchyla uchwałę nr (...) Wspólnoty Mieszkaniowej (...) przy ul. (...) w W. z dnia 2 czerwca 2015 r. w zakresie jej załącznika pt. „Bilans” datowanego na dzień 31 grudnia 2014 r., w części B.I. ppkt. 6;

II.  uchyla uchwałę nr(...)Wspólnoty Mieszkaniowej (...) przy ul. (...) w W. z dnia 2 czerwca 2015 r. w zakresie:

a)  § 3, § 4 i § 5 uchwały;

b)  załącznika nr 1 w części dotyczącej poz. III.E.2 ppkt. E tabeli „Specyfikacja kosztów. Koszty związane z lokalami”;

c)  załącznika nr 1 w części dotyczącej wszystkich zaliczek wyszczególnionych w części „Specyfikacja kosztów” dla pozycji „Naliczania indywidualne – media, miejsce
w garażu podziemnym” i „Koszty utrzymania garażu podziemnego”.

d)  załącznika nr 2 w części pt. „Wpłaty właścicieli na fundusz modernizacyjno-remontowy” w skali roku 2015”.

III.  w pozostałym zakresie oddala powództwo;

IV.  ustala, że obie strony ponoszą koszty procesu w 50% każda pozostawiając szczegółowe ich wyliczenie referendarzowi sądowemu.

SSO Marcin Kołakowski

Sygn. akt I C 743/15

UZASADNIENIE

Powód S. F. wniósł o uchylenie uchwał:

- nr (...) z dnia 2 czerwca 2015 r. w sprawie przyjęcia sprawozdania finansowego zarządu Wspólnoty mieszkaniowej (...) za 2014 r. oraz przeznaczenia wyniku finansowego jako jednorazowy zwrot dla właścicieli nieruchomości,

- nr (...) z dnia 2 czerwca 2015 r. w sprawie przyjęcia planu gospodarczego na 2015 r. oraz wysokości wnoszonych przez właścicieli lokali opłat na poczet kosztów utrzymania nieruchomości wspólnej i funduszu modernizacyjno – remontowego w 2015 r.

W uzasadnieniu pozwu powód twierdził, że treść uchwał nr (...) i (...) oraz forma prezentacji danych naruszają przepisy ustawy o własności lokali, ustawy o rachunkowości, ustawy o podatku dochodowym od osób prawnych oraz ustawy Prawo energetyczne, że sprawozdanie finansowe jest nierzetelne i niewiarygodne, że nie zostało podpisane przez wszystkich członków zarządu, że nie złożono sprawozdania z działalności zarządu, że brak jest istotnych elementów takiego sprawozdania, tj. dodatkowych informacji, objaśnień, danych porównawczych za poprzedni rok obrachunkowy, że dokument prezentuje błędne dane dotyczące przychodów na remonty części wspólnej nieruchomości, czy też funduszy celowych (odpis na fundusz remontowy nie stanowi bowiem kosztu podatkowego), że wynik finansowy w treści rachunku zysków i strat za rok 2014 jest niezgodny z rzeczywistością, że nie powinno się poddawać pod głosowanie propozycji przeznaczenia kwoty 1.796.977,64 zł na wydatki na remonty w latach następnych, skoro w 2014 r. wspólnota mieszkaniowa nie osiągnęła takiego wyniku, oraz że brak jest wiarygodnych kosztów dotyczących ogrzewania części wspólnej i zużycia wody. Powód twierdził, że kwota wyniku finansowego przyjęta w sprawozdaniu nie jest realna i zgodna z rzeczywistością, że nie można prawidłowo ustalić kosztów zarządu nieruchomością wspólną, kosztów indywidualnych, jak również zobowiązań właścicieli lokali wobec wspólnoty, że koszty indywidualne obciążające właścicieli zostały zawyżone, a koszty zarządu nieruchomością wspólną zaniżone. Powód podnosił, że pozwana nie może obciążać kosztami utrzymania garażu wszystkich właścicieli lokali, że niedopuszczalne jest nakładanie na właścicieli lokali obowiązku uiszczania zaliczek według zawyżonego udziału (tj. z pominięciem udziałów współwłaścicieli lokalu garażowego), że wspólnota mieszkaniowa nie sprawuje zarządu garażem wielostanowiskowym, że w rocznym sprawozdaniu finansowym należy odrębnie zawrzeć informacje z podziałem na media wspólne i indywidualne.

Natomiast uchwale w sprawie uchwalenia rocznego planu gospodarczego (nr (...)) powód zarzucił błędną kalkulację kosztów i stawek, m.in. na remonty, za media, czy też tych związanych z utrzymaniem odrębnego lokalu garażowego, co do rozliczenia których pozwana nie posiada uprawnienia. Zdaniem powoda niektóre pozycje planowanych wydatków przypadających na współwłaścicieli lokalu garażowego, nie powinny obejmować wydatków na lokal niemieszkalny, lecz stanowić koszty utrzymania części wspólnej (tj. monitoring ppoż.). Powód stwierdził, że pozwana nie odróżnia kosztów indywidualnych właścicieli lokali od kosztów wspólnych i nie prowadzi prawidłowej dokumentacji zdarzeń gospodarczych, w szczególności ewidencji przychodów i kosztów podatkowych objętych CIT i VAT.

W odpowiedzi na pozew pozwana Wspólnota Mieszkaniowa (...) w W. wniosła o oddalenie powództwa.

W uzasadnieniu odpowiedzi na pozew pozwana wskazała, że zarzuty powoda są nieuzasadnione, nie mają oparcia w stanie faktycznym i prawnym zarówno w odniesieniu do dokumentacji wspólnoty, jak i przepisów prawa obowiązującego w tym zakresie. Pozwana zarzuciła, że do uchwał wspólnot mieszkaniowych nie stosuje się wymogów zawartych w przepisach ustawy o rachunkowości, w szczególności obejmujących sposób sporządzania sprawozdań finansowych, że R. M. złożył w 2015 r. rezygnację z pełnienia funkcji członka zarządu i nie mógł podpisać się pod sprawozdaniem, że przepisy ustawy o własności lokali umożliwiają ustne omówienie sprawozdania podczas zebrania, że podstawowym celem sprawozdania finansowego jest wskazanie rzeczywistych przychodów uzyskanych w danym okresie oraz poniesionych w nim kosztów na podstawie planu gospodarczego, że członkowie wspólnoty mogą dokonać porównań rozliczeń z ubiegłych lat we własnym zakresie, że wspólnota mieszkaniowa może podjąć decyzję dotyczącą regulacji zasad funkcjonowania funduszu (co też uprawniało do przeniesienia środków funduszu remontowego na kolejny rok), że kwestia pośredniczenia przez wspólnotę w ponoszeniu kosztów mediów dostarczanych do poszczególnych lokali nie ma wpływu na wysokość jej dochodu. Zdaniem pozwanej sprawozdanie sporządzono w oparciu o rzeczywiste przychody oraz wydatki, zaliczki zaś prawidłowo zostały rozliczone. Pozwana stwierdziła, że poniesione koszty zużycia mediów w części wspólnej są zbliżone do kwoty zaplanowanej na ten cel w planie gospodarczym, że wysokość zaliczek na poczet utrzymania nieruchomości wspólnej oraz funduszu remontowego została określona według stawki za m ² powierzchni użytkowej lokali, że w zakresie naliczeń względem miejsc postojowych uzależniono je od liczby miejsc posiadanych przez danego właściciela, co odpowiada ich udziałowi we współwłasności lokalu garażowego, że dopuszczalne jest pośredniczenie przez wspólnotę w ponoszeniu kosztów związanych z utrzymaniem poszczególnych lokali (w tym garażu), że skoro koszty monitoringu przeciwpożarowego służą bezpieczeństwu osób i mienia znajdującego się w lokalu garażowym, to współwłaściciele powinni ponosić koszty związane z utrzymaniem tego urządzenia. Pozwana wyjaśniła, że koszty związane z lokalem garażowym ponoszą wyłącznie jego współwłaściciele, że brak jest szczególnych regulacji w zakresie sprawozdań finansowych, co pozwala uznać, że dokumenty te mają odformalizowany charakter, oraz że kwestie podatkowe nie mają znaczenia dla oceny prawidłowości zaskarżonych uchwał.

Na dalszym etapie postępowania strony podtrzymały swoje dotychczasowe stanowiska w sprawie.

Sąd ustalił następujący stan faktyczny:

Wspólnotę Mieszkaniową (...) przy ul. (...) w W. tworzą właściciele (współwłaściciele) 390 lokali mieszkalnych, 7 lokali użytkowych oraz współwłaściciele lokalu niemieszkalnego – garażu podziemnego. Na całość nieruchomości składa się 337.738 udziałów, z czego na lokal garażowy przypada 140.218 udziałów (42%), a na pozostałe lokale – 197.520 udziałów (58%).

Powód jest właścicielem lokalu nr (...) przy ul. (...) w W.. W nieruchomości tej położonych jest łącznie 390 lokali mieszkalnych, 7 lokali użytkowych oraz samodzielny, wyodrębniony od części wspólnej wielostanowiskowy lokal garażowy stanowiący przedmiot współwłasności, dla którego prowadzona jest księga wieczysta (...). Powód posiada 671/337738 udziałów w części wspólnej nieruchomości oraz 1/455 udziału w lokalu garażowym, z którym związany jest udział 140218/337738 części w nieruchomości wspólnej.

Dowód: akt notarialny rep (...) – k.16, k.92 - 93; odpis KW (...) – k.17; odpis KW (...) – k.18; odpis KW (...) – k.19.

W dniu 2 czerwca 2015 r. pozwana Wspólnota Mieszkaniowa (...) przy ul. (...) w W. podjęła w trybie mieszanym, tj. na zebraniu w dniu 30 kwietnia 2015 r. oraz w trybie indywidualnego zbierania głosów, uchwałę nr (...) w sprawie przyjęcia sprawozdania finansowego za okres od 01.01 do 31.12.2014 r. oraz przeznaczenia wyniku finansowego jako jednorazowy zwrot dla właścicieli nieruchomości oraz uchwałę nr 3/2015 w sprawie przyjęcia planu gospodarczego Wspólnoty Mieszkaniowej (...) na 2015 r. oraz wysokości opłat wnoszonych przez właścicieli lokali na poczet kosztów utrzymania nieruchomości wspólnej i funduszu modernizacyjno – remontowego w 2015 r.

Zgodnie z treścią uchwały nr (...) przyjęto sprawozdanie finansowe, w którym określono wysokość poniesionych kosztów utrzymania nieruchomości oraz przychodów z tytułu uzyskanych zaliczek i najmu powierzchni, a także ostateczny wynik rozrachunkowy – 332.754,27 zł. Do sprawozdania załączono bilans należności, pasywów, zobowiązań i stanu środków pieniężnych na rachunkach bankowych i funduszach, jak również specyfikację planu gospodarczego z informacją o poszczególnych wydatkach. Wedle tego rozliczenia na funduszu remontowym zostały zgromadzone środki finansowe w kwocie 1.796.977,64 zł, które przeznaczono na wydatki na remonty w latach następnych. W pkt II.3 sprawozdania finansowego określono „koszty mediów części wspólnych”, składających się z wydatków na energię elektryczną, zimną wodę i kanalizację. W częściach wspólnych nie ma zaś punktów poboru ciepłej wody, wobec czego koszty energii cieplnej są rozliczane według powierzchni lokali. Przyjęcie takiego rozwiązania wynikało z braku urządzeń pomiarowych (ciepłomierzy) do indywidualnego rozliczania ciepła dostarczanego do lokali, było też zgodne z art. 45a ust. 8 ustawy Prawo energetyczne. Zgodnie z tym przepisem w przypadku braku urządzeń pomiarowych w odrębnych lokalach, koszt ciepła powinien zostać rozliczony według stosunku powierzchni lokali tak w zakresie ciepła dostarczanego do lokali, jak i do nieruchomości wspólnej. Dlatego też pozwana w 2014 r. podjęła uchwałę nr (...)w sprawie przyjęcia regulaminu rozliczania kosztów energii cieplnej na potrzeby ogrzewania oraz podgrzania zimnej i ciepłej wody w lokalach wspólnoty mieszkaniowej. Zgodnie z § 5 pkt 3 regulaminu „z uwagi na brak urządzeń do indywidualnego rozliczania kosztów ogrzewania lokali (ciepłomierzy) koszty ogrzewania lokali rozliczane są proporcjonalnie do powierzchni użytkowej lokali”. Na ostateczny wynik finansowy sporządzonego sprawozdania miała wpływ konieczność pokrycia poniesionej w 2010 r. przez wspólnotę starty, która nie została dotychczas uregulowana. W dniu 3 września 2014 r. pozwana podjęła uchwałę nr (...), w której dodatni wynik finansowy za rok 2013 w wysokości 165.257,10 zł przeznaczyła na pokrycie wyniku ujemnego z roku 2010 w wysokości 187.151,81 zł. Pozostała kwota niedoboru – 21.894,71 zł miała być pokryta z bieżących zaliczek na utrzymanie nieruchomości wspólnej. W pkt X sprawozdania finansowego wskazano należności z tytułu rozliczenia podatku dochodowego od osób prawnych. Do uchwały nr (...) załączono dokument pt. „Wykonanie planu gospodarczego Wspólnoty Mieszkaniowej (...) w W. na rok 2014”, wedle którego system monitoringu przeciwpożarowego (poz.10.2) obejmuje zarówno części wspólne, jak również odrębny lokal garażu. Koszty obsługi tego urządzenia rozliczono przy tym po połowie dla lokalu garażowego i lokali mieszkalnych.

W dokumencie o nazwie „Bilans” (zał. do uchwały nr (...)) jako zobowiązania wykazano pozycję: „Odsetki od nieterminowych wpłat właścicieli - 26 894,21 zł". Umiejscowienie tej pozycji w zobowiązaniach wskazuje na to, że jest to dług Wspólnoty Mieszkaniowej względem jej członków. W bilansie nie utworzono też rezerw na należności dochodzone na drodze sądowej o wartości 378.278,98 zł, stanowiącej ponad 30% rocznych kosztów utrzymania wspólnoty.

Sprawozdanie finansowe nie zawiera rachunku zysków i strat, informacji dodatkowej obejmującej wprowadzenie do sprawozdania oraz dodatkowe informacje i objaśnienia; nie ma także pisemnego sprawozdania z działalności zarządu (sprawozdanie takie wygłoszono ustnie podczas zebrania w dniu 30 kwietnia 2015 r.). Ponadto zostało ono podpisane wyłącznie przez P. J. – jedynego wówczas członka zarządu pozwanej wspólnoty (uprzednio z dniem 10 kwietnia 2015 r. R. M. zrezygnował z pełnienia tej funkcji). Uchwałą z dnia 2 czerwca 2015 r. nr (...) Wspólnota Mieszkaniowa powołała zarząd w osobach: M. S., D. C., E. W., P. J. i R. M.. Na sprawozdaniu brak jest podpisu osoby sporządzającej ten dokument tzn. osoby odpowiedzialnej za prowadzenie ksiąg rachunkowych.

Na podstawie załączonych od uchwały (...) dokumentów nie można stwierdzić, kto wykonuje na rzecz wspólnoty czynności doradztwa podatkowego, polegające na prowadzeniu na rzecz Wspólnoty ksiąg rachunkowych, ksiąg podatkowych i sporządzania zeznań i deklaracji podatkowych. Sporządzone sprawozdanie finansowe nie daje racjonalnego zapewnienia, że Wspólnota Mieszkaniowa w sposób prawidłowy wypełnia swoje obowiązki podatkowe w zakresie podatku dochodowego oraz podatku VAT, a tym samym, czy prawidłowo zostały naliczone koszty podatkowe i zobowiązania podatkowe Wspólny Mieszkaniowej.

W uchwale nr 3/2015 zatwierdzono zaś miesięczne opłaty zaliczkowe na poczet utrzymania nieruchomości wspólnej w wysokości 2,40 zł oraz opłaty na fundusz remontowy w kwocie 1 zł dla wszystkich właścicieli lokali mieszkalnych, usługowych z pomieszczeniami przynależnymi na każdy m ² powierzchni użytkowej od dnia 1 lipca 2015 r. do dnia przyjęcia kolejnego planu gospodarczego. W przypadku lokalu garażowego ustalono stałą opłatę za każde miejsce parkingowe w wysokości 5 zł (na poczet funduszu remontowego) oraz 82,42 zł (w ramach zaliczki eksploatacyjnej). W załączniku do uchwały dokonano – obok specyfikacji kosztów związanych z lokalami mieszkalnymi – także analizy kosztów obejmujących lokale niemieszkalne (m.in. konserwacje i monitoring urządzeń przeciwpożarowych oraz wydatki na energię elektryczną i wodę). W planie gospodarczym dla lokali mieszkalnych i garażowego przyjęto, że kontrola urządzeń przeciwpożarowych (poz. III E 2 ppkt. e i IC ppkt. 1 i 2) będzie wynosiła proporcjonalnie po 1.200 zł, tj. po 50% dla części mieszkalnej i 50% dla części garażowej. W poz. IV B ppkt. 1 i 2 przyjęte koszty mediów wspólnych nie zawierają kosztów energii cieplnej z uwagi na brak urządzeń pomiarowych. W przypadku specyfikacji kosztów utrzymania garażu podziemnego w poz. I A2 ppkt. a, I B wskazano prognozowane (w oparciu o zużycie z lat poprzednich) koszty zużycia energii elektrycznej, wody i kanalizacji. Jednocześnie zaplanowano, że na podstawie wpłat właścicieli na fundusz modernizacyjno - remontowy w roku 2015 r poprognozowany przychód od właścicieli miejsc postojowych wyniesie 27.300 zł.

Dowód: zawiadomienie z 20.04.2015 r. wraz z załącznikami – k.20 - 27; uchwała nr (...) – k.61; zeznanie CIT – k.74 – 81; zeznania świadka K. B. – k.109; uchwała nr (...) – k.116 - 117; uchwała nr (...)– k.135; regulamin – k.136 – 138; uchwała nr (...)– k.150 – 154; uchwała nr (...)– k.155 – 158; opinia biegłego A. Z. – k.237 – 244.

W dniu 9 czerwca 2015 r. pozwana zawiadomiła członków wspólnoty o wynikach głosowania m.in. nad uchwałami nr (...) i (...). Powód dowiedział się o treści powyższego zawiadomienia w dniu 25 czerwca 2015 r. Zgodnie z ujawnioną informacją, uchwały te zostały podjęte w trybie mieszanym, gdzie większość właścicieli głosowało za przyjęciem uchwał. Na uchwałę nr (...) – zgodnie z zawiadomieniem - oddano 52,14% głosów za jej przyjęciem, a za uchwałą nr (...)– 51,36%.

Na podstawie podjętej uchwały nr (...) członkowie wspólnoty zostali obciążeni poszczególnymi opłatami zgodnie ze swoim udziałem w nieruchomości wspólnej, za wyjątkiem opłat za wywóz nieczystości, które określono na podstawie liczby osób zamieszkujących w lokalu oraz zaliczek związanych z eksploatacją garażu (84,42 zł) oraz funduszem remontowym (5 zł), które przypadały kwotowo na każde miejsce garażowe. Właściciele lokali nie posiadający miejsc postojowym nie byli obciążani kosztami utrzymania nieruchomości garażowej.

Dowód: zawiadomienie z 9.06.2015 r. wraz z załącznikami – k.10 – 15; zawiadomienie z 22.06.2015 r. – k.82 – 83.

Dokonując powyższych ustaleń i mając je na uwadze Sąd zważył,
co następuje:

Bezsporne w sprawie jest to, że powód - jako właściciel lokalu wchodzącego w skład nieruchomości objętej Wspólnotą Mieszkaniową przy ul. (...) - na podstawie art. 25 ustawy o własności lokali (dalej: u.w.l.) może przed sądem domagać się uchylenia uchwały. Przepis ten bowiem stanowi, że właściciel lokalu może zaskarżyć uchwałę do sądu z powodu jej niezgodności z przepisami prawa lub z umową właścicieli lokali albo jeśli narusza ona zasady prawidłowego zarządzania nieruchomością wspólną lub w inny sposób narusza jego interesy.

Rozpoznając niniejszą sprawę Sąd w pierwszej kolejności stwierdził, że pozew został wniesiony w terminie ustawowym, zgodnie z art. 25 ust. 1a u.w.l. Powód twierdził, że o okoliczności podjęcia zaskarżonej uchwały dowiedział się dopiero w dniu 25 czerwca 2015 r., czemu pozwana nie zaprzeczyła. Powództwo zaś zostało przez niego wniesione do sądu w dniu 7 lipca 2015 r. Termin, o którym mowa w art. 25 ust. 1a u.w.l. został zatem zachowany.

Dokonując merytorycznej oceny żądania pozwu rozważeniu podlegało, czy zaskarżone uchwały są zgodne z przepisami prawa i interesem członków wspólnoty mieszkaniowej. Ocenie podlegało, czy sprawozdanie finansowe za 2014 r. sporządzone przez pozwaną, stanowiące załącznik do uchwały nr (...) oraz plan gospodarczy na 2015 r. przewidujący prognozę wysokości opłat ponoszonych przez właścicieli lokali i stanowiący załącznik do uchwały nr (...) zostały sporządzone zgodnie z przepisami obowiązującego prawa, a także - czy ewentualne nieprawidłowości w sporządzeniu tego sprawozdania i planu mają wpływ na sytuację pozwanej i poszczególnych jej członków.

Zajęcie stanowiska w powyższych kwestiach pozwoliło Sądowi rozstrzygnąć,
czy powództwo jest uzasadnione.

Sąd przyznał moc dowodową dowodom z dokumentów zgromadzonym w niniejszej sprawie, uznając, że stanowią one pełnowartościowy materiał dowodowy. Autentyczność i wiarygodność tych dokumentów nie była bowiem przez strony kwestionowana. Strony dokonały jedynie ich odmiennej oceny, w zależności od podnoszonych twierdzeń i zarzutów. Takie stanowisko stron procesu, w ocenie Sądu, nie miało jednak wpływu na autentyczność i wiarygodność tych dowodów z dokumentów. Na uwzględnienie zasługiwały również zeznania K. B., która zeznawała na okoliczność ustalenia danych zawartych w załącznikach do zaskarżanych uchwał. Świadek nie miała jednak szczegółowej wiedzy na temat sposobu obliczenia i rozliczenia poszczególnych wydatków.

W toku procesu Sąd uznał, że rozstrzygniecie sprawy wymaga zasięgnięcia wiedzy specjalnej z zakresu księgowości, dlatego też dopuścił dowód z opinii biegłego sądowego rewidenta, którego zobowiązał do sporządzenia opinii i udzielenia odpowiedzi na pytania w zakresie zgłaszanych przez powoda zarzutów w niniejszej sprawie. Pierwszą opinię sporządziła A. B. (k. 192 - 197). Opinia ta ograniczyła się jednak wyłącznie do stwierdzenia, że przepisy ustawy o rachunkowości znajdują zastosowanie do sprawozdania finansowego zaprezentowanego przez pozwaną oraz wskazania, że sprawozdanie to jest niezgodne z przepisami tej ustawy. Opinia nie zawierała informacji w zakresie wysokości stawek, sposobu rozliczania i podziału kosztów utrzymania nieruchomości wspólnej. Mając to na uwadze Sąd dopuścił dowód z innego biegłego rewidenta - A. Z.. Biegła udzieliła odpowiedzi na pytania zadane w tezie dowodowej, a wnioski zawarte w tej opinii stanowiły przydatny materiał, który umożliwił ocenę merytoryczną sprawy.

Niezgodność z prawem zaskarżonej uchwały polegać może zarówno na kolizji treści uchwały z przepisami prawa, jak i na naruszeniu przepisów postępowania określających tryb podejmowania uchwał we wspólnocie mieszkaniowej. Przy czym zarzuty formalne mogą stanowić podstawę uchylenia uchwały tylko wtedy, gdy wadliwość postępowania miała lub mogła mieć wpływ na treść uchwały (tak A. Doliwa , Prawo mieszkaniowe. Komentarz, Wydawnictwo C.H.Beck, Warszawa 2003, s. 759). Naruszenie interesu właściciela lokalu w rozumieniu art. 25 ust. 1 u.w.l. stanowi kategorię obiektywną, ocenianą m.in. w świetle zasad współżycia społecznego. Nie może być przyczyną uchylenia uchwały okoliczność, że jeden z członków wspólnoty ponosi bądź może ponieść większe koszty niż dotychczas, trzeba jeszcze wykazać, że ponoszone do tej pory koszty były wystarczające dla celów utrzymania wspólnej nieruchomości, zaś koszty wynikające ze skarżonej uchwały są wygórowane w stosunku do potrzeb wspólnoty (wyr. SA w Warszawie z 21 listopada 2013 r., VI ACa 611/13, LEX nr 1439324).

Interes ekonomiczny ogółu właścicieli lokali, a nie realizacja abstrakcyjnych praw członka wspólnoty, określa w każdym indywidualnym przypadku charakter sprawy o uchylenie, ustalenie nieistnienia lub nieważności uchwały o wykluczeniu jako sprawy o prawa majątkowe (post. SN z dnia 5 października 2006 r., IV CZ 74/06, LEX nr 607280, post. SN z dnia 16 stycznia 2009 r., III CZ 43/08, LEX nr 523657). Niezgodność uchwały z prawem może wynikać nie tylko z treści uchwały, ale także z wad postępowania prowadzących do jej podjęcia, właściciel lokalu może więc podnosić zarówno zarzuty merytoryczne, skierowane przeciwko treści uchwały, jak i formalne (wyrok Sądu Najwyższego z dnia 8.07.2004 r., IV CK 543/03).

Zaskarżanie do sądu uchwały właścicieli lokali w oparciu o art. 25 ust. 1 u.w.l. będzie skuteczne, jeśli zostanie spełniona jakakolwiek z określonych w tym przepisie przesłanek: 1) uchwała nie jest zgodna z prawem, 2) uchwała nie jest zgodna z umową właścicieli lokali, 3) uchwała narusza zasady prawidłowego zarządzania nieruchomością wspólną, 4) uchwała w inny sposób narusza interesy właściciela lokalu, który składa pozew.

Sąd podziela w pełni zapatrywania orzecznictwa, że nadmiernie sformalizowana interpretacja przepisów dotyczących działania ustawy o własności lokali mogłaby prowadzić do istotnego ograniczenia właścicieli lokali w wykonywaniu prawa własności. Takie rozumienie wymogów formalnych wprowadzałoby także istotne utrudnienie funkcjonowania wspólnot, w szczególności tam, gdzie jest duża liczba właścicieli, a ich część nie wykazuje zainteresowania sprawami wspólnoty lub dotarcie do nich napotyka na poważne przeszkody. Z tego punktu widzenia istotne jest, czy mimo uchybienia przepisom proceduralnym ustawy lub statutu osiągnięty został cel, którego realizacji one służą.

Dokonując analizy niniejszej sprawy Sąd uznał, że podjęte przez pozwaną uchwały nr (...) i (...) częściowo naruszają zasady prawidłowego zarządzania nieruchomością wspólną oraz interes powoda.

W pierwszej kolejności należało wskazać, że niektóre okoliczności wskazywane przez powoda odnośnie do uchwały nr (...) nie stanowią o uchybieniach, o których mowa w art. 25 u.w.l. Wedle treści art. 29 u.w.l. pozwana obowiązana jest prowadzić dla każdej nieruchomości wspólnej ewidencję pozaksięgową kosztów zarządu oraz zaliczek uiszczanych na pokrycie tych kosztów, a także rozliczeń z innych tytułów na rzecz nieruchomości wspólnej, jednakże nie jest zobowiązana do prowadzenia ksiąg rachunkowych. W świetle ustawy o własności lokali nie ma podstaw do nakładania na wszystkie wspólnoty mieszkaniowe takich samych obowiązków w zakresie rachunkowości i sprawozdawczości statystycznej jak na podmioty gospodarcze, jeśli wspólnoty nie prowadzą działalności gospodarczej, są zwolnione z opodatkowania podatkiem dochodowym, a ich rachunki służą wywiązaniu się z obowiązku pokrywania kosztów utrzymania tej części nieruchomości, która stanowi współwłasność właścicieli lokali.

Art. 20 u.w.l. nakłada na zarząd wspólnot (lub zarządcę powołanego w trybie art. 18 u.w.l.) obowiązek zgodnego prawem prowadzenia rachunkowości wspólnoty, zobowiązując zarząd do prowadzenia pozaksięgowej ewidencji finansowej kosztów, zaliczek uiszczanych przez właścicieli na ich pokrycie oraz rozliczeń z innych tytułów na rzecz nieruchomości wspólnej. Rozliczenia takie przedstawiane są najczęściej podczas sporządzania sprawozdania z zarządu za dany rok. Częścią składową takiego sprawozdania jest bowiem sprawozdanie finansowe wspólnoty, które zawiera koszty poniesione przez wspólnotę jako całość, a nie koszty ponoszone przez członków wspólnoty jako właścicieli odrębnych lokali. Sprawozdanie z zarządu nieruchomością musi zatem odzwierciedlać stan faktyczny, jaki wytworzył się na skutek dokonania określonych rozliczeń. Biegła wskazała, że ustawa o rachunkowości nakazuje przedstawienie danych finansowych, którego dotyczy sprawozdanie finansowe, w porównaniu z poprzednim okresem rozliczeniowym (art 46.ust. 1 i art. 47 ustawy z dnia 29 września 1994 r. o rachunkowości, Dz. U. z 2016, poz. 1047, ze zm., dalej u.r.). Dane przedstawione przez wspólnotę mieszkaniową w załączniku do uchwały nr (...)dotyczą zaś wyłącznie bieżącego roku (2014), przez co – zdaniem biegłej - uniemożliwiają weryfikację ciągłości danych finansowych Wspólnoty, obejmującej poprzednie okresu rozliczeniowe. W ocenie Sądu, istotą sprawozdań wspólnot mieszkaniowych jest to, aby zawierały one informacje o rozliczeniach z konkretnego okresu, nie muszą zatem obejmować lat poprzednich. W szczególności sprawozdanie finansowe za dany rok obrachunkowy to informacja na temat tego, ile środków finansowych w danym roku wpłynęło na konto wspólnoty, ile środków wydatkowano, ile środków zostało do dyspozycji wspólnoty. Sprawozdanie nie nakłada na wspólnotę, ani na poszczególnych jej członków, żadnych obowiązków. Tworzone jest w oparciu o system zaliczkowo - rozliczeniowy, a zatem na podstawie przewidywanych kosztów, które następnie służą do ustalania wysokości zaliczek. Poniesione koszty oraz wpływy z tych zaliczek są zaś bilansowane na koniec roku kalendarzowego i uwzględniane w sprawozdaniu rocznym. Planowane koszty roczne wspólnota dzieli na miesiące, a następnie na udziały w nieruchomości wspólnej. Media za części wspólne rozliczane są natomiast w kosztach stałych polegających na naliczeniu opłat abonamentowych. Opłaty te rozliczane są do wysokości faktycznego zużycia mediów.

Powód wskazał na brak podpisu wszystkich członków zarządu pod sprawozdaniem finansowym, będącym załącznikiem do uchwały nr (...) Sąd miał na uwadze, że sprawozdanie musi pochodzić od zarządu wspólnoty, a więc być podpisane przez członków zarządu wspólnoty, a w przypadku powierzenia zarządu nieruchomością wspólną zarządcy – przez zarządcę (w przypadku zarządcy będącego osobą prawną sprawozdanie powinna podpisać osoba uprawniona do jej reprezentowania). Niepodpisanie sprawozdania przez osoby uprawnione oznacza, że jest to jedynie projekt dokumentu sprzeczny z wymogami art. 30 u.w.l. Projekt sprawozdania nie może być przedmiotem obrad zebrania właścicieli lokali ani stanowić podstawy do udzielenia zarządowi absolutorium. Obowiązek sporządzania sprawozdania nałożony przez ustawę pełni ważną rolę w zakresie ochrony właścicieli lokali przed nadużyciami zarządu wspólnoty. Jednocześnie też stanowi dopełnienie funkcji kontrolnych członków wspólnoty mieszkaniowej realizującej się w prawie do udzielania informacji w kwestii zarządu nieruchomością wspólną (art. 29 ust. 3 u.w.l.). Zatwierdzenie bądź odmowa zatwierdzenia sprawozdania może wpłynąć na udzielenie zarządowi absolutorium, a zatem może mieć wpływ na odpowiedzialność organizacyjną członków zarządu.

Przepisy ustawy z dnia 29 września 1994 r. o rachunkowości (Dz. U. z 2016, poz. 1047, ze zm., dalej u.r.) mają zastosowanie także do wspólnot mieszkaniowych, co wynika z art. 2 ust. 1 pkt 5. Według tego przepisu ustawie o rachunkowości podlega działalność jednostek organizacyjnych niemających osobowości prawnej. Przepis ten nie zawiera wyłączeń wskazujących na wspólnoty mieszkaniowe, które z mocy art. 6 u.w.l w zw. z art. 33 ¹ § 1 k.c. są jednostki organizacyjnymi niebędącymi osobami prawnymi, którym przyznano zdolność prawną. Zgodnie z art. 52 ust. 1 i 2 u.r. kierownik jednostki zapewnia sporządzenie rocznego sprawozdania finansowego nie później niż w ciągu 3 miesięcy od dnia bilansowego i przedstawia je właściwym organom, zgodnie z obowiązującymi jednostkę przepisami prawa, postanowieniami statutu lub umowy. Sprawozdanie finansowe podpisuje - podając zarazem datę podpisu - osoba, której powierzono prowadzenie ksiąg rachunkowych, i kierownik jednostki, a jeżeli jednostką kieruje organ wieloosobowy - wszyscy członkowie tego organu. Odmowa podpisu wymaga pisemnego uzasadnienia dołączonego do sprawozdania finansowego.

Celem uchwały obejmującej sprawozdanie finansowe jest stwierdzenie przez członków danej wspólnoty mieszkaniowej prawidłowości i zgodności z prawem działania zarządu. Uchwała zatwierdzająca sprawozdanie finansowe nie wywołuje skutków cywilnoprawnych, tj. nie prowadzi do zmiany lub ustania stosunku prawnego, zaś dla oceny spełnienia wymogu z art. 52 ust. 2 u.r. nie mają znaczenia przepisy regulujące reprezentację wspólnoty mieszkaniowej, czyli art. 21 ust. 2 u.w.l. Wymogi przewidziane w ustawie o rachunkowości nie dotyczą bowiem sfery reprezentacji, lecz funkcjonowania podmiotu, który ma spełniać określone standardy rachunkowości (wyrok Sądu Najwyższego z dnia 10 lutego 2012 r. II CSK 350/11, OSNC-ZD 2013, nr 2, poz. 40).

W stanie faktycznym sprawy niesporne jest, że sprawozdanie finansowe za rok 2014 zostało podpisane wyłącznie przez jednego członka zarządu – P. J.. W ocenie Sądu nie można podzielić poglądu powoda, że braki sprawozdania finansowego w zakresie podpisów wszystkich członków zarządu wspólnoty mieszkaniowej oraz ich oświadczeń uzasadniających niezłożenie podpisu w dacie głosowania nad uchwałą, powinny być traktowane jako podstawa do odmowy podjęcia przez członków wspólnoty mieszkaniowej uchwały o zatwierdzeniu sprawozdania finansowego, a w razie jej podjęcia jako podstawa do jej uchylenia ze względu na sprzeczność z tym przepisem. Zgodnie z orzeczeniem Sądu Najwyższego z dnia 16 listopada 2016 r., I CSK 791/15, skutki braku podpisów niektórych członków zarządu w kontekście ich wpływu na zgodność z prawem uchwały o zatwierdzeniu sprawozdania rachunkowego powinny być oceniane z uwzględnieniem okoliczności konkretnej sprawy. Z przepisu art. 52 ust. 2 u.r. nie wynika, aby ważność i skuteczność sporządzenia sprawozdania finansowego zależała od podpisania go przez wszystkich członków wieloosobowego organu danej jednostki. Brak podpisu pozostałych członków zarządu, czy też osoby odpowiedzialnej za prowadzenie ewidencji księgowej, nie oznacza, że sprawozdanie finansowe nie istnieje – taki dokument ma swój byt prawny i podlega ocenie przez członków wspólnoty mieszkaniowej. W razie bowiem sporu pomiędzy członkami zarządu co do prawidłowości rachunkowej i rzeczowej sprawozdania oraz jego kompletności ostatecznie o jego zatwierdzeniu lub odmowie zatwierdzenia decyduje zebranie ogółu właścicieli lokali (art. 30 ust. 2 u.w.l.). Podnieść należy, że pod zakwestionowanym sprawozdaniem finansowym – poza P. J. – nie mógł złożyć podpisu drugi z dotychczasowych członków, tj. R. M., skro z dniem 10 kwietnia 2015 r. zrezygnował z pełnienia tej funkcji.

Podkreślenia wymaga, że przy składaniu sprawozdań zarządu wspólnoty mieszkaniowej nie obowiązuje formalizm, charakterystyczny dla tego rodzaju dokumentów opracowywanych przez inne podmioty gospodarcze. Nie ma w związku z tym przeszkód, aby sprawozdanie takie zostało przedstawione np. tylko ustnie przez jednego z członków zarządu czy też osobę przez zarząd do tego upoważnioną. Decyzja w przedmiocie udzielenia zarządowi absolutorium powinna jednak zostać podjęta dopiero po przedstawieniu członkom wspólnoty sprawozdania.

Na dorocznym zebraniu wspólnoty powinny zapadać najważniejsze uchwały dotyczące nieruchomości wspólnej, w szczególności powinna być podjęta uchwała w sprawie przedłożonego przez zarząd sprawozdania finansowego za ubiegły rok sprawozdawczy. Są to uchwały w najważniejszych sprawach wspólnoty mieszkaniowej. Jest to także podstawowa forma kontroli zarządu przez właścicieli, realizująca w praktyce ich prawa zagwarantowane przez art. 27 i art. 29 ust. 3 u.w.l. Zebranie to ma charakter sprawozdawczo-ocenny, a jego przedmiotem powinno być m.in. przedstawienie sprawozdania zarządu i podjęcie uchwały w przedmiocie udzielenia mu absolutorium. Odwołać się tu należy do stanowiska Sądu Najwyższego zaprezentowanego w uzasadnieniu uchwały z dnia 9 grudnia 2005r. (III CZP 111/05, OSNC 2006/11/183), wedle którego zgodnie z art. 30 ust. 1 pkt 2 u.w.l., zarządca, któremu powierzono zarząd nieruchomością wspólną, obowiązany jest składać właścicielom lokali roczne sprawozdanie ze swojej działalności. Zgodnie z art. 30 ust. 1 pkt 3 oraz art. 30 ust. 2 pkt 2 i 3 u.w.l., zarządca ma obowiązek zwoływać zebranie ogółu właścicieli co najmniej raz w roku, nie później niż w pierwszym kwartale każdego roku, a przedmiotem tego zebrania powinna być ocena pracy zarządcy oraz sprawozdanie zarządu i podjęcie uchwały w przedmiocie udzielenia mu absolutorium. Ustawa nie daje żadnych wskazówek co do formy i treści sprawozdania. Uznaje się, że powinno się ono składać z co najmniej dwóch części: pierwsza opisowa zawierająca opis działań podejmowanych przez zarząd, a druga finansowa - analizę wykonania planu gospodarczego. Obowiązek przedstawienia przez zarząd sprawozdania spełnia bardzo ważną rolę, gdyż umożliwia właścicielom lokali kontrolę nad działalnością zarządu i stanowi podstawę udzielenia mu absolutorium (art. 29 ust. 2 i 3 u.w.l.). Należy wskazać, że procedowanie nad uchwałą nr (...) odbyło się w trybie mieszanym, z czego jej projekt został przedstawiony członkom wspólnoty podczas zebrania, które odbyło się w dniu 30 kwietnia 2015 r. Proponowane uchwały, w tym uchwała w przedmiocie przyjęcia sprawozdania finansowego oraz udzielenia absolutorium zarządowi, zostały wówczas omówione i poddane głosowaniu. Uzasadniony jest zatem pogląd, że skoro właściciele lokali wyrazili swoją wolę co do udzielenia zarządowi absolutorium zarówno w czasie dorocznego spotkania, jak i w drodze wypełniania kart, to mieli świadomość w zakresie podejmowanych przez zarząd czynności i akceptowali te działania. Powód nawet nie wskazał, aby był obecny podczas zebrania w dniu 30 kwietnia 2015 r., jak również tego, by w czasie tego spotkania zarząd pominął kwestię omówienia swoich prac. Jego zarzuty ograniczyły się wyłącznie do lakonicznego przypuszczenia, że brak jest takiego sprawozdania.

W niniejszej sprawie sprawozdanie finansowe pozwanej sporządzone zostało we właściwej formie, tj. zgodnie z zasadami i wzorem przyjętym przez wspólnotę. Okoliczność, że nie zawierało ono części składowych, tj. rachunku zysków i strat, informacji dodatkowej obejmującej wprowadzenie do sprawozdania oraz ewentualnych objaśnień, nie oznacza, że dokument ten jest błędny, a uchwała zatwierdzająca to sprawozdanie powinna być z tej przyczyny uchylona. Istotne pozostawały bowiem kwestie związane z prawidłowością dokonanych przez pozwaną rozliczeń środków finansowych. Z opinii biegłego sądowego wynika, że w dokumencie o nazwie „Bilans (zał. do uchwały nr (...)), jako zobowiązania wykazano pozycję: „Odsetki od nieterminowych wpłat właścicieli: 26 894,21 zł". Umiejscowienie tej pozycji w zobowiązaniach wskazuje na to, że jest to dług wspólnoty mieszkaniowej względem jej członków. Należność ta stanowi jednak wierzytelność pozwanej, wynikającą z naliczonych odsetek z tytułu opóźnień w regulowaniu zobowiązań względem wspólnoty przez jej członków. Oznacza to, że ogólna kwota zobowiązań pozwanej została błędnie oznaczona jako 443.322,38 zł, co jednak prowadzi do uchylenia bilansu wyłącznie w zakresie pkt B.I ppkt. 6, nie zaś całego załącznika. Biegła zarzuciła, że w bilansie nie utworzono rezerw na należności dochodzone na drodze sądowej (poz. A.I.4) o wartości 378.278,98 zł, stanowiącej ponad 30% rocznych kosztów utrzymania wspólnoty. W ocenie biegłej brak tej rezerwy może w przyszłości doprowadzić do powstania kosztów, które będą musiały zostać pokryte w ciężar bieżącego wyniku finansowego. O ile należało zgodzić się z twierdzeniem, że członkowie wspólnoty mieszkaniowej powinni otrzymać szczegółową informację na temat dochodzonych kwot z wyjaśnieniem, m.in. czego dotyczą te należności, czy dotyczą jednego czy więcej podmiotów, o tyle nie można niejako automatycznie założyć, że brak udzielenia im tej informacji prowadzi do wadliwości sporządzonego bilansu w części dotyczącej sumy aktywów. Gdyby rzeczywiście zdarzenie to stanowiło kluczowy element dla przedstawionego sprawozdania i budziło niepewność właścicieli lokali co do sposobu rozliczenia tych należności, zgłosiliby odpowiednia zastrzeżenia podczas zebrania, bądź też odmówili oddania głosu za uchwałą.

Powód zarzucał, że pozwana nie prowadzi prawidłowej dokumentacji zdarzeń gospodarczych, w szczególności ewidencji przychodów i kosztów podatkowych objętych CIT i VAT. Nie ulega wątpliwości, że prawidłowo ustalone i rozliczone zobowiązania podatkowe w zakresie podatku VAT oraz podatku dochodowego od osób prawnych są istotnym elementem sprawozdania finansowego, mają bowiem wpływ na wysokość ponoszonych kosztów, wysokość przychodów, a także na wykazywane zobowiązania i należności wspólnoty. Określenie obowiązków wspólnoty mieszkaniowej w zakresie m.in. ustawy o podatku od towarów i usług, powinno zostać dokonane przez osobę uprawnioną do wykonywania czynności doradztwa podatkowego w tym zakresie tj. doradcę podatkowego, radcę prawnego, adwokata lub biegłego rewidenta (art. 2 ust. 1 pkt 1 ustawy o doradztwie podatkowym). Biegła wskazała, że na podstawie załączonych od uchwały (...) dokumentów nie można stwierdzić, kto wykonuje na rzecz wspólnoty czynności doradztwa podatkowego polegające na prowadzeniu na rzecz Wspólnoty ksiąg rachunkowych, ksiąg podatkowych i sporządzania zeznań i deklaracji podatkowych. W istocie brak podania w sprawozdaniu finansowym takich danych jeszcze nie oznacza, że nie daje ono racjonalnego zapewnienia, że wspólnota mieszkaniowa w sposób prawidłowy wypełnia swoje obowiązki podatkowe w zakresie podatku dochodowego oraz podatku VAT. Pozwana złożyła do akt odpis zeznania podatkowego (CIT-8) sporządzonego przez księgową D. S., z którego wynika, że w 2014 r. wspólnota uiściła należny organowi skarbowemu podatek w wysokości 18.737 zł. Tożsama kwota została rozliczona w sprawozdaniu finansowym (pkt X), dlatego też nie sposób było uznać, że w tym zakresie doszło do błędnego ustalania wysokości zobowiązań podatkowych i przeprowadzenia rozliczeń publicznoprawnych. Na prawidłowość uchwały nr 2/2015 nie mógł mieć również wpływu zarzut, że brak jest informacji o zabezpieczeniu interesów wspólnoty w postaci ubezpieczenia odpowiedzialności cywilnej, osoby lub przedsiębiorcy, wykonującego czynności doradztwa podatkowego na rzecz wspólnoty.

Odnosząc się zaś do innych zakwestionowanych przez powoda pozycji zawartych w sprawozdaniu finansowym (pkt II.3, pkt IX) oraz wykonanego planu gospodarczego (pkt 3.1 i 2 oraz pkt 10.2) Sąd wziął pod uwagę, że w pkt I.3 określono koszty składające się tylko z wydatków na energię elektryczną, zimną wodę i kanalizację. W częściach wspólnych nie ma bowiem urządzeń pomiarowych (ciepłomierzy) do indywidualnego rozliczania ciepła dostarczanego do lokali, wobec czego koszty energii cieplnej są rozliczane według powierzchni lokali. Przyjęcie takiego rozwiązania jest zgodne z art. 45a ust. 8 ustawy Prawo energetyczne, jak również z przyjętym w 2014 r. regulaminem rozliczania kosztów energii cieplnej na potrzeby ogrzewania oraz podgrzania zimnej i ciepłej wody w lokalach wspólnoty mieszkaniowej. Zważyć należy, że na ostateczny wynik finansowy sporządzonego sprawozdania miała wpływ konieczność pokrycia poniesionej w 2010 r. przez wspólnotę starty, która nie została dotychczas uregulowana. W dniu 3 września 2014 r. pozwana bowiem podjęła uchwałę nr (...), w której dodatni wynik finansowy za rok 2013 w wysokości 165.257,10 zł przeznaczyła na pokrycie wyniku ujemnego z roku 2010 w wysokości 187.151,81 zł. Pozostała kwota niedoboru – 21.894,71 zł miała być pokryta z bieżących zaliczek na utrzymanie nieruchomości wspólnej. Powód twierdził, że uchwała nr (...) w § 3 jest wadliwa z uwagi na brak możliwości głosowania nad przeznaczeniem kwoty 1.796.977,64 zł, skoro w 2014 r. pozwana nie osiągnęła takiego wyniku. Natomiast z ustaleń Sądu wynika, że zgromadzone na funduszu remontowym środki finansowe w kwocie 1.796.977,64 zł nie zostały błędnie naliczone, a przynamniej takiego zarzutu nie potwierdza zgromadzony materiał dowodowy, w tym opinia biegłego sądowego. W szczególności, że gospodarka funduszem remontowym za 2014 r. została rozliczona przy uwzględnieniu poszczególnych wysokości wpłat właścicieli lokali mieszkalnych i niemieszkalnych, których wysokości nie kwestionował powód. Odnosząc się zaś poz.10.2 dokumentu pt. „Wykonanie planu gospodarczego Wspólnoty Mieszkaniowej (...)w W. na rok 2014”, pozwana przyjęła, że wartość 4.428 zł odpowiada wydatkom na system monitoringu przeciwpożarowego, koszty obsługi tego urządzenia rozliczono przy tym po połowie dla lokalu garażowego i lokali mieszkalnych. Pomijając ocenę zasadności takiego sposobu rozdzielenia wydatków (o czym w dalszej części uzasadnienia) należało uznać, że wskazana ogólna kwota 4.428 zł, jaką de facto pozwana poniosła w poprzednim roku obrachunkowym, nie jest błędna, ani nie ma wpływu na prawidłowość planu.

Uchwała nr (...) nie narusza zatem zasad prawidłowej gospodarki nieruchomością wspólną, czy też interesów członków wspólnoty za wyjątkiem załącznika pt. „Bilans” datowany na dzień 31 grudnia 2014 r. w części B.I. ppkt. 6. W konsekwencji powyższego Sąd uchylił uchwałę nr (...) wyłącznie w takim zakresie.

Powód podniósł szereg zarzutów dotyczących planu gospodarczego załączonego do uchwały nr(...), m.in. błędną kalkulację kosztów i stawek na remonty, media, czy też związanych z utrzymaniem odrębnego lokalu garażowego. W pierwszej kolejności należy wskazać, że zgodnie z treścią art. 15 u.w.l. na pokrycie kosztów zarządu właściciele lokali uiszczają zaliczki w formie bieżących opłat, płatne z góry do dnia 10 każdego miesiąca. Zaliczki te nie mogą być ustalane w oderwaniu od treści art. 12 ustawy, który w ustępie drugim wskazuje, że pożytki i inne przychody z nieruchomości wspólnej służą pokrywaniu wydatków związanych z jej utrzymaniem, a w części przekraczającej te potrzeby przypadają właścicielom lokali w stosunku do ich udziałów. W takim samym stosunku właściciele lokali ponoszą wydatki i ciężary związane z utrzymaniem nieruchomości wspólnej w części nieznajdującej pokrycia w pożytkach i innych przychodach.

Powód zakwestionował poszczególne pozycje planu gospodarczego uznając, że naruszają one interesy członków wspólnoty i zasady prawidłowej gospodarki nieruchomością wspólną. Zarzuty te częściowo zasługują na uwzględnienie.

Jak wynika z załącznika nr 1 do uchwały nr (...) suma kosztów przewidzianych do poniesienia w 2015 r. została pomniejszona o przewidywane pożytki z nieruchomości wspólnej. Tak ustalona kwota kosztów zarządu nieruchomością wspólną wyniosła 972.860,62 zł, tj. 81.071,72 zł miesięcznie. Biorąc pod uwagę powierzchnię użytkową całej nieruchomości wynoszącą łącznie 33.773,80 zł m ^{( 2)}, miesięczny koszt zarządu w przeliczeniu na 1 m2 wynosi 2,40 zł. Koszty zarządu nieruchomością wspólną w takiej wysokości zostały zatem ustalone zgodnie z obowiązującymi przepisami prawa. Jednocześnie pozwana wyjaśniła, co wchodzi w skład kosztów mediów części wspólnych i z jakich przyczyn elementem składowym nie są wydatki na energię cieplną. W trzeciej tabeli planu gospodarczego wyodrębniono zaś koszty bezpośrednio związane z utrzymaniem garażu. Powód podnosił, że opłaty związane z utrzymaniem miejsc garażowych dotyczą kosztów związanych z odrębnym lokalem niemieszkalnym i ewentualne koszty powinny obciążać poszczególne miejsca parkingowe, co stanowi wyłączną kompetencję współwłaścicieli garażu. Argumentacja ta pozostawała jednak o tyle niewłaściwa, skoro wspólnota mieszkaniowa ma prawo ustalić koszty utrzymania nieruchomości wspólnej, w tym części znajdujących się na terenie lokalu niemieszkalnego. Wydatki te nie mogą jednak obejmować elementów niebędących częściami wspólnymi (np. pomieszczeń przynależnych). Nie ma takich przeszkód, które pozbawiałyby współwłaścicieli lokali garażowych możliwości powierzenia tego obowiązku wspólnocie mieszkaniowej. Ponadto okoliczność istnienia w budynku garażowym licznych instalacji będących częścią wspólną dla nieruchomości mieszkalnej nie pozwala przyjąć, że pozwana w sposób bezprawny podjęła uchwałę, w której uwzględniła niezbędne koszty utrzymania nieruchomości wspólnej w należytym stanie, obejmując zarówno część mieszkalną, jak i garażową. W praktyce nie jest możliwe „oddzielenie” zarządzania lokalem garażu od zarządzania nieruchomością wspólną, chociażby ze względu na konieczność dostawy niektórych mediów przez wspólnotę. Uwzględnienie wydatków na lokal garażowy nie stoi w sprzeczności z zasadami gospodarki finansowej wspólnoty mieszkaniowej i nie narusza przepisów rachunkowych oraz podatkowych. W spornym planie gospodarczym pozwana przyjęła, że koszty utrzymania garażu będą wynosić łącznie 84,42 zł (10,4422 zł + 73,9735 zł) miesięcznie za 1 miejsce parkingowe. Przeprowadzone przez biegłego wyliczenia wskazują, że koszt ten został w niewielkim zakresie zawyżony, tj. o 0,13 zł w przypadku wydatku w kwocie 73,9735 zł, nie ma to jednak istotnego wpływu na sytuację ekonomiczną członków wspólnoty. O ile część kosztów dotyczących bezpośrednio garażu 10,4422 zł mogłaby teoretycznie być ponoszona przez samych współwłaścicieli garażu bez udziału wspólnoty, to w przypadku drugiej stawki ustalonej w kwocie 73,9735 zł taka możliwość nie istnieje, gdyż koszt ten stanowi udział współwłaścicieli garażu w kosztach zarządu nieruchomością wspólną, a wspólnota nie ma jak obciążyć tymi kosztami każdego indywidualnego członka. Pomimo tego, że stawka 84,42 zł przeznaczona na utrzymanie miejsca garażowego została pod względem rachunkowym ustalona zgodnie z zasadami gospodarki finansowej, to dokonane w ten sposób naliczenia nie były prawidłowe. Jak wynika z trzeciej tabeli koszty utrzymania garażu podziemnego zostały podzielone nie według udziałów współwłaścicieli przysługujących im w nieruchomości wspólnej, lecz na poszczególne miejsca postojowe w wysokości 10,4422 zł za jeden punkt (niezależnie od przypadający na niego udział w nieruchomości wspólnej). Nie można bowiem wykluczyć tego, że gdyby zaliczka na te koszty została obliczona zgodnie z udziałem w nieruchomości wspólnej przypadającym na dane miejsce postojowe (co jest równoznaczne z metrażem każdego miejsca postojowego, który odpowiada udziałowi w nieruchomości wspólnej), to byłaby ona korzystniejsza w szczególności dla tych właścicieli, którzy posiadają więcej niż jedno miejsce garażowe. Nie ma również pewności, czy wszystkie miejsca postojowe zajmują tę samą powierzchnię, a tym samym – czy istniała podstawa do obciążania członków wspólnoty jednakową opłatą. Natomiast odnośnie stawki 73,9735 zł (druga tabela) pozwana nie wyjaśniła tego, według jakich zasad będą naliczone i pobrane indywidualne zaliczki od współwłaścicieli lokalu garażowego, a tym samym nie można ustalić, jak zostaną rozliczone koszty dostawy mediów (k.15, tabela naliczenia indywidualna).

Wobec powyższego uzasadnione było uchylenie uchwały nr (...) w zakresie § 4 oraz zaliczek wyszczególnionych w części „Specyfikacja kosztów” dla pozycji „Naliczania indywidualne – media, miejsce w garażu podziemnym” i „Koszty utrzymania garażu podziemnego”.

Wątpliwości wzbudzał także przyjęty przez pozwaną koszt przeznaczony na kontrolę urządzeń przeciwpożarowych. W planie gospodarczym dla lokali mieszkalnych i garażowego ustalono, że kontrola urządzeń przeciwpożarowych będzie wynosiła proporcjonalnie po 1.200 zł, tj. po 50% dla części mieszkalnej i 50% dla części garażowej. Należy jednak mieć na względzie, że na całość nieruchomości składa się 337.738 udziałów, z czego na lokal garażowy przypada 140.218 udziałów, a na lokale mieszkalne – 197.520 udziałów (58%). Nieuzasadniony był zatem podział powyższych kosztów w sposób proporcjonalny po 50%, skoro lokal garażowy zajmuje wyłącznie 42% całkowitej powierzchni użytkowej nieruchomości, zaś pozostałe lokale – 58%. W związku z powyższym Sąd uchylił również poz. III.E.2 ppkt. E z tabeli „Specyfikacja kosztów. Koszty związane z lokalami” (pominięcie tego punkt nie ma przy tym istotnego wpływu na wysokość zaliczki na poczet utrzymania nieruchomości wspólnej 2,40 zł/m ²).

Odnieść należało się również do kwestii związanych z ustalonymi przez pozwaną stawkami na fundusz remontowy. Zaliczki na ten cel powinny być uzgodnione w przeliczeniu na powierzchnię użytkową wszystkich lokali i pozostawać jednakowe bez względu na to, czy wynikają z indywidualnej własności lokali mieszkaniowych, czy też ze współwłasności lokalu garażowego. Jeżeli zapotrzebowanie wspólnoty na środki funduszu remontowego mają wynieść w 2015 r. 264.324 zł (suma prognozowanych wpłat na rok 2015 r.), to na każdy m ² powierzchni użytkowej powinna przypadać taka sama stawka wynosząca rocznie 7,826 zł, tj. 0,652 zł/m ². Właściciele lokali powinni zatem wpłacać zaliczkę 0,652 zł/m ² pow. użytkowej lokalu, a nie 1,0 zł (jak wskazano w planie gospodarczym), czyli o 0,348 zł mniej. Wpłaty na fundusz remontowy przyjęte w uchwale 3/2015 (§ 3 i § 5) zostały określone z naruszeniem art. 13 § 2 u.w.l. Ustalają niższe obciążenia z tytułu wpłat na fundusz remontowy dla udziałów wynikających ze współwłasności lokalu garażowego, wyższe stawki opłat dla udziałów w nieruchomości wspólnej, wynikające z własności indywidualnych lokali mieszkalnych i użytkowych. Narusza to ekonomiczne interesy członków wspólnoty mieszkaniowej, m.in. powoda, który zmuszony będzie ponosić wyższe wpłaty na fundusz remontowy niż wynika to z jego udziałów we współwłasności nieruchomości.

Bez znaczenia jest przy tym to, że kwota środków zgromadzonych na koncie funduszu remontowego przewyższa kilkukrotnie wydatki, jakie zaplanowano, skoro środki zgromadzone na tym funduszu mają zabezpieczać przyszłe nie dające się skonkretyzować w chwili głosowania wydatki mające utrzymać nieruchomość wspólną w stanie właściwym. Powszechnie wiadomym jest i wynika to z doświadczenia życiowego, że nawet zgromadzona przez pozwaną Wspólnotę kwota może okazać się niewystarczająca w przypadku zaistnienia potrzeby większego remontu, albo kilku z nich.

Mając to na uwadze Sąd uchylił uchwałę nr 3/2015 także w zakresie § 3 i § 5 oraz załącznika nr 2 w części „Wpłaty właścicieli na fundusz modernizacyjno-remontowy” w skali roku 2015”.

W konsekwencji powyższego Sąd orzekł, jak w pkt I – III sentencji wyroku.

Sąd ustalił zasadę poniesienia przez strony kosztów procesu, tj. odpowiedzialność każdej z nich za wynik procesu i w trybie art. 108 § 1 k.p.c. pozostawił szczegółowe rozliczenie tych kosztów referendarzowi sądowemu. Biorąc pod uwagę zakres żądań powoda oraz ich częściowe uwzględnienie zasadne było uznanie, że powód i pozwana wygrali sprawę wyłącznie w 50% i w takim zakresie obciążają każda ze stron koszty procesu.

Mając na uwadze powyższe, Sąd orzekł, jak w pkt IV sentencji wyroku.