Pełny tekst orzeczenia

UZASADNIENIE

Przedmiot i przebieg postępowania

1.  Pozwem z dnia 9 listopada 2021 r. powódka, N. P., wniosła pozew w postępowaniu nakazowym, żądając zasądzenia na swoją rzecz od pozwanych (...) Spółki z ograniczoną odpowiedzialnością Spółki komandytowej (dalej jako „(...) Sp.k.” lub Deweloper) oraz (...) Spółki z ograniczoną odpowiedzialnością (dalej jako (...) Sp. z o.o.”, obie z siedzibą w W.) kwoty 23 058 zł wraz z odsetkami ustawowymi za opóźnienie od dnia 2 lutego 2021 r. do dnia zapłaty oraz kosztów procesu, w tym kosztów zastępstwa procesowego, wg. norm przepisanych. Swoje żądanie od (...) Sp.k. wywodziła z umowy deweloperskiej i zawinionego przez Dewelopera opóźnienia w zawarciu umowy przeniesienia własności lokalu mieszkalnego, a od (...) Sp. z o.o. – z solidarnej odpowiedzialności tej spółki jako komplementariusza (...)Sp.k. ( pozew, k. 1-5)

2.  Referendarz Sądowy Sądu Rejonowego dla Warszawy-Śródmieścia w Warszawie dnia 25 listopada 2021 r. wydał nakaz zapłaty w postępowaniu upominawczym. ( nakaz, k. 95)

3.  Pozwane spółki, reprezentowane przez jednego pełnomocnika, wniosły o oddalenie powództwa w całości w sprzeciwach z dnia 22 grudnia 2021 r. Wskazały, że przekroczenie przez Dewelopera terminu przewidzianego w umowie deweloperskiej na zawarcie umowy przeniesienia własności lokalu (do 31 stycznia 2020 r.) wynikało z nadzwyczajnej sytuacji w postaci pandemii koronawirusa, kwarantanny członków kierownictwa budowy, wycofywania się wykonawców i podwykonawców oraz obostrzeń wprowadzanych na terenie kraju. ( sprzeciw (...) Sp. z o.o., k. 100-108; sprzeciw (...) Sp.k., k. 133-141)

4.  Pismem z dnia 16 sierpnia 2022 r. powódka rozszerzyła powództwo wnosząc o zasądzenie w sumie kwoty 66 405 zł z odsetkami ustawowymi za opóźnienie od dnia 2 lutego 2021 r. do dnia zapłaty. Powódka uznała, że ograniczenie wysokości kary umownej przewidziane w umowie deweloperskiej jest postanowieniem niedozwolonym, nie wiążącym konsumenta, zatem powódka może się domagać zapłaty kary umownej za każdy dzień opóźnienia. ( rozszerzenie powództwa, k. 224-225)

5.  Na rozprawie w dniu 30 sierpnia 2022 r. pełnomocnik w imieniu obojga pozwanych wniosła o oddalenie powództwa w całości, w tym w części o którą rozszerzono powództwo. ( protokół, k. 238)

6.  Na rozprawie w dniu 27 października 2022 r. pełnomocnik w imieniu obojga pozwanych oświadczyła, że uznaje powództwo co do kary umownej naliczanej do dnia 6 marca 2020 r., w pozostałym zakresie podtrzymuje wniosek o oddalenie powództwa. ( protokół, k. 250v)

Ustalenia faktyczne

7.  Dnia 4 grudnia 2018 r. N. P. oraz M. P., działająca jako pełnomocnik (...) Spółka z ograniczoną odpowiedzialnością Spółki komandytowej, zawarli w formie aktu notarialnego umowę deweloperską zobowiązującą do wybudowania budynku, ustanowienia odrębnej własności lokalu mieszkalnego i przeniesienia własności tego lokalu na nabywcę oraz przedwstępną umowę sprzedaży udziału w lokalu niemieszkalnym – garażu. Strony zobowiązały się zawrzeć umowę przeniesienia własności wybudowanego lokalu mieszkalnego (nazywaną w umowie deweloperskiej „umową przewłaszczeniową”) nie później niż do dnia 31 stycznia 2020 r. (§ 13 ust. 1 umowy). Termin zawarcia umowy przewłaszczeniowej miał być ustalony z co najmniej 21-dniowym wyprzedzeniem (§ 13 ust. 2 umowy). W przypadku opóźnienia dewelopera w wykonaniu zobowiązania do zawarcia umowy przewłaszczeniowej miał on zapłacić nabywcy tytułem kary umownej za każdy dzień opóźnienia kwotę stanowiącą 0,04% zapłaconej ceny, jednakże nie więcej niż 5% w skali roku (§ 14 ust. 2 umowy). Obowiązek zapłaty tej kary umownej powstawał w terminie 7 dni od zawarcia umowy przewłaszczeniowej (§ 14 ust. 4 umowy). Z kolei deweloper mógł domagać się od nabywcy odsetek umownych w wysokości 5% w skali roku od niewpłaconych w uzgodnionych terminach należności (§ 14 ust. 1 umowy). Strony zastrzegły, że postanowienia dotyczące kar umownych nie wyłączały możliwości dochodzenia odszkodowania na zasadach ogólnych wynikających z kodeksu cywilnego (§ 14 ust. 5 umowy).

( umowa deweloperska, k. 9, 20, 21)

8.  Umowa deweloperska dotyczyła lokalu mieszkalnego i udziału w lokalu garażowym w inwestycji (...) przy ul. (...) w W.. Została zawarta w brzmieniu zaproponowanym przez Dewelopera. Nabywczyni przedstawiono informacje o inwestycji w formie prospektu informacyjnego, sporządzonego dnia 3 grudnia 2018 r. Wskazano w nim, że inwestycja będzie realizowana na podstawie pozwolenia na budowę wydanego przez Prezydenta (...) W. dnia 19 kwietnia 2016 r., przeniesionego na obecnego dewelopera decyzją z dnia 7 września 2017 r. Rozpoczęcie prac budowlanych określono na 6 marca 2018 r., a planowany termin zakończenia prac – na 15.09.2019 r. Wskazano, że przeniesienie własności lokali nastąpi nie później niż 31 stycznia 2020 r. Harmonogram przedsięwzięcia dzielił je na 10 etapów, z których na każdy przypadało 10% kosztów przedsięwzięcia.

( prospekt informacyjny, k. 30, 34, 37, 38)

9.  Budowa nie toczyła się zgodnie z harmonogramem. Generalny wykonawca inwestycji, A., w pierwszym kwartale 2019 r. groził zejściem z placu budowy i przejściowo odmawiał wykonania prac, co doprowadziło do zawarcia aneksu do umowy, na podstawie którego podwyższono wynagrodzenie generalnego wykonawcy i jednocześnie zwolniono go z obowiązku wykonania części prac (które, zdaniem inwestora, generalny wykonawca miał wykonać na podstawie pierwotnie zawartej umowy). W lecie 2019 r. sytuacja się powtórzyła, w związku z czym w sierpniu zawarto kolejny aneks do umowy na podstawie którego znowu zdjęto z generalnego wykonawcy obowiązek wykonania niektórych prac. Nie wygasiło to sporów z generalnym wykonawcą, który w październiku 2019 r. zakończył swoje prace i zszedł z placu budowy. Deweloper zdecydował się dokończyć inwestycję bez generalnego wykonawcy, a kierownikiem budowy został M. C., który już od kilku miesięcy doradzał prezesowi Dewelopera (dokument pełnomocnictwa do działania w imieniu inwestora otrzymał natomiast dopiero 14.02.2020 r.). W połowie października 2019 r. rozpoczęto inwentaryzację w celu ustalenia stopnia zaawansowania prac w poszczególnych obszarach. Inwestycja była w zaawansowanym stanie surowym otwartym, niewiele brakowało do stanu zamkniętego. Budynek był w 80% otynkowany, okna wstawione w 90%, posadzek nie było, a garaż w stanie surowym. Według stanu na listopad do zakończenia budowy brakowało ok. 4-5 miesięcy. Według stanu na styczeń 2020 r. nie były zakończone elewacje, dach, garaż, balustrady. Prace wówczas szły w miarę sprawnie, choć byli podwykonawcy tacy jak Z., z którym był problem ze skontaktowaniem się. Nie odbywano już narad w dotychczasowej formule – wcześniej na naradach inwestor dowiadywał się od generalnego wykonawcy i jego podwykonawców o postępach i problemach w wykonywanych pracach, bez generalnego wykonawcy inwestor po prostu kontaktował się z konkretnymi podwykonawcami. Prace elektryczne były wykonane w ok. 60%, przy czym nie wykonano jeszcze instalacji wewnętrznych, przyłącze do sieci zostało już wykonane.

( zeznania M. C., k. 248v, 249; pełnomocnictwo, k. 117-118; zeznania H. S., k. 239)

10.  Od połowy lutego 2020 r. dodatkowym problemem na budowie była pandemia (...), wprowadzone ustawowo obostrzenia i ograniczenia oraz związane z pandemią nastroje. Kierownik budowy M. C. trafił na kwarantannę 7 marca 2020 r., a budowę obiegła wiadomość, że jest chory na(...). W czasie kwarantanny pozostawał w kontakcie telefonicznym z pracownikami na budowie, nie wystąpiły z powodu jego nieobecności żadne przesunięcia w terminach. Kwarantanna upłynęła 21 marca 2020 r., ale po niej musiał jeszcze samodzielnie wykonać test wykluczający (...) Wielu pracowników budowlanych wolało tymczasowo zrezygnować z pracy aby nie ryzykować zachorowaniem. Część pracowników z Ukrainy wolała w obawie przed zamknięciem granic porzucić pracę i wrócić do swojego kraju. Od drugiej połowy marca występowały też pewne problemy z dostawami materiałów budowlanych z zagranicy. Opóźnienia dotyczyły m. in. opraw oświetleniowych.

( zeznania M. C., k. 248v-249; decyzja, k. 148-150; zeznania H. S., k. 238; pismo podwykonawcy, k. 128; wiadomość e-mail od S. G., k. 130)

11.  Problemy związane z (...) dotknęły na przykład budowy przyłącza wodociągowego. MPWiK zdecydowało, że nie będzie tymczasowo wykonywać odpięć budynków mieszkalnych od sieci wodociągowej przez co wykonanie przyłącza inwestycji do miejskiej sieci wodociągowej opóźniło się o ok. 2-3 tygodnie.

( zeznania M. C., k. 249; pismo, k. 127)

12.  Dnia 10 kwietnia 2020 r. Deweloper ogłosił, że nie może zgłosić budynku W. A. do właściwych urzędów w celu dokonania odbiorów technicznych.

( pismo, k. 131)

13.  Budowa trwała do czerwca 2020 r., kiedy to zaczęły się odbiory, w tym przez Straż Pożarną i Sanepid (Państwową Powiatową Inspekcję Sanitarną). Straż Pożarna dokonała inspekcji w zwykłym dla siebie tempie, ale odbiór przez Sanepid z uwagi na jego obciążenie obowiązkami związanymi z pandemią przeciągnął się z 14-21 dni do ok. 60 dni od zawiadomienia o zakończeniu budowy i nastąpił w lecie 2020 r. Sprawdzenia w branży elektrycznej również przedłużyły się, winnym temu była m. in. kwarantanna H. S. (inspektora nadzoru tej branży). Zakończenie odbiorów nastąpiło z końcem września 2020 r. i wtedy też M. C. zakończył współpracę z Deweloperem. H. S. musiał być ponownie poddany izolacji już po wykonaniu praktycznie wszystkich odbiorów i sprawdzeń, od 24 października 2020 r.

( zeznania M. C., k. 249v; zeznania H. S., k. 239; decyzja o kwarantannie, k. 122; informacja o izolacji, k. 124)

14.  Dnia 30 września 2020 Powiatowy Inspektor Nadzoru Budowalnego dla (...) W. wydał zaświadczenie o przyjęciu zawiadomienia o zakończeniu budowy i niezgłoszeniu sprzeciwu, co było równoznaczne z przyznaniem inwestorowi uprawnienia do użytkowania budynku – na podstawie art. 31zy ¹ specustawy covidowej.

( zaświadczenie, k. 125-126)

15.  Dnia 25 stycznia 2021 r. N. P. i Deweloper zawarli umowę przewłaszczeniową, na podstawie której ustanowiono i przeniesiono na nią własność lokalu, którego cenę uiściła w łącznej kwocie 461 160 zł. Notariuszowi, który sporządzał umowę, okazano m. in. zaświadczenie Powiatowego Inspektora Nadzoru Budowlanego z 30 września 2020 r., wypis z rejestru gruntów według stanu na dzień 14 grudnia 2020 r., wypis z kartoteki budynków z dnia 18 listopada 2020 r., zaświadczenie o samodzielności lokalu nr (...) z dnia 8 października 2020 r., wypis z kartoteki lokali z dnia 29 października 2020 r.

( umowa przewłaszczeniowa, k. 66, 62, 63)

16.  Komplementariuszem spółki (...) Spółka z ograniczoną odpowiedzialnością Spółka komandytowa z siedzibą w W. jest (...) Spółka z ograniczoną odpowiedzialnością.

( informacja odpowiadająca treścią wypisowi pełnemu z KRS, k. 89)

Omówienie dowodów i rozstrzygnięć dowodowych

17.  Podstawowe znaczenie dla rozstrzygnięcia sprawy miało to, czy przyczyny opóźnienia w zawarciu umowy przewłaszczeniowej wynikały z nadzwyczajnej, nieprzewidzianej przez strony sytuacji (pandemii (...)), czy też ponosił za nią winę Deweloper. Słusznie powódka zwracała uwagę, że gdyby Deweloper zakończył budowę i formalności związane z wyodrębnianiem lokali w terminie przewidzianym w umowie, to umowa przewłaszczeniowa zostałaby zawarta na ok. 1,5 miesiąca przed wprowadzeniem stanu zagrożenia epidemicznego w marcu 2020 r.

18.  Sąd oparł się przede wszystkim na zgromadzonych w sprawie dokumentach oraz zeznaniach M. C.. Już z treści załączonego do pozwu prospektu informacyjnego inwestycji wynikało, że na dzień 31 stycznia 2020 r. (końcowy termin na zawarcie umowy przewłaszczeniowej wg. umowy deweloperskiej) inwestycja była istotnie opóźniona. Według opisu inwestycji budowa miała się zakończyć 15 września 2019 r., czyli ponad 4 miesiące przed dniem 31 stycznia 2020 r. W tym okresie prawie 5 miesięcy Deweloper miałby czas na zgromadzenie dokumentacji, pozyskanie zaświadczeń, umówienie spotkań u notariusza i zawarcie umów przewłaszczeniowych z nabywcami lokali. Tymczasem – co w sposób niekwestionowany wynika z treści sprzeciwów – w styczniu i lutym 2020 r. budowa nadal trwała. Już to pozwalało podejrzewać, że za ok. roczne opóźnienie w zawarciu umowy przewłaszczeniowej nie może wynikać tylko z powodu pandemii (utrudnień i obostrzeń, które z jej powodu wprowadzono).

19.  Te podejrzenia potwierdził świadek M. C., który dysponował największą wiedzą na temat inwestycji spośród zawnioskowanych przez pozwanych świadków – był kierownikiem budowy oraz doradzał prezesowi (...) Sp. z o.o. (działającemu zarazem w imieniu Dewelopera) J. K. od początku 2019 r. Potwierdził on istnienie opóźnienia oraz wskazał jego przyczyny – powtarzające się spory Dewelopera z Generalnym Wykonawcą, które ostatecznie doprowadziły do zejścia wykonawcy z budowy, konieczność zinwentaryzowania wykonanych robót oraz przejęcia pracy nad inwestycją (koordynowaniem prac podwykonawców) bezpośrednio przez Dewelopera. Jego zeznania są więc zgodne z tym, co można było wywnioskować już na podstawie dokumentów sprawy, a przy tym nie ma podstaw, by wątpić w jego wiarygodność – został zawnioskowany jako świadek przez pozwanych, a zatem nie można przypuszczać, by świadek ten chciał swoimi zeznaniami jakoś zaszkodzić pozwanym. Jego wypowiedzi Sąd uznał więc za szczere i obiektywne.

20.  Zarówno z daty planowanego zakończenia budowy, jak i zeznań M. C., wynika, że pandemia (...) nie była jedyną przyczyną opóźnienia w zawarciu umowy przewłaszczeniowej, a tylko pogłębiła istniejące już opóźnienie, które w dniu 31 stycznia 2020 r. wynosiło co najmniej 5 miesięcy. Według stanu na koniec listopada do zakończenia budowy brakowało ok. 5 miesięcy prac przy założeniu braku kolejnych nieprzewidzianych przeszkód, a przecież inwestycja wymagała jeszcze pozyskania pozwolenia na użytkowanie (gdyby nie (...), Deweloper nie mógłby pozyskać zgody na użytkowanie w uproszczonym trybie art. 31zy ¹ ustawy covidowej i musiałby czekać na sprawdzenie i wydanie decyzji administracyjnej przez PINB), zaświadczeń o samodzielności lokali, założenia kartotek lokali i wyznaczenia terminu u notariusza (z uwzględnieniem umownego, 21-dniowego wyprzedzenia), co – optymistycznie zakładając – zajęłoby co najmniej dwa miesiące. A zatem pandemia i wprowadzone na jej skutek ograniczenia i obostrzenia mogły faktycznie opóźnić inwestycję, ale nie więcej niż o 7 miesięcy (zdaniem M. C. opóźnienie w budowie spowodowane pandemią było jednak znacznie krótsze i wynosiło ok. 2 miesięcy).

21.  Zeznania H. S. nie miały istotnego znaczenia dla sprawy. Potwierdził on, że pandemia opóźniła prace wykończeniowe w branży elektrycznej i odbiory, ale nie miał on wiedzy o istnieniu czy przyczynach opóźnienia istniejącego przed wprowadzeniem stanu zagrożenia epidemicznego i stanu pandemii – a to ta kwestia była dla sprawy kluczowa.

22.  Sąd na podstawie art. 235 ² § 1 pkt 2 k.p.c. pominął dowód z zeznań K. M., K. Z., J. M., K. A. i S. G.. Świadkowie ci zostali zawnioskowani w celu wykazania wpływu pandemii (...) na przebieg budowy oraz opóźnienie procedur związanych z oddaniem obiektu do użytkowania. Zdaniem Sądu zeznania tych osób nie miały znaczenia dla sprawy, albowiem Sąd – z przyczyn szerzej wyjaśnionych w kolejnej części uzasadnienia – nie musiał ustalać z pełną precyzją okresu opóźnienia, jaki wynikał z wprowadzenia stanu epidemii i zagrożenia epidemicznego. Co więcej, wskazani świadkowie (poza K. M.) byli podwykonawcami Dewelopera, którzy zajmowali się określonym wycinkiem robót i mogli mieć wiedzę tylko na jego temat, zaś ich wiedza ogólna na temat inwestycji (np. istniejącego opóźnienia na dzień 31.01.2020 r.) byłaby oparta na jakichś pośrednich źródłach, np. na tym co usłyszeli od kierownika budowy M. C..

23.  Sąd na tej samej podstawie pominął dowód z przesłuchania stron zawnioskowany przez pozwane spółki. Warto dodać, że w myśl art. 299 k.p.c. dowód ten można przeprowadzić, jeżeli po wyczerpaniu środków dowodowych lub w ich braku pozostały niewyjaśnione fakty istotne dla rozstrzygnięcia sprawy. W tej sprawie potrzeba wyjaśnienia nieustalonych faktów nie zachodziła – w wystarczającym stopniu można było stan faktyczny sprawy ustalić na podstawie już przeprowadzonych dowodów.

24.  Pomijając dowód z zeznań świadków Sąd wyciągnął ponadto konsekwencje ze stanowiska procesowego i twierdzeń zgłoszonych przez pozwanych w sprzeciwach. Wypada przypomnieć, że zgodnie z art. 3 k.p.c. strony i uczestnicy postępowania obowiązani są dokonywać czynności procesowych zgodnie z dobrymi obyczajami, dawać wyjaśnienia co do okoliczności sprawy zgodnie z prawdą i bez zatajania czegokolwiek oraz przedstawiać dowody. W myśl art. 205 ¹² § 2 k.p.c. jeżeli nie zarządzono przeprowadzenia posiedzenia przygotowawczego, strona może przytaczać twierdzenia i dowody na uzasadnienie swoich wniosków lub dla odparcia wniosków i twierdzeń strony przeciwnej aż do zamknięcia rozprawy, z zastrzeżeniem niekorzystnych skutków, które według przepisów kodeksu mogą dla niej wyniknąć z działania na zwłokę lub niezastosowania się do zarządzeń przewodniczącego i postanowień sądu. Z kolei zgodnie z art. 205 ³ § 2 k.p.c. przewodniczący może zobowiązać stronę, by w piśmie przygotowawczym podała wszystkie twierdzenia i dowody istotne dla rozstrzygnięcia sprawy pod rygorem utraty prawa do ich powoływania w toku dalszego postępowania. W takim przypadku twierdzenia i dowody zgłoszone z naruszeniem tego obowiązku podlegają pominięciu, chyba że strona uprawdopodobni, iż ich powołanie w piśmie przygotowawczym nie było możliwe albo że potrzeba ich powołania wynikła później. Dodać należy, że każda ze stron jest obowiązana do złożenia oświadczenia co do twierdzeń strony przeciwnej dotyczących faktów. Strona jest przy tym obowiązana wyszczególnić fakty, którym zaprzecza (art. 210 § 2 k.p.c.).

25.  Przewodniczący zarządzeniem z dnia 14.04.2022 r. (k. 201) poinformował pozwanych o możliwości wniesienia pisma procesowego z powołaniem nowych twierdzeń i dowodów pod rygorem wskazanym w art. 205 ³ § 2 k.p.c. Pozwani z takiej możliwości nie skorzystali, w związku z czym utracili co do zasady prawo do powołania nowych twierdzeń i dowodów. W swoich sprzeciwach pozwani podnieśli twierdzenia dotyczące tylko i wyłącznie opóźnienia spowodowanego pandemią, nie wyjaśniając w żaden sposób przyczyn, z których budowa nie skończyła się w planowanym terminie 15.09.2019 r., lecz trwała jeszcze w momencie wprowadzenia pierwszych ograniczeń pandemicznych. W takiej sytuacji przytaczanie przez pozwanych nowych twierdzeń i wyjaśnianie tego „przedpandemicznego” opóźnienia (które opisał M. C. w swoich zeznaniach) byłoby próbą otwarcia nowego wątku w swoich twierdzeniach, co uznać należało za niedopuszczalne i spóźnione. Nie istniały żadne przeszkody do tego, by pozwani przedstawili szerszy obraz sytuacji i wyjaśnili przyczyny „przedpandemicznego” opóźnienia już na etapie wnoszenia sprzeciwów albo w terminie wyznaczonym przez przewodniczącego, powołując dowody potwierdzające ich twierdzenia – tym bardziej, że powódka zwracała uwagę na istnienie takiego opóźnienia w pozwie oraz odpowiedzi na sprzeciw.

26.  W powyższych okolicznościach przeprowadzenie dowodu z zeznań kolejnych świadków (w tym np. K. M., który dwukrotnie nie stawił się na rozprawę pomimo odebrania wezwania) tylko przedłużałoby postępowanie, a nie mogło mieć wpływu na końcowe rozstrzygnięcie sprawy.

27.  Dokumenty przedłożone przez pozwanych Sąd uznał za wiarygodne, ale niemiarodajne do wyciągnięcia z nich tak daleko idących twierdzeń, jakie im przypisują pozwani. Niewątpliwie M. C. był na kwarantannie i z tego powodu nie mógł pojawić się na budowę, lecz on sam zeznał, że z tego powodu nie doszło do żadnych opóźnień i utrudnień (pozostawał zresztą w kontakcie telefonicznym, więc część swojej pracy mógł wykonywać zdalnie). Kwarantanna H. S. przypadła w okresie (sierpień 2020 r.), w którym i tak procedury opóźniały się z powodu oczekiwania na kontrolę sanepidu. Utrudnienia w wykonaniu przyłącza wodociągowego istniały (k. 127), ale opóźnienie z tego powodu wyniosło, zdaniem M. C., dwa tygodnie. Powódka przedstawiła zresztą komunikaty MPWiK, nieco późniejsze w stosunku do pisma przedstawionego przez pozwanych, wskazujące na tylko przejściowe utrudnienia w budowie przyłączy, nie trwające cały okres pandemii albo dłuższy czas. Z kolei pisma K. Z. (k. 128), J. M. (k. 129) i wiadomość mailowa S. G. (k. 130) są na tyle ogólne, że nie sposób z nich wywnioskować, jaki wpływ miały powołane utrudnienia na przebieg robót – są to pisma uprzedzające o możliwych problemach, z których logicznie nie wynika, czy i w jakim stopniu one wystąpiły i jaki miały ostatecznie wpływ na termin zakończenia budowy.

28.  Wydruki z artykułów internetowych na temat branży budowlanej w 2020 r. (k. 175-199) nie miały dla sprawy znaczenia – nie sposób było z takich prasowych syntez wywodzić wniosków na temat sytuacji indywidualnego Dewelopera i konkretnej budowy.

Ocena prawna

29.  Powództwo zasługiwało na uwzględnienie tylko w części. W pierwszej kolejności zostanie wyjaśniona przyczyna uwzględnienia pozwu, a dopiero później jego oddalenia ponad zasądzoną kwotę.

Kara umowna, należyta staranność - rozważania

30.  Zgodnie z art. 484 § 1 k.c., w razie niewykonania lub nienależytego wykonania zobowiązania kara umowna należy się wierzycielowi w zastrzeżonej na ten wypadek wysokości bez względu na wysokość poniesionej szkody. Żądanie odszkodowania przenoszącego wysokość zastrzeżonej kary nie jest dopuszczalne, chyba że strony inaczej postanowiły. Zgodnie z paragrafem drugim tego przepisu jeżeli zobowiązanie zostało w znacznej części wykonane, dłużnik może żądać zmniejszenia kary umownej; to samo dotyczy wypadku, gdy kara umowna jest rażąco wygórowana. Zastrzeżenie kary umownej na wypadek niewykonania lub nienależytego wykonania zobowiązania nie zwalnia dłużnika z obowiązku jej zapłaty w razie wykazania, że wierzyciel nie poniósł szkody (por. uchwałę Sądu Najwyższego w składzie 7 sędziów o mocy zasady prawnej z dnia 6 listopada 2003 r., sygn. III CZP 61/03).

31.  Art. 484 k.c. nie określa natomiast sytuacji, w których osoba może zwolnić się z zapłaty kary umownej w całości pomimo ziszczenia się umownych przesłanek do jej naliczenia. Wynika to z tego, że przepis ten nie modyfikuje ogólnej zasady odpowiedzialności (zasady winy) funkcjonującej na gruncie zobowiązań umownych, a wynikającej z art. 471 k.c., zgodnie z którym dłużnik obowiązany jest do naprawienia szkody wynikłej z niewykonania lub nienależytego wykonania zobowiązania, chyba że niewykonanie lub nienależyte wykonanie jest następstwem okoliczności, za które dłużnik odpowiedzialności nie ponosi. Z tego powodu zobowiązany do zapłaty tej kary może bronić się zarzutem - podobnie jak każdy dłużnik zobowiązany do naprawienia szkody stosownie do art. 471 k.c. - że niewykonanie lub nienależyte wykonanie jest następstwem okoliczności, za które nie ponosi on odpowiedzialności (por. wyrok SA w Białymstoku z dnia 16 kwietnia 2019 r., sygn. I ACa 802/18, wyrok SA w Białymstoku z dnia 11 czerwca 2019 r., sygn. I ACa 460/18; wyrok SN z dnia 6 października 2010 r., sygn.. II CSK 180/10; wyrok SA w Szczecinie z dnia 22 maja 2018 r., sygn. I ACa 62/18; wyrok SA w Warszawie z dnia 9 maja 2018 r., sygn. VII Aga 275/18; wyrok SA w Łodzi z dnia 18 marca 2016 r., sygn. I ACa 805/15). Powyższe oznacza, że ciężar udowodnienia, że niewykonanie lub nienależyte wykonanie jest następstwem okoliczności, za które dłużnik nie ponosi odpowiedzialności, spoczywa na dłużniku – w procesie występującym w roli pozwanego.

32.  Zgodnie z art. 22 ust. 1 pkt 13 ustawy z dnia 16 września 2011 r. o ochronie praw nabywcy lokalu mieszkalnego lub domu jednorodzinnego jednym z obligatoryjnych elementów umowy deweloperskiej (o wybudowanie lokalu i przeniesienie odrębnej własności tego lokalu) jest określenie wysokości odsetek i kar umownych dla stron umowy deweloperskiej. Nie jest dopuszczalne wyłączenie kar umownych w takiej umowie (wyrok Sądu Najwyższego z dnia 10 sierpnia 2017 r., sygn. I CSK 10/17).

33.  Zgodnie z art. 473 § 1 i 2 k.c., dłużnik może przez umowę przyjąć odpowiedzialność za niewykonanie lub za nienależyte wykonanie zobowiązania z powodu oznaczonych okoliczności, za które na mocy ustawy odpowiedzialności nie ponosi. Nieważne jest zastrzeżenie, iż dłużnik nie będzie odpowiedzialny za szkodę, którą może wyrządzić wierzycielowi umyślnie. Oznacza to, że w ramach obowiązującej w kodeksie cywilnym zasady swobody umów (art. 3531 k.c.) strony mogą rozszerzyć zakres swojej odpowiedzialności, w tym także przy pomocy postanowień dotyczących kar umownych. Strona może zatem zgodzić się na obciążenie karą umowną z powodu okoliczności, za które odpowiedzialności nie ponosi, tzn. z przyczyn od niego niezależnych (por. wyrok SA w Białymstoku z dnia 5 listopada 2019 r., sygn. I AGa 61/19, wyrok SN z dnia 27 września 2013 r., sygn. I CSK 748/12; wyrok SA w Lublinie z dnia 5 marca 2019 r. sygn. I AGa 140/18). Tym niemniej takie rozszerzenie odpowiedzialności powinno z postanowień umowy wynikać jednoznacznie. Jak wskazał Sąd Apelacyjny w Lublinie z ostatnim ze wzmiankowanych wyroków, konieczne jest wskazanie przez strony ściśle określonych okoliczności, w razie wystąpienia których dłużnik pomimo braku winy zobligowany jest do zapłaty kary umownej. Innymi słowy wola stron co do rozszerzenia odpowiedzialności dłużnika z tytułu kary umownej powinna być wyraźnie uzewnętrzniona. Warto również przytoczyć stanowisko Sądu Najwyższego w wyroku z dnia 6 października 2010 r., sygn. II CSK 180/10, który wskazał, że odpowiedzialność dłużnika w zakresie kary umownej bez względu na przyczynę niewykonania zobowiązania powinna być w umowie wyraźnie określona, nie ma bowiem podstaw do dorozumienia rozszerzonej odpowiedzialności dłużnika.

34.  W § 14 ust. 2 umowy deweloperskiej uprawnienie nabywcy do kary umownej powiązano z „opóźnieniem”, a nie „zwłoką”. Mimo to zdaniem Sądu nie doszło do rozszerzenia odpowiedzialności Dewelopera ponad domyślną odpowiedzialność na zasadzie winy. Jak wyżej wskazano, do przyjęcia, że deweloper przyjął na siebie odpowiedzialność za opóźnienie wynikłe nawet z przyczyn stanowiących siłę wyższą albo nieleżących po jego stronie, konieczne byłoby tego wyraźne, jednoznacznie uzewnętrznienie. Nie stanowi takiego wystarczającego uzewnętrznienia posłużenie się słowem „opóźnienie”, bez jakiejkolwiek wzmianki o rozszerzonym zakresie odpowiedzialności Dewelopera. Interpretacja tego postanowienia umowy zakładająca oparcie się na zasadzie winy pojawia się także w odpowiedzi na sprzeciw, a zatem należało ją potraktować jako bezsporną między stronami.

35.  Zgodnie z art. 355 § 1 i 2 k.c., dłużnik obowiązany jest do staranności ogólnie wymaganej w stosunkach danego rodzaju (należyta staranność). Należytą staranność dłużnika w zakresie prowadzonej przez niego działalności gospodarczej określa się przy uwzględnieniu zawodowego charakteru tej działalności. Z kolei w myśl art. 361 §§ 1 i 2 k.c. zobowiązany do odszkodowania ponosi odpowiedzialność tylko za normalne następstwa działania lub zaniechania, z którego szkoda wynikła. W powyższych granicach, w braku odmiennego przepisu ustawy lub postanowienia umowy, naprawienie szkody obejmuje straty, które poszkodowany poniósł, oraz korzyści, które mógłby osiągnąć, gdyby mu szkody nie wyrządzono. Jak wskazano w literaturze, w art. 361 § 1 k.c. jest mowa o normalnych, a nie bezpośrednich następstwach zdarzenia szkodzącego. Dlatego pośredni charakter związku przyczynowego nie przekreśla jego normalności. Niezbędne jest ustalenie, czy między poszczególnymi ogniwami łańcucha kauzalnego związek przyczynowy można uznać za normalny. Jeżeli wypadnie ono pozytywnie, wówczas także powiązanie między przyczyną wyjściową a jej skutkiem w sferze dóbr poszkodowanego odpowiada temu kryterium. Z reguły bezpośrednie powiązanie kauzalne będzie zawsze normalne, natomiast związek pośredni uznaje się za normalny wówczas, gdy do jego przebiegu nie włączy się przyczyna postronna, której nie można przypisać dłużnikowi. Decydujące znaczenie przy związkach wieloczłonowych ma ustalenie, czy nie doszło do przerwania związku przyczynowego przez przyczynę postronną (B. Fuchs [w:] Kodeks cywilny. Komentarz. Tom III. Zobowiązania. Część ogólna (art. 353-534), red. M. Fras, M. Habdas, Warszawa 2018, art. 361).

36.  Zachowanie należytej staranności w planowaniu przedsięwzięcia wymagającego zgód administracyjnych i przeprowadzenia pewnych procedur urzędowych wymaga, zdaniem Sądu, uwzględnienia typowych i możliwych do przewidzenia przeszkód i opóźnień, które sprawa może napotkać w toku urzędowej procedury. Zachowanie należytej staranności w przypadku podmiotu prowadzącego działalność deweloperską wymaga zatem takiego zaplanowania prac i czynności urzędowych, które uwzględnia typowe, możliwe opóźnienia oraz czas, jaki organy administracji mają na wyjaśnienie sprawy i wydanie decyzji.

Zasadność i wysokość kary umownej w niniejszej sprawie

37.  W okolicznościach tej sprawy pozwani nie dowiedli, by wyłączną przyczyną opóźnienia były problemy związane z pandemią (...). Takie twierdzenie było zresztą z gruntu skazane na niepowodzenie, skoro termin końcowy na zawarcie umowy przewłaszczeniowej upływał 31 stycznia 2020 r., czyli na ok. miesiąc przed pierwszym przypadkiem tej choroby w Polsce. Pozwani, jak wcześniej wyjaśniono, nie przytoczyli też twierdzeń na temat przyczyn niezakończenia budowy w pierwotnie planowanym terminie, tj. 15 września 2019 r. Sąd przyjął więc, że pierwszą i pierwotną przyczyną opóźnienia były spory z generalnym wykonawcą inwestycji, które doprowadziły do jego zejścia z placu budowy. Nie jest znane stanowisko pozwanych na temat przyczyn tego sporu i kto był jemu winny – świadek M. C. wypowiadał się na ten temat dość obiektywnie i wskazał, że zarówno inwestor jak i generalny wykonawca mieli do siebie pewne pretensje finansowe. Nie może więc budzić wątpliwości, że pozwani nie wykazali okoliczności, które zwalniałyby ich z odpowiedzialności za opóźnienie wywołane tym sporem. Deweloper, jako przedsiębiorca, w relacji z nabywcami – konsumentami – musi zresztą przyjmować na siebie ryzyko związane z ewentualnymi sporami z wykonawcami czy podwykonawcami i tylko on odpowiada przed nabywcami za terminowe wykonanie umowy deweloperskiej. Ewentualna wyłączna odpowiedzialność wykonawcy czy podwykonawcy za opóźnienie, z powodu którego deweloper musiał nabywcom zapłacić kary umowne, może stanowić podstawę roszczenia odszkodowawczego dewelopera od samego wykonawcy/podwykonawcy.

38.  Z kolei wybuch pandemii (...) i następujące po nim obostrzenia i ograniczenia należy potraktować jako przyczynę niezawinioną przez Dewelopera, spełniającą cechy siły wyższej. Pojęcie siły wyższej nie zawiera definicji kodeksowej, należy je jednak rozumieć jako zdarzenie zewnętrzne (pozostające poza poza sferą działania podmiotu czy osoby odpowiedzialnego za szkodę) niemożliwe do przewidzenia (co wskazuje na jego nagłość) i któremu nie można zapobiec. Aby można było mówić o wystąpieniu siły wyższej konieczne jest wystąpienie wszystkich ww. przesłanek łącznie (por. postanowienie Sądu Najwyższego z dnia 16 września 2011 r., sygn. IV CSK 77/11; uchwała Sądu Najwyższego z dnia 13 grudnia 2007 r., sygn. III CZP 100/07 i wzmiankowane tam orzeczenia).

39.  Na gruncie powyższej definicji należy więc przyjąć, iż pandemia koronawirusa w Polsce, której jako umowną datę początkową można przyjąć 14 marca 2020 r. (data wprowadzenia stanu zagrożenia epidemicznego Rozporządzeniem Ministra Zdrowia z dnia 13 marca 2020 r., Dz.U. z 2020 r., poz. 433) spełnia wszystkie przesłanki do uznania ją za siłę wyższą w rozumieniu przepisów prawa. Z pewnością powstała z czynnika zewnętrznego, poza działaniem podmiotów fizycznych czy prawnych – jej wystąpienie i przebieg był pochodną procesów biologicznych na poziomie mniejszym niż komórkowy oraz ogólnospołecznych (przemieszczanie się ludzi i kontakty międzyludzkie powodujące transmisję wirusa). Nadto jej wystąpienie nie było możliwe do przewidzenia (nagłość zachorowań), jak również nie można było jej zapobiec (wobec braku dostatecznych naukowych danych co do sposobu transmisji, działania i możliwości przeciwdziałania zakażeniom nie sposób można było ograniczyć jego rozprzestrzenianie się na skalę światową).

40.  Jak wyjaśniono we wcześniejszej części uzasadnienia, opóźnienie w zawarciu umowy przewłaszczeniowej wyniosło 360 dni, a Sąd przyjął za udowodnione, że przyczyną co najmniej 5 miesięcy opóźnienia było opóźnienie w budowie spowodowane m. in. sporami z generalnym wykonawcą. Gdyby tych sporów nie było to Deweloper skończyłby budowę wcześniej (w planowanym terminie 15.09.2019 r. lub niedługo później) i mógłby zawrzeć umowę przewłaszczeniową w umownym terminie lub niedługo później, ale przed wybuchem pandemii i wprowadzeniem stanu zagrożenia epidemicznego. Z kolei opóźnienia wywołane pandemią przyczyniły się do opóźnienia najwyżej 7-miesięcznego (przy założeniu, że opóźnienie trwało 12 miesięcy, a 5 miesięcy wynikało z innych przyczn).

41.  Precyzyjnie rozgraniczenie pomiędzy opóźnieniem wywołanym tylko przyczynami pandemicznymi i przedpandemicznymi jest bardzo trudne, o ile w ogóle jest możliwe. Sąd jednak nie musiał dokonywać takich dokładnych ustaleń, a to z powodu brzmienia klauzuli kary umownej zawartej w § 14 ust. 2 umowy deweloperskiej.

42.  Kara umowna została ustalona na 0,04% zapłaconej sumy za cały dzień opóźnienia, czyli na kwotę 184,46 zł dziennie (461 160 * 0,04%). Wysokość kary umownej w skali roku była jednak ograniczona do 5% zapłaconej ceny, czyli 23 058 zł. Łatwo więc obliczyć, że swój maksymalny roczny pułap kara umowna osiągała po 125 dniach, czyli trochę ponad 4 miesiącach.

43.  Ustalenie, że opóźnienie wynikłe z przyczyn przedpandemicznych wynosiło co najmniej 5 miesięcy, wystarczy zatem do stwierdzenia, że powódce należy się kara umowna w wysokości maksymalnej kary umownej w skali roku. Po 125 dniach opóźnienia osiągnęła ona bowiem swój maksymalny roczny pułap, który nie rozpoczął ponownego biegu (bo opóźnienie wyniosło mniej niż 365 dni). Od 126 do 365. dnia opóźnienia nie znajduje ono przełożenia na wysokość kary umownej, toteż dokonywanie ustaleń co do przyczyn opóźnienia w tym okresie nie miałoby dla rozstrzygnięcia sprawy znaczenia.

44.  Z uwagi na powyższe Sąd zasądził od Dewelopera na rzecz powódki kwotę 23 058 zł.

Ograniczenie wysokości kary umownej a klauzule niedozwolone

45.  Powódka w rozszerzeniu powództwa powołała się na to, że postanowienie § 14 ust. 2 umowy deweloperskiej jest niedozwolone w części, w jakiej ogranicza górną wysokość kary umownej zastrzeżonej na rzecz konsumenta, powołując się na stanowisko Prezesa Urzędu Ochrony Konkurencji i Konsumentów z dnia 25 lipca 2018 r. Wnosiła zatem o zasądzenie dziennej kwoty kary umownej za cały okres opóźnienia. W tej części jej żądanie Sąd uznał za niezasadne i powództwo oddalił.

46.  Zgodnie z art. 385 ¹ § 1 k.c., postanowienia umowy zawieranej z konsumentem nieuzgodnione indywidualnie nie wiążą go, jeżeli kształtują jego prawa i obowiązki w sposób sprzeczny z dobrymi obyczajami, rażąco naruszając jego interesy (niedozwolone postanowienia umowne). Nie dotyczy to postanowień określających główne świadczenia stron, w tym cenę lub wynagrodzenie, jeżeli zostały sformułowane w sposób jednoznaczny. Zgodnie z § 3 tego przepisu nieuzgodnione indywidualnie są te postanowienia umowy, na których treść konsument nie miał rzeczywistego wpływu. W szczególności odnosi się to do postanowień umowy przejętych z wzorca umowy zaproponowanego konsumentowi przez kontrahenta. W myśl art. 385 ² k.c. oceny zgodności postanowienia umowy z dobrymi obyczajami dokonuje się według stanu z chwili zawarcia umowy, biorąc pod uwagę jej treść, okoliczności zawarcia oraz uwzględniając umowy pozostające w związku z umową obejmującą postanowienie będące przedmiotem oceny. Oceny, czy postanowienie umowne jest niedozwolone, dokonuje się według stanu z chwili zawarcia umowy (uchwała Sądu Najwyższego w składzie 7 sędziów z dnia 20 czerwca 2018 r., sygn. III CZP 29/17). Postanowienia określające główne świadczenia stron to te, które określają podstawowe świadczenia w ramach danej umowy i które z tego względu charakteryzują tę umowę, a nie mające tylko posiłkowy charakter (Kodeks cywilny. Komentarz, pod red. K. Osajdy, Legalis 2021, komentarz do art. 3851 k.c., pkt 32; także wyrok TSUE, sygn. C-186/16). Zasadniczo postanowienie umowne uznane za niedozwolone nie wiąże stron, w związku z czym nie rodzi ono obowiązków/uprawnienia. Jeśli skutkiem usunięcia takiego postanowienia umownego byłaby bezskuteczność całej umowy, niedozwolone postanowienie umowne może być zastąpione przepisem prawa krajowego o charakterze dyspozytywnym lub przepisem mającym zastosowanie, jeżeli strony umowy wyrażą na to zgodę (por. wyroki TSUE z dnia 30 kwietnia 2014 r., K. i K. R., sygn. C 26/13, pkt 81; z dnia 26 marca 2019 r., A. B. i B., C 70/17 i C 179/17, pkt 59). Nie jest jednak możliwe zastąpienie niedozwolonego postanowienia na podstawie przepisów o charakterze ogólnym, odwołujących się do zasad słuszności lub ustalonych zwyczajów (wyrok C-260/18, pkt 62). Wynika to przede wszystkim z konieczności zapewnienia odstraszającego skutku przepisów o klauzulach niedozwolonych – gdyby przedsiębiorca mógł liczyć na to, że w zakwestionowanej przez konsumenta umowie postanowienia niedozwolone zostaną uzupełnione przez Sąd z wykorzystaniem zasad słuszności czy ustalonych zwyczajów, możliwość osiągnięcia tego skutku byłaby ograniczona.

47.  Bezspornie powódka zawarła umowę deweloperską jako konsumentka – nie miała ona związku z jej działalnością gospodarczą lub zawodową. Nie powinno też budzić wątpliwości, że zawarta umowa miała charakter adhezyjny i nie podlegała indywidualnym negocjacjom co do większości postanowień, w tym co do postanowień dotyczących wysokości kar umownych. Zawarta umowa była zgodna ze wzorcem załączonym do prospektu informacyjnego. Postanowienia dotyczące kar umownych nie dotyczyły też głównych świadczeń stron.

48.  Jak wskazał Sąd Najwyższy w wyroku z dnia 13 czerwca 2012 r., sygn. II CSK 515/11, ugruntowane zostało w orzecznictwie, że za sprzeczne z obyczajami należy uznać wprowadzenie do umowy klauzul godzących w równowagę kontraktową. Jak z kolei wyjaśniono w literaturze ( Kodeks cywilny. Tom I-II. Komentarz, pod red. K. Pietrzykowskiego, Legalis 2020, komentarz do art. 385 ¹ k.c., nb. 9), pojęcie "dobrych obyczajów" jako klauzula generalna zastępuje pojęcie "zasad współżycia społecznego". Istotą dobrego obyczaju jest szeroko rozumiany szacunek dla drugiego człowieka. Sprzeczne z dobrymi obyczajami są zatem takie działania, które zmierzają do niedoinformowania, dezorientacji, wywołania błędnego przekonania u klienta, wykorzystania jego niewiedzy lub naiwności, ukształtowania stosunku zobowiązaniowego niezgodnie z zasadą równorzędności stron, czyli takie działania, które potocznie określane są jako nieuczciwe, nierzetelne, odbiegające in minus od przyjętych standardów postępowania. Z rażącym naruszeniem interesów konsumenta ma się do czynienia wówczas, gdy kwestionowane postanowienia umowne w sposób niekorzystny kształtują sytuację ekonomiczną konsumenta. Naruszenie interesów to także naruszenie prywatności konsumenta, strata czasu, niewygoda, nierzetelne traktowanie itd. Interesy te naruszone są "rażąco", jeżeli dochodzi do znacznego odchylenia przyjętego uregulowania od zasad uczciwego wyważania praw i obowiązków. Przy określaniu stopnia naruszenia interesów konsumenta należy stosować nie tylko kryteria obiektywne, lecz również względy subiektywne związane z przedsiębiorcą lub z konsumentem ( Kodeks cywilny. Tom I-II. Komentarz, pod red. K. Pietrzykowskiego, Legalis 2020, komentarz do art. 385 ¹ k.c., nb. 1).

49.  Warto odwołać się do stanowiska zaprezentowanego przez Sąd Najwyższy w wyroku z dnia 10 sierpnia 2017 r., sygn. I CSK 10/17, w którym wskazał on, że przy ocenie abuzywności postanowień umownych umowy deweloperskiej dotyczących kar umownych decydujące znaczenie ma przedmiot świadczeń niepieniężnych w umowie deweloperskiej, ich ważność w stosunku prawnym i prawdopodobieństwo niewykonania. O ile po stronie dewelopera charakter niepieniężny ma obowiązek główny, podstawowy z punktu widzenia nabywcy, polegający na ustanowieniu i przeniesieniu na nabywcę w umówionym czasie prawa własności wskazanego w umowie lokalu lub nieruchomości zabudowanej domem jednorodzinnym, ewentualnie użytkowania wieczystego nieruchomości gruntowej i własności znajdującego się na niej domu jednorodzinnego, o tyle niepieniężne obowiązki nabywcy wskazywane przez skarżącego mają charakter drugorzędny, nie dotyczą najważniejszego zobowiązania nabywcy, jakim jest dokonanie zapłaty, występują rzadko i nie zagrażają deweloperowi powstaniem znaczących szkód lub niedogodności. Znaczenie nacisku i ułatwień dowodowych jakie stwarza zastrzeżenie kary umownej dla nabywcy na wypadek nieterminowego, nienależytego wykonania lub niewykonana podstawowego zobowiązania niepieniężnego przez dewelopera jest więc nieporównywalne z ewentualnymi zagrożeniami jakich nabywca unika przez to, że deweloper zrezygnuje z zastrzegania kar umownych dotyczących niewykonania lub nienależytego wykonania obowiązków niepieniężnych przez nabywcę.

50.  Stanowisko Prezesa UOKIK z dnia 25 lipca 2018 r. (zawierające istotny pogląd dla indywidualnej sprawy toczącej się przed Sądem Rejonowym Poznań-Grunwald i Jeżyce) jako dwie podstawowe okoliczności uzasadniające uznanie klauzuli ograniczającej wysokość kary umownej za godzące w dobre obyczaje i rażąco naruszającej interesy konsumenta wskazał:

⚫

brak możliwości dochodzenia przez konsumenta odszkodowania przewyższającego karę umowną (wynikający z braku klauzuli umownej dopuszczającej taką możliwość);

⚫

ograniczenie wysokości całej należnej konsumentowi kary umownej do niewielkiego procenta ceny lokalu, przez co szybko osiąga ona swój maksymalny pułap i dalsze opóźnienie dewelopera jest obojętne z punktu widzenia wysokości kary umownej.

51.  Należy zwrócić uwagę, że podobne argumenty przedstawiał Sąd Okręgowy w Warszawie – Sąd Ochrony Konkurencji i Konsumentów w sprawach dotyczących wpisu na listę klauzul niedozwolonych. I tak np. zasadniczym problemem w przypadkach postanowień umownych wpisanych pod nr (...) i (...) było to, że ograniczały one wysokość kar umownych po stronie dewelopera bez jednoczesnego zastrzeżenia, że w razie poniesienia szkody w wyższej wysokości nabywca będzie mógł dochodzić jej naprawy na zasadach ogólnych (por. wyrok SO w Warszawie z dnia 5 grudnia 2006 r., sygn. XVII AmC 126/05). Z kolei postanowienia nr (...) i (...) zostały uznane za niedozwolone z uwagi na stanowiące przejaw naruszenia równowagi kontraktowej pomiędzy stronami (wyrok SO w Warszawie z dnia 28 grudnia 2007 r., sygn. XVII AmC 98/07), gdyż ograniczenie roszczenia odszkodowawczego zastrzeżono tylko w przypadku roszczeń konsumenta.

52.  W tej sprawie żaden z powyżej przywołanych argumentów nie miał jednak zastosowania. Strony wprost w § 14 ust. 5 umowy deweloperskiej zastrzegły, że postanowienia dotyczące kar umownych nie wyłączały możliwości dochodzenia odszkodowania na zasadach ogólnych wynikających z kodeksu cywilnego. Nie ograniczyły też odgórnie wysokości kary umownej za cały okres opóźnienia, gdyż przewidziane w § 14 ust. 2 umowy ograniczenie dotyczyło skali roku. Co więcej, zastrzeżona na rzecz konsumenta kara umowna nie przekraczała zastrzeżonych w § 14 ust. 1 odsetek umownych na rzecz dewelopera, które wynosić miały 5% w skali roku (a zatem ograniczenie kary umownej i wysokość odsetek należnych drugiej strony były na tym samym poziomie w skali roku). Kara umowna zastrzeżona w § 14 ust. 2 umowy nie powodowała więc, że Deweloper mógł bez narażania się na podwyższenie kary umownej przedłużać budowę w nieskończoność, bo kara umowna osiągnęła swój maksymalny pułap – po upływie roku (365 dni) konsument miałby prawo do naliczenia kary umownej za kolejny rok, i tak z każdym rokiem opóźnienia. Zastrzeżenie z § 14 ust. 2 umowy nie traciło więc swojego sensu po 125 dniach opóźnienia – nadal motywowało ono Dewelopera do tego, aby wywiązał się z umowy szybko, przed upływem 365 dni opóźnienia, gdyż wtedy znowu musiałby zapłacić karę umowną.

53.  Powyższej ukształtowana zasada naliczania kary umownej zdaniem Sądu nie godzi w dobre obyczaje ani nie narusza rażąco interesów konsumenta, lecz stanowi dopuszczalny kompromis pomiędzy interesami konsumenta a przedsiębiorcy. Kara umowna zastrzeżona na rzecz powódki i odsetki za opóźnienie od powódki na rzecz Dewelopera w razie nieuiszczenia należności w terminie – czyli środki zastrzeżone w celu dyscyplinowania drugiej strony umowy deweloperskiej do wywiązania się z obowiązków – pozostają symetryczne i nie uprzywilejowują żadnej ze stron. Powódka jest ponadto uprawniona do domagania się odszkodowania przewyższającego taką karę umowną, jeśli poniosła szkodę.

54.  Z powyższych względów powództwo w części rozszerzonej zostało oddalone.

Odpowiedzialność komplementariusza

55.  Pozwanym w sprawie był ponadto (...) Sp. z o.o. jako komplementariusz Dewelopera. Zgodnie z art. 102 k.s.h. komplementariusz odpowiada wobec wierzycieli za zobowiązania spółki bez ograniczeń. W myśl art. 103 § 1 k.s.h. w sprawach nieuregulowanych w dziale o spółce komandytowej do tej spółki stosuje się odpowiednio przepisy o spółce jawnej, chyba że ustawa stanowi inaczej. A zatem w myśl art. 22 § 2 k.s.h. w zw. z art. 103 § 1 k.s.h. komplementariusz spółki odpowiada za zobowiązania spółki bez ograniczenia całym swoim majątkiem solidarnie ze spółką, z uwzględnieniem art. 31 k.s.h. Zgodnie z art. 31 § 1 i 2 k.s.h., także znajdującym zastosowanie do komplementariusza spółki komandytowej na podstawie art. 103 § 1 k.s.h., wierzyciel spółki może prowadzić egzekucję z majątku wspólnika w przypadku, gdy egzekucja z majątku spółki okaże się bezskuteczna, nie stanowi to natomiast przeszkody do wniesienia powództwa przeciwko komplementariuszowi zanim egzekucja z majątku spółki okaże się bezskuteczna.

56.  W świetle wymienionych przepisów (...) Sp. z o.o. jako komplementariusz odpowiada solidarnie z Deweloperem, (...) Sp. z o.o. Sp. k., za jej zobowiązania, toteż kwotę 23 058 zł zasądzono solidarnie od obu tych spółek, umieszczając w sentencji wyroku zastrzeżenie o treści zgodnej z art. 31 § 1 k.s.h.

Odsetki, rygor natychmiastowej wykonalności

57.  Powódka domagała się odsetek ustawowych za opóźnienie (art. 481 k.c.) od dnia 2 lutego 2021 r. – zgodnie z § 14 ust. 4 umowy deweloperskiej, który zobowiązywał Dewelopera do zapłaty kary umownej w terminie 7 dni od zawarcia umowy przewłaszczeniowej. Żądanie to zasługiwało na uwzględnienie

58.  Na rozprawie dnia 27.10.2022 r. pozwana uznała żądanie pozwu „do 6 marca 2020 r.”, czyli – biorąc pod uwagę wskazaną wcześniej stawkę dzienną kary umownej i upływ 35 dni od 31 stycznia do 6 marca 2020 r. (2020 był rokiem przestępnym) – do kwoty 6 456,10 zł. W tej części na podstawie art. 333 § 1 pkt 2 k.p.c. nadany został wyrokowi rygor natychmiastowej wykonalności.

Koszty postępowania

59.  Zgodnie z art. 100 k.p.c. w razie częściowego tylko uwzględnienia żądań koszty będą wzajemnie zniesione lub stosunkowo rozdzielone. Sąd może jednak włożyć na jedną ze stron obowiązek zwrotu wszystkich kosztów, jeżeli jej przeciwnik uległ tylko co do nieznacznej części swego żądania albo gdy określenie należnej mu sumy zależało od wzajemnego obrachunku lub oceny sądu.

60.  W sprawie zachodziły podstawy do wzajemnego zniesienia kosztów postępowania pomiędzy stronami, gdyż roszczenia strony powodowej zostały uwzględnione tylko częściowo, a rozliczenie kosztów stron prowadziłoby do zasądzenia kosztów w niewielkiej wysokości. Powódka poniosła koszty w kwocie 6 938 zł (17 zł opłaty skarbowej, 1153 zł opłaty od pozwu, 2168 zł opłaty od pisma rozszerzającego powództwo, 3600 zł kosztów zastępstwa procesowego wg. § 2 pkt 5 Rozporządzenia Ministra Sprawiedliwości w sprawie opłat za czynności adwokackie), a pozwane – po 3 600 zł tytułem kosztów zastępstwa procesowego (wg. analogicznego przepisu rozporządzenia w sprawie opłat za czynności radców prawnych), przy czym z racji tożsamości pełnomocnika, podniesionych argumentów i zgłoszonych dowodów zachodziła podstawa do przyjęcia, że pozwanym należałby się zwrot kosztów w kwocie 3 600 zł na rzecz obojga.

61.  Powódka wygrała sprawę w 35% ( (...) * 100%), a pozwane w 65%. Powódka mogłaby domagać się zwrotu od pozwanych kwoty 2 428,30 zł solidarnie, a pozwane od powódki łącznie 2 340 zł. Różnica pomiędzy tymi kwotami jest nieznacząca, co uzasadniało wzajemne zniesienie kosztów postępowania.

ZARZĄDZENIE

1.  (...)

2.  (...)