Pełny tekst orzeczenia

Sygn. akt I ACa 653/14

WYROK

W IMIENIU RZECZYPOSPOLITEJ POLSKIEJ

Dnia 26 lutego 2015 r.

Sąd Apelacyjny w Poznaniu, I Wydział Cywilny w składzie:

Przewodniczący:

SSA Małgorzata Gulczyńska

Sędziowie:

SA Elżbieta Fijałkowska

SO del. Andrzej Adamczuk /spr./

Protokolant:

st.sekr.sąd. Sylwia Stefańska

po rozpoznaniu w dniu 12 lutego 2015 r. w Poznaniu

na rozprawie

sprawy z powództwa (...) Spółki Akcyjnej w P.

przeciwko (...) Sp. z o.o. (wcześniejsza nazwa (...) Sp. z o.o.) z siedzibą w W., (...) Park Sp. z o.o. (wcześniejsza nazwa (...) spółce z o.o.) z siedzibą w W., (...) Sp. z o.o. (wcześniejsza nazwa (...) Sp. z o.o.) z siedzibą w W., (...) Park Sp. z o.o. (wcześniejsza nazwa (...) Sp. z o.o.) z siedzibą w W. i (...) E. S. z siedzibą w M.

o zapłatę

na skutek apelacji powódki

od wyroku Sądu Okręgowego w Poznaniu

z dnia 26 lipca 2013 r., sygn. akt IX GC 281/10

I. zmienia zaskarżony wyrok tylko w ten sposób, że uchyla nakazy ściągnięcia od powoda na rzecz Skarbu Państwa opłat sądowych objętych punktami 6 i 7 wyroku,

II. oddala apelację w pozostałej części,

III. zasądza od powoda na rzecz pozwanych (...) Sp. z o.o. (wcześniejsza nazwa (...) Sp. z o.o.) z siedzibą w W., (...) Park Sp. z o.o. (wcześniejsza nazwa (...) spółce z o.o.) z siedzibą w W., (...) Sp. z o.o. (wcześniejsza nazwa (...) Sp. z o.o.) z siedzibą w W., (...) Park Sp. z o.o. (wcześniejsza nazwa (...) Sp. z o.o.) z siedzibą w W. po 5.400 zł dla każdego z pozwanych z tytułu zwrotu kosztów zastępstwa procesowego w postępowaniu apelacyjnym.

SSA E.Fijałkowska SSA M.Gulczyńska SSO del. A.Adamczuk

UZASADNIENIE

Powód – (...) Spółka Akcyjna z siedzibą w P. – wniósł w dniu 4 czerwca 2010r. pozew o zapłatę, w którym zażądał:

1. solidarnego zasądzenia od pozwanych:

- (ad.1.) S. I. Polska obecnie (po zmianie nazwy) I. D. - sp. z o.o. z siedzibą w W.,

- (ad.2.) S. Inwestycje obecnie (po zmianie nazwy) (...) Park sp. z o.o. z siedzibą w W.,

- (ad.3.) (...) (...)obecnie (po zmianie nazwy) (...) sp. z o.o. z siedzibą w W.,

-(ad.4.) (...) obecnie (po zmianie nazwy) (...) sp. z o.o. z siedzibą w W.,

-(ad.5.) spółki (...) E. S.. z siedzibą w M. w (...)

kwoty 17 600 129,03 zł wraz z ustawowymi odsetkami od dnia 5 maja 2010r. do dnia zapłaty;

na wypadek nie uwzględnienia tego żądania powód (jak wskazał w pozwie) „ewentualnie” wniósł o:

2. zasądzenie od pozwanego S. I. Polska obecnie (...) sp. z o.o. z siedzibą w W. kwoty 10.899.664,22 zł z odsetkami ustawowymi od dnia 5 maja 2010r. do dnia zapłaty,

3. zasądzenie od pozwanego (...) obecnie (...) sp. z o.o. kwoty 10 899 664,22 zł z odsetkami ustawowymi od dnia 5 maja 2010r. do dnia zapłaty.

a każdym wypadku powód wniósł o :

4. zasądzenia solidarnie od pozwanych na rzecz powoda zwrotu kosztów postępowania w tym kosztów zastępstwa procesowego, według norm przepisanych.

W uzasadnieniu pozwu powód podniósł, że na skutek negocjacji podjętych w czerwcu 2007r. z grupą (...), doszło zawarcia miedzy stronami generalnego porozumienia co do wspólnej realizacji inwestycji przy ul. (...), w ramach którego strona pozwana zobowiązała się nabyć od powoda nieruchomości pod przyszłe inwestycje, a następnie, z udziałem powoda, powołać spółkę bądź spółki celowe w celu dokonania na nieruchomościach zabudowy i wyodrębnienia lokali przeznaczonych na sprzedaż. Powód nabył nieruchomości przy ul. (...) - przeznaczone pod przyszłą wspólną inwestycję - po zawarciu ww. porozumienia. W tym celu powód zaciągnął 4 kredyty inwestycyjne na łączną kwotę 44 501 000 zł, a na dzień 28 lutego 2010r. odsetki od udzielonych kredytów wyniosły 6 700 464, 81 zł. W trakcie prowadzonych rozmów kontrahent z grupy S. oświadczył, że do zakupu nieruchomości przy ul. (...) może dojść jedynie pod warunkiem dokonania zakupu przez powoda połowy nieruchomości w gminie L.. Powód wyraził na to zgodę w związku z czym strony 11 grudnia 2007r. podpisały umowę, w której (...) sp. z o.o. sprzedała powodowi – za cenę w wysokości 10.899,664,22 zł brutto – ½ części praw i roszczeń wynikających z umowy przedwstępnej z dnia 4 kwietnia 2007r., tj. prawa do nabycia niezabudowanej nieruchomości gruntowej, położonej w gminie L.. W dniu 28 grudnia 2007r. powód zawarł umowę przyrzeczoną, przez co zobowiązał się do zapłaty na rzecz zbywcy (...) Inwestor sp. z o.o. sp. k. kwoty 14 227 050 zł brutto tytułem ceny za udział w prawie użytkowania wieczystego.

(...) na ul. (...) powód nabył jedynie w celu ich dalszej odsprzedaży grupie S.. Mimo wyznaczenia kolejnych terminów do podpisania umowy dotyczącej sprzedaży nieruchomości na ul. (...) przedstawiciele zarządów spółek z grupy (...) jednostronnie odstąpili od realizacji uzgodnionej współpracy gospodarczej, co zmusiło powoda do odsprzedaży stronie pozwanej udziału w nieruchomości w L.. Spółki z grupy S. – mimo wezwań powoda – zachowały korzyść majątkową w wysokości 10.899.664,22 zł uiszczoną przez powoda za przejście praw i obowiązków wynikających z umowy przedwstępnej dotyczącej nieruchomości w L..

W podstawie żądania w punkcie 1. petitum pozwu - solidarnego zasądzenia od wszystkich pozwanych spółek kwoty 17 600 129,03 zł wraz z ustawowymi odsetkami od dnia 5 maja 2010r. do dnia zapłaty - powód, w pierwszej kolejności, powołał się na przepis art. 471 k.c., podnosząc, że pozwane spółki wycofując się z nabycia nieruchomości przy ul. (...) nie wykonały przyjętych na siebie zobowiązań wynikających z umowy generalnej, w związku z czym powód może domagać się od nich zasądzenia odszkodowania z tytułu nie wykonania umowy. W drugiej kolejności powód powołał się przepis art. 72 § 2 k.c., podnosząc, że negocjacje były prowadzone z naruszeniem zasady wzajemnej lojalności, w celu utwierdzenia powoda w przekonaniu o tym, że umowa sprzedaży nieruchomości na ul. (...) zostanie zawarta i skłonienia powoda do nabycia udziału w nieruchomości w L., po czym jednostronne zerwanie porozumienia przez przedstawicieli spółek grupy S.. Powyższe uzasadnia zdaniem powoda zasądzenie odszkodowania na podstawie art. 72 § 2 k.c., obejmującego kwotę 10.899.664,22 zł z tytułu zwrotu ceny sprzedaży praw i roszczeń będących przedmiotem umowy z dnia 11 grudnia 2007r. a także kwotę 6.700.464,81 zł z tytułu odsetek od kredytów zaciągniętych przez powoda na zakup nieruchomości położonych na ul. (...) czyli łącznie kwoty 17 600 129,03 zł.

W podstawie prawnej „ewentualnego” żądania określonego w punkcie 2. petitum pozwu , powód powołał się na nieważność umowy przedwstępnej zawartej w dniu 11 grudnia 2007r. w której (...) sp. z o.o. sprzedała powodowi – za cenę w wysokości 10.899,664,22 zł brutto – ½ części praw i roszczeń wynikających z umowy przedwstępnej z dnia 4 kwietnia 2007r., tj. prawa do nabycia niezabudowanej nieruchomości gruntowej, położonej w gminie L., gdyż przelew wierzytelności z umowy przedwstępnej nie jest dopuszczalny, jako sprzeczny z właściwością zobowiązania o której mowa w art. 509 k.c.. dlatego powód nie nabył prawo do żądania zawarcia umowy przyrzeczonej, a korzyść w postaci kwoty uiszczonej przez powoda z tytułu ceny za nabycie tego prawa została uzyskana przez ww. pozwanego bez podstawy prawnej.

W podstawie prawnej „ewentualnego” żądania określonego w punkcie 3 petitum pozwu, powód podniósł, że znajdując się w przymusowym położeniu wynikającym m.in. z kierowania do niego wezwań do zapłaty od (...) Inwestor sp. z o.o. sp. k. z tytułu zawartej w dniu 28 grudnia 2007r.umowy przyrzeczonej (w których to wezwaniach podmiot groził złożeniem wniosku o upadłość) powód oraz (...) sp. z o.o. zawarły w dniu 4 czerwca 2008r. w formie aktu notarialnego warunkową umowę sprzedaży. Na mocy tej umowy powód sprzedał (...) sp. z o.o. swój udział w prawie użytkowania wieczystego nieruchomości położonej w gminie L. za cenę 14.227.050,74 zł. W ten sposób pozwany (...) sp. z o.o. doprowadziło do wyzysku powoda, o którym mowa w art. 388 k.c., gdyż w celu nabycia nieruchomości w L. wydatkował łącznie kwotę w wysokości 25.126.714,96 zł. Na kwotę tą składały się: kwota w wysokości 10.899.664,22 zł, którą zapłacił (...) sp. z o.o. za zbycie na jego rzecz (cesję) praw i obowiązków wynikających z umowy przedwstępnej z dnia 4 kwietnia 2007r. oraz kwota w wysokości 14.227.050,74 zł do której zapłaty był zobowiązany względem (...) Inwestor sp. z o.o. sp. k. w związku z zawarciem umowy przyrzeczonej. Zdaniem powoda wykorzystanie przymusowego położenia powoda polegało na tym, że powód – ze względu na groźbę zgłoszenia upadłości przez (...) Inwestor sp. z o.o. sp. k. – musiał sprzedać ½ udziału w użytkowaniu wieczystym działki gruntu w L. znaczenie poniżej ceny rzeczywistych środków finansowych wyłożonych na nabycie tej nieruchomości.

W związku z powyższym na podstawie określonej w art. 388 k.c. powód zażądał zwiększenia świadczenia pozwanego (...) sp. z o.o. o kwotę 10.899.664,22 zł.

Pozwane spółki w odpowiedzi na pozew wniosły o oddalenie powództwa w całości o zasądzenie od powoda na ich rzecz kosztów procesu wg norm przepisanych.

Uzasadniając swoje stanowisko pozwane w pierwszej kolejności podniosły, że powód złożył w dniu 4 czerwca 2008r., w formie aktu notarialnego oświadczenie, w którym zrzekł się wszystkich roszczeń w stosunku do pozwanych w związku z nie dojściem skutku umowy dotyczącej inwestycji przy ulicy (...), w tym żądania zawarcia aktu notarialnego dotyczącego tej nieruchomości, zapłaty odszkodowania związanego z nie podpisaniem umowy oraz zwrotu kwoty zapłaconej w związku z umową z dnia 11 grudnia 2007r. przenoszącą na powoda prawo do domagania się zawarcia umowy przyrzeczonej zakupu ½ udziału w prawie użytkowania wieczystego nieruchomości w L.. Powód złożył wprawdzie oświadczenie o uchyleniu się od skutków prawnych oświadczenia o zrzeczeniu się roszczeń, ale w ocenie pozwanych jest ono bezskuteczne., dlatego już z tego względu roszczenia dochodzone pozwem winny być oddalone. Poza tym pozwane spółki podniosły, że podstawy żądań wskazane w pozwie są wzajemnie sprzeczne gdyż z jednej strony powód dochodzi odszkodowania za nienależyte wykonanie umowy, a z drugiej roszczeń z tytułu culpa in contrahendo, których można domagać się jedynie w przypadku gdy do zawarcia umowy nie doszło. Odnosząc się do zgłoszonego przez powoda roszczenia odszkodowawczego, pozwane spółki podniosły, że jest ono całkowicie bezzasadne, gdyż strony nie zawarły żadnej umowy dotyczącej zakupu przez nieruchomości położonych przy ulicy (...). W takiej sytuacji pozwane nie mogą odpowiadać za jej niewykonanie. Nie ma także podstaw do zasądzenia odszkodowania na podstawie art. 72§2 k.c., gdyż pozwane spółki podejmując i prowadząc z powodem negocjacje miały zamiar zawrzeć z nim umowę dotyczącą nabycia nieruchomości przy ulicy (...), a do zawarcia umowy nie doszło z uwagi na brak porozumienia stron co do ceny metra kwadratowego powierzchni użytkowej mieszkań (tzw. PUM), a także pogarszającej się koniunktury na rynku co czyniło inwestycję bardzo ryzykowną oraz z uwagi na uzyskanie informacji o kiepskiej kondycji finansowej powoda, która podważyła wiarygodność powoda jako partnera w realizacji inwestycji. Samo prowadzenie negocjacji nie obliguje stron do zawarcia umowy szczególnie w sytuacji, w której realizacja przedsięwzięcia może, z uwagi na sytuację rynkową, godzić w interesy jednego z kontrahentów. Z uwagi na to, czynienie przez powoda nakładów związanych z przyszła inwestycją w oparciu o założenie, że umowa między stronami zostanie zawarta, nie może stanowić przesłanki odpowiedzialności odszkodowawczej pozwanych.

Pozwane podniosły także, że powód nie wykazał by zawierając umowę przeniesienia na jedną z pozwanych spółek, zakupionego wcześniej udziału w użytkowaniu wieczystym w L., działał pod przymusem, w związku z czym jego kontrahent wykorzystał sytuację, zastrzegając na swoją rzecz świadczenie rażąco wygórowane w stosunku do świadczenia wzajemnego. Powód sprzedał udział w prawie użytkowania wieczystego L. po jego cenie rynkowej, którą zresztą uiścił zbywcy za ten udział Pozwane spółki zakwestionowały także zarzuty powoda co do nieważności umowy przeniesienia uprawnień z tytułu zawartej umowy przedwstępnej sprzedaży udziału w prawie użytkowania wieczystego nieruchomości położonej w L..

Wyrokiem z dnia 26 lipca 2013r., wydanym pod sygn. akt IX GC 281/10, Sąd Okręgowy w Poznaniu:

- w punkcie 1 : oddalił powództwo powoda w całości;

- w punktach od 2 do 5 : zasądził od powoda na rzecz pozwanych S. I. Polska (obecnie po zmianie nazwy I. D. ) sp. z o.o. z siedzibą w W., S. Inwestycje ( obecnie po zmianie nazwy (...) Inwestycje P.) sp. z o.o. z siedzibą w W., (...) (...) obecnie po zmianie nazwy (...) L. (...) (...) sp. z o.o. z siedzibą w W., (...) (obecnie po zmianie nazwy (...) sp. z o.o. z siedzibą w W., kwoty po 7 217 zł dla każdego z tych pozwanych z tytułu zwrotu kosztów procesu;

- w punkcie 6 : nakazał ściągnąć od powoda na rzecz Skarbu Państwa – Sądu Okręgowego w Poznaniu kwotę 100 000 zł z tytułu nieziszczonej opłaty od roszczenia ewentualnego o zasądzenie od pozwanego S. I. Polska ( obecnie po zmianie nazwy I. D. ) sp. z o.o. z siedzibą w W. kwoty 10 899 664,22 zł;

- w punkcie 7 : nakazał ściągnąć od powoda na rzecz Skarbu Państwa – Sądu Okręgowego w Poznaniu kwotę 100 000 zł z tytułu nieziszczonej opłaty od roszczenia ewentualnego o zasądzenie od pozwanego (...) (...)( obecnie po zmianie nazwy (...) L. (...) (...) sp. z o.o. z siedzibą w W., na rzecz sp. z o.o. z siedzibą w W. kwoty 10 899 664,22 zł;

- w punkcie 8: nakazał ściągnąć od powoda na rzecz Skarbu Państwa – Sądu Okręgowego w Poznaniu kwotę 6 278,02 zł z tytułu poniesionych przez Skarb Państwa kosztów sporządzonej w sprawie opinii biegłego.

W uzasadnieniu wyroku Sąd Okręgowy wskazał podstawę faktyczną rozstrzygnięcia (a mianowicie: ustalone fakty, dowody na których się oparł i przyczyny dla których innym dowodom odmówił wiarygodności), następująco.

W okresie od 2000r. do 2010r. szczyt hossy na rynku nieruchomości w Polsce przypadł na 2007r. Od początku 2008r. ceny nieruchomości w Polsce zaczęły spadać.

W drugiej połowie 2007r. rozpoczął się światowy kryzys finansowy.

Fakty notoryjne.

Zarówno powód, jak i pozwane spółki prowadzą działalność gospodarczą w branży deweloperskiej.W związku z prosperitą na rynku nieruchomości zarówno, powód jak i pozwane spółki zamierzały w 2007r. realizować kolejne inwestycje budowlane na rynku polskim.

Okoliczności bezsporne,

W dniu 4 kwietnia 2007 r. pozwana (...) sp. z o.o. z siedzibą w W. („kupujący”) zawarła z (...) Sp. z o.o. z siedzibą w W. („sprzedający”) przedwstępną umowę sprzedaży (Rep. A- (...)). Umowa ta została następnie zmieniona aktem notarialnym z dnia 5 grudnia 2007 r. (Rep. A- (...)). W drugim z przywołanych aktów notarialnych jako strona wystapiła (...) Inwestor Spółka z o.o. sp.k., będąca następcą prawnym (...) Sp. z o.o.

W pkt 1.1. „sprzedający” wskazał, że reprezentowana przez niego spółka jest:

1) użytkownikiem wieczystym nieruchomości gruntowej, położonej w W. dzielnica – U. przy ul. (...), o powierzchni łącznej 156.029 m^{(

2)} składającej się z działek ewidencyjnych o nr (...)/ z obrębu(...) oraz (...) z obrębu (...) oraz właścicielem budynków i budowli posadowionych na opisanych wyżej działkach gruntu, stanowiących odrębny od gruntu przedmiot własności, dla której to nieruchomości gruntowej i budynkowych Sąd Rejonowy dla Warszawy M. VII Wydział Ksiąg Wieczystych prowadzi księgę wieczystą numer (...);

2) użytkownikiem wieczystym niezabudowanej nieruchomości gruntowej, położonej w gminie L., wieś M., wieś Z., wieś N. o powierzchni łącznej 81.966 m² , składającej się z działek gruntu o numerach ewidencyjnych (...), obręb Z. oraz działek gruntu o numerach ewidencyjnych (...), obręb M., działki gruntu o numerze ewidencyjnym (...),obręb ewidencyjny N., działki gruntu o numerze ewidencyjnym (...), obręb ewidencyjny N., dla której to nieruchomości Sąd Rejonowy dla Warszawy M. XIII Wydział Ksiąg Wieczystych prowadzi księgę wieczystą o numerze (...).

W art. 4 ust. 1 umowy przedwstępnej „sprzedający” (...) Sp. z o.o. oświadczył, że na warunkach określonych w niniejszej umowie, za cenę wskazaną w art. 5 tej umowy, zobowiązuje się zawrzeć umowę sprzedaży, na mocy której sprzeda na rzecz (...) sp. z o.o. lub na rzecz podmiotu wskazanego przez tą spółkę w trybie art. 11 tej umowy, prawo użytkowania wieczystego w/w nieruchomości, zaś R. M. G. (2) i P. P. w imieniu spółki (...) sp. z o.o. na warunkach określonych w niniejszej umowie, w tym za cenę wskazaną w art. 5 umowy, z zastrzeżeniem art. 5 i 7 umowy, zobowiązali się powyższą nieruchomość kupić na warunkach określonych w umowie.

W art. 11 ust. 1 umowy przedwstępnej „sprzedający” oświadczył, że wyraża bezwarunkową i nieodwołalną zgodę na przeniesienie przez „kupującego” wszelkich praw i obowiązków wynikających z niniejszej umowy na dowolny podmiot wskazany przez „kupującego”. Stosownie do art. 11 ust. 2 umowy przedwstępnej w takim przypadku „kupujący” zobowiązany jest doręczyć „sprzedającemu” pisemne zawiadomienie, wskazujące nazwę (firmę) i adres (siedzibę) osoby trzeciej przejmującej jego prawa i obowiązki wynikające z niniejszej umowy wraz z wypisem aktu notarialnego zawierającym prawa i obowiązki porozumienie podpisane między „kupującym” a osobą trzecią o przeniesieniu na tę osobę praw i obowiązków przysługujących dotychczas „kupującemu”.

Okoliczność bezsporna, nadto dowód:

1.odpis umowy z dnia 4 kwietnia 2007 r. (k. 96-123).

2.umowa z dnia 5 grudnia 2007 r. (Rep. A- (...)),

W dniu 30 maja 2007r. powód zawarł przedwstępną umowę sprzedaży (nr rep. (...)) z (...) sp. z o.o. sp. k. z siedzibą w P.. Zgodnie z umową powód zobowiązał się kupić, zaś (...) sp. z o.o. sp. k. zobowiązał się sprzedać nieruchomość objętą księgą wieczystą o numerze (...) przy ulicy (...) za cenę 17.373.288 zł brutto pod warunkiem, że w terminie do dnia 30 sierpnia 2007r. powód zawrze z dowolnym bankiem umowę kredytową, z której wynikać będzie, że powodowi został udzielony kredyt przeznaczony na nabycie ww. nieruchomości. W dniu 24 sierpnia 2007r. strony zmieniły stosunek obligacyjny powstały w wyniku zawarcia umowy z dnia 30 maja 2007r. w ten sposób, że termin uzyskania kredytu wydłużono do dnia 7 września 2007r. oraz wprowadzono obowiązek zawarcia umowy przyrzeczonej do dnia 7 września 2007r. W dniu 7 września 2007r. powód (jako kupujący) zawarł z (...) sp. z o.o. sp. k. (jako sprzedającym) warunkową umowę sprzedaży (nr rep.(...) (...)), w której zobowiązał się kupić nieruchomość objętą księgą wieczystą o numerze (...) przy ul. (...) pod warunkiem, że Agencja (...) nie skorzysta z prawa pierwokupu. W § 6 umowy strony określiły cenę w wysokości 17.373.288 zł brutto ustalając równocześnie terminy jej zapłaty. W dniu 13 grudnia 2007r. (...) sp. z o.o. sp. k. z siedzibą w P. oraz powód zawarli umowę (nr rep.(...) (...)) przeniesienia prawa własności położonej przy ul. (...) w P. nieruchomości (...) w wykonaniu umowy z dniu 7 września 2007r. za cenę określoną w tej umowie, tj. 17.373.288 zł brutto.

Okoliczność bezsporna, a nadto dowód: odpis wypisu aktu notarialnego nr rep. (...) (k. 306-316), odpis wypisu aktu notarialnego nr rep. (...) (...) (k. 317-321), odpis wypisu aktu notarialnego nr (...)(k. 322-337), odpis wypisu aktu notarialnego nr (...) (...) (k. 372-387);

W dniu 30 maja 2007r. powód zawarł przedwstępną umowę sprzedaży nieruchomości przy ul. (...) (nr rep.(...) objętej księgą wieczystą o numerze KW pod oznaczeniem (...), zgodnie z którą I. S. zobowiązała się sprzedać powodowi, zaś powód zobowiązał się kupić rzeczoną nieruchomość pod warunkiem, że w terminie do dnia 17 lipca 2007r. powód zawrze z dowolnym bankiem umowę kredytową, z której wynikać będzie, iż stronie kupującej udzielony został kredyt przeznaczony na nabycie nieruchomości (...) orz pod warunkiem, że Agencja (...)nie skorzysta z prawa pierwokupu. Cenę nieruchomości strony ustaliły w wysokości 11.059.200 zł. W dniu 16 lipca 2007r. powód zawarł z I. T. S. oraz E. S. warunkową umowę sprzedaży w/w nieruchomości. W § 4 umowy E. S. oświadczył, że potwierdza przedwstępną umowę sprzedaży zawarta 30 maja 2007r. przez I. S. oraz, ze wyraża zgodę na zawarcie przez żonę I. S. umowy przeniesienia własności nieruchomości o nr księgi wieczystej (...). W § 5 I. S. oświadczyła, że sprzedaje powodowi nieruchomość gruntową o nr księgi wieczystej (...), pod warunkiem, że Agencja (...)nie skorzysta z prawa pierwokupu, zaś powód oświadczył, że ww. nieruchomość tą kupuje. Strony ustaliły cenę sprzedaży w wysokości 11.059.200 zł. Umową z dnia 25 października 2007r. I. S. przeniosła na powoda prawo własności nieruchomości objętą księga wieczysta o nr (...) za cenę 11.059.200 zł.

Okoliczności bezsporne, a nadto odpis wypisu aktu notarialnego nr rep. A(...)(k. 402-409); odpis wypisu aktu notarialnego nr rep. (...)(k. 410-421), odpis wypisu aktu notarialnego (k. 422-434).

W dniu 27 lipca 2007r. A. G., S. G. oraz P. W. działający w ramach spółki cywilnej zawarli z powodem umowę sprzedaży (nr rep. (...) zgodnie z którą przenieśli na powoda własność nieruchomości objętych księgami wieczystymi nr (...) przy ul. (...) pod warunkiem, że:

a) Agencja (...) nie złoży oświadczenia o nabyciu wyżej opisanych nieruchomości, przysługującego jej na podstawie art. 4 ust. 1 ustawy z dnia 11 kwietnia 2003r. o kształtowaniu ustroju rolnego;

b) Agencja (...)nie skorzysta z prawa pierwokupu, przysługującego jej na podstawie art. 3 ust. 4 ustawy z dnia 11 kwietnia 2003r. o kształtowaniu ustroju rolnego.

W § 5 umowy strony ustaliły cenę przedmiotu sprzedaży w wysokości 37.820.000 zł brutto oraz termin jej płatności.

W dniu 30 listopada 2007r. A. G., S. G. oraz P. W. działający w ramach spółki cywilnej zawarli z powodem umowę zmieniającą (nr. rep. (...) (...)) umowę sprzedaży zawartą w dniu 27 lipca 2007r. Strony ustaliły w niej termin zawarcia umowy przeniesienia własności nieruchomości objętych księgami wieczystymi nr (...) przy ul. (...) na dzień 7 stycznia 2008r. Strony zmieniły także terminy zapłaty oraz wysokość samej ceny z 37.820.000 zł brutto na 37.897.000 zł brutto. W dniu 17 grudnia 2007r. A. G., S. G. oraz P. W. działający w ramach spółki cywilnej zawarli z powodem bezwarunkową umowę przeniesienia praw własności nieruchomości objętych księgami wieczystymi nr (...) przy ul. (...) za cenę w wysokości 37.897.000 zł płatną w terminach i ratach określonych w umowie.

Okoliczność bezsporna a nadto dowód: odpis wypisu aktu notarialnego rep nr A (...) (k. 338-354), odpis wypisu aktu notarialnego rep. nr (...) (...) (k. 355-371, opis wypisu aktu notarialnego rep. A (...) (k. 388-400);

Celem uzyskania środków pieniężnych na zakup w/w nieruchomości przy ulicy (...) w P. powód zawarł z bankami szereg umów kredytowych i tak:

- w dniu 30 maja 2007r. powód zawarł z (...) umowę o kredyt inwestycyjny nr (...). Zgodnie z umową bank udzielił kredytobiorcy kredytu inwestycyjnego w wysokości w wysokości 1.040.000,00 zł na zrefinansowanie 40% nakładów inwestycyjnych poniesionych na zakup gruntu w P. przy ul. (...).

- w dniu 13 lipca 2007r. powód zawarł z Bankiem (...) S.A. umowę o kredyt inwestycyjny nr (...), zgodnie z którą bank udzielił mu kredytu w kwocie 8.693.000 zł z przeznaczeniem na sfinansowanie w 79% ceny netto zakupu działki budowlanej nr (...) położonej przy ul. (...) w P., Kw (...) przeznaczonej pod przyszłą działalność deweloperską. k. 494-533

- w dniu 4 września 2007r. powód zawarł z Bankiem (...) S.A. umowę o kredyt inwestycyjny nr K (...) zgodnie z którą bank udzielił mu kredytu w kwocie 9.968.000 zł z przeznaczeniem na sfinansowanie 70% ceny netto zakupu działki budowlanej nr (...) objętej KW (...),położonej przy ul. (...) w P., pod przyszłą inwestycje deweloperską. k. 534-571

- w dniu 17 października 2007r. powód zawarł z (...) Bankiem (...) S.A. umowę kredytu inwestorskiego Nowy Dom zakup nr (...) (...), zgodnie z którą bank zobowiązał się do pozostawienia do dyspozycji powoda kwoty 24.8000.000 zł z przeznaczeniem na finansowanie ksoztów zakupu nieruchomości gruntowych położonych w P., oznaczonych nr (...)opisanych w księdze wieczystej KW nr (...) oraz oznaczonych nr (...)opisanych w księdze wieczystej KW nr (...)

Dowód: odpis umowy kredytowej nr (...) z dnia 30 maja 2007 r. z aneksami (k. 484-493, 510-513), odpis umowy kredytowej nr (...) z dnia 13 lipca 2007 r. z aneksami (k.494-509, 514-533), odpis umowy kredytowej nr (...) z dnia 4 września 2007 r. z aneksami (k. 534-574), odpis umowy kredytowej nr (...) z dnia 17 października 2007 r. z aneksami (k. 575-599).

W dniu 24 października 2007r. Prezydent Miasta P. wydał w decyzję nr (...) ustalającą warunki zabudowy dla inwestycji polegającej na budowie zespołu budynków mieszkalnych wielorodzinnych przewidzianej do realizacji numer (...) ark. (...) obręb P.

Okoliczność bezsporna, nadto dowód: odpis decyzji nr (...) (k.609-613).

W dniu 25 października 2007r. Prezydent Miasta P. wydał w decyzję nr (...) ustalającą warunki zabudowy dla inwestycji polegającej na budowie zespołu budynków mieszkalnych wielorodzinnych przewidzianej do realizacji na działkach nr (...) ark.(...) obręb P., położonej w P. przy ul. (...).

Okoliczność bezsporna, nadto dowód: odpis decyzji nr (...) (k.614-621).

W dniu 7 lutego 2008r. Prezydent Miasta P. wydał decyzję nr (...) ustalającą warunki zabudowy dla inwestycji polegającej na budowie zespołu budynków mieszkalnych planowanej do realizacji przy ul. (...).(...), na działkach numer (...) oraz części działek (...) ark. (...) obręb P.. Decyzją z dnia 19 marca 2008r. prezydent miasta P. przeniósł decyzję o warunkach zabudowy nr (...) na powoda.

Okoliczność bezsporna nadto dowód: odpis decyzji z dnia 7 kutego 2008r. (k. 593-597) oraz odpis decyzji z dnia 19 marca 2007r. (k. 600).

Prezes zarządu powodowej spółki (...) i pełnomocnik pozwanych spółek (...) działali wspólnie w (...) Związku Firm (...). Na spotkaniu w lipcu 2007r. P. P. poinformował P. B., że spółki z grupy (...) zamierzają zainwestować na polskim rynku nieruchomości i zapytał czy powód byłby zainteresowany wspólną realizacją inwestycji, na co P. B. wstępnie przystał, wyrażając wolę wspólnej realizacji dwóch inwestycji na nieruchomościach położonych w P. przy ulicach (...). W chwili nawiązania rozmów, powód była właścicielem całości gruntu przeznaczonego na inwestycję przy ulicy (...) i części gruntów na ulicy (...).

Dowód: zeznania prezesa zarządu powoda P. B. k. 1425- 1428

Po wyrażeniu wstępnej woli nawiązania współpracy, w dniu 10 lipca 2007r. P. B. działający w imieniu powodowej spółki wysłał do P. P. wiadomość e-mail o następującej treści, w którym wskazał następujące propozycje dotyczące warunków przyszłych umów dotyczących realizacji inwestycji:

1. (...)

Umowa przedwstępna warunkowa notarialna na ul (...) do 20 lipca 2007r., rozbicie na dwa udziały(...)

a) cena za całość 16.500 m² PUM x 2200 = 36.300.000 zł

b) zaliczka 20% - 7.260.000 zł

c) wpis roszczenia do księgi wieczystej

d) terminy:

- umowa zasadnicza sprzedaży 2/3 udziału w ciągu 7 dni od daty, gdy decyzja

o pozwoleniu na budowę będzie ostateczna (prawdopodobnie koniec sierpnia);

- płatność w ciągu 7 dni od daty sprzedaży 2/3 udziału;

- umowa zasadnicza sprzedaży 1/3 udziału w terminie od 2 do 10 stycznia

2008r.;

- płatność w ciągu 7 dni od daty sprzedaży 1/3 udziału;

- umowa spółki (...) sp. z o.o. lub komandytowo-akcyjna (bez podatku

dochodowego);

- kapitał (...) wnosi aportem za grunt lub gotówką i zakup (...) wnosi

gotówką

- kapitał zakładowy 40.000.000 zł w tym (...) 3.700.000 lub więcej do

7.000.000 zł

e) termin umowy spółki pierwsze dni stycznia 2008r.

f) umowa dotycząca sprzedaży mieszkań z inwestycji (...) za 3% wartości sprzedaży pomiędzy (...) (...) a spółką (...) w marcu 2008r.

2. (...).

Umowa przedwstępna warunkowa sprzedaży 7 działek zapisanych w różnych księgach wieczystych w terminie do 30 lipca 2007r.

a) cena za całość 55.000.000(...) x 2.000 zł = 110.000.000 zł;

b) zaliczka 20% w terminie 7 dni od daty zawiadomienia o wpisie roszczenia o sprzedaż do poszczególnej księgi wieczystej;

c) umowy zasadnicze na ok. 30.000 m² do końca roku;

d) umowy zasadnicze na ok. 25.000 m² do końca marca 2008r.;

e) warunkiem umów zasadniczych uzyskanie warunków zabudowy umożliwiających budowę łącznie 55.000 m² (...)w przypadku, gdy warunki byłyby gorsze, cena zmieni się proporcjonalnie, gdy lepsza cena nie ulega zmianie;

f) umowa nowej spółki (...) 2” lub podniesienie kapitału poprzedniej wówczas nasz udział co najmniej 20% czyli 22.000.000 zł wniesiony gotówką.

W odpowiedzi na powyższego maila, w dniu 13 lipca 2007r. P. P. działając w imieniu (...) Sp. z o.o. wysłał do powoda pismo o następującej treści:

„W nawiązaniu do naszych rozmów pragnę podkreślić chęć zakupu od Państwa formy przez naszą spółkę dwóch nieruchomości położonych w P. przy ul. (...) i ul. (...). Potwierdzam jednocześnie warunki powyższych transakcji podane przez Pana w mailu z dnia 10 lipca 2007r. z następującymi uwagami:

1) ul. (...):

- umowa przedwstępna w terminie ok. 4-6 tygodni;

- cena za (...): 2000 zł netto, tj. 16.500 m^{(
2)} (...)zł = 33.000.000 zł netto;

2) ul. (...):

- umowa przedwstępna w terminie ok. 4-6 tygodni;

- cena za (...): 1800 zł netto, tj. ok. 55.000 m^{(
2)} (...) x 1.800 = 99.000.000 zł netto.

Bardzo proszę o jak najpilniejsze przygotowanie wszelkich dokumentów dotyczących powyższych nieruchomości, tak abyśmy mogli przygotować projekty umów między naszymi firmami”.

W ten sposób strony rozpoczęły negocjacje, do których prowadzenia w imieniu pozwanej (...) sp. z o.o. z siedzibą w W. upoważniony był P. P., zaś ze strony powodowej P. B..

Dowód: wydruk wiadomości e-mail z dnia 10 lipca 2007r. (k. 124), odpis pisma z dnia 13 lipca 2007r. (k.126).

P. P., będąc umocowanym do prowadzenia negocjacji w imieniu pozwanych spółek, nie był upoważniony do samodzielnego zawierania umów z powodem.

Dowód: zeznania świadka P. P. k. 1340, zeznania świadka M. A. (1) k. 1366-1368, zeznania świadka R. M. G. k. 1422-1425

W dniu 20 sierpnia 2007r. K. Z. wskazując, że działa w imieniu (...) sp. z o.o. oraz na prośbę P. P. przesłała powodowi e-mailem standardową listę dokumentów niezbędnych do sporządzenia raportu na temat stanu prawnego nieruchomości.

Bezsporne, wydruki wiadomości e-mail z dnia 20 sierpnia 2007r. wraz z lista dokumentów (k. 127-132)

W dniach 22 sierpnia 2007r. oraz 24 sierpnia 2007r. osoby działające w imieniu powoda (tj. P. B.) oraz (...) sp. z o.o. (tj. K. Z.) przesyłały sobie wzajemnie e-mailami projekt umowy przedwstępnej dotyczący nieruchomości na ul. (...), projekt pełnomocnictw, projekt umowy dotyczący nieruchomości na ul. (...).

Dowód: wydruki wiadomości e-mail z dnia 22 sierpnia 2007r. oraz 24 sierpnia 2007r. (k.133-136)

W dniu 3 października 2007r. M. B. działając w imieniu (...) sp. z o.o. przesłał e-mailem projekty aktów notarialnych dotyczących nieruchomości przy ul. (...) oraz przy ul. (...). W dniu 5 października 2007r. M. B. działając w imieniu (...) sp. z o.o. przesłał e-mailem projekty umów dotyczące działek w P. po zmianach omówionych na spotkaniu w dniu 4 października 2007r. W dniu 15 października 2007r. M. B. działając w imieniu (...) sp. z o.o. przesłał powodowi e-mailem kolejne wersje umów dotyczących nieruchomości na ul. (...).

Dowód: wydruki wiadomości e-mail z dnia 3 października, 5 października i 15 października (k. 137-141). projekt przedwstępnej umowy sprzedaży z dnia 15 października 2007r. (k. 142-171);

W piśmie z dnia 23 października 2007r. P. P. członek zarządu (...) sp. z o.o. o wskazał, że potwierdza wolę zakupu od powoda dwóch nieruchomości położonych w P. przy ul. (...) oraz ul. (...). Poinformował również, że w związku koniecznością zakończenia przygotowań dotyczących zakupu dwóch ww. nieruchomości oraz zabezpieczeniem odpowiednich środków finansowych na jej zrealizowanie (...) sp. z o.o. będzie gotowa do podpisania dokumentów umownych w przeciągu najbliższych tygodni, wyrażając pewność, że nie będzie to później niż w drugiej połowie listopada 2007r.”

Okoliczność bezsporna, nadto dowód: odpis pisma z dnia 23 października 2007r. (k. 173).

Na początku listopada 2007r. w P. miała miejsce wizyta członków zarządu S. I. Polska, tj. J. L. M. M. (2) oraz R. M. G., którzy zapoznali się z inwestycjami powoda w P., a także obejrzeli nieruchomości przy ul. (...).

Okoliczność bezsporna,

P. P., działając w imieniu pozwanych spółek zaproponował powodowi przystąpienie przez niego do inwestycji, którą spółki z grupy (...) zamierzały realizować w L..

Okoliczność bezsporna,

W piśmie z dnia 13 listopada 2007r. powód – reprezentowany przez P. B. – wskazał że w związku ze złożoną przez pozwaną spółkę (...) sp. z o.o. ofertą sprzedaży terenu w W. (L.) o chłonności 33.000 PUM, jest zainteresowany zakupem całości lub połowy udziału w nieruchomości, ewentualnie zakupem połowy udziałów w spółce celowej posiadającej ww. grunt w cenie 1.300 zł za 1 m² (...). Powód wskazał równocześnie, że powyższe przyjęcie oferty wiąże się nierozerwalnie z zakończeniem umownym wcześniej prowadzonych negocjacji dotyczących gruntów przy ul. (...) w P.. Powód oświadczył, że dzień 23 listopada 2007r. jest ostatecznym terminem na podpisanie chociażby jednej z umów sprzedaży gruntu tzn.:

a) działki przy ul. (...) za cene 31.200.000 zł + VAT (z pozwoleniem na budowę);

b) działek przy ulicy (...) za cenę 44.380.000 zł + VAT (z decyzją o warunkach zabudowy);

c) działek przy ul. (...) za cenę 48.570.000 zł + VAT ( z decyzją o warunkach zabudowy).

Powód wskazał ponadto, że podpisanie umowy na chociażby jeden z gruntów musi wiązać się z wpłatą pieniężną w wysokości 25% wartości gruntu w terminie 3 dni od daty podpisania umowy. Powód oświadczył, że w związku z tym, że ustalony na początek września 2007r. termin zawarcia ww. umów był wielokrotnie przesuwany przez pozwaną spółkę (...) sp. z o.o. oraz w związku z wejściem powodowej spółki na giełdę, niepodpisanie chociażby jednej z ww. umów stanowić będzie ostateczne zerwanie negocjacji i ostateczne zakończenie współpracy. Na zakończenie powód poinformował spółkę (...) sp. z o.o., że przedłużające się negocjacje i niepodpisanie umów przez pozwaną doprowadziło do tego, że powód znalazł się trudnej sytuacji.

Okoliczność bezsporna nadto dowód: pismo z dnia 13 listopada 2012r. (k. 176-177).

W dniu 22 listopada 2007r. K. Z. – wskazując że działa w imieniu (...) sp. z o.o. w związku z przygotowywaną transakcją – wysłała do powoda e-mailem listę dokumentów niezbędnych do przeprowadzenia due-dilligence nieruchomości oraz projekt pełnomocnictw dla osób (...) sp. z o.o., które to pełnomocnictwo miało umożliwić wgląd do ksiąg wieczystych oraz uzyskania zaświadczeń od właściwych urzędów skarbowych(...)

Dowód: wydruk wiadomości e-mail z dnia 22 listopada 2007r. (k. 172)

W dniu 22 listopada 2007r. P. P. wskazując, że działa jako (...) sp. z o.o.” poinformował e-mailem o tym, jaka kancelaria zewnętrzna przygotowuje umowy oraz prowadzi badania.

Dowód:wydruk wiadomości e-mail z dnia 22 listopada 2007r. (k. 179)

W dniu 23 listopada 2007r. K. Z. – wskazując że działa w imieniu (...) sp. z o.o. – wystosowała e-mailem do powoda prośbę o przesłanie następujących dokumentów:

a) aktualnych wypisów i wyrysów z rejestru;

b) zaświadczenia, że na terenie, na którym znajdują się przedmiotowe działki nie ma obowiązującego planu zagospodarowania przestrzennego;

c) zaświadczenia wszystkich banków hipotecznych o wysokości hipotek, które są wpisane w księgach wieczystych;

d) uchwały powodowej spółki wyrażającej zgodę na zbycie;

e) odpisu aktualnego KRS;

f) oświadczenia pracowni architektonicznej, że wyraża zgodę na wejście (...) sp. z o.o. w projekt.

Na ww. e-maila powód – działający przez P. B. – odpowiedział e-mailami w tym samym dniu.

Również w tym samym dniu K. Z. działając w imieniu (...) sp. z o.o. e-mailem przesłała do powoda kolejne projekty umów dotyczące planowanych transakcji.

Dowód: wydruki wiadomości e-mail z dnia 23 listopada 2007r. (k. 178, 180, 181, 182-184)

W dniu 26 listopada 2007r. M. B. – działający w imieniu powoda – złożył e-mailem prośbę o dostarczenie następujących informacji:

a) kwoty, jaka została zapłacona za usługi projektowe oraz pozostałej do zapłaty z tego tytułu kwoty;

b) wysokości faktycznie poniesionych kosztów związanych z umową z Zarządem Dróg Miejskich DR/11/08.

W tym samym dniu w odpowiedzi na prośbę P. B. działającego w imieniu powoda, M. B. wysłał e-mailem umowę z architektami.

Również w dniu 26 listopada 2007r. P. P. wysłał do P. B. tekst raportu due diligence z prośbą o zapoznanie się z nim i jego omówienie.

Dowód: wydruki wiadomości e-mail z dnia 26 listopada 2007r. (k. 185-189).

W dniu 30 listopada 2007r. K. Z. działająca w imieniu (...) sp. z o.o. przesłała e-mailem do powoda następujące dokumenty:

a) umowę przeniesienia praw i roszczeń oraz częściowe przejęcie długu – tj. umowę, która dotyczyła przeniesienia 1/2 praw i roszczeń z przedwstępnej umowy sprzedaży zawartej pomiędzy (...) sp. z o.o. a (...) sp. z o.o.

b) przedwstępną umowę zbycia udziałów w spółce (...) sp. z o.o. z siedzibą w W. przez (...) sp. z o.o. na rzecz powoda;

c) umowę sprzedaży działek położonych przy ul. (...) przez powoda na rzecz pozwanej (...) sp. z o.o.

W tym samym dniu powód – działający przez P. B. – wysłał e-maila do K. Z. z pytaniem, kiedy otrzyma pozostałe umowy.

Dowód: wydruki wiadomości e-mail z dnia (k. 190 – 191)

W dniu 3 grudnia 2007r. P. P. działając jako (...) sp. z o.o.” przesłał e-mailem do powoda tabelaryczne zestawienie o następującej treści:

a) cena działek przy. ul. (...):

- działka K. - całość: 160.000 (ilość PUM), cena za PUM 713,99 zł, cena netto 114.238.400 zł, cena brutto 139.370.848 zł;

- działka U.: 127.334 (ilość PUM), cena za PUM 713,99 zł, cena netto 90.915.202,66 zł, cena brutto 110.916.547,25 zł;

- działka L.: 32.666 (ilość PUM), cena za PUM 713,99 zł, cena netto 23.323.197,34 zł, cena brutto 14.227.150,38 zł;

- udział 1/2 w działce L.: cena netto 11.661.598,67 zł, cena brutto 14.227.150,38 zł;

b) cena działki przy ul. (...): 16.200 (ilość PUM), cena za PUM 1883,54 zł, cena netto 30.513.348 zł, cena brutto 37.226.284,56 zł;

c) cena rozliczeń do 1/2 działki – L.: 32.666 (ilość PUM), cena docelowa za PUM akceptowana przez (...): 1.261, cena 1/2 roszczeń do działki netto 8.934.151 zł, cena 1/2 roszczeń do działki brutto 8.934.151 zł

d) rozliczenie transakcji W.:

- cena sprzedaży: 30.513.348 zł netto, 37.226.284,56 zł brutto;

- spłata wierzytelności (...) z tytułu zakupu roszczeń do działki L.: 8.934.151 zł netto, 8.934.151 zł brutto;

- wpłata do (...) ceny sprzedaży działki L.: 11.661.598,67 zł netto, 14.227.150,38 zł brutto;

- wpłata zadłużenia (...) do banku (...) (kwota 2.908.442,56 netto, 2.908.442,56 brutto);

- wpłata na konto (...): 7.009.155,77 zł netto, 11.156.540,62 zł brutto;

e) rozliczenie z (...) sp. z o.o.:

- działka K. – całość: 160.000 ilość PUM, 19.169.550 zł netto (23.386.851 zł brutto) tytułem wynagrodzenia za rozbiórkę, 2.250.000 tytułem wynagrodzenia netto za WZ;

- działka U. – 127.334 ilość PUM, 15.255.846,75 zł netto (18.612.133,03 zł brutto) tytułem wynagrodzenia za rozbiórkę; 2.250.000 zł wynagrodzenia za WZ;

- działka L. – 32.666 ilość PUM, 3.913.702,25 zł netto (4.774.717,97 zł brutto) tytułem wynagrodzenia za rozbiórkę;

f) rozliczenie transakcji L.:

- całkowita cena sprzedaży: 23.323.197,34 zł netto (28.454.300,75 zł brutto);

- cena sprzedaży 1/2 udziału: 11.661.598,67 zł netto (14.227.150,38 zł brutto);

- zaliczka wpłacona przez (...) na escrow: 11.423.760,00 zł brutto;

- kwota do zapłacenia przez S.: 2.803.390,38 zł brutto;

- kwota do zapłacenia przez(...): 14.227.150,38 zł brutto.

Dowód: wydruk wiadomości e-mail z dnia 3 grudnia 2007r. (k. 192-194)

Dnia 5 grudnia 2007r. M. B. – działając w imieniu (...) sp. z o.o. – przesłał powodowi projekty umów oznaczonych jako „umowa warunkowa”, „cesja z przedwstępnej”, „przedwstępna zbycia udziałów”, „umowa wspólników”, „umowa W.”.

Dowód: wydruk wiadomości e-mail z dnia 5 grudnia 2007r. (k. 195);

W dniu 6 grudnia 2007r. strony wysłały kilka e-maili dotyczących zawarcia umowy sprzedaży nieruchomości przy ul. (...) oraz kwestii związanych z inwestycją w L..

Dowód: wydruki wiadomości e-mail z dnia 6 grudnia 2007r. (k. 196-204);

W dniu 7 grudnia 2007r. P. B. – działający w imieniu powoda – wysłał do M. B. e-maila zatytułowanego „S., nieruchomości, ul. (...), XII projekt aktu na M.”. Do e-maila załączył projekt przedwstępnej umowy sprzedaży nieruchomości położonych na ul. (...) objętych księgami wieczystymi o numerach (...).

W dniu 7 grudnia 2007r. P. B. działający w imieniu powoda wysłał do M. B. wiadomość e-mail, w której wskazał swoje żądania co do nieobciążania hipoteka kaucyjną jego udziału oraz przejęcia przez (...) sp. z o.o. ewentualnych roszczeń Skarbu Państwa z tytułu umowy z dnia 27 paxdzienrika 2006r.

W tym samym dniu K. Z., przesłała e-mailem uchwały ze wskazaniem, że powinny one zostać podpisane przez wszystkich członków zarządu powodowej spółki, tj.:

- uchwałę, w której zarząd wyraża zgodę na zakup udziałów spółki (...) od spółki (...) sp. z o.o.

- uchwałę na zakup L.;

- uchwałę wyrażającą zgodę na zbycie nieruchomości W.;

- uchwałę wyrażającą zgodę na nabycie praw i roszczeń z przedwstępnej umowy sprzedaży

W tym samym dniu M. B., przesłał e-mailem do powoda, wiadomość, w której zwrócił się do niego o przywiezienie następujących oryginałów dokumentów:

- odpisu z KRS dla (...) S.A.;

- uchwała o przekształceniu spółki Przedsiębiorstwo (...) w (...) S.A.;

- uchwała zarządu – zgoda na nabycie roszczeń do działki w L.;

- uchwała zarządu – zgodna na nabycie udziałów w (...);

- uchwała zarządu – zgodna na sprzedaż działki W.;

- uchwała zarządu – zgoda na zakup działki L.;

- zaświadczenie N. Bank o wysokości kredytu (promesa na wykreślenie hipoteki);

- zgoda N. Bank na wykreślenie hipoteki;

- warunki zabudowy na działkę W..

W tym samym dniu M. B. przesłał do powoda wiadomość e-mail, w której wskazał, że przesyła na żądanie powoda plan zagospodarowania przestrzennego dla L.. Również 7 grudnia 2007r. P. B. działający w imieniu powoda przesłał do pozwanego projekt przedwstępnej umowy sprzedaży udziałów spółki (...) sp. z o.o.

Dowód: wydruki wiadomości e-mail z dnia 7 grudnia (k. 205-219; 220, 221, 222, 223,224-229).

W dniu 11 grudnia 2007 r. umową sprzedaży praw i roszczeń zawartej w akcie notarialnym (rep. A- (...)) S. I. (...)Sp z o.o. sprzedała powodowi udział wynoszący 1/2 części praw i roszczeń wynikających z umowy przedwstępnej z dnia 4 kwietnia 2007 r. i zmiany do niej, to jest praw i roszczeń do nabycia niezabudowanej nieruchomości gruntowej, położonej w gminie L., wieś M., wieś Z., wieś N. o powierzchni łącznej 81.966 m^{(
2)}, dla której to nieruchomości Sąd Rejonowy dla Warszawy M., XIII Wydział Ksiąg Wieczystych prowadzi księgę wieczystą KW nr (...) za cenę w kwocie netto 8.934.151 zł powiększoną o należny podatek o towarów i usług, to jest 10.899.664,22 zł brutto. W trakcie zawierania przedmiotowej umowy główny zarządzający sektorem nieruchomości z grupie spółek (...), działając w imieniu (...) sp. z o.o. – zapewnił powoda, że transakcja dotycząca nieruchomości przy ul. (...) w P. zostanie zawarta pomiędzy Świętami (...) a S. 2007 r., albo też w drugim tygodniu stycznia 2008 r.

Okoliczność bezsporna, a nadto dowód: odpis wypisu aktu notarialnego rep. nr (...) (k. 262-273,)

W dniu 11 grudnia 2007r. powód (jako sprzedający), w imieniu którego działał P. B. zawarł z pozwaną spółką (...) sp. z o.o. z siedzibą w W. (jako kupującym) w imieniu której działał J. L. M. (1) oraz J. M. A. (2) umowę sprzedaży nr rep. A(...). Przedmiotem umowy była sprzedaż nieruchomości położonej przy zbiegu ulic (...) (którą w piśmie z dnia 13 lipca 2007r. określono jako nieruchomość na ul. (...)), dla której Sąd Rejonowy w Poznaniu XIII Wydział Ksiąg Wieczystych prowadzi księgę wieczystą nr KW nr (...), posiadającą obszar 8.605 m².

W § 5.1. umowy powód oświadczył, że wobec niego przysługuje pozwanej spółce (...) sp. z o.o. z siedzibą w W. wierzytelność w kwocie 10.899.664,22 zł tytułem zapłaty ceny za sprzedaż praw i roszczeń o kupno ½ części użytkowania wieczystego nieruchomości gruntowej, dla której prowadzona jest księga wieczysta KW nr (...) wynikających z przedwstępnej umowy sprzedaży z dnia 4 kwietnia 2007r., nr rep. A- (...) zmienionej aktem notarialnym nr rep. A- (...), która to sprzedaż praw i roszczeń nastąpiła mocą umowy zawartej pomiędzy powodem a (...) sp. z o.o. w dniu 11 grudnia 2007r. nr rep. A- (...).
W § 16 strony cenę sprzedaży określiły w wysokości 37.226.284,56 zł brutto. Zgodnie z § 17 część tej ceny w wysokości 10.899.664,22 zł miała zostać uiszczona przez kupującą (...) sp. z o.o. spółce (...) sp. z o.o.

Okoliczność bezsporna, nadto dowód: odpis wypisu aktu notarialnego rep. nr (...) (k. 1223-1241),

Następnie w tym samym dniu (tj. 11 grudnia 2007r.) powód reprezentowany przez P. B. oraz pozwana spółka (...) sp. z o.o. reprezentowana przez J. L. M. (1) oraz P. P. zawarli umowę przedwstępną sprzedaży udziałów nr rep. A (...)

W §1.1. pozwana spółka (...) sp. z o.o. oświadczyła, że jest jedynym (...) sp. z o.o.

W § 1.3. pozwana spółka (...) sp. z o.o. oświadczyła, (...) sp. z o.o. jest właścicielem nieruchomości przy ul. (...), dla której Sąd Rejonowy w Poznaniu XIII Wydział Ksiąg Wieczystych prowadził księgę wieczystą nr KW nr (...), posiadającą obszar 0,8605 m².

W §2.1. strony oświadczyły, że po podwyższeniu kapitału zakładowego pozwanej spółki (...) sp. z o.o., zgodnie z § 3 umowy, zobowiązują się zawrzeć umowę sprzedaży, mocą której pozwana spółka (...) sp. z o.o. sprzeda powodowi 96.250 udziałów pozwanej spółki (...) sp. z o.o. z siedzibą w W. co stanowić będzie 25% kapitału zakładowego.

Okoliczność bezsporna, nadto dowód: odpis wypisu aktu notarialnego rep. nr (...) (k. 231-261),

Kolejną umową zawartą w dniu 11 grudnia 2007r. była warunkowa umowa sprzedaży nr rep. A (...)zawarta między (...) Inwestor sp. z o.o. sp. k. z siedzibą w W. (określonym jako sprzedający) a:

a) pozwaną spółką (...) sp. z o.o. reprezentowaną przez J. L. M. (1) oraz P. P.;

b) powodem reprezentowanym przez P. B. (określonym jako kupujący);

c) pozwaną spółką (...) sp. z o.o. z siedzibą w W. (określoną jako kupujący) reprezentowana przez J. L. M. (1) oraz J. M. A. (2).

W § 1.3 umowy pozwana (...) sp. z o.o. oświadczyła, że stosownie do postanowień zmiany umowy przedwstępnej sprzedaży sporządzonej w dniu 5 grudnia 2007r. nr rep. A- (...), wskazuje w swoje miejsce, jako osobę uprawnioną do kupna od sprzedającego udziału wynoszącego 1/2 część prawa użytkowania wieczystego nieruchomości gruntowej, będącej przedmiotem niniejszej umowy, pozwaną spółkę (...) sp. z o.o. z siedzibą w W., która wyraziła na to zgodę.

W § 5.1 sprzedający oświadczył, że za cenę wskazaną w § 6 umowy sprzedaje pozwanej spółce (...) sp. z o.o. z siedzibą w P. oraz powodowi udziały po 1/2 części w prawie użytkowania wieczystego nieruchomości gruntowej objętej księgą wieczysta KW nr (...) położonej w L. zaś pozwany (...) sp. z o.o. z siedzibą w W. oraz powód oświadczyli, że tak oznaczone udziały za taką cenę płatną po połowie kupują.

W § 5.2 sprzedający i kupujący oświadczyli, że umowa sprzedaży zawierana jest pod warunkiem, że wójt gminy L. nie wykona prawa pierwokupu.

Okoliczność bezsporna, a nadto dowód: odpis wypisu aktu notarialnego rep. A nr (...) (k. 274-289);

W dniu 28 grudnia 2007r. (...) Inwestor sp. z o.o. sp.k. (jako sprzedający) zawarł umowę zatytułowaną „umowa przenosząca prawo użytkowania wieczystego” (nr rep. A (...)) z:

a) (...) sp. z o.o. z siedzibą w W. reprezentowaną przez P. P. oraz J. M. A. (2) (jako kupującym) oraz;

b) z powodem reprezentowanym przez P. B. (jako kupującym) oraz;

c) (...) sp. z o.o. z siedzibą w W. reprezentowanym przez P. P. oraz R. M. G.

W § 4 umowy sprzedający oświadczył, że w wykonaniu zobowiązania wynikającego z warunkowej umowy sprzedaży z dnia 11 grudnia 2007r. nr rep A (...) przenosi prawo użytkowania wieczystego nieruchomości gruntowej położonej w L. objętej księgą wieczystą KW nr (...) na rzecz pozwanej (...) sp. z o.o. oraz powodowej spółki po 1/2 części, które to spółki na powyższe wyraziły zgodę.

W § 5 pkt 1 strony oświadczyły, że pozwana (...) sp. z o.o. wpłaciła w imieniu i na rzecz pozwanej (...) sp. z o.o. na poczet ceny w wysokości 28.454.101,48 zł brutto, zaliczkę w wysokości 11.423.760 zł, zaś spółka (...) sp. z o.o. wpłaciła w imieniu i na rzecz powoda część ceny w kwocie 1.000.000 zł.

W § 5 pkt 2 strony ustaliły, że pozostałą część ceny w kwocie 16.030.341,48 zł kupujący zapłacą sprzedającemu w terminie 30 dni w następujących proporcjach:

a) pozwana (...) sp. z o.o. z siedzibą w W. zapłaci kwotę 2.803.290,74 zł;

b) powód zapłaci kwotę w wysokości 13.227.050,74 zł

Pozwany (...) sp. z o.o. z siedzibą w W. oraz powód oświadczyli, że w/w udziały w prawie użytkowania wieczystego nieruchomości, za ustaloną cenę kupują.

Okoliczność bezsporna, nadto dowód: odpis wypisu aktu notarialnego (k. 290-305).

W dniu 13 grudnia 2007r. K. Z. działająca w imieniu (...) sp. z o.o. wysłała do powoda wiadomość e-mail, w której wskazała że otrzymała informację od P. P., że (...) sp. z o.o. zamierza w niedługim okresie czasu podpisać umowę dotyczącą nieruchomości na ul. (...). W związku z tym K. Z. zwróciła się z prośbą o udzielenie odpowiedzi na następujące pytania:

a) czy powód uzyskał warunki zabudowy na wszystkie działki wchodzące w skład nieruchomości na ul. (...);

b) czy powód nabył wszystkie działki wchodzące w skład nieruchomości na ul. (...);

c) czy Agencja (...) skorzystała z prawa pierwokupu co do którejkolwiek z ww. działek.

K. Z. w tym samym e-mailu zwróciła się również o przesłanie wszystkich pozwoleń na budowę oraz umów sprzedaży nieruchomości na ul. (...).

dowód: wydruk wiadomości e-mail z dnia 13 grudnia 2007r. k. 622

Na początku 2008r. – w trakcie trwania negocjacji dotyczących inwestycji przy ulicy (...) – pozwany (...) sp. z o.o. przeprowadzał analizy (...) rynku nieruchomości. Wykazały one tendencję spadkową w cenach nieruchomości.

Okoliczność bezsporna, nadto dowód: zeznania P. P. (k. 1343).

W dniu 3 stycznia 2008r. M. B. wysłał do powoda wiadomość e-mail, w której wskazał, że umowa jest już prawie gotowa, ale musi jeszcze porozmawiać z P. P., bo nie zna do końca ustaleń co do jej warunków.

Dowód: wiadomość e-mail z dnia 3 stycznia 2008r. (k. 632)

W dniu 11 stycznia 2008r. P. P. przesłał e-mailem do P. B. projekt zagospodarowania nieruchomości na ul. (...), wskazując sposób w jaki dokonywał obliczeń PUM. Strony cały czas prowadziły negocjacje dotyczące ceny nabycia nieruchomości przy ul. (...).

Dowód: wiadomość e-mail z dnia 11 stycznia 2008r. (k. 638, 640).

W dniu 31 stycznia 2008r. P. B. przesłał do P. P. wiadomość e-mail, w której poinformował go, że w poniedziałek dostarczy mu decyzję o warunkach zabudowy, zaś uprawomocnienie decyzji o pozwoleniu na budowę również nastąpi w tym dniu. Zaproponował również, aby 8 lutego 2008r. podpisać umowy. Wskazał równocześnie, że chce, aby to powód wybrał projektanta. Powód poinformował również P. P., że 12 lutego 2008r. musi złożyć prospekt emisyjny do Komisji Nadzoru Finansowego w związku z czym w tym dniu umowy muszą zostać podpisane.

Dowód: wiadomość e-mail z dnia 31 stycznia 2008r.

W dniu 5 lutego 2008r. P. B. działający w imieniu powoda przesłał do P. P. wiadomość e-mail, w której wskazał ostateczne wyliczenie metrażu PUM. Powód wskazał również ostateczną cenę, którą określił w sposób następujący: 51.500 m²x1590 = 81.885.000 zł plus 6.000.000 zł za drogę, razem 87.885.000 zł (z czego 40% ceny płatne w ciągu trzech dni po podpisaniu umowy, 22% VAT w wysokości 19.334.700 zł płatne w ciągu trzech dni po podpisaniu umowy, 60% ceny płatne do 30 grudnia 2011r.).

Dowód: wiadomość e-mail z dnia 5 lutego 2008r. (k. 652).

W dniu 12 lutego 2008r. M. B. poinformował powoda, że zakończył współpracę ze spółkami z grupy S..

Dowód: wiadomość e-mail z dnia 12 lutego 2008r. (k. 656).

W dniu 20 lutego 2008r. P. P. przesłał do P. B. opinię prawną w przedmiocie prawa pierwokupu Agencji (...) do działek nr (...) na ul. (...), z której to opinii wynikało, że Agencji (...) przysługuje prawo pierwokupu do ww. działek.

Dowód: wiadomość e-mail z dnia 20 lutego 2008r. (k. 657,).

E-mailem z dnia 21 lutego 2008r. K. Z. działająca w imieniu (...) sp. z o.o. skierowała do powoda na adres e-mail P. B. pytanie, czy decyzje WZ (...)oraz (...) zostały przeniesione przez (...) s.c. na powodową spółkę lub inny podmiot wskazany przez powoda. Poinformowała również, że w związku z uzyskaniem wiadomości odnośnie pojawienia się nowych wzmianek w księgach wieczystych KW nr (...) i KW nr (...) najprawdopodobniej będzie potrzebne nowe pełnomocnictwo.

Dowód: wiadomość e-mail z dnia 21 lutego 2008r. (k. 705).

E-mailem z dnia 28 lutego 2008r. P. P. przesłał do powoda na adres e-mail P. B. projekt przedwstępnej umowy sprzedaży dotyczącej inwestycji przy. ul. (...) w P..

Dowód: wiadomość e-mail z dnia 28 lutego 2008r. (k. 706).

W dniu 20 lutego 2008r. K. Z. działając w imieniu (...) sp. z o.o. przesłała otrzymaną opinię prawną do P. B. odnośnie prawa pierwokupu Agencji (...)do działek nr (...) na ul. (...), z której to opinii wynikało, że Agencji (...) przysługuje prawo pierwokupu do ww. działek. E-mailem z dnia 11 marca 2008r. P. B. działając w imieniu powoda wskazał, że opinia prawna odnośnie prawa pierwokupu Agencji (...)do działek nr (...) na ul. (...) przesłana przez P. P. jest błędna, wskazując że o tej okoliczności już wcześniej informował, zaś w związku z dokonaniem zmiany przeznaczenia nieruchomości na nierolne, ostateczna umowa sprzedaży może zostać zawarta.

Dowód: wydruki wiadomości e-mail z dnia 10 marca 2008r. (k. 711-712); z dnia 11 marca 2008r. (k.713).

E-mailem z dnia 17 marca 2008r. P. P. przesłał do powoda na adres P. B. projekty umów dotyczących inwestycji na ul. (...) wskazując, że są one ostateczne oraz żądając dokumentów które oznaczył jako „przepisanie WZ”, „wyłączenie z produkcji rolnej”.

Dowód: wydruk wiadomości e-mail z dnia 17 marca 2008r. (k.737).

Pismem z dnia 20 marca 2008r. P. P. działając jako członek zarządu w imieniu (...) sp. z o.o. wskazując, że działa w nawiązaniu do wcześniejszych ustaleń, przekazał treść aktów notarialnych przygotowanych do podpisania przez powoda oraz (...) sp. z o.o. oraz poinformował, że umowy te zostaną podpisane po uzyskaniu dokumentów potwierdzających prawomocne wyłączenie z produkcji rolnej wszystkich działek oraz przeniesienie decyzji o warunkach zabudowy dla części działek na rzecz powoda.

Dowód: pismo z dnia 20 marca 2008r.(k.738),

E-mailem z dnia 25 marca 2008r. skierowanym do P. P. P. B. działając w imieniu powoda wskazał, że cena PUM w transakcji wyniesie 1590 zł.

Dowód: wydruk wiadomości e-mail z dnia 25 marca 2008r. (k. 739).

E-mailem z dnia 27 marca 2008r. M. K. z kancelarii (...), T. & Wspólnicy sp.k. wysłała do powoda na adres mailowy P. B. nowe wyliczenie ceny PUM nieruchomości przy ul. (...) w wysokości 1550 zł. W tym samym dniu M. K. wysłała e-mailem do powoda na adres mailowy P. B. projekty umów dotyczących inwestycji na ul. (...), wskazując równocześnie, że co do umowy sprzedaży nie dostała jeszcze potwierdzenia ze strony (...) co do zgody na warunki umowy oraz wskazując, że pozostałe umowy są przygotowane na bazie dokumentów podpisanych przez strony w grudniu w odniesieniu do nieruchomości na ul. (...).

Dowód: wydruk wiadomości e-mail z dnia 27 marca 2008r. (k. 740).

E-mailami z dnia 31 marca 2008r. P. P. wysłał do powoda na adres mailowy P. B. ostateczną umowę z wszystkimi uzupełnieniami dotyczącą inwestycji na ul. (...) oraz końcowy raport z badania nieruchomości na ul. (...). P. P. wskazał równocześnie, że następnego dnia rano K. Z. wyśle powodowi umowę przyrzeczenia sprzedaży udziałów i umowę wspólników.

Dowód: wydruk wiadomości e-mail z dnia 31 marca 2008r. (k. 742).

W dniu 1 kwietnia 2008r. P. B. działając w imieniu powoda wysłał wiadomość e-mail ze swoimi propozycjami odnośnie daty podpisania umowy sprzedaży nieruchomości na ul. (...) oraz terminów płatności. W tym samym dniu K. Z. działając w imieniu S. C. Polska oraz wskazując, że działa na prośbę P. P., wysłała P. B. przedwstępną umowę sprzedaży udziałów i umowę wspólników.

Dowód: wydruki wiadomości e-mail z dnia 1 kwietnia 2008r. (k. 1020, 1021).

Na początku kwietnia strony umówiły się, że podpiszą umowę sprzedaży nieruchomości na ul. (...) w pierwszym tygodniu po świętach wielkanocnych w czwartek 10 kwietnia 2012r.

Dowód: zeznania prezesa zarządu powoda P. B. (k. 1427), zeznania członka zarządu powoda T. R. (k. 1428).

Pismem z dnia 1 kwietnia 2008r. spółka (...) została poinformowana przez (...) Inwestor sp. z o.o., że powód nie zapłacił należności za nabycie ½ udziału w prawie użytkowania wieczystego nieruchomości położonej w L.. Odpowiadając na to pismo, P. P. działając jako członek zarządu w imieniu (...) sp. z o.o. poinformował (...) Inwestor sp. z o.o. z siedzibą w G., że (...) sp. z o.o. w całości zrealizowało płatności na rzecz (...) Inwestor sp. z o.o., wynikające z umowy z dnia 28 grudnia 2007r. nr rep. (...), zaś pozostała kwota, powinna zostać zapłacona przez powodową spółkę. W piśmie tym P. P. wskazał również, że w dniach między 10 a 25 kwietnia 2008r. jest zaplanowane zawarcie końcowej transakcji pomiędzy S., a (...) w kwocie znacznie przewyższającej należność (...) Inwestor sp. z o.o. w związku z czym (...) sp. z o.o. jest w stanie zagwarantować bezpośredni przelew na rachunek (...) Inwestor sp. z o.o. , należnej i wymaganej z umowy nr rep. (...) kwoty z należności na rzecz powoda. W związku z powyższym P. P. zwrócił się o podanie dokładnej kwoty i numeru rachunku, na który mają zostać wypłacone pieniądze

Dowód: odpis pisma z dnia 7 kwietnia 2008r. (k. 1022-1023);

Na początku kwietnia 2008r. pozwana (...) sp. z o.o. zleciła przeprowadzenie kolejnej analizy cen na rynku nieruchomości. Dostarczone analizy wskazywały na dalszy spadek cen mieszkań oraz kolejne obniżenie rentowności inwestycji na ul. (...). W związku z powyższym e-mailem z dnia 13 kwietnia 2008r. S. I. Polska poinformowała powoda, że maksymalna cena, jaką może zaoferować za m² PUM na nieruchomości przy ul. (...) wynosi 1.465 zł, co daje łączną cenę za wszystkie nieruchomości na ul. (...) w wysokości 77.092.117,36 zł netto.

Okoliczność bezsporna, nadto dowód: wydruk analizy rynku przygotowany przez (...), zeznania M. A. (1) (k. 1366-1367), zeznania R. M. G. (k. 1423), wiadomość mailowa (k.1024)

E-mailem z dnia 18 kwietnia 2008r. powód reprezentowany przez pozwanego skierował do J. L. M. (2) wiadomość (członka zarządu pozwanej (...) sp. z o.o.), w której wyraził zaniepokojenie co do dalszej współpracy między powodem a (...). Powód wskazał, że w wyniku opóźnienia nie może przygotować prospektu, co uniemożliwia (...) S.A. uzyskania z (...) Giełdy Papierów Wartościowych 150.000.000 zł. Powód zaznaczył, że działając w zaufaniu do (...), a w szczególności w oparciu o list intencyjny skierowany do niego przez (...), nabył dwie nieruchomości, tj. nieruchomość w W. na ul. (...) oraz nieruchomość w P. na ul. (...). Powód wskazał, że gdyby nie zapewnienia (...) co do tego, że kupi od niego nieruchomości na ul. (...), powód nie kupiłby tych działek. W związku z przedłużającymi się negocjacjami powód zaproponował trzy alternatywne rozwiązania mające na celu wyjście z impasu:

a) zawarcie ostatecznej umowy sprzedaży dotyczącej wszystkich nieruchomości przy ul. (...) za cenę netto 77.840.000 płatna w trzech ratach;

b) zawarcie między powodem a (...), zgodnie z któro (...) nabyłaby od powoda połowę nieruchomości na ul. (...) w ceni 25.000.000 zł;

c) zawarcie między powodem a (...), zgodnie z któro (...) nabyłaby od powoda 1/3 nieruchomości na ul. (...) w ceni 16.500.000 zł.

Warunkiem postawionym przez powoda było zawarcie jednej z ww. umów do dnia 23 kwietnia 2008r.

W tym samym dniu J. L. M. (1) działając w imieniu S. I. Polska wysłał wiadomość e-mail, w której wskazał, że nie posiada jakichkolwiek informacji o liście intencyjnym (...), zaś S. I. Polska nie jest w stanie nabyć nieruchomości w terminie wskazanym przez powoda. J. L. M. (1) wskazał, że due dilligence negocjowanej inwestycji nie zostało ukończone, [zaś procedura zatwierdzenia inwestycji przez zarząd jest w toku. J. M. M. (2) wskazał, że proponowana przez powoda cena jest dla niego niezadowalająca, zaś ze względu na sytuację na rynku nie jest w stanie zapewnić kiedy negocjacje zostaną zakończone a umowa zawarta. J. L. M. (1) wskazał, że jeżeli będzie to konieczne inwestycja na ul. (...) będzie nadal negocjowana oraz opracowywana.

Okoliczność bezsporna, nadto dowód: tłumaczenia widomości e-mail (k. 1266-268, 1271-1872).

E-mailem z dnia 18 kwietnia 2008r. zatytułowanym (...) powód reprezentowany przez P. B. poinformował P. P., że od 7 stycznia 2008r. oczekuje na podpisanie „umowy zakupu przez grupę S. nieruchomości w P. przy ul. (...)”. Powód wskazał, że zakupił teren w W. przy ul. (...) „tylko przy zobowiązaniu S.”, że transakcja dotycząca ul. (...) zostanie zawarta w styczniu 2008r. Brak sprzedaży nieruchomości przy ul. (...) doprowadził do powstania problemów w funkcjonowaniu powodowej spółki w związku z czym powód złożył propozycję odkupienia 1/2 udziału w nieruchomości przy ul. (...) za cenę zakupu tj. 25.107.087 zł w terminie do 25 kwietnia 2008r. Jednocześnie powód poinformował, że jest gotów odkupić tę nieruchomość po zakupie przez S. nieruchomości przy ul. (...).

Dowód: wydruk e-maila z dnia 18 kwietnia 2008r. (k. 1025).

E-mailem z dnia 19 kwietnia 2008r. skierowanym do powoda, J. L. M. (3) działając w imieniu S. I. Polska wskazał, że co prawda wyraził wcześniej wstępną zgodę na nabycie nieruchomości na ul. (...), jednak nie oznacza to, że podpisze umowę nawet wtedy gdy inwestycja będzie dla niego korzystna, a w chwili obecnej nie jest w stanie tego stwierdzić.

Okoliczność bezsporna, nadto dowód: wiadomość e-mail z dnia 19 kwietnia 2008r. (k. 1270).

Na spotkaniu w dniu 23 kwietnia 2008r. (...) sp. z o.o. wycofała się z negocjacji bez zawarcia umowy, informując powoda, ze inwestycja na ul. (...) jest nieopłacalna.

Dowód: zeznania świadka R. M. G. (k.1423); zeznania strony powodowej w osobie P. B. (k. 1427).

Pismem z dnia 24 kwietnia 2008r. powód reprezentowany przez dwóch wiceprezesów zarządu, tj. J. S. oraz T. R. wezwał pozwaną (...) sp. z o.o. pozwaną (...) sp. z o.o. oraz pozwaną Grupo S. do „zawarcia aktu notarialnego pięciu nieruchomości położonych w P. przy ul. (...)” uzasadniając to przekazaniem w dniu 16 kwietnia 2008r. dwóch dokumentów potwierdzających prawomocne wyłączenie z produkcji rolnej działek przy ul. (...) oraz prawomocne przeniesienie decyzji o warunkach zabudowy na rzecz powodowej spółki oraz zaakceptowaniem przez „obydwie strony” projektu aktu notarialnego oznaczonym symbolem (...). Powód wskazał, że w przypadku odmowy zawarcia umowy wzywa do zapłaty kwoty 17.476.200 zł tytułem częściowego odszkodowania.

Dowód: odpis pisma z dnia 24 kwietnia 2008r. (k.1030-1031).

W piśmie z dnia 24 kwietnia 2008r. powód reprezentowany przez dwóch wiceprezesów zarządu, tj. J. S. oraz T. R. wezwał pozwaną (...) sp. z o.o. z siedzibą w W. oraz Grupa (...) z siedzibą w W. do zawarcia w terminie do dnia 30 kwietnia 2008r. umowy w formie aktu notarialnego o zniesienie współwłasności w prawie użytkowania wieczystego gruntów w gminie L., szczegółowo opisanych w umowie rep. nr (...), w ten sposób, że (...) sp. z o.o. zostanie użytkownikiem wieczystym co do całej nieruchomości z obowiązkiem spłaty na rzecz powoda kwoty 25.127.013 zł w terminie do dnia 5 maja 2008r. Powód zaznaczył, że w przypadku niepodpisania aktu notarialnego we wskazanym terminie złoży wniosek o zniesienie współwłasności z równoczesnym wnioskiem o zabezpieczenie spłaty na majątku (...) sp. z o.o. oraz zakazem prowadzenia jakichkolwiek prac na tej nieruchomości do czasu prawomocnego zakończenia postępowania sądowego.

Dowód: odpis pisma z dnia 24 kwietnia 2008r. (k. 1032).

W dniu 25 kwietnia 2008r. P. B. działając w imieniu powoda, wysłał e-mailem do (...) sp. z o.o. na adres P. P. „propozycję ugody” w przedmiocie zawarcia umowy dotyczącej nieruchomości na ul. (...), żądając 1.600 zł za m²PUM.

Okoliczność bezsporna, nadto dowód: wydruk e-mail z dnia 25 kwietnia 2008r. (k. 1286).

W dniu 28 kwietnia 2008r. powód reprezentowany przez dwóch wiceprezesów zarządu, tj. J. S. oraz T. R. skierował do pozwanej (...) sp. z o.o. dwa następujące pisma. W pierwszym piśmie oświadczył, że uchyla się od swojego oświadczenia woli zawartego w umowie sprzedaży praw i roszczeń sporządzonej w dniu 11 grudnia 2007r. W uzasadnieniu wskazał, że oświadczenie to zostało złożone pod wpływem błędu wywołanego przez (...) sp. z o.o., która zapewniała o nabyciu nieruchomości położonych przy ul. (...) w P.. Tylko z tej przyczyny powód zdecydował się na zakup 1/2 udziału w użytkowaniu wieczystym nieruchomości w L.. W związku z powyższym powód wezwał o zapłaty do dnia 30 kwietnia 2008r. kwoty 10.899.664,22 zł tytułem zwrotu uiszczonej ceny. W drugim piśmie powód oświadczył, że w związku z tym, że powodowi przysługują w stosunku do (...) sp. z o.o. wierzytelność z tytułu odszkodowania wskazana w piśmie z dnia 24 kwietnia 2008r. oraz wierzytelność z tytułu zwrotu ceny za zakup praw i roszczeń z umowy z dnia 11 grudnia 2007r. (rep. A nr (...)) dokonuje potrącenia ww. wierzytelności z wierzytelnością (...) sp. z o.o. wynikającą z umowy przedwstępnej sprzedaży udziałów z dnia 11 grudnia 2007r. (rep. A nr(...)) do wysokości 9.625.000 zł. W związku z powyższym powód wskazał, że uiścił cenę za udziały w pozwanej spółce (...) sp. z o.o. oraz wezwał do zawarcia umowy sprzedaży udziałów na swoją rzecz.

Dowód odpisy pisma z dnia 28 kwietnia 2008r. (k. 1033,1034).

W piśmie z dnia 30 kwietnia 2008r. M. K. działająca w imieniu (...) sp. z o.o. wskazała, że nabycie przez jedną z polskich spółek z grupy S. pięciu nieruchomości położonych w P. przy ul. (...) miało być kolejnym trzecim wspólnym projektem powodowej oraz (...) sp. z o.o. po wcześniejszych dwóch projektach (tj. inwestycji na nieruchomości w L. oraz inwestycji przy ul. (...) w P.). Jednakże przeprowadzone na zlecenie (...) sp. z o.o. szczegółowe analizy techniczno-architektoniczne, prawne oraz ekonomiczne proponowanego przez powoda projektu doprowadziły (...) sp. z o.o. do wniosków, iż jest on zbyt ryzykowny gospodarczo. Pozwana (...) sp. z o.o. również, że zadłużenie powoda tak wobec banków jak i wobec innych kontrahentów wskazują, że powodowa spółka nie będzie zdolna do przeprowadzenia wcześniej planowanych przedsięwzięć.

Dowód: pismo z dnia 30 kwietnia 2008r. (k. 1036-1038).

W dniu 4 czerwca 2008 r. powód oraz (...) Sp z o.o. zawarły w formie aktu notarialnego (Rep. A- (...)) warunkową umowę sprzedaży. Na mocy tej umowy powód sprzedał spółce (...) Sp. z o.o. udział wynoszący 1/2 części w prawie użytkowania wieczystego nieruchomości położonej w gminie L. za cenę netto 11.661.517 zł, co stanowi brutto kwotę 14.227.050,74 zł. Ponadto, w tej samej dacie strony - powód oraz (...) Sp. z o.o. - zawarły w formie aktu notarialnego (Rep. A- (...)) przedwstępną umowę sprzedaży. Na mocy jej postanowień (...) Sp. z o.o. zobowiązała się zawrzeć umowę sprzedaży, na mocy której sprzeda powodowi lub wskazanemu przez niego podmiotowi, prawo użytkowania wieczystego części nieruchomości L. odpowiadające udziałowi 1/2 nieruchomości L., tj. nieruchomości, która powstanie w wyniku podziału. Termin do skorzystania z uprawnień określonych w tej umowie dla powoda upływał w dniu 30 września 2008 r.

Dowód: odpis wypisu aktu notarialnego z dnia 4 czerwca 2008r. rep. A nr (...) (k. 1041-1060), odpis wypisu aktu notarialnego z dnia 4 czerwca 2008 r. rep A nr(...) (k. 1061-1087).

W dacie zawarcia umowy z dnia 4 czerwca 2008r. o numerze rep. A- (...), powód znajdował się w trudnej sytuacji finansowej. Powód od kilku miesięcy pozostawał w zwłoce w spełnieniu świadczenia pieniężnego należnego (...) Inwestor sp. z o.o. sp. k., na podstawie umowy z dnia 28 grudnia 2007r. Powód nie posiadał środków na spełnienie tego zobowiązania, albowiem planując swoje wydatki nie uwzględnił, że nie sprzeda (...) sp. z o.o. nieruchomości na ul. (...). W związku ze zwłoką (...) Inwestor sp. z o.o. sp.k. groził zgłoszeniem wniosku o upadłość powoda.

Dowód: zeznania strony powodowej w osobach P. B. (k. 1427), T. R. (k. 1428), A. H. (k. 1480).

W dniu 4 czerwca 2008r. K. Z. oraz P. P. działający łącznie w imieniu pozwanej (...) sp. z o.o. oraz pozwanej (...) sp. z o.o. zawarli z powodem reprezentowanym przez P. B. umowę zatytułowaną „rozwiązanie przedwstępnej umowy sprzedaży udziałów”. W § 2 umowy pozwana (...) sp. z o.o. oraz powód oświadczyli, że rozwiązują umowę sprzedaży udziałów z dnia 11 grudnia 2007r. (nr. rep. A- (...)) w związku z czym zrzekają się wzajemnie uprawnienia do żądania zawarcia umowy przyrzeczonej, jak również wszystkich innych roszczeń, jakie im przysługują, czy mogłyby im przysługiwać w związku z zawartą przez spółki przedwstępną umową sprzedaży udziałów. Strony wskazały dalej, że zarówno pozwana (...) sp. z o.o., jak i powód stają się całkowicie wolni od wszystkich wzajemnych roszczeń, w tym również finansowych, w szczególności opisanych w § 7 przedwstępnej umowy sprzedaży udziałów, jak również wszelkich innych roszczeń odszkodowawczych, które mogłyby przysługiwać im z jakichkolwiek podstaw prawnych lub faktycznych w związku z zawartą przedwstępną umową sprzedaży udziałów i niezawarciem przyrzeczonej umowy sprzedaży udziałów. W tym samym dniu powód w imieniu którego działał P. B. złożył oświadczenie w formie aktu notarialnego (rep. A nr (...), w którego § 1 zrzekł się wszelkich istniejących, warunkowych lub mogących powstać w przyszłości roszczeń wynikających lub które mogłyby wyniknąć z jakichkolwiek podstaw prawnych związanych z prowadzonymi przez nią negocjacjami z pozwaną (...) sp. z o.o., pozwaną (...) sp. z o.o., pozwaną (...) sp. z o.o., pozwaną (...) sp. z o.o., spółką prawa (...) S. oraz wszelkimi innymi spółkami powiązanymi w rozumieniu przepisów k.s.h. ze spółką Grupa (...) w odniesieniu do następujących nieruchomości położonych w P.:

a) nieruchomości 1. położonej przy ul. (...), objętej księgą wieczystą KW nr (...), składającej się z:

- działki oznaczonej nr geodezyjnym (...)z obrębu P.;

- działki oznaczonej nr geodezyjnym(...) z obrębu P.;

- działki oznaczonej nr geodezyjnym (...) z obrębu P.;

b) nieruchomości 2. położonej przy ul. (...), objętej księgą wieczystą KW nr (...), składającej się z działki oznaczonej nr geodezyjnym (...) z obrębu P.

c) nieruchomości 3. położonej przy ul. (...), objętej księgą wieczystą KW nr (...), składającej się z działki oznaczonej nr geodezyjnym (...) z obrębu P.;

d) nieruchomości 4. położonej przy ul. (...), objętej księgą wieczystą KW nr (...), składającej się z:

- działki oznaczonej nr geodezyjnym (...)z obrębu P.;

- działki oznaczonej nr geodezyjnym(...) z obrębu P.;

- działki oznaczonej nr geodezyjnym (...) z obrębu P.;

e) nieruchomości 5. położonej przy ul. (...), objętej księgą wieczystą KW nr (...), składającej się z:

- działki oznaczonej nr geodezyjnym (...)z obrębu P.;

- działki oznaczonej nr geodezyjnym (...) z obrębu P.;

- działki oznaczonej nr geodezyjnym(...) z obrębu P.;

w tym w szczególności:

- żądania zawarcia aktu notarialnego umowy sprzedaży opisanych powyżej w punktach od a) do e) nieruchomości łącznie lub każdej z osobna;

- żądania zapłaty kwoty 17.476.200 zł, o której mowa w piśmie z dnia 24 kwietnia 2008r. skierowanym do Grupy S., (...) sp. z o.o., (...) sp. z o.o.;

- żądania zwrotu kwoty 10.899.664,22 zł zapłaconej w wykonaniu umowy sprzedaży praw i roszczeń zawartej aktem notarialnym rep. nr A (...), o której zwrot zwrócił się powód w piśmie z dnia 28 kwietnia 2008r. skierowanym do (...) sp. z o.o.

W §2 powód oświadczył, że cofa oświadczenie złożone w piśmie z dnia 28 kwietnia 2008r., skierowanym do (...) sp. z o.o., w którym powód uchylił się od oświadczenia woli zawartego w umowie sprzedaży praw i roszczeń z dnia 11 grudnia 2007r. (nr rep. (...)).

W § 3 powód oświadczył, że cofa oświadczenie złożone w piśmie z dnia 28 kwietnia 2008r. skierowanym do (...) sp. z o.o., w którym powód oświadczył, że dokonuje potrącenia swoich wierzytelności z tytułu uchylenia się od skutków oświadczenia woli zawartego w umowie sprzedaży praw i roszczeń z dnia 11 grudnia 2007r. (nr. rep. (...)) oraz związanego z nim żądania zwrotu ceny zakupu z rzeczonej umowy.

W § 4 powód oświadczył, że odwołuje oświadczenia złożone w piśmie z dnia 24 kwietnia 2008r. skierowanym do (...) sp. z o.o., (...) sp. z o.o. oraz (...) S. oraz w piśmie z dnia 28 kwietnia 2008r. skierowanym do (...) sp. z o.o., w których sugerował nieetyczne i sprzeczne z prawem działania członków zarządów wymienionych spółek.

Dowód: odpis wypisu aktu notarialnego rep. A nr (...) (k. 1088-1093)

W dniu 23 grudnia 2008 r. powód reprezentowany przez P. B. oświadczył przed notariuszem, że uchyla się w całości od skutków prawnych „oświadczenia o zrzeczeniu się roszczeń” złożonego w dniu 4 czerwca 2008 r. w formie aktu notarialnego rep. A nr (...).2008, uzasadniając to podstępnymi działaniami spółek z grupy S. w tym (...) sp. z o.o., (...) sp. z o.o., (...) sp. z o.o., (...) sp. z o.o. Jednocześnie powód potwierdził uchylenie się od swojego oświadczenia woli zawartego w umowie sprzedaży praw i roszczeń sporządzonej w dniu 11 grudnia 2007 r. (Rep. A- (...)), oświadczając, że zostało złożone pod wpływem błędu wywołanego podstępnie przez (...) Sp. z o.o., wskutek zapewnień o nabyciu nieruchomości położonych przy ul. (...) w P..

Uchylenie się od oświadczenia woli zostało wysłane przez powoda oraz odebrane przez (...) sp. z o.o. w dniu 29 grudnia 2012r., (...) sp. z o.o., (...) sp. z o.o. oraz przez (...) sp. z o.o. w tym samym dniu, tj. w dniu 29 grudnia 2012r.

Dowód: odpisy pism z dnia 23 grudnia 2012r. wraz z (...) (k. 1099-1102)

Pismami z dnia 14 maja 2010r. powód wezwał spółkę prawa hiszpańskiego działającą pod firmą (...) do zapłaty kwoty 10.899.664,22 zł z tytułu odszkodowania w związku z nabyciem i odsprzedażą nieruchomości w L. oraz kwoty 6.700.464,81 zł z tytułu odsetek od kredytów zaciągniętych na zakup nieruchomości położonych przy ul. (...) w P. w nieprzekraczalnym terminie do dnia 25 maja 2010r.

Pismami z dnia 20 kwietnia 2010r. powód wezwał (...) sp. z o.o., (...) sp. z o.o., (...) sp. z o.o. oraz (...) sp. z o.o. do zapłaty kwoty 10.899.664,22 zł z tytułu odszkodowania w związku z nabyciem i odsprzedażą nieruchomości w L. oraz kwoty 6.700.464,81 zł z tytułu odsetek od kredytów zaciągniętych na zakup nieruchomości położonych przy ul. (...) w P. w nieprzekraczalnym terminie do dnia 4 maja 2010r.

W odpowiedzi (...) sp. z o.o., (...) sp. z o.o., (...) sp. z o.o. oraz (...) sp. z o.o. zakwestionowały zasadność żądania ww. kwot.

Dowód: odpisy pism z dnia 14 maja oraz 20 kwietnia 2010r. (k. 1108-1113), odpisy pism z dnia 30 kwietnia 2010r. (k. 1114-1125).

W 2007r. grupa (...) sp. z o.o. osiągnęła zysk w kwocie 16.227.790,92 zł.

Dowód: skonsolidowane dane finansowe (...) sp. z o.o. k. 1467-1472,

Odsetki od zaciągniętych przez powoda czterech kredytów na zakup nieruchomości przy ulicy (...) w P. wyniosły na dzień 28 lutego 2010r. - 6.491.199,58 zł, a wg stanu na dzień 28 lutego 2012r. 11.546.249 zł. Na dzień 29 marca 2013r. odsetki te wyniosły 14.049.466,74 zł.

Dowód: opinia biegłego (k. 1602),

Pozwane spółki prowadząc negocjacje z powodem dotyczące inwestycji w P. przy ul. (...) oraz w L., traktowały każdy z tych projektów odrębnie i nie uzależniały realizacji jednej inwestycji od zrealizowania innej.

Dowód: zeznania świadka P. P. (k.1340-1343), zeznania świadka R. M. G. (k.1422-1425), zeznania świadka M. R. A. (k. 1366-1368) .

Sąd Okręgowy uznał za wiarygodne zgromadzone w sprawie dokumenty, gdyż nie wykazują śladów podrobienia, czy przerobienia, a ich treść i autentyczność, nie była kwestionowana przez strony w trakcie procesu. Za wiarygodne Sąd uznał również wydruki wiadomości e-mail, które nie stanowiły dokumentu w rozumieniu k.p.c., ale które mogły stanowić dowód w procesie cywilnym na podstawie art. 309 w zw. z art. 245 k.p.c., wskazujący na okoliczność, że na odpowiednich serwerach istnieją przesłane przez strony dane o treści, jak w tych wydrukach. Żadna ze stron nie zakwestionowała treści wiadomości e-mail.

Oceniając zeznania świadków P. P. (k. 1343) , M. A. (1) (k. 1367) oraz R. M. G. (k. 1423) Sąd uznał je za wiarygodne. Zeznania te są spójne, logiczne i wzajemnie się uzupełniają. Nie wykazują one także sprzeczności z treścią zgromadzonych w sprawie dokumentów, w tym wydruków wiadomości mailowych.

Wyjątek stanowią jedynie zeznania P. P. i R. M. G. , z których wynikało, że dopiero na spotkaniu w dniu 23 kwietnia 2008r dowiedzieli się oni o złej sytuacji finansowej powoda i że było to jedną z przesłanek rezygnacji przez pozwane spółki z realizacji inwestycji przy ulicy (...) w P., ze zgromadzonego w sprawie materiału wynika bowiem, że najpóźniej 7 kwietnia 2008r. P. P. wiedział o problemach finansowych powoda, gdyż tego dnia P. P. działając jako członek zarządu w imieniu (...) sp. z o.o. poinformował bowiem (...) Inwestor sp. z o.o. z siedzibą w G., że (...) sp. z o.o. w całości zrealizowało płatności na rzecz (...) Inwestor sp. z o.o., wynikające z umowy z dnia 28 grudnia 2007r. nr rep. (...), zaś pozostała kwota, powinna zostać zapłacona przez powodową spółkę. W piśmie tym P. P. wskazał również, że w dniach między 10 a 25 kwietnia 2008r. jest zaplanowane zawarcie końcowej transakcji pomiędzy S., a (...) w kwocie znacznie przewyższającej należność (...) Inwestor sp. z o.o. w związku z czym (...) sp. z o.o. jest w stanie zagwarantować bezpośredni przelew na rachunek (...) Inwestor sp. z o.o. Z e-maila tego wynika więc, że już na początku kwietnia 2008r. pozwane spółki miały już informację o złej sytuacji finansowej powoda, a mimo tego chciały kontynuować współpracę z powodem i zawrzeć z nim umowę dotyczącą nieruchomości przy ulicy (...) w P..

Oceniając zeznania prezesa zarządu powoda P. B., Sąd uznał je za wiarygodne jedynie w części. Nie zasługują na wiarę zeznania, w których P. B. podniósł, że P. P. w okresie od lipca do października 2007r. przed zawarciem każdej umowy przez powoda, której przedmiotem było nabycie nieruchomości na ul. (...), zapewniał powoda osobiście oraz w obecności innych członków zarządu, że spółki z grupy S. zrealizują inwestycję na ul. (...), gdyż nie znajdują one potwierdzenia w zgromadzonym w sprawie materiale dowodowym i są sprzeczne z zasadami doświadczenia życiowego. W okresie, w którym powód zawierał umowy dotyczące zakupu gruntów przy ulicy (...), strony nie uzgodniły jeszcze warunków przyszłej umowy dotyczącej wspólnej realizacji inwestycji na tych nieruchomościach. W takiej sytuacji nieprawdopodobnym wydają się twierdzenia P. B., że P. P., przed zakupem przez powoda gruntów przy ulicy (...), zapewniał go, że pozwane spółki grunty te od powoda odkupią celem realizacji inwestycji. Za niewiarygodne Sąd uznał również zeznania P. B., w zakresie w jakim wskazał on, że powód nie kupiłby nieruchomości przy ul. (...) w sytuacji, w której grupa S. nie składałaby zapewnień dotyczących wspólnej realizacji inwestycji na tym terenie. Należy bowiem zauważyć, że jeszcze przed rozpoczęciem negocjacji z (...) sp. z o.o. powód, w dniu 30 maja 2007r., zawarł dwie przedwstępne umowy sprzedaży (nr rep. A (...) oraz nr rep. A (...) dotyczące dwóch nieruchomości objętych księgami wieczystymi o numerach (...). Zaś w lipcu – a więc w okresie, w którym negocjacje się dopiero rozpoczęły – zawarł warunkową umowę sprzedaży wcześniej wymienionej nieruchomości, dla której prowadzona jest księga wieczysta nr (...). oraz warunkową umowę sprzedaży (nr rep. (...)), kolejnych nieruchomości na ul. (...) objętych księgami wieczystymi nr (...). Warto przy tym zauważyć, że pierwsze dwie umowy kredytowe zawarte w celu zakupu nieruchomości są datowane na dzień 30 maja 2007r. oraz 13 lipca 2007r. Zostały więc one zawarte jeszcze przed dokonaniem przez strony ustaleń dotyczących warunków przystąpienia przez pozwane spółki do realizacji inwestycji przy ulicy (...).

Wskazania doświadczenia życiowego wykluczają możliwość, aby powód dokonał tych czynności tylko dlatego, że (...) sp. z o.o. wyraziła wstępne zainteresowanie wspólną realizacją inwestycji na ul. (...). Z e-maila z dnia 13 lipca 2007r. nie wynika właśnie nic ponad to, że (...) sp. z o.o. była wstępnie inwestycją zainteresowana, a w szczególności nie wynika to, aby w okresie tym spółka ta była ostatecznie zdecydowana na taka inwestycję. Znamienne jest to, że twierdzenie powoda o tym, że e-mail z dnia 13 lipca 2007r. był listem intencyjnym nie można nawet określić jako nadinterpretacji. Wiadomość e-mail z dnia 13 lipca 2007r. w żaden sposób nie mieści się w formule listu intencyjnego. Przyjmując założenie racjonalności powoda, zaciągając kredyty w lipcu 2007r. oraz zawierając w lipcu warunkowe umowy sprzedaży, z pewnością dopuszczał on taką możliwość, że negocjacje z pozwanym nie zakończą się zawarciem umowy. Bardziej prawdopodobnym jest, że powód licząc na to, że pozwany zawrze z nim umowy podjął ryzyko gospodarcze, oceniając jako minimalną możliwość poniesienia straty, ze względu na hossę na rynku nieruchomości w 2007r., w przypadku gdyby pozwany jednak ze wspólnej inwestycji zrezygnował. Za niewiarygodne Sąd uznał również zeznania P. B. w zakresie, w jakim wskazał on, że przystąpienie przez powoda do realizacji inwestycji w L. było warunkiem zawarcia przez (...) sp. z o.o. umowy sprzedaży nieruchomości na ul. (...). Okoliczności tej nie potwierdza materiał dowodowy zgromadzony w sprawie. W szczególności w wiadomościach e-mail wysyłanych przez negocjującego umowę P. P. brak jakiejkolwiek wzmianki o istnieniu takiego warunku. Nadto z pisma z dnia 13 listopada 2007r. pochodzącego od działającego w imieniu powoda P. B., wynika okoliczność przeciwna do tej, na którą w swoich zeznaniach wskazywał P. B. i którą starał się udowodnić powód. Z pisma tego można co prawda wywnioskować, że to (...) sp. z o.o. złożyła powodowi ofertę sprzedaży nieruchomości w L. (z e-maila z dnia 18 kwietnia 2008r. zatytułowanego (...) wynika, że strony używały zamiennego oznaczenia „teren w W. na ul. (...)”), jednak to powód uzależnił zawarcie tej umowy od podpisania do dnia 23 listopada 2007r. chociażby jednej z umów sprzedaży, tj.: umowy sprzedaży działek przy ul. (...) lub umowy sprzedaży działek przy ulicy (...) lub umowy sprzedaży działek przy ul. (...). Umowa dotycząca sprzedaży nieruchomości położonej przy ul. (...) została przy tym zawarta w grudniu. Uzależnienie przez pozwaną (...) sp. z o.o. kontynuowania negocjacji i zawarcia umowy sprzedaży nieruchomości na ul. (...) od kupna przez powoda nieruchomości w L. nie wynika również z treści umowy dotyczącej inwestycji w L.. W materiale dowodowym brak również jakichkolwiek listów intencyjnych w tym zakresie. W związku z tym wiarygodne okazały się zeznania świadków zawnioskowanych przez pozwanych, którzy wskazali, że inwestycje w L. oraz na ul. (...) nie były inwestycjami ze sobą powiązanymi. Za całkowicie niewiarygodną Sąd uznał podaną przez P. B. okoliczność, że na spotkaniu w dniu 23 kwietnia 2008r. byli obecni członkowie zarządów wszystkich pozwanych spółek. Powód nie sformułował w pozwie żadnych twierdzeń, które wskazywałyby dlaczego, skoro negocjacje były prowadzone jedynie przez (...) sp. z o.o., na spotkaniu w dniu 23 kwietnia 2008r. miało być reprezentowanych aż pięć spółek z grupy (...). Nieprawdziwe są rownież zeznania P. B., z których wynika, że w połowie 2008r powodowa spółka dowiedziała się o zadłużeniu spółek z grupy (...) na kwotę 1,2 mld euro., zeznania te nie zostały bowiem poparte żadnymi innymi dowodami, a strona pozwana zaprzeczyła, by w okresie prowadzenia negocjacji znajdowała się w trudnej sytuacji finansowej.

Za wiarygodne Sąd uznał zeznania P. B. w zakresie w jakim wskazał on, że w dniu 11 grudnia 2007r. w trakcie zawierania umowy nr rep. A- (...) J. L. M. (1), działając w imieniu (...) sp. z o.o. – zapewnił powoda, że transakcja dotycząca nieruchomości przy ul. (...) w P. zostanie zawarta pomiędzy Świętami(...) a S. 2007 r., albo też w drugim tygodniu stycznia 2008r. P. B. nie potwierdził jednak, że do podpisania umowy w takim okresie miało dojść jedynie w uwagi na rodzinny wyjazd na narty J. M.. Z zeznań P. B. wynika bowiem wyraźnie, że strony przewidywały możliwość, ze przed zawarciem umowy będzie potrzebne zgromadzenie dodatkowych dokumentów. Prawdziwe okazały się także twierdzenia P. B. co do tego, że na początku kwietnia negocjujące strony doszły do porozumienia co do wszystkich postanowień umowy oraz ustaliły termin zawarcia umowy sprzedaży nieruchomości położonych na ul. (...) na dzień 10 kwietnia 2008r. Okoliczność tą potwierdził T. R.. Ze względu na wcześniejsze ustalenia uznać należało, że negocjacje zostały zakończone na skutek zawiązania porozumienia z podmiotem, który je prowadził, tj. (...) sp. z o.o. P. B. nie potrafił co prawda określić precyzyjnie daty wskazując, ze był to bądź to 11 lub 12 kwietnia 2008r., jednak w związku z tym, że wiedział w jakim dniu tygodnia miało dojść do zawarcia umowy (tj. w czwartek) możliwe było precyzyjne ustalenie, że dzień zawarcia umowy sprzedaży nieruchomości ustalono na dzień 10 kwietnia 2008r. Powyższych zeznań nie zdołały podważyć zeznania P. P., który wskazał, że nie pamięta, czy do takiego terminu wyznaczenia zawarcia umowy doszło. Biorąc pod uwagę tą okoliczność że wyznaczenie terminu zawarcia umowy kończyło długie negocjacje a w związku z tym było zdarzeniem ważnym (a więc z natury łatwo zapamiętywanym), okoliczność, że to P. P. prowadził negocjacje oraz przede wszystkim bezsporną okoliczność wysłania przez P. P. e-maila, w której poinformował on spółkę (...) – w sposób stanowczy – że umowa sprzedaży między powodem a pozwanym zostanie zawarta właśnie w okresie, w zakres którego wchodzi dzień 10 kwietnia 2008r. zeznania P. P. należało uznać w tym zakresie za niewiarygodne.

Oceniając zeznania członka zarządu powoda T. R. Sąd uznał je za wiarygodne w takiej samej części w jakiej przymiotu tego nie odmówiono zeznaniom P. B.. T. R. potwierdził w swoich zeznaniach okoliczności przytoczone przez składającego zeznania P. B. i uczynił je integralną częścią swoich zeznań. Do jego zeznań odnoszą się te same zastrzeżenia Sądu, jakie zostały podniesione przy ocenie zeznań P. B., dlatego z tych samych przyczyn w zakresie, w jakim Sąd odmówił wiarygodności zeznaniom P. B. Sąd odmówił również wiarygodności zeznaniom T. R..

Oceniając zeznania członka zarządu powoda A. H. Sąd uznał je za wiarygodne jedynie w części. W ocenie Sądu nieprawdziwe są zeznania dotyczące uzależnienia przez pozwane spółki wyrażenia zgody na zakup nieruchomości przy ulicy (...) od wyrażenia od przystąpienia przez powoda do realizacji inwestycji w L.. Podobnie, jak w przypadku zeznań pozostałych członków zarządu powoda, także zeznania A. H. w tym zakresie nie znajdują żadnego potwierdzenia w zgromadzonym w sprawie materiale dowodowym. Co więcej, A. H. zeznała, że powiązanie obu inwestycji przez stronę pozwaną nie zostało ujęte w żadnym dokumencie.

Biorąc pod uwagę zasady doświadczenia życiowego oraz fakt, że powód jest deweloperem, od wielu lat prowadzącym inwestycje budowlane na dużą skalę, trudno przypuszczać, by w przypadku postawienia przez pozwane spółki warunków dotyczących zakupu nieruchomości przy ulicy (...), zgadzając się na ich wypełnienie, nie zabezpieczył należycie swojego interesu i nie zażądał oświadczenia na piśmie, że zakup gruntów w L. był warunkiem zakupu nieruchomości przy ulicy (...). Poza tym należy wskazać, że A. H., wiedzę o powiązaniu inwestycji w L. z inwestycją na ul. (...) posiada wyłącznie z rozmów prowadzonych z P. B.. Nie była ona natomiast świadkiem ustaleń poczynionych w toku prowadzonych przez strony negocjacji, z których wynikałoby uzależnienie przez (...) sp. z o.o. zawarcia umowy dotyczącej nieruchomości na ul. (...) od zawarcia przez powoda umowy dotyczącej inwestycji w L.. W ocenie Sądu nieprawdziwe są zeznania A. H. także w tym zakresie, w którym zeznająca podniosła, że powód nie zakupiłby gruntów przy ulicy (...) gdyby nie zapewnienia P. P. o zamiarze wspólnej realizacji przez strony inwestycji na tych nieruchomościach. Twierdzenia te nie zostały poparte żadnymi innymi dowodami prócz zeznań członków zarządu powoda, a ze zgromadzonych w sprawie dokumentów wynika, że powód zawarł umowy przedwstępne i warunkowe sprzedaży nieruchomości przy ulicy (...) jeszcze przed ustaleniem z pozwanym warunków przyszłej umowy dotyczącej realizacji tej inwestycji.

Sąd uznał za całkowicie wiarygodną opinię złożoną przez powołanego w sprawie biegłego. Została ona sporządzona przez osobę posiadającą fachowa wiedzę w zakresie finansów i rachunkowości. Biegły dokonał w swojej opinii wnikliwej analizy zobowiązań kredytowych powoda i na ich podstawie sformułował wnioski co do wysokości poniesionych przez powoda kosztów w związku z koniecznością spłacania odsetek od zaciągniętych kredytów. Wnioski te zostały przy tym przez biegłego uzasadnione przeprowadzonymi wyliczeniami. Oceniając wiarygodność opinii biegłego należy podkreślić, że biegły jest osobą obcą w stosunku do stron postępowania, w związku z czym nie miał on żadnego interesu, by w sporządzonej opinii zniekształcać rzeczywistość celem polepszenia sytuacji procesowej powoda czy pozwanego. Znamiennym jest także to, że po doręczeniu opinii stronom, nie wniosły one zastrzeżeń do jej treści, co dodatkowo, w ocenie Sądu, wzmacnia jej wiarygodność.

Na rozprawie w dniu 23 maja 2012r. Sąd oddalił wnioski dowodowe powoda zawarte w piśmie procesowym z dnia 5 stycznia 2011r. dotyczące przeprowadzenia dowodu z zeznań świadków A. W. i T. W. oraz dowodu z opinii biegłego na okoliczność badania bilansów pozwanych spółek. Niniejsza sprawa jest sprawą gospodarczą, do której zastosowanie mają przepisy kodeksu postępowania cywilnego obowiązujące przed dniem wejścia w życie Ustawy o zmianie ustawy - Kodeks postępowania cywilnego oraz niektórych innych ustaw z dnia 16 września 2011 r. (Dz.U. Nr 233, poz. 1381). Na mocy art. 9 cytowanej ustawy jej przepisy stosuje się do postępowań wszczętych po dniu jej wejścia w życie, tj po 03 maja 2012 w związku z czym mają do niej zastosowanie przepisy działu IVa kodeksu postępowania cywilnego zatytułowanego postępowanie w sprawach gospodarczych, w tym art. 479¹²§1 k.p.c., w brzmieniu obowiązującym w chwili wszczęcia postępowania, zgodnie z którym powód jest obowiązany podać w pozwie wszystkie twierdzenia oraz dowody na ich poparcie pod rygorem utraty prawa powoływania ich w toku postępowania, chyba że wykaże, iż ich powołanie w pozwie nie było możliwe albo że potrzeba powołania wynikła później. Analogicznie pozwany, stosownie do treści art. 479¹⁴ § 2 k.p.c., jest obowiązany podać w odpowiedzi na pozew wszystkie twierdzenia oraz dowody na ich poparcie pod takim samym rygorem. Wymienione wyżej przepisy mają na celu koncentrację materiału dowodowego, szczególnie w postępowaniu gospodarczym, jeszcze przed terminem pierwszej rozprawy. Nie zastosowanie się do nich przez strony skutkuje utratą prawa do późniejszego powoływania nowych twierdzeń, zarzutów i dowodów. Oznacza to, że spóźnione twierdzenia i wnioski dowodowe nie mogą być przez Sąd brane pod uwagę, tj. muszą być traktowane jakby ich w ogóle nie było, nawet gdyby prowadziło to do ustalenia prawdy materialnej. Rygor utraty prawa do powoływania nowych twierdzeń i dowodów może okazać się dla stron dotkliwy w skutkach, jednak dotkliwość ta w równym stopniu dotyczy obu stron procesu i została wyraźnie i z pełną konsekwencją przewidziana przez prawodawcę. Nie może budzić wątpliwości, też, iż w art.479¹²§1 k.p.c. ustawodawca nie zawarł, z wyjątkiem kryterium temporalnego, żadnych innych kryteriów prekluzji, należy przyjąć, iż przepis ten dotyczy wszystkich spóźnionych twierdzeń, zarzutów i dowodów , bez względu na ich znaczenie dla rozstrzygnięcia sprawy i jest też oczywiste, że wyłącza on także stosowanie art. 217 k.p.c. (por. uzasadnienie uchwały SN z dnia 17.02.2004 r. III CZP 115/03 OSNC 2005/5/77; także wyrok SN w sprawie IV CK 152/05 Rzeczpospolita z dnia 23.11.2005r.).

Ponadto należy zauważyć, że rygoryzm ten jest przewidziany w szczególnych przypadkach. Przede wszystkim w postępowaniu gospodarczym, wyodrębnionym m.in. ze względu na profesjonalizm stron postępowania – od przedsiębiorców można bowiem wymagać znajomości podstawowych zasad procedury cywilnej oraz stawiać im wymagania wyższe niż przeciętnemu obywatelowi – tak: wyrok Sądu Najwyższego z dnia 17 sierpnia 1993 r. [III CRN 77/93 - OSNC 1994/3/69], w którym stwierdzono, że należyta staranność dłużnika, określana przy uwzględnieniu zawodowego charakteru prowadzonej przez niego działalności gospodarczej (art. 355 § 2 k.c.), obejmuje także znajomość obowiązującego prawa oraz następstw z niego wynikających w zakresie prowadzonej działalności gospodarczej.

Artykuł 479¹²§1 k.p.c. nie uzależnia powstania obowiązku przedstawienia twierdzeń i dowodów od faktu wypowiedzenia się bądź sposobu wypowiedzenia się strony przeciwnej o okolicznościach, jakie miały być za ich pomocą udowodnione. Już zatem pierwsze pismo procesowe (pozew) winno zawierać wszystkie możliwe wnioski dowodowe. Niedopuszczalne jest tolerowanie sytuacji, w której strona składa wnioski dowodowe dopiero po wypowiedzeniu się drugiej strony o okolicznościach wskazanych w pierwszym piśmie procesowym, dopuszczenie tak zawnioskowanych dowodów stanowi naruszenie art. 479¹²§1 k.p.c. Obowiązek powołania już w pozwie twierdzeń i dowodów dotyczy zatem tych okoliczności które odnoszą się do istoty łączącego strony stosunku prawnego, a których ustalenie jest niezbędne dla uwzględnienia powództwa. Jak wynika z podzielanego przez Sąd Okręgowy poglądu Sądu Najwyższego wyrażonego w uzasadnieniu wyroku z dnia 8 lutego 2007r. , I CSK 435/06 rolą procesową powoda jest dowieść, że powództwo ma usprawiedliwione podstawy (art. 6 k.c.) i z tej zasady wynika dla niego obowiązek swoistej zapobiegliwości procesowej); musi on z góry przewidywać, że pozwany będzie odpierać powództwo, podnosząc stosowne zarzuty. Mając na uwadze powyższe rozważania należy stwierdzić, że powód już w pozwie powinien przytoczyć dowody na okoliczność braku środków po stronie pozwanej na realizację inwestycji, co miało być wg powoda przyczyna zerwania przez pozwane spółki negocjacji. Powołując wniosek o przeprowadzenie dowodu z opinii biegłego, powód nie podniósł, przy tym, że wcześniejsze powołanie tego dowodu było niemożliwe lub potrzeba powołania go wyniknęła dopiero na tym etapie postępowania. Nie było także żadnych przesłanek by uznać, że zgłoszone w piśmie z dnia 5 stycznia 2011r. wnioski o przeprowadzenie dowodu z zeznań świadków nie były spóźnione. Okoliczność dotycząca złożenia przez powoda oświadczenia o zrzeczeniu się roszczeń wobec pozwanych i sprzedaży po zaniżonej cenie udziału w prawie użytkowania wieczystego nieruchomości w L. były podnoszone przez powoda już w pozwie, w związku z czym nie było przeszkód, by wniosek o przesłuchanie świadka na te okoliczności zamieścić już w pierwszym piśmie procesowym w sprawie. Podobna konkluzja dotyczy wniosku powoda o przeprowadzenie dowodu z zeznań świadka na okoliczność ustalenia przez strony warunków przejęcia kredytów zaciągniętych przez powoda. Strona powodowa w żaden sposób nie uzasadniła przy tym powołania wniosków dowodowych o przesłuchanie świadków dopiero w replice na odpowiedź na pozew. Należy także zauważyć, że powód, reprezentowany przez zawodowego pełnomocnika, nie wniósł do protokołu zastrzeżeń w trybie art. 162 k.p.c. co do oddalenia przez sąd wniosków dowodowych wskazanych piśmie z dnia 5 stycznia 2011r.

Sąd Okręgowy wyjaśnił podstawę prawną wyroku, następująco.

Prawem właściwym dla procesowania w sprawie było prawo polskie również w stosunku do pozwanej spółki prawa hiszpańskiego(...) E. S.. Zgodnie z art. 12 ust. 1 rozporządzenia nr 864/2007 Parlamentu Europejskiego i Rady z dnia 11 lipca 2007 r. dotyczące prawa właściwego dla zobowiązań pozaumownych (które w świetle jego art. 31 stosuje się do zdarzeń powodujących szkodę, mających miejsce przed tą datą, tj. do wszystkich zdarzeń powodujących szkodę, które nastąpiły po 20 sierpnia 2007 r.) prawem właściwym dla zobowiązań pozaumownych wynikających kontaktów handlowych mających miejsce przed zawarciem umowy, bez względu na to czy doszło do jej zawarcia, jest prawo właściwe dla umowy albo prawo, które byłoby dla niej właściwe, gdyby została ona zawarta. Przedmiotem negocjacji była umowa sprzedaży nieruchomości, położonej w Polsce, która miała być zawarta między spółkami mającymi swoją siedzibę w Polsce. W związku z tym właściwe było prawo polskie.

W dniu 4 czerwca 2008r. powód złożył oświadczenie w formie aktu notarialnego (rep. A nr (...), w którym zrzekł się wszelkich istniejących, warunkowych lub mogących powstać w przyszłości roszczeń pozostających w jakimkolwiek związku z negocjacjami z pozwaną (...) sp. z o.o., pozwaną (...) sp. z o.o., pozwaną (...) sp. z o.o., pozwaną (...) sp. z o.o., spółką prawa hiszpańskiego Grupo S. oraz wszelkimi innymi spółkami powiązanymi w rozumieniu przepisów k.s.h. ze spółką Grupa (...) w odniesieniu do nieruchomości położonych w P. na ul. (...).

Zgodnie z art. 508 k.c. zobowiązanie wygasa, gdy wierzyciel zwalnia dłużnika z długu a dłużnik zwolnienie przyjmuje. Pozwane spółki ww. zwolnienie przyjęły. Powód zrzekł się w ten sposób wszystkich sformułowanych przez siebie w pozwie roszczeń. W szczególności, oświadczeniem o zrzeczeniu się roszczeń zostały objęte również roszczenia o zwrot kwoty, którą powód uiścił w wykonaniu cesji praw i obowiązków wynikających z przedwstępnej umowy sprzedaży nieruchomości w L.. Związek jaki zachodził między umową cesji a negocjacjami w przedmiocie zbycia nieruchomości na ul. (...), miał jedynie charakter czasowy, to jednak przy badaniu zakresu roszczeń, które były objęte oświadczeniem z dnia 4 czerwca 2008r. należało wziąć pod uwagę wolę powoda (art. 65 k.c.). Z kontekstu sytuacyjnego, a w szczególności z wcześniejszego oświadczenia powoda z dnia 28 kwietnia 2008r. wynika, że powód wiązał roszczenie o zwrot kwoty 10.899.664,22 zł (którą zapłacił w wykonaniu umowy cesji praw i obowiązków z umowy przedwstępnej z dnia 4 kwietnia 2007r.) z wycofaniem się przez (...) sp. z o.o. z negocjacji. Nadto w swoim oświadczeniu powód dokonał nieenumeratywnej egzemplifikacji roszczeń których się zrzeka. Wśród nich znajduje się właśnie roszczenie o zwrot kwoty w wysokości 10.899.664,22 zł, którą zapłacił w związku z zawarciem umowy cesji.

Bezsporne było w sprawie to, że powód złożył w dniu 23 grudnia 2008r. oświadczenie woli o uchyleniu się w całości od skutków prawnych „oświadczenia o zrzeczeniu się roszczeń” złożonego w dniu 4 czerwca 2008 r. uzasadniając to podstępnymi działaniami spółek z grupy S. w tym (...) sp. z o.o., (...) sp. z o.o., (...) sp. z o.o., (...) sp. z o.o. Uchylenie się od oświadczenia woli zostało wysłane przez powoda oraz odebrane przez (...) sp. z o.o. w dniu 29 grudnia 2012r., (...) sp. z o.o., (...) sp. z o.o. oraz przez (...) sp. z o.o. w tym samym dniu, tj. w dniu 29 grudnia 2012r. W pozwie powód wskazał, że spółki skorzystały ze złej sytuacji finansowej powoda (w szczególności zachodzenia po jego stronie groźby upadłości) przymuszając w ten sposób powoda do złożenia oświadczenia woli w przedmiocie zrzeczenia się roszczeń, czyli powód wskazał alternatywnie na dwie wady oświadczenia woli: złożenie oświadczenia w warunkach wyłączających swobodne podjęcie decyzji (art. 82 k.c.) lub na skutek błędu (art. 84 k.c.).

Zgodnie z art. 82 k.c. nieważne jest oświadczenie woli złożone przez osobę, która z jakichkolwiek powodów znajdowała się w stanie wyłączającym świadome albo swobodne powzięcie decyzji i wyrażenie woli. Oświadczenie woli złożone przez osobę w okolicznościach wskazanych w art. 82 k.c. jest nieważne z mocy prawa (ex tunc), a sąd wydaje jedynie orzeczenie deklaratoryjne potwierdzające ten fakt (ustala nieważność oświadczenia woli). Dla skuteczności twierdzenia powoda w tym zakresie nie było więc niezbędne wykazanie wcześniejszego złożenia oświadczenia woli o uchyleniu się od skutków prawnych. Zakres zastosowania normy wyrażonej w art. 82 k.c. obejmuje jedynie sytuacje polegające na nieprawidłowym funkcjonowaniu mechanizmu woli. Sytuacja, w której znalazł się powód nie należy do takiej grupy stanów faktycznych. Powód miał możliwość wyboru między utrzymywaniem stanu zagrożenia upadłością, a złożeniem oświadczenia woli o zrzeczeniu się ewentualnych roszczeń w stosunku do ww. spółek oraz zawarciem z pozwanym (...) umowy sprzedaży nieruchomości, dzięki której mógł uzyskać niezbędne środki, które pozwalały tej groźbie zaradzić. Powód dokonał wyboru, nic zaś w sprawie nie wskazuje na to, żeby dokonujące go osoby znajdowały się w takim stanie fizycznym czy psychicznym, który uniemożliwiał im świadome i swobodne powzięcie decyzji. Okoliczność, że powód znajdował się w trudnej sytuacji finansowej, w związku z czym żadna z alternatyw przed którymi stanął, nie była przez powoda stanem pożądanym, nie ma dla sprawy znaczenia, albowiem uzależnienie zawarcia przez (...) umowy sprzedaży nieruchomości od zrzeczenia się roszczeń nie mogło prowadzić do nieważności zrzeczenia się z roszczeń na podstawie art. 58 § 2 k.c. Dla zastosowania tego przepisu konieczne byłoby to, aby treść zrzeczenia się roszczeń była sprzeczna z zasadami współżycia społecznego, co w ocenie Sądu w analizowanej sprawie nie występuje. W stosunkach gospodarczych często zdarzają się sytuację, w której strony podejmując decyzję znajdują się w trudnym położeniu finansowym i zmuszone są dokonywać wyborów między rozwiązaniami, z których żadne nie przynosi im korzyści. Wybierając jedną z dróg rozwiązania problemów finansowych, przedsiębiorca często decyduje się na alternatywę stanowiącą tzw. mniejsze zło, czyli taką, która wiąże się dla niego z najmniejszą stratą w zaistniałej sytuacji. W ocenie Sądu biorąc pod uwagę specyfikę działalności gospodarczej, prowadzonej przez profesjonalistów nastawionych na maksymalizację zysków, nie można zaakceptować sytuacji, w której przedsiębiorca, znajdując się w trudnej sytuacji finansowej decyduje się na zawarcie umowy z kontrahentem, która wprawdzie nie jest dla niego korzystna, ale umożliwia mu uzyskanie środków finansowych dla dalszego prowadzenia działalności, a następnie, po poprawie sytuacji, między innymi dzięki zawarciu tej umowy i uzyskanej na jej podstawie środków, dąży do podważenia jej ważności , czy próbuje uchylić się od jej skutków prawnych. Akceptowanie tego rodzaju zachowań podważałoby pewność obrotu, która jest jedną z podstawowych zasad gospodarki wolnorynkowej i nie zasługiwałoby na ochronę prawną. W istocie w obrocie gospodarczym często zdarza się łączenie zawartej umowy ze zrzeczeniem się przez strony wzajemnych roszczeń z poprzednio nawiązanych stosunków zobowiązaniowych i zakończenie przez to sporów powstałych na tle ich wykonania.

Odnosząc się z kolei do kwestii błędu powód w żaden sposób nie wskazał na czym błąd ten polegał, ani też w jaki podstępny sposób został przez pozwanego spółki wywołany. To na powodzie spoczywał ciężar dowodu w tym zakresie (art. 6 k.c.). Sąd mógł jedynie przypuszczać, że powodowi chodziło o błąd polegający na zapewnianiu powoda przez pozwane spółki o zawarciu w przyszłości umowy dotyczącej zakupu od powoda nieruchomości przy ulicy (...), a następnie wycofania się z tej transakcji, która to okoliczność powód wielokrotnie przytaczał w treści składanych pism procesowych. Należy jednak zauważyć, że ewentualny błąd co do treści czynności prawnych, aby mógł stanowić podstawę do skutecznego uchylenia się od skutków złożonego oświadczenia woli, musiałby wystąpić w chwili złożenia kwestionowanego przez powoda oświadczenia woli. Powód złożył oświadczenie o zrzeczeniu się roszczeń wobec pozwanych w dniu 4 czerwca 2008r., a więc już po dowiedzeniu się, że pozwane nie zamierzają zawrzeć umowy dotyczącej nieruchomości przy ulicy (...). O powyższej okoliczności spółki te poinformowały powoda w kwietniu 2008r. W takiej sytuacji nie można więc mówić, że składając oświadczenie o zrzeczeniu się roszczeń powód działał pod wpływem błędu co do intencji pozwanych w zakresie inwestycji przy ulicy (...). Z uwagi na powyższe należy stwierdzić, że powód nie uchylił się skutecznie od skutków oświadczenia woli o zrzeczeniu się roszczeń wobec pozwanych, złożonego w dniu 4 czerwca 2008r.

Powyższe uwagi dotyczące zrzeczenia się roszczeń dotyczą wszystkich pozwanych spółek, w tym Grupo E. S. (spółki prawa hiszpańskiego). Oświadczenie z dnia 4 czerwca 2008r.nie wymieniło co prawda tego podmiotu poprzez wskazanie na jego firmę. Z twierdzeń zawartych w pozwie wynika jednak, że zdaniem powoda jest to spółka powiązana kapitałowo z pozostałymi spółkami z grupy (...), w związku z czym również ta spółka była adresatem jego oświadczenia o zrzeczeniu się roszczeń.

Nieskuteczne okazało się również oświadczenie o uchyleniu się od oświadczenia woli zawartego w umowie sprzedaży praw i roszczeń z dnia 11 grudnia 2007r. złożone w dniu 23 grudnia 2008r. Badanie skuteczności oświadczenia złożonego w tym samym przedmiocie w dniu 28 kwietnia 2008r. było bezprzedmiotowe, albowiem zostało ono cofnięte w dniu 4 czerwca 2008r. W tym zakresie powód oparł się wadę oświadczenia woli w postaci błędu. Powód nie zdołał w sprawie wykazać, aby do zawarcia umowy z (...) sp. z o.o. doszło na skutek wywołanego podstępnie błędu, że zawarcie umowy cesji przez powoda będzie skutkowało zawarciem umowy sprzedaży nieruchomości położonych przy ul. (...) w P. przez S. I. Polska. Zeznania powoda P. B. w tym zakresie – o czym była mowa już wcześniej – oraz T. R. i A. H. okazały się niewiarygodne, zaś zeznania świadków zaoferowanych przez stronę pozwaną potwierdziły, że takiego powiązania między umowami nie było.

W związku z powyższym już na podstawie przytoczonych wyżej argumentów należało uznać, że wytoczone w sprawie powództwo nie mogło zostać uwzględnione. Gdyby jednak nie podzielić powyższych uwag dotyczących nieskuteczności uchylenia się przez powoda od skutków prawnych zrzeczenia się roszczeń, powództwo należałoby oddalić także z następujących przyczyn.

Żądanie kwoty 17.600.129,03 zł z tytułu odpowiedzialności pozwanych spółek za niewykonanie przez nie zobowiązania było bezzasadne z poniżej wskazanych powodów.

Jedną z przesłanek odpowiedzialności kontraktowej określonej w art. 471 k.c. jest istnienie umowy między stronami. Powód nie zdołał wykazać tej przesłanki. Zawarcie umowy z wszystkimi pozwanymi spółkami powód wywodził z tego, że w wyniku negocjacji pomiędzy powodem, a spółkami z grupy S., prowadzonymi po wysłaniu przez P. P. e-maila z dnia 13 lipca 2007r. „strony, w formie jednostronnych oświadczeń i wspólnych ustaleń, związały się gospodarczo na przyszłość w zakresie realizacji wspólnych inwestycji budowlanych”. Rozumowanie powoda jest z gruntu wadliwe. Po pierwsze powód nie wykazał, aby prowadził negocjacje z innymi podmiotami niż z (...) sp. z o.o. Po drugie powód w istocie nie odróżnia faktycznego prowadzenia współpracy gospodarczej od współpracy gospodarczej regulowanej umową, mieszając w ten sposób dwa ontologicznie odrębne porządki, tj. sferę normatywną i faktyczną. Nie każde współdziałanie podmiotów prawnych oznacza, że podmioty te łączy umowa. We współczesnych stosunkach gospodarczych występuje rozmaitość umów i porozumień organizujących współdziałanie kontrahentów w bliższym czasie bądź w okresie wieloletnim. Obok umów o świadczenie bezpośrednie ukształtowały się umowy ramowe, których konstrukcja zakłada zorganizowanie i realizację współdziałania gospodarczego. Nawet jednak w umowach ramowych istnieje nawiązanie do przyszłego skonkretyzowanego świadczenia. Prawu polskiemu (art. 353 § 1 k.c.) obca jest konstrukcja umowy, w którym świadczenie w ogóle się nie pojawia. Samo „związanie się na przyszłość w zakresie realizacji wspólnych inwestycji budowlanych” nie prowadzi do zawarcia umowy, jeżeli strony nie ustalą jakie konkretnie, na jakich zasadach wspólne inwestycje budowlane chcą w przyszłości prowadzić. Twierdzenie powoda o zawarciu umowy o współpracy gospodarczej jest tym bardziej niezrozumiałe, że z samych twierdzeń powoda wynika, że projekty, które strony miały zamiar wspólnie w przyszłości zrealizować były przedmiotem negocjacji. Realizacja tych inwestycji nie miała być przedmiotem jednej umowy, ale kilku odrębnych umów. Strony zawarły umowy dotyczące inwestycji na ul. (...) oraz w L. a także negocjowały umowy, które miały dotyczyć nieruchomości na ul. (...). Niezawarcie umowy sprzedaży nieruchomości na ul. (...) nie stanowiło jednak naruszenia bliżej nieokreślonego obowiązku współpracy, albowiem taki obowiązek mógłby powstać w zakresie inwestycji na ul. (...), tylko w przypadku zawarcia negocjowanej umowy, do czego – co było bezsporne – nie doszło. Taki obowiązek nie wynikał również z wcześniej zawartych umów dotyczących inwestycji na ul. (...) oraz w L.. Brak w tych umowach jakichkolwiek postanowień w tym zakresie.

Podkreślić także należy sprzeczność argumentacji powoda wyrażonej w uzasadnieniu pozwu.

Z jednej strony powód domagał się bowiem odszkodowania z tytułu niewykonania umowy przez stronę pozwaną (art. 471 k.c.) a z drugiej dochodził go z tytułu tzw. winy w kontraktowaniu (culpa in contrahendo) , przy której podstawową przesłanką przy rozważaniu odpowiedzialności pozwanych jest fakt nie zawarcia przez nich negocjowanej z powodem umowy. Odnosząc się do drugiej ze wskazanych wyżej podstaw odpowiedzialności odszkodowawczej strony pozwanej należy podnieść, że powód zarzucił pozwanym spółkom popełnienie deliktu polegającym na nieuczciwym prowadzeniu negocjacji.

Żądanie powoda z tego tytułu obejmowało dwie kwoty tj. 10.899.664,22 zł z tytułu zwrotu ceny sprzedaży (cesji) praw i roszczeń będących przedmiotem umowy z dnia 11 grudnia 2007r. (przejęcie przez powoda ogółu praw i obowiązków z przedwstępnej umowy sprzedaży nieruchomości położonej w L.), a także kwotę 6.700.464,81 zł z tytułu odsetek od kredytów zaciągniętych przez powoda na zakup nieruchomości położonych na ul. (...).

Przepis art.72 § 2 k.c. reguluje odpowiedzialność za rozpoczęcie lub prowadzenie negocjacji z naruszeniem dobrych obyczajów, nie ma natomiast zastosowania do zachowań wprawdzie sprzecznych z dobrymi obyczajami, ale podjętych przy okazji negocjacji, a więc nieskładających się na ich rozpoczęcie czy prowadzenie. Dobre obyczaje należy ujmować jako normy obyczajowe, wyznaczające standardy uczciwych zachowań stron w praktyce kontraktowej i akceptowane powszechnie przez większość uczestników obrotu. Przesłanki odpowiedzialności przewidzianej w art. 72 § 2 k.c. obejmują: rozpoczęcie lub prowadzenie negocjacji z naruszeniem dobrych obyczajów, szkodę oraz związek przyczynowy między wskazanym zachowaniem strony a powstałą szkodą. W piśmiennictwie wyrażono pogląd, że odpowiedzialność sprawcy z tytułu culpa in contrahnedo zachodzi nawet wtedy, gdy pomiędzy naruszeniem dobrych obyczajów przez partnera, a zaistniałą szkodą nie zachodzi żaden związek przyczynowy, byleby tylko planowana umowa nie została zawarta(zob. M. Krajewski [w:] E. Łętowska (red.), Prawo zobowiązań – część ogólna [w:] Z. Radwański (red.), System Prawa Prywatnego, Warszawa 2006, s. 718), Sąd podziela stanowisko tych autorów, którzy uważają, że przepis 72 § 2 k.c. nie wyłącza zastosowania normy ogólnej wyrażonej w art. 361 § 1 k.c. (zob. K. Kopaczyńska-Pieczniak, Komentarz do art. 72 k.c., Lex 2012). Przepis ten ogranicza zakres odszkodowania do ujemnego interesu umowy. Skoro więc ustawodawca zdecydował się na wprowadzenie wyjątku w stosunku do unormowań ogólnych (art. 361 § 2 k.c.) w zakresie zakresu odszkodowania, to gdyby chciał wprowadzić wyjątek w zakresie ogólnych przesłanek odszkodowawczych niechybnie by tą kwestię uregulował. Z samej egzemplifikacji jednej z przesłanek odszkodowawczej w postaci „rozpoczęcia lub prowadzenia negocjacji z naruszeniem dobrych obyczajów” nie można wywodzić, że przesłanką odszkodowawczą nie jest związek przyczynowo-skutkowy. Przyjęcie odmiennego stanowiska, byłoby sprzeczne z istotą odpowiedzialności deliktowej. Ustawodawca nie zdecydował się bowiem na wyłączenie tej przesłanki co do żadnego deliktu wskazanego w tytule VI dotyczącym czynów niedozwolonych.

Roszczenie odszkodowawcze powoda z tytułu culpa in contrahendo okazało się niezasadne ze względu na niewykazanie przesłanek odszkodowawczych. W sprawie bezsporne było to, że w przedmiocie nabycia nieruchomości na ul. (...) były prowadzone negocjacje. Sporne było już natomiast jakie podmioty te negocjacje prowadziły. Dostarczony przez powoda materiał dowodowy – w szczególności wydruki wiadomości e-mail –nie potwierdził, aby negocjacje w przedmiocie zawarcia umowy sprzedaży nieruchomości na ul. (...) były prowadzone przez wszystkie pozwane spółki. Wręcz przeciwnie – z materiału tego wynika jednoznacznie, że negocjacje były prowadzone jedynie przez (...) sp. z o.o. Za niewykazane należało uznać okoliczności, że „w czerwcu 2007 r. kontrahent z grupy S. [bliżej przez powoda nieokreślony] poinformował powoda, że jest zainteresowany prowadzeniem inwestycji w P.” oraz odnośnie tego, że „rozmowy ze strony powoda prowadził prezes zarządu P. B., natomiast ze strony pozwanych spółek - (...)”. Co prawda K. Z. wysyłając e-maile z dnia 20 oraz 21 lutego 2008r. działała w imieniu (...) sp. z o.o. jednak w e-mailach tych nie były negocjowane ani warunki umowy, ani też nie zostało w nich wyrażone stanowisko lub inne informacje, które mogłyby świadczyć o tym, że (...) sp. z o.o. w jakikolwiek sposób oddziaływał na pozwaną spółkę, która miała zawrzeć negocjowaną umowę, tj. na (...) sp. z o.o. Podmiot ten nie był przy tym stroną pozwaną.Zarówno wytoczenie powództwa przeciwko pięciu różnym spółkom posiadającym w swej firmie oznaczenie (...), jak również treść powództwa oraz niektórych e-maili dowodzi tego, że sam proces negocjacji był zorganizowany chaotycznie, zaś powód albo nie wiedział z kim prowadzi negocjacje, albo też nie przywiązywał do tego wagi. Trudno bowiem wytłumaczyć – w szczególności ze względu na brak odpowiednich twierdzeń w tym zakresie w samym pozwie – dlaczego w wiadomości e-mail z dnia 18 kwietnia 2008r. mimo jej zaadresowania do (...), powód zwraca się do podmiotu określonego jako (...) i właśnie ten podmiot wskazuje jako potencjalnego kontrahenta. W tym samym dniu oraz 19 kwietnia 2008r. J. L. M. (1) odpowiedział na ww. e-maila działając w imieniu spółki występującej pod firmą (...) (z adresem z M.). Ze względu na podany adres spółki oraz firmę nieposiadającą w nazwie (...), można było mieć wątpliwości w imieniu jakiego podmiotu działał J. L. M. (1), a w szczególności czy działał na rzecz jednej z pięciu pozwanych spółek, czy podmiotu trzeciego. Powód – mimo, że to na nim spoczywał ciężar dowodu w tym zakresie, nie podniósł żadnych twierdzeń, które wyjaśniałyby w imieniu kogo działał wtedy J. M. M. (2), ograniczając się w e-mailu do zbiorczego wskazania, że negocjacje prowadziło pięć spółek. W takiej sytuacji istotne było to, że cztery z pięciu pozwanych spółek przyznało w odpowiedzi na pozew, że negocjacje prowadziła spółka (...) sp. z o.o. Okoliczności łącznego prowadzenia negocjacji przez pozwane spółki nie potwierdza również fakt, że powód zrzekł się wszystkich ewentualnych roszczeń związanych z prowadzeniem negocjacji w stosunku do wszystkich pozwanych, zaś pozwane spółki to oświadczenie przyjęły. Doświadczenie życiowe a w szczególności znajomość praktyki gospodarczej wskazuje na to, że strony chciały w ten sposób wykluczyć możliwość dochodzenia roszczeń w jak najszerszym zakresie, dążąc w ten sposób do uzyskania stanu pewności prawnej. W sprawie brak było również jakiegokolwiek dowodu, aby pozostałe pozwane spółki nakłoniły S. I. Polska sp. z o.o do zerwania negocjacji, albo świadomie skorzystały z ewentualnie wyrządzonej powodowi szkody z tego tytułu, co ewentualnie mogłoby uzasadniać odpowiedzialność pozwanych spółek na podstawie art. 422 k.c. W szczególności powód nie wykazał, aby bądź to na spotkaniu w dniu 23 kwietnia 2008r. albo przed tą datą inne pozwane spółki miały wpływ na decyzję S. I. Polska w przedmiocie prowadzenia negocjacji oraz w jakich konkretnie czynnościach podjętych przez inne pozwane spółki ten wpływ się wyrażał.

Z uwagi na powyższe brak było jakichkolwiek podstaw by obciążać odpowiedzialnością odszkodowawczą z tytułu culpa in contrahendo pozwane spółki (...), (...), S. Inwestycje czy Grupo E. S..

Przechodząc do oceny postępowania (...) sp. z o.o. w toku negocjacji należy zauważyć, co następuje.

Pierwsze pismo między powodem a (...) sp. z o.o. zostało przesłane w dniu 10 lipca 2007 r. zaś w sprawie brak innego materiału dowodowego, który potwierdzałby wcześniejsze zawiązanie negocjacji między stronami. Powód nie wykazał również, aby w dniu 10 lipca 2007 r. został do niego przesłany listy intencyjny, którego autorem miałby być (...) Sp. z o.o., oraz aby 13 lipca 2007r. ten sam podmiot miał do niego skierować konkretną ofertę. W dniu 10 lipca 2007r. to P. B. działający w imieniu powoda skierował do P. P. wiadomość e-mail, którego jako listu intencyjnego zakwalifikować nie sposób, skoro zawiera on oświadczenie tylko jednego podmiotu. E-mail z dnia 13 lipca 2007r. nie stanowi zaś oferty w rozumieniu przepisów kodeksu cywilnego. Twierdzenie powoda, że doszło w tym dniu do złożenia oferty jest tym bardziej niezrozumiałe, że wątek narracyjny pozwu stanowią twierdzenia o zawieraniu umowy w trybie negocjacyjnym. Powyższe wskazuje, że strony dążyły do zawarcia umowy sprzedaży nieruchomości na ul. (...) jedynie w trybie negocjacyjnym, zaś strony określiły zakres przyszłych działań jedynie ogólnie, nie przedstawiając swoich zamierzeń oraz zarysu planów w sposób uporządkowany w liście intencyjnym.

Pozwany S. I. (...)kilkukrotnie w toku negocjacji podkreślał swoją wolę zawarcia umowy sprzedaży nieruchomości na ul. (...). Wycofanie się w takiej sytuacji po kilku miesięcznych negocjacjach nie można jednak uznać za naruszenie dobrych obyczajów. Podkreślanie przez pozwanego woli zawarcia umowy było o tyle oczywiste, że nawet gdyby takich zapewnień nie czynił oczywistym byłoby, że skoro negocjuje umowę, to chce jej zawarcia. Każdy racjonalnie działający przedsiębiorca powinien wiedzieć, że podkreślanie woli zawarcia umowy w sytuacji, w której strony nie doszły do porozumienia co do wszystkich istotnych postanowień umowy jest albo zachowaniem czysto kurtuazyjnym, albo w niektórych okolicznościach zapewnieniem drugiej strony co do tego, że strona negocjuje umowę w dobrej wierze.

Za naruszenie dobrych obyczajów nie można było również uznać niepodpisania umowy pomiędzy Świętami Bożego Narodzenia a S. 2007 r., albo drugim tygodniu stycznia 2008r. . Powód wykazał zeznaniami P. B., że w trakcie zawierania dniu 11 grudnia 2007r umowy nr rep. A- (...) J. L. M. (1), działając w imieniu (...) sp. z o.o. zapewnił powoda, że transakcja dotycząca nieruchomości przy ul. (...) w P. zostanie zawarta w ww. okresie. P. B. nie potwierdził jednak, że do podpisania umowy w takim okresie miało dojść jedynie z uwagi na rodzinny wyjazd na narty J. M.. Z zeznań P. B. wynika bowiem wyraźnie, że strony przewidywały możliwość, że przed podpisaniem umowy będą potrzebne dodatkowe dokumenty. Skoro zaś strony nie były pewne co do tego, czy wszystkie dokumenty zostały zebrane w dniu 11 grudnia 2007r. nie było tak, aby – co zdaje się sugerować powód – w dniu 11 grudnia 2007r. (...) sp. z o.o. zagwarantowała podpisanie umowy w najbliższym czasie. Z zeznań P. B. oraz z twierdzeń powoda zawartych w pozwie wynika jedynie, że w tym okresie wynegocjowane zostały jedynie „wszystkie istotne postanowienia umowy”. A contrario wynika z tego, że strony nie doszły do porozumienia co do wszystkich postanowień umowy, co znajduje potwierdzenie w materiale dowodowym zgromadzonym w sprawie, z którego wynika, że strony przez kolejne miesiące pod grudniu 2007r. wysyłały sobie nawzajem projekty umów.

Należało rozważyć kwalifikację – pod kątem popełnienia deliktu z art. 72 § 2 k.c. sytuacji, w której po dojściu w toku negocjacji do porozumienia co do wszystkich postanowień umowy przez przedsiębiorców strony wyznaczają termin zawarcia umowy, w którym jedna ze stron odmawia zawarcia wynegocjowanej już umowy. Dla porządku zaznaczyć przy tym należy, że chodzi tu o sytuację, w której ze względu na wymaganą formę umowy (w niniejszej sprawie formę aktu notarialnego przewidzianą dla sprzedaży nieruchomości), porozumienie co do wszystkich postanowień negocjowanej umowy nie prowadzi do jej zawarcia. Prima facie wydaje się, że taka sytuacja znajduje się poza zakresem zastosowania normy z art. 72 § 2 k.c.– negocjacje zostały zakończone skoro strony doszły już do porozumienia co do wszystkich postanowień umowy. Oczekiwanie na podpisanie umowy oraz samo jej zawarcie, znalazłoby się wtedy poza tokiem negocjacji. Zdaniem Sądu takie stanowisko nie byłoby zasadne z następujących przyczyn. Po pierwsze nie jest możliwe odseparowanie trybu zawierania umowy od momentu, w którym dochodzi (lub nie) do zawarcia umowy. Skoro tryb negocjacyjny jest trybem zawierania umowy, jak każdy proces tego rodzaju musi się kończyć zdarzeniem poddającym się ocenie co do powstania umowy. Nie można takiego zdarzenia odrywać od procesu, który miał do niego prowadzić. W łatwy sposób mogłoby to prowadzić do tworzenia pozaustawowych trybów zawarcia umowy co uznać należy za niepożądane i sprzeczne z prawem. Po drugie nie wydaje się zasadne różnicowanie zakresu obowiązku odszkodowawczego w zależności od wymogów co do formy negocjowanej umowy. Przyjęcie bowiem, że opisana wyżej sytuacja nie mieści się w sytuacji opisanej w art. 72 § 2 k.c. nie wykluczałoby zastosowania normy ogólnej, tj. przepisu z art. 415 k.c. W takiej sytuacji zakres odszkodowania nie byłby ograniczony do negatywnego obowiązku umownego, dla czego trudno znaleźć racjonalne uzasadnienie. Dlatego sytuację, w której jedna ze stron odmawia zawarcia umowy już wynegocjowanej bez próby renegocjacji warunków umowy należy kwalifikować jako wycofanie się z negocjacji.

Przechodząc do samej oceny odmowy zawarcia wynegocjowanej umowy, zdaniem Sądu, ze względu na konieczność relatywizacji wzorca oczekiwanych zachowań do danej grupy podmiotów, które znajdują się w różnych sytuacjach, inaczej będzie oceniane wycofanie się z negocjacji po dojściu do porozumienia co do wszystkich postanowień umowy przez przedsiębiorców, a inaczej przez osoby, które przedsiębiorcami nie są. W gospodarce rynkowej każdy przedsiębiorca działa w oparciu o kryterium zysku. Od przedsiębiorców – w szczególności spółek prawa handlowego, które są osobami prawnymi – nie oczekuje się (jak to jest w przypadku osób fizycznych) kierowania się także kryteriami pozaekonomicznymi. Zachowania przedsiębiorców podejmowane w oparciu o czynniki pozaekonomiczne są w gospodarce wolnorynkowej zachowaniami ponadstandardowymi. Biorąc pod uwagę powyższe za usprawiedliwione będzie trzeba uznać niezawarcie umowy, po dojściu do porozumienia co do wszystkich postanowień umowy w sytuacji, w której po tym fakcie, na podstawie dostępnych informacji każdy racjonalnie działający podmiot dokonałby oceny, co do znacznego prawdopodobieństwa braku opłacalności danego przedsięwzięcia. Powód podniósł, że w dniu 11 grudnia 2007r. strony ustaliły wszelkie istotne postanowienia dotyczące zakupu nieruchomości na ul. (...). Z takiego twierdzenia wynika a contrario, że sam powód twierdzi, że strony nie ustaliły wszystkich postanowień, ale jedynie te istotne. Powód nie wykazał przy tym, aby w tym dniu strony doszły do porozumienia nawet co do wszystkich istotnych postanowień umowy sprzedaży. Do takich postanowień należy bowiem określenie ceny, tą zaś strony do końca marca zmieniały. Niewątpliwie również – na co powód sam dostarczył argumentów w postaci przedłożonych wiadomości e-mail – strony kilkukrotnie były bliskie dojścia do porozumienia co do wszystkich postanowień umowy, jednak ostatecznie aż do końca marca 2008r. strony przesyłały sobie projekty umów. Ostatecznie należało uznać, że strony doszły do porozumienia, co do wszystkich porozumień negocjowanej na początku kwietnia. Pozwany przesłał powodowi w dniu 31 marca 2008r. ostateczny projekt umowy, zaś strony na początku kwietnia ustaliły termin podpisania umowy. Zdarzenia te łącznie należało uznać za obiektywny przejaw dojścia do porozumienia co wszystkich warunków negocjowanej umowy. Sąd uznał, że do ustalenia terminu musiało dojść na początku kwietnia 2008r., ponieważ w dniu 1 kwietnia 2008r. P. B. działając w imieniu powoda wysłał wiadomość e-mail ze swoimi propozycjami odnośnie daty podpisania umowy sprzedaży nieruchomości na ul. (...) oraz terminów płatności, zaś z zeznań P. B. wynika, że strony ustaliły datę zawarcia umowy na dzień 10 kwietnia 2008r. Bardziej precyzyjnie ustalenie momentu wyznaczenia terminu zawarcia umowy nie było możliwe. Ostatecznie – mimo wyznaczenia terminu – do zawarcia umowy sprzedaży nieruchomości na ul. (...), jednak nie doszło. Pozwana (...) sp. z o.o. na spotkaniu w dniu 23 kwietnia 2008r. wycofała się z negocjacji bez zawarcia umowy. Pozwani nie zdołali wykazać, aby jedną z przyczyn zerwania negocjacji była niewiarygodność powodowej spółki jako kontrahenta ze względu na jej złą sytuację finansową. Z kolei powód nie wykazał, że do rezygnacji z podpisania umowy doszło z uwagi na trudną sytuację finansową pozwanych spółek. Z uwagi na to Sąd uznał, że wycofanie się przez pozwaną (...) sp. z o.o. nastąpiło na skutek przewidywanego wysokiego prawdopodobieństwa braku opłacalności inwestycji na ul. (...). Z ustalonego stanu faktycznego wynika, że do sformułowania takiej oceny doszło na podstawie spadku cen nieruchomości od stycznia 2008r. oraz wyników analizy zleconej (...) na początku kwietnia 2008r. W takiej sytuacji należało dokonać oceny ww. sytuacji pod kątem naruszenia dobrych obyczajów.

Zdaniem Sądu do naruszenia dobrych obyczajów doszłoby wtedy, gdyby pozwany (...) sp. z o.o. zakończył formalnie negocjacje, tj. zgodził się na wszystkie postanowienia w tym cenę i wspólnie z drugą stroną wyznaczył termin wiedząc, że do zawarcia umowy w ogóle nie dojdzie (lub nie dojdzie na warunkach wcześniej ustalonych), jeżeli wyniki wcześniej zleconej analizy rynku będą zawierały określone dane. W takiej sytuacji pozwany zapewniałby powoda w sposób, który rodziłby jego usprawiedliwione oczekiwania co do zawarcia umowy równocześnie, godząc się na to i zarazem przewidując realną możliwość niezawarcia umowy. Sprzeczność z dobrymi obyczajami polegałaby na tym, że pozwany wiedziałby o tym, że strony nie doszły do realnego porozumienia co do ceny, skoro jego zgoda w tym zakresie byłaby uzależniona jeszcze od jednego czynnika mimo, zaś powód pozostawałby w mylnym przeświadczeniu stworzonym właśnie przez powoda, że negocjacje zakończyły się określonym rezultatem, który zostanie potwierdzony poprzez zawarcie umowy w odpowiedniej formie. Jest to sytuacja zbliżona do złej wiary, albowiem jedna ze stron wie, że podpisanie umowy nie jest pewne (tzn. jest warunkowe), zaś druga strona tego nie wie działając w zaufaniu do złożonej przez pierwszą stronę oświadczeniu o tym, że uważa warunki umowy za wynegocjowane, zaś negocjacje za zakończone. Materiał dowodowy nie pozwalał na ustalenie czy pozwana (...) sp. z o.o. dokonała zlecenia przeprowadzenia analizy cen na rynku nieruchomości przed wyznaczeniem terminu zawarcia umowy. Podkreślenia wymaga, że niemożliwym byłoby uznanie za naruszenie dobrych obyczajów sytuacji, w której do zlecenia przeprowadzenia analizy rynku doszłoby po dojściu do porozumienia co do wszystkich postanowień umowy oraz wyznaczenia terminu zawarcia umowy. Byłoby to bowiem równoznaczne z nałożeniem na strony zawarcia obowiązku wynegocjowanej umowy, w sytuacji, w której takiego obowiązku nie ma. Nie jest naruszeniem dobrych obyczajów samo podjęcie czynności sprawdzających opłacalność inwestycji w okresie między formalnym zakończeniem negocjacji a dniem wyznaczonym na zawarcie umowy. Naruszeniem dobrych obyczajów jest jedynie stworzenie mylnego wyobrażenia (ale usprawiedliwionego zakończeniem negocjacji) drugiej strony, że umowa zostanie zawarta w ściśle określonym dniu na ściśle określonych warunkach, w sytuacji w której tylko jedna strona wie, że ze względu na pewne okoliczności prawdopodobnym jest, że do zawarcia umowy nie dojdzie. Nadto żadna osoba, a w szczególności przedsiębiorca, nie ma obowiązku poświęcania swoich interesów na rzecz drugiej strony w przypadku, w którym na skutek zmiany okoliczności umowa, co do której czynił niezobowiązujące prawnie zapewnienia, że ją zawrze, staje się nieopłacalna. Właśnie do takiej sytuacji doszło w niniejszej sprawie – po zakończeniu negocjacji oraz wyznaczenia terminu umowy, ceny na rynku nieruchomości po raz kolejny spadły.

Gdyby nie podzielić powyższego rozumowania i uznać, że do naruszenia dobrych obyczajów doszło przez sam fakt odmowy zawarcia umowy, w sytuacji, w której strony doszły do porozumienia co do treści umów i wyznaczyły termin jej zawarcia, to i tak powód nie ponosiłby odpowiedzialności za powstałą szkodę. Jeżeli chodzi o kwotę w wysokości 6.700.464,81 zł z tytułu odsetek od kredytów zaciągniętych przez powoda na zakup nieruchomości położonych na ul. (...) to, choć z opinii biegłego wynika, że powód rzeczywiście poniósł takie koszty obsługi kredytów, o odpowiedzialności strony pozwanej z tytułu odszkodowania w tym zakresie nie mogło być mowy, albowiem do zdarzenia dającego się zakwalifikować jako naruszające dobre obyczaje doszłoby w kwietniu 2008r., zaś zaciągnięcie ostatniego kredytu miało miejsce w dniu 17 października 2007r. Skoro tak to między naruszeniem dobrych obyczajów, a powstałą szkodą nie było związku przyczynowo-skutkowego, albowiem do ich naruszenia doszło w okresie, w którym kredyty zostały już zaciągnięte. Co więcej należy zauważyć, że powód podpisał umowy przedwstępne sprzedaży części nieruchomości na M. już w maju 2007r. , czyli jeszcze przed rozpoczęciem rozmów o wspólnej realizacji inwestycji ze stroną pozwaną, a warunkowe umowy sprzedaży w okresie od lipca do września 2007r., kiedy to negocjacje warunków przyszłej umowy znajdowały się na etapie wstępnym i żaden racjonalnie działający przedsiębiorca nie mógł działać w usprawiedliwionym przekonaniu, że umowy te na pewno zostaną zawarte.

Z powyższych okoliczności wynika, że powód pierwotnie zamierzał realizować inwestycje przy ulicy (...) samodzielnie w związku z czym nabywał grunty i zaciągał kredyty na sfinansowanie ich ceny sprzedaży. Powód podnosił wprawdzie, że pierwotnie zamierzał realizować sam inwestycje na mniejszym obszarze, a dopiero po rozpoczęciu rozmów z P. P., licząc na włączenie się pozwanych w proces inwestycyjny, rozszerzył znacznie zakres inwestycji, ale zeznania członków zarządu powoda w tym zakresie nie zostały poparte żadnymi innymi dowodami. Co więcej, nawet członkowie zarządu powoda nie wskazali w swoich zeznaniach, jakie nieruchomości powód nabył planując samodzielnie inwestycje, a jakie w związku z planowanym włączeniem się w nią strony pozwanej.

W ocenie Sądu, nawet gdyby przyjąć, że twierdzenia powoda co do rozszerzenia zakresu inwestycji na M., na skutek deklaracji pozwanych dotyczących woli uczestniczenia w niej, są prawdziwe, to biorąc pod uwagę daty zakupu nieruchomości na M. i daty zaciągnięcia kredytów na sfinansowanie tego zakupu, należałoby stwierdzić, że powód dokonując zakupów i zawierając umowy kredytowe działał w ramach ryzyka gospodarczego, dopiero licząc na zawarcie w przyszłości umów z pozwanymi spółkami. Umowy sprzedaży nieruchomości i umowy kredytowe zostały bowiem zawarte w okresie, w którym strony nie uzgodniły jeszcze wszystkich istotnych składników umów, w związku z czym powód nie mógł być przekonanym, że umowy te zostaną zawarte. W zaistniałej sytuacji działania przez powoda w ramach ryzyka gospodarczego, nie może być mowy o występowaniu adekwatnego związku przyczynowego między wycofaniem się przez pozwaną z negocjacji, a poniesieniem szkody w postaci konieczności spłaty odsetek od zaciągniętych kredytów na zakup nieruchomości przy ulicy (...).

Co do żądania zasądzenia kwoty 10.899.664 zł – powodowi nie udało się wykazać, że w trakcie prowadzonych rozmów pod koniec listopada 2007r. osoba negocjująca w imieniu (...) sp. z o.o. oświadczyła, że warunkiem dalszych negocjacji oraz zakupu nieruchomości przy ul. (...) jest zakup przez powoda połowy nieruchomości w gminie L., a powód nie zakupiłby tej nieruchomości, gdyby pozwany nie postawił mu takiego warunku. Skoro powód, mimo ciążącego na nim obowiązku dowodowego, okoliczności tych nie udowodnił, Sąd uznał, że nie miały one miejsca, a umowy dotyczące obu inwestycji miały być zawierane oddzielnie (art. 6 k.c.).

Nawet gdyby pozwana spółka postawiła warunek zgodnie z którym powód musiał zakupić udział w prawie użytkowania wieczystego nieruchomości w L., aby pozwane spółki kupiły od niego nieruchomość przy ulicy (...), to do zasądzenia żądanej kwoty niezbędne było wykazanie popełnienia przez pozwanego deliktu określonego w art. 72 § 2 k.c. pozostającego w związku przyczynowym z doznaną szkodą. Innymi słowy powód winien był jeszcze wykazać, że w chwili postawienia warunku lub w chwili podpisywania umowy w dniu 11 grudnia 2007r. pozwany nie zamierzał zawrzeć umowy sprzedaży dotyczącej nieruchomości na ul. (...) lub wiedział, że do zawarcia porozumienia w toku negocjacji nie dojdzie. Dopiero wtedy zachodziłby związek przyczynowo skutkowy między popełnionym deliktem a poniesieniem szkody przez pozwanego. Okoliczności takich powód w trakcie procesu, mimo ciążącego na nim obowiązku dowodowego, nie udowodnił.

Również żądanie podwyższenia wynagrodzenia określonego w umowie sprzedaży nieruchomości z dnia 4 czerwca 2008r. o kwotę 10.899.664,22 zł było pozbawione jakichkolwiek podstaw. Powód wskazał, że w celu nabycia nieruchomości w L. wydatkował łącznie kwotę w wysokości 25.126.714,96 zł. Na kwotę tą składały się: kwota w wysokości 10.899.664,22 zł, którą zapłacił pozwanej (...) sp. z o.o. za zbycie na jego rzecz (cesję) praw i obowiązków wynikających z umowy przedwstępnej z dnia 4 kwietnia 2007r. oraz kwota w wysokości 14.227.050,74 zł, do której zapłaty był zobowiązany względem (...) Inwestor sp. z o.o. sp. k. w związku z zawarciem na podstawie umowy przedwstępnej z dnia 4 kwietnia 2007r. umowy przyrzeczonej. Powód wskazał, że pozwany (...) sp. z o.o. przy zawieraniu w dniu 4 czerwca 2008r. umowy sprzedaży z dnia 4 czerwca 2008r. wykorzystała przymusowe położenie powoda. Zdaniem powoda jego przymusowe położenie polegało na tym, że powód – ze względu na groźbę zgłoszenia upadłości przez (...) Inwestor sp. z o.o. sp. k. – musiał sprzedać ½ udziału w użytkowaniu wieczystym działki gruntu w L. znaczenie poniżej ceny rzeczywistych środków finansowych wyłożonych na nabycie tej nieruchomości. Zgodnie z art. 388 § 1 k.c. jeżeli jedna ze stron, wyzyskując przymusowe położenie, niedołęstwo lub niedoświadczenie drugiej strony, w zamian za swoje świadczenie przyjmuje albo zastrzega dla siebie lub dla osoby trzeciej świadczenie, którego wartość w chwili zawarcia umowy przewyższa w rażącym stopniu wartość jej własnego świadczenia, druga strona może żądać zmniejszenia swego świadczenia lub zwiększenia należnego jej świadczenia, a w wypadku gdy jedno i drugie byłoby nadmiernie utrudnione, może ona żądać unieważnienia umowy. Powód zachował dwuletni termin do zgłoszenia żądania podwyższenia świadczenia (art. 388 § 2 k.c.)., ale już samo sformułowanie twierdzeń powoda prowadziło do tego, że jego żądanie w tym zakresie musiało okazać się niezasadne. W świetle art. 388 § 1 k.c. różnica między kosztami nabycia nieruchomości (w skład których to kosztów wchodziła cena sprzedaży nieruchomości oraz cena sprzedaży praw i obowiązków z umowy przedwstępnej, a nie jedynie cena sprzedaży nieruchomości) a ceną sprzedaży tej nieruchomości (...) sp. z o.o. była bez znaczenia. W sprawie nie było istotne to, jakie koszty powód poniósł, aby zawrzeć umowę sprzedaży nieruchomości w L.. Nieistotne było to, czy poniesienie tych kosztów było racjonalne, czy nie. Istotne było tylko to jaką wartość zbywana nieruchomość miała w chwili zawierania umowy, a ta wyznaczana jest przez ceny rynkowe a nie przez koszty poniesione w celu nabycia tej nieruchomości. Po drugie nawet gdyby uznać, że suma kwot z tytułu umów sprzedaży nieruchomości oraz cesji praw i obowiązków odpowiadała w grudniu realnej wartości nieruchomości, w sprawie nie można było formułować domniemania, że wartość tej nieruchomości była taka sama, jak w czerwcu 2008r., albowiem faktem notoryjnym w sprawie było, że w 2007r. ceny na rynku nieruchomości były wysokie ze względu na hossę na rynku nieruchomości, zaś od początku 2008r. ceny na rynku nieruchomości z miesiąca na miesiąc spadały. Warto przy tym zauważyć, że powód całkowicie pominął w swoich rozważaniach, że z zawartą umową sprzedaży była funkcjonalnie powiązana przedwstępna umowa sprzedaży, w której (...) zobowiązał się, że w przypadku wyrażenia takiego żądania przez powoda, zbyta nieruchomość zostanie powodowi lub osobie przez niego wskazanej sprzedana do dnia 30 września 2008r. Zdaniem Sądu w świetle doświadczenia życiowego, takie powiązanie umów mogło mieć wpływ na wysokość ceny, albowiem oznaczało to w istocie, że przez pewien okres (...) nie mogło swobodnie dysponować nieruchomością ponieważ musiało się liczyć z tym, że powód zgłosi żądanie zawarcia umowy przyrzeczonej.

W ocenie Sądu również twierdzenie powoda o nieważności umowy cesji z dnia 11 grudnia 2007r. było chybione. Zdaniem powoda skoro przedmiotem tej umowy był przelew praw i obowiązków wynikających z umowy przedwstępnej to umowa była nieważna, albowiem przelew wierzytelności w tym zakresie sprzeciwiałby się właściwości zobowiązania. W związku z tym powód zażądał zwrotu ceny, którą uiścił w wykonaniu tej umowy w zamian za nabycie praw i obowiązków z umowy przedwstępnej. Art. 509 § 1 k.c. stanowi, że wierzyciel może bez zgody dłużnika przenieść wierzytelność na osobę trzecią (przelew), chyba że sprzeciwiałoby się to ustawie, zastrzeżeniu umownemu albo właściwości zobowiązania. Zgodnie z art. 519 § 2 pkt 1 k.c. przejęcie długu może nastąpić przez umowę między wierzycielem a osobą trzecią za zgodą dłużnika - oświadczenie dłużnika może być złożone którejkolwiek ze stron. Z kolei art. 405 § 1 k.c., który na podstawie art. 410 § 1 k.c stosuje się również do świadczenia nienależnego stanowi, że kto bez podstawy prawnej uzyskał korzyść majątkową kosztem innej osoby, obowiązany jest do wydania korzyści w naturze, a gdyby to nie było możliwe, do zwrotu jej wartości. Umowa z dnia 4 kwietnia 2007r. była umową przedwstępną dwustronnie zobowiązującej, zaś strony w umowie cesji dokonały zbycia praw i obowiązków „kupującego”. Sąd podziela stanowisko wyrażone w piśmiennictwie, zgodnie z którym zakaz zbycia wierzytelności obejmuje wierzytelności, w wypadku których dłużnikowi nie jest obojętne, komu świadczy (zob. K. Zawada [w:] A. Olejniczak (red) Prawo zobowiązań – część ogólna, Z. Radwański (red.) System Prawa Prywatnego, Warszawa 2009, s. 1024). Zdaniem Sądu do takiej grupy wierzytelności należą co do zasady np. wierzytelności z umowy przedwstępnej. Należy jednak zauważyć, że o tym, czy wierzytelność z konkretnej umowy należy do w/w grupy może świadczyć treść umowy, z której wierzytelność ta wynika, w tym zawarte w niej oświadczenie dłużnika. W sprawie bezspornym było, że w § 11 ust. 1 umowy przedwstępnej „sprzedający” (...) sp. z o.o. (którego następcą był (...) Inwestor sp. z o.o. sp. k.) oświadczył, że wyraża bezwarunkową i nieodwołalną zgodę na przeniesienie przez „kupującego” wszelkich praw i obowiązków wynikających z umowy przedwstępnej na dowolny podmiot wskazany przez „kupującego”, tj. (...) sp. z o.o. W związku z taką treścią umowy uznać należało, że dłużnikowi było obojętne komu będzie świadczył, skutkiem czego zbycie wierzytelności było dopuszczalne, albowiem nie sprzeciwiało się właściwości zobowiązania. Za dopuszczalne w świetle art. 519 § 2 pkt 1 należało uznać również przejęcie obowiązków z umowy przez podmiot nie będący pierwotnie jej stroną albowiem w § 11 pkt 1 umowy „sprzedający” wyraził na to zgodę.

W związku z powyższym roszczenie powoda o zwrot kwoty 10.899.664,22 zł okazało się niezasadne, albowiem zawarta umowa cesji praw i obowiązków wynikających z umowy przedwstępnej była ważna.

Opierając się na w/w argumentach Sąd Okręgowy w punkcie 1 wyroku oddalił powództwo w całości orzekają co do roszczenia głównego, jak i obu roszczeń ewentualnych, gdyż okazały się nieuzasadnione.

Orzekając o kosztach procesu Sąd obciążył nimi w całości powoda, jako przegrywającego proces.Z uwagi na to Sąd zasądził od pozwanego na rzecz każdej z pozwanych spółek (...) sp. z o.o., (...) sp. z o.o., (...) sp. z o.o., (...) sp. z o.o. kwotę w wysokości 7.217 zł tytułem zwrotu kosztów postępowania. Na kwotę tą składały się opłata skarbowa od pełnomocnictwa w kwocie 17 zł niezbędna dla celowej obrony praw pozwanych oraz wynagrodzenie pełnomocnika procesowego każdej z pozwanych spółek zgodne z § 7 pkt 7 rozporządzenia Ministra Sprawiedliwości z dnia 28 września 2002r. w sprawie opłat za czynności adwokackie oraz ponoszenia przez Skarb Państwa kosztów pomocy prawnej udzielonej przez adwokata ustanowionego z urzędu (Dz. U. z 2002r., Nr 163, poz. 1349 z późn. zm.).

Sąd nie zasądził kosztów na rzecz spółki prawa hiszpańskiego Grupo E. S.. z siedzibą w M. w(...) albowiem nie wzięła ona udziału w postępowaniu.

Z uwagi na to, że na skutek oddalenia powództwa co do roszczenia głównego Sąd musiał zając się także rozstrzygnięciem zasadności stanowiska powoda co do roszczeń ewentualnych, w pkt 6 – 7 wyroku Sąd nakazał ściągnąć od powoda na rzecz Skarbu Państwa – Sądu Okręgowego w Poznaniu kwoty po 100.000 zł tytułem nie uiszczonego wpisu sądowego od roszczeń ewentualnych (art. 98 kpc w zw. z art. 108¹ kpc w zw. z art. 113 ust. 2 ustawy z dnia 28 lipca 2005 roku o kosztach sądowych w sprawach cywilnych).

Z kolei w pkt 8 wyroku Sąd nakazał ściągnąć od pozwanego na rzecz Skarbu Państwa – Sądu Okręgowego w Poznaniu kwotę 6.278,02 zł tymczasowo wypłaconą przez Skarb Państwa biegłemu za sporządzoną przez niego opinię ((art. 98 kpc w zw. z art. 108¹ kpc). Powód wpłacił wprawdzie zaliczkę na przeprowadzenie wnioskowanej przez niego opinii, ale nie wystarczyła ona na pokrycie jej kosztów.

Apelację od wyroku Sądu Okręgowego złożył powód (...) S.A. siedzibą w P. zaskarżam wyżej wskazany wyrok w całości.

Apelujący zarzucił zaskarżonemu wyrokowi :

1. naruszenie prawa materialnego, tj.

a) art. 58 § 2 k.c. w zw. z art. 5 k.c. poprzez ich niewłaściwe zastosowanie polegające na uznaniu, że umowy i oświadczenie złożone w dniu 4 czerwca 2008

r. nie są nieważne z uwagi na ich sprzeczność z zasadami współżycia społecznego,

b) art. 88 § 1 k.c. w zw. z art. 84 § 1 k.c. i art. 87 k.c. poprzez ich niewłaściwe zastosowanie skutkujące uznaniem, że powód nie złożył oświadczenia z dnia 4 czerwca 2008 r. w sytuacji przymusowej, pod wpływem bezprawnej groźby ze strony pozwanych w sytuacji zagrożenia poważnym niebezpieczeństwem majątkowym,

c) art. 471 k.c. w zw. z art. 74 § 3 k.c. poprzez ich niewłaściwe zastosowanie polegające na uznaniu, że stron nie łączyła umowa o współpracy gospodarczej, podczas gdy na mocy art. 74 § 3 k.c. do zawarcia takiej umowy pomiędzy przedsiębiorcami może dojść poprzez faktyczne podjęcie współpracy gospodarczej przez strony,

d) art. 72 § 2 k.c. poprzez jego niewłaściwe zastosowanie skutkujące uznaniem, że zachowanie pozwanych, którzy w okresie od listopada 2007 do kwietnia 2008 odwlekali moment zawarcia umowy dotyczącej nieruchomości przy ul. (...) w P., jednocześnie zapewniając powoda, że do zawarcia umowy dojdzie, podczas gdy w istocie nie mieli zamiaru jej zawierać, nie stanowi naruszenia dobrych obyczajów w rozumieniu tego przepisu,

e) art. 388 § 1 k.c. poprzez jego niewłaściwe zastosowanie polegające na uznaniu, że nieistotna w świetle treści tego przepisu jest dysproporcja pomiędzy kosztami poniesionymi przez powoda na zakup nieruchomości położonej w gminie L., a ceną zakupu tej nieruchomości przez pozwanego ad 3,

f) art. 509 § 1 k.c. w zw. z art 390 § 2 k.c. poprzez ich niewłaściwą wykładnię polegającą na uznaniu, że dopuszczalne jest przeniesienie wierzytelności z umowy przedwstępnej, w szczególności roszczenia o zawarcie umowy przyrzeczonej,

2. naruszenie prawa procesowego, tj.:

a) art. 233 § 1 k.p.c. poprzez przekroczenie granic swobodnej oceny dowodów polegające na arbitralnym uznaniu, że zeznania P. B., T. R. i A. H. są niewiarygodne w zakresie:

i. stwierdzenia, że w 2007 roku P. P. zapewniał (...) SA., iż spółki grupy S. zrealizują inwestycję przy ul. (...) w P., podczas gdy zeznania te znajdują potwierdzenie w treści dokumentów zgromadzonych w sprawie, m.in. listu intencyjnego, wydruków wiadomości e-mail,

ii. stwierdzenia, że powód nie realizowałby inwestycji przy ul. (...) w P. w tak dużym zakresie, gdyby nie zapewnienia przedstawicieli pozwanych, że włączą się do inwestycji, podczas gdy okoliczność ta wynika z zasad doświadczenia życiowego oraz dokumentów potwierdzających ówczesną sytuację finansową powoda,

(...). stwierdzenia, że przystąpienie przez powoda do inwestycji w L. było warunkiem zawarcia przez pozwanego ad 1 umowy sprzedaży nieruchomości przy ul. (...), podczas gdy zeznania te znajdują oparcie w zasadach doświadczenia życiowego, a także założeniu o racjonalnym prowadzeniu działalności gospodarczej,

iv. stwierdzenia, że na spotkaniu w dniu 23 kwietnia 2008 r. byli obecni członkowie zarządów wszystkich pozwanych spółek, podczas gdy okoliczność ta znajduje potwierdzenie w treści dokumentów zgromadzonych w aktach sprawy,

b) art. 479¹² § 1 k.p.c. poprzez bezzasadne oddalenie wniosków dowodowych powoda zgłoszonych w piśmie procesowym z dnia 5 stycznia 2011 r, podczas gdy konieczność powołania tych wniosków pojawiła się wyłącznie w związku z treścią odpowiedzi na pozew,

c) art. 98 k.p.c. w zw. z art. 108¹ k.p.c. w zw. z art. 113 ust. 2 ustawy o kosztach sądowych w sprawach cywilnych poprzez bezzasadne nakazanie ściągnięcia od powoda na rzecz Skarbu Państwa opłat od roszczeń ewentualnych, podczas gdy roszczenia te zawierały się w roszczeniu głównym,

d) art. 98 § k.p.c. poprzez zasądzenie zwrotu kosztów procesu osobno na rzecz każdego z pozwanych ad 1 - 4, podczas gdy pozwani ci byli reprezentowani przez jednego pełnomocnika,

3. sprzeczność istotnych ustaleń sądu z zebranym w sprawie materiałem dowodowym:

a) polegającą na bezzasadnym przyjęciu, że w drugiej połowie 2007 r. rozpoczął się światowy kryzys finansowy, a od początku 2008 r. ceny nieruchomości w Polsce zaczęły spadać, podczas gdy ceny nieruchomości w Polsce zaczęły spadać dopiero w 2009 r, a światowy kryzys rozpoczął się we wrześniu 2008 r., kiedy upadł bank (...) w Stanach (...)

b) polegającą na bezzasadnym przyjęciu, że pozwani nie uzależnili zawarcia umowy sprzedaży nieruchomości położonej w P. przy ul. (...) od wcześniejszego przystąpienia przez powoda do realizacji inwestycji położonej w gminie L., podczas gdy okoliczność ta w sposób oczywisty wynika z treści oświadczenia powoda z dnia 4 czerwca 2008 r. o zrzeczeniu się roszczeń, a także innych okoliczności faktycznych niniejszej sprawy,

c) polegającą na bezzasadnym przyjęciu, że pozwani ad 2 - 5 nie uczestniczyli w rozmowach z powodem dotyczących zawarcia umowy sprzedaży nieruchomości położonej w P. przy ul. (...), podczas gdy okoliczność ta wynika bezpośrednio z dokumentów zebranych w niniejszej sprawie, w szczególności odpisów z Krajowego Rejestru Sądowego, projektów aktów notarialnych, a także znajduje oparcie w zasadach doświadczenia życiowego,

d) polegającą na bezzasadnym przyjęciu, że pozwany ad 1 nie sporządził listu intencyjnego, podczas gdy taki charakter ma pismo powoda ad 1 z dnia 13 lipca 2007 r.,

e) polegającą na bezzasadnym przyjęciu, że stron nie łączyła umowa o współpracy gospodarczej, podczas gdy z dowodów zebranych w sprawie, w szczególności zeznań P. B., T. R. i A. H., a także listu intencyjnego oraz wydruków wiadomości e-mail, wynika jednoznacznie, że strony ustaliły warunki współpracy przy realizacji kilku inwestycji, a tym samym w sposób dorozumiany zawarły umowę o współpracy gospodarczej,

f) polegającą na bezzasadnym przyjęciu, że pozwani prowadząc negocjacje z powodem nie naruszyli dobrych obyczajów, a ich zachowanie nie było sprzeczne z zasadami współżycia społecznego, podczas gdy zebrane w sprawie dowody, a także zasady doświadczenia życiowego, wskazują, że przynajmniej od listopada 2007 r. pozwani nie zamierzali zrealizować z powodem inwestycji w P. przy ul. (...) i szukali pretekstu aby zerwać rozmowy z powodem.

Powołując się na powyższe zarzuty apelujący wniósł o:

1. o zmianę zaskarżonego wyroku i uwzględnienie powództwa w całości,

2. o zasądzenie solidarnie od pozwanych zwrotu kosztów postępowania, w tym kosztów zastępstwa procesowego, według norm przepisanych za obie instancje,

ewentualnie

3. o uchylenie zaskarżonego wyroku i przekazanie sprawy Sądowi Instancji do ponownego rozpoznania,

4. o zasądzenie solidarnie od pozwanych zwrotu kosztów postępowania, w tym kosztów zastępstwa procesowego, według norm przepisanych za obie instancje,

ewentualnie

5. o zmianę orzeczenia w przedmiocie kosztów postępowania poprzez uchylenie pkt 5 - 7 i zasądzenie od powoda solidarnie na rzecz pozwanych ad 1 - 4 kwoty 7.217 zł

tytułem zwrotu kosztów procesu.

Pozwani I. D. - sp. z o.o. z siedzibą w W. (wcześniejsza nazwa - S. I. Polska) , (...) Park sp. z o.o. z siedzibą w W., (wcześniejsza nazwa - S. (...)), (...) sp. z o.o. z siedzibą w W., (wcześniejsza nazwa (...) (...)), (...) sp. z o.o. z siedzibą w W., (wcześniejsza nazwa - (...)) wnieśli o oddalenie apelacji i zasądzenie zwrotu kosztów zastępstwa prawnego w postępowaniu apelacyjnym.

Pozwana spółki prawa hiszpańskiego(...) E. S.. z siedzibą w M. w (...) nie zajęła stanowiska co do apelacji powoda.

Sąd Apelacyjny zważył, co następuje.

Apelacja powoda nieomal w całości okazała się niezasadna. Sąd Apelacyjny uwzględnił wnioski apelacji tylko w nieznacznej części, w zakresie nakazania ściągnięcia od powoda dodatkowych opłat sądowych, o których Sąd Okręgowy orzekł w punktach 6 i 7 zaskarżonego wyroku.

W zarzutach skierowanych przeciwko podstawie faktycznej rozstrzygnięcia Sądu Okręgowego (punkt 2 i 3 zarzutów apelacji), apelujący powołał naruszenie przepisów prawa procesowego tj. art. 233 § 1 k.p.c., art. 479¹² § 1 k.p.c. oraz sprzeczność ustaleń sądu ze zgromadzonym materiałem dowodowym.

Apelujący zarzucił Sądowi Okręgowemu naruszenie prawa procesowego tj. art. 233 § 1 k.p.c. poprzez przekroczenie granic swobodnej oceny dowodów polegające na arbitralnym uznaniu, że zeznania P. B., T. R. i A. H. są niewiarygodne we wskazanym w apelacji zakresie. Zgodnie z powołanym przepisem sąd ocenia wiarygodność i moc dowodów według własnego przekonania, na podstawie wszechstronnego rozważenia zebranego materiału, w granicach wyznaczonych wymaganiami prawa procesowego regulującego postępowanie dowodowe, zasadami doświadczenia życiowego oraz regułami logicznego rozumowania, według których w sposób bezstronny, racjonalny i wszechstronny sąd ocenia zgromadzony materiał jako całość, dokonuje wyboru określonych środków dowodowych i ważąc ich moc oraz wiarygodność, odnosi je do pozostałego materiału dowodowego (porównaj: wyrok SN z 10 czerwca 1999 r., II UKN 685/98, OSNAPiUS 2000, nr 17, poz. 655). W tych granicach, zasada swobodnej oceny dowodów wyrażona w powołanym przepisie pozwala sądowi orzekającemu uznać spośród kilku równorzędnych dowodów niektóre tylko za przekonywujące, przyznać dowodom bezpośrednim taką moc jak dowodom pośrednim oraz wysnuć z zebranego materiału procesowego i wyników postępowania wnioski co do prawdziwości faktów, po czym uznać je za udowodnione.

Ocena dowodów dokonana i wszechstronnie omówiona przez Sąd Okręgowy w uzasadnieniu zaskarżonego wyroku w pełni odpowiada wymogom wskazanego przepisu, a przez to przy dokonywaniu tej oceny nie doszło do naruszenia prawa procesowego. Sąd Okręgowy wskazał w jakim zakresie i z jakich przyczyn ocenił, że zeznania P. B., T. R. i A. H. nie mogły stanowić dowodów w oparciu o które dokonał ustalenia faktów składających się na podstawę rozstrzygnięcia. Fakty które - zdaniem apelującego - nie zostały przez to ustalone, wbrew podniesionym zarzutom, nie znajdują oparcia w dokumentach czy też wydrukach korespondencji elektronicznej zgromadzonych w aktach sprawy - w pełni zaprezentowanych w uzasadnieniu zaskarżonego wyroku. Powołany w uzasadnieniu tego zarzutu fakt, że te same osoby fizyczne wchodziły w skład zarządów pozwanych spółek nie prowadzi do przyjęcia za ustalony i prawdziwy fakt, że osoby te zawsze występowały jako przedstawiciele wszystkich spółek, jak też że wszystkie pozwane spółki prowadziły negocjacje z powodem co do sprzedaży nieruchomości przy ul. (...). Prawidłowe ustalenia Sądu Okręgowego, nie kwestionowane w apelacji, wskazują, ze pozwane spółki zostały powołane dla realizacji różnych celów gospodarczych - dla realizacji przyszłej inwestycji przy ul. (...) została powołana spółka (...) obecnie (...) P. (...) P., a dla realizacji przyszłej inwestycji w L. została powołana spółka (...) obecnie IP L. (...) (...). Natomiast wskazane przez apelującego nieustalone przez Sąd „fakty”, które mają wynikać z pominiętych przez Sąd Okręgowy zeznań tych świadków, to w istocie, jak wynika z tych zeznań i aktualnego stanowiska powoda, co najwyżej, prezentacja oczekiwań tych osób, co do przebiegu negocjacji oraz następcza interpretacja wydarzeń zdeterminowana przyjmowanym wówczas założeniem, że negocjacje prowadzone przez te osoby co najmniej doprowadzą do zbycia przez powoda, nabytych wcześniej, nieruchomości przy ul. (...). Wbrew zarzutom apelacji, zgromadzone w sprawie dokumenty i korespondencja elektroniczna nie tylko nie przemawiają za wiarygodnością zeznań tych osób co do przebiegu wydarzeń we wskazanej części, ale tym zeznaniom - jak trafnie wskazał Sąd Okręgowy - przeczą. Żaden z dokumentów czy wydruków korespondencji elektronicznej nie stanowi w swej treści o tym, że którakolwiek z pozwanych spółek, a przede wszystkim pozwane spółki które domywały z powodem transakcji prowadzących do nabycia udziału we współwłasności użytkowania wieczystego nieruchomości gruntowej położonej w gminie L., uzależniały nabycie nieruchomości przy ul. (...) od przystąpienia przez powoda do umowy z 11 grudnia 2007r. z mocy której spółka (...) sprzedała powodowi udział wynoszący ½ części praw i roszczeń wynikający z umowy przedwstępnej z dnia 4 kwietnia 2007r. ( zmienionej umową z 5 grudnia 2007r.), to jest praw i roszczeń do nabycia użytkowania wieczystego nieruchomości gruntowej położonej w gminie L., a następnie tego samego dnia, warunkowej umowy sprzedaży użytkowania wieczystego tej nieruchomości zbywanego przez spółkę (...) na rzecz powoda i spółki (...) przy udziale spółki (...), która została sfinalizowana w umowie z dnia Przeciwnie to powód reprezentowany przez P. B. - w piśmie z dnia 13 listopada 2007r. -wskazał, że warunkiem jego przystąpienia do przyjęcia oferty nabycia nieruchomości położonej L. jest podpisanie jednej z umów sprzedaży gruntu albo przy ul. (...) albo przy ul. (...), a warunek postawiony przez powoda został spełniony przez zawarcie umowy sprzedaży nieruchomości przy ul. (...), do czego doszło również w dniu 11 grudnia 2007r.. Biorąc to pod uwagę Sąd Apelacyjny w całości podziela ocenę zgromadzonych w sprawie dowodów dokonana przez Sąd Okręgowy i przyjmuje za własną, a zarzut powoda okazał się niezasadny.

Kolejne naruszenie prawa procesowego powołane w apelacji - t.j. naruszenie art. 479¹²§ 1 k.p.c. miało nastąpić poprzez oddalenie wniosków dowodowych powoda zgłoszonych w piśmie z dnia 5 stycznia 2011r., mimo że potrzeba ich złożenia powstała na skutek stanowiska pozwanych zaprezentowanego w odpowiedzi na pozew, gdyż pozwani, zdaniem powoda, zakwestionowali bezsporne okoliczności na które powód powołał się w pozwie. Zarzut ten również okazał się bezzasadny. We wskazanym piśmie (k.1296-1298 tom VII) powód wniósł o przesłuchanie w charakterze świadka: A. W. z zespołu kredytowego (...) S.A. –„na okoliczność ustalenia przez strony warunków przejęcia przez pozwanych kredytów zaciągniętych przez powoda”, T. W. z R. I. –„ na okoliczność istnienia zagrożenia natychmiastowym złożeniem do Sądu przez (...) Inwestor Spółka z o.o. sp.k. wniosku o upadłość powoda, w przypadku nieuregulowania należności wynikającej z umowy z dnia 28 grudnia 2007r. (…)” i odsprzedania pozwanemu po zaniżonej cenie ½ prawa użytkowania nieruchomości położonej w gminie L.” oraz o przeprowadzenie dowodu z opinii biegłego z dziedziny księgowości na okoliczność zbadania bilansu pozwanych, celem ustalenia czy pozwani posiadali środki na prowadzenie inwestycji i zrealizowanie umowy, na zawarcie której umawiali się z powodem w trakcie negocjacji”. W niniejszej sprawie miały zastosowanie przepisy o postępowaniu w sprawach gospodarczych, gdyż została ona wszczęta przed 3 maja 2012r. czyli przed wejściem w życie ustawy z dnia 16 września 2011r. o zmianie ustawy – Kodeks postępowania cywilnego oraz niektórych innych ustaw (Dz. U. Nr 233, poz. 1381), a zgodnie z powołanym przepisem już w pozwie powód powinien podać wszystkie twierdzenia oraz dowody na ich poparcie pod rygorem prawa powoływania ich w toku, pod rygorem utraty powoływania ich w toku postępowania, chyba że wykaże że ich powołanie w pozwie nie było możliwe albo wykaże, że potrzeba ich powołania wynikła później. Powód w apelacji powołał się na drugą z tych przesłanek, ale trafnie Sąd Okręgowy wskazał, że okoliczności objęte tezami dowodowymi tych wniosków zostały powołane już w pozwie, przez co akcja powoda ( podjęta przy tym z kolejnym opóźnieniem – bo nie przed sądem pierwszej instancji) nie mogła okazać się zasadna. Dlatego Sąd Apelacyjny w całości podziela stanowisko Sądu Okręgowego co do zasadności oddalenia wniosków dowodowych powoda i przyjmuje je za własne, a zarzut powoda okazał się niezasadny. Można przy tym wskazać, że powołane okoliczności były przedmiotem innych dowodów przeprowadzonych przez Sąd Okręgowy.

Apelujący zarzucił również Sądowi Okręgowemu, że dokonał istotnych ustaleń sprzecznie z zebranym materiałem dowodowym, przez pominięcie w swoich ustaleniach „faktów” powołanych w punkcie 3 podpunktach od b) do f) zarzutów apelacji, czyli zasadniczo w takim zakresie w jakim Sąd Okręgowy nie dał wiary twierdzeniom powoda oraz zeznaniom powołanych przez powoda świadków oraz w jakim Sąd Okręgowy dokonał odmiennych ustaleń w oparciu o treść zgromadzonych w sprawie dokumentów i wydruków korespondencji elektronicznej. Trafność oceny zebranego materiału dokonana przez Sąd Okręgowy, podzielona w całości ( jak wyżej wskazano) przez Sąd Apelacyjny oczywiście stanowi o bezzasadności podniesionego zarzutu. Analiza zgromadzonych w sprawie dokumentów i korespondencji elektronicznej prowadzonej między stronami została również trafnie dokonana przez Sąd Okręgowy ( o czym niżej) w podstawie prawnej zaskarżonego wyroku. Biorąc to pod uwagę wskazane zarzuty okazały się bezzasadne.

Co do zarzutu z punktu 3 a) polegającego na bezzasadnym przyjęciu przez Sąd Okręgowy, że kryzys światowy zaczął się w drugiej połowie 2007r., a ceny nieruchomości w Polsce zaczęły spadać w od początku 2008r., gdy tymczasem jak twierdzi apelujący kryzys światowy rozpoczął się we wrześniu 2008r., kiedy upadł bank (...) w Stanach (...)a ceny nieruchomości w Polsce zaczęły spadać w 2009r. to zarzut ten nie był zasady. W istocie Sąd Okręgowy ustalił, że w okresie od 2000r. do 2010r. szczyt hossy na rynku nieruchomości w Polsce przypadł na 2007r., od początku 2008r. ceny nieruchomości zaczęły spadać, a w drugiej P. 2007r. rozpoczął się kryzys światowy. Sąd Okręgowy nie dokonał tego ustalenia na podstawie zgromadzonego materiału ale uznał ten fakt za notoryjny czyli powszechnie znany, a jako taki nie wymagający dowodu - na podstawie art. 228 k.p.c. W uzasadnieniu podniesionego zarzutu apelujący również powołał się na fakty powszechnie znane - bez wskazania ich źródła. Odwołując się do publikacji popularnonaukowych czy publicystycznych, dostępnych za pośrednictwem Internetu, można przyjąć za fakty powszechnie znane, że upadek banku (...) w Stanach Zjednoczonych w dniu 15 września 2008r. nie był początkiem lecz następstwem ogólnoświatowego kryzysu gospodarczego rynków finansowych i bankowych, który zaczął ujawniać się spadkiem cen nieruchomości w Stanach Zjednoczonych w 2006r., w lipcu 2007r. zbankrutowały dwa fundusze hedgingowe banku (...), natomiast straty banków ujawniły się już w marcu i kwietniu 2008r. W Polsce rok 2008 był tz. rokiem wyhamowania cen, a od początku 2009r. nastąpił dalszy spadek cen. Dlatego i ten zarzut nie okazał się trafny, gdyż kryzys światowy ujawnił się z początkiem 2008r.

W zarzutach skierowanych przeciwko podstawie prawnej rozstrzygnięcia Sądu Okręgowego apelujący powołał się zarówno na naruszenie prawa materialnego (punkt 1 zarzutów apelacji), jak również naruszenie. art. 98 k.p.c. w związku z rozstrzygnięciem o zasadzie ponoszenia kosztów procesu (punkt 2.d zarzutów apelacji) oraz naruszenie art. 98 k.p.c. w zw. z art. 108¹ k.p.c w zw. z art. 113 ust. 2 ustawy o kosztach sądowych w sprawach cywilnych ( punkt 2.c zarzutów apelacji) i tylko ten zarzut okazał się zasadny.

Co do umów i oświadczeń złożonych przez powoda w dniu 4 czerwca 2008r. apelujący zarzucił Sądowi Okręgowemu, że przyjmując je skutecznie złożone i zawarte, czyli wywołujące skutki prawne, Sąd naruszył w pierwszej kolejności art. 58 § 2 k.c. w zw. z art. 5 k.c. gdyż są one nieważne z uwagi na ich sprzeczność z zasadami współżycia społecznego, a w kolejnym zarzucie, że Sąd naruszył art. 88 § 1 k.c. w zw. z art. 84 § 1 k.c. i art. 87 k.c. poprzez ich niewłaściwe zastosowanie skutkujące uznaniem, że powód nie uchylił się od skutków swojego oświadczenia woli. W uzasadnieniu wskazanych zarzutów, mimo różnych podstaw zastosowania tych przepisów, powód powołał te same okoliczności, to jest, jak stwierdził, pozostawanie przez powoda w sytuacji przymusowej bezpośrednio spowodowanej przez podstępne działania pozwanych, których skutkiem była utrata przez powoda płynności finansowej oraz realna groźba zgłoszenia upadłości powoda, przez co musiał przystać na warunki podyktowane przez pozwanych.

Jak wynika z trafnych ustaleń Sądu Okręgowego dniu 4 czerwca 2008r. doszło do zawarcia trzech umów oraz do złożenia przez powoda oświadczenia o zrzeczeniu się roszczeń.

Powód oraz pozwana spółka (...) zawarli w formie aktu notarialnego (Rep. A- (...)) warunkową umowę sprzedaży, na mocy której powód sprzedał spółce (...) Sp. z o.o. udział wynoszący 1/2 części w prawie użytkowania wieczystego nieruchomości położonej w gminie L. za cenę netto 11.661.517 zł, brutto 14.227.050,74 zł.

Równocześnie, powód oraz spółka (...) - zawarli w formie aktu notarialnego (Rep. A- (...)) przedwstępną umowę sprzedaży w której (...) zobowiązała się odsprzedać powodowi lub wskazanemu przez niego podmiotowi, prawo użytkowania wieczystego części nieruchomości L. odpowiadające udziałowi 1/2 nieruchomości L., tj. nieruchomości, która powstanie w wyniku podziału. Termin do skorzystania z uprawnień określonych w tej umowie dla powoda upływał w dniu 30 września 2008 r.

Natomiast spółki (...) oraz (...) zawarły z powodem umowę zatytułowaną „rozwiązanie przedwstępnej umowy sprzedaży udziałów”. W § 2 umowy pozwana (...) sp. z o.o. oraz powód oświadczyli, że rozwiązują umowę sprzedaży udziałów z dnia 11 grudnia 2007r. (nr. rep. A- (...)) w związku z czym zrzekają się wzajemnie uprawnienia do żądania zawarcia umowy przyrzeczonej, jak również wszystkich innych roszczeń, jakie im przysługują, czy mogłyby im przysługiwać w związku z zawartą przez spółki przedwstępną umową sprzedaży udziałów. Strony wskazały dalej, że zarówno pozwana (...) sp. z o.o., jak i powód stają się całkowicie wolni od wszystkich wzajemnych roszczeń, w tym również finansowych, w szczególności opisanych w § 7 przedwstępnej umowy sprzedaży udziałów ( co do obowiązku zapłaty przez powoda na wypadek niezawarcia umowy przyrzeczonej z jego winy kwoty 6 000 0000 zł kary umownej) , jak również wszelkich innych roszczeń odszkodowawczych, które mogłyby przysługiwać im z jakichkolwiek podstaw prawnych lub faktycznych w związku z zawartą przedwstępną umową sprzedaży udziałów i niezawarciem przyrzeczonej umowy sprzedaży udziałów.

W tym samym dniu powód w imieniu którego działał P. B. złożył oświadczenie w formie aktu notarialnego (rep. A nr 5021/2008) o zrzeczeniu się roszczeń.

W § 1 powód zrzekł się wszelkich istniejących, warunkowych lub mogących powstać w przyszłości roszczeń wynikających lub które mogłyby wyniknąć z jakichkolwiek podstaw prawnych związanych z prowadzonymi przez nią negocjacjami z pozwaną (...) sp. z o.o., pozwaną (...) sp. z o.o., pozwaną (...) sp. z o.o., pozwaną (...) sp. z o.o., spółką prawa (...) S. oraz wszelkimi innymi spółkami powiązanymi w rozumieniu przepisów k.s.h. ze spółką Grupa (...) w odniesieniu do następujących nieruchomości położonych przy ul. (...) w P. ( szczegółowo opisanych w akcie i wskazanych w uzasadnieniu Sądu Okręgowego)

w tym w szczególności:

- żądania zawarcia aktu notarialnego umowy sprzedaży opisanych powyżej w punktach od a) do e) nieruchomości łącznie lub każdej z osobna;

- żądania zapłaty kwoty 17.476.200 zł, o której mowa w piśmie z dnia 24 kwietnia 2008r. skierowanym do Grupy S., (...) sp. z o.o., (...) sp. z o.o.;

Powód oświadczył również, że cofa :

- oświadczenie złożone w piśmie z dnia 28 kwietnia 2008r., skierowanym do (...) sp. z o.o., w którym powód uchylił się od oświadczenia woli zawartego w umowie sprzedaży praw i roszczeń z dnia 11 grudnia 2007r. (nr rep. (...));

- oświadczenie złożone w piśmie z dnia 28 kwietnia 2008r. skierowanym do (...) sp. z o.o., w którym powód oświadczył, że dokonuje potrącenia swoich wierzytelności z tytułu uchylenia się od skutków oświadczenia woli zawartego w umowie sprzedaży praw i roszczeń z dnia 11 grudnia 2007r. (nr. rep. (...)) oraz związanego z nim żądania zwrotu ceny zakupu z rzeczonej umowy.

Zarzut naruszenia art. 5 k.c., podniesiony w związku z naruszeniem art. 58 § 2 k.c., był oczywiście zbędny, gdyż przepis art. 5 k.c. stanowi podstawę do obrony przed nadużyciem w wykonywaniu istniejącego prawa podmiotowego, jeżeli w okolicznościach danego wypadku wykonywanie tego prawa byłoby sprzeczne z zasadami współżycia społecznego. Zarzut naruszenia zasad współżycia społecznego ma w tym wypadku charakter hamujący i nie prowadzi do stwierdzenia nieważności czynności prawnej stanowiącej podstawę powstania nadużywanego prawa podmiotowego.

Co do naruszenia art. 58 § 2 k.c., sprzeczność czynności prawnej z zasadami współżycia społecznego może powodować jej bezwzględną nieważność, jeżeli mimo zgodności z przepisami prawa, powoduje oczywistą, niczym nie uzasadnioną i rażącą dysproporcję sytuacji prawnej osoby po dokonaniu tej czynności, na rzecz sytuacji prawnej innej osoby profesjonalnie oczywiście silniejszej - która w sposób zawiniony swoją profesjonalną pozycję wykorzystała. Dla wystąpienia sytuacji z art. 58 § 2 k.c. nie wystarcza sama nieekwiwalentność wzajemnej sytuacji prawnej stron umowy, gdyż w ramach swobody umów o której mowa w art. 353¹ k.c. taka nieekwiwalentość może skutecznie stanowić wyraz woli stron i prowadzić do dokonania ważnych czynności prawnych. W art. 58 § 2 k.c. ustawodawca uregulował wyjątek od tej zasady, którego wystąpienie dotyczy zdarzeń wyjątkowych, szczególnie kwalifikowanych wskazanymi wyżej okolicznościami (porównaj : pogląd prawny Sądu Najwyższego wyrażony w wyroku z dnia 19.09.2013r. I CSK 651/12 OSNC 2014/7-8/76). Takie szczególne okoliczności w niniejszej sprawie nie wystąpiły, a co najmniej nie zostały przez powoda wykazane.

Powód przed Sądem Okręgowym nie powołał się na nieważność czynności prawnych składających się na zawarte umowy oraz nieważność oświadczenia o zrzeczeniu się roszczeń ze względu na ich sprzeczność z zasadami współżycia społecznego. Wbrew zarzutom apelacji Sąd Okręgowy, mimo przyjęcia skuteczności umów zawartych w dniu 4 czerwca 2008r. oraz złożonego w tym dniu oświadczenia powoda o zrzeczeniu się roszczeń, odniósł się do zarzucanego naruszenia przy omówieniu zasadności twierdzeń powoda co do wad złożonych tego dnia oświadczeń woli ze względu na warunki wyłączające swobodne podjęcie decyzji uregulowane w art. 82 k.c. lub na skutek błędu uregulowanego w art. 84 k.c. oraz omawiając zasadność wszystkich roszczeń powoda, tak jak gdyby oświadczenie o zrzeczeniu się tych roszczeń nie zostało przez powoda złożone, po czym zasadnie stwierdził, że okazały się one bezzasadne. W zarzutach apelacji powód zmienił podstawę swoich twierdzeń zastępując art. 82 k.c. podstawą z art. 58 § 2 k.c., oraz zastępując art. 84 k.c. podstawą z art. 87 k.c. czyli złożenia oświadczenia pod wpływem groźby zgłoszenia upadłości powoda. Jak wyżej wskazano zarówno zarzuty naruszenia art. 58 § 2 k.c. jak i art. 87 k.c. okazały się bezzasadne.

Podstawą stanowiska powoda o jego pokrzywdzeniu przez pozwanych jest twierdzenie, że na skutek podstępu pozwanych przystąpił do umowy nabycia praw i roszczeń z umowy przedwstępnej do nabycia użytkowania wieczystego nieruchomości w L., które to prawa i roszczenia nabył od pozwanej spółki (...) za cenę brutto 10 899 664,22 zł (zapłaconą przez potrącenie z kwoty 37 226 284 zł uzyskanej przez powoda od pozwanej spółki (...) z tytułu ceny brutto za sprzedaż nieruchomości przy ul. (...)), gdyż warunkiem tej przystąpienia do tej umowy było nabycie przez pozwane spółki nieruchomości przy ul. (...). Zdaniem powoda wskazany wyżej warunek miał zostać zrealizowany w ramach umowy ramowej której zawarcie nastąpiło przez fakty konkludentene, po przesłaniu przez P. P. - działającego w imieniu pozwanych do P. B. - działającego w imieniu powoda, pisma z dnia 13 lipca 2013r. (k.126), które powód zinterpretował jako list intencyjny. Kwoty tej powód nie odzyskał odsprzedając swój udział w prawie użytkowania wieczystego nieruchomości w L. pierwotnemu zbywcy - spółce (...)., gdyż zbył swój udział za cenę którą od pierwotnego zbywcy uzyskał, a która nie obejmowała kwoty 10 899 664,22 zł zapłaconej S. I. Polska za prawo do nabycia udziału w użytkowaniu wieczystym nieruchomości w L. (i tym samym uzyskania korzyści związanych z przyszłą inwestycją deweloperską, które co do planowanej inwestycji zostały powodowi przedstawione przed tą transakcją). Nadto powód poniósł koszty kredytów zaciągniętych na nabycie nieruchomości przy ul. (...) i z tego tytułu dochodził kwoty 6 700 464,81 zł.

W celu „odzyskania” kwoty 10 899 664,22zł, powód, do powołanych w uzasadnieniu swojego żądania okoliczności faktycznych, wskazał przed Sądem Okręgowym szereg - w części wykluczających się - podstaw prawnych, które obecnie powołał jako podstawę zarzutów apelacji objętych punktem 1 podpunktami od c) do f). W wszystkie z tych zarzutów zostały omówione przez Sąd Okręgowy w podstawie prawnej wyroku.

Zarzut naruszenia art. 509 § 1 k.c. w zw. z art. art. 509 § 1 k.c. w zw. z art. 390 § 2 k.c. poprzez ich niewłaściwą wykładnię polegającą na uznaniu, że dopuszczalne jest przeniesienie wierzytelności z umowy przedwstępnej, w szczególności roszczenia o zawarcie umowy przyrzeczonej, był oczywiście bezzasadny. W doktrynie i orzecznictwie powszechnie dopuszcza się zawarcie umowy przedwstępnej również na rzecz osoby trzeciej, a tej treści była umowa z dnia 4 kwietnia 2007r., z której prawa i roszczenia zostały przeniesione w drodze cesji na powoda - umową z dnia 11 grudnia 2011r. zawartą z S. I. Polska. Nawet przy odmiennej treści umowy, zakaz zbywania wierzytelności, jak trafnie wskazał Sąd Okregowy, dotyczy tylko takich wypadków w których dłużnikowi nie jest obojętne komu świadczy. Zawarcie umowy warunkowej z powodem przez zobowiązaną z umowy przedwstępnej spółkę (...)., a następnie umowy przyrzeczonej, oczywiście wykluczało zasadność takich twierdzeń powoda, gdyż zbywca zaakceptował powoda jako nabywcę. Umowa cesji została ważnie zawarta, a świadczenie powoda było pozwanej należne.

Zarzut naruszenia art. 388 § 1 k.c. poprzez jego niewłaściwe zastosowanie polegające na uznaniu, że nieistotna w świetle treści tego przepisu jest dysproporcja pomiędzy kosztami poniesionymi przez powoda na zakup nieruchomości położonej w gminie L., a ceną zakupu tej nieruchomości przez pozwanego ad 3, również okazał się niezasadny. Sąd Okręgowy trafnie przedstawił argumenty co do braku podstaw do zastosowania tego przepisu. Powód na podstawie umowy z dnia 4 sierpnia 2008r. uzyskał cenę równą tej jaką zapłacił za ten udział pierwotnemu zbywcy, przez co na gruncie przepisu art. 388 k.c. nie może skutecznie domagać się podwyższenia ceny od pozwanej (...) (...), powołując jedynie na to, że za prawo nabycia tego udziału, poza ceną nabycia, zapłacił innemu podmiotowi dodatkową kwotę. Należy również wskazać, że podstawą zastosowania art. 388 k.c. jest przekroczenie kontraktowej swobody stron w jej ustalaniu o której mowa w art. 353¹k.c., czyli powołane przez powoda naruszenie art. 58 § 2 k.c., jako mającego zastosowanie do oceny umowy z dnia 4 sierpnia 2008r. w której powód odsprzedał swój udział w prawie użytkowania wieczystego nieruchomości w L., wyklucza zastosowanie art. 388 k.c., gdyż zakresy tych przepisów nie mogą się krzyżować. Natomiast ( jak już wskazano i o czym niżej), przepis art. 58 § 2 k.c. również nie będzie miał zastosowania.

Zarzut naruszenia przez Sąd Okręgowy art. 471 k.c. w zw. z art. 74 § 3 k.c. poprzez ich niewłaściwe zastosowanie polegające na uznaniu, że stron nie łączyła umowa o współpracy gospodarczej, podczas gdy na mocy art. 74 § 3 k.c. do zawarcia takiej umowy pomiędzy przedsiębiorcami może dojść poprzez faktyczne podjęcie współpracy gospodarczej przez strony, pomijając to że wyklucza podniesiony zarzut naruszenia art. 72 § 2 k.c., jest oczywiście bezzasadny. W ramach przeprowadzonego postępowania dowodowego powód nie nie wykazał, realizując obowiązek z art. 6 k.c. i 232 k.p.c., że miedzy stronami doszło do zawarcia takiej umowy w ramach której którakolwiek z pozwanych spółek była zobowiązana do nabycia od powoda nieruchomości przy ul. (...), przeciwnie zgromadzony materiał pozwolił na ustalenie, że do zawarcia takiej umowy między stronami nie doszło. Trafność ustaleń Sądu Okręgowego i oceny zgromadzonego materiału została omówiona przy ocenie zarzutów apelacji skierowanych przeciwko podstawie faktycznej rozstrzygnięcia. Wobec braku łączącej strony umowy zarzut powoda był oczywiście bezzasadny, a Sąd Apelacyjny w całości podziela rozważania prawne Sądu Okręgowego i przyjmuje je za własne.

Zarzut naruszenia art. 72 § 2 k.c. poprzez jego niewłaściwe zastosowanie skutkujące uznaniem, że zachowanie pozwanych, którzy w okresie od listopada 2007 do kwietnia 2008 odwlekali moment zawarcia umowy dotyczącej nieruchomości przy ul. (...) w P., jednocześnie zapewniając powoda, że do zawarcia umowy dojdzie, podczas gdy w istocie nie mieli zamiaru jej zawierać, nie stanowi naruszenia dobrych obyczajów w rozumieniu tego przepisu - nie okazał się zasadny. Podniesiony zarzut pozostawał w związku zarówno z zarzutem poniesienia kosztów nabycia praw i roszczeń z umowy przedwstępnej dotyczącej nieruchomości w L. jak też kosztów kredytów zaciągniętych przez powoda na zakup nieruchomości przy ul. (...). Zgromadzony w sprawie materiał nie pozwolił na ustalenie, że którakolwiek z pozwanych spółek uzależniła nabycie od powoda nieruchomości przy ul. (...) od nabycia przez powoda praw i roszczeń z umowy przedwstępnej dotyczącej nabycia prawa użytkowania wieczystego nieruchomości położonej w L.. Przeciwnie – jak wyżej wskazano i jak wynika z prawidłowych ustaleń Sądu Okręgowego to powód reprezentowany przez P. B. - w piśmie z dnia 13 listopada 2007r. -wskazał, że warunkiem jego przystąpienia do przyjęcia oferty nabycia nieruchomości położonej L. jest podpisanie jednej z umów sprzedaży gruntu albo przy ul. (...) albo przy ul. (...), a warunek postawiony przez powoda został spełniony przez zawarcie umowy sprzedaży nieruchomości przy ul. (...), do czego doszło również w dniu 11 grudnia 2007r.. Czyli wydatek poniesiony przez powoda na nabycie praw i roszczeń w kwocie 10 899 664,22 zł z umowy przedwstępnej dotyczącej L. nie pozostawał w związku przyczynowym z negocjacjami prowadzonymi co do nabycia od powoda nieruchomości przy ul. (...). W związku przyczynowym, w rozumieniu art. 72 § 2 k.c., z negocjacjami dotyczącymi tych nieruchomości nie pozostają również wydatki poniesione przez powoda z tytułu kosztów zaciągniętych kredytów. Jak wynika ze zgromadzonego materiału i prawidłowych ustaleń Sądu Okręgowego strony uzgodniły przedmiotowo istotne warunki do zawarcia umowy sprzedaży nieruchomości przy ul. (...), a powód usunął przeszkody w rozpoczęciu inwestycji developerskiej, dopiero w kwietniu 2008r., natomiast umowy kredytowe powód zawarł w 2007r. w datach: 30.05.2007r. ( k.510-513), 13 .07. 2007r. ( k.494-507), 4.09.2007r. (k. 518- 547) i 17.10. 2007r. (k.575-587). Poza nieruchomością objętą KW nr (...) której dotyczyła umowa kredytowa z 30.05.2007r., umowy warunkowe nabycia nieruchomości przy ul. (...) (pod warunkiem, że Agencja (...)nie skorzysta z prawa pierwokupu) zostały zawarte krótko po rozpoczęciu negocjacji (wcześniej powód zawarł mowy przedwstępne) w datach: 16.07.2007r., 27.07.2007r. i 7.09.2007r., a umowy ostateczne powód zawarł również w 2007r. w datach (odpowiednio): 25.10.2007r., 17.12.2007r. i 13.12.2007r., czyli przed dojściem między stronami do porozumienia co do warunków zawarcia umowy sprzedaży przy ul. (...). Biorąc to pod uwagę Sąd Apelacyjny w całości podziela stanowisko Sądu Okręgowego i przyjmuje za własną, a zarzut powoda okazał się niezasadny.

Reasumując, wszystkie roszczenia powoda, które zostały objęte jego zrzeczeniem z dnia 4 czerwca 2008r., przeciwko któremu został w apelacji podniesiony zarzut nieważności z uwagi na sprzeczność tego oświadczenia z zasadami współżycia społecznego o których mowa w art. 58 § 2 k.c., okazały się niezasadne - co oczywiście przemawia za bezzasadnością podniesionego zarzutu. Co do zawartych tego dnia umów, pozwane S. I. Polska oraz (...) zawarły z powodem umowę zatytułowaną „rozwiązanie przedwstępnej umowy sprzedaży udziałów”, która zwolniła powoda z zobowiązań wynikających z rozwiązywanej umowy, a których powód, jak sam przyznał, nie mógł wykonać z braku środków finansowych. a to powodowałoby nałożenie na powoda dodatkowego obowiązku zapłaty kary umownej w kwocie 6 000 000 zł. Co do odsprzedaży udziału w prawie użytkowania wieczystego nieruchomości położonej w L., powód po zawarciu umowy nabycia tego udziału na poczet ceny zapłacił jedynie kwotę 1 000 000 zł (przekazane z ceny należnej powodowi za zbycie nieruchomości przy ul. (...)), a do zapłaty przez powoda nadal pozostawała kwota 13 227 050,74 zł. Oznacza to, że zawarcie tych umów pozwoliło powodowi, jak sam przyznaje, odzyskać płynność finansową i uniknąć upadłości. Dlatego czynności prawne dokonane przez powoda w celu ich zawarcia oczywiście nie odpowiadają przedstawionemu wyżej zakresowi działania art. 58 § 2 k.c. Nadto umowa dotycząca L. zastrzegała na rzecz powoda prawo ponownego nabycia udziału w użytkowaniu wieczystym tej nieruchomości, co wskazuje że powód nadal miał wyrównaną pozycję negocjacyjną, a to nabywcy zależało na tym aby powód przez zapowiadane działania (wystąpienie do sądu z wnioskiem o podział nieruchomości i zabezpieczenie wniosku) nie blokował rozpoczęcia planowanej inwestycji developerskiej.

Powyższe wskazania prowadzą do oczywistej konkluzji, że Sąd Okręgowy, przy rozpoznaniu niniejszej sprawy, nie naruszył art. 58 § 2 k.c., gdyż czynności prawne dokonane przez powoda w dniu 4 czerwca 2008r. nie spowodowały oczywistej, niczym nie uzasadnionej i rażącej dysproporcji w sytuacji prawnej powoda na rzecz sytuacji prawnej pozwanych jako podmiotów profesjonalnie oczywiście silniejszych, które w sposób przez siebie zawiniony swoją profesjonalną pozycję wykorzystały, a to dlatego (jak twierdził powód), że nie posiadały środków na realizacje swoich zamierzeń gospodarczych. Zgromadzony w sprawie materiał pozwala jedynie na ustalenie, że to powód przystąpił do inwestycji w L. bez zabezpieczonych środków finansowych, skoro mimo zbycia nieruchomości przy ul. (...), (tego samego dnia w którym powód przystąpił do pierwszych umów dotyczących L.) za cenę pozwalającą na zrealizowanie przyszłych zobowiązań również z umowy przyrzeczonej, uzyskanych środków nie mógł na ten cel przeznaczyć.

Sąd Okręgowy nie naruszył również art. 84 k.c. i 87 k.c.. Co do zarzutu naruszenia art.. 84 k.c. Sąd Apelacyjny w pełni podziela rozważania prawne Sądu Okręgowego dokonane przy wyjaśnianiu podstawy prawnej wyroku. Co do zarzutu naruszenia art. 87 k.c. zarzut ten okazał się bezzasadny, gdyż powoływana w apelacji groźba wystąpienia przez spółkę (...) z wnioskiem o ogłoszenie upadłości powoda nie była groźbą bezprawną w rozumieniu powołanego przepisu, gdyż ani nie była sprzeczna z prawem ani nie była sprzeczna z zasadami współżycia społecznego, co zostało wyjaśnione przy omawianiu zarzutu naruszenia z art. 58 § 2 k.c.

Brak zasadności żądań powoda powoduje zasadność rozstrzygnięcia przez Sąd Okręgowy o wzajemnych roszczeniach stron co do obowiązków ponoszenia kosztów procesu, w tym jednej opłaty sądowej od pozwu, poniesionych wydatków i kosztów zastępstwa stron w postępowaniu procesowym, przez obciążenie tymi kosztami powoda. Każdy z pozwanych ad. 1 do ad. 4 , reprezentowanych przez profesjonalnego zastępcę, miał prawo w oparciu o przepis art. 98 k.p.c. dochodzić kosztów uzyskanej pomocy prawnej, gdyż regulacja art. 105 § 1 k.p.c. dotyczy wyłącznie zwrotu kosztów procesu przeciwnikowi przez stronę przegrywającą, czyli gdy współuczestnictwo zachodzi po stronie przegrywającej proces, a nie gdy zachodzi ono po stronie wygrywającej, jak to ma miejsce w niniejszej sprawie (por. postanowienie Sądu Najwyższego z 10.10.2012r. I CZ 105/12). Dlatego zarzut apelacji co do rozstrzygnięcia o kosztach zastępstwa prawnego zasądzonych na rzecz każdego z pozwanych był bezzasadny.

Dlatego, we wskazanym zakresie, Sąd Apelacyjny podziela ustalenia faktyczne i rozważania prawne Sądu Okręgowego, a na podstawie art. 382 k.p.c. przyjmuje je za własne.

Apelacja powoda okazała się zasadna jedynie co do zarzutu naruszenia przez Sąd Okręgowy art. 98 k.p.c. w zw. z art. 108¹ k.p.c. w zw. z art. 113 ust. 2 ustawy o kosztach sądowych w sprawach cywilnych poprzez bezzasadne nakazanie ściągnięcia od powoda na rzecz Skarbu Państwa opłat od roszczeń ewentualnych, podczas gdy roszczenia te zawierały się w roszczeniu głównym. Istotnie powód wystąpił z jednym roszczeniem, błędnie określając żądanie pozwu przez to, że kolejne grupy okoliczności faktycznych przemawiające - zdaniem podwoda - za trafnością powództwa, ale nie wobec wszystkich, tylko niektórych pozwanych, nazwał żądaniami ewentualnymi, gdy takimi w istocie nie były.

Biorąc to pod uwagę Sąd Apelacyjny, na podstawie art. 386 § 1 k.p.c., zmienił zaskarżony wyrok jedynie w punkcie 6 i 7 wyroku przez uchylenie nakazów ściągnięcia od powoda na rzecz Skarbu Państwa dodatkowych opłat sądowych objętych tym rozstrzygnięciem.

Apelacja powoda w pozostałej części, jako bezzasadna, podlegała oddaleniu na podstawie art. 385 k.p.c.

O kosztach postępowania apelacyjnego Sąd Apelacyjny orzekł na podstawie art. 98 k.p.c. w zw. z art. 100 k.p.c. obciążając nimi powoda w całości, gdyż jego apelacja została uwzględniona tylko w nieznacznej części. Sąd zasądził od powoda na rzecz każdego z pozwanych ad. 1 do ad. 4 koszty zastępstwa procesowego w postępowaniu apelacyjnym, gdyż jak wyżej wskazano przepis art. 105 § 1 k.p.c. nie ma zastosowania, skoro współuczestnicy występują po stronie wygrywającej w postępowaniu apelacyjnym i nie obciążonej kosztami. Wysokość zasądzonych kosztów wynika z § 6 pkt 7 w zw. z § 13 ust. 1 pkt 2 Rozporządzenia Ministra Sprawiedliwości z dnia 28 września 2002 r. w sprawie opłat za czynności adwokackie oraz ponoszenia przez Skarb Państwa kosztów nieopłaconej pomocy prawnej udzielonej z urzędu ( t.j. Dz. U. z 2013r. poz. 461).

SSO A. Adamczuk SSA M. Gulczyńska SSA E. Fijałkowska

I ACa 653/14

Powołane przepisy:

Korekty wprowadzone przez SAOS:

Informacje o źródle orzeczenia:

Dodatkowe informacje:

Pełny tekst orzeczenia

WYROK

UZASADNIENIE