Pełny tekst orzeczenia

Sygn. akt III CSK 322/10
POSTANOWIENIE
Dnia 20 października 2011 r.
Sąd Najwyższy w składzie :
SSN Zbigniew Kwaśniewski (przewodniczący)
SSN Anna Kozłowska (sprawozdawca)
SSN Grzegorz Misiurek
w sprawie z wniosku Elżbiety S. i Jana S.
przy uczestnictwie Spółki Mieszkaniowej "S." sp. z o.o. w K.
oraz Wspólnoty Mieszkaniowej M. w K.
o wpis w księdze wieczystej,
po rozpoznaniu na posiedzeniu niejawnym w Izbie Cywilnej
w dniu 20 października 2011 r.,
skargi kasacyjnej uczestnika Spółki Mieszkaniowej "S."
sp. z o.o. w K.
od postanowienia Sądu Okręgowego
z dnia 26 maja 2010 r.,
uchyla zaskarżone postanowienie w części oddalającej
apelację (punkt drugi) i w tym zakresie przekazuje sprawę
Sądowi Okręgowemu do ponownego rozpoznania,
pozostawiając temu Sądowi rozstrzygnięcie o kosztach
postępowania kasacyjnego.
2
Uzasadnienie
Wnioskodawcy, Elżbieta S. i Jan S., wnieśli o dokonanie wpisu w dziale III
księgi wieczystej nr [...] (macierzystej) oraz w dziale I Sp nowozałożonej dla lokalu
mieszkalnego księgi wieczystej [...], służebności gruntowej ustanowionej na
nieruchomości wspólnej wyłącznego korzystania z ogródka przydomowego.
Wniosek był zawarty w sporządzonej w formie aktu notarialnego umowie sprzedaży
i ustanowienia służebności gruntowej, zawartej w dniu 6 czerwca 2008 r. przed
notariuszem Katarzyną G. w K., za nr Rep. A.[...]. Postanowieniem z dnia
12 grudnia 2008 r. referendarz sądowy Sądu Rejonowego oddalił wniosek o wpis
służebności gruntowej. Na skutek skargi uczestnika postępowania, Spółki
Mieszkaniowej „S.” sp. z o.o. w K., Sąd Rejonowy postanowieniem z dnia 9 lutego
2009 r. oddalił wniosek o wpis stwierdzając, że ustanowiona służebność ogródka
przydomowego nie odpowiada ustawowemu typowi służebności gruntowej opisanej
w art. 285 k.c. Konieczną cechą takiej służebności jest istnienie dwóch
nieruchomości: władnącej i obciążonej, tymczasem w sprawie służebnością
obciążono nieruchomość wspólną, która jako prawo ściśle związane z własnością
lokalu, nie może być przedmiotem samodzielnego obrotu, wobec czego nie może
być uznana za inną nieruchomość względem wyodrębnionego z niej lokalu. Poza
tym, zgodnie z art. 285 § 2 k.c., służebność gruntowa może mieć na celu jedynie
zwiększenie użyteczności nieruchomości władnącej lub jej oznaczonej części, a
prawo korzystania z części nieruchomości wspólnej stanowiącej ogródek
przydomowy nie zwiększa użyteczności lokalu mieszkalnego w znaczeniu
przedmiotowym. Wyłącznym celem służebności nie może być wygoda właściciela
nieruchomości władnącej ani jego upodobanie, niezwiązane z potrzebami tej
nieruchomości. Dla ustanowienia służebności gruntowej nie jest wystarczające
samo odwołanie się do zwiększenia użyteczności nieruchomości władnącej, trzeba
także dokonać oceny służebności przez pryzmat art. 294 k.c., w świetle którego dla
ustanowienia służebności gruntowej musi istnieć celowość mierzona użytecznością
nieruchomości władnącej oraz konieczność rozumiana jako brak innych możliwości
3
osiągnięcia tego celu niż przez ingerencję w cudze prawo własności.
Z przedstawionych względów Sąd Rejonowy uznał, że nie doszło do ważnego
ustanowienia służebności korzystania z ogródka przydomowego.
Postanowieniem z dnia 26 maja 2009 r. Sąd Okręgowy oddalił apelację
wnioskodawczyni Elżbiety S. i uczestnika Spółki Mieszkaniowej ,,S.” spółki z o.o. w
K. od postanowienia Sądu Rejonowego. Sąd odwoławczy podzielił argumentację
prawną Sądu Rejonowego wskazując, że postępowanie wieczystoksięgowe jest,
zgodnie z treścią art. 6268
§ 2 k.p.c., postępowaniem sformalizowanym, sąd
rozpoznając wniosek o wpis bada jedynie treść i formę wniosku, dołączonych do
wniosku dokumentów oraz treść księgi wieczystej. Ograniczony charakter kognicji
tego sądu nie wyklucza jednak weryfikacji wniosków składanych przez strony
przez badanie, w aspekcie art. 58 k.c., zawartej w akcie notarialnym czynności
prawnej, wówczas gdy wpis miałby dotyczyć ustanowienia służebności sprzecznie z
art. 285 § 2 k.c., co, zdaniem tego Sądu, miało miejsce w sprawie niniejszej.
W prawie rzeczonym obowiązuje zasada numerus clausus uregulowanych w art.
244 k.c. praw, która oznacza, że podmioty prawa nie mogą tworzyć nowych
ograniczonych praw rzeczowych, ani ustanawiać służebności gruntowych wbrew
bezwzględnie obowiązującym przepisom. Sąd Okręgowy podzielił wyrażony przez
Sąd pierwszej instancji pogląd, iż doszło do naruszenia art. 285 k.c., ustanowiono
bowiem służebność, której celem nie jest zwiększenie użyteczności nieruchomości
władnącej lub jej oznaczonej części. Dla każdej bowiem osoby, nawet nie
posiadającej wykształcenia prawniczego jest oczywiste, że zapewnienie
właścicielom nieruchomości lokalowej stałego i wyłącznego skorzystania z ogródka
przydomowego przylegającego do lokalu nie jest uzasadnione żadną obiektywną
potrzebą gospodarczą ani koniecznością, nie służy zwiększeniu użyteczności
nieruchomości władnącej, a jedynie wygodzie i przyjemności właścicieli lokalu.
Stąd też sąd wieczystoksięgowy był uprawniony do odmowy wpisu służebności
skoro jej źródłem była czynność sprzeczna z prawem.
Skargę kasacyjną od postanowienia Sądu Okręgowego złożyła Spółka
Mieszkaniowa ,,S.” sp. z o.o. w K. opierając ją na obu podstawach z art. 3983
§ 1
k.p.c. W ramach pierwszej podstawy kasacyjnej skarżąca zarzuciła naruszenie art.
285 § 2 k.c. przez błędną wykładnię i niewłaściwe zastosowanie, w ramach zaś
4
drugiej, podniosła zarzut naruszenia art. 6268
§ 2 k.p.c. i wniosła o uchylenie
zaskarżonego postanowienia i przekazanie sprawy Sądowi Okręgowemu do
ponownego rozpoznania ewentualnie o uchylenie również postanowienia Sądu
pierwszej instancji i przekazanie sprawy temu Sądowi do ponownego
rozpoznania.
Sąd Najwyższy zważył, co następuje:
Zgodnie z art. 6268
§ 2 k.p.c., który w swej treści nawiązuje do uchylonego
art. 46 ust. 1 ustawy z dnia 6 lipca 1982 r. o księgach wieczystych i hipotece (tekst
jedn. Dz.U. z 2001 r. Nr 125, poz. 1368 ze zm. - dalej: „u.k.w.h.”), rozpoznając
wniosek o wpis, sąd bada jedynie treść i formę wniosku, dołączonych do wniosku
dokumentów oraz treść księgi wieczystej. Przytoczony przepis, podobnie
jak uchylony art. 46 ust. 1 u.k.w.h., wyznacza zakres kognicji sądu w postępowaniu
wieczystoksięgowym, zarówno sądu pierwszej instancji rozpoznającego wniosek
o wpis, jak i sądu drugiej instancji rozpoznającego apelację od wpisu
(zob. postanowienia Sądu Najwyższego z dnia 27 kwietnia 2001 r., III CKN 354/00,
OSNC 2001, nr 12, poz. 183 i z dnia 6 października 2006 r., V CSK 214/06,
nie publ.). Kognicja ta, choć ograniczona do badania jedynie treści wniosku, treści
i formy dołączonych do wniosku dokumentów oraz treści księgi wieczystej, nie ma
charakteru wyłącznie formalnego. Zgodnie z utrwalonym orzecznictwem,
obowiązek badania treści dokumentu dołączonego do wniosku o wpis mieści
w sobie również konieczność oceny, czy dokument ten stanowi uzasadnioną
podstawę wpisu. W konsekwencji sąd jest obowiązany badać czynność materialną
stanowiącą podstawę wpisu nie tylko pod względem formalnoprawnym, lecz także
pod względem jej skuteczności materialnej. Powinien przeto zbadać, czy czynność
ta uzasadnia powstanie, zmianę lub wygaśnięcie prawa, które ma być wpisane do
księgi wieczystej lub z niej wykreślone. Musi zatem ocenić, czy prawo, które ma być
wpisane, zostało ważnie ustanowione. Trzeba jednak podkreślić, że podstawę tej
oceny stanowić mogą wyłącznie ustalenia dokonane na podstawie treści wniosku,
treści dołączonych do niego dokumentów oraz treści księgi wieczystej.
W postępowaniu wieczystoksięgowym bowiem sąd nie może prowadzić
postępowania dowodowego wykraczającego poza granice, które zostały zakreślone
w art. 626 § 2 k.p.c. ani uwzględniać dalszych okoliczności niewynikających
5
z wskazanych w tym przepisie dowodów (zob. postanowienia Sądu Najwyższego
z dnia 22 marca 1955 r., II CO 116/54, OSNCK 1956, nr 1, poz. 15, z dnia 25 lutego
1963 r., III CR 177/62, OSNCP 1964, nr 2, poz. 36, z dnia 18 listopada 1971 r.,
III CRN 338/71, OSNCP 1972, nr 6, poz. 110, z dnia 13 lipca 1984 r., IV CR
343/84, OSNCP 1985, nr 7, poz. 92 i z dnia 20 lutego 2003 r., II CKN 1237/00,
nie publ. oraz uchwały Sądu Najwyższego z dnia 12 kwietnia 1990 r., III CZP 14/90,
Rej. 1991, nr 1, s.129, z dnia 20 lipca 1995 r., III CZP 88/95, OSNC 1995, nr 11,
poz. 163, z dnia 22 maja 1996 r., III CZP 50/96, OSNC 1996, nr 11, poz.
141 i z dnia 17 stycznia 2003 r., III CZP 79/02, OSNC 2003, nr 11, poz. 142).
Jeżeli przedmiotem wpisu jest służebność gruntowa, sąd, kierując się
utrwaloną wykładnią przepisów regulujących postępowanie wieczystoksięgowe,
powinien zbadać, czy prawo to zostało ważnie ustanowione. Sądy orzekające
zatem - co do zasady - prawidłowo badały, czy według przepisów obowiązujących
w dniu 6 czerwca 2008 r. służebność gruntowa, polegająca na prawie wyłącznego
korzystania przez każdoczesnego właściciela lokalu z ogródka przydomowego
znajdującego się pod oknami tego lokalu, została ważnie ustanowiona.
Zgodzić trzeba się też z oceną Sądów, że – ze względu na obowiązującą zasadę
zamkniętego katalogu praw rzeczowych – prawa te mogą być powoływane tylko na
podstawie i w granicach upoważnień ustawowych. Osoby zainteresowane mogą
więc ustanawiać tylko takie ograniczone prawa rzeczowe, jakie są przewidziane
w ustawie, przy uwzględnieniu, iż każde z nich ma zdefiniowane ustawowo cechy
niepodlegające modyfikacji (zob. postanowienie Sądu Najwyższego z dnia
12 listopada 1997 r., I CKN 321/97, nie publ.).
Istotę służebności gruntowej określa art. 285 § 1 k.c., stanowiąc,
że nieruchomość można obciążyć na rzecz właściciela innej nieruchomości
(nieruchomości władnącej) prawem, którego treść polega bądź na tym,
że właściciel nieruchomości władnącej może korzystać w oznaczonym zakresie
z nieruchomości obciążonej, bądź na tym, że właściciel nieruchomości obciążonej
zostaje ograniczony w możności dokonywania w stosunku do niej określonych
działań, bądź też na tym, że właścicielowi nieruchomości obciążonej nie wolno
wykonywać określonych uprawnień, które mu względem nieruchomości władnącej
przysługują na podstawie przepisów o treści i wykonywaniu własności.
6
Z przepisu tego wynika, że dla istnienia służebności gruntowej konieczne są
dwie nieruchomości: władnąca i obciążona, nieruchomość obciążona może być
przy tym także przedmiotem współwłasności. Przyjmuje się, że służebność
gruntowa może obciążać również użytkowanie wieczyste, stąd nieruchomość
obciążona może być też przedmiotem użytkowania wieczystego (zob. uchwałę
Sądu Najwyższego z dnia 22 października 1968 r., III CZP 98/68, OSNCP 1969,
nr 11, poz. 188 oraz postanowienia Sądu Najwyższego z dnia 17 stycznia 1974 r.,
III CRN 316/73, OSNCP 1974, nr 11, poz. 197, z dnia 10 kwietnia 2008 r., IV CSK
21/08, nie publ. i z dnia 15 października 2008 r., I CSK 135/08, OSNC-ZD 2009,
nr C, poz. 62).
Zgodnie z poglądem Sądu Najwyższego wyrażonym w postanowieniu z dnia
20 października 2005 r., IV CK 65/05 (nie publ.), nieruchomość można obciążyć
służebnością gruntową także w sytuacji, w której jej współwłaścicielem jest
właściciel nieruchomości władnącej. Trzeba przeto uznać za dopuszczalne
obciążenie służebnością gruntową – ustanowioną na rzecz każdoczesnego
właściciela lokalu – nieruchomości wspólnej, o której mowa w art. 3 ust. 2 ustawy
z dnia 24 czerwca 1994 r. o własności lokali (tekst jedn.: Dz.U. z 2000 r., Nr 80,
poz. 903 ze zm. – dalej „u.w.l.”). Sąd Okręgowy nie zajął wprawdzie wyraźnego
stanowiska w tej kwestii, ale nie zakwestionował też odmiennego poglądu
Sądu pierwszej instancji. Pogląd ten nie jest trafny i został skutecznie podważony
w dotychczasowym orzecznictwie Sądu Najwyższego. W szczególności
w postanowieniach z dnia 21 lipca 2010 r.: III CSK 23/10, III CSK 41/10, III CSK
279/09 , III CSK 322/09, III CSK4/10,III CSK 9/10, Sąd Najwyższy, w stanach
faktycznych analogicznych jak w sprawie niniejszej, opowiedział się za, co do
zasady , dopuszczalnością obciążenia nieruchomości wspólnej służebnością
gruntową w postaci prawa do korzystania z ogródka przydomowego przez jednego
z właścicieli odrębnego lokalu mieszkalnego. Pogląd ten, Sąd Najwyższy
w składzie rozstrzygającym sprawę niniejszą, aprobuje.
Sąd Okręgowy wychodząc ze słusznego skądinąd założenia,
że w postępowaniu wieczystoksięgowym dopuszczalne jest badanie skuteczności
materialnoprawnej umowy o ustanowieniu służebności, dokonał nadto oceny
ważności umowy z punktu widzenia przesłanek powstania prawa to jest pod kątem
7
zgodności z celem służebności gruntowej określonym w art. 285 § 2 k.c. W wyniku
dokonanej oceny wyraził stanowcze przekonanie, że służebność ogródka
przydomowego nie zwiększa użyteczności lokalu mieszkalnego, a jej celem jest
jedynie wygoda lub upodobanie właściciela lokalu.
Trzeba zgodzić się z zarzutem skarżącej, że tak rozumując Sąd Okręgowy
naruszył art. 285 § 2 k.c., zbadanie bowiem, czy ustanowiona służebność gruntowa
zwiększa użyteczność nieruchomości władnącej usuwa się spod oceny sądu
w postępowaniu wieczystoksięgowym. Jak już wyjaśnił Sąd Najwyższy w uchwale
z dnia 17 stycznia 2003 r., III CZP 97/02 (OSNC 2003, nr 6, poz. 142)
w postępowaniu wieczystoksięgowym nie jest dopuszczalne badanie skuteczności
materialnoprawnej umowy o ustanowieniu służebności gruntowej w zakresie jej
zgodności z celem takiej czynności, o którym mowa w art. 285 § 2 k.c.
W uzasadnieniu Sąd Najwyższy podkreślił, że ograniczony z mocy art. 6268
§ 2
k.p.c. charakter kognicji sądu wieczystoksięgowego nie pozwala na prowadzenie
badania w kierunku poznania stanu faktycznego, wobec czego sąd ten – nie mając
uprawnień do prowadzenia postępowania dowodowego – nie może weryfikować
danych przedkładanych przez strony. Z tej przyczyny skuteczne podważenie
czynności prawnej – dokonanej we właściwej formie – na podstawie wskazującej na
naruszenie art. 285 § 2 k.c., może nastąpić wyłącznie w postępowaniu
procesowym. Stanowisko to uzyskało aprobatę doktryny i podziela jej także skład
Sądu Najwyższego orzekający w niniejszej sprawie.
Ocena, czy ustanowiona służebność ogródka przydomowego realizuje cel
określony w art. 285 § 2 k.c., jakim jest zwiększenie użyteczności lokalu
mieszkalnego, wymaga uwzględnienia okoliczności dotyczących usytuowania,
przeznaczenia i konfiguracji zarówno lokalu, jak i ogródka przydomowego,
co z kolei wymaga dokonania ustaleń wykraczających poza kognicję sądu
w postępowaniu wieczystoksięgowym. Nie jest to – wbrew odmiennym
zapatrywaniom Sądu Okręgowego – ocena oczywista, nie można bowiem
wykluczyć istnienia argumentów przemawiających na rzecz tezy, że ustanowienie
takiej służebności może podnosić użyteczność lokalu jako nieruchomości
władnącej.
8
Nie wnikając bliżej w kwestię realizacji celu służebności gruntowej, trzeba
stwierdzić, że - ze względu na ograniczenia dowodowe wynikające z art. 6268
§ 2
k.p.c. - samo zanegowanie spełnienia przesłanki zwiększenia użyteczności
nieruchomości władnącej nie uzasadniało odmowy wpisu służebności do księgi
wieczystej.
Jak wynika z prowadzonych rozważań, skarga kasacyjna okazała się
uzasadniona, jednakże – na co zwrócono uwagę w postanowieniu referendarza –
w sprawie zachodzi potrzeba oceny prawidłowości wyrażenia przez Wspólnotę
Mieszkaniową M. zgody na ustanowienie służebności oraz prawidłowości
udzielenia pełnomocnictwa do składania w tym przedmiocie stosownych
oświadczeń woli.
Z tych względów Sąd Najwyższy na podstawie art. 39815
§ 1 oraz art. 108
§ 2 w związku z art. 39821
k.p.c. uchylił zaskarżone postanowienie i przekazał
sprawę Sądowi Okręgowemu do ponownego rozpoznania.