Pełny tekst orzeczenia

POSTANOWIENIE

Dnia 28 kwietnia 2016 r.

Sąd Okręgowy w Kielcach Wydział II Cywilny Odwoławczy

w składzie następującym:

Przewodniczący: SSO Magdalena Bajor-Nadolska

Sędziowie: SSO Hubert Wicik

SSO Anna Pniewska (spr.)

Protokolant: starszy protokolant sądowy Agnieszka Baran

po rozpoznaniu na rozprawie w dniu 28 kwietnia 2016 r. w Kielcach

sprawy z wniosku K. B. i A. B.

z udziałem Skarbu Państwa - Prezydenta Miasta K. oraz (...). z siedzibą w K.

o zasiedzenie

na skutek apelacji wnioskodawców od postanowienia Sądu Rejonowego w Kielcach

z dnia 4 grudnia 2015 r., sygn. akt I Ns 683/14

postanawia: na podstawie art. 390 § 1 k.p.c. przedstawić Sądowi Najwyższemu do rozstrzygnięcia zagadnienie prawne budzące poważne wątpliwości:

„ czy samoistny posiadacz nieruchomości, oddanej w czasie biegu terminu zasiedzenia
w użytkowanie wieczyste, niebędący jej użytkownikiem wieczystym, może nabyć własność tej nieruchomości w drodze zasiedzenia?”.

Sygn. akt II Ca 277/16

Zagadnienie prawne

Czy samoistny posiadacz nieruchomości, oddanej w czasie biegu terminu zasiedzenia w użytkowanie wieczyste, niebędący je użytkownikiem wieczystym, może nabyć własność tej nieruchomości w drodze zasiedzenia?

UZASADNIENIE

Sformułowane w sentencji pytanie prawne wyłoniło się w postępowaniu apelacyjnym na tle następującego stanu faktycznego:

K. B. i A. B. ostatecznie domagali się stwierdzenia, że nabyli z dniem 23 grudnia 2010 roku do majątku wspólnego własność nieruchomości położonej w K. przy ulicy (...) oznaczonej w ewidencji gruntów jako działka nr (...) o powierzchni 43 m2, a na wypadek nieuwzględnienia wniosku głównego, stwierdzenia, że wnioskodawcy nabyli we wskazanej dacie do majątku wspólnego prawo użytkowania wieczystego opisanej nieruchomości.

Postanowieniem z dnia 4 grudnia 2015 roku Sąd Rejonowy w Kielcach oddalił powyższy wniosek. Sąd Rejonowy ustalił, że K. B. z mocy prawomocnego postanowienia o zniesieniu współwłasności z 1987 roku stał się wyłącznym właścicielem działki nr (...) położonej w K. przy ulicy (...) , która aktualnie odpowiada działkom nr (...). Obecnie w księdze wieczystej ujawnieni są jako współwłaściciele tej nieruchomości: K. B. i jego żona A. B. oraz ich córka E. B.. Opisana nieruchomość stanowi całość gospodarczą odgrodzoną od działki sąsiedniej stanowiącej własność Przedsiębiorstwa Produkcji Handlu i Usług (...) sp. z o.o. z siedzibą w K. betonowym ogrodzeniem wybudowanym w latach 70-tych XX wieku. Na działce nr (...) wnioskodawcy posadzili tuje, wznieśli przybudówkę domu, zagospodarowali ten teren, który znajduje się w ich samoistnym, wyłącznym posiadaniu i działkę tą traktują jako część swojej przydomowej posesji. Działka nr (...), dla której Sąd Rejonowy w Kielcach prowadzi księgę wieczystą, stanowi własność Przedsiębiorstwa Produkcji Handlu i Usług (...) sp. z o.o. z siedzibą w K. na podstawie decyzji o przekształceniu prawa użytkowania wieczystego w prawo własności wydanej przez Prezydenta Miasta K. w dniu 4 września 2013 roku (ostatecznej w dniu 20 września 2013 roku). Przed wydaniem ww. decyzji, wskazane Przedsiębiorstwo było wieczystym użytkownikiem działki o nr (...) na podstawie umowy zawartej w dniu 18 sierpnia 1994 roku z Fabryką (...) S.A. w K., której nieruchomość stanowiąca wówczas własność Skarbu Państwa, została oddana w użytkowanie wieczyste decyzją Wojewody (...) z dnia 19 września 1991 roku. Skarb Państwa był właścicielem działki objętej wnioskiem od 1976 roku, przy czym działkę nr (...) wydzielono z większej działki nr (...). W 1999 roku wnioskodawcy z Przedsiębiorstwem Produkcji Handlu i Usług (...) sp. z o.o. z siedzibą w K. oraz Spółdzielnią Mieszkaniową (...) w K. zawarli porozumienie, na mocy którego wnioskodawcy w zamian za część swojej działki, którą faktycznie nie władali, bowiem znajdowała się poza ogrodzeniem, mieli nabyć działkę objętą wnioskiem. Do realizacji porozumienia nie doszło.

W tak ustalonym stanie faktycznym, Sąd Rejonowy uznał wniosek za niezasadny, choć ocenił zeznania wnioskodawcy jako wiarygodne. W zeznaniach tych K. B. podnosił, że uważał się za właściciela działki, którą użytkował, nawet wówczas, gdy dowiedział się, że faktycznie właścicielem jej nie jest, a także w trakcie obowiązywania porozumienia w przedmiocie zamiany nieruchomości. Sąd I instancji przede wszystkim wskazał na zawarte w postanowieniu Sądu Najwyższego z dnia 14 marca 2012 roku (sygn. akt II CSK 127/11) oraz w uchwale z dnia 28 czerwca 2014 roku (sygn. akt III CZP 8/14) stanowisko, że samoistny posiadacz nieruchomości oddanej w użytkowanie wieczyste nie może nabyć własności, lecz co najwyżej użytkowanie wieczyste. Z chwilą oddania gruntu w użytkowanie wieczyste w stosunki prawnorzeczowe z osobami trzecimi wchodzi bowiem jedynie użytkownik wieczysty. Zdaniem Sądu I instancji, odrzucenie tego stanowiska prowadziłoby do utraty przez Skarb Państwa czy jednostkę samorządu terytorialnego własności nieruchomości oddanej w użytkowanie wieczyste w następstwie upływu terminu zasiedzenia, przy braku środków prawnych pozwalających ingerować w uprawnienia użytkownika wieczystego z tej tylko przyczyny, że nieruchomością włada osoba trzecia.

Sąd Rejonowy także wskazał z powołaniem się na orzecznictwo Sądu Najwyższego (uchwała składu 7 sędziów SN z dnia 11 grudnia 1975 r., III CZP 63/75, OSNCP 1976, nr 12, poz. 259; uchwała SN z dnia 23 lipca 2008 r., III CZP 68/08, OSNC 2009, nr 7-8, poz. 109; postanowienie SN z dnia 14 stycznia 2009 r., V CSK 367/08, niepubl.; postanowienie SN z dnia 21 czerwca 2013 r. I CSK 715/12, niepubl.; uchwała SN z dnia 18 marca 2014 r., III CZP 8/14; postanowienie SN z dnia 16 października 2014 r., III CSK 299/13), że zasiedzenie prawa użytkowania wieczystego jest możliwe, ale może prowadzić do niego jedynie samoistne posiadanie w zakresie użytkowania wieczystego. Sąd I instancji stwierdził, że prawo użytkowania wieczystego jest – mimo wielu podobieństw – prawem odmiennym niż prawo własności, zatem także posiadanie nieruchomości w zakresie każdego z tych praw również ma odmienny charakter. Polega ono na wykonywaniu władztwa nieruchomością, które odpowiada uprawnieniom określonym w art. 233 k.c., z wolą posiadania dla siebie, przy czym posiadanie wykonywane jest przeciwko użytkownikowi wieczystemu. Zatem zdaniem Sądu Rejonowego, władanie w zakresie prawa użytkowania wieczystego jest możliwe do stwierdzenia, jeżeli władający zdaje sobie sprawę z charakteru prawa ustanowionego na nieruchomości i ponosi za osobę, przeciwko której jest skierowane jego posiadanie, opłaty za użytkowanie wieczyste. Bowiem dopiero manifestowanie przez korzystającego z nieruchomości w stosunku do jej właściciela i osób trzecich takich aktów władania nią, które są charakterystyczne dla uprawnień i obowiązków użytkownika wieczystego, świadczy o wykonywaniu przez tę osobę posiadania w zakresie treści prawa użytkowania wieczystego, a nie w zakresie prawa własności.

W konsekwencji Sąd Rejonowy stwierdził, że do nabycia własności przez zasiedzenie prowadzi upływ określonego ustawą okresu posiadania samoistnego, ale doliczanie musi dotyczyć okresów posiadania o takim samym charakterze. Nie jest możliwe bowiem doliczenie do okresu posiadania właścicielskiego okresu posiadania nieruchomości jak użytkownik wieczysty (uchwała SN z dnia 23 lipca 2008 r., III CZP 68/08; postanowienie SN z dnia 14 marca 2012 r., II CSK 127/11). W tej sytuacji, Sąd I instancji przyjął także, że z uwagi na wymagane okresy zasiedzenia nie doszło do nabycia prawa własności nieruchomości przez wnioskodawców, ani do nabycia w drodze zasiedzenia prawa wieczystego użytkowania, w tym ostatnim przypadku nawet gdyby przyjąć, że w takim charakterze posiadanie było wykonywane.

Wnioskodawcy w apelacji wywiedzionej od powyższego orzeczenia zarzucili mu przede wszystkim:

- naruszenie prawa materialnego, a mianowicie art. 172 k.c., przez błędną wykładnię i w wyniku tego przyjęcie, iż w sytuacji, gdy wnioskodawcy, zgodnie z ustaleniami poczynionymi przez Sąd Rejonowy, objęli działkę nr (...) w samoistne posiadanie w dniu 1 października 1983 roku, a to właścicielskie posiadanie trwało bezspornie przez trzydzieści lat do dnia 2 października 2013 roku, to jakikolwiek przepis prawa stoi na przeszkodzie nabycia własności przedmiotowej nieruchomości przez zasiedzenie, w sytuacji, gdy nieruchomość ta już w tej dacie nie była własnością Skarbu Państwa, ale od daty 20 września 2013 roku uczestnika, który przynajmniej od 1990 roku miał pełną wiedzę, iż przedmiotowa nieruchomość jest we właścicielskim posiadaniu wnioskodawców i tego właścicielskiego posiadania wnioskodawców nie kwestionował, ostatecznie decydując się na przekształcenie wieczystego użytkowania we własność, także co do objętej wnioskiem działki nr (...), a także

- z ostrożności procesowej, wskazując, że przy daniu wiary wnioskodawcom co do daty powstania ogrodzenia odgraniczającego działkę nr (...) wzniesionym w 1973 roku, po zaliczeniu posiadania poprzedników prawnych wnioskodawców, co w apelacji uczynili, obraża art. 172 k.c. przez uznanie, iż nie jest możliwe nabycie przez wnioskodawców wieczystego użytkowania przedmiotowej nieruchomości, w sytuacji, gdy owo nabycie następowało z datą 1 stycznia 2004 roku, przy doliczeniu okresu zasiedzenia od dnia 1 stycznia 1974 roku, a więc w dacie kiedy bezspornie przedmiotowa nieruchomość była przedmiotem wieczystego użytkowania.

W konsekwencji wnioskodawcy wnosili o zmianę zaskarżonego postanowienia przez uwzględnienie wniosku w całości i przyjęcie, że wnioskodawcy nabyli przedmiotową nieruchomość z dniem 2 października 2013 roku, ewentualnie przy rozważeniu wniosku ewentualnego, stwierdzenie, że wnioskodawcy nabyli prawo wieczystego użytkowania nieruchomości z datą 1 stycznia 2004 roku, albo o uchylenie zaskarżonego postanowienia i przekazanie sprawy Sądowi Rejonowemu do ponownego rozpoznania.

Sąd Okręgowy zważył, co następuje:

Rozpoznając apelację, na tle okoliczności faktycznych sprawy i zarzutów wskazanych w apelacji, Sąd Okręgowy powziął wątpliwość sformułowaną w zagadnieniu prawnym tj. czy samoistny posiadacz nieruchomości, oddanej w czasie biegu terminu zasiedzenia w użytkowanie wieczyste, niebędący je użytkownikiem wieczystym, może nabyć własność tej nieruchomości w drodze zasiedzenia.

W okolicznościach przedmiotowej sprawy zgodzić się należy, że w przyjętych przez Sąd Rejonowy ustaleniach stanu faktycznego można mówić tylko o samoistnym posiadaniu działki nr (...) przez właścicieli nieruchomości sąsiedniej od chwili powstania ogrodzenia od lat 70-tych ubiegłego wieku, która to data jest bezsporna pomiędzy uczestnikami. Istotnymi okolicznościami nadto jest to, że przedmiotowa nieruchomość do dnia 20 września 2013 roku stanowiła własność Skarbu Państwa, a w okresie od 1991 roku do dnia 19 września 2013 roku pozostawała w użytkowaniu wieczystym uczestnika (...) sp. z o.o. w K. i jego poprzednika prawnego.

W tym stanie rzeczy zauważyć należało, że art. 177 k.c. do dnia 30 września 1990 roku (tj. do jego uchylenia przez ustawę z 28 lipca 1990 r. o zmianie ustawy - Kodeks cywilny - Dz. U. Nr 55, poz. 321 ze zm.) wyłączał nabycie własności nieruchomości państwowej. Zaś po wejściu w życie art. 10 ustawy z dnia 28 lipca 1990 r., dopuszczalne stało się zasiedzenie, którego termin ulegał skróceniu o czas, w którym nieruchomość była własnością państwową, lecz nie więcej niż o połowę (uchwała składu 7 sędziów SN z 19 stycznia 2006 r., III CZP 100/05, OSNC 2006, nr 6, poz. 95). Wobec powyższego, pierwszym dopuszczalnym terminem nabycia własności nieruchomości państwowej jest dzień 1 października 2005 roku, który w przypadku doliczenia okresów posiadania poprzedników prawnych wnioskodawców, co wymaga uzupełnienia postępowania dowodowego, również mógłby znaleźć zastosowanie. W przypadku braku możliwości uwzględnienia doliczenia okresów posiadania poprzedników prawnych, wymagany 30 – letni okres posiadania do zasiedzenia obejmuje tak jak i w pierwszym przypadku okres, w którym nieruchomość Skarbu Państwa była oddana w użytkowanie wieczyste.

Rozważając opisaną sytuację prawną, zwrócić należało uwagę, że w doktrynie i orzecznictwie Sądu Najwyższego, począwszy od zasady prawnej zawartej w uchwale Sądu Najwyższego z dnia 11 grudnia 1975 roku (sygn. akt III CZP 63/75, OSNCP 12/76 poz. 262), jednolicie przyjmuje się dopuszczalność nabycia prawa wieczystego użytkowania przez zasiedzenie biegnące przeciwko poprzedniemu wieczystemu użytkownikowi, przy czym podkreśla się, że możliwość nabycia wieczystego użytkowania jest ograniczona, ponieważ dotyczy tylko już ustanowionego prawa na rzecz konkretnej osoby. W orzecznictwie Sądu Najwyższego rozwinięty i utrwalony został także pogląd wyrażony we wspomnianej uchwale, że tylko posiadanie odpowiadające treści użytkowania wieczystego może doprowadzić do skutku w postaci nabycia użytkowania wieczystego w drodze zasiedzenia. Jak wskazał Sąd Najwyższy w uchwale z dnia 23 lipca 2008 r. (sygn. akt III CZP 68/08, OSNC 2009/7-8/109), choć trudno jest rozróżnić posiadanie właścicielskie od posiadania w zakresie użytkowania wieczystego, bowiem są one bardzo podobne, to jednak są to dwa różne posiadania, które mogą prowadzić do nabycia przez zasiedzenie dwóch różnych praw. Sąd Najwyższy wskazał, że wyróżniający jest tu czynnik zarówno sposobu korzystania z nieruchomości ( corpus) jak i przede wszystkim czynnik świadomości i woli ( animus), który stanowi istotne kryterium pozwalające odróżnić posiadanie samoistne od posiadania zależnego oraz posiadanie samoistne w zakresie prawa własności od posiadania w zakresie prawa innego niż prawo własności, np.: użytkowania wieczystego (m. in. orzeczenie Sądu Najwyższego z dnia 28 września 2000 r., sygn. akt IV CKN 103/00, niepubl.). W niniejszej sprawie istotnym też jest raczej powszechnie akceptowany pogląd, że do okresów posiadania samoistnego prowadzącego do nabycia własności nieruchomości w drodze zasiedzenia nie dolicza się okresu posiadania rzeczy jak użytkownik wieczysty (uchwała SN z dnia 23 lipca 2008 roku wskazana powyżej). Istota myśli leżącej u podstaw wskazanego orzeczenia polega na stwierdzeniu, że bieg terminu zasiedzenia nie „podąża" za podmiotem będącym wcześniej użytkownikiem wieczystym, a następnie właścicielem, lecz każdorazowo zwraca się przeciwko temu, kto jest właścicielem nieruchomości.

W przedmiotowej sprawie charakter posiadania samoistnego był niezmienny w obu rozważnych przypadkach. Jednakże czy to w sytuacji uwzględnienia okresów posiadania poprzedników prawnych, czy też w przypadku braku takiej możliwości, każdorazowo dochodzi do posiadania nieruchomości w okresie, w którym nieruchomość oddana była w użytkowanie wieczyste. W tym miejscu rodzi się zatem pytanie o możliwość nabycia prawa własności nieruchomości w drodze zasiedzenia, czy też węziej: możliwości biegu okresu prowadzącego do zasiedzenia przeciwko właścicielowi, w sytuacji, gdy grunt oddany został w użytkowanie wieczyste. W zakresie przedstawionego zagadnienia poglądy są rozbieżne. Przede wszystkim wskazać należy, że w literaturze prawniczej brak jest w ogóle wyraźnych odpowiedzi na przedstawiony w zagadnieniu prawnym problem. Natomiast w dotychczasowym dorobku orzeczniczym Sądu Najwyższego zajmowano dwa przeciwne stanowiska.

Po raz pierwszy w omawianej kwestii wypowiedział się Sąd Najwyższy w postanowieniu z dnia 18 stycznia 2008 roku (sygn. akt V CSK 383/07, OSNC-ZD 2008/4/106) stwierdzając, że ustanowienie użytkowania wieczystego na gruncie skarbowym lub samorządowym pozostającym w samoistnym posiadaniu osoby fizycznej nie przerywa biegu zasiedzenia. Sąd Najwyższy uzasadniając swoje stanowisko wskazał, że do biegu terminu zasiedzenia stosuje się odpowiednio przepisy dotyczące biegu terminu przedawnienia (art. 175 k.c.). Oznacza to, że dokonując oceny, czy bieg terminu zasiedzenia uległ przerwaniu, należy sięgnąć do art. 123 k.c. Sąd Najwyższy wskazał, że wyliczenie zawarte w tym przepisie ma charakter wyczerpujący, a więc żaden inny niż wynikający z pkt 1 art. 123 k.c. przejaw władztwa nad rzeczą osoby uprawnionej nie pociąga za sobą przerwania biegu zasiedzenia. W szczególności zdaniem Sądu Najwyższego, za takie zdarzenie nie może być uważane rozporządzenie rzeczą i dotyczy to także ustanowienia przez Skarb Państwa lub gminę użytkowania wieczystego na gruncie znajdującym się w posiadaniu samoistnym niewłaściciela. Jeżeli ustanowienie takiego prawa nie spowodowało zmiany w faktycznym władaniu nieruchomością, bieg zasiedzenia nie zostaje przerwany, termin zasiedzenia biegnie w dalszym ciągu przeciwko właścicielowi. Sąd Najwyższy zwrócił także uwagę, że w szczególności treść art. 232 k.c. nie wyłącza możliwości nabycia własności nieruchomości w drodze zasiedzenia, przy czym skutek w postaci utraty prawa dotknie właściciela gruntu.

W kolejnym orzeczeniu – postanowieniu z dnia 14 marca 2012 roku (sygn. akt II CSK 127/11, niepubl.) Sąd Najwyższy wyraził całkowicie odmienny pogląd stwierdzając, że samoistny posiadacz nieruchomości oddanej w użytkowanie wieczyste nie może nabyć własności, lecz co najwyżej, użytkowanie wieczyste. Przede wszystkim Sąd Najwyższy wywiódł z funkcji i charakteru użytkowania wieczystego, że instytucja ta pozwala Skarbowi Państwa lub jednostce samorządu terytorialnego na „scedowanie" uprawnień właścicielskich bez wyzbycia się prawa własności, i to tak dalece, że z chwilą oddania gruntu w użytkowanie wieczyste w relacje prawnorzeczowe z osobami trzecimi wchodzi tylko użytkownik wieczysty. Sąd Najwyższy wskazał, że w innym razie Skarb Państwa lub jednostka samorządu terytorialnego musiałyby na bieżąco śledzić losy nieruchomości oddanej w użytkowanie wieczyste. Jednakże takie monitorowanie niewiele by dało, ponieważ właściciel gruntu (Skarb Państwa lub jednostka samorządu terytorialnego) nie ma instrumentów prawnych, które umożliwiałyby mu ingerencję w uprawnienia użytkownika wieczystego z tej przyczyny, że nieruchomością oddaną w użytkowanie wieczyste włada osoba trzecia. Również zadaniem Sądu Najwyższego, rozwiązanie użytkowania wieczystego nie byłoby możliwe tylko z tego powodu, że nieruchomością włada osoba trzecia, jeżeli tylko nieruchomość jest wykorzystywana zgodnie z przepisami i umową o oddanie jej w użytkowanie wieczyste. Oznacza to, że oddanie gruntu w użytkowanie wieczyste wpływa także na relacje prawne między właścicielem nieruchomości oddanej w użytkowanie wieczyste a osobami trzecimi i stąd wniosek postanowienia przedstawiony na wstępie. Zaznaczyć należy, że pogląd powyższy podzielił również Sąd Najwyższy w uzasadnieniu postanowienia z dnia 16 października 2014 roku (sygn. akt III CSK 299/13, niepubl.).

Przedstawione stanowiska wyczerpują zakres możliwych odpowiedzi na postawione pytanie, choć nie przedstawionej argumentacji. Sąd Okręgowy w niniejszym składzie, skłania się do pierwszego z zaprezentowanych poglądów, akceptując jednocześnie, że użytkownik wieczysty wobec osób trzecich zajmuje w istocie pozycję właściciela, Skarb Państwa lub jednostki samorządu terytorialnego przestają w zasadzie wchodzić w relacje z osobami trzecimi w odniesieniu do nieruchomości oddanej w użytkowanie wieczyste, a najistotniejszy instrument ochrony prawa własności przed skutkami zasiedzenia, jakim jest roszczenie windykacyjne (art. 123 § 1 pkt 1 k.c. i art. 222 § 1 k.c.) nie przysługuje właścicielowi gruntu oddanego w użytkowanie wieczyste. Stanowisko takie zajął Sąd Najwyższy w sprawie zakończonej uchwałą z dnia 20 czerwca 1984 roku (sygn. akt III CZP 26/84, OSPiKA 1985, nr 10, poz. 195), a także w uchwale z dnia 22 października 1968 r. (sygn. akt III CZP 98/68, OSN 1969, nr 11, poz. 188), w których uznano za zasadny pogląd, że Skarb Państwa lub jednostka samorządu terytorialnego mogą skutecznie wystąpić przeciwko osobie trzeciej z żądaniem wydania nieruchomości oddanej w użytkowanie wieczyste dopiero po ustaniu stosunku użytkowania wieczystego, ale nie w trakcie trwania tego stosunku (tak m.in. A. Cisek, w: System prawa prywatnego. Prawo rzeczowe, tom 4, wydanie 2, Wydawnictwo C.H. Beck, Instytut Nauk Prawnych PAN, Warszawa 2007 por red. Edwarda Gniewka).

W ocenie Sądu Okręgowego, przedstawiony powyżej argument nie może być jednakże rozstrzygającym kwestię, choć jak wskazano, zgodzić się należy z twierdzeniem o braku instrumentów przysługujących Skarbowi Państwa czy jednostce samorządu terytorialnego skierowanym bezpośrednio przeciwko osobom trzecim w celu ochrony prawa własności. Niewątpliwie to użytkownik wieczysty dysponuje całym spektrum możliwości służących ochronie posiadania, a także własności. Zwrócić też należy uwagę, że prawo użytkowania wieczystego jest prawem czasowym, gdyż może być ustanowione na maksymalny nieprzekraczający 99 lat, wyjątkowo na okres krótszy (art. 236 k.c.), a po jego wygaśnięciu zgodnie z regułami ogólnymi, dotychczasowy użytkownik winien zwrócić właścicielowi nieruchomość. Art. 243 k.c., który traktuje o przedawnieniu roszczeń, potwierdza jednocześnie w pierwszej części odpowiedzialność użytkownika wieczystego za szkody wynikające z niewłaściwego korzystania z gruntu oddanego w użytkowanie wieczyste. Ustawodawca wyraźnie tu nawiązuje do powszechnych zasad odpowiedzialności ex contractu. Wobec powyższego, zasadnym wydaje się konstatacja, że użytkownik nie tylko może, ale również powinien korzystać z instrumentów ochrony prawa własności, gdyż w przeciwnym razie naraża się na odpowiedzialność odszkodowawczą względem właściciela w przypadku utraty rzeczy oddanej w użytkowanie wieczyste.

Ponadto wprawdzie właścicielowi nieruchomości nie przysługują roszczenia względem osób trzecich, ale ma on prawo określone w art. 240 k.c., który przewiduje, że umowa o oddanie gruntu Skarbu Państwa lub gruntu należącego do jednostek samorządu terytorialnego bądź ich związków w użytkowanie wieczyste może ulec rozwiązaniu przed upływem określonego w niej terminu, jeżeli wieczysty użytkownik korzysta z gruntu w sposób oczywiście sprzeczny z jego przeznaczeniem określonym w umowie, w szczególności jeżeli wbrew umowie użytkownik nie wzniósł określonych w niej budynków lub urządzeń. Jak się wydaje, „przyzwolenie” na korzystanie z gruntu osobie trzeciej w taki sposób, który prowadzi do utraty prawa własności, spełnia kryterium oczywistego, rażącego i niczym nieusprawiedliwionego złamania warunków umowy (podobnie co do zasady stwierdził Sąd Najwyższy w wyroku z dnia 3 czerwca 2011 roku – sygn. akt III CSK 281/10, niepubl. – wskazując, że określona w art. 240 k.c. przesłanka korzystania z gruntu w sposób oczywiście sprzeczny z jego przeznaczeniem jest spełniona wtedy, gdy użytkownik wieczysty od kilkunastu lat w ogóle nie korzysta z gruntu). Dlatego też w ocenie Sądu Okręgowego, zapewne w zależności od indywidulanych okoliczności sprawy, nie jest co do zasady wykluczone rozwiązanie stosunku użytkowania wieczystego tak jak wskazywał Sąd Najwyższy w postanowieniu z dnia 14 marca 2012 roku (sygn. akt II CSK 127/11) omawianym jako drugie stanowisko.

Argumentem przemawiającym za pierwszą z wymienionych koncepcji jest też to, że właściciel nieruchomości ma również wpływ na ukształtowanie stosunków z użytkownikiem wieczystym w umowie, co może ułatwić w razie potrzeby rozwiązanie stosunku użytkowania wieczystego w trybie art. 240 k.c. i w ten sposób, Skarb Państwa czy też jednostka samorządu terytorialnego mogą również chronić swoje prawo na przyszłość.

Zwrócić też należy uwagę na wyrażony w literaturze prawnej pogląd, że oddany w wieczyste użytkowanie grunt może stać się przedmiotem samoistnego posiadania osoby niebędącej użytkownikiem wieczystym, która na tym gruncie - jako jego posiadacz w dobrej wierze - wybudowała budynek lub inne urządzenie, w warunkach określonych w art. 231 § 1 k.c. W tym przypadku roszczenie samoistnego posiadacza zwraca się bezpośrednio przeciwko właścicielowi gruntu, a nie przeciwko wieczystemu użytkownikowi, który nie ma biernej legitymacji i może brać udział w procesie tylko jako interwenient uboczny po stronie właściciela gruntu (tak w komentarzu do art. 240 k.c. Jacek Gudowski (red.), Jolanta Rudnicka, Grzegorz Rudnicki, Stanisław Rudnicki Kodeks cywilny. Komentarz. Księga druga. Własność i inne prawa rzeczowe, LexisNexis 2013). Skoro więc istnieje możliwość nabycia roszczeń względem właściciela będących wynikiem posiadania gruntu, to również wydaje się, że możliwym jest posiadanie samoistne prowadzące do zasiedzenia własności nieruchomości.

Jak się wydaje, najistotniejszy argument za stanowiskiem, iż własność gruntu oddanego w użytkowanie wieczyste może być przedmiotem zasiedzenia, jest wskazanie, że po uchyleniu przez ustawę z dnia 28 lipca 1990 roku o zmianie ustawy - Kodeks cywilny (Dz.U.1990.55.321 z póź. zm.) wielu przepisów kodeksu cywilnego, w tym przede wszystkim art. 177 k.c., przestało istnieć z dniem 1 października 1990 roku zróżnicowanie form i typów własności według kryterium podmiotowego, a tym samym straciły moc wszelkie ograniczenia dopuszczalności nabycia przez zasiedzenie własności państwowej. Od tej daty zasiedzenie stało się więc dopuszczalne względem wszelkich nieruchomości. Pozostały jedynie w mocy ograniczenia podmiotowe w zakresie zdolności (kwalifikacji) do nabycia nieruchomości przez zasiedzenie np. przez cudzoziemców (art. 1 ust. 1 ustawy z dnia 24 marca 1920 roku o nabywaniu nieruchomości przez cudzoziemców (Dz.U.2014.1380 j.t. z póź. zm.). Zasiedzenie może oczywiście dotyczyć tylko takich rzeczy, które mogą być przedmiotem własności, a także jak wynika z ukształtowanego na kanwie kazusów dotyczących zasiedzenia dróg publicznych i na gruncie art. 2a ustawy z dnia 21 marca 1985 roku o drogach publicznych (Dz.U.2015.460 j.t. z póź. zm.) i które nie są wyłączone z obrotu cywilnoprawnego (por. postanowienie SN z dnia 15 lutego 2012 r., sygn. akt I CSK 293/11, OSNC 2012, nr 9, poz. 104; postanowienie SN z dnia 10 kwietnia 2013 r., sygn. akt IV CSK 514/12, OSNC 2013/12/143). Wobec powyższego, stwierdzić należy, że nie istnieją żadne ograniczenia w przepisach prawa, które co do zasady wyłączałyby możliwość nabycia własności w drodze zasiedzenia nieruchomości oddanej w użytkowanie wieczyste.

Podsumowując wskazać należy, że odpowiedź na przedstawione pytanie wiąże się zatem z odpowiedzią o prymat pomiędzy zasadą ochrony prawa własności w przypadku oddania gruntu w użytkowanie wieczyste z uwagi na charakter tego ograniczonego prawa rzeczowego, a zasadą stabilizowania i porządkowania stosunków społecznych pod względem prawnym wynikających z długotrwałej rozbieżności między faktycznym wykonywaniem uprawnień właścicielskich a formalnoprawnym stanem własności.

W tym stanie rzeczy Sąd Okręgowy w związku z rozbieżnością poglądów orzecznictwie Sądu Najwyższego, mając na uwadze istotność zagadnienia prawnego w przedmiotowej sprawie, jak również dla praktyki orzekania, na postawie art. 390 § 1 k.p.c. orzekł jak w sentencji postanowienia.

SSO Hubert Wicik SSO Magdalena Bajor – Nadolska SSO Anna Pniewska