Pełny tekst orzeczenia

UZASADNIENIE

Pozwem z dnia 26 lutego 2018 roku, skierowanym przeciwko Miastu Ł., B. S. wniosła o ustalenie, na podstawie art. 58 § 1 i 2 k.c. nieważności umowy zamiany lokalu mieszkalnego położonego w Ł. przy ul. (...) na lokal mieszkalny położony w Ł. przy ul. (...) lok(...) zawartej przed notariuszem D. K., Rep. (...)pomiędzy powódką a pozwaną. Powódka wniosła również o zasądzenie zwrotu kosztów procesu według norm przepisanych. W uzasadnieniu wskazała, iż zawarła przedmiotową umowę zamiany w dniu 8 lipca 2010 roku w związku z realizowaniem przez Gminę programu rewitalizacji Ś. w Ł.. Lokal, w którym powódka zamieszkiwała położony był na terenie objętym tym programem. Powódka zarzuciła umowie nieprawidłowość w postaci zawarcia w jednym akcie notarialnym zarówno umowy zamiany jak i ustanowienia odrębnej własności lokalu, podczas gdy o ustanowieniu tejże własności decyduje wpis do księgi wieczystej. W dacie zamiany zatem prawo własności lokalu nie istniało. Po wtóre zarzuciła, iż w toku eksploatacji okazało się , że lokal zamienny nie spełnia cech, na których istnienie powódka liczyła. Powódka będąc z zawodu pianistką jest zmuszona do codziennych ćwiczeń gry. Tymczasem lokal położony przy ul. (...) posiada cienkie ściany, lokatorzy skarżą się na powódkę i w związku z tym nie ma ona możliwości wykonywania w sposób prawidłowy swojego zawodu. Dodatkowo powódka podniosła, że lokal ma wady – w postaci zacieków na ścianach oraz woni świadczącej o nieszczelności instalacji kanalizacyjnej. Do zamiany lokali powódka była zmuszona dopłacić ponad 30.000 zł. Na skutek konfliktu z sąsiadami , nie jest w stanie ćwiczyć, godnie zarabiać i przez to straciła płynność finansową. Wreszcie też powódka podniosła, iż do chwili obecnej miasto nie zrealizowało inwestycji na terenie poprzedniego miejsca zamieszkania powódki. Wszystkie te okoliczności powodują, że umowa jest sprzeczna z ustawą i zasadami współżycia społecznego., przez co jest nieważna.

(pozew k- 4-7)

W odpowiedzi na pozew z dnia 10 kwietnia 2018 roku pozwane Miasto nie uznało powództwa i wniosło o jego oddalenie oraz zwrot kosztów procesu. Pozwany zaprzeczył jakoby umowa była nieważna. Podniósł, iż zanim doszło do zawarcia kwestionowanej umowy, strony prowadziły rokowania i powódka miała przedstawionych kilka ofert, z których wybrała właśnie lokal przy ul. (...). Gdyby powódka nie zgodziła się na zamianę , nie doszłoby do niej. Pozwany przytoczył szeroką argumentację na okoliczność braku sprzeczności zawartej umowy z bezwzględnymi przepisami ustawy o własności lokali. Dodatkowo pozwany podniósł, iż lokal powódki jest obciążany hipoteką zabezpieczającą wierzytelność Miasta z tytułu dopłaty do zamiany i bez spłaty tej hipoteki nie jest możliwym dokonanie ponownej zamiany, gdyż hipoteka wtedy wygasłaby.

(odpowiedź na pozew k- 82-88)

W toku procesu stanowiska stron nie uległy zmianie. Strony nakłanianie do ugody, nie zawarły jej.

Sąd Okręgowy ustalił, co następuje:

B. S. jest z zawodu pianistką. Lokal nr (...), położony w Ł. przy ul. (...) powódka nabyła na własność w 2001 roku i mieszkała w nim razem z córką. Lokal położony był na 3 kondygnacji starej kamienicy . Składał się z dwóch pokoi, ślepej kuchni, łazienki z ubikacją i korytarza, o ogólnej powierzchni 30,73 m2. Mieszkając w tym lokalu powódka dużo czasu spędzała na ćwiczeniach lub tworzeniu kompozycji na pianinie. Nie miała żadnego problemu z sąsiadami.

(niesporne)

Nieruchomość, na której znajdował się lokal powódki została objęta projektem pod nazwą (...). Od 2007 roku miasto Ł. prowadziło z powódką rokowania odnośnie zamiany lokali. W dniu 25 września 2007 roku został sporządzony protokół rokowań. W protokole odnotowano, iż powódka wybrała wycenę lokalu według jego wartości rynkowej i przedstawiła propozycję co do lokalu zamiennego aby był on położony w centrum, w kamienicy, miał powierzchnię do 40 m2, składał się z 2 pokoi, kuchni, łazienki z ubikacją, okna wybiegały nie na stronę północną, był wyposażony we wszystkie media.

Miasto zaproponowało powódce lokale położone przy ul. (...), z których to powódka zrezygnowała. W dniu 25 listopada 2009 roku zaproponowano powódce lokal położony przy ul. (...). Na wniosek powódki został wykonany operat szacunkowy tegoż lokalu i w dniu 2 czerwca 2010 roku sporządzono kolejny protokół rokowań, zaś w dniu 8 lipca 2010 roku doszło do zawarcia umowy zamiany.

W umowie zawartej przed notariuszem D. K. strony dokonały zamiany lokalu nr (...) położonego przy ul. (...) na lokal nr (...) położony, na II piętrze budynku przy ul. (...) w Ł., składający się z dwóch pokoi, kuchni, łazienki z w.c. i przedpokoju, o ogólnej powierzchni 39,67 m2. Przy czym oświadczono, że lokal zamienny nie został prawnie wyodrębniony i nie miał urządzonej księgi wieczystej. Wartość lokalu przy ul. (...) ustalono na kwotę 125.440 zł, zaś lokalu położonego przy ul. (...) na kwotę 163.000 złotych. Zamiana została dokonana w ten sposób, że Miasto Ł. ustanowiło odrębną własność lokalu nr (...) położonego przy ul. (...) i przeniosło na powódkę własność tego lokalu wraz z udziałem wynoszącym 11/1000 w częściach wspólnych budynku i innych urządzeń, które nie służą wyłącznie do użytku właścicieli poszczególnych lokali oraz oddało w użytkowanie wieczyste na okres do 27 kwietnia 2103 roku udział w wysokości 11/1000 w części działki nr (...) o obszarze 908 m2, objętej księgą wieczystą nr (...). W zamian za to powódka przeniosła na Miasto własność stanowiącego odrębną nieruchomość lokalu nr (...) położonego przy ul. (...). Zamiana nastąpiła za dopłatą przez powódkę różnicy ceny w kwocie 37.560 złotych, płatną w ratach. Przy czym pierwsza rata w kwocie 7.512 zł została zapłacona przez powódkę przed zawarciem umowy, a reszta miała być płatna w 4 rocznych ratach. W zakresie zapłaty powódka poddała się egzekucji oraz ustanowiono na lokalu hipotekę zwykłą do kwoty 30.048 zł. B. S. oświadczyła, że czynność prawna objęta niniejszym aktem wyczerpuje wszystkie jej roszczenia w zakresie przedmiotu umowy oraz że nie będzie w tym zakresie występować przeciwko Miastu Ł. w przyszłości z żadnymi roszczeniami.

W § 8 B. S. wniosła aby Sąd Rejonowy dla Łodzi – Śródmieścia w Łodzi XVI Wydział Ksiąg Wieczystych dokonał wydzielenia z księgi wieczystej Nr (...) lokalu nr (...) położonego przy (...) oraz założenia dla tego lokalu nowej księgi i wniosła o wpisanie hipoteki, zaś Miasto Ł. wniosło o zamknięcie księgi prowadzonej dla lokalu nr (...) położonego przy ul. (...).

Księga dla lokalu powódki została założona i nosi numer (...). Powódka jest wpisana jako właściciel.

(protokoły rokowań k- 90 i 9, korespondencja pomiędzy stronami k- 91-97, wyciąg z operatu szacunkowego k- 98, akt notarialny k- 10-22, wydruk z elektronicznej księgi k- 23-28)

Powódka oddała w posiadanie Miastu swój lokal i zamieszkała w lokalu zamiennym wraz z córką. W grudniu 2013 roku pojawiły się pierwsze skargi sąsiadów na zakłócanie spokoju przez powódkę ( grę na pianinie).

( skarga M. I. k- 30)

Od 2014 roku powódka zaczęła ubiegać się umorzenie zapłaty reszty ceny i o ponowną zamianę mieszkań, argumentując tę okoliczność brakiem możliwości gry na instrumencie, a tym samym brakiem możliwości zarobkowania. W tym samym okresie pojawiły się pierwsze skargi powódki na problemy z kanalizacją w lokalu.

(pisma k- 32-37, 38-55)

B. S. aktualnie zamieszkuje w spornym lokalu sama. Grę na pianinie ćwiczy godzinę, półtorej dziennie. Wcześniej było to nawet 6 godzin dziennie. Mimo wyciszenia ścian i instrumentu, sąsiedzi nadal zgłaszają skargi na grę. Powódka zrezygnowała z pracy etatowej pianistki i aktualnie prowadzi własną działalność gospodarczą – atelier o profilu dydaktycznym, przekazując swoją wiedzę dzieciom. Pracę tę wykonuje 3 razy w tygodniu w Ł.. Ponadto jest wykładowcą na akademii. Osiąga dochód roczny w kwocie 19.000 złotych. Opłaty za sporny lokal wynoszą około 450 zł na miesiąc. Powódka opiekuje się także starszymi rodzicami i jest opiekunem prawnym niepełnosprawnej kuzynki. Córka powódki jest już osobą dorosłą. Do spłaty z tytułu zamiany spornego lokalu pozostało powódce około 18.000 złotych .

(zeznania powódki k- 110 v 111v 00:10:46-00:46:16)

Do chwili obecnej nieruchomość przy ul. (...) nie została zrewitalizowana. Jest opróżniona i zabezpieczona. Miasto przekazała ją w formie aportu do W. Towarzystwa Budownictwa (...).

(niesporne)

Powyższe ustalenia są między stronami niesporne.

Spór ma jedynie charakter prawny.

Sad oddalił wnioski dowodowe pełnomocnika powódki o dopuszczenie dowodu z zeznań świadków na okoliczność charakteru wykonywania pracy pianistki, niezbędnych warunków mieszkaniowych potrzebnych do kształcenia się , ćwiczeń (…) jako, że te okoliczności należące do zakresu wiedzy powszechnej nie są objęte sporem i nie wymagają dowodzenia.

Sąd oddalił także wniosek o załączenie akt księgi wieczystej nieruchomości zgłoszony na ostatniej rozprawie jako spóźniony i zmierzający jedynie do przedłużenia postępowania.

Sąd Okręgowy zważył, co następuje:

Powództwo podlegało oddaleniu z braku interesu prawnego w żądaniu ustalenia przez powódkę w trybie art. 189 k.p.c.

Niniejszym pozwem powódka zamierzała bowiem osiągnąć skutek w postaci doprowadzenia do ponownej zamiany mieszkań, a nie uchylenia niepewności stanu prawnego czy jej sytuacji prawnej, które są ustabilizowane i nie budzą wątpliwości.

Istnienie interesu prawnego stanowi przesłankę merytoryczną rozstrzygnięcia o roszczeniu opartym na art. 189 k.p.c. w zw. z art. 58 k.c. , podlegającą badaniu w każdym stanie sprawy i z urzędu. Podkreślenia przy tym wymaga, że przesądzenie interesu prawnego powinno wyprzedzać badanie materialnoprawnych przesłanek żądania.

Wskazać należy, że interes prawny istnieje wówczas, gdy zachodzi stan niepewności co do istnienia stosunku prawnego lub prawa, a wynik postępowania doprowadzi do usunięcia niejasności i wątpliwości w tym zakresie i zapewni powodowi ochronę jego prawnie chronionych interesów, czyli definitywnie zakończy spór istniejący lub prewencyjnie zapobiegnie powstaniu takiego sporu w przyszłości (wyrok SN z dnia 7 kwietnia 2010 r. II PK 342/09 LEX nr 585783). Pojęcie interesu prawnego, użytego w art. 189 k.p.c., oznacza interes odnoszący się do stosunków prawnych (a nie jakichkolwiek), w których znajduje się powód w stosunku do pozywanych podmiotów. Każdy inny interes, któremu nie można przypisać przymiotnika "prawny", nie uzasadnia powództwa wytoczonego na podstawie art. 189 k.p.c.

Ciężar dowodu tych przesłanek spoczywa, zgodnie z art. 6 KC, na powodzie (wyr. SN z 30.11.2000 r., I CKN 903/00, Legalis; uzasad. wyr. SN z 14.1.2015 r., I CSK 1057/14, Legalis; wyr. SN z 4.4.2014 r., II CSK 403/13, OSNC-ZD 2015, Nr C, poz. 34; wyr. SN z 16.2.2012 r., III CSK 201/11, OSNC-ZD 2013, Nr C, poz. 50; orz. SN z 21.11.1945 r., III C 733/45, OSN 1948, Nr 2, poz. 30). Powódka nie wykazała posiadania interesu prawnego wystąpienia z niniejszym żądaniem, a jedynie interes faktyczny.

Interes prawny nie istnieje wówczas, gdy już jest możliwe wytoczenie powództwa o świadczenie (pogląd ten wyrażony jest w wielu publikowanych i niepublikowanych orzeczeniach SN, np. orz. z 19.10.1959 r., IV CR 537/58, NP 1960, Nr 9, s. 1229; wyr. SN z 11.2.1971 r., II PR 260/70, OSNC 1971, Nr 10, poz. 178; OSNPG 1973, Nr 11, poz. 74; wyr. SN z 19.1.1993 r., I CR 2/93, niepubl.;

Powódka chcąc uchylić się od skutków prawnych zawartej umowy mogła wystąpić z innymi roszczeniami, w tym roszczeniami z umowy, z rękojmi, czy opartymi na wadach oświadczenia woli.

Nawet gdyby przyjąć, że powódka posiada interes w ustaleniu nieważności umowy zamiany, podnieść należy, iż Sąd nie dopatrzył się , wskazanych przez powódkę przyczyn nieważności.

Stosownie do treści art. 58 § 2 KC nieważna jest czynność prawna sprzeczna z zasadami współżycia społecznego. Przez zasady współżycia społecznego rozumie się na ogół obowiązujące w stosunkach między ludźmi reguły postępowania, które za podstawę mają uzasadnienie aksjologiczne, a nie prawne. Odwołują się one do powszechnie uznawanych w całym społeczeństwie lub w danej grupie społecznej wartości i ocen właściwego, przyzwoitego, rzetelnego, lojalnego czy uczciwego zachowania. Zasady te obejmują nie tylko reguły moralne, lecz także obyczajowe (por. np. Z. Radwański (w:) System prawa prywatnego, t. 2, 2002, s. 240 i n.; M. Safjan (w:) K. Pietrzykowski, Komentarz, t. I, 2008, s. 327). W relacjach pomiędzy kontrahentami zasady współżycia społecznego należy rozumieć jako zasady rzetelności i lojalności w stosunku do partnera umowy. Każda ze stron umowy powinna zatem powstrzymać się od wszelkich zachowań, które świadczą o braku respektu dla interesów partnera lub wywołują uszczerbek w tych interesach (por. wyr. SN z dnia 22 czerwca 2010 r.,IV CSK 555/09).

Od pewnego czasu widoczna jest tendencja ustawodawcza do stopniowego zastępowania klauzuli generalnej ”zasad współżycia społecznego” klauzulą ”dobrych obyczajów”, ”słuszności” oraz ”rozsądku”. Funkcje tych klauzul generalnych są jednak podobne. Służą one wprowadzeniu możliwości dokonywania ocen określonych zachowań w sposób odpowiednio elastyczny, wykraczający poza czysto sformalizowane kryteria wynikające z reguł prawa pozytywnego, przez uwzględnienie również norm etycznych przyjętych w obrocie (por. np. wyr. SN z dnia 23 kwietnia 2004 r., I CK 550/03, Z. Radwański (w:) Zielona księga. Optymalna wizja KC w RP, pod red. Z. Radwańskiego, Warszawa 2006, s. 57 i nast).

Przepis art. 58 § 2 KC przewiduje nieważność czynności prawnej w razie jej sprzeczności z konkretnymi zasadami współżycia społecznego. Do takiej oceny czynności prawnej może dojść nie tylko z uwagi na treść zaskarżonej czynności , ale także ze względu na cel, do którego osiągnięcia czynność zmierza - rażąco krzywdzące działanie jednej ze stron, zachowanie nieuczciwe, nielojalne lub naruszające interesy osób trzecich. Konieczne jest dokonanie wartościowania zachowania z konkretnymi zasadami współżycia społecznego w kontekście skutku prawnego (wyr. SN z dnia 3 lutego 2011 r., I CSK 261/10).W judykaturze utrwalony jest pogląd, że zarzut nieważności czynności prawnej z powodu sprzeczności jej treści lub celu z zasadami współżycia społecznego nie może polegać na powołaniu się ogólnie na bliżej nieokreślone zasady współżycia społecznego, lecz wymaga wskazania, jaka konkretna zasada współżycia społecznego została naruszona (por. wyr. SN z dnia 27 kwietnia 2001 r.,V CKN 1335/00, wyr. SN z dnia 23 maja 2002 r., IV CKN 1095/00, wyr. SN z dnia 7 maja 2003 r.,IV CKN 120/01, wyr. SN z dnia 20 grudnia 2006 r., IV CSK 263/06, Mon. Praw. 2007, Nr 2, s. 60).

Reasumując strony czynności prawnej winny tak ułożyć jej treść aby nie naruszała ona słusznych interesów innych osób, była zgodna nie tylko przepisami prawa, ale także, co najistotniejsze ze wspomnianymi wyżej zasadami lojalności, uczciwości, poszanowania porządku prawnego i poszanowania wymiaru sprawiedliwości. Takim samym kryteriom powinien odpowiadać cel zawarcia umowy.

Przenosząc te wszystkie rozważania na grunt niniejszej sprawy należy wskazać, że kwestionowana umowa w żaden sposób zasad owych nie narusza, nie naruszyła też interesu powódki. Również nie można oceniać ważności umowy, z perspektywy problemów jej wykonania. Jest to bowiem inny zakres roszczeń. Tym samym nie ma wpływu na ocenę tejże umowy fakt, iż pozwany do tej pory nie zrealizował procesu rewitalizacji tej, konkretnej nieruchomości. Powódka jako mieszkaniec Ł. ma pełną świadomość, iż ten proces jest w toku, jest widoczny, ale rozłożony na wiele lat.

Wreszcie też za bezskuteczne należy uznać zarzuty nieważności umowy z uwagi na zawarcie w jednym akcie notarialnym zarówno umów zamiany jak i ustanowienia odrębnej własności lokalu. Rację ma powódka twierdząc, iż w dacie zawarcia umów prawo nie istniało, lecz powstało później na skutek wpisu do księgi wieczystej , na mocy art. 7 ust.2 Ustawy z dnia 24 czerwca 1994 roku o własności lokali.. ( Dz. U. z 2015 roku, poz. 1892, ze zm.). Należy zgodzić się też z pozwanym, że wsteczna moc wpisu do księgi wieczystej w żaden sposób nie godzi w interes osoby, na rzecz której prawo jest ustanawiane albowiem z okresie pomiędzy zawarciem umowy, a wpisem osobie uprawnionej przysługują wszelkie prawa z tejże umowy, z których może korzystać a nawet zbyć. Dokonanie zaś wpisu sprawia, że powstaje nowy stan faktyczny i prawny warunkujący ocenę czynności prawnych przez właściciela wyodrębnionego lokalu (por. postanowienie Sądu Najwyższego z 20.11.2015, III CSK 469/14). Jak wynika z niespornych ustaleń, wpis został dokonany i prawo powstało.

Mając powyższe na uwadze, Sąd oddalił powództwo.

W oparciu o przepis art. 102 k.p.c. Sąd nie obciążył powódki kosztami przegranego procesu, biorąc pod uwagę jej szczególną , trudną sytuację życiową w jakiej się znalazła.

W niniejszej sprawie pełnomocnik z urzędu powódki wniósł o przyznanie mu kosztów nieopłaconej pomocy prawnej oświadczając, że nie zostały one pokryte w żadnej części.

Stosownie do treści przepis art. 29 Ustawy z dnia 26 maja 1982 roku prawo o adwokaturze ( Dz. U. z tj. z dnia 21 listopada 2016 r. poz 199) koszty nieopłaconej pomocy prawnej ponosi Skarb Państwa, zaś zasady ustalenia tych kosztów i ich wysokość określa Minister Sprawiedliwości w drodze rozporządzenia. Wysokość wynagrodzenia pełnomocnika Sąd ustalił w oparciu o § 7 Rozporządzenia Ministra Sprawiedliwości w sprawie ponoszenia przez Skarb Państwa kosztów nieopłaconej pomocy prawnej udzielonej przez adwokata z urzędu z dnia z dnia 3 października 2016 r. (Dz.U. z 2016 r. poz. 1714). Stosownie do treści § 2 ww rozporządzenia koszty nieopłaconej pomocy prawnej ponoszone przez Skarb Państwa obejmują opłatę ustaloną zgodnie z przepisami niniejszego rozporządzenia oraz niezbędne i udokumentowane wydatki adwokata ustanowionego z urzędu. Opłatę ustala się w wysokości co najmniej ½ opłaty maksymalnej (§4). Sąd omyłkowo przyznał pełnomocnikowi powódki kwotę 5.400 plus Vat, zamiast 3.600 złotych plus Vat.

z/ odpis wyroku wraz z uzasadnieniem doręczyć pełn. powódki.