Pełny tekst orzeczenia

UZASADNIENIE

W pozwie z dnia 12 lutego 2018r. skierowanym przeciwko (...) spółce z ograniczoną odpowiedzialnością w P. powódka (...) spółka akcyjna w M. wniosła o wydanie jej nieruchomości objętej księgą wieczystą (...) Sądu Rejonowego w J. (...) wraz ze znajdującymi się na niej a stanowiącymi odrębną własność budynkami. Uzasadniając zgłoszone żądanie pełnomocnik powódki powołał się na wypowiedzenie wiążącej go w odniesieniu do przedmiotowej nieruchomości umowy dzierżawy dokonane z uwagi na zaległości czynszowe pozwanej (pozew k. 4 – 5).

Na terminie rozprawy w dniu 25 maja 2018r. pełnomocnik pozwanej zaprzeczył, aby pozwanej doręczone miało zostać upomnienie wzywające do zapłaty zaległości czynszowych i z tej też przyczyny zakwestionował skuteczność dokonanego wypowiedzenia. Z uwagi na wskazane wyżej okoliczności pełnomocnik pozwanej wniósł o oddalenie powództwa (stanowisko pełnomocnika pozwanej k. 91).

Sąd ustalił, co następuje:

Właścicielem gruntu objętego prowadzoną przez Sąd Rejonowy w J. (...) księgą wieczystą (...) jest Skarb Państwa, jej użytkownikiem wieczystym zaś jak również właścicielem znajdujących się na niej budynków jest powódka (treść księgi wieczystej k. 15). Na podstawie zawartej w dniu 20 lipca 2015r. umowy wydzierżawiła ona pozwanej powyższą nieruchomość na czas nieokreślony w zamian za płatny miesięcznie z góry czynsz. Czynsz powyższy płatny miał być na podstawie wystawianych przez powódkę faktur w terminie do 20 – go dnia każdego miesiąca. W par. 6 ust. 3 umowy pozwana upoważniła powódkę do wystawiania dotyczących czynszu faktur bez konieczności ich podpisywania przez osoby uprawnione do reprezentacji pozwanej. Stosownie do par. 7 ust. 2 powyższej umowy powódka uprawniona była do rozwiązania umowy bez zachowania okresu wypowiedzenia w przypadku zalegania przez pozwaną z zapłatą czynszu przez co najmniej 2 miesiące oraz nie dokonania ich zapłaty pomimo udzielenia jej w tym celu dodatkowego terminu miesięcznego (umowa k. 17 – 19).

Na nadzwyczajnym zgromadzeniu wspólników pozwanej rezygnację złożył jej dotychczasowy prezes zarządu A. Z., na jego miejsce zaś do zarządu powołano K. M. (protokół k. 69 – 74).

Wykonując postanowienia powyższej umowy powódka w dniach 5 czerwca, 4 lipca, 3 sierpnia oraz 5 września 2017r. wystawiła na pozwaną faktury opiewające na kwoty po 34 440zł. każda, w związku zaś z brakiem płatności trzech pierwszych faktur w dniu 14 września 2017r. wyznaczyła pozwanej dodatkowy miesięczny termin na zapłatę powyższych zaległości (faktury k. 20 – 23). Pismo powyższe prezes powódki złożył osobiście w biurze pozwanej, gdzie jego odbiór pokwitował obecny tam zatrudniony wtedy już jako szeregowy pracownik pozwanej - A. Z.. Odbierając pismo wręczone mu przez prezesa powódki nie informował on o zmianie w składzie zarządu pozwanej (zeznania prezesa powódki k. 91 – odwrót). W odpowiedzi na powyższe wezwanie pozwana w dniach:

I 26 września 2017r. dokonała zapłaty kwoty 14 400zł. w tak zwanym opisie usługi wskazując fakturę z czerwca 2017r. (dowód wpłaty k. 25);

II 26 października 2017r. dokonała zapłaty kwoty 20 040zł. w tak zwanym opisie usługi wskazując fakturę z czerwca 2017r. (dowód wpłaty k. 260);

III 24 listopada 2017r. dokonała zapłaty kwoty 34 400zł. w tak zwanym opisie usługi wskazując fakturę z lipca 2017r. (dowód wpłaty k. 27);

Kolejnym pismem z dnia 19 stycznia 2018r. powódka wypowiedziała pozwanej umowę dzierżawy jak również wezwała pozwaną do wydania jej nieruchomości w terminie do dnia 31 stycznia 2018r. (pismo k. 33). Wezwanie powyższe ponowione zostało kolejnym, doręczonym pozwanej w dniu 24 stycznia 2018r. pismem (pismo k. 34, dowód doręczenia k. 35).

Sąd zważył, co następuje:

Stosownie do brzmienia przepisu art. 703 kc., jeżeli dzierżawca dopuszcza się zwłoki z zapłatą czynszu co najmniej za dwa pełne okresy płatności, a w wypadku gdy czynsz jest płatny rocznie, jeżeli dopuszcza się zwłoki z zapłatą ponad trzy miesiące, wydzierżawiający może dzierżawę wypowiedzieć bez zachowania terminu wypowiedzenia. Jednakże wydzierżawiający powinien uprzedzić dzierżawcę udzielając mu dodatkowego trzymiesięcznego terminu do zapłaty zaległego czynszu. Stosownie do utrwalonego w literaturze prawniczej stanowiska, dzierżawca dopuszcza się zwłoki z zapłatą czynszu, gdy nie uiszcza go w terminie na skutek okoliczności, za które ponosi odpowiedzialność, przy czym art. 476 KC wprowadza domniemanie zwłoki dłużnika. Jeśli – co miało miejsce w niniejszej sprawie - czynsz jest płatny częściej niż rocznie, podstawą do wypowiedzenia dzierżawy ze skutkiem natychmiastowym jest zwłoka z zapłatą czynszu za co najmniej dwa pełne okresy płatności. W judykaturze uznano nadto, z powołaniem szeregu argumentów (w tym w zakresie potencjalnie tylko ochronnego charakteru tej regulacji oraz ograniczonej możliwości odstępowania od zasady swobody umów), że przepis ten jest względnie obowiązujący, także w zakresie jego zdania drugiego, a więc możliwości skracania, wydłużania, a nawet wyłączenia obowiązku zastrzegania 3-miesięcznego terminu dodatkowego, udzielanego przez wydzierżawiającego w razie zwłoki z płatnością czynszu (tak wyr. SA w Lublinie z 21.5.2015 r., I ACa 974/14, L.; post. SN z 9.4.2015 r., II CSK 348/14, L.; wyr. SA w Krakowie z 10.9.2015 r., I ACa 718/15, L.; wyr. SN z 15.7.2010 r., IV CSK 33/10, OSNC 2011, Nr 3, poz. 31; wyr. SN z 5.7.2012 r., IV CSK 16/12, L.; uchw. SN z 11.10.2012 r., III CZP 52/12, L.). Skoro zatem dopuszczalne jest umowne modyfikowanie przesłanek zwłoki, terminów wypowiedzenia umowy dzierżawy i ustalanie dłuższego, ale też krótszego, niż 3-miesięczny terminu dodatkowego do zapłaty zaległego czynszu, to także w niniejszej sprawie strony uprawnione były do tego, by okres ten skrócić do miesiąca.

Jeżeli po dokonanym uprzedzeniu i w wyznaczonym terminie dodatkowym dzierżawca nie uiści w całości zaległego czynszu, wydzierżawiający dokonać może wypowiedzenia dzierżawy ze skutkiem natychmiastowym. Wobec tego, iż w sprawie niniejszej w zakreślonym jej terminie miesięcznym pozwana poprzestała na zapłacie części jedynie czynszu za objęty wezwaniem powódki miesiąc czerwiec 2017r., podzielić należało stanowisko, iż powódka uprawniona była do dokonania wypowiedzenia dzierżawy.

W ocenie sądu jako nieskuteczny ocenić należało zarzut niedoręczenia pozwanej wezwania z dnia 14 września 2017r., a to z tego względu, iż jak stanowi przepis art. 61 par. 1 kc., oświadczenie woli, które ma być złożone innej osobie, jest złożone z chwilą, gdy doszło do niej w taki sposób, że mogła zapoznać się z jego treścią. Chodzi więc o taki sposób doręczenia, który umożliwia adresatowi powzięcie wiadomości o treści oświadczenia, choćby nawet było niewątpliwe, że de facto tego nie uczynił (por. wyr. SN z 16.3.1995 r., I PRN 2/95, OSN 1995, Nr 18, poz. 229; z 9.12.1999 r., I PKN 430/99, OSN 2001, Nr 9, poz. 309). Analizowany przepis nie określa w jaki sposób doręczenie ma nastąpić. Osoba składająca oświadczenie może dostarczyć adresatowi dokument zawierający treść oświadczenia osobiście, byle tylko – jak wskazano w wyroku z 10.2.2014 r. (I ACa 1481/13, L.) SA w W. oraz Sądu Apelacyjnego w Łodzi z dnia 21 października 2015r. w sprawie ACa 513/15 – nastąpiło to na wskazaną w KRS siedzibę osoby prawnej. Wynika to stąd, iż zgodnie z poglądem powszechnie akceptowanym w literaturze i orzecznictwie, dla przyjęcia skuteczności doręczenia wystarcza już sama możliwość zapoznania się z treścią oświadczenia, nie jest natomiast istotne, czy adresat faktycznie to uczynił. Wobec tego zaś, że osoba prawna działa przez swoje organy (art. 38 k.c.), możliwość zapoznania się w sposób wymagany przez art. 61 § 1 zdanie pierwsze i § 2 k.c. z treścią oświadczenia woli przez adresata będącego osobą prawną oznacza uzyskanie przewidzianej w tych przepisach możliwości zapoznania się z treścią oświadczenia woli przez osoby pełniące funkcje organu właściwego do reprezentowania tej osoby w zakresie obejmującym składane tej osobie oświadczenia woli. W rozumieniu przytoczonego przepisu możliwość zapoznania się z treścią oświadczenia przez adresata nie może zatem być utożsamiana z rzeczywistym zapoznaniem się przez niego z tym oświadczeniem, co oznacza, że skuteczne złożenie oświadczenia woli następuje także w sytuacji, w której co prawda adresat oświadczenia woli nie zna jego treści, ale miał realną możliwość, aby to uczynić. Chodzi tu również o wypadek nieprzekazanie przesyłki przez pracownika, oddanie bowiem takiego listu pracownikowi zatrudnionemu w lokalu adresata, jeżeli tylko umożliwiło temu adresatowi zapoznanie się z treścią listu w normalnym trybie, również wywołuje skutek doręczenia (kodeks cywilny Komentarz tom 1, Wydawnictwo Prawnicze Warszawa 1972r. str. 177, numer brzegowy 2). W takim przypadku za chwilę złożenia oświadczenia i dzień doręczenia uznać należy pierwszy dzień, w którym próbowano adresatowi doręczyć przesyłkę. Zgodnie z teorią doręczenia można uznać oświadczenie woli za złożone, nawet jeśli adresat nie zapoznał się z jego treścią, choć miał taką możliwość. Z powyższych względów doręczenia upomnienia z dnia 14 września 2017r. wbrew odmiennemu w tym zakresie stanowisku pozwanej ocenić należało jako skuteczne.

Na zakończenie jedynie odnotować należy stanowisko wyrażone w wyr. SN z 21.10.2010 r., IV CSK 215/10, L.), że wydzierżawiający może dokonać wymaganego przepisem art. 703 kc. uprzedzenia również po przez wniesienie pozwu o eksmisję. W takiej też sytuacji Sąd obowiązany jest orzekać biorąc pod uwagę stan sprawy istniejący w chwili orzekania, a więc jeśli termin upomnienia minął przed dniem wyrokowania, a wydzierżawiający przez wyraźne popieranie powództwa złożył następcze oświadczenie o wypowiedzeniu umowy dzierżawy, powództwo nie może być oddalone ze względu na przedwczesność. Z sytuacją taką mamy do czynienia także w niniejszej sprawie, jeśli bowiem skutek doręczenia zawierającej pozew awizowanej przesyłki nastąpił w dniu 9 marca 2018r., to zgodzić należy się z tezą, iż zakreślony pozwanej celem spłaty zadłużenia termin minął na długo przed datą rozprawy, na którym powódka podtrzymując żądanie pozwu ponowiła tym samym swoje oświadczenie o wypowiedzeniu dzierżawy.

Rozstrzygnięcie o należnych powódce kosztach postępowania w postaci opłaty od pozwu w wysokości 5 166zł. oraz wynagrodzenia pełnomocnika w wysokości 5 417zł. ustalonego na podstawie par. 2 pkt 6 Rozporządzenia Ministra sprawiedliwości z dnia 22 października 2015r. w sprawie opłat za czynności radców prawnych zapadło zgodnie z wyrażoną przepisem art. 98 par. 1 kpc. zasadą odpowiedzialności za wynik postępowania.

Z/ odpis wyroku z uzasadnieniem doręczyć pełnomocnikowi pozwanej.