Pełny tekst orzeczenia

WYROK

W IMIENIU RZECZYPOSPOLITEJ POLSKIEJ

Poznań, dnia 22 października 2014 r.

Sąd Okręgowy w Poznaniu I Wydział Cywilny w następującym składzie:

Przewodniczący:SSO Anna Goździewicz

Protokolant:st. sekr. sąd. Blandyna Kaczmarek

po rozpoznaniu w dniu 24 września 2014r. w Poznaniu

sprawy z powództwa (...)Spółka z ograniczoną odpowiedzialnością z siedzibą w W.

przeciwko Skarb Państwa Prezydent Miasta P.

- o ustalenie

1. Ustala opłatę roczną z tytułu użytkowania wieczystego nieruchomości Skarbu Państwa położonej w P. przy ul. (...), obręb (...), ark. mapy (...), działki (...), dla której Sąd Rejonowy Poznań - Stare Miasto prowadzi księgę wieczystą (...) w wysokości:

a) w roku 2010 – 83.699,40 zł

b) w roku 2011 – 105.472,27 zł

c) w roku 2012 i w latach następnych aż do kolejnej aktualizacji – 127.245,15 zł.

2. W pozostałym zakresie powództwo oddala.

3. Kosztami postępowania obciąża powoda i z tego tytułu:

a) zasądza od pozwanego na rzecz powoda kwotę 2.500 zł

b) zasądza od powoda na rzecz Skarbu Państwa – Prokuratorii Generalnej Skarbu Państwa kwotę 3.600 zł

c) nakazuje ściągnąć od powoda na rzecz Skarbu Państwa Sądu Okręgowego w Poznaniu kwotę 449,23 zł.

SSO Anna Goździewicz

UZASADNIENIE

Spółka (...) S.A. z siedzibą w P., pismem z dnia 11 stycznia 2010 roku, złożyła do Samorządowego Kolegium Odwoławczego w P. (dalej: SKO) wniosek o ustalenie, że aktualizacja opłaty rocznej z tytułu użytkowania wieczystego gruntu Skarbu Państwa, położonego w P. przy (...), oznaczonego w ewidencji gruntów obręb (...), ark. mapy (...), działki (...), zapisanego w księdze wieczystej prowadzonej przez Sąd Rejonowy Poznań – Stare Miasto w Poznaniu nr (...), jest nieuzasadniona. Równocześnie domagano się zwrotu kosztów.

W uzasadnieniu podniesiono, że dotychczas spółka ponosiła za użytkowanie w/w gruntu opłatę roczną w wysokości 41.849,70 zł. Na skutek wyceny nieruchomości zawartej w operacie szacunkowym z dnia 30 listopada 2009 roku sporządzonym przez rzeczoznawcę majątkowego mgr inż. S. S., dokonano ustalenia wysokości nowej opłaty rocznej, która wynosić miała 134.171,40 zł. W ocenie strony powyższy operat szacunkowy, na podstawie którego ustalono wysokość nowej opłaty, został sporządzony nierzetelnie i nie uwzględnia on rzeczywistych parametrów badanej nieruchomości oraz realiów rynku, które to czynniki mają wpływ na wycenę nieruchomości. W skutek tego również wysokość zaproponowanej opłaty jest nieuzasadniona (k. 48-52).

Orzeczeniem z dnia 26 listopada 2012 r., sygn. SKO-UW-42/77/10 Samorządowe Kolegium Odwoławcze uwzględniło wniosek spółki (...) S.A. oraz ustaliło opłatę roczną za rok 2010 i kolejne lata aż do ponownej aktualizacji w wysokości 41.849,70 zł. W uzasadnieniu podano, że po zapoznaniu się z operatem szacunkowym przedstawionym przez właściciela gruntu stwierdzono, że budzi on zastrzeżenia z punktu widzenia obowiązujących przepisów prawnych. W szczególności opracowujący go rzeczoznawca wziął pod uwagę jedenaście transakcji, z których jedna powinna być wykluczona, gdyż dotyczyła prawa użytkowania wieczystego, a nie własności, jak wymaga tego rozporządzenie Rady Ministrów w sprawie wyceny nieruchomości i sporządzania operatu szacunkowego. Tym samym w operacie pozostało jedynie dziesięć transakcji do porównania, a wybrana przez rzeczoznawcę metoda korygowania ceny średniej wymaga porównania kilkunastu transakcji, a więc co najmniej jedenastu (k. 3-4).

Sprzeciw od orzeczenia SKO wywiódł w ustawowym terminie Skarb Państwa – Prezydent Miasta P., który wniósł o rozpoznanie sprawy przez Sąd, oddalenie powództwa oraz o zasądzenie od powoda na rzecz pozwanego kosztów postępowania, w tym kosztów zastępstwa procesowego, według norm przepisanych. Skarb Państwa – Prezydent Miasta P. podał, że podstawą naliczenia opłaty z tytułu użytkowania wieczystego przedmiotowego gruntu była ustalona w 2001 roku wartość nieruchomości i w celu zaktualizowania tejże opłaty organ zlecił wycenę rzeczoznawcy majątkowemu. Na podstawie tej wyceny organ ustalił, że wartość nieruchomości uległa zmianie i w związku z tym dokonał aktualizacji opłaty. Wobec tego, w ocenie pozwanego, pozostawienie przez SKO opłaty na dotychczasowym poziomie jest błędne. W ocenie strony wycena nieruchomości sporządzona przez rzeczoznawcę majątkowego, będąca podstawą ustalenia wartości nieruchomości, a następnie opłaty za użytkowanie wieczyste, jest prawidłowa, a zarzuty SKO dotyczące operatu są chybione tym bardziej, że organ prowadzący postępowanie nie ma uprawnienia do merytorycznej oceny opinii biegłego rzeczoznawcy (k. 43-45).

Pozwany Skarb Państwa reprezentowany przez Prezydenta Miasta P., zastępowanego przez Prokuratorię Generalną Skarbu Państwa w odpowiedzi na pozew wniósł o oddalenie powództwa w całości, a także o zasądzenie od powódki na rzecz Skarbu Państwa, reprezentowanego przez Prezydenta Miasta P., zwrotu kosztów postępowania, w tym o zasądzenie od powódki na rzecz Skarbu Państwa Prokuratorii Generalnej Skarbu Państwa zwrotu kosztów zastępstwa procesowego, wg norm przepisanych.

Pozwany Skarb Państwa powtórzył argumenty przytoczone w sprzeciwie od orzeczenia SKO, w szczególności podnosząc, że w sprawie została zachowana procedura związana z doręczeniem użytkownikowi wieczystemu oświadczenia w przedmiocie wypowiedzenia dotychczasowej wysokości opłaty rocznej, zaś sam operat szacunkowy spełnia wymagania określone w ustawie i rozporządzeniu (k. 117-121).

W odpowiedzi spółka powódka reprezentowana przez fachowego pełnomocnika podtrzymała dotychczasowe stanowisko w sprawie i wniosła o uwzględnienie powództwa w całości oraz ustalenie, że aktualizacja opłaty rocznej jest nieuzasadniona. Strona powodowa wniosła także o zasądzenie kosztów postępowania, w tym kosztów zastępstwa procesowego według norm przepisanych (k. 149-152).

W toku postępowania doszło do zmiany nazwy spółki na (...) S.A. z siedzibą w W., a następnie do połączenia spółek (...) Sp. z o.o. w W. ze spółką (...) S.A. w W. przez przejęcie całego majątku spółki przejmowanej (...) S.A. na spółkę przejmującą (...) Sp. z o.o. Ostatecznie po stronie powodowej występowała (...) Sp. z o.o. z siedzibą w W..

Sąd ustalił co następuje.

Właścicielem nieruchomości gruntowej położonej w P. przy ul. (...), oznaczonej w ewidencji gruntów obręb (...): ark. mapy (...), działki nr (...) o łącznej powierzchni 0,7010 ha zapisanej w księdze wieczystej prowadzonej przez Sąd Rejonowy Poznań – Stare Miasto nr (...) jest Skarb Państwa.

Dowody: odpis z księgi wieczystej (k. 129-143).

Przedmiotowa nieruchomość została oddana w użytkowanie wieczyste do dnia 5 grudnia 2089 r. W dacie 9 grudnia 2009 r. prawo użytkowania wieczystego powyższej nieruchomości należało do dwóch podmiotów, a mianowicie (...) Sp. z o.o. w P. i (...) Sp. z o.o. w P.. Każdej ze spółek przysługiwał udział w prawie użytkowania wieczystego wynoszący ½.

Na mocy postanowienia Sądu Rejonowego Poznań – Nowe Miasto i Wilda w Poznaniu VIII Wydział Gospodarczy KRS z dnia 30 listopada 2009 r. nastąpiło połączenie spółek (...) S.A. w P., (...) Sp. z o.o. w P. oraz (...) Sp. z o.o. w P. poprzez przejęcie przez spółkę (...) S.A. w P. pozostałych dwóch wymienionych powyżej spółek i przejęciu całego ich majątku w trybie art. 492 § 1 pkt 1 K.s.h.

Postanowieniem Sądu Rejonowego Poznań – Nowe Miasto i Wilda w Poznaniu VIII Wydział Gospodarczy KRS z dnia 9 października 2012 r. wykreślono z KRS dotychczasową firmę spółki (...) S.A. i wpisano nową – (...) S.A.

W toku postępowania doszło do połączenia spółek (...) Sp. z o.o. ze spółką (...) S.A. przez przejęcie całego majątku spółki przejmowanej (...) S.A. na spółę przejmującą (...) Sp. z o.o.

Dowody: pismo Prezydenta Miasta P. z 9.12.2009 r. (k. 23-23v), postanowienia SR Poznań – Nowe Miasto i Wilda w Poznaniu z 30.11.2009 r., 27.11.2009 r. i 9.10.2012 r. (k. 55-58, 9-11), informacje z KRS (k. 59-63, 14-16, 249-251).

Wysokość opłaty rocznej za użytkowanie wieczyste przedmiotowej nieruchomości została ustalana w oparciu o stawkę stanowiącą 3% ceny gruntu. Dotychczasowa wysokość opłaty ponoszonej z tego tytułu przez powódkę wynosiła 41.849,70 zł.

Okoliczność bezsporna.

Pismem z dnia 9 grudnia 2009 r. Skarb Państwa – reprezentowany przez Prezydenta Miasta P. wypowiedział powódce dotychczasową wysokość opłaty rocznej z tytułu użytkowania wieczystego opisanego powyżej gruntu Skarbu Państwa i zaoferował przyjęcie nowej jej wysokości w kwocie 134.171,40 zł. Zaktualizowana opłata miała obowiązywać od dnia 1 stycznia 2010 r.

Kalkulacja zaktualizowanej opłaty rocznej z tytułu użytkowania wieczystego oparta została o wycenę nieruchomości dokonanej przez rzeczoznawcę majątkowego S. S. z dnia 30 listopada 2009 roku, zgodnie z którą wartość przedmiotowego gruntu wynosiła 4.472.380 zł, przy przyjęciu stawki 638 zł/m ².

W wyniku przemnożenia kwoty 4.472.380 zł przez stawkę 3% ustalona została wysokość opłaty za użytkowanie wieczyste na poziomie kwoty 134.171,40 zł.

Dowody: pismo Prezydenta Miasta P. z 9.12.2009 r. (k. 23-23v), operat szacunkowy S. S. (k. 26-42).

Przedmiotowa nieruchomość położona jest na zachód od centrum miasta w rejonie ulicy (...). Najbliższe sąsiedztwo nieruchomości stanowią grunty przeznaczone pod zabudowę mieszkaniową jedno- i wielorodzinną. W niedalekiej odległości przebiega większy ciąg komunikacyjny – ulica (...), zaś w dalszej – tereny stadionu miejskiego. Dojazd zapewniony jest drogami utwardzonymi od ulicy (...).

W skład przedmiotowej nieruchomości na dzień 9 grudnia 2009 r. wchodziła działka gruntowa nr (...), niezabudowana, stanowiąca odcinek drogi dojazdowej i działka numer (...), która w tej dacie zabudowana była dwukondygnacyjnym budynkiem o funkcji handlowo-usługowej. Aktualnie działka numer (...) jest połączona z działkami nr (...) w działkę numer (...). Kształt kompleksu działek był nieregularny. Działki posiadały i posiadają dostęp do infrastruktury ogólnomiejskiej.

Na dzień 9 grudnia 2009 r. przedmiotowa nieruchomość była objęta miejscowym planem zagospodarowania przestrzennego terenów gospody targowej w P. – uchwała nr XCIX/1120/IV/2006 Rady Miasta P. z dnia 11 lipca 2006 r. W planie tym działka nr (...) przeznaczona została pod teren dróg publicznych, zaś działka (...) – pod tereny zabudowy usługowej.

Wartość przedmiotowej nieruchomości według stanu i poziomu cen z dnia 9 grudnia 2009 r. i 1 stycznia 2010r. wynosiła 4.241.505 zł.

Dowody: opinia biegłego inż. M. S. (k. 178-209), operat szacunkowy mgra inż. S. S. (k. 26-42), zawiadomienie (k. 124-128).

Powyższy stan faktyczny Sąd ustalił na podstawie wskazanych powyżej dowodów.

Zgromadzone w toku procesu dokumenty nie budziły zastrzeżeń tak co do ich autentyczności, jak i prawdziwości. Również Sąd nie dopatrzył się w nich cech podważających ich wiarygodność.

Utrwalony i niekwestionowany jest pogląd stwierdzający, że w rozumieniu art. 278 k.p.c. opinią biegłego jest tylko opinia złożona przez osobę wyznaczoną przez sąd, który uprzednio wydał postanowienie w przedmiocie dopuszczenia tego dowodu i wyznaczonemu biegłemu zakreślił przedmiot i granice, w jakich biegły ma się wypowiedzieć. Wszelkich operatów, wycen, opinii sporządzanych przez rzeczoznawców na zlecenie strony nie można traktować jako opinii biegłych w rozumieniu przepisów art. 278 K.p.c. i nast. i w postępowaniu mają one jedynie walor dokumentów prywatnych. Wobec powyższego niewielkie znaczenie w niniejszym procesie należało przypisać operatowi szacunkowemu sporządzonemu przez S. S.. Dokumentem tym potwierdzono jedynie ogólne informacje o położeniu nieruchomości, jej wyposażeniu, przeznaczeniu itd, które nie były sporne pomiędzy stronami. Bez znaczenia dla rozstrzygnięcia była natomiast dokonana przez tego rzeczoznawcę wycena nieruchomości. W tym bowiem zakresie Sąd oparł się na opinii biegłego M. S., której moc dowodowa z oczywistych względów jest zdecydowanie większa. Na marginesie należy jednakże zauważyć, że wyceny obu specjalistów nie różnią się w sposób istotny.

Ze wspomnianych powyżej powoda bez znaczenia dla sprawy pozostawały również operaty szacunkowe przedstawione przez powoda a dotyczące podobnych nieruchomości. Mogły one jedynie zarysować sytuację na lokalnym rynku nieruchomości, ale z oczywistych względów nie było to wystarczające do ustalenia konkretnej wartości przedmiotowej nieruchomości, a do tego w istocie rzeczy sprowadzał się proces. W tym zakresie Sąd oparł się na opinii biegłego, który wydał ją po kompleksowej analizie rynku.

Dowód z pisemnej opinii biegłego M. S., uzupełnionej pismem z dnia 17 września 2014 r. i zeznaniami złożonymi na terminie rozprawy dnia 24 września 2014 roku miał decydujące znaczenie dla rozstrzygnięcia zapadłego w sprawie. W procesie zasadniczo spornym między stronami była wartość przedmiotowej nieruchomości w dacie dokonywania aktualizacji opłaty za użytkowanie wieczyste gruntu. W oparciu o opinię sporządzoną na potrzeby niniejszej sprawy Sąd ustalił wartość nieruchomości na dzień 9 grudnia 2009 r., jak również na dzień 1 stycznia 2010r. na kwotę łącznie 4.241.505 zł.

Opinia biegłego podlega ocenie, jak każdy inny dowód, według art. 233 § 1 k.p.c. W wypadkach opinii biegłego, gdy w grę wchodzi wiedza specjalistyczna, kontrola wiarygodności opinii i wypowiedzi biegłego jest utrudniona. Dokonując oceny Sąd kontroluje wnioski i wywody opinii, a także zeznania biegłego pod kątem widzenia ich zgodności z zasadami logiki, poziomu wiedzy biegłego, sposobu motywowania stanowiska, podstaw opinii (powoływania się na piśmiennictwo i inne źródła, stosowania konkretnych metod badawczych).

W ocenie Sądu sporządzona na potrzeby niniejszej sprawy opinia biegłego M. S. w pełni zasługuje na uznanie jej za prawidłową i przydatna w sprawie. Opinia została wykonana szczegółowo, a zaprezentowane w niej ustalenia poparte zostały wszechstronną analizą, co pozwala uznać tą opinię za pełną i kompletną. Logiczność i trafność wywodów biegłego, jak również ich zgodność z zasadami poprawnego wnioskowania wskazują, że autor opinii dysponuje rzetelną wiedzą specjalistyczną w tej dziedzinie. Biegły złożył w sądzie szczegółowe wyjaśnienia udzielając precyzyjnych i pełnych informacji. Nadto, jak już wyższej wskazano, wyjaśnienia biegłego znalazły potwierdzenie w treści wyżej wskazanych przepisów Rozporządzenia Rady Ministrów z dnia 21 września 2004r. w sprawie wyceny nieruchomości i sporządzenia operatu szacunkowego (Dz. U. z 2004r., nr 207, poz. 2109 ze zm).

Z powyższych względów, w przekonaniu Sądu, opinii tej nie można postawić tego rodzajów zarzutów, które z uwagi na przedmiot rozstrzygnięcia, pozwoliłyby Sądowi odmówić jej przydatności i mocy dowodowej (art. 328 § 2 k.p.c.). Po złożeniu przez biegłego ustnych wyjaśnień do opinii pisemnej, powód nie zgłosił dalszych zastrzeżeń do opinii,

Biegły sądowy sporządził swoją opinię, po dokonaniu oględzin nieruchomości, analizie akt sprawy, monitoringu rynku aktualnego, uwzględniając dane z rynku tj. ceny transakcyjne. W pierwszej kolejności rolą biegłego było ustalenie celu na jaki przedmiotowa nieruchomość została oddana w użytkowanie wieczyste, gdyż ten czynnik determinuje jej wartość i wysokość stawek procentowych opłat rocznych. Biegły zwrócił uwagę, że z decyzji Wojewody (...) z 5 marca 1991 r., którą potwierdzono użytkowanie wieczyste na przedmiotowej nieruchomości, celu takiego nie określono. Opłata roczna za użytkowanie wieczyste została jednakże ustalona w wysokości 3% ceny gruntu decyzją Kierownika Wydziału Geodezji i Gospodarki Urzędu Miasta P. z dnia 22 lutego 1989 r. Po analizie akt sprawy biegły słusznie uznał, że za taką stawką przemawia również sposób korzystania z gruntu w dacie 1 stycznia 2010 r. W związku z powyższym biegły przyjął, że cel na jaki została oddana nieruchomość w użytkowanie wieczyste jest tożsamy ze sposobem korzystania z gruntu, ten zaś jest zgodny z przeznaczeniem w planie miejscowym. Jeśli zatem idzie o działkę nr (...) to stanowi ona teren dróg publicznych głównych, zaś działa (...) – teren zabudowy usługowej.

Określając wartość przedmiotowej nieruchomości biegły postępował zgodnie z § 28 rozporządzenia Rady Ministrów z dnia 21 września 2004 roku w sprawie wyceny nieruchomości i sporządzenia operatu szacunkowego (Dz. U. Nr 207, poz. 2109 ze zm.), a więc biorąc pod uwagę wartość nieruchomości jako przedmiotu prawa własności i stosując podejście porównawcze. Wyceniając działkę nr (...) biegły wziął pod uwagę fakt, że ma ona przeznaczenie drogowe. W związku jednakże z brakiem wystarczającej liczby danych rynkowych spełniających warunek podobieństwa, o którym mowa w art. 4 pkt 16 u.g.n. niemożliwe było określenie wartości tej części nieruchomości na podstawie transakcji dotyczących gruntów drogowych. Transakcje dotyczące takich gruntów z okresu od grudnia 2007 r. do grudnia 2011 r. nie były wiarygodne, gdyż dotyczyły sprzedaży gruntu na rzecz Miasta P., a nie będących już jego własnością, tak jak ma to miejsce w niniejszej sprawie. Wobec powyższego biegły przyjął, że działki (...) stanowiły gospodarczą całość i ich wartość określił na podstawie cenności gruntów przeznaczonych pod aktywizację gospodarczą. Fakt przeznaczenia działki (...) o powierzchni 33 m ² (0,47% nieruchomości) uwzględniono w kwocie wyceny stosując odpowiedni współczynnik.

Do dokonania wyceny biegły poszukiwał nieruchomości podobnych, a więc niezabudowanych, porównywalnych ze względu na położenie, stan prawny, przeznaczenie, sposób korzystania i inne cechy wpływające na wartość. Spośród transakcji, którymi dysponował jedynie sześć odpowiadało powyższym kryteriom. Pozostałe zostały wyeliminowane ze względu na stosunkowo zbyt wysoką lub niską cenę, nieporównywalną powierzchnię, położenie lub charakter. Brak było zatem dostatecznej liczby transakcji, które w sposób dokładny odzwierciedlałyby nieruchomość szacowaną. Do określenia wartości nieruchomości z powyższych powodów biegły zmuszony był zastosować metodę porównywania parami. Do bazy porównawczej zatem biegły wybrał nieruchomości najbardziej podobne, a różnicę pomiędzy nimi skorygował stosując odpowiednie atrybuty, poprawki, biorąc pod uwagę położenie, przeznaczenie, uzbrojenie, sąsiedztwo, powierzchnię, dojazd i kształt. Na tej podstawie, uwzględniając, że część nieruchomości przeznaczona jest pod drogę publiczną, biegły wyliczył wartość nieruchomości na kwotę 4.241.505 zł.

Zastrzeżenia do powyższej opinii zgłosił powód (pismo z dnia 27 grudnia 2014 roku). W pierwszej kolejności zarzucił on, że wyłączenie przez biegłego z dalszej analizy transakcji znajdujących się pod pozycjami 1,13 i 26 było błędne. Powód zauważył, że przyczyną wyłączenia tych transakcji było to, iż mają one przeznaczenie mieszane (drogowe i aktywizacji gospodarczej), podczas gdy takie właśnie przeznaczenie ma wyceniana nieruchomość. W związku z tym transakcje te, w ocenie powoda, również powinny być wzięte pod uwagę.

Biegły ustosunkował się do zarzutów i wątpliwości powoda w piśmie z dnia 17 września 2014 r. oraz w trakcie swoich zeznań złożonych na rozprawie dnia 24 września 2014 r. W pierwszej kolejności zauważył on, że szacowana nieruchomość ma zaledwie 33 m ² przeznaczenia drogowego co stanowi 0,47% jej powierzchni, podczas gdy w nieruchomościach, których dotyczyły transakcje nr 1, 13 i 26 inne przeznaczenie (w tym drogowe) stanowiło 20%. Dodatkowo biegły zwrócił uwagę na brak cen transakcyjnych gruntów drogowych w podobnych lokalizacjach. Fakt różnicy wartości pomiędzy gruntem inwestycyjnym a drogowym uwzględniono natomiast poprzez współczynnik K w wysokości 0,09, którego wielkość wyliczono w sposób opisany w opinii, zgodnie z Normą Interpretacyjną nr 1 PKZW.

Powód zarzucił biegłemu, również to, że nie uszczegółowił on przyczyn dla których wyłączył transakcje oznaczone numerami 6, 15, 22, 27, 30, 31, 39, 41, 44, 49, 56, 60, 67. Powód zauważył, że biegły co prawda wskazał, że nieruchomości objęte tymi transakcjami mają nieporównywalne położenie i charakter, ale w ocenie powoda jest to pojęcie zbyt ogólnikowe, uniemożliwiające ocenę zasadności wyłączenia.

Odnosząc się do tego zarzutu biegły wyjaśnił, że większość wskazanych transakcji dotyczyło nieruchomości, które miały położenie nieporównywalnie gorsze aniżeli nieruchomość wyceniana, zlokalizowana przy jednej z głównych ulic miasta. Nawet jeśli niektóre z porównywanych nieruchomości miały podobne położenie, to nie miały one z kolei handlowego charakteru, co również powodowało konieczność ich wyeliminowania z porównania.

Zdaniem powoda biegły w żaden sposób nie uzasadnił również wskazanego na stronie 28. opinii procentowego udziału poszczególnych cech wpływających na wycenę nieruchomości. Powód zauważył, że operat S. S. zakłada inny rozkład ciężaru cech korygujących. W piśmie z dnia 17 września 2014 r. biegły wyjaśnił, że żaden przepis prawa czy też norm zawodowych nie ustala wielkości wag, ani sposobu ich ustalania, pozostawiając to do oceny rzeczoznawcy (biegłemu). Rozeznanie rynku, wiedza i doświadczenie, które stanowią podstawę ustaleń w tym zakresie nie muszą być identyczne u każdego rzeczoznawcy. Odnoszenie się do opinii S. S. nie jest uzasadnione tym bardziej, że została ona sporządzona przy zastosowaniu innej metody (korygowania ceny średniej), co wymusza przyjęcie innych założeń. Biegły wskazał również, że przyjęty przez niego rozdział jakościowy i wartościowy jest prawidłowy, gdyż uwzględnia on w zasadniczy sposób cechę najbardziej znaczącą, a więc położenie nieruchomości i został szczegółowo opisany na kartach 17-27 opinii.

Powód zakwestionował również zastosowaną przez biegłego definicję przeznaczenia gruntu jako korzystnego (gdy grunt objęty jest miejscowym planem zagospodarowania przestrzennego lub gdy wydano dla niego warunki zabudowy) bądź średnio korzystnego (gdy nieruchomość objęta jest jedynie studium). Wątpliwości powoda budził fakt, iż decyzja w przedmiocie warunków zabudowy może być wydana dla nieruchomości zawsze, gdy zostaną spełnione warunki, o których mowa w art. 61 ustawy o planowaniu i zagospodarowaniu przestrzennym, zatem samo wydanie tej decyzji, gdy warunki są spełnione, wydaje się być tylko sprawą formalną. Zdaniem strony powodowej biegły powinien zatem ustalić, czy dla danej nieruchomości wydanie warunków zabudowy jest możliwe i dopiero w przypadku stwierdzenia braku takiej możliwości dokonać korekty wyceny.

Odnosząc się do powyższych wątpliwości biegły przywołał treść art. 154 ust. 2 u.g.n. zgodnie z którym przeznaczenie dla celów wyceny nieruchomości ustala się w oparciu o zapisy planu, a w przypadku jego braku o zapisy studium lub uwarunkowania opisane w decyzji o warunkach zabudowy. W przypadku braku wydanych warunków zabudowy biegły nie może dywagować na temat tego czy możliwe jest ich wydanie i w jakim zakresie. Jest to bowiem uzależnione z jednej strony od oczekiwań inwestora, a z drugiej od oceny dokonanej przez organ wydający decyzję.

Powód nie widział także podstaw ku temu, by po dokonaniu przez biegłego na stronach 22-25 analizy pięciu nieruchomości ograniczyć się do porównania w parach tylko trzech z nich. W ocenie powoda, skoro pierwotnie biegły wyłonił pięć najbardziej porównywalnych nieruchomości i nie wyeliminował żadnej z nich, to konsekwentnie powinien uwzględnić je wszystkie przy wycenie. Odpowiadając na te wątpliwości biegły zauważył, że norma interpretacyjna nr 1 stanowi w ramach podejścia porównawczego metody porównywania parami o wyborze z zestawu transakcyjnego nieruchomości podobnych, a więc tych, które w sposób najbardziej właściwy pozwolą określić wartość szacowaną. Tak też uczynił biegły z niniejszej sprawie wybierając trzy nieruchomości najbardziej podobne do wycenianej.

Bez zasadniczego znaczenia dla rozstrzygnięcia pozostawał natomiast fakt zbycia przez poprzednika powoda prawa użytkowania wieczystego działki sąsiedniej do przedmiotowej nieruchomości. Po pierwsze wysokość opłaty rocznej za użytkowanie wieczyste uzależniona jest od wartości nieruchomości, a nie prawa użytkowania wieczystego. Po drugie, do transakcji doszło w roku 2012, zaś dla niniejszej sprawy kluczowa była wartość nieruchomości w dacie 9 grudnia 2009r. i 1 stycznia 2010r.Wartość za jaką zostało zbyte prawo użytkowania wieczystego nie mogła być zatem miarodajna, przy ocenie ówczesnej wartości nieruchomości. Wartość uzyskana przez poprzednika powoda wskazuje jednak na to, że wartość ustalona przez biegłego nie może być traktowania jako zawyżona.

Sąd zważył, co następuje:

Zgodnie z art. 21 ust. 1 ustawy z dnia 21 sierpnia 1997 r. o gospodarce nieruchomościami (t.j.: Dz.U. z 2014 r., poz. 518 ze zm., dalej: u.g.n.), do zasobu nieruchomości Skarbu Państwa należą nieruchomości, które stanowią przedmiot własności Skarbu Państwa i nie zostały oddane w użytkowanie wieczyste, oraz nieruchomości będące przedmiotem użytkowania wieczystego Skarbu Państwa.

Zasobem nieruchomości Skarbu Państwa gospodarują starostowie wykonujący zadania z zakresu administracji publicznej (art. 23 ust. 1 u.g.n.).

Jak z kolei wynika z art. 238 k.c., w przypadku oddania gruntu w użytkowanie wieczyste, na wieczystym użytkowniku ciąży obowiązek uiszczania opłaty rocznej przez czas trwania prawa użytkowania wieczystego. Opłata ta stanowi wynagrodzenie za możliwość korzystania przez użytkownika wieczystego z gruntu Skarbu Państwa. Przepisy regulujące szczegółowo opłaty z tytułu użytkowania wieczystego znajdują się w dziale II rozdziale 8 (art. 71-78) u.g.n. i mają charakter bezwzględnie obowiązujący. Ustalana kwotowo opłata roczna za użytkowanie wieczyste jest wypadkową dwóch składników, a mianowicie ceny gruntu, ustalanej na podstawie wartości nieruchomości (art. 67 u.g.n.) oraz wskaźnika procentowego tej ceny (art. 72 ust. 1 i 3 u.g.n.). Zatem proces ustalania opłat z tytułu użytkowania wieczystego gruntu jest złożony. W pierwszym rzędzie niezbędne jest oszacowanie wartości nieruchomości przez rzeczoznawcę majątkowego. Dopiero ustalona cena służy określeniu wysokości należnych opłat z tytułu użytkowania. Poszczególne wskaźniki procentowe określone zostały ustawowo, a wybór konkretnego z nich zależy od określonego stanu faktycznego odnoszonego do przeznaczenia i zabudowy gruntów.

W myśl art. 77 ust. 1 zd. 1 i ust. 3 u.g.n., wysokość opłaty rocznej z tytułu użytkowania wieczystego nieruchomości gruntowej może być aktualizowana, nie częściej niż raz na 3 lata, jeżeli wartość tej nieruchomości ulegnie zmianie; aktualizacji opłaty rocznej dokonuje się z urzędu albo na wniosek użytkownika wieczystego nieruchomości gruntowej, na podstawie wartości nieruchomości gruntowej określonej przez rzeczoznawcę majątkowego.

Z kolei art. 78 ust. 1 i 2 u.g.n. stanowi, iż właściwy organ zamierzający zaktualizować opłatę roczną z tytułu użytkowania wieczystego nieruchomości gruntowej powinien wypowiedzieć na piśmie wysokość dotychczasowej opłaty do dnia 31 grudnia roku poprzedzającego, przesyłając równocześnie ofertę przyjęcia nowej jej wysokości. W wypowiedzeniu należy wskazać sposób obliczenia nowej wysokości opłaty i pouczyć użytkownika wieczystego o sposobie zakwestionowania wypowiedzenia. Użytkownik wieczysty może, w terminie 30 dni od dnia otrzymania wypowiedzenia, złożyć do samorządowego kolegium odwoławczego właściwego ze względu na miejsce położenia nieruchomości, wniosek o ustalenie, że aktualizacja opłaty jest nieuzasadniona albo jest uzasadniona w innej wysokości. Ciężar dowodu, że istnieją przesłanki do aktualizacji opłaty, spoczywa na właściwym organie (ust. 3 zd. 2 art. 78 u.g.n.).

Od orzeczenia kolegium właściwy organ lub użytkownik wieczysty mogą wnieść sprzeciw w terminie 14 dni od dnia doręczenia orzeczenia. Wniesienie sprzeciwu jest równoznaczne z żądaniem przekazania sprawy do sądu powszechnego właściwego ze względu na miejsce położenia nieruchomości. Wówczas to SKO przekazuje właściwemu sądowi akta sprawy wraz ze sprzeciwem, zaś wniosek, którym zainicjowano postępowanie przed Kolegium, zastępuje pozew. W razie wniesienia sprzeciwu w terminie, orzeczenie SKO traci moc, nawet gdy sprzeciw odnosi się tylko do części orzeczenia (art. 80 ust. 1 – 3 u.g.n.).

Sąd rozpoznaje sprzeciw jako pozew o ustalenie w trybie art. 189 k.p.c., a interes prawny w ustaleniu wysokości stawki procentowej opłaty rocznej wynika bezpośrednio z powołanych wyżej przepisów ustawy o gospodarce nieruchomościami.

W realiach niniejszej sprawy po pierwsze należało ustalić wskaźnik procentowy, wedle którego winna być ustalana kwota opłaty za użytkowanie wieczyste. Wynika on wprost z przepisu art. 72 ust. 3 pkt. 5 u.g.n. i wynosi 3% ceny nieruchomości. Wynika to z decyzji Kierownika Wydziału Geodezji i Gospodarki Urzędu Miasta P. z dnia 22 lutego 1989 r., a także ze sposobu korzystania z gruntu w dacie 1 stycznia 2010 r. W związku z tym, w ślad za biegłym Sąd przyjął, że cel na jaki została oddana nieruchomość w użytkowanie wieczyste jest tożsamy ze sposobem korzystania z gruntu, ten zaś jest zgodny z przeznaczeniem w planie miejscowym. Należy podkreślić, że okoliczność ta nie była pomiędzy stronami sporna. W sprawie nie budziło także wątpliwości, iż organem właściwym do wypowiedzenia dotychczasowej wysokości opłaty i wystąpienia z ofertą nowej jest Prezydent Miasta P..

Nie było pomiędzy stronami sporu również co do następstw prawnych, które zaszły po stronie powodowej od momenty dokonania przez Prezydenta Miasta P. wypowiedzenia dotychczasowej opłaty za użytkowanie wieczyste. W szczególności z przedłożonej przez stronę powodową dokumentacji urzędowej można wyprowadzić nieprzerwany ciąg następstwa prawnego. Z dokumentacji tej wynika, że w dacie 9 grudnia 2009 r. użytkownikami wieczystymi były spółki: (...) Sp. z o.o. w P. i (...) Sp. z o.o. w P., które to zostały przejęte przez spółkę (...) S.A. w P.. Spółkę tą z kolei, działającą później pod firmą (...) S.A. przejęła spółka (...) Sp. z o.o. Wobec powyższego nie budzi zatem wątpliwości zarówno strony pozwanej, jak i Sądu, że obecnie legitymację czynną do występowania w procesie ma (...) Sp. z o.o. w W..

Powód, kwestionując zasadność podwyżki, wskazał, iż operat szacunkowy, na który powołuje się pozwany budzi poważne wątpliwości. W nawiązaniu do wniosków stron dopuszczono w sprawie dowód z opinii biegłego z dziedziny szacowania nieruchomości w celu ustalenia wartości przedmiotowej nieruchomości na dzień 9 grudnia 2009 roku.

Podstawowe zasady wyceny reguluje ustawa z dnia 21 sierpnia 1997 r. o gospodarce nieruchomościami (t.j.: Dz. U. z 2004 r., nr 261, poz. 2603 ze zm.) oraz Rozporządzenie Rady Ministrów z dnia 21 września 2004 r. w sprawie wyceny nieruchomości i sporządzania operatu szacunkowego (Dz.U. z 2004 r., Nr 207, poz. 2109 ze zm.- dalej rozporządzenie Rady Ministrów).

Jak wynika z art. 77 ust. 3 u.g.n., aktualizacji opłaty rocznej dokonuje się na podstawie wartości nieruchomości gruntowej określonej przez rzeczoznawcę majątkowego.

Zgodnie z art. 151 ust. 1 u.g.n wartość rynkową nieruchomości stanowi najbardziej prawdopodobna jej cena, możliwa do uzyskania na rynku, określona z uwzględnieniem cen transakcyjnych.

Mając na uwadze powyższe stwierdzić należy, że przeprowadzona w toku postępowania opinia biegłego sądowego w pełni czyni zadość wyżej wskazanym wymogom formalnym jak i materialnym, i jako taka była w pełni przydatną podstawą dokonania ustaleń faktycznych w przedmiotowej sprawie albowiem biegły szczegółowo ustosunkował się do wszystkich stawianych przez powoda zarzutów w stosunku do opinii (o czym mowa była powyżej). W ocenie Sądu powodowi nie udało się naprowadzić okoliczności, które skutecznie podważałyby przedmiotowa opinię.

Mając powyższe na względzie Sąd uznał, iż zachodzą podstawy do ustalenia wysokości opłaty za użytkowanie wieczyste z uwzględnieniem wyceny dokonanej przez biegłego sądowego M. S., który prawidłowo zgodnie z obowiązującymi przepisami dokonał ustalenia wartości nieruchomości.

W oparciu o opinię sporządzoną w przedmiotowej sprawie Sąd ustalił, że wartość całej nieruchomości na dzień 9 grudnia 2009 roku wynosiła 4.241.505 zł. Zgodnie zatem z mającą w okolicznościach sprawy zastosowanie stawką procentową – tj. 3% wartości nieruchomości (art. 72 ust. 3 pkt 5 u.g.n.) należało stwierdzić, że zaktualizowana opłata za użytkowanie wieczyste przedmiotowej nieruchomości powinna wynosić 127.245,15 zł (3% x 4.241.505 zł).

Mocą ustawy z dnia 28 lipca 2011 r. o zmianie ustawy o gospodarce nieruchomościami oraz niektórych innych ustaw (Dz. U. Nr 187, poz. 1110) do wspomnianej ustawy wprowadzono przepis art. 77 ust. 2a zgodnie z którym w przypadku gdy zaktualizowana wysokość opłaty rocznej przewyższa co najmniej dwukrotnie wysokość dotychczasowej opłaty rocznej, użytkownik wieczysty wnosi opłatę roczną w wysokości odpowiadającej dwukrotności dotychczasowej opłaty rocznej. Pozostałą kwotę ponad dwukrotność dotychczasowej opłaty (nadwyżka) rozkłada się na dwie równe części, które powiększają opłatę roczną w następnych dwóch latach. Opłata roczna w trzecim roku od aktualizacji jest równa kwocie wynikającej z tej aktualizacji.

Do dokonaniu powyższej nowelizacji zarówno w orzecznictwie i doktrynie ukształtowały się dwa odmienne poglądy na temat tego czy sąd w postępowaniu aktualizacyjnym dotyczącym opłaty rocznej z tytułu użytkowania wieczystego ma uprawnienie (lub obowiązek) stosować wskazany powyżej przepis. Część przedstawicieli doktryny prezentuje pogląd, zgodnie z którym unormowany w art. 77 ust. 2a u.g.n. sposób wnoszenia przez użytkownika wieczystego opłaty znajduje zastosowanie w wypadku, gdy zaktualizowana wysokość opłaty rocznej przewyższa co najmniej dwukrotnie wysokość dotychczasowej opłaty. W chwili zastosowania omawianego przepisu powinna zatem zachodzić przesłanka w postaci zaktualizowanej opłaty rocznej przewyższającej co najmniej dwukrotnie dotychczasową wysokość opłaty rocznej. Taka sytuacja nie zachodzi w chwili orzekania przez sąd w sprawie o aktualizację opłaty rocznej za użytkowanie wieczyste, ponieważ dopiero uprawomocnienie się wyroku, który ma charakter konstytutywny, wywołuje skutek w postaci ustalenia zaktualizowanej opłaty rocznej. Powyższy pogląd znalazł również potwierdzenie w orzecznictwie (por. m.in. wyrok SN z 6.12.2012, III CSK 62/12, LEX nr 1293777).

Powyższe stanowisko nie jest jednakże przekonujące. Należy zwrócić uwagę, że zaliczenie wartości nakładów, przewidziane w art. 77 ust. 4-6 u.g.n. może nastąpić również w razie spełnienia przesłanki w postaci zaktualizowanej opłaty rocznej przewyższającej opłatę dotychczasową; nie stanowi to jednak przeszkody do rozstrzygnięcia o żądaniu zgłoszonym w tym zakresie w postępowaniu uregulowanym w art. 80 u.g.n. Trzeba zaś mieć na uwadze, że art. 4 ustawy z dnia 28 lipca 2011 r. o zmianie ustawy o gospodarce nieruchomościami oraz niektórych innych ustaw (Dz. U. Nr 187, poz. 1110) nakazuje stosować w sprawach wszczętych i niezakończonych przed wejściem życie tej regulacji (przed dniem 9 października 2011 r.), dotyczących aktualizacji opłat z tytułu użytkowania wieczystego, zmieniony art. 77 u.g.n. wraz z dodanym do niego ust. 2a, określającym - w razie spełnienia przesłanki określonej w tym przepisie - wysokość opłaty obciążającej użytkownika wieczystego w kolejnych trzech latach od aktualizacji.

W ocenie Sądu zatem nie można zgodzić się ze stanowiskiem, że w toku sądowego postępowania aktualizacyjnego, uregulowanego w art. 80 u.g.n., nie jest dopuszczalne rozstrzyganie innych kwestii niż ustalenie, iż aktualizacja opłaty była nieuzasadniona lub że była uzasadniona w innej wysokości. W orzecznictwie Sądu Najwyższego ugruntowuje się pogląd przeciwny, wskazujący na możliwość objęcia przedmiotem tego postępowania - poza samą zasadnością zmiany opłaty rocznej, jej wysokości lub zastosowanej stawki procentowej - także okresu obowiązywania nowej stawki lub opłaty (zob. wyrok z dnia 15 lutego 2008 r., I CSK 418/07, nie publ.), czy też zaliczenia wartości nakładów, przewidzianego w art. 77 ust. 4 i 6 u.g.n. (zob. wyroki: z dnia 12 kwietnia 2013 r., IV CSK 613/12, nie publ. i z dnia 31 stycznia 2013 r., II CSK 223/12). Przeważa również zapatrywanie, że sąd powinien określić w orzeczeniu kształtującym obowiązek użytkownika wieczystego z tytułu opłaty rocznej wysokość jego świadczeń w poszczególnych okresach z uwzględnieniem regulacji zawartej w art. 77 ust. 2a u.g.n. (zob. wyrok SN z dnia 21 maja 2014r. II CSK 451/13, postanowienie z dnia 27 czerwca 2013 r., III CZ 29/13, nie publ. oraz wyroki: z dnia 21 lutego 2013 r., IV CSK 430/12 nie publ. i z dnia 5 grudnia 2013 r., V CSK 5/13, nie publ.).

Rozwiązanie powyższe ma na celu zabezpieczenie użytkowników wieczystych przed gwałtowną koniecznością opłacenia znacznie podwyższonych opłat za wieczyste użytkowanie w sytuacji, gdy mogą nie być na to przygotowani. Dlatego w przypadku gdy zaktualizowana wysokość opłaty rocznej przekracza co najmniej dwukrotnie jej dotychczasową kwotę, użytkownik wieczysty wnosi najpierw opłatę roczną w wysokości odpowiadającej dwukrotności dotychczasowej opłaty rocznej. Pozostałą kwotę ponad dwukrotność dotychczasowej opłaty rozkłada się na dwie równe części, które powiększają opłatę roczną w następnych 2 latach. W efekcie zastosowania przez sąd omawianego przepisu zobowiązany na przestrzeni dwóch lat płaci faktycznie niższą opłatę niż ta wynikająca z nowej wartość nieruchomości. Nie można zatem twierdzić, że przepis ten określa jedynie sposób zapłaty należności. Zastosowanie tego przepisu nie stanowi też wyjścia ponad żądanie pozwu, skoro powód domaga się ustalenia, że aktualizacja jest nieuzasadniona w całości.

W niniejszej sprawie zaktualizowana wysokość opłaty rocznej (127.245,15 zł) przewyższa ponad dwukrotnie wysokość dotychczasowej opłaty rocznej (41.849,70 zł). Wobec tego w pierwszym roku po aktualizacji, a więc w roku 2010 powód powinien wnieść opłatę w wysokości odpowiadającej dwukrotności dotychczasowej opłaty rocznej, a zatem w kwocie 83.699,40 zł (punkt 1 ppkt a wyroku). Pozostałą kwotę ponad dwukrotność dotychczasowej opłaty - nadwyżkę w wysokości 43.524,75 zł (127.245,15 – 83.699,40 = 43.524,75) należało natomiast rozłożyć na dwie równe części, po 21.772,87 zł każda (43.524,75 : 2 = 21.772,87), które powiększają opłatę roczną w następnych dwóch latach. W konsekwencji za rok 2011 powód powinien zapłacić kwotę 105.472,27 zł (83.699,40 + 21.772,87 = 105.472,27, punkt 1 ppkt b wyroku), zaś za rok 2012 i kolejne lata kwotę 127.245,15 zł (punkt 1 ppkt c wyroku, 105.472,27 czyli opłatę należna w roku poprzednim + 21.772,87 = 127.245,15). Spełniony zostanie zatem warunek, by opłata roczna w trzecim roku od aktualizacji była równa kwocie wynikającej z tej aktualizacji. Taki sposób określenia opłaty zgodnie z art. 77a u.g.n. został zaprezentowany w wyroku SN z 21 maja 2014r. IICSK 451/13.

Wobec powyższego w pozostałym zakresie powództwo podlegało oddaleniu.

W niniejszej sprawie strona powodowa domagała się ustalenia, że wysokość zaproponowanej przez pozwanego opłaty rocznej jest nieuzasadniona. Wobec tego Wartość przedmiotu sporu w niniejszej sprawie stanowiła różnicę pomiędzy dotychczasową opłatą, a zaproponowaną przez pozwanego i wynosiła 92.332 zł. Przeprowadzone postępowanie wykazało, że zaproponowana przez pozwanego opłata jest uzasadniona do kwoty 127.245,15 zł, wobec czego żądanie powoda zostało uwzględnione zatem jedynie co do kwoty 6.926,25 zł, która stanowi zaledwie 7% wartości przedmiotu sporu (134.171,4 – 127.245,15 = 6.926,25, 6.929,25 : 92.332 = 0,07). Wobec tego Sąd za zasadne uznał obciążenie powoda całością kosztów procesu, gdyż strona pozwana uległa tylko co do nieznacznej części swego żądania (art. 100 zd. 2 K.p.c.). W konsekwencji Sąd zasądził od pozwanego na rzecz powoda kwotę 2.500 zł stanowiącą równowartość uiszczonej zaliczki na poczet kosztów opinii biegłego (pkt 3 ppkt a wyroku), oraz na rzecz Prokuratorii Generalnej Skarbu Państwa kwotę 3.600 zł tytułem kosztów zastępstwa procesowego (pkt 3 ppkt b wyroku). Wysokość tej ostatniej Sąd ustalił na podstawie § 6 pkt 7 rozporządzenia Ministra Sprawiedliwości z dnia 28 września 2002 r. w sprawie opłat za czynności adwokatów oraz ponoszenia przez Skarb Państwa kosztów nieopłaconej pomocy prawnej udzielonej z urzędu (tekst jedn. Dz. U. z 2013 r., poz. 461). Zgodnie bowiem z art. 88 K.p.c. Skarbowi Państwa reprezentowanemu przez Prokuratorię Generalną Skarbu Państwa zwraca się koszty w wysokości należnej według przepisów o wynagrodzeniu adwokata.

Z uwagi na powyższe powoda obciążają również nieuiszczone dotychczas koszty sądowe poniesione tymczasowo przez Skarb Państwa. Zgodnie z art. 113 ust. 1 ustawy z dnia 28 lipca 2005 r. o kosztach sądowych w sprawach cywilnych (tekst jedn. Dz. U. z 2014 r., poz. 1025, dalej u.k.s.c.) kosztami sądowymi, których strona nie miała obowiązku uiścić lub których nie miał obowiązku uiścić kurator albo prokurator, sąd w orzeczeniu kończącym sprawę w instancji obciąży przeciwnika, jeżeli istnieją do tego podstawy, przy odpowiednim zastosowaniu zasad obowiązujących przy zwrocie kosztów procesu. Wobec powyższego Sąd w punkcie 3 ppkt c wyroku nakazał ściągnąć od powoda na rzecz Skarbu Państwa – Sądu Okręgowego w Poznaniu kwotę 449,23 zł stanowiącą różnice pomiędzy kosztem opinii biegłego (2949,23 zł ), a zaliczką uiszczoną przez stronę pozwaną (2.500 zł).

/-/ SSO Anna Goździewicz