Pełny tekst orzeczenia

WYROK

W IMIENIU RZECZYPOSPOLITEJ POLSKIEJ

Dnia 2 marca 2016 roku

Sąd Okręgowy w Szczecinie II Wydział Cywilny Odwoławczy

w składzie:

po rozpoznaniu na rozprawie w dniu 2 marca 2016 roku w S.

sprawy z powództwa (...) Spółki z ograniczoną odpowiedzialnością z siedzibą w S.

przeciwko Gminie M. S.

o ustalenie

na skutek apelacji pozwanej od wyroku Sądu Rejonowego Szczecin - Centrum w Szczecinie z dnia 15 kwietnia 2015 roku, sygn. akt II C 229/14

1.  prostuje oczywistą omyłkę pisarską w punkcie I. zaskarżonego orzeczenia w ten sposób, że w miejsce (...). (...). (...).2012r” wpisuje (...). (...). (...).2012”;

2.  oddala apelację;

3.  zasądza od pozwanej Gminy M. S. na rzecz powódki (...) Spółki z ograniczoną odpowiedzialnością z siedzibą w S. kwotę 467 (czterysta sześćdziesiąt siedem) złotych tytułem kosztów postępowania apelacyjnego.

SSO Agnieszka Bednarek - Moraś SSO Iwona Siuta SSR del. Agnieszka Trytek - Błaszak

Sygn. akt II Ca 19/16

UZASADNIENIE

Wyrokiem z dnia 15 kwietnia 2015r. Sąd Rejonowy Szczecin – Centrum w Szczecinie, w sprawie o sygn. akt II C 229/14 z powództwa (...) Spółki z ograniczoną odpowiedzialnością w S. przeciwko Gminie M. S. o ustalenie, w punkcie I. ustalił, że aktualizacja opłaty rocznej za użytkowanie wieczyste w udziale do (...) części nieruchomości oznaczonej numerem działki (...) dokonana wypowiedzeniem Prezydenta Miasta Ś. z dnia 20 listopada 2012r., znak (...). (...). (...).2012 jest nieuzasadniona, w punkcie II. oddalił powództwo w pozostałej części, a w punkcie III. zasądził od pozwanej na rzecz powódki kwotę 134 zł tytułem kosztów procesu.

Rozstrzygnięcie Sąd Rejonowy oparł o następujące ustalenia faktyczne i rozważania prawne:

Decyzją Prezydium Wojewódzkiej Rady Narodowej – Wojewódzkiego Konserwatora Zabytków z dnia 28 listopada 1952r. uznano teren starego miasta S. w granicach biegnących po osiach ulic (...), pl. (...) i brzegiem O. jako posiadający wartość artystyczną, kulturalną i historyczną za zabytek podlegający ochronie prawa.

Na tym terenie znajduje się nieruchomość gruntowa, oznaczona numerem działki (...), o powierzchni 2118 m ², położona w S. w obrębie ewidencji gruntów – (...) przy ul. (...). Stanowi własność Gminy M. S.. Dla tej nieruchomości gruntowej Sąd Rejonowy Szczecin - Prawobrzeże i Zachód w Szczecinie prowadzi księgę wieczystą nr (...). Położona jest na terenie układu urbanistycznego tzw. S. wpisanego do rejestru zabytków, podlega ochronie konserwatorskiej na podstawie ustawy o ochronie zabytków i opiece nad zabytkami. Nieruchomość ta zlokalizowana jest równocześnie w granicy zabytku archeologicznego, jakim jest stanowisko archeologiczne – podgrodzie z wczesnego średniowiecza i średniowiecza.

Działka nr (...), która nie posiada indywidualnego wpisu do rejestru zabytków, na podstawie umowy z dnia 31 marca 1993 roku została oddana przez Gminę M. S. w użytkowanie wieczyste na lat 99 Spółdzielni Mieszkaniowej (...) w S.. W paragrafie 6 umowy wieczysty użytkownik zobowiązał się uiszczać opłatę roczną za wieczyste użytkowanie nabytego gruntu w wysokości 3% ceny gruntu po zastosowaniu obniżki w wysokości 50% z tytułu wpisania gruntu do rejestru zabytków na rzecz Urzędu Miejskiego w S. w terminie do dnia 31 marca każdego roku.

Następcą prawnym Spółdzielni Mieszkaniowej (...) w S. jest Galeria (...) Spółka z ograniczoną odpowiedzialnością w S., której następcą prawnym jest powódka (...) Spółka z ograniczoną odpowiedzialności w S..

Sąd Rejonowy Szczecin – Centrum w Szczecinie wyrokiem z dnia 09 lipca 2013r. zasądził od Galerii (...) Spółki z ograniczoną odpowiedzialnością w S. na rzecz Gminy M. S. kwotę 46.057,68 zł z odsetkami ustawowymi od dnia 09 lipca 2013r. do dnia zapłaty tytułem brakującej części opłaty za użytkowanie wieczyste działki nr (...) przy ul. (...), dla której Sąd Rejonowy Szczecin - P. i Zachód prowadzi księgę wieczystą (...). W uzasadnieniu wyroku Sąd stwierdził, że nieruchomość obejmująca działkę gruntu 30/7 nie posiada indywidualnego wpisu do rejestru zabytków, nie jest zatem zabytkiem w rozumieniu art. 73 ust. 4 u.g.n. i nie korzysta z prawa do 50 % obniżenia opłaty z tytułu użytkowania wieczystego.

Prezydent Miasta S. dnia 20 listopada 2012r. dokonał aktualizacji opłaty rocznej za użytkowanie wieczyste, m.in. w udziale (...), tj. co do części nieruchomości gruntowej oznaczonej nr 30/3 ( (...). (...). (...).2012).

Orzeczeniem z dnia 21 października 2013r. Samorządowe Kolegium Odwoławcze w S. orzekło, że aktualizacja opłaty rocznej z tytułu użytkowania wieczystego nieruchomości gruntowej stanowiącej własność Gminy M. S., oznaczonej nr działki (...), o powierzchni 2118 m ², położonej w S. w obrębie ewidencji gruntów – (...) przy ul. (...) dokonana wypowiedzeniem Prezydenta Miasta S. z dnia 20 listopada 2012r. (znak (...). (...). (...).2012) jest nieuzasadniona. W uzasadnieniu SKO wskazało, że wypowiedzenie Prezydenta Miasta S. nie spełnia wymagań, o których mowa w art. 78 ust. 1 ustawy o gospodarce nieruchomościami, z tej przyczyny, iż oferta przyjęcia opłaty w nowej wysokości jest niewłaściwa ze względu na błędne określenie przysługującego wnioskodawcy (powodowi) udziału w prawie użytkowania wieczystego. SKO wskazało, że w dniu wypowiedzenia Spółka była użytkownikiem wieczystym nieruchomości gruntowej stanowiącej własność Gminy M. S., oznaczonej nr 30/3 i nadal jest w udziale do 1/1 części. Natomiast aktualizacja została dokonana odnośnie (...) części nieruchomości 30/3.

Przy tak ustalonym stanie faktycznym Sąd Rejonowy uznał powództwo za uzasadnione w części. Wskazał, że powódka wnosiła o ustalenie, iż wypowiedzenie opłaty dokonanej przez Prezydenta Miasta S. w imieniu Gminy M. S. pismem z dnia 20 listopada 2012r. jest nieuzasadnione i bezskuteczne. Ewentualnym roszczeniem było ustalenie, że opłata roczna z tytułu użytkowania wieczystego nieruchomości stanowiącej działkę gruntu nr (...) powinna uwzględniać bonifikatę 50%. Jako podstawę prawną rozstrzygnięcia Sąd wskazał na przepisy art. 72 ust. 1, art. 77 ust. 1 i 3, art. 78 i art. 79 ustawy z dnia 21 sierpnia 1997r. o gospodarce nieruchomościami (Dz. U. z 2004r. Nr 261, poz. 2603 t.j. ze zm.). Uznał, że do zmiany wysokości opłaty w związku ze zmianą wartości nieruchomości stosuje się tryb przewidziany w przepisach art. 78-81 ustawy o gospodarce nieruchomościami. W przedmiotowej sprawie tryb ten został wyczerpany, a nadto sprzeciw od orzeczenia samorządowego kolegium odwoławczego został złożony z zachowaniem przewidzianego w tych regulacjach terminu 14 dni od daty doręczenia orzeczenia SKO. W ocenie Sądu Rejonowego, zasadne było merytoryczne rozpoznanie sprawy, czyli wniosku jako pozwu o ustalenie w trybie art. 189 kpc.

Sąd I instancji przypomniał, iż powódka argumentowała, że wypowiedzenie dotychczasowej wysokości opłaty za użytkowanie wieczyste było wadliwe, ponieważ dotyczyło udziałów w nieruchomości przysługującej użytkownikowi wieczystemu oraz, że Gmina ostatecznie dokonała wypowiedzenia wysokości opłaty w odniesieniu do wszystkich udziałów w wieczystym użytkowaniu nieruchomości z tym, że poprzez odrębne wypowiedzenia. Sąd Rejonowy miał na uwadze to, że analogiczna kwestia była już przedmiotem rozpoznania Sądu Najwyższego w sprawie III CZP 24/13, który udzielał odpowiedzi na pytanie: Czy aktualizacja opłaty rocznej z tytułu użytkowania wieczystego, dokonywana na podstawie art. 78 ust. 1 ustawy z dnia 21 sierpnia 1997 roku o gospodarce nieruchomościami może dotyczyć jednej lub kilku działek ewidencyjnych, stanowiących jedynie część nieruchomości oddanej w użytkowanie wieczyste? Sąd Najwyższy jednoznacznie wskazał, że aktualizacja opłaty rocznej z tytułu użytkowania wieczystego może obejmować wyłącznie całą nieruchomość gruntową, dla której prowadzona jest odrębna księga wieczysta. Według Sądu, zaprezentowane w orzeczeniu stanowisko znajduje zastosowanie również w niniejszej sprawie. Powołując się na judykaturę i doktrynę prawniczą wskazał, że prawo użytkowania wieczystego ma charakter pośredni między prawem własności, a ograniczonymi prawami rzeczowymi (por. postanowienie Sądu Najwyższego z dnia 17 stycznia 1974r., II CR 316/73, OSNC 1974, nr 11, poz. 197). Do oddania gruntu Skarbu Państwa lub należącego do jednostek samorządu terytorialnego (bądź ich związków) w użytkowanie wieczyste stosuje się odpowiednio przepisy o przeniesieniu własności nieruchomości z tym, że wymaga to konstytutywnego wpisu w księdze wieczystej (art. 234 kc, art. 27 zd. 2 u.g.n.). Wpis taki może nastąpić w księdze wieczystej prowadzonej dotychczas dla tej nieruchomości, w księdze nowo utworzonej (gdyby dotąd nie była prowadzona, bądź po odłączeniu z dotychczasowej) lub księdze prowadzonej dla innej nieruchomości (gdyby dotychczas nie była prowadzona, bądź po odłączeniu z dotychczasowej i przyłączeniu do tejże), gdyż nie zakłada się samodzielnej księgi dla prawa użytkowania wieczystego (art. 25 ust. 1 pkt 2 ustawy z dnia 06 lipca 1982r. o księgach wieczystych i hipotece, tekst jedn. Dz.U. z 2001r. Nr 124, poz. 1361 ze zm.). Obciążenie prawem użytkowania wieczystego dotyczy nieruchomości gruntowych, zatem definicja legalna pojęcia nieruchomość gruntowa, zawarta w art. 4 pkt 1 u.g.n., pokrywa się z pojęciem nieruchomości w rozumieniu art. 46 in princ. kc oraz art. 24 ust. 1 zd. 1 u.k.w.h. Definicja nieruchomości gruntowej w powyższym znaczeniu ma charakter uniwersalny, przy czym jeżeli została założona księga wieczysta obowiązuje zasada „jedna księga - jedna nieruchomość” (wyrok Sądu Najwyższego z dnia 26 lutego 2003r., II CKN 1306/00, Biul. SN 2003 r., nr 8, poz. 8; uchwała Sądu Najwyższego z dnia 07 kwietnia 2006r., III CZP 24/06, OSNC 2007, nr 2, poz. 24). Uzasadnia to stanowisko, że przedmiot prawa użytkowania wieczystego musi pokrywać się z przedmiotem własności objętym księgą wieczystą, gdyż użytkowanie wieczyste jest prawem, które obciąża nieruchomość gruntową (postanowienie Sądu Najwyższego z dnia 30 października 2003r., IV CK 114/02, OSNC 2004, nr 12, poz. 201). Słownik ustawowy zawarty w art. 4 u.g.n., różnicuje pojęcia nieruchomości gruntowej i działki gruntu, przy czym ta ostatnia oznacza niepodzieloną, ciągłą część powierzchni ziemskiej, stanowiącą część lub całość nieruchomości gruntowej. Sąd Najwyższy zaznaczył, że z zasady „jedna księga - jedna nieruchomość” nie wynika obligatoryjna jednakowa wysokość opłaty za użytkowanie wieczyste nieruchomości objętej jedną księgą wieczystą. W szczególności różnice mogą powstać w odniesieniu do współużytkowania wieczystego, gdy tylko część współużytkowników wieczystych podjęła z pozytywnym rezultatem działania kwestionujące zasadę aktualizacji opłaty lub jej wysokość (por. postanowienie Sądu Najwyższego z dnia 30 marca 2010r., III CZP 3/11, niepubl.) lub ustanowiono udziały w prawie użytkowania wieczystego w różnym czasie. Co do tej ostatniej kwestii Sąd Rejonowy wskazał, że art. 3a ustawy z dnia 24 czerwca 1994r. o własności lokali (tekst jedn. Dz.U. z 2000r., Nr 80, poz. 903 ze zm.) przewiduje mechanizm dostosowawczy w zakresie różnych terminów trwania prawa współużytkowania wieczystego przynależnej do tych lokali nieruchomości gruntowej, wynikających z jego ustanowienia przed dniem 21 września 2004r., tj. przed wejściem w życie nowelizacji wskazanego aktu prawnego, polegającej na przyjęciu jednego terminu dla wszystkich udziałów we współużytkowaniu wieczystym (por. m.in. postanowienie Sądu Najwyższego z dnia 12 sierpnia 2009r., IV CSK 130/09, Biul. SN 2009, nr 11, poz. 12). Jednakże podobnych rozwiązań nie przewidziano w odniesieniu do wysokości opłaty rocznej w żadnym z aktów prawnych. Brak również podstaw do przyjęcia istnienia luki instrumentalnej, uzasadniającej zastosowanie analogii. Do zróżnicowania wysokości opłat może dojść także w wypadku połączenia w jednej księdze nieruchomości gruntowych obciążonych prawem użytkowania wieczystego, gdyż norma art. 21 u.k.w.h. nie zawiera w tym zakresie ograniczeń. Konsekwencją wskazanego połączenia i utworzenia jednej nieruchomości zawsze będzie jednak następcze ustalenie udziałów we współużytkowaniu wieczystym. Wobec powyższego Sąd Najwyższy podkreślił, że prawo użytkowania wieczystego nieruchomości gruntowej co do zasady stanowi konstrukcyjną, jednolitą całość, ma charakter celowy, który wyznacza treść umowy. Wskazane wyżej przez Sąd Rejonowy przykłady stanowią odstępstwo od zasady, co przemawia za przyjęciem, że nawet w tych wyjątkowych przypadkach zróżnicowanie wysokości opłaty nie powinno mieć charakteru trwałego i zawsze należy dążyć do jego usunięcia. A contrario, odnośnie nieruchomości gruntowej ujętej w jednej księdze wieczystej, nawet składającej się z kilku działek ewidencyjnych, ale będącej w użytkowaniu wieczystym jednego pomiotu, aktualizacja opłaty rocznej każdorazowo musi obejmować całą nieruchomość. Ustalenie opłat dla każdej z działek ewidencyjnych z osobna, gdy nie zachodzi żaden z powołanych wyżej wyjątków, zwłaszcza gdyby opłaty te miały mieć różną wysokość, nie znajduje żadnego uzasadnienia.

Sąd I instancji przyjął, że wykładnia językowa art. 77 u.g.n. oraz dalszych przepisów regulujących postępowanie w sprawie aktualizacji, przy odwołaniu do legalnych definicji pojęć nieruchomość gruntowa (art. 4 pkt 1) i działka gruntu (art. 4 pkt 3) prowadzi do wniosku, że przedmiotem wyceny jest cała nieruchomość gruntowa, a następcza względem niej zmiana wysokości opłaty rocznej z tytułu użytkowania wieczystego dotyczy wszystkich udziałów we współużytkowaniu wieczystym, w tym ustanowionych później, jako konsekwencji połączenia z dotychczas istniejącym prawem. Konsekwentnie przyjąć należy, że przewidziany w art. 77 ust. 1 u.g.n. okres karencji, gwarantujący stabilność opłaty w oznaczonym przedziale czasowym (do dnia 8 października 2011r. wynoszącego jeden rok, następnie trzy lata), nie pozostaje z nim w sprzeczności, gdyż nieruchomość gruntowa dotychczas samodzielna lub stanowiąca część innej na skutek połączenia traci uprzedni status prawny i poddana jest reżimowi dotychczasowej nieruchomości wieczystoksięgowej obciążonej prawem użytkowania wieczystego.

Sąd ten podkreślił, że przewidziana w art. 72 ust. 3 u.g.n. opłata roczna dotyczy całej nieruchomości gruntowej w rozumieniu art. 46 § 1 kc, a nie wydzielonej w odpowiedni sposób części takiej nieruchomości (np. określonej działki ewidencyjnej). Oznacza to, że przy ocenie czy doszło do zmiany wartości nieruchomości należy zawsze brać pod uwagę obszar całej nieruchomości gruntowej objętej użytkowaniem, a nie jej wyodrębnione części składowe. Natomiast aktualizacja wysokości opłaty za użytkowanie wieczyste dokonana orzeczeniem z dnia 21 października 2013r. dotyczyła poszczególnych udziałów nieruchomości, a nie jej całości.

Mając powyższe na uwadze, Sąd orzekł jak w punkcie I sentencji wyroku.

W punkcie II. wyroku Sąd oddalił roszczenie powoda o ustalenie, że opłata za użytkowanie wieczyste winna być pomniejszona o 50% z tytułu bonifikaty przyznanej użytkownikowi wieczystemu aktem notarialnym rep. A (...) (§ 6) z dnia 31 marca 1993 roku. Uznając, że choć interes prawny powódki wynikający z art. 189 kpc w ustaleniu prawa do pomniejszenia opłaty za użytkowanie wieczyste o 50 – procentową bonifikatę nie był kwestionowany, to jednak roszczenie w tym zakresie podlegało oddaleniu, gdyż powódce nie przysługuje prawo do obniżenia opłaty. Sąd I instancji podzielił argumentację zaprezentowaną przez Sąd w sprawie I C 453/13, iż ustawa o gospodarce nieruchomościami nie daje Gminie M. S. jakiegokolwiek luzu decyzyjnego co do procentowej wysokości opłaty za użytkowanie wieczyste. Ustawa ta ściśle określa wysokość opłaty (procent w stosunku do ceny) oraz zasady zmiany wysokości opłaty. Nie ma ustawowej podstawy do przyznawania przez jedną stronę umowy drugiej stronie umowy ulgi w wysokości opłaty za użytkowanie wieczyste według swego uznania, a przede wszystkim ulgi nie wynikającej z przepisów prawa. Brak jest w okolicznościach sprawy ustawowych przesłanek przyznania powódce 50% ulgi w opłacie z użytkowanie wieczyste. Zgodnie z art. 73 ust. 4 ustawy o gospodarce nieruchomościami ustalone na podstawie art. 72 ust. 2 i 3 pkt 5, opłaty z tytułu użytkowania wieczystego obniża się o 50%, jeżeli nieruchomość gruntowa została wpisana do rejestru zabytków. Zgodnie zaś z art. 9 ust 1 ustawy z dnia 23 lipca 2003r. o ochronie zabytków i opiece nad zabytkami (Dz.U. Nr 162, poz. 1568 ze zm.) właściwy organ może, za zgodą odpowiednio wojewody albo rady lub sejmiku, podwyższyć lub obniżyć tę bonifikatę. Do rejestru wpisuje się zabytek nieruchomy na podstawie decyzji wydanej przez wojewódzkiego konserwatora zabytków z urzędu bądź na wniosek właściciela zabytku nieruchomego lub użytkownika wieczystego gruntu, na którym znajduje się zabytek nieruchomy. Przepis art. 3 pkt 2 ustawy stanowi, że zabytek nieruchomy to nieruchomość, jej część lub zespół nieruchomości, o których mowa w pkt 1. Przepis ten nie pozwala na uznanie za zabytek w rozumieniu art. 73 ust. 4 u.g.n. „terenu”. Sąd Rejonowy ocenił, że przedmiotowa nieruchomość nie posiada indywidualnego wpisu do rejestru zabytków, nie jest zatem zabytkiem w rozumieniu art. 73 ust. 4 u.g.n. i nie korzysta z prawa do 50% obniżenia opłaty z tytułu użytkowania wieczystego. Decyzja obszarowa z dnia 28 listopada 1952r. nie jest natomiast podstawą wpisu do rejestru zabytków. Decyzją tą Prezydium Wojewódzkiej Rady Narodowej – Wojewódzkiego Konserwatora Zabytków uznał teren starego miasta S. w granicach biegnących po osiach ulic (...), pl. (...) i brzegiem O. jako posiadający wartość artystyczną, kulturalną i historyczną za zabytek podlegający ochronie prawa. Przedmiotowa działka znajduje się na tym terenie. To, że zespół urbanistyczny starego miasta jest wpisany do rejestru zabytków, nie oznacza, że każda nieruchomość położona na tym terenie też jest zabytkiem pomimo braku indywidualnej decyzji o wpisie do rejestru zabytków. Fakt podlegania nieruchomości ochronie konserwatorskiej na podstawie ustawy o ochronie zabytków i opiece nad zabytkami, jest bez znaczenia i nie zastępuje wpisu do rejestru zabytków (por. wyrok Sądu Najwyższego z dnia 10 czerwca 2005 roku, II CK 729/04; wyrok Sądu Najwyższego z dnia 18 grudnia 2002 roku, I CKN 1268/00).

Sąd dalej uznał, że działka nr (...) została oddana w użytkowanie wieczyste w 1993 roku, kiedy obowiązywała ustawa z dnia 29 kwietnia 1985r. o gospodarce gruntami i wywłaszczeniu nieruchomości (Dz.U. z 1991r. Nr 30, poz. 127 j.t.). Ustawa ta, podobnie jak obecnie obowiązująca ustawa o gospodarce nieruchomościami, regulowała kwestie udzielenia bonifikaty z tytułu wpisu do rejestru zabytków. Zgodnie z art. 40 ust. 4 pkt 2 ustawy obniżeniu podlegały opłaty za użytkowanie wieczyste gruntów zawartych w granicach wskazanych w decyzji o wpisaniu do rejestru zabytków - o 50%. Ponadto ustawa ta również nie przewidywała kompetencji strony umowy o oddanie gruntu w wieczyste użytkowanie do ustalenia wysokości bonifikaty w opłacie za użytkowanie wieczyste. Sąd podkreślił, że orzecznictwo wydane na gruncie wówczas obowiązującej ustawy także stało na stanowisku konieczności indywidualnej, odrębnej decyzji o wpisie do rejestru zabytków warunkującej uzyskanie bonifikaty (por. orzeczenie Naczelnego Sądu Administracyjnego w Warszawie z dnia 07 maja 1998 roku, I SA (...)). W konsekwencji Sąd przyjął, że § 6 umowy z dnia 31 marca 1993r., jako sprzeczny z ustawą, jest nieważny zgodnie art. 58 § 1 kc.

O kosztach procesu Sąd rozstrzygnął w punkcie III. wyroku na podstawie art. 98 kpc, art. 100 kpc. Powódka poniosła opłatę w kwocie 134 zł, którą – z uwagi na zasadnicze wygranie sprawy – Sąd zasądził na jej rzecz od pozwanego.

Apelację od powyższego wyroku wywiodła pozwana zaskarżając go w części obejmującej punkty I. i II. wyroku.

Zaskarżonemu wyrokowi zarzuciła:

1.  istotne naruszenie przepisów postępowania mające wpływ na wynik rozstrzygnięcia sprawy, tj. art. 233 § 1 kpc przez błędną, sprzeczną z zasadami doświadczenia życiowego ocenę materiału dowodowego, polegającą w szczególności na przyjęciu, że:

- wypowiedzenie opłaty za użytkowanie wieczyste dokonane przez Prezydenta Miasta S. jest nieskuteczne, bowiem odnosi się do poszczególnych udziałów w nieruchomości, zamiast do całości gruntu;

- pozwana przy ocenie wartości nieruchomości w operacie szacunkowym nie brała pod uwagę całej nieruchomości, a tylko jej poszczególne udziały podczas, gdy operat szacunkowy obejmował całą nieruchomość i zawierał jedną, ogólną jej wartość;

2. naruszenie przepisów prawa materialnego:

- art. 78 § 1 ustawy o gospodarce nieruchomościami, poprzez błędną jego wykładnię polegającą na przyjęciu, że wypowiedzenie opłat powinno być dokonane w stosunku do całej nieruchomości, nie zaś do poszczególnych udziałów oraz nie wzięcie pod uwagę, że w niniejszej sprawie wypowiedzenie zostało dokonane faktycznie w odniesieniu do całości nieruchomości, co doprowadziło do uznania przez Sąd, że wypowiedzenie wysokości opłaty rocznej jest bezskuteczne;

- art. 61 § 1 kc poprzez jego niezastosowanie i w konsekwencji uznanie, że wypowiedzenie wysokości opłaty za użytkowanie wieczyste jako oświadczenie woli złożone przez pozwaną nie wywołało zamierzonych nim skutków.

Czyniąc powyższe zarzuty, pozwana wniosła o zmianę zaskarżonych części wyroku przez oddalenie powództwa w całości, ewentualnie ustalenie, że aktualizacja opłaty rocznej za użytkowanie wieczyste w udziale do (...) części nieruchomości gruntowej oznaczonej nr działki (...) dokonana wypowiedzeniem Prezydenta Miasta S. z dnia 20 listopada 2012r. znak (...). (...). (...).2012 jest uzasadniona co do kwoty 8.984,76 zł oraz o zasądzenie od powódki na rzecz pozwanej kosztów procesu za obie instancje, w tym kosztów zastępstwa procesowego według norm przepisanych.

W uzasadnieniu apelacji pozwana wskazała, iż Sąd I instancji wydając zaskarżony wyrok, nieprawidłowo zinterpretował intencje pozwanej, dotyczące poszczególnych wypowiedzeń opłaty rocznej, dokonanych przez Prezydenta Miasta S.. Podniosła, że zanim organ przystąpił do zmiany stawki opłaty za użytkowanie wieczyste, zlecił rzeczoznawcy majątkowemu wycenę czterech nieruchomości należących do powódki: działki nr (...). Rzeczoznawca majątkowy sporządził zatem cztery operaty szacunkowe dotyczące poszczególnych nieruchomości, a nie jak zostało podniesione przez Sąd - udziałów w nieruchomościach. W konsekwencji, wartość działki (...) została ustalona przez rzeczoznawcę majątkowego D. Ż. na kwotę 822.780 zł. Opierając się na tej kwocie, organ wyliczył wartość opłaty za poszczególne udziały, lecz w efekcie jednocześnie, w tym samym dniu wypowiedział wysokość opłat za wszystkie udziały, które składały się na jedną nieruchomość.

Zdaniem apelującej, Sąd Rejonowy błędnie uznał, że przedmiotem wyceny nie była cała nieruchomość gruntowa, tylko jej poszczególne udziały, bowiem poprzez wszystkie zawiadomienia o wypowiedzeniach, wycena objęła całą nieruchomość działki nr (...), zaś zmiana wysokości opłaty dotyczyła wszystkich udziałów we współużytkowaniu wieczystym.

W ocenie apelującej, Sąd I instancji oparł swoje orzeczenie na regulacji zawartej w art. 78 § 1 ustawy o gospodarce nieruchomościami, nieprawidłowo przyjmując, że wypowiedzenia nie zostały dokonane wobec całej nieruchomości. Apelująca wskazała, że niezachowanie warunków formalnych prowadzi do bezskuteczności czynności prawnej w postaci aktualizacji opłaty rocznej, w konsekwencji zaś użytkownika wieczystego obowiązuje wysokość opłaty rocznej sprzed podjętej próby aktualizacji. Jednakże w niniejszej sprawie warunki formalne wypowiedzenia zostały zachowane w sposób prawidłowy.

Nadto apelująca podniosła, że ustalenie wysokości opłaty rocznej z tytułu użytkowania wieczystego nieruchomości uzależnione jest od dwóch czynników, a mianowicie od wartości nieruchomości oraz od posiadanego przez użytkownika wieczystego udziału w prawie użytkowania wieczystego. Dokonując działania matematycznego, polegającego na wyliczeniu iloczynu wartości nieruchomości oraz udziału w prawie otrzymuje się wysokość opłaty. Tym samym, do prawidłowego ustalenia wysokości tejże opłaty niezbędne jest wcześniejsze ustalenie wartości nieruchomości. Bez bowiem jej zmiany (przy założeniu niezmienności stawki procentowej opłaty rocznej), a więc bez zaistnienia stosowanego czynnika ekonomicznego, nie zajdą przesłanki do przeprowadzenia aktualizacji wysokości opłaty rocznej. Według apelującej, nie ulega wątpliwości, iż wartość nieruchomości obciążonej prawem użytkowania wieczystego powinna być znana oraz ustalona najpóźniej w momencie skierowania wypowiedzenia do użytkownika wieczystego, co miało miejsce w niniejszej sprawie. Podkreśliła, iż ustalenie wartości nieruchomości nie jest dokonywane w sposób dowolny przez właściciela nieruchomości. Wręcz przeciwnie, podstawę dla ustalenia wartości nieruchomości, a w konsekwencji określenia, czy wartość ta uległa zmianie czy też nie, co prowadzić może w przypadku zaistnienia przedmiotowej zmiany do zmiany wysokości opłaty rocznej, jest sporządzony przez rzeczoznawcę majątkowego operat szacunkowy. Na tej podstawie apelująca uznała, że dokonane przez nią wypowiedzenie spełniało wszystkie wymogi formalne stawiane przez art. 78 ust. l ustawy. Wypowiedzenie zostało dokonane w formie pisemnej, były wyraźnie wypowiedzeniem, wskazywało wyraźnie sposób wyliczenia nowej opłaty, jak również zawierało pouczenie o możliwości odwołania się od niego do Samorządowego Kolegium Odwoławczego. Fakt, że jedno wypowiedzenie nie dotyczyło całości - sumy udziału powódki w nieruchomości, a poszczególnych udziałów ujawnionych w księdze wieczystej nie może skutkować uznaniem za bezskuteczną czynności, jaką jest aktualizacja opłaty za użytkowanie wieczyste. Apelująca podniosła, że nie można pomijać okoliczności, ustalonej przez Sąd I instancji, iż w konsekwencji wszystkie wypowiedzenia dokonane tego samego dnia dotyczyły jednej, całej nieruchomości. Tym samym, Sąd I instancji uznając czynność prawną pozwanej za bezskuteczną w tym konkretnym przypadku, a więc w sytuacji kilku wypowiedzeń odnoszących się do jednej nieruchomości, naruszył treść art. 78 ust. l ustawy.

W dalszej części pozwana wskazała, iż w przypadku wypowiedzenia opłaty rocznej należałoby wyróżnić w wypowiedzeniu elementy przedmiotowo istotne, od spełnienia których uzależniona jest skuteczność czynności prawnej, jak i elementy o charakterze informacyjnym, których niespełnienie lub nieprawidłowe spełnienie nie powoduje bezskuteczności czynności prawnej. Stąd, zdaniem apelującej ewentualna nieprawidłowość w dołączonej do wypowiedzeń informacji, polegająca na niewskazaniu w poszczególnych wypowiedzeniach całości udziału przysługującego powódce w prawie użytkowania wieczystego nieruchomości nie ma wpływu na ważność i skuteczność dokonanych wypowiedzeń. Zaznaczyła, że takie niewskazanie nie powinno rodzić konsekwencji w postaci bezskuteczności czynności prawnej w sytuacji, gdy wszystkie pozostałe wymogi ustawowe zostały przez właściciela nieruchomości zachowane. Na skutek dokonania kilku wypowiedzeń w jednym czasie (z rozdzieleniem na poszczególne udziały), dotychczasowa opłata została faktycznie wypowiedziana w całości. Z uwagi na spełnienie ustawowych przesłanek przez złożone oświadczenie woli doszło do skutecznego jego złożenia powódce, co z kolei spowodowało prawidłowe wszczęcie procedury aktualizacji wysokości opłaty rocznej.

W ocenie apelującej, Sąd Rejonowy niewłaściwie w argumentacji za swoim stanowiskiem co do wykładni powyższego przepisu odwołał się do uchwały Sądu Najwyższego z dnia 15 maja 2013r., sygn. III CZP 24/13, bezkrytycznie przenosząc rozważania Sądu Najwyższego na grunt rozpoznawanej sprawy. W stanie faktycznym przywołanej sprawy właściciel nieruchomości dokonał aktualizacji opłaty rocznej tylko jednej z działek gruntu wchodzących w skład nieruchomości objętej jedną księgą wieczystą, w skład której wchodziło szereg innych działek. Przedmiotem rozważań sądu pytającego i Sądu Najwyższego było udzielenie jednoznacznej odpowiedzi na pytanie, czy wypowiedzenie opłaty rocznej z tytułu użytkowania wieczystego może obejmować wyodrębnione geodezyjnie części nieruchomości, czy aktualizacja opłaty rocznej z tytułu użytkowania wieczystego dokonywana na podstawie art. 78 ust. 1 ustawy z dnia 21 sierpnia 1997r. o gospodarce nieruchomościami (jedn. tekst: Dz.U. z 2010r. Nr 102, poz. 651 ze zm.) może dotyczyć jednej lub kilku działek ewidencyjnych, stanowiących jedynie część nieruchomości oddanej w użytkowanie wieczyste.

Dalej apelująca podkreśliła, iż opłaty roczne z tytułu użytkowania wieczystego nieruchomości mają charakter cywilnoprawny, tak jak i wypowiedzenie obowiązującej wysokości opłaty rocznej oraz oferta nowej jej wysokości. Analizując treść wypowiedzenia należy przede wszystkim skupić się na tym, jaki jest jego cel. Celem zaś przedmiotowego oświadczenia, jak sama nazwa wskazuje, jest zmiana wysokości opłaty rocznej z tytułu użytkowania wieczystego nieruchomości, poprzez wypowiedzenie dotychczasowej jej wysokości i zaproponowanie, a w konsekwencji przyjęcie opłaty rocznej w zmienionej wysokości. Te dwa elementy stanowią zatem istotę dokonywanego wypowiedzenia i to od ich zaistnienia zależy to, czy opłata ulegnie zmianie czy też nie. To przez nie ujawnia się w wypowiedzeniu wola właściciela nieruchomości zmiany wysokości opłaty rocznej, nie zaś poprzez inne części składowe wypowiedzenia. Elementem wypowiedzenia, który można sprawdzić poza treścią wypowiedzenia jest z pewnością wartość nieruchomości gruntowej, albowiem wartość ta ustalana jest w operacie szacunkowym, a w samym dokumencie wypowiedzenia pełni ona jedynie funkcję informacyjną. Powyższa możliwość sprawdzenia wartości nieruchomości poza treścią samego wypowiedzenia przemawia również za tym, iż użytkowanie wieczyste nie jest stosunkiem o charakterze abstrakcyjnym (jak np. weksel), a tym samym istotna jest wola podmiotu dokonującego czynności prawnej, nie zaś spełnienie wszelkich wymogów formalnych. Jako jednostronna czynność prawna wypowiedzenie wraz z ofertą jest złożone użytkownikowi wieczystemu z chwilą, gdy do niego doszło w taki sposób, by mógł się zapoznać z jego treścią. W przedmiotowej sprawie, zdaniem apelującej, skierowane do powódki wypowiedzenia były zgodne z wymogami stawianymi przez art. 78 ust. 1 ustawy, nawet w sytuacji, gdy było kilka wypowiedzeń składających się w jedną całość. Skoro w momencie otrzymania wszystkich wypowiedzeń użytkownik wieczysty mógł poprzez dodanie do siebie udziałów w nieruchomości zawartych w poszczególnych wypowiedzeniach powziąć informację, że dotyczą one jednej całej nieruchomości, nie ma podstaw do twierdzenia, iż są one bezskuteczne, a w konsekwencji przyjęcie, że złożone powódce oświadczenie woli nie wywołało zamierzonych nim skutków prawnych.

Zdaniem apelującej, z uwagi na spełnienie ustawowych przesłanek przez złożone oświadczenie woli doszło do skutecznego jego złożenia powódce, co z kolei spowodowało prawidłowe wszczęcie procedury aktualizacji wysokości opłaty rocznej. Dodatkowo z uwagi na fakt, iż powódka zapoznała się z treścią operatu szacunkowego, a także złożyła w sposób skuteczny wniosek do SKO przyjąć należało według apelującej, iż oświadczenie zostało jej złożone w sposób skuteczny, a także mogła się ona zapoznać z jego treścią.

Na marginesie pozwana wskazała, że w punkcie I. wyroku Sądu Rejonowego wystąpiła omyłka polegająca na niedokładnym oznaczeniu numeru wypowiedzenia, które powinno brzmieć: (...). (...). (...).2012.

Powódka wniosła w odpowiedzi na apelację o jej oddalenie oraz o zasądzenie od pozwanej na rzecz powódki kosztów zastępstwa procesowego za postępowanie odwoławcze.

Sąd Okręgowy zważył, co następuje:

Apelacja pozwanej nie zasługiwała na uwzględnienie.

Postępowanie apelacyjne przed sądem odwoławczym jest kontynuacją postępowania przed sądem pierwszej instancji, w dalszym ciągu następuje merytoryczne rozpoznanie sprawy. Roszczenie poddane pod osąd jest ponownie rozpatrywane, więc Sąd Okręgowy dokonuje własnych ustaleń faktycznych i ich subsumcji prawnej, przy uwzględnieniu zasad wynikających z art. 233 § 1 kpc.

Sąd Rejonowy poczynił prawidłowe ustalenia faktyczne i poparł je rzetelną analizą ujawnionych w sprawie okoliczności, dochodząc do trafnej konkluzji, iż powództwo zasługuje na częściowe uwzględnienie. Sąd Odwoławczy argumentację Sądu I instancji w całej rozciągłości więc podziela i przyjmuje za własną, czyniąc integralną częścią swojego stanowiska i uznając za zbędne ponowne szczegółowe przytaczanie tych samych motywów (wyrok Sądu Najwyższego z dnia 07 kwietnia 2000r., IV CKN 1/2000). Sama wzmianka w uzasadnieniu orzeczenia sądu drugiej instancji o akceptacji ustaleń faktycznych dokonanych przez sąd pierwszej instancji oraz o trafności i zgodności z prawem wydanego przez ten sąd orzeczenia wystarcza do wywiązania się z zawartego w art. 328 § 2 kpc obowiązku wskazania podstawy faktycznej i prawnej rozstrzygnięcia (por. postanowienie Sądu Najwyższego z dnia 19 czerwca 2013r., I CSK 156/13, LEX nr 1365587).

Sąd drugiej instancji rozpoznający sprawę na skutek apelacji nie jest związany przedstawionymi w niej zarzutami dotyczącymi naruszenia prawa materialnego, wiążą go natomiast zarzuty dotyczące naruszenia prawa procesowego; w granicach zaskarżenia bierze jednak z urzędu pod uwagę nieważność postępowania (uchwała Sądu Najwyższego z dnia 31 stycznia 2008r., III CZP 49/07, OSNC 2008 Nr 6, poz. 55).

Zgodnie z art. 387 § 2 ¹ kpc, jeżeli sąd drugiej instancji nie przeprowadził postępowania dowodowego ani nie zmienił ustaleń faktycznych sądu pierwszej instancji, a w apelacji nie zgłoszono zarzutów dotyczących tych ustaleń, uzasadnienie wyroku może zawierać jedynie wyjaśnienie podstawy prawnej wyroku z przytoczeniem przepisów prawa.

Sąd Odwoławczy nie przeprowadził w niniejszej sprawie postępowania dowodowego ani nie zmienił ustaleń faktycznych Sądu pierwszej instancji. Pozwana Gmina M. S. nie zgłosiła w apelacji zarzutów dotyczących stanu faktycznego. Zarzuty dotyczyły natomiast oceny dokonanych ustaleń. Zarzuty apelacji okazały się nieuzasadnione, zarówno te dotyczące naruszenia przepisów prawa materialnego, jak i prawa procesowego.

Przedmiotem oceny była skuteczność wypowiedzenia z dnia 20 listopada 2012r. dokonanego przez Prezydenta Miasta S. znak (...). (...). (...).2012 dotychczasowej opłaty rocznej z tytułu użytkowania wieczystego w udziale do (...) części nieruchomości gruntowej stanowiącej własność Gminy M. S. i działkę nr (...), dla której Sąd Rejonowy Szczecin i P. - Zachód w S. prowadzi księgę wieczystą numer (...). Tym wypowiedzeniem Prezydent zaproponował przyjęcie z dniem 01 stycznia 2013r. nowej wysokości opłaty rocznej w kwocie 8.984,76 zł stanowiącej iloczyn stawki procentowej 3%, udziału (...) i wartości działki określonej przez rzeczoznawcę majątkowego na kwotę 822.780 zł.

Podkreślenia wymaga, że w związku z zakresem zaskarżenia wyroku, przedmiotem rozpoznania w postępowaniu apelacyjnym było wyłącznie żądanie ustalenia zasadności dokonanego wypowiedzenia w kontekście jego formalnej poprawności. Natomiast kwestia prawa do bonifikaty z tytułu wpisu do rejestru zabytków, jako nieobjęta zakresem apelacji, została już prawomocnie rozstrzygnięta.

Naruszenia przepisu art. 233 § 1 kpc skarżąca upatruje w przekroczeniu zasady swobodnej oceny dowodów, polegającej na ocenie sprzecznej z zasadami doświadczenia życiowego i przyjęciu, że powyższe wypowiedzenie jest nieskuteczne oraz, że pozwana przy ocenie wartości nieruchomości nie brała pod uwagę całej nieruchomości, a tylko jej poszczególne udziały.

Zarzut apelującej okazał się chybiony z dwóch przyczyn. Po pierwsze dlatego, że pozwana bezzasadnie zarzuciła Sądowi I instancji błędną ocenę materiału dowodowego, która miałaby polegać na ustaleniu, że podstawą wypowiedzenia opłaty nie była wycena całej nieruchomości. Z ustaleń zawartych w uzasadnieniu zaskarżonego wyroku nie wynika bowiem, aby Sąd Rejonowy przyjął, iż wartość nieruchomości została oszacowana odrębnie dla każdego udziału. Sąd ten posłużył się jedynie motywami zawartymi w orzeczeniu Sądu Najwyższego, które dotyczyło wypowiedzenia dokonanego w stosunku do jednej, geodezyjnie wyodrębnionej części nieruchomości gruntowej, na podstawie operatu sporządzonego wyłącznie wobec tej działki (uchwała z dnia 15 maja 2013r., sygn. akt III CZP 24/13). Sąd Rejonowy dostrzegł jednak analogię między okolicznościami sprawy będącej przedmiotem rozstrzygnięcia przed Sąd Najwyższy, a sprawą niniejszą i wskazując na te podobieństwa uznał, że istnieją podstawy do formułowania na ich bazie podobnych wniosków prawnych.

W niniejszej sprawie nieruchomość ma jednolitą strukturę, jako że składa się z jednej działki geodezyjnej nr (...), która była objęta jednym operatem szacunkowym, a zatem wypowiedzenie oparte było na ustaleniach dotyczących wartości całej nieruchomości. Tymczasem w sprawie będącej przedmiotem rozważań Sądu Najwyższego chodziło o sytuację, w której błąd właściciela gruntu polegał na ustalaniu przesłanek do wypowiedzenia opłaty na podstawie fragmentarycznej wyceny nieruchomości, co było sprzeczne z art. 77 ust. 1 ustawy z dnia 21 sierpnia 1997r. o gospodarce nieruchomościami (Dz.U.2015.1774 j.t.). Jednak rozważania Sądu Najwyższego przytoczone przez Sąd I instancji były częściowo przydatne również w niniejszej sprawie. Sąd Najwyższy sformułował na bazie omawianego stanu faktycznego poglądy o charakterze bardziej ogólnym wskazując, że choć w obrębie jednego prawa wieczystego użytkowania może dojść do sytuacji, w której nastąpi zróżnicowanie wysokości opłat w stosunku do części prawa lub części nieruchomości, to należy pamiętać, że prawo to stanowi konstrukcyjną, jednolitą całość. W związku z tym odstępstwa prowadzące do zróżnicowania wysokości opłaty nie powinny mieć charakteru trwałego i należy dążyć do ich usunięcia.

W niniejszej sprawie doszło do sytuacji, w której pozwana dokonała aktualizacji opłaty za jedną nieruchomość poprzez złożenie kilku cząstkowych oświadczeń woli, wskazując każdorazowo, że przedmiotem wypowiedzenia jest opłata dotycząca określonego udziału ułamkowego w prawie wieczystego użytkowania. Bezsporne było przy tym, że w chwili wypowiedzenia prawo to w całości i jednolicie przysługiwało powodowej Spółce, w związku z tym opłata powinna zostać zaktualizowana jednym wypowiedzeniem zawierającym określenie nowej opłaty w oparciu o wartość całego prawa. Apelująca przyznała swój błąd zarzucając jednak, iż Sąd I instancji nie uwzględnił celu i okoliczności związanych ze złożeniem oświadczenia woli, przez co dokonał jego niewłaściwej wykładni. Również i ten zarzut, dotyczący art. 61 § 1 kc, wyłaniający się w tym miejscu rozważań, jest chybiony. Aktualizacja opłaty rocznej ma charakter sformalizowany, a ustawa nakłada na właściwy organy liczne obowiązki co do sposobu sformułowania treści tego oświadczenia. W orzecznictwie wskazuje się w związku z tym, że: „ Narzucenie w art. 78 ust. 1 u.g.n. właścicielowi gruntu przeprowadzającemu aktualizację opłaty rocznej szeregu obowiązków w zakresie treści wypowiedzenia ma charakter ochronny względem użytkownika wieczystego i dlatego obowiązki te powinny być traktowane restryktywnie, tak żeby użytkownik wieczysty otrzymał wraz z wypowiedzeniem komplet danych pozwalających mu ocenić podstawy, zakres i prawidłowość procedury aktualizacyjnej, w tym stwierdzić, czy złożone mu wypowiedzenie jest kompletne i przez to wywołuje przewidziany w ustawie skutek.” (wyrok Sądu Najwyższego z dnia 22 listopada 2013r., sygn. akt II CSK 90/13, publ. LEX nr 1422113). Ponieważ apelująca podkreślała, że błędy w formułowaniu treści złożonego przez nią wypowiedzenia dotyczyły tylko elementów drugorzędnych o charakterze informacyjnym, należało zauważyć, że Sąd Najwyższy w cytowanym wyroku wskazał wyraźnie, że art. 78 ust. 1 nie uzasadnia odmiennego, mniej rygorystycznego traktowania obowiązku zawarcia w wypowiedzeniu tzw. danych informacyjnych. Zresztą, nieprawidłowości znajdujące się w treści wypowiedzenia dotyczyły elementów zasadniczych, jako że dokonano w nich niewłaściwego oznaczenia wysokości opłaty, a także niewłaściwie opisano sposób jej ustalenia. Nie było możliwości ustalenia kilku odrębnych opłat w stosunku do udziałów w prawie wieczystego użytkowania, skoro udziały takie nie istniały. Powstanie udziałów w prawie jest zawsze pochodną podziału tego prawa między kilka podmiotów. Nieprawidłowe było złożenie kilku odrębnych oświadczeń woli w stosunku do tego samego, wyłącznego użytkownika wieczystego. W okolicznościach niniejszej sprawy powinno dojść do ustalenia i wskazania w treści wypowiedzenia jednej opłaty wyliczonej od całej wartości gruntu. Niesłusznie zakładała przy tym pozwana, iż przesłanie i doręczenie powódce kilku odrębnych oświadczeń, które łącznie odnosiły się do sumy udziałów w prawie, wywołało skutek prawny w odniesieniu do całej nieruchomości, co miało uzasadniać uznanie wszystkich wypowiedzeń za skuteczne. Każde z wypowiedzeń było odrębnym oświadczaniem woli, które z mocy ustawy mogło wywołać określony skutek prawny, a przy tym podlegało indywidualnemu doręczeniu, co skutkować mogło innym biegiem terminów do złożenia odwołania. Nie można było więc interpretować tych wypowiedzeń w sposób łączny, jako jednego oświadczenia woli, złożonego z kilku cząstkowych oświadczeń. Formalny charakter wypowiedzeń opłaty rocznej i warunkowanie ich skuteczności odpowiednim doręczeniem oraz brakiem zaskarżenia w określonym terminie, zmusza do oceny ich poprawności w sposób odrębny. Wieczysty użytkownik chcąc zakwestionować te cząstkowe wypowiedzenia musiał zaskarżyć każde z nich oddzielnie. Następnie podlegały one oddzielnemu rozpoznaniu przed Samorządowym Kolegium Odwoławczym. Wskutek problemów z doręczeniem lub innych formalnych zdarzeń mogłoby dojść do sytuacji, że po wszczęciu procedury odwoławczej, niektóre z wypowiedzeń uprawomocniłyby się, inne zaś podlegałyby modyfikacji wskutek określonych orzeczeń samorządowego kolegium odwoławczego lub sądu powszechnego. To zaś mogłoby prowadzić do trudnej do zaakceptowania sytuacji, w której ten sam podmiot, będący wyłącznym wieczystym użytkownikiem gruntu, płaciłby kilka opłat cząstkowych, których wysokość byłaby ustalona w różny sposób, w szczególności na podstawie inaczej oszacowanej wartości nieruchomości. Takie zróżnicowanie jest zaś dopuszczalne tylko, o ile prawo wieczystego użytkowania polega podziałowi na części idealne, pomiędzy kilku współużytkowników wieczystych. Wówczas bowiem powstaje kilka stosunków prawnych, a każdego współuprawnionego z udziału łączy z właścicielem nieruchomości odrębny stosunek oparty na prawie wieczystego użytkowania. Skoro w okolicznościach niniejszej sprawy prawo przysługiwało jednemu podmiotowi, mógł on być zobowiązany do uiszczenia tylko jednej opłaty, co warunkowało dokonanie jednego, całościowego wypowiedzenia. Zaakceptowanie zastosowanego przez pozwaną sposobu aktualizacji opłaty prowadziłoby do wniosku, że funkcjonuje w stosunku do przedmiotowej nieruchomości kilka opłat cząstkowych, które odnoszą się do nieistniejących w sensie prawnym udziałów w nieruchomości. W tej sytuacji, do dalszego skomplikowania sytuacji związanej z ustaleniem opłat mogłoby dojść w przypadku ewentualnego przyszłego zbycia określonego udziału w nieruchomości. Wtedy faktycznie doszłoby do wyodrębnienia ułamkowych udziałów w sprawie wieczystego użytkowania i powstałby problem ze sposobem ustalenia przynależnych im opłat. Ułamkowe części wskazane w kwestionowanych wypowiedzeniach nie miałby bowiem żadnego przełożenia na rzeczywiście wyodrębnione udziały.

W wypowiedzeniu z niniejszej sprawy wskazano, iż użytkownikowi wieczystemu przysługuje tylko część udziału w nieruchomości, zaś z księgi wieczystej numer (...) wynika, że powódce przysługuje wieczyste użytkowanie działki numer (...) w udziale 1/1, pomimo iż jest tam wymienionych sześć udziałów. Powódkę i pozwaną łączy jeden stosunek cywilnoprawny i nie może dojść do takiej sytuacji, że w oparciu o to samo prawo obejmujące ten sam przedmiot powód będzie uiszczał opłaty za wieczyste użytkowanie w różnej wysokości w odniesieniu do poszczególnych udziałów, bo np. od niektórych wypowiedzeń wysokości opłaty się nie odwoła lub uczyni to nieskutecznie.

Dopuszczalna jest natomiast sytuacja, kiedy nieruchomość oddana jest w wieczyste użytkowanie w udziałach różnym osobom i każdy ze współużytkowników zobowiązany jest uiszczać opłaty w innej wysokości, co może wynikać właśnie z tego, że nie każdy użytkownik wieczysty odwoła się od wypowiedzenia opłaty. Lecz tam będą różne stosunki prawne, dotyczące wprawdzie tej samej nieruchomości, ale różnych użytkowników. Może być też i tak, że jest ten sam użytkownik wieczysty gruntu, któremu przysługuje kilka udziałów, lecz jest to związane z tym, że przysługuje jemu własność kilku wyodrębnionych lokali mieszkalnych, z własnością których związane są te udziały w użytkowaniu wieczystym gruntu. Pomimo, iż jest ten sam użytkownik wieczysty, to są różne lokale, i w konsekwencji różne udziały, które w takie sytuacji nie mogą podlegać sumowaniu i wypowiedzenie musi być dokonane w stosunku do każdego udziału związanego z oddzielnym lokalem. W niniejszej sprawie stan faktyczny sprawy jest inny, gdyż działka nr (...) jest niezabudowana.

Sąd Okręgowy uznaje, że Sąd Rejonowy prawidłowo zastosował w niniejszej sprawie wywody wynikające z uchwały Sądu Najwyższego z dnia 15 maja 2013r. III CZP 24/13, iż aktualizacja opłaty rocznej z tytułu użytkowania wieczystego może obejmować wyłącznie całą nieruchomość gruntową, dla której prowadzona jest odrębna księga wieczysta. W uzasadnieniu wskazanej uchwały Sąd Najwyższy powołał się na swoje liczne orzeczenia, które także przywołane zostały przez Sąd Rejonowy. Powtórzyć należy, iż definicja nieruchomości gruntowej ma charakter uniwersalny, przy czym jeżeli została założona księga wieczysta obowiązuje zasada "jedna księga - jedna nieruchomość". Z tej zasady nie wynika obligatoryjna jednakowa wysokość opłaty za użytkowanie wieczyste nieruchomości objętej jedną księgą wieczystą. W szczególności różnice mogą powstać w odniesieniu do współużytkowania wieczystego, gdy tylko część współużytkowników wieczystych podjęła z pozytywnym rezultatem działania kwestionujące zasadę aktualizacji opłaty lub jej wysokość lub ustanowiono udziały w prawie użytkowania wieczystego w różnym czasie. Co do tej ostatniej kwestii wskazać należy, że art. 3a ustawy z dnia 24 czerwca 1994 r. o własności lokali przewiduje mechanizm dostosowawczy w zakresie różnych terminów trwania prawa współużytkowania wieczystego przynależnej do tych lokali nieruchomości gruntowej, wynikających z jego ustanowienia przed dniem 22 września 2004 r., tj. przed wejściem w życie nowelizacji wskazanego aktu prawnego, polegającej na przyjęciu jednego terminu dla wszystkich udziałów we współużytkowaniu wieczystym (por. m.in. postanowienie Sądu Najwyższego z dnia 12 sierpnia 2009 r., IV CSK 130/09, Biul. SN 2009, nr 11, poz. 12). Podobnych rozwiązań nie przewidziano w odniesieniu do wysokości opłaty rocznej w żadnym z aktów prawnych. Brak również postaw do przyjęcia istnienia luki instrumentalnej, uzasadniającej zastosowanie analogii. Do zróżnicowania wysokości opłat może dojść także w wypadku połączenia w jednej księdze nieruchomości gruntowych obciążonych prawem użytkowania wieczystego, gdyż norma art. 21 KWU nie zawiera w tym zakresie ograniczeń. Konsekwencją wskazanego połączenia i utworzenia jednej nieruchomości zawsze będzie jednak następcze ustalenie udziałów we współużytkowaniu wieczystym. Prawo użytkowania wieczystego nieruchomości gruntowej stanowi konstrukcyjną, jednolitą całość, ma charakter celowy, który wyznacza treść umowy. Wszystkie wskazane przykłady stanowią odstępstwo od zasady, co przemawia za przyjęciem, że zróżnicowanie wysokości opłaty nie powinno mieć charakteru trwałego i należy dążyć do jego usunięcia.

Z uwagi na błędne określenie udziału wieczystego użytkownika należało przyjąć, że wypowiedzenie wysokości opłaty dokonane prze apelującą jest nieprawidłowe, a co za tym idzie – bezskuteczne, gdyż opłata została wyliczona w sposób błędny, gdyż od błędnie określonego udziału w prawie. Oferta złożona użytkownikowi wieczystemu przyjęcia opłaty w nowej wysokości nie mogła być przyjęta. Zmianą wysokości opłaty rocznej powinien być objęty cały udział wynoszący 1/1 w prawie wieczystego użytkowania gruntu jako konsekwencja połączenia wszystkich udziałów przez jednego użytkownika. W takiej sytuacji, powódkę wiąże dotychczasowa wysokość opłaty rocznej z tytułu wieczystego użytkowania w udziale 1/1.

Zarzut naruszenia przepisu art. 233 § 1 kpc jest chybiony po drugie także dlatego, że ustalenie Sądu Rejonowego nie było konsekwencją oceny dowodów, lecz konsekwencją ustaleń prawnych. Przypomnieć należy, że wskazany przepis reguluje jedynie kwestię oceny wiarygodności i mocy (wartości) dowodowej przeprowadzonych w sprawie dowodów, a nie wyprowadzonych z materiału dowodowego wniosków. Prawidłowe zarzucenie naruszenia art. 233 § 1 kpc wymaga wskazania konkretnego dowodu przeprowadzonego w sprawie, którego zarzut ten dotyczy i podania, w czym skarżący upatruje wadliwą jego ocenę. Skarżąca tymczasem żadnych twierdzeń w tym zakresie nie podniosła, a zarzuty apelacji – przy niespornym de facto stanie faktycznym sprawy – sprowadzają się do zakwestionowania dokonanej przez Sąd I instancji oceny, że wypowiedzenie dokonane zostało wadliwie i w konsekwencji aktualizacja opłaty rocznej za wieczyste użytkowanie w udziale do (...) części jest nieuzasadniona.

W ocenie Sądu Odwoławczego, Sąd Rejonowy nie dopuścił się żadnego
z uchybień zarzucanych mu przez apelującą, a kwestionowane rozstrzygnięcie - oparte na prawidłowo ustalonym stanie faktycznym sprawy i na prawidłowej analizie prawnej zgłoszonego pod osąd roszczenia - odpowiada prawu.

Mając powyższe na uwadze, Sąd Okręgowy na podstawie art. 385 kpc orzekł jak w punkcie 2. sentencji wyroku oddalając apelację pozwanej.

Wobec tego, że w sentencji zaskarżonego wyroku Sąd Rejonowy nieprawidłowo oznaczył znak pisma zawierającego wypowiedzenie jako (...). (...). (...).2012r”, zamiast (...). (...). (...).2012”, sprostowania oczywistej omyłki dokonał na podstawie art. 350 § 3 kpc Sąd Okręgowy w punkcie 1. sentencji wyroku.

Rozstrzygnięcie zawarte w punkcie 3. sentencji wyroku, obejmujące koszty zastępstwa procesowego poniesione przez powódkę w postępowaniu odwoławczym, znajduje swoją podstawę w art. 108 § 1 kpc, art. 98 § 1 i 3 kpc, § 13 ust. 1 pkt 1 w związku z § 6 pkt 3 rozporządzenia Ministra Sprawiedliwości z dnia 28 września 2002r. w sprawie opłat za czynności adwokackie oraz ponoszenia przez Skarb Państwa kosztów nieopłaconej pomocy prawnej udzielonej z urzędu (Dz.U.2013.461 j.t.). Stawka minimalna za prowadzenie sprawy w postępowaniu apelacyjnym przed sądem okręgowym wynosi 50% tej stawki, a jeżeli w pierwszej instancji nie prowadził sprawy ten sam adwokat – 75% stawki minimalnej, w obu wypadkach nie mniej niż 60 zł. W pierwszej instancji powódka nie była reprezentowana przez adwokata, bowiem Sąd Rejonowy odmówił dopuszczenia do udziału w sprawie adw. Ł. L., dlatego stawka minimalna za postępowanie apelacyjne wynosi 75%. Pozwana określiła wartość przedmiotu zaskarżenia na kwotę 2.671 zł, a zatem stawka minimalna wynosi 450 zł (75% z 600 zł), do której należało doliczyć również 17 zł opłaty skarbowej od pełnomocnictwa.

SSO Agnieszka Bednarek-Moraś SSO Iwona Siuta SSR del. Agnieszka Trytek-Błaszak