Pełny tekst orzeczenia

Sygn. akt IV CSK 385/12
POSTANOWIENIE
Dnia 21 lutego 2013 r.
Sąd Najwyższy w składzie:
SSN Krzysztof Strzelczyk (przewodniczący, sprawozdawca)
SSN Katarzyna Tyczka-Rote
SSA Monika Koba
w sprawie z wniosku Q. Spółki z ograniczoną odpowiedzialnością – N. PARK Spółki
Komandytowej z siedzibą w W.
przy uczestnictwie Powszechnej Kasy Oszczędności Bank Polski Spółki Akcyjnej
z siedzibą w Warszawie
o wpis,
po rozpoznaniu na posiedzeniu niejawnym w Izbie Cywilnej
w dniu 21 lutego 2013 r.,
skargi kasacyjnej wnioskodawcy
od postanowienia Sądu Okręgowego w G.
z dnia 20 grudnia 2011 r.,
oddala skargę kasacyjną.
Uzasadnienie
2
Postanowieniem z dnia 20 grudnia 2011 r., Sąd Okręgowy w G. oddalił
apelację wnioskodawcy „Q.” Spółki z ograniczoną odpowiedzialnością – N. Park
Spółki komandytowej z siedzibą w W. wniesioną od postanowienia Sądu
Rejonowego z dnia 11 lipca 2011 r., Dz. Kw …/11. Tym postanowieniem Sąd
Rejonowy oddalił wniosek Spółki o wpis w Dziale IV Księgi wieczystej nr […]
sposobu podziału hipoteki w razie podziału nieruchomości przez ustanowienie
odrębnej własności lokali, określonego w umowie kredytu z dnia 20 sierpnia
2008 r., następnie zmienionej przez dodanie w pkt 13 Podrubryki 4.4.1 – „Treść
hipoteki” oświadczenia, według którego Bank wyrazi zgodę na bezobciążeniowe
wydzielenie, na rzecz nabywców, poszczególnych lokali wraz z przynależnymi
do nich pomieszczeniami gospodarczymi oraz udziałami w gruncie, z bliżej
określonych nieruchomości obciążonych hipoteką kaucyjną łączną, pod warunkiem
całkowitego spełnienia przez tych nabywców zobowiązań z tytułu zapłaty całej ceny
nabycia lokalu, pomieszczeń gospodarczych, prawa własności gruntu oraz części
wspólnych budynku, na bliżej określony rachunek bankowy, celem obsługi
zadłużenia wynikającego ze wspomnianej umowy kredytu.
Za podstawę orzeczenia Sąd Okręgowy przyjął następujące ustalenia
i wnioski.
Podstawę wnioskowanego wpisu stanowić miało wskazane we wniosku
oświadczenie z dnia 9 lutego 2011 r., pochodzące od Powszechnej Kasy
Oszczędności Banku Polskiego Spółki Akcyjnej (dalej jako: „Bank”) - uczestniczącej
w postępowaniu wieczysto księgowym. Treść oświadczenia odpowiadała treści
wpisu. Oświadczenie było opatrzone pieczęcią tego banku oraz podpisane przez B.
P. jako zastępcę dyrektora departamentu i T. M. jako naczelnika wydziału.
Oddalając wniosek o wpis na podstawie art. 6269
k.p.c. Sąd Rejonowy uznał, że
oświadczenie to nie spełnia wymagań co do formy, jaką powinien mieć dokument,
mający stanowić podstawę wpisu w księdze wieczystej. Art. 95 ust. 1 ustawy z dnia
29 sierpnia 1997 r. - Prawo bankowe (tj. Dz. U. z 2012 r., poz. 1376 ze zm.; dalej
jako „pr. bank.”) wymaga bowiem, aby oświadczenia w zakresie praw i obowiązków
majątkowych banku składane były przez osoby upoważnione do składania tych
3
oświadczeń. Dlatego poza tym oświadczeniem, konieczne było dołączenie do
wniosku o wpis dokumentów wykazujących umocowanie wymienionych osób do
złożenia oświadczenia, tj. oryginałów lub urzędowo poświadczonych odpisów
pełnomocnictw udzielonych tym osobom oraz odpisu z Krajowego Rejestru
Sądowego, z którego wynika umocowanie do udzielenia tych pełnomocnictw. Brak
tych dokumentów sprawia, że w świetle art. 95 ust. 1 pr. bank. oświadczenie z dnia
9 lutego 2011 r. nie wystarcza do dokonania wpisu w księdze wieczystej. Ponadto
w ocenie Sądu Rejonowego oświadczenie to nie może stanowić samodzielnej
podstawy ujawnienia sposobu podziału hipoteki w dziale IV księgi wieczystej. Z
oświadczenia tego nie wynika bowiem, że właściciel nieruchomości i wierzyciel
hipoteczny, których łączy umowa kredytu z dnia 20 sierpnia 2008 r., zawarli
porozumienie w przedmiocie bezobciążeniowego wydzielania lokali z
nieruchomości obciążonych hipoteką łączną kaucyjną. Z treści art. 76 ust. 4 ustawy
z dnia 6 lipca 1982 r. o księgach wieczystych i hipotece (tj. Dz. U. z 2001 r. Nr 124,
poz. 1361 ze zm.; dalej jako „u.k.w.h.”) wynika natomiast, że postanowienia
dotyczące sposobu podziału hipoteki, dla swojej skuteczności, wymagają zawarcia
umowy. Wymaganie zawarcia tych postanowień w umowie ustanowienia hipoteki
oznacza, że powinien być to element oświadczeń woli wierzyciela hipotecznego i
właściciela nieruchomości obciążonej. Oświadczenie z dnia 9 lutego 2011 r.
stanowi zaś jedynie jednostronne oświadczenie Banku. W ocenie Sądu
Rejonowego wnioskodawca nie wykazał więc, że porozumienie w przedmiocie
bezobciążeniowego wydzielania lokali zostało zawarte, tak jak tego wymaga art. 76
ust. 4 u.k.w.h. Sąd Rejonowy uznał też, że nie jest dopuszczalne uzależnienie
skutków podziału hipoteki łącznej od warunku, co ma miejsce m.in. wtedy,
gdy podział następuje wyłącznie w przypadku zapłaty ceny na konkretny rachunek
bankowy.
Wnioskodawca zaskarżył w całości postanowienie Sądu Rejonowego
apelacją, zarzucając naruszenie art. 76 ust. 4 u.k.w.h., art. 95 ust. 1 pr. bank. oraz
art. 130 i 1301
k.p.c., a ponadto dołączając do apelacji pełnomocnictwa oraz odpis
z Krajowego Rejestru Sądowego. Następnie w uzupełnieniu apelacji przedstawił też
aneks z dnia 9 lutego 2011 r. do umowy kredytu z dnia 20 sierpnia 2008 r.
4
Oddalając apelację na podstawie art. 385 k.p.c., Sąd Okręgowy podzielił
stanowisko Sądu Rejonowego, że podstawą ujawnienia w księdze wieczystej
sposobu podziału hipoteki może być jedynie porozumienie stron, z tym
zastrzeżeniem, iż wymagane jest przedłożenie dokumentu zgodnego z art. 31 ust.
1 u.k.w.h. Nie chodzi tutaj bowiem o ustanowienie ograniczonego prawa
rzeczowego, a tylko w takim przypadku zastosowanie znajduje art. 32 ust. 2
u.k.w.h. Wobec złożenia aneksu z dnia 9 lutego 2011 r. Sąd Okręgowy przyjął,
że według wnioskodawcy ten dokument stanowić ma podstawę wpisu.
Wnioskodawca nie wykazał jednak uprawnienia T. M., jako naczelnika wydziału, do
działania za wierzyciela hipotecznego. W ocenie Sądu Okręgowego do wniosku o
wpis powinny być dołączone dokumenty wykazujące umocowanie do złożenia
oświadczenia w imieniu Banku, a kognicją sądu wieczystoksięgowego objęte jest
badanie, czy osoba podpisująca dokument w imieniu Banku ma stosowne
umocowanie materialnoprawne. Z art. 95 pr. bank. wynika bowiem, że tylko takie
osoby mogą w tym zakresie działać w imieniu banku. Zdaniem Sądu Okręgowego
w sprawie nie znajdował zastosowania art. 130 k.p.c., gdyż wniosek o wpis nie był
dotknięty brakami formalnymi. Brak pełnomocnictwa materialnego dla osoby
reprezentującej bank stanowi bowiem przeszkodę do dokonania wpisu w myśl art.
6269
k.p.c. Sąd Okręgowy przyjął dalej, że zawarte w wymienionym aneksie
sformułowanie, dotyczące wyrażenia zgody na bezobciążeniowe wydzielenie z
nieruchomości, obciążonej hipoteką łączną, poszczególnych lokali na rzecz
nabywców, pod warunkiem spełnienia przez nich zobowiązań z tytułu zapłaty ceny
na rachunek obsługi zadłużenia, nie spełnia wymagań przewidzianych w art. 76 ust.
4 u.k.w.h. Zgodnie z tym przepisem w przypadku określenia sposobu podziału
hipoteki w umowie, jej podział następuje stosownie do postanowień umowy. Zatem
podział taki nie może być uzależniony od zgody wierzyciela, tak jak to ma miejsce
w niniejszej sprawie. Podział hipoteki ma nastąpić z chwilą podziału przedmiotu
hipoteki, a w niniejszej sprawie wymagana byłaby jeszcze zgoda wierzyciela
hipotecznego. Sąd Okręgowy nie podzielił poglądu wnioskodawcy, że warunek ten
dotyczy jedynie podziału przedmiotu hipoteki. Konsekwencją stanowiska
wnioskodawcy byłaby faktyczna niemożność podziału przedmiotu hipoteki, tj.
wydzielenia kolejnego lokalu, w przypadku, gdy cała cena nie zostanie uiszczona.
5
Sąd Okręgowy wskazał, że w istocie porozumienie zawiera jedynie zobowiązanie
wierzyciela hipotecznego do wyrażenia zgody na bezobciążeniowe odłączenie
nieruchomości, o którym mowa w art. 90 u.k.w.h., które dla swojej skuteczności nie
musi być ujawnione w księdze wieczystej. Sąd Okręgowy podkreślił, że w myśl art.
76 ust. 4 u.k.w.h. wpis hipoteki łącznej następuje bądź zgodnie z przepisami
ustawy, bądź stosownie do postanowień umowy. W niniejszej sprawie uregulowany
został jedynie przypadek całkowitej spłaty zobowiązań przez nabywcę lokalu.
Natomiast nie zostały uregulowane pozostałe przypadki, m.in. gdy nie doszło do
zapłaty całej ceny przez nabywcę. W tej sytuacji nie może dojść do wpisu w
księdze wieczystej ani na podstawie ustawy, ani na podstawie umowy, ponieważ
przedłożony aneks nie reguluje tej kwestii. Tymczasem wolą ustawodawcy było to,
aby wpis hipoteki łącznej następował automatycznie na podstawie ustaleń
zawartych w porozumieniu, o którym wiedzą również osoby trzecie z uwagi na jego
ujawnienie w księdze wieczystej.
Od postanowienia Sądu Okręgowego skargę kasacyjną wniósł
wnioskodawca, zaskarżając je w całości. W ramach podstawy przewidzianej w art.
3983
§ 1 pkt 1 w zw. z art. 13 § 2 k.p.c. zarzucił: 1) naruszenie art. 31 ust. 1 i art. 32
ust. 2 u.k.w.h. polegające na przyjęciu, że w przypadku ujawnienia w księdze
wieczystej zgody banku na bezobciążeniowe wyodrębnienie lokali przepisy te
wyłączają stosowanie przepisów prawa bankowego, jeśli chodzi o szczególną
formę oświadczeń stanowiących postawę wpisu do ksiąg wieczystych;
2) naruszenie art. 76 ust. 4 u.k.w.h. i art. 78 k.c. polegające na przyjęciu,
że umowa między właścicielem nieruchomości a wierzycielem hipotecznym
co do zgody na bezobciążeniowe wyodrębnienie lokalu musi zostać załączona
do wniosku o wpis w księdze wieczystej, a oświadczenie wierzyciela hipotecznego
nie jest wystarczające oraz że zgoda wierzyciela hipotecznego nie może zostać
uwarunkowana zapłatą całości ceny nabycia lokalu; 3) naruszenie art. 95 ust. 1 pr.
bank. polegające na przyjęciu, że dla ważności dokumentu (oświadczenia)
bankowego nie wystarczy złożenie pod nim podpisów przez osoby upoważnione
i opatrzenie go pieczęcią banku, ale niezbędne jest także załączenie
pełnomocnictw dla osób podpisujących dokument oraz odpisu z Krajowego
Rejestru Sądowego odnoszącego się do banku. Z kolei w ramach podstawy
6
przewidzianej w art. 3983
§ 1 pkt 2 w zw. z art. 13 § 2 k.p.c. wnioskodawca zarzucił:
1) naruszenie art. 382 k.p.c. polegające na nieuwzględnieniu przez Sąd Okręgowy
materiału zebranego w postępowaniu apelacyjnym w postaci załączonych
do apelacji oraz do pisma uzupełniającego apelację odpisu z Krajowego Rejestru
Sądowego odnoszącego się do banku, pełnomocnictw osób podpisujących
oświadczenie bankowe i aneksu do umowy kredytu, będącej jednocześnie umową
o ustanowienie hipoteki; 2) naruszenie art. 6268
§ 2 k.p.c. polegające na przyjęciu,
że rozpoznając wniosek o wpis w księdze wieczystej, sąd może badać inne
okoliczności, niż treść i formę wniosku oraz dołączonych do wniosku dokumentów,
w szczególności zakres umocowań osób składających oświadczenie bankowe,
chociaż w świetle art. 95 ust. 1 pr. bank. nie jest to element oświadczenia banku,
ani treści i formy umowy zawartej pomiędzy właścicielem nieruchomości
i wierzycielem hipotecznym co do bezobciążeniowego wyodrębniania lokali, której
załączenie do wniosku o wpis nie stanowi wymagania określonego przepisami
prawa; 3) naruszenie art. 385 i 386 k.p.c. polegające na oddaleniu apelacji, pomimo
braku ku temu podstaw, zamiast zmiany zaskarżonego postanowienia i orzeczenia
co do istoty sprawy; 4) art. 44 pkt 6 w zw. z art. 43 pkt 4 ustawy z dnia 28 lipca
2005 r. o kosztach sądowych w sprawach cywilnych (jedn. tekst Dz. U. z 2010 r.,
Nr 90, poz. 594 ze zm. dalej jako u.k.s.c.) polegające na przyjęciu, że żądanie
wpisania zgody na bezobciążeniowe wyodrębnienie lokali stanowi wniosek
o zmianę treści ograniczonych praw rzeczowych, a nie inny wpis, o którym mowa
w art. 44 pkt 6 u.k.s.c. W oparciu o te podstawy wnioskodawca wniósł o uchylenie
w całości zaskarżonego postanowienia i przekazanie sprawy Sądowi Okręgowemu
do ponownego rozpoznania i orzeczenia o kosztach postępowania kasacyjnego.
Sąd Najwyższy zważył, co następuje:
Skarga kasacyjna nie zasługuje na uwzględnienie.
W judykaturze Sądu Najwyższego przyjmuje się jednolicie, że naruszenie
art. 385 k.p.c. nie może stanowić samodzielnej podstawy skargi kasacyjnej
(por. wyrok Sądu Najwyższego z dnia 15 lutego 2002 r., III CKN 567/00, niepubl.;
postanowienie z dnia 8 maja 2002 r., III CKN 917/00, niepubl.; wyrok z dnia
5 grudnia 2006 r., II CSK 327/06, niepubl.; wyrok z dnia 13 grudnia 2006 r., II CSK
7
294/06, niepubl.; postanowienie z dnia 2 lipca 2009 r., V CSK 481/08, niepubl.;
wyrok z dnia 11 grudnia 2009 r., V CSK 175/09, niepubl.; wyrok z dnia
29 października 2010 r., I CSK 699/09, niepubl.; wyrok z dnia 17 lutego 2011 r.,
IV CSK 405/10, niepubl.). Zgodnie z tym przepisem sąd drugiej instancji
obowiązany jest oddalić apelację, jeśli jest ona bezzasadna. Naruszenie tego
przepisu może więc polegać na oddaleniu apelacji zasadnej albo na uwzględnieniu
apelacji bezzasadnej. Natomiast ocena zasadności apelacji w istocie wiąże się
z prawidłowym zastosowaniem innych przepisów postępowania lub prawa
materialnego przez sąd drugiej instancji w danej sprawie. Zatem podniesienie
w podstawach skargi kasacyjnej naruszenia art. 385 k.p.c. nie może prowadzić
do jej uwzględnienia, jeśli nie zostały jednocześnie podniesione naruszenia innych
przepisów postępowania lub prawa materialnego prowadzące do wniosku, że sąd
drugiej instancji błędnie ocenił zasadność apelacji. Z tych samym względów,
samodzielnej podstawy skargi kasacyjnej nie może stanowić naruszenie art. 386
§ 1 k.p.c., polegające na błędnym nieuwzględnieniu apelacji przez sąd drugiej
instancji i niedokonaniu zmiany zaskarżonego orzeczenia (por. wyrok Sądu
Najwyższego z dnia 28 października 2005 r., II CK 37/05, niepubl.; wyrok z dnia
15 marca 2007 r., II CSK 497/06, niepubl.; wyrok z dnia 17 listopada 2010 r., I CSK
75/10, niepubl.; wyrok z dnia 5 stycznia 2011 r., III CSK 125/10, niepubl.).
Nie stanowi uzasadnionej podstawy skargi kasacyjnej naruszenie art. 44
pkt 6 w zw. z art. 43 pkt 4 u.k.s.c., dotyczące wysokości opłaty sądowej należnej
od wniosku (apelacji) w sprawie o wpis w księdze wieczystej sposobu podziału
hipoteki w razie podziału nieruchomości polegającego na ustanowieniu odrębnej
własności lokali. Po pierwsze rozstrzygnięcie w tym przedmiocie nie zostało
zamieszczone w sentencji postanowienia Sądu Okręgowego zaskarżonego skargą
kasacyjną, stąd brak w tym zakresie substratu zaskarżenia. Po drugie, pomimo że
w stanie prawnym obowiązującym przed dniem 3 maja 2012 r., postanowienie sądu
drugiej instancji co do kosztów postępowania nieprocesowego, które nie było
przedmiotem rozstrzygnięcia sądu pierwszej instancji, podlegało zaskarżeniu
zażaleniem do Sądu Najwyższego przewidzianym w art. 3941
§ 1 pkt 2 w zw. z art.
13 § 2 k.p.c., to jednak także w tym czasie nie było dopuszczalne kwestionowanie
8
wymiaru opłaty sądowej należnej od apelacji (por. postanowienie Sądu
Najwyższego z dnia 8 października 2010 r., II PZ 31/10, niepubl.)
Stosownie do treści art. 6268
§ 2 k.p.c., sąd wieczystoksięgowy rozpoznając
wniosek o wpis w księdze wieczystej i biorąc pod uwagę jedynie materiał
procesowy, o którym mowa w tym przepisie, tj. treść wniosku o wpis, dołączonych
do wniosku dokumentów oraz treść księgi wieczystej. Na tej samej podstawie
prawnej sąd wieczystoksięgowy obowiązany jest ocenić materialnoprawną
skuteczność czynności prawnej, mającej stanowić podstawę wpisu w księdze
wieczystej (por. postanowienia Sądu Najwyższego z dnia 4 kwietnia 2012 r., I CSK
359/11, OSNC 2012/9/111; z dnia 20 października 2011 r., III CSK 322/10, niepubl.;
z dnia 30 czerwca 2011 r., III CSK 272/10, OSNC-ZD 2012/2/44; z dnia 21 lipca
2010 r., III CSK 322/09, OSNC 2011/2/21; z dnia 18 lutego 2010 r., II CSK 432/09,
niepubl.; z dnia 17 lipca 2008 r., II CSK 115/08, niepubl.; z dnia 11 czerwca 2008 r.,
V CSK 17/08, niepubl.; z dnia 23 czerwca 2005 r., II CK 92/05, niepubl.; z dnia
27 stycznia 2005 r., V CK 304/04, niepubl.; z dnia 9 lipca 2004 r.; II CK 435/03,
niepubl.; z dnia 15 lutego 2002 r., III CKN 613/00, niepubl.). Jeśli zatem czynności
prawnej, mającej stanowić podstawę wpisu, dokonała osoba prawna (art. 38 k.c.)
albo czynność taka dokonana została przez przedstawiciela (art. 95 § 2 k.c.), ocena
skuteczności materialnoprawnej takiej czynności musi dotyczyć także umocowania
osób działających za podmiot, w imieniu którego czynność została dokonana
i kwestia ta objęta jest kognicją sądu wieczystoksięgowego. Ocena w tym zakresie
uwzględniać może jednak tylko materiał określony w art. 6268
§ 2 k.p.c. Biorąc to
pod uwagę należy przyjąć, że w ramach materialnoprawnej oceny skuteczności
oświadczenia woli złożonego w imieniu Banku w dokumencie z dnia 9 lutego
2011 r., obejmującego aneks do umowy ustanawiającej hipotekę, Sąd Okręgowy
był nie tylko uprawniony, ale i obowiązany zbadać, czy oświadczenie to zostało
złożone przez osoby umocowane przez Bank do jego złożenia. Zgodnie z art. 6268
§ 2 k.p.c. przy dokonywaniu ustaleń dotyczących tej kwestii Sąd Okręgowy
posłużyć mógł się jedynie dowodami z dokumentów. Zatem wymaganie,
aby do wniosku o wpis dołączone zostały dokumenty wykazujące umocowanie
udzielone osobom składającym oświadczenie w imieniu Banku i pochodzące
od organu Banku uprawnionego do reprezentacji, nie naruszało art. 6268
§ 2 k.p.c.
9
Oceniając możliwość stosowania art. 382 k.p.c. w postępowaniu
wieczystoksięgowym należy podzielić dominujący w judykaturze Sądu
Najwyższego pogląd, iż art. 6268
§ 2 k.p.c. wyznacza zakres kognicji nie tylko sądu
pierwszej instancji rozpoznającego wniosek o wpis, ale także sądu drugiej instancji
rozpoznającego apelację od dokonanego wpisu albo odmowy jego dokonania
(por. postanowienia Sądu Najwyższego z dnia 20 października 2011 r., III CSK
322/10, niepubl.; z dnia 30 czerwca 2011 r., III CSK 272/10, OSNC-ZD 2012/2/44;
z dnia 12 stycznia 2011 r., I CSK 182/10, niepubl.; z dnia 5 stycznia 2011 r., III
CSK 84/10, niepubl.; z dnia 21 lipca 2010 r., III CSK 322/09, OSNC 2011/2/21;
z dnia 9 lipca 2009 r., III CSK 348/08, OSNC-ZD 2010/A/15; z dnia 16 stycznia
2009 r., III CSK 239/08, niepubl.; z dnia 4 grudnia 2008 r., I CSK 207/08, niepubl.;
z dnia 6 października 2006 r., V CSK 214/06, niepubl.; z dnia 21 czerwca 2006 r.,
I CSK 115/06, niepubl.; z dnia 5 października 2005 r., II CK 781/04, niepubl.; z dnia
4 lutego 2004 r., I CK 543/03, niepubl.; z dnia 23 maja 2003 r., III CKN 109/01,
niepubl.; z dnia 1 kwietnia 2003 r., II CKN 1419/00, niepubl.; z dnia 27 kwietnia
2001 r., III CKN 354/00, OSNC 2001, nr 12, poz. 183). Konsekwencją takiej
wykładni art. 6268
§ 2 k.p.c. jest brak możliwości uwzględnienia przez sąd drugiej
instancji dokumentów powołanych dopiero w apelacji, a tym samym brak
możliwości odpowiedniego (art. 13 § 2 k.p.c.) stosowania w postępowaniu
wieczystoksięgowym art. 382 k.p.c., nakazującego sądowi drugiej instancji
przyjęcie za podstawę orzekania materiału zgromadzonego w postępowaniu
apelacyjnym, oraz art. 381 k.p.c., pozwalającego sądowi drugiej instancji
na uwzględnienie nowych faktów i dowodów, które nie mogły być powołane przed
sądem pierwszej instancji. Jak przyjmuje się w orzecznictwie Sądu Najwyższego
kwestia ta może jednak przedstawiać się odmiennie w przypadku powołanych
dopiero w apelacji dokumentów wskazujących na istnienie przeszkody
do dokonania wpisu (por. postanowienia Sądu Najwyższego z dnia 9 lutego
2011 r., V CK 220/10, niepubl.; z dnia 7 lutego 2006 r., IV CK 361/05, OSNC
2006/11/190; z dnia 11 stycznia 2000 r., I CKN 337/98, Monitor Prawniczy
2000/7/435; a ponadto nawiązujące do tego nurtu judykatury postanowienie z dnia
12 stycznia 2012 r., IV CSK 251/11, niepubl. oraz postanowienie z dnia
16 listopada 2011 r., II CSK 538/10, niepubl.). Prezentowany jest także pogląd,
10
że w postępowaniu wieczystoksięgowym sąd drugiej instancji może uwzględnić
nowe fakty i dowody, które nie mogły być powołane przed sądem pierwszej
instancji, ale musi je ocenić według stanu z chwili dokonania wpisu albo odmowy
jego dokonania. Jednak i ten pogląd odnoszony jest jedynie do przeszkód do
dokonania wpisu (por. postanowienie Sądu Najwyższego z dnia 4 grudnia 2008 r.,
I CSK 207/08, niepubl.) a w pozostałym zakresie nie dopuszcza się możliwości
powoływania się dopiero na etapie postępowania apelacyjnego na dalsze
dokumenty mające stanowić podstawę wpisu, jeśli w ocenie sądu pierwszej
instancji dołączone do wniosku dokumenty nie były wystarczające do jego
dokonania (por. postanowienie Sądu Najwyższego z dnia 11 maja 2004 r., II CK
280/03, niepubl.). Dlatego nie zasługuje na uwzględnienie podniesiony w skardze
kasacyjnej zarzut naruszenia art. 382 k.p.c. polegający na błędnym pominięciu
dołączonych do apelacji dokumentów mających uzasadniać dokonanie wpisu. Jest
także inna przyczyna, która nakazywałaby nieuwzględnienie tak sformułowanego
zarzutu naruszenia przepisu postępowania. Wbrew twierdzeniom zawartym
w skardze kasacyjnej, Sąd Okręgowy uwzględnił dokumenty powołane przez
skarżącego dopiero w apelacji. Wskazuje na to przyjęcie przez Sąd Okręgowy,
że podstawę wpisu stanowić miał dokument obejmujący aneks z dnia 9 lutego
2011 r. do umowy ustanawiającej hipotekę, który został przedstawiony dopiero
w apelacji, a nie powołane we wniosku oświadczeniem z tego samego dnia. Sąd
Okręgowy uwzględnił także dołączone dopiero do apelacji odpisy dokumentów
obejmujących pełnomocnictwa oraz odpis z Krajowego Rejestru Sądowego.
Przemawia za tym podjęta na tym etapie postępowania ocena umocowania osób
składających oświadczenia w imieniu Banku. Sąd Okręgowy uznał, że nie zostało
wykazane umocowanie T. M. do działania w imieniu Banku pomimo, że był on
jedną z dwóch osób, które podpisały wymieniony aneks oraz oświadczenie Banku.
Natomiast do apelacji dołączone zostały odpisy dokumentów obejmujących
pełnomocnictwa udzielone B. P. - drugiemu występującemu w imieniu Banku
pełnomocnikowi oraz K. K., który w tych czynnościach nie uczestniczył.
Przechodząc do oceny podniesionego w skardze kasacyjnej naruszenia
art. 95 ust. 1 pr.bank. należy wskazać, że w przypadku czynności prawnej
zabezpieczającej wierzytelność banku, stwierdzonej dokumentem, o którym mowa
11
w tym przepisie i który na podstawie art. 95 ust. 3 pr.bank. stanowić może
podstawę wpisu hipoteki do księgi wieczystej prowadzonej dla nieruchomości
stanowiącej własność dłużnika banku lub innej osoby ustanawiającej hipotekę
na rzecz banku, możliwość wykazania w ramach postępowania
wieczystoksięgowego istnienia umocowania osób składających oświadczenia woli
w imieniu banku przedstawia się tak samo w odniesieniu do czynności prawnej
stwierdzonej dokumentem obejmującym oświadczenia woli banku i dłużnika
hipotecznego, jak i dokumentem zawierającym jedynie oświadczenie woli banku.
Według art. 95 ust. 1 pr.bank. oświadczenia podpisane przez osoby upoważnione
do składania oświadczeń w zakresie praw i obowiązków majątkowych banku
i opatrzone pieczęcią banku, które dotyczą praw i obowiązków wynikających
z zabezpieczeń ustanowionych na rzecz banku, mają moc prawną dokumentów
urzędowych i mogą stanowić podstawę wpisu do ksiąg wieczystych. Przepis ten
jest przepisem szczególnym względem art. 31 ust. 1 u.k.w.h., według którego wpis
do księgi wieczystej może być dokonany na podstawie dokumentu z podpisem
notarialnie poświadczonym (por. uchwała Sądu Najwyższego z dnia 20 czerwca
2007 r., III CZP 50/2007, OSNC 2008/7-8 poz. 83; wyrok z dnia 11 października
2007 r., IV CSK 158/07, niepubl.; wyrok z dnia 11 października 2007 r., IV CSK
209/07, niepubl.). Przy rozpoznawaniu wniosku o wpis do księgi wieczystej art.
6268
§ 2 k.p.c. nakazuje badanie dołączonych do wniosku dokumentów także
pod względem ich formy. W przypadku powołania we wniosku dokumentów
określonych w art. 95 ust. 1 pr.bank. sąd wieczystoksięgowy obowiązany jest
zbadać, czy forma tych dokumentów spełnia wymagania przewidziane w tym
przepisie, a więc także to, czy podpisały je osoby upoważnione do składania
oświadczeń w zakresie praw i obowiązków majątkowych banku. Także w tym
zakresie ocena sądu wieczystoksięgowego może zostać dokonana jedynie
w oparciu o materiał wskazany w art. 6268
§ 2 k.p.c. Dlatego treść i forma
dokumentów dołączonych do wniosku musi wskazywać, że osoby podpisujące
oświadczenie dotyczące praw i obowiązków majątkowych banku legitymują się
stosownym umocowaniem. Podobna ocena Sądu Okręgowego była prawidłowa
i nie naruszała art. 95 ust. 1 pr. bank. Jednocześnie trzeba podkreślić, że Sąd
Okręgowy badając spełnienie warunków przewidzianych w art. 95 ust. 1 pr.bank.
12
nie zanegował szczególnego charakteru tego przepisu względem art. 31 ust. 1
u.k.w.h. w zakresie formy dokumentów, w oparciu o które może nastąpić wpis
do księgi wieczystej.
Odnosząc się do podnoszonej w związku z naruszeniem art. 32 ust. 2
u.k.w.h. kwestii, czy ujawnienie w księdze wieczystej sposobu podziału hipoteki
zabezpieczającej wierzytelność banku wymaga jedynie przedstawienia sądowi
wieczystoksięgowemu dokumentu obejmującego oświadczenie woli banku
będącego wierzycielem hipotecznym, czy także dokumentu obejmującego
oświadczenie woli dłużnika rzeczowego, należy wskazać na art. 95 ust. 4 pr.bank.,
który do ustanowienia hipoteki zabezpieczającej wierzytelność banku wymaga
złożenia przez właściciela nieruchomości oświadczenia o ustanowieniu hipoteki
na rzecz banku w formie pisemnej pod rygorem nieważności. Przepis ten
na podstawie art. 95 ust. 5 pr.bank. znajduje odpowiednie zastosowanie
w przypadku ujawnienia w księdze wieczystej zmiany treści hipoteki. Jeśli więc
umowne określenie sposobu podziału hipoteki (art. 76 ust. 4 u.k.w.h.) uprzednio
ustanowionej już na rzecz banku zakwalifikuje się jako zmianę treści hipoteki,
to ujawnienie sposobu podziału takiej hipoteki w księdze wieczystej wymaga
przedstawienia – obok oświadczenia woli banku spełniającego wymagania
przewidziane w art. 95 ust. 1 i 3 pr.bank. – także oświadczenia woli właściciela
nieruchomości w formie pisemnej pod rygorem nieważności stosownie do art. 95
ust. 4 pr.bank. (por. uzasadnienie postanowienia Sądu Najwyższego z dnia
23 czerwca 2010 r., II CSK 20/10, niepubl.), a nie jedynie oświadczenia woli banku.
Według art. 76 ust. 1 u.k.w.h., podział nieruchomości obciążonej hipoteką
skutkuje obciążeniem hipoteką łączną wszystkich nieruchomości utworzonych
w wyniku podziału. Jednakże na podstawie art. 76 ust. 4 zd. pierwsze u.k.w.h.
w razie podziału nieruchomości polegającego na ustanowieniu odrębnej własności
lokalu lub wydzieleniu odrębnej nieruchomości zabudowanej domem
jednorodzinnym, nabywca wydzielonej nieruchomości może żądać podziału
hipoteki proporcjonalnie do wartości nieruchomości powstałych wskutek podziału.
W art. 76 ust. 4 zd. drugie u.k.w.h. przewidziano jednak, że jeżeli sposób podziału
hipoteki został określony w umowie o ustanowienie hipoteki i ujawniony w księdze
wieczystej, podział następuje stosownie do postanowień umowy.
13
Możliwość umownego określenia sposobu podziału hipoteki łącznej
przewidziana była w art. 76 ust. 4 zd. drugie u.k.w.h. także w stanie prawnym
obowiązującym przed dniem 20 lutego 2011 r., kiedy weszła w życie ustawa z dnia
26 czerwca 2009 r. o zmianie ustawy o księgach wieczystych i hipotece oraz
niektórych innych ustaw (Dz. U. Nr 131, poz. 1075), nowelizująca m.in. ten przepis.
Według tego przepisu w poprzednim brzmieniu, art. 76 ust. 1 u.k.w.h. nie miał
zastosowania w razie podziału nieruchomości obciążonej hipoteką zabezpieczającą
kredyt udzielony na budowę domów mieszkalnych, jeśli podział polegał
na przeniesieniu własności części nieruchomości zabudowanej domem
mieszkalnym. W takim przypadku hipoteka ulegała podziałowi zgodnie
z postanowieniami umowy. Wykładając treść tego przepisu Sąd Najwyższy
przyjmował, że jego celem jest wyeliminowanie hipoteki łącznej w takim
szczególnym przypadku i obciążenie wydzielanej nieruchomości hipoteką, która
będzie odpowiadać części hipoteki pierwotnej określonej według postanowień
umowy pomiędzy wierzycielem hipotecznym a dotychczasowym właścicielem
nieruchomości ulegającej podziałowi. Natomiast w braku takich postanowień
umownych brak było podstawy do wpisu w księdze wieczystej prowadzonej dla
wydzielonej nieruchomości hipoteki odpowiadającą części hipoteki obciążającej
nieruchomość podlegającą podziałowi. W konsekwencji zaniechanie określenia
w umowie między wierzycielem hipotecznym a właścicielem nieruchomości,
o której mowa w art. 76 ust. 4 u.k.w.h., sposobu podziału hipoteki na wypadek
podziału takiej nieruchomości, prowadziło do wydzielenia nieruchomości wolnej
od obciążenia hipotecznego. Z kolei uzgodnienie takiego sposobu prowadziło
do obciążenia wydzielonej nieruchomości, zamiast hipoteką łączną, hipoteką
o treści ustalonej w oparciu o postanowienia umowy (por. postanowienie Sądu
Najwyższego z dnia 13 kwietnia 2005 r., IV CK 469/04, niepubl.).
Nowelizując art. 76 ust. 4 u.k.w.h., ustawodawca zachował możliwość
umownego określenia przez wierzyciela hipotecznego i właściciela nieruchomości
sposobu podziału hipoteki obciążającej nieruchomość, z której wydzielana jest
odrębna własność lokalu lub odrębna nieruchomość zabudowana domem
jednorodzinnym, wprowadzając ponadto wymaganie ujawnienia takiego sposobu
w treści księgi wieczystej. Jednak zamiast wyłączenia zastosowania art. 76 ust. 1
14
u.k.w.h., wprowadzona została możliwość żądania przez nabywcę wydzielonej
nieruchomości podziału hipoteki proporcjonalnie do wartości nieruchomości
powstałych w wyniku podziału. Oznacza to, że w obecnie obowiązującym stanie
prawnym podział nieruchomości obciążonej hipoteką, polegający na ustanowieniu
odrębnej własności lokalu lub wydzieleniu nieruchomości zabudowanej domem
jednorodzinnym, prowadzi do powstania hipoteki łącznej na nieruchomościach
powstałych w wyniku takiego podziału, za wyjątkiem przypadku, gdy sposób
podziału hipoteki dotychczas obciążającej nieruchomość podlegającą podziałowi
został ustalony w umowie przez wierzyciela hipotecznego z właścicielem tej
nieruchomości oraz ujawniony w księdze wieczystej. Wówczas hipoteka łączna
nie powstaje, a hipoteka, która dotychczas obciążała nieruchomość podlegającą
podziałowi, ulega podziałowi stosownie do postanowień umowy.
Hipoteka, która powstaje w wyniku podziału nieruchomości, polegającego
na ustanowieniu odrębnej własności lokalu lub wydzieleniu nieruchomości
zabudowanej domem jednorodzinnym, z hipoteki dotychczas obciążającej
nieruchomość podlegającą podziałowi według postanowień umowy, o której mowa
w art. 76 ust. 4 u.k.w.h., powstaje z mocy prawa, podobnie jak hipoteka łączna,
i wpisywana jest z urzędu do księgi wieczystej zakładanej dla wyodrębnionej
nieruchomości (por. wymienione postanowienie Sądu Najwyższego z dnia
13 kwietnia 2005 r., IV CK 469/04). Skoro obecnie obowiązujący art. 76 ust. 4 zd.
drugie u.k.w.h. wymaga ujawnienia w księdze wieczystej, prowadzonej dla
nieruchomości podlegającej podziałowi, umownego sposobu podziału hipoteki
obciążającej tę nieruchomość, to należy przyjąć, że podstawę wpisu hipoteki
na wyodrębnianej nieruchomości stanowić mają nie tyle postanowienia umowy
regulującej sposób podziału dotychczasowej hipoteki, ile treść księgi wieczystej,
prowadzonej dla nieruchomości podlegającej podziałowi, ujawniająca sposób
podziału dotychczasowej. W ustawie nie przewidziano istotnych postanowień,
które zawierać powinna umowa ustanawiająca sposób podziału hipoteki, niemniej
wpis w księdze wieczystej ujawniający postanowienia takiej umowy pozwalać musi
sądowi wieczystoksięgowemu na ustalenie treści wpisywanej hipoteki. Nic nie stoi
na przeszkodzie, aby sposób podziału dotychczasowej hipoteki polegał także
15
na zrzeczeniu się przez wierzyciela hipotecznego hipoteki, która miałaby obciążać
wyodrębnianą nieruchomość.
Zawarte w wymienionym aneksie z dnia 9 lutego 2011 r. postanowienie,
według którego Bank wyrazi zgodę na bezobciążeniowe wydzielenie
poszczególnych lokali, pod warunkiem zapłaty ceny w sposób bliżej określony,
nie może jednak zostać zakwalifikowane jako umowny sposób podziału hipoteki
przewidziany w art. 76 ust. 4 u.k.w.h. Uzależnienie podziału hipoteki dotychczas
obciążającej nieruchomość ulegającą następnie podziałowi, nie tylko od zdarzenia
prawnego polegającego na jej podziale, ale także od złożenia przez wierzyciela
hipotecznego oświadczenia woli odrębnego od złożonego uprzednio oświadczenia
woli ustanawiającego umowny sposób podziału hipoteki, w istocie skutkowałoby
przyjęciem, że podział hipoteki następuje nie w oparciu o postanowienia umowne
ujawnione w księdze wieczystej, lecz w oparciu o oświadczenie woli wierzyciela
hipotecznego. Natomiast możliwość taką stwarza jedynie art. 76 ust. 2 zd. drugie
u.k.w.h., pozwalający wierzycielowi hipotecznemu według swego uznania dokonać
podziału hipoteki łącznej pomiędzy poszczególne nieruchomości, a więc dotyczący
przypadku, gdy hipoteka łączna już powstała. Wprowadzenie podobnej możliwości
w drodze umowy, której celem ma być ustalenie sposobu podziału hipoteki
na podstawie art. 76 ust. 4 u.k.w.h., skutkowałoby przyznaniem wierzycielowi
hipotecznemu jednostronnego uprawnienia do decydowania o tym, czy hipoteka
łączna powstanie, czego ustawa nie przewiduje. Jeśli bowiem wierzyciel hipoteczny
nie złożyłby oświadczenia woli wyrażającego zgodę na bezobciążeniowe
wydzielenie poszczególnych lokali, a doszłoby do podziału nieruchomości
polegającego na ustanowieniu odrębnej własności lokalu albo na wydzieleniu
nieruchomości zabudowanej domem jednorodzinnym, to na wyodrębnionej
nieruchomości powstawałaby hipoteka łączna. Natomiast nabywcy tej
nieruchomości przysługiwałoby roszczenie o proporcjonalny podział hipoteki
przewidziane w art. 76 ust. 4 u.k.w.h. Oceny tej nie zmienia zamieszczenie
w umowie zastrzeżenia, w myśl którego oświadczenie woli wierzyciela
hipotecznego, wyrażające zgodę na bezobciążeniowe wydzielenie lokalu, zostanie
złożone pod warunkiem zapłaty ceny w sposób bliżej określony. Niezasadna
odmowa złożenia takiego oświadczenia przez wierzyciela hipotecznego, pomimo
16
ziszczenia się warunku, zmuszałaby nabywcę odrębnej własności lokalu
do wytoczenia powództwa o zobowiązanie wierzyciela hipotecznego do złożenia
takiego oświadczenia woli celem uzyskania orzeczenia sądu zastępującego to
oświadczenie, mającego stanowić podstawę wpisu, albo do wytoczenia powództwa
przewidzianego w art. 10 ust 1 u.k.w.h., kwestionującego prawidłowość wpisu
hipoteki łącznej do księgi wieczystej założonej dla odrębnej własności lokalu.
To zaś pozostawałoby w sprzeczności z celem nowelizacji art. 76 ust. 4 u.k.w.h.,
którym było wyważenie interesów wierzyciela hipotecznego i nabywcy
wyodrębnianego lokalu. Skarżący nietrafnie zatem zarzucał Sądowi Okręgowemu
naruszenie tego przepisu.
Z tych względów Sąd Najwyższy, na podstawie art. 39814
w zw. z art. 13 § 2
k.p.c., postanowił jak w sentencji.
es