Pełny tekst orzeczenia

WYROK

W IMIENIU RZECZYPOSPOLITEJ POLSKIEJ

Dnia 4 marca 2014 r.

Sąd Okręgowy we Wrocławiu I Wydział Cywilny

w składzie:

Przewodniczący: SSO Krzysztof Rudnicki

Protokolant: Marcin Guzik

po rozpoznaniu w dniu 18.02.2014 r.

we Wrocławiu

na rozprawie

sprawy z powództwa Wspólnoty Mieszkaniowej nieruchomości przy ul. (...) we W.

przeciwko Spółdzielni Mieszkaniowej (...) we W.

o zapłatę 95 355, 41 zł

I. zasądza od pozwanej Spółdzielni Mieszkaniowej (...) we W. na rzecz powódki Wspólnoty Mieszkaniowej nieruchomości przy ul. (...) we W. 77 441, 27 zł (siedemdziesiąt siedem tysięcy czterysta czterdzieści jeden złotych, dwadzieścia siedem groszy) wraz z ustawowymi odsetkami od dnia 08.06.2012 r. do dnia zapłaty;

II. oddala dalej idące powództwo;

III. zasądza od pozwanej Spółdzielni Mieszkaniowej (...) we W. na rzecz powódki Wspólnoty Mieszkaniowej nieruchomości przy ul. (...) we W. 5 296, 90 zł kosztów procesu;

IV. zasądza od pozwanej Spółdzielni Mieszkaniowej (...) we W. na rzecz Skarbu Państwa – Sądu Okręgowego we Wrocławiu 2 904, 07 zł brakujących kosztów sądowych;

V. zasądza od powódki Wspólnoty Mieszkaniowej nieruchomości przy ul. (...) we W. na rzecz Skarbu Państwa – Sądu Okręgowego we Wrocławiu 671, 93 zł brakujących kosztów sądowych.

UZASADNIENIE

Powód – Wspólnota Mieszkaniowa nieruchomości przy ul. (...) we W. wniósł o zasądzenie od pozwanej Spółdzielni Mieszkaniowej (...) we W. 95 355, 41 zł wraz z ustawowymi odsetkami od dnia 29.05.2012 r. do dnia zapłaty oraz kosztami procesu.

W uzasadnieniu pozwu powód podniósł, że pozwana Spółdzielnia wykonywała na jego rzecz czynności zarządcy nieruchomości wspólnej albowiem zatrudniając wówczas osobę posiadającą licencję zarządcy nieruchomości, posiadała niezbędne uprawnienia. Właściciele lokali zgodnie z wymogami art. 15 ust. 1 ustawy o własności lokali uiszczali zaliczki na zarządzenie częścią wspólną jak również zaliczki na fundusz remontowy. Kwoty te, niezależnie od ich przeznaczenia, były wpłacane na jeden wspólny rachunek bankowy. Powód wskazał dalej, że w dniu 31.01.2011 r. pozwana Spółdzielnia w ramach wykonywania czynności zarządcy nieruchomości przedstawiła raport z wykonywanych czynności opisujący także bieżącą sytuację finansową wspólnoty. Pozwana w oparciu o dokumentację rozliczeniową i wyciągi bankowe potwierdziła, iż z tytułu zaliczek na fundusz remontowy powód dysponuje kwotą 95 355, 41 zł. Z dokumentu tego wynikało także, że na dzień 01.01.2010 r. należność wpłacona przez właścicieli lokali stanowiła kwotę 71 984, 53 zł, natomiast saldo na dzień 31.12.2011 r. wynosiło 95 355, 41 zł. Jego treść potwierdza także, że w okresie od 01.01.2010 r. do 31.12.2010 r. Spółdzielnia jako zarządca nieruchomości nie poniosła żadnych wydatków z tytułu prac remontowych. Powód wzywał Spółdzielnię do uregulowania należności, jednak w odpowiedzi na wezwanie wskazała ona tylko, iż żądanie zapłaty kwoty 95 355, 41 zł wynika jedynie z dokumentów z dnia 31.12.2010 r., dodając, że zleciła biegłej rewident sporządzenie opinii mającej na celu rozliczenie zarządzanych przez nią wspólnot mieszkaniowych, w tym powoda od dnia 25.03.2011 r. do dnia 29.02.2012 r. W wyniku analizy wpływów i wypływów z konta bankowego (łącznie z funduszem remontowym) w badanym okresie na koncie wspólnoty wystąpiła nadwyżka sumy wpływów nad sumą wydatków w kwocie 1 509, 87 zł. Powód zarzucił jednak, że okres podlegający badaniu przez rewidenta nie dotyczy okresu objętym żądaniem pozwu. Zwrócił także uwagę, że z informacji rewidenta nie wynikło, iż bieżące koszty utrzymania wspólnoty w badanym okresie były pokrywane z bieżących wpływów. Niezależnie od tego dokument ten potwierdził ostatecznie, że również i w tym okresie nastąpiła nadpłata w wysokości 1 509, 87 zł. Należało z tego wywieść, iż w okresie od 01.01.2011 r. do 29.02.2012 r. nie nastąpiło żadne zdarzenie skutkujące umniejszeniem środków pieniężnych zgromadzonych na funduszu remontowym, wpłacanych przez właścicieli lokali powodowej wspólnoty. Wydatki poniesione przez pozwaną na zarząd wspólnotą były natomiast w całości pokrywane z bieżących zaliczek. Powód odwołał się do wyroku Sądu Najwyższego z dnia 26.01.2011 r., II CSK 358/10, w którym wskazano, że dopuszczalne jest przeznaczenie - na podstawie uchwały właścicieli lokali - nadwyżki środków pieniężnych z tytułu uiszczonych zaliczek na pokrycie kosztów zarządu na fundusz remontowy wspólnoty mieszkaniowej. W związku z tym, że skoro nie podjęto żadnej uchwały skutkującej przekazaniem zaliczek zgromadzonych na funduszu remontowym na bieżące zarządzanie i utrzymanie wspólnoty, brak jest jakichkolwiek podstaw do przyjęcia stanowiska pozwanej również i w tym zakresie, tym bardziej, że opinia biegłego rewidenta nie wskazywała także, jaka kwota środków pieniężnych została wpłacona z tytułu zaliczek na fundusz remontowy i jaka kwota środków pieniężnych znajdowała się na rachunku bankowym w dniu 25.03.2011 r. Powód nie zgodził się z twierdzeniem, iż o wysokości środków pieniężnych zgromadzonych do 31.12.2010 r. winny świadczyć dokumenty za okres podlegający badaniu przez biegłego rewidenta. Bezsporne było bowiem, iż na dzień 31.12.2010 r. zaliczki na fundusz remontowy wyniosły 95 355, 41 zł, a Spółdzielnia uznała roszczenie powoda w tym zakresie i nie kwestionowała tego w późniejszej korespondencji. Powód podniósł także, że ewentualne zarzuty kierowane pod adresem byłego członka zarządu pozwanej Spółdzielni nie mają znaczenia dla oceny zasadności roszczenia, nie mogą również stanowić podstawy odmowy zapłaty należności. Pozwana posiada bowiem osobowość prawną, a ewentualne spory wewnątrz spółdzielni nie mogą mieć wpływu na sytuację powoda nie będącego w jakikolwiek sposób powiązanym z pozwaną. Pozwana Spółdzielnia pełniła funkcję zarządcy nieruchomości powodowej Wspólnoty do listopada 2011 r., przy czym, jak się później okazało, od listopada 2010 r. nie miała uprawnień do wykonywania takich funkcji. Powód, powołując się na wyrok Sądu Apelacyjnego w Szczecinie z dnia 18.06.2008 r., I ACa 119/08, wskazał także, że właścicielami środków zgromadzonych na funduszu remontowym są właściciele lokali. W związku z powyższym wszyscy członkowie wspólnoty scedowali prawo dochodzenia należności od pozwanej na rzecz Wspólnoty Mieszkaniowej, stąd też uprawnionym do ich dochodzenia jest powód. W dniu 13.12.2011 r. właściciele lokali podjęli także uchwałę o skierowaniu sprawy o zwrot środków finansowych funduszu remontowego przeciwko pozwanej na drogę postępowania sądowego.

Nakazem zapłaty wydanym w postępowaniu upominawczym dnia 20.08.2012 r., I Nc 369/12, sąd nakazał pozwanej, aby uiściła na rzecz powoda należność żądaną w pozwie.

W sprzeciwie od tego nakazu zapłaty pozwana Spółdzielnia Mieszkaniowa (...) we W. wniosła o oddalenie powództwa w całości oraz zasądzenie kosztów postępowania.

Pozwana podała, że w okresie od 15.11.1995 r. do 31.10.2011 r. łączyła ją z powodową wspólnotą umowa o administrowanie, na podstawie której prowadziła zarząd nieruchomości wspólnej położnej przy ul. (...) we W.. Przyznała dalej, że nie dokonała finansowego rozliczenia okresu, w którym pełniła funkcję zarządcy, obecnie jednak ani powód ani pozwana spółdzielnia nie dysponują dokumentami, które pozwoliłyby dokonać właściwego rozrachunku. Dokumenty te bowiem są bezprawnie przetrzymywane przez byłego prezesa zarządu pozwanej R. Z., o czym powód został poinformowany. Spółdzielnia podkreśliła, że podejmowała i podejmuje szereg działań mających na celu odzyskanie dokumentów, a tym samym dokonanie rozliczeń ze wspólnotami mieszkaniowymi. Wskazała dalej, że nie dała powodu do wytoczenia sprawy. Przez okres ponad jednego roku strony prowadziły negocjacje mające na celu polubowne zakończenie sporu, pozwana wielokrotnie zwracała się do wspólnoty z prośbą o przedstawienie wszelkiej posiadanej przez nią dokumentacji (np. dowodów wpłat) celem dokonania rozliczenia. Informowała także o stanie postępowań mających na celu odzyskanie dokumentów od byłego prezesa R. Z.. Ponadto - celem kompleksowego uregulowania stosunków i innymi wspólnotami - zleciła biegłej rewident M. N. sporządzenie opinii mających na celu rozliczenie wspólnot mieszkaniowych w wyniku analizy wpływów i wypływów z konta bankowego. Biegła sporządziła opinie rozliczające stosunki ze wszystkimi wspólnotami, którymi pozwana administrowała za okres od dnia 25.03.2011 r. do dnia 29.02.2012 r. Z uwagi jednak na brak dokumentacji i ewidencji księgowej z okresu przed 15.03.2011 r. rozliczenie całego okresu nie było możliwe. Powyższe nie oznacza, że pozwana uchylała się od dokonania rozliczenia. Opieszałość organów ścigania postawiła ją w patowej sytuacji, ponieważ z jednej strony musi dokonać rozliczenia ze wspólnotą a z drugiej, z uwagi na brak dokumentów źródłowych, nie może uznać żądanej przez nią kwoty za bezsporną i dokonać jej wypłaty, gdyż naraziłaby się na odpowiedzialność. Pozwana deklarowała gotowość natychmiastowego rozliczenia się po otrzymaniu od R. Z. lub przekazaniu przez Wspólnotę dodatkowej dokumentacji. Z opisanych powodów powództwo należy uznać za przedwczesne. Odnosząc się do twierdzeń zawartych w pozwie, Spółdzielnia zaprzeczyła, by kiedykolwiek uznała roszczenie w dochodzonym zakresie. Wyjaśniła, że w piśmie z dnia 24.05.2012 r. zakwestionowała roszczenie wspólnoty wskazując na jego bezpodstawność. O uznaniu długu nie świadczy także załącznik do raportu „gospodarka funduszem remontowym Wspólnoty Mieszkaniowej” ponieważ nie został on podpisany przez osoby uprawnione składania oświadczeń woli w imieniu pozwanej. Ponadto w dokumencie tym odniesiono się jedynie do kwot tworzenia funduszu remontowego (jego odpisów), jednak naliczanie odpisu funduszu remontowego to nie to samo, co posiadane środki tego funduszu. Na stan funduszu środków remontowego wpływ miały bowiem nieuregulowane należności z tytułu czynszów. Dodała, że odpis funduszu remontowego byłby równoznaczny ze środkami tego funduszu jedynie w sytuacji, gdyby nie było zaległości w zapłacie czynszu. Zgodnie z zasadami księgowości, do tego typu sytuacji należy stosować zasadę rozliczenia kasowego. W rozliczeniu winien być uwzględniany fundusz remontowy zawarty w należnościach oraz roszczeniach spornych powstałych z tytułu zaległości w zapłacie czynszu przez właścicieli lokali, jak również w zapłacie czynszu z góry na przyszłe okresy. Według zestawienia przychodów i kosztów wymieniona jest tymczasem zaległość w zapłacie czynszu na dzień 31.12.2010 r. w kwocie 10 350, 38 zł. W zaistniałej sytuacji, tj. niedysponowania przez wspólnotę i pozwaną dowodami źródłowymi, wielkość odpisu na fundusz remontowy nie jest możliwa do zweryfikowania. W rozliczeniu brak jest również wierzytelności (zobowiązań) wspólnoty, które przez ówczesny zarząd pozwanej nie były refundowane. Na podstawie wglądu do historii rachunku bankowego można stwierdzić, że nie zostały zrefundowane przede wszystkim koszty administrowania nieruchomościami wspólnoty, według zawartej umowy. Spółdzielnia twierdziła, że powód nie uiścił należności wynikających umowy o administrowanie jak również wynagrodzenia za usługi konserwatorskie. Nie kwestionował przy tym zasadności tych należności. Wspólnota uiściła jedynie należności za sześć miesięcy 2011 r. od maja do października. W związku z powyższym pozwana Spółdzielnia podniosła zarzut potrącenia kwoty 71 744, 00 zł, na którą złożyły się: wynagrodzenie za administrowanie w kwocie 63 888, 96 zł oraz wynagrodzenie za usługi konserwatorskie w kwocie 7 863, 04 zł. Z ostrożności Spółdzielnia podniosła, że nawet gdyby przyjąć, że w okresie od stycznia 2010 r. do grudnia 2010 r. jako administrator nieruchomości nie poniosła żadnych wydatków, to powód w żaden sposób okoliczności tej nie udowodnił. Zarzuciła także, że wspólnota wywodząc roszczenie opiera się na dokumentach, które nie są oryginałami, a jedynie słabej jakości kserokopiami. Zatem również i z tego powodu nie można uznać, że udowodniła ona prawdziwość swoich twierdzeń. Na koniec wskazała, że z uwagi na brak dokumentów, zarówno pozwanej jak i powódce nie są znane indywidualne szacowania wartości czynszów z podziałem na: koszty zarządzania wspólnotą, koszty przeznaczone na pokrycie indywidualnych kosztów eksploatacyjnych, narzutu na utrzymanie powierzchni wspólnych oraz kwot przeznaczonych na fundusz remontowy łącznie z zastosowaniem odpisu.

W piśmie z dnia 12.10.2012 r. powód podtrzymał swoje stanowisko w sprawie. Wskazał, że dochodzone roszczenie nie może zostać uznane za przedwczesne, ponieważ jest już wymagalne. Wskazał, że strony łączyła umowa o zarząd, na mocy której właściciele lokali uiszczali na konto pozwanej zaliczki na poczet utrzymania nieruchomości wspólnej oraz zaliczki na fundusz remontowy. Powołując się na przepisy art. 13 i 14 ustawy o własności lokali a także na poglądy orzecznictwa wspólnota wskazała, że środki funduszu remontowego stanowią własność poszczególnych właścicieli i bez ich zgody nie mogą być one przeznaczane na inne cele, nie mogą w szczególności pokrywać wydatków inwestycyjnych. Członkowie wspólnoty latami gromadzili środki na funduszu remontowym, znali także ich stan z corocznych zestawień finansowych. W dniu 31.01.2011 r. spółdzielnia przedstawiła raport, z którego wynikało, że wartość funduszu remontowego wynosi 95 355, 41 zł. W okresie sprawowania zarządu przez pozwaną wspólnota nie przeprowadziła żadnych prac remontowych. Jeśli zatem kwota funduszu nie została spożytkowana zgodnie z jej przeznaczeniem, to powinna ona zostać zwrócona właścicielom. Powód wskazał, że strona pozwana nie może podnosić zarzutu potrącenia swoich należności z kwotą zgromadzoną na funduszu remontowym. Dysponentami środków są przecież właściciele lokali, a roszczenia, które pozwana próbuje potrącić, należą do wspólnoty. Nie zostały spełnione przesłanki z art. 498 § 1 kc dla uznania, że było ono skuteczne. Poza tym pozwana Spółdzielnia ogólnikowo tylko zarzuciła wspólnocie brak uiszczania opłat za administrowanie oraz za usługi konserwatorskie i nie określiła także, za jaki okres naliczyła zgłaszaną do potrącenia kwotę. Wspólnota kategorycznie zaprzeczyła, że posiada wobec wspólnoty zaległości z tych tytułów. Argumentowała, że skoro wpłaty dokonywane były na rachunek spółdzielni (wbrew przepisom ustawy o własności lokali), to trudno uznać, że wpłaty nie były dokonywane. Spółdzielnia przez okres współpracy nigdy także nie wzywała powoda do uiszczenia jakichkolwiek zaległości. Powód podniósł, że z oświadczenia o potrąceniu wynika uznanie długu. Twierdził też, że pozwana próbuje uchylić się od odpowiedzialności, powołując się na bezprawne przetrzymywanie dokumentów. Okoliczność wewnętrznych konfliktów natomiast nie mają dla wspólnoty znaczenia. Podkreślił także, że członkowie wspólnoty nie mogą być obciążani negatywnymi konsekwencji działań byłego zarządcy nieruchomości, tym bardziej, że regularnie uiszczali opłaty czynszowe. Zdaniem powoda Spółdzielnia nie wykazała minimum zaangażowania, by okoliczność nieposiadania dokumentów zniwelować. Miała ona bowiem dostęp do rachunku bankowego, z którego można było ustalić należności zarówno wpłacane jak i wypłacane. Na koniec powód wskazał, że saldo za rok 2010 r. stanowiące podstawę oświadczenia potwierdzającego wysokość wpłat na fundusz remontowy, zostało złożone i obliczone przez osobę upoważnioną do reprezentacji spółdzielni, stąd też jest ono prawidłowe i skuteczne.

W piśmie z dnia 18.12.2013 r. powód odnosząc się do wyciągów z rachunków bankowych prowadzonych dla wspólnoty przez pozwaną podniósł, że było możliwe na ich podstawie ustalenie wysokości dokonywanych wpłat z tytułu funduszu remontowego. Wspólnota ustaliła, że w 2008 r. wpłaty wyniosły 90 386, 97 zł, w tym 23 823 zł z tytułu funduszu remontowego, w 2009 r. wpłaty wyniosły 93 297, 29 zł, w tym 25 383, 57 zł z tytułu funduszu remontowego a w 2010 r. wpłaty wyniosły 104 196, 90 zł, w tym 25 919, 90 zł z tytułu funduszu remontowego. Wspólnota wskazała także, ze zaliczki na fundusz remontowy były wpłacane od 2001 r. Początkowo stawka wynosiła 0, 20 zł/m ², później podniesiono ją do 1 zł/m ², a w 2008 r. do 2 zł/m ². Z wyliczeń wspólnoty wynikało, że w dniu 01.01.2010 r. na rachunku funduszu remontowego powinna znajdować się kwota 72 419, 36 zł, zatem podawana przez spółdzielnię w sprawozdaniu rocznym kwota 71 984, 53 zł znajdowała pokrycie we wpłatach członków powodowej wspólnoty.

Sąd ustalił w sprawie następujący stan faktyczny.

Powodową Wspólnotę Mieszkaniową tworzy ogół właścicieli 30 wyodrębnionych lokali w nieruchomości położonej przy ul. (...) we W..

/ okoliczność niesporna; nadto dowód: wykaz lokali i mieszkańców – k. 31 /

W dniu 01.01.2001 r. Wspólnota Mieszkaniowa przy ul. (...) oraz Spółdzielnia Mieszkaniowa (...) zawarli umowę nr (...), w której Wspólnota zleciła Spółdzielni administrowanie nieruchomością wspólną.

Do obowiązków pozwanej jako administratora należało prowadzenie rachunkowości, sprawozdawczości finansowej i obsługi rozliczeń bankowych, w tym prowadzenie ewidencji dochodów i wydatków związanych z gospodarowaniem nieruchomością (prowadzenie odrębnych kont bankowych wymaganych przepisami) - § 2.7.

Właściciele lokali mieli uiszczać opłaty na pokrycie kosztów działalności administratora w wysokości 0, 82 zł/m ² od kwietnia 2001 r. - § 4.1.

Oprócz stawki określonej w § 4 strony umowy przewidziały utworzenie funduszu remontowego na pokrywanie kosztów remontów bieżących oraz usuwania awarii i skutków awarii na nieruchomości wspólnej, a także wydatków na inne, nieobjęte umową, roboty i usługi zlecone administratorowi przez zarząd wspólnoty; wydatki z tego tytułu miały być rozliczne odrębnie i pokrywane łącznie z innymi opłatami uiszczanymi przez właścicieli - § 6.1.

Na fundusz remontowy i dodatkowe wydatki administratora składała się kwota w wysokości 0, 20 zł/m ² powierzchni użytkowej nieruchomości i dodatkowa kwota uchwalona raz na rok przez członków wspólnoty - § 6.2.

Pobrane pożytki i przychody z nieruchomości wspólnej administrator zaliczać miał na poczet wydatków przewidzianych w § 6.1 - § 7.

Administrator zobowiązany był do przedkładania Zarządowi Wspólnoty w okresach rocznych, w terminie do końca I kwartału roku następnego, rozliczenia poniesionych na nieruchomość wspólną wydatków oraz pobranych pożytków i przychodów - § 8.

Umowa została zawarta na czas nieokreślony - § 11.

Każda ze stron mogła ją wypowiedzieć na trzy miesiące naprzód - § 12.

/ dowód: umowa o administrowanie – k. 136-140 /

Spółdzielnia Mieszkaniowa (...) oprócz Wspólnoty Mieszkaniowej przy ul. (...), administrowała także siedmioma innymi wspólnotami: przy ul. (...).

/ dowód: opinia biegłej rewident M. N. – k. 19-39; zeznania świadka M.

N. – e-protokół z dnia 04.12.2012 r. 02:16-58:49 /

Pozwana Spółdzielnia prowadziła jeden rachunek bankowy dla wszystkich zarządzanych wspólnot. Właściciele mieszkań comiesięcznie uiszczali na konto spółdzielni jedną kwotę obejmującą należności czynszowe oraz z tytułu funduszu remontowego. Na rachunek ten wpłacano także inne należności dotyczące działalności samej spółdzielni niezwiązane z rozliczeniami wspólnot mieszkaniowych. Z rachunku tego pokrywano także zobowiązania wspólnot.

Spółdzielnia prowadziła odrębną dokumentację księgową dla poszczególnych wspólnot, w której odnotowywała wpłaty członków oraz ewidencjonowała pokrywane należności.

Członkowie wspólnoty corocznie uzyskiwali od spółdzielni informacje określającą przychody i koszty gospodarki mieszkaniowej.

/ dowód: umowa o administrowanie – k. 136-140; protokół i opinia biegłej rewidentM.

N. – k. 19-39; informacja za rok 2006 – k. 169; gospodarka funduszem remontowym

za 2009 rok – k. 170; zeznania świadków: M. N., A. R. – e-

protokół z dnia 04.12.2012 r. 59:14-01:36:23, A. D. – e-protokół z dnia

04.12.2012 r. 01:36:50-01:55:42, W. M. (1) – e-protokół z dnia 15.04.2013 r.

01:14-07:12, K. M. (1) – e-protokół z dnia 15.04.2013 r. 09:03-35:49, E.

Ś. – e-protokół z dnia 05.11.2013 r. 00:59-24:00; zeznania członków zarządu

powoda: J. G. – e-protokół z dnia 05.11.2013 r. 24:19-38:20, C.

N. – e-protokół z dnia 05.11.2013 r. 38:25-46:30; zeznania prezesa zarządu

pozwanej R. M. (1) – e protokół z dnia 05.11.2013 r. 47:31-01:05:55 /

W 2008 r. wspólnota podniosła stawkę funduszu remontowego na 2 zł/m ², ponieważ planowano przeprowadzić prace remontowe związane z ociepleniem budynku, których wartość szacowano na 180 000 zł. W związku z powyższym właściciele mieszkań obowiązani byli do uiszczania następujących kwot:

- R. D. – 119, 82 zł – pow. uż. mieszkania 59, 91 m ²,

- E. O. – 74, 76 zł – pow. uż. mieszkania 37, 38 m ²,

- I. M. – 80, 76 zł – pow. uż. mieszkania 40, 39 m ²,

- E. E. – 88, 14 zł – pow. uż. mieszkania 44, 07 m ²,

- K. M. (2) – 74, 76 zł – pow. uż. mieszkania 40, 39 m ²,

- M. Ł. – 80, 78 zł – pow. uż. mieszkania 40, 39 m ²,

- T. O. – 88, 14 zł – pow. uż. mieszkania 44, 07 m ²,

- L. N. – 74, 76 zł – pow. uż. mieszkania 37, 38 m ²,

- M. J. (2) – 80, 78 zł – pow. uż. mieszkania 40, 39 m ²,

- J. G. – 88, 14 zł – pow. uż. mieszkania 44, 07 m ²,

- S. Z. – 74, 76 zł – pow. uż. mieszkania 37, 38 m ²,

- A. T. – 80, 78 zł – pow. uż. mieszkania 40, 39 m ²,

- E. L. - 88, 14 zł – pow. uż. mieszkania 44, 07 m ²,

- C. N. – 74, 76 zł – pow. uż. mieszkania 37, 38 m ²,

- W. M. (2) – 80, 78 zł – pow. uż. mieszkania 40, 39 m ²,

- A. S. – 80, 78 zł – pow. uż. mieszkania 40, 39 m ²,

- A. K. – 74, 76 zł – pow. uż. mieszkania 37, 38 m ²,

- R. S. (1) – 56, 46 zł – pow. uż. mieszkania 28, 23 m ²,

- R. S. (2) – 80, 78 zł – pow. uż. mieszkania 40, 39 m ²,

- W. Ż. – 74, 76 zł – pow. uż. mieszkania 37, 38 m ²,

- P. i D. K. – 88, 14 zł (pow. użyt. mieszkania 44, 07 m ²,

- Z. M. – 80, 78 zł – pow. uż. mieszkania 40, 39 m ²,

- A. i M. S. – 74, 76 zł – pow. uż. mieszkania 37, 38 m ²,

- G. D. L. – 88, 14 zł – pow. uż. mieszkania 44, 07 m ^{( 2)},

- K. K. – 80, 78 zł – pow. uż. mieszkania 40, 39 m ²,

- G. G. – 74, 76 zł – pow. uż. mieszkania 37, 38 m ²,

- M. C. - 88, 14 zł – pow. uż. mieszkania 44, 07 m ²,

- H. K. – 80, 78 zł – pow. uż. mieszkania 40, 39 m ²,

- G. K. – 74, 76 zł – pow. uż. mieszkania 37, 38 m ²,

- J. W. – 88, 14 zł – pow. uż. mieszkania 44, 07 m ².

/ dowód: wykaz lokali i mieszkańców – k. 31; zeznania członków zarządu powoda: J. G.,

C. N. /

W dniu 25.11.2010 r. na Walnym Zgromadzeniu członków pozwanej Spółdzielni, na podstawie podjętych większością głosów uchwał nr (...) i (...), pełniący funkcję prezesa zarządu R. Z. oraz członek zarządu E. Ś. zostali odwołani. Wtedy też nie zostało zatwierdzone sprawozdanie finansowe za 2009 r. a także nie udzielono zarządowi absolutorium.

/ dowód: protokół Walnego Zgromadzenia członków spółdzielni (...) – k. 250-254; wyrok Sądu

Okręgowego z dnia 16.12.2013 r., I C 1382/10, z uzasadnieniem – k. 385-409 /

Odwołany prezes pozwanej Spółdzielni R. Z. zatrzymał dokumenty rozliczeniowe wspólnot mieszkaniowych zarządzanych przez spółdzielnię.

W dniu 10.04.2012 r. na skutek zawiadomienia o popełnianiu przestępstwa złożonego przez pozwaną zostało wszczęte dochodzenie w sprawie o czyn z art. 276 § 1 kk. Postępowanie w tej sprawie – RSD 541/12 prowadzi KP W. G..

/ dowód: pismo z dnia 10.04.2012 r. – k. 40; zeznania świadków: A. R., A.

D., E. Ś.; zeznania prezesa zarządu pozwanej R. M. (1) /

W dniu 31.01.2011 r. główna księgowa pozwanej E. Ś. oraz st. inspektor ds. ekonomiczno finansowych K. M. (3) sporządziły dokument pt. Gospodarka funduszem remontowym wspólnoty mieszkaniowej przy ul. (...).

W punkcie I dotyczącym przychodów od 01.01.2010 r. do 31.12.2010 r. wskazano, że bilans otwarcia na dzień 01.01.2010 r. wynosi 71 984, 53 zł, natomiast odpis na fundusz remontowy (973, 76 zł x 4 miesiące + 2 434, 48 zł x 8 miesięcy) wynosi 23 370, 88 zł.

Stan na dzień 31.12.2010 r. określono na 95 355, 41 zł. W części dotyczącej poniesionych wydatków w 2010 roku nie wpisano żadnej kwoty.

Saldo na dzień 31.12.2010 r. wynosiło również 95 355, 41 zł.

W tym samym dniu została sporządzona informacja za 2010 rok z przychodów i kosztów gospodarki mieszkaniowej w okresie od 01.01.2010 r. do 31.12.2010 r.

W części dotyczącej przychodów (w łącznej kwocie 109 718, 94 zł) wskazano następujące należności: z opłat za c.o. – 57 056, 67 zł, wody, kanalizacji – 21 530, 20 zł, energii elektrycznej w klatkach schodowych – 1 022, 76 zł, i innych – 30 109, 31 zł.

Na poniesione koszty w łącznej wysokości 106 085 ,48 zł składały się następujące należności: na eksploatacje budynku, podatki, ubezpieczenia i opłaty kominiarskie – 6 549, 92 zł, na administrację, utrzymanie czystości, prowadzenie rachunku bankowego – 17 636, 48 zł, na bieżące naprawy w budynkach mieszkalnych – 2 441, 85 zł, na c.o. – 57 056, 67 zł, na energię elektryczną klatek schodowych - 870, 35 zł, za wodę i ścieki – 21 530, 21 zł.

Środki pieniężne Wspólnoty Mieszkaniowej na dzień 31.12.2010 r. miały wynosić 121 919, 29 zł.

/ dowód: gospodarka funduszem remontowym wspólnoty mieszkaniowej – k. 10; informacja za

2010 r. – k. 10; zestawienie środków – k. 11, 231; rozliczenie c.o. – k. 11-12; zeznania

świadków: M. N., K. M. (1), E. Ś. /

W marcu 2011 r. pozwana Spółdzielnia zwróciła się do banku (...) S.A. Oddział we W. o umożliwienie dostępu do historii prowadzonych na jej rzecz rachunków bankowych. Bank nie wyraził na to zgody z uwagi na brak przedłożenia aktualnego odpisu z KRS spółdzielni, z którego wynikałby sposób reprezentacji. Wyciągi z rachunków zostały spółdzielni ostateczne wydane w maju 2011 r.

/ dowód: pismo z dnia 30.03.2011 r. – k. 263; pismo z dnia 13.04.2011 r. – k. 262; pismo z dnia

27.04.2011 r. – k. 261; pismo z dnia 25.05.2011 r. – k. 260 /

Z tytułu zarządzania nieruchomością wspólną oraz wykonania usług konserwacyjnych pozwana Spółdzielnia Mieszkaniowa (...) we W. obciążyła powoda następującymi fakturami VAT:

- nr (...) z dnia 31.05.2011 r. na kwotę 2 241, 99 zł,

- nr (...) z dnia 20.06.2011 r. na kwotę 1 121 zł,

- nr (...) z dnia 11.07.2011 r. na kwotę 1 121 zł,

- nr (...) z dnia 02.08.2011 r. na kwotę 1 121 zł,

- nr (...) z dnia 08.09.2011 r. na kwotę 1 121 zł,

- nr (...) z dnia 04.10.2011 r. na kwotę 1 121 zł.

Należności za powyższe faktury powód uiścił w dniu 21.11.2011 r.

/ dowód: faktury VAT – k. 141-146; potwierdzenie wpłaty – k. 147 /

Członkowie Wspólnoty Mieszkaniowej przy ul. (...) z tytułu funduszu remontowego uiścili następujące kwoty:

- w 2008 r. – 25 387, 76 zł,

- w 2009 r. – 25 526, 80 zł,

- w 2010 r. – 26 526, 71 zł,

tj. łącznie 77 441, 27 zł.

/ dowód: wykaz właścicieli – k. 31; zapis rachunku bankowego na płycie CD – k. 264; wydruki z

rachunku bankowego – k. 274-375; zeznania członka zarządu powoda C.

N.; zeznania prezesa zarządu pozwanej R. M. (1) /

Od roku 2002 Wspólnota nie przeprowadzała żadnych prac remontowych na nieruchomości wspólnej.

/ dowód: zeznania świadków: A. R., A. D., W. M. (1), K.

M., E. Ś.; zeznania członków zarządu powoda: J. G.,

C. N.; zeznania prezesa zarządu pozwanej R. M. (2) /

Umowa o administrowanie nr (...) została rozwiązana z dniem 31.10.2011 r.

/ okoliczność niesporna /

Po przekazaniu zarządu nieruchomością wspólną przy ul. (...) firmie (...) s.c. pozwana Spółdzielnia Mieszkaniowa nie rozliczyła się z uiszczonych przez członków wspólnoty środków z tytułu funduszu remontowego.

/ dowód: zeznania świadków: M. N., A. R., A. D.,

W. M. (1), K. M. (3), E. Ś.; zeznania członków zarządu

powoda J. G. i C. N.; zeznania prezesa zarządu pozwanej

R. M. (1) /

Właściciele lokali mieszkalnych przy ul. (...) we W. w umowach cesji przelali na rzecz Wspólnoty Mieszkaniowej przy ul. (...) we W. swoje wierzytelności wobec Spółdzielni Mieszkaniowej (...) we W. o zwrot należności wpłaconych na konto spółdzielni w okresie od 2001 r. do 2011 r. z tytułu wpłat na fundusz remontowy oraz zaliczek na rozliczenie wody i ścieków dotyczących części wspólnej nieruchomości.

/ dowód: umowy cesji – k. 43-100 /

W uchwale nr (...) podjętej w dniu 13.12.2011 r. właściciele lokali przy ul. (...) we W. wyrazili zgodę na wystąpienie do sądu przeciwko Spółdzielni Mieszkaniowej (...) o zwrot środków finansowych funduszu remontowego.

Właściciele wyrazili także zgodę na poniesienie przez wspólnotę kosztów sądowych oraz do wytypowania biura prawnego, które wykona czynności prawne w imieniu właścicieli wspólnoty wg stawek obowiązujących we W..

/ dowód: uchwała nr 2/2011 – k. 101 /

W dniu 25.01.2012 r. pozwana Spółdzielnia poinformowała powoda, że nie jest możliwe przekazanie dokumentacji księgowej, dokumentacji z rozliczeń wspólnoty z kontrahentami, dostawcami mediów oraz lokatorami tłumacząc, że nie jest ona w ich posiadaniu albowiem poprzedni zarząd spółdzielni bezprawnie przetrzymuje całą dokumentację prawno – finansową. Spółdzielnia opisała, że podjęła szereg kroków w celu odzyskania dokumentacji, m.in. zawiadomiła organy ścigania i zleciła kancelarii prawnej wszczęcie postępowania cywilnego przeciwko członkom byłego zarządu o wydanie dokumentacji i rzeczy będących własnością spółdzielni. Dodała, że w związku z koniecznością rozliczenia spółdzielni ze wspólnotami zleciła biegłej księgowej wykonanie rozdziału środków finansowych lokowanych przez poprzedni zarząd na subkoncie spółdzielni. W celu przyspieszenia rozliczenia w pierwszej kolejności miał zostać zbadany okres od dnia 25.03.2011 r., bowiem obecny zarząd uzyskał dostęp do rachunków bankowych z tego okresu i tym samym jest w stanie udokumentować wszystkie transakcje, które miały miejsce po tej dacie. Spółdzielnia zwróciła się także do powoda o podanie kwoty, jaka w jego ocenie powinna zostać przez spółdzielnię zwrócona oraz o okazanie dokumentacji, z której ona wynika.

W piśmie z dnia 26.01.2012 r. zarządca nieruchomości wspólnej przy ul. (...) s.c. wskazał, że nie interesuje go, jaki jest aktualny zarząd spółdzielni, a także, że mimo obowiązku nie wypełniła ona nałożonych na nią obowiązków związanych z administrowaniem. Wezwał jednocześnie pozwaną do zapłaty kwoty 95 355, 41 zł wskazanej przez spółdzielnię w piśmie z dnia 31.01.2011 r.

/ dowód: pismo z dnia 25.01.2012 r. – k. 42; pismo z dnia 26.01.2012 r. – k. 41; zeznania

członków zarządu powoda J. G. i C. N.; zeznania

prezesa zarządu pozwanej R. M. (1) /

W piśmie z dnia 17.05.2012 r. powód ponownie wezwał pozwaną Spółdzielnię do zapłaty kwoty 95 355, 41 zł wynikającej z nierozliczenia się ze środków zgromadzonych przez właścicieli lokali zarządzanej przez nią wspólnoty na funduszu remontowym według ustalonego salda na dzień 31.12.2010 r. Jednocześnie wspólnota wezwała do ostatecznego rozliczenia się ze wszystkich środków wpłacanych przez jej członków dodając, że środki zgromadzone na funduszu stanowią własność właścicieli lokali i winny być im zwrócone z końcem roku kalendarzowego.

W odpowiedzi w piśmie z dnia 24.05.2012 r. pozwana Spółdzielnia wskazała, że żądanie zapłaty jest niezasadne i nie może zostać uwzględnione. Z przekazanych jej informacji wynikało, że wysokość roszczenia określona została tylko w oparciu o dokument z dnia 31.12.2010 r. Wyjaśniła też, że już w piśmie z dnia 25.01.2012 r. informowała (...) s.c. – obecnego zarządcę wspólnoty o niemożności dokonania rozliczeń z powodu bezprawnego przetrzymywania dokumentacji Spółdzielni przez byłego prezesa R. Z.. Dodała, że w sprawie tej wszczęto dochodzenie w sprawie o przestępstwo określone w art. 276 § 1 kk i prowadzone jest ono pod sygnaturą RSD 541/12 pod nadzorem Prokuratury Rejonowej Wrocław Fabryczna. Spółdzielnia wskazała też, że zleciła biegłej rewident sporządzenie opinii mającej na celu rozliczenie 7 wspólnot mieszkaniowych.

/ dowód: wezwanie z dnia 17.05.2012 r. – k. 13-14; projekt pisma „uznanie długu” – k. 15; pismo z

dnia 24.05.2012 r. – k. 18; protokół i opinia – k. 19-39 /

Sąd zważył, co następuje.

Powództwo zasługuje na uwzględnienie w przeważającej części.

Powodowa Wspólnota Mieszkaniowa przy ul. (...) we W. domagała się zapłaty od pozwanej Spółdzielni Mieszkaniowej (...) we W. kwoty 95 355,41 zł wraz z odsetkami i kosztami procesu z tytułu nierozliczonych kwot uiszczanych przez właścicieli mieszkań na fundusz remontowy do dnia 31.12.2010 r. Argumentowała, że kwota ta wynikała z raportu sporządzonego przez pozwaną na podstawie dokumentacji rozliczeniowej. Dodała, że w 2010 roku nie przeprowadzała żadnych prac remontowych.

Pozwana domagała się oddalenia powództwa wskazując, że nie jest w stanie, z uwagi na brak dokumentacji źródłowej, dokonać rozliczenia z zarządzanymi wspólnotami, w tym z powodem. Zgłosiła także zarzut potrącenia posiadanych przez nią wobec wspólnoty wierzytelności z tytułu opłat za administrowanie.

W pierwszej kolejności należy wskazać, że strony związane były umową o administrowanie nieruchomością wspólną nr (...) zawartą dnia 01.01.2001 r. Umowę tę należy uznać za umowę o świadczenie usług, do której znajdują zastosowanie przepisy o umowie zlecenia – art. 750 kc.

Umowa o administrowanie wiązała strony do dnia 31.10.2011 r. Po tej dacie zarządzanie nieruchomością wspólną przy ul. (...) zostało przejęte przez innego administratora – (...) s.c.

Nie doszło jednakże do rozliczenia z czynności administrowania pomiędzy pozwaną Spółdzielnią Mieszkaniową a powodową Wspólnotą poprzez przekazanie środków pieniężnych zgromadzonych na rachunkach prowadzonych na rzecz powoda przez pozwaną Spółdzielnię nowemu administratorowi na nowy rachunek bankowy Wspólnoty.

Zgodnie z art. 740 kc przyjmujący zlecenie powinien udzielać dającemu zlecenie potrzebnych wiadomości o przebiegu realizacji przedmiotu zlecenia, a po wykonaniu zleceniu lub wcześniejszym rozwiązaniu umowy złożyć mu sprawozdanie, a także powinien wydać zleceniodawcy wszystko, co przy wykonaniu zlecenia dla niego uzyskał, chociażby w imieniu własnym. Zatem rozliczenie stosunku zlecenia, a także każdej innej umowy, do której przepisy o zleceniu znajdują zastosowanie, obejmuje elementy formalne oraz elementy faktyczne. Formalny aspekt rozliczenia polega na złożeniu sprawozdania, czyli przedstawieniu rozliczenia podjętych czynności, tj. odpowiedniego zestawienia przychodów i wydatków. Faktyczny aspekt rozliczenia wyraża się przekazaniem dokumentów czy innych rzeczy służących realizacji zlecenia, a przekazanych przez zleceniodawcę albo wytworzonych na rzecz zleceniodawcy w trakcie realizacji umowy, oraz przekazaniem środków pieniężnych, czy to uzyskanych od samego zleceniodawcy tytułem zaliczek czy to uzyskanych od innych osób w związku z realizacją przedmiotu umowy.

W przypadku administrowania nieruchomością wspólną ustępujący administrator powinien sporządzić rozliczenie przychodów i wydatków wspólnoty mieszkaniowej ze wszystkich tytułów, przekazać reprezentantom wspólnoty lub wskazanemu przez nią nowemu administratorowi dokumentację obiektu, dokumentację rozliczeniową, stan środków na rachunkach bankowych, itd.

Jeżeli administrowanie nieruchomością wspólną następuje prawidłowo, środki wpłacane przez członków wspólnoty na poczet zaliczek miesięcznych na utrzymanie nieruchomości wspólnej, opłat eksploatacyjnych dotyczących samych lokali rozliczanych przez zarządcę (administratora), wpłaty na poczet gromadzonego funduszu remontowego, albo inne należności przypadające wspólnocie mieszkaniowej od jej członków, winny być gromadzone na rachunku bankowym przeznaczonym do obsługi wspólnoty mieszkaniowej. W przypadku funkcjonowania we wspólnocie mieszkaniowej wyodrębnionego funduszu remontowego powszechnie przyjętą praktyką jest wyodrębnienie także w ramach rachunku bankowego wspólnoty subkonta tego funduszu albo nawet prowadzenie odrębnego rachunku na potrzeby tego funduszu.

Pozwana Spółdzielnia Mieszkaniowa we wskazanym okresie działała nieprawidłowo, co więcej niezgodnie z wyraźnym postanowieniem umowy o administrowanie zawartej z powodową Wspólnotą Mieszkaniową. W § 2.7 umowy zawarte zostało wyraźne postanowienie przewidujące prowadzenie odrębnych kont bankowych wymaganych przepisami. Tymczasem pozwana Spółdzielnia administrująca siedmioma wspólnotami mieszkaniowymi prowadziła dla nich jeden wspólny rachunek bankowy.

Skutki wskazanych nieprawidłowości mogą jednakże obciążać wyłącznie pozwaną Spółdzielnię.

Dotyczy to również podnoszonego przez pozwaną braku możliwości weryfikacji kwoty dochodzonej pozwem z uwagi na braki dokumentacji rozliczeniowej.

Istotnie można zgodzić się z twierdzeniem pozwanej, iż nie jest możliwe zweryfikowanie raportu z dnia 31.12.2010 r. Na potwierdzenie tego stanowiska pozwana przedstawiła dowody w postaci opinii biegłego rewidenta M. N. oraz jej przesłuchania jako świadka. Brak jest okoliczności pozwalających na zakwestionowanie fachowości i rzetelności wskazanego dokumentu oraz wiarygodności zeznań jego autorki przesłuchanej w charakterze świadka.

Z tych względów sam raport z dnia 31.12.2010 r. nie może stanowić podstawy do ustalenia, iż stan funduszu remontowego powodowej Wspólnoty opiewa na wskazaną w tym dokumencie kwotę, czemu pozwana kategorycznie zaprzeczała (także przed wszczęciem postępowania), kwestionując prawidłowość tego dokumentu. Nieprzekonujące były też zeznania osób sporządzających raport – E. Ś. i K. M. (3), które sprowadzały się do stwierdzenia, że raport został sporządzony na podstawie dokumentów źródłowych. Ponieważ dokument pochodził od pozwanej, na niej spoczywał ciężar zaprzeczenia treści tego dokumentu. Przedstawiając opinię biegłej rewident i jej zeznania pozwana z tego obowiązku wywiązała się. Nie oznacza to jednakże zaprzeczenia i skutecznego podważenia zasadności żądania zgłoszonego przez powoda w ogólności, a także nie oznacza, iż nie jest możliwe ustalenie rozmiaru zobowiązania pozwanej wobec powodowej wspólnoty z tytułu rozliczenia funduszu remontowego.

Powodowej Wspólnoty, w stosunku do której pozwana zobowiązana jest do rozliczenia z czynności administrowania nieruchomością wspólną, nie może obciążać fakt, iż pozwana miała kłopoty wewnętrzne. Pozwana podnosiła, że dokumentacja znajduje się w posiadaniu byłego prezesa zarządu R. Z.. Wskazała, że podejmowała pewne kroki do ich odzyskania, ale nie były to działania skuteczne. Okoliczności te nie są jednakże wystarczające dla zwolnienia pozwanej z zobowiązania wobec powodowej Wspólnoty.

Pozwana Spółdzielnia Mieszkaniowa (...) jest przedsiębiorcą, podmiotem profesjonalnym w zakresie zarządzania nieruchomościami. Pozwana administruje przecież w pierwszej kolejności lokalami, budynkami, gruntami pozostającymi w jej zasobach i udostępnionymi członkom spółdzielni na podstawie różnych tytułów prawnych. Pozwana posiada obsługę księgową, techniczną, prawną. W zakresie gromadzenia i wydatkowania środków, prowadzenia rozliczeń, dokonywania czynności w obrocie bankowym, pozwana zobowiązana jest do zachowania podwyższonej staranności w rozumieniu art. 355 § 2 kc. Jakiekolwiek uchybienia w prowadzeniu spraw samej Spółdzielnia, a także w prowadzeniu spraw podmiotów, z którymi związana była umowami o obsługę i administrowanie, powstałe w wyniku czynności członków organów Spółdzielni oraz jej pracowników, obciążają samą Spółdzielnię i nie mogą jej zwalniać z zobowiązań wobec osób trzecich, w szczególności kontrahentów.

Jeżeli powodowa Spółdzielnia nie posiada dokumentów wobec ich zabrania przez byłego prezesa, to powinna wystąpić przeciwko niemu z powództwem o wydanie tych dokumentów. Jeżeli natomiast wobec takiego działania byłego prezesa zobowiązana będzie do jakichkolwiek świadczeń czy odszkodowań na rzecz osób trzecich, to przysługuje jej wobec byłego prezesa roszczenie o naprawienie szkody wyrządzonej nierzetelnym pełnieniem obowiązków w zarządzie. Były prezes R. Z. został odwołany jeszcze w 2010 r., a zatem pozwana miała dostatecznie dużo czasu, aby wyegzekwować od niego rozliczenie się ze spółdzielnią po ustaniu funkcji, które to rozliczenie także obejmuje zwrot dokumentacji, do której odwołany miał dostęp w trakcie wykonywania obowiązków służbowych.

Powodowa Wspólnota dochodzi od pozwanej nie rozliczenia całego administrowania w ogóle, ale jedynie należności wpłacanych przez członków Wspólnoty na poczet gromadzonego funduszu remontowego.

W wyniku przeprowadzonego postępowania dowodowego obejmującego przedstawione sądowi dokumenty, w tym także historię rachunku bankowego, oraz zeznania świadków, zostały ustalone następujące istotne dla rozliczenia funduszu remontowego okoliczności:

- znana jest stawka za fundusz remontowy – wynosiła ona 2 zł/m ²,

- powodowa Wspólnota od 2002 r. nie przeprowadzała remontów, a zatem środki zgromadzone na funduszu remontowym nie zostały wydatkowane zgodnie z ich przeznaczenie,

- znane są powierzchnie poszczególnych lokali, a zatem stawki odpisu na fundusz remontowy, które właściciele lokali zobowiązani byli uiszczać w poszczególnych miesiącach,

- właściciele lokali dokonywali opłat na bieżąco na rachunek prowadzony przez pozwaną Spółdzielnię w celu obsługi powodowej Wspólnoty.

Zatem rozliczenie wpłat dokonanych przez członków Wspólnoty na poczet funduszu remontowego nie powinno nastręczać pozwanej i jej służbom księgowym większych trudności. Wystarczy sporządzić zestawienie kwot przypadających na każdego właściciela lokalu, poddać analizie dokonywane przez właścicieli wpłaty na rachunek pozwanej i stąd odtworzyć rozmiar środków zgromadzonych na funduszu remontowym.

Na podstawie tych danych można obliczyć stawkę funduszu remontowego od 2008 r. oraz wysokość dokonywanych wpłat.

Sąd wziął zatem pod uwagę wskazane wyżej informacje i na podstawie złożonej przez pozwaną historii rachunku bankowego ustalił, że wpłaty członków wspólnoty na poczet funduszu remontowego wynosiły:

- w 2008 r. – 25 387, 76 zł,

- w 2009 r. – 25 526, 80 zł,

- w 2010 r. – 26 526, 71 zł,

tj. łącznie 77 441, 27 zł.

Pełnomocnik powodowej Wspólnoty odnosząc się do złożonej przez pozwaną historii rachunku bankowego wskazała, że faktyczne wpłaty miały wynosić:

- w 2008 r. – 24 201, 30 zł,

- w 2009 r. – 25 526, 80 zł,

- w 2010 r. – 26 122, 81 zł,

tj. łącznie 75 850,91 zł.

Zestawienie spozadzone przez pełnomocnika pozwanej w piśmie z dnia 18.12.2013 r. stanowi powtórzenie zapisów zawartych na płycie CD z historią rachunku bankowego (sporządzonych w formacie E.) i polega na „wyciągnięciu” z tej historii jedynie operacji bankowych stanowiących wpłaty członków powodowej Wspólnoty. Pełnomocnik Wspólnoty pominęła kilka wpłat za lata 2008 i 2010, a zatem łączna wartość należności uiszczonych przez mieszkańców na fundusz remontowy jest nieco wyższa i wynosi 77 441, 27 zł.

Pozwana nie odniosła się do twierdzeń pełnomocnika powoda zawartych w piśmie z dnia 18.12.2013 r.

Na rozprawie w dniu 18.02.2014 r. pełnomocnik pozwanej złożył wniosek o zakreślenie mu terminu na ustosunkowanie się do tego pisma. Sąd uznał jednakże, że wniosek ten jest w istocie spóźniony i zmierza do przedłużenia postępowania.

Sąd zobowiązał pełnomocnika pozwanej do złożenia historii rachunku bankowego na rozprawie w dniu 18.11.2013 r. Pełnomocnik powoda została zobowiązana do złożenia pisma procesowego zawierającego ustosunkowanie się do historii rachunku bankowego. Zatem pełnomocnik pozwanej wiedział, że zostanie złożone pismo przez pełnomocnika powoda dotyczące historii rachunku bankowego. Nic nie stało na przeszkodzie, aby wraz z samą historią rachunku pozwana przedstawiła swoje stanowisko dotyczące tego dokumentu i wynikających z niego wniosków co do wpłat członków wspólnoty. Pełnomocnik powoda swoje pismo wysłała bezpośrednio do pełnomocnika pozwanej, który nie zaprzeczył, aby jej otrzymał. Pismo zostało nadane 20.12.2013 r., kiedy to pełnomocnik pozwanej został zawiadomiony o terminie rozprawy. Pismo powoda mogło dotrzeć do pełnomocnika pozwanej na przełomie grudnia 2013 r. i stycznia 2014 r. Zatem do rozprawy wyznaczonej na 25.02.2014 r. pełnomocnik pozwanej miał dostatecznie dużo czasu na złożenie pisma procesowego. Pisma procesowe składane przez strony winny służyć przeprowadzeniu rozprawy, a nie jej odraczaniu, zwłaszcza jeżeli postępowanie dowodowe zostało już w całości przeprowadzone.

Sąd uznał zatem, że pozwana Spółdzielnia zobowiązana jest do zapłaty na rzecz powodowej Wspólnoty 77 441, 27 zł tytułem rozliczenia funduszu remontowego.

Sąd uznał za nieuzasadniony zgłoszony przez pozwaną zarzut potrącenia. Pozwana wskazała, że dokonuje potrącenia wierzytelności z tytułu umowy o administrowanie w kwocie 63 888, 96 zł oraz wynagrodzenia za usługi konserwatorskie w kwocie 7 863, 04 zł. Nie sprecyzowała jednakże w żaden sposób tego wyliczenia, ograniczając się do wskazania okresu, jakiego miałoby ono wyliczyć. Nie wiadomo zatem, jakie były to kwoty i za jakie konkretnie miesiące. Nie wiadomo, czy stawka za usługi konserwatorskie była zgodna z planami gospodarczymi uchwalanymi przez wspólnotę mieszkaniową na początku każdego kolejnego roku.

Pozwana ponadto również w tym zakresie nie dokonała wobec powoda rozliczenia z tytułu umowy o administrowanie zgodnie z art. 740 kc.

Pozwana nie wykazała, aby złożyła oświadczenie o potrąceniu osobie umocowanej do reprezentowania Wspólnoty, czyli członkom jej zarządu. Skoro brak jest dowodu wskazującego, iż pozwana złożyła powodowi oświadczenie o potrąceniu poza procesem, jedynym oświadczeniem, któremu można by przypisać taki sens, jest zgłoszenie potrącenia w sprzeciwie. Tego rodzaju czynność procesowa jest traktowana jako równoznaczna ze złożeniem oświadczenia o potrąceniu również o charakterze materialnoprawnym (por. uzasadnienia uchwał SN z dnia 14.10.1993 r., III CZP 141/93, OSNC 1994/5/102, oraz z dnia 27.03.2001 r., III CZP 54/00, OSNC 2001/10/145, a także uzasadnienie wyroku SN z 12.03.1998 r., I CKN 522/97, OSNC 1998/11/176).

Jednakże oświadczenie o potrąceniu zawarte w sprzeciwie z dnia 03.09.2012 r. nie zostało złożone przez osobę umocowaną ani wobec osoby umocowanej. Z pełnomocnictwa procesowego udzielonego pełnomocnikowi pozwanej nie wynika, aby był on osobą umocowaną do złożenia oświadczenia o potrąceniu wierzytelności mającego w tym wypadku walor materialnoprawny, skoro pozwana nie powoływała się na oświadczenie już wcześniej złożone, zgłaszając zwykły zarzut potrącenia wierzytelności, a nie przedstawiając wierzytelność do potrącenia. Z pełnomocnictwa procesowego udzielonego pełnomocnikowi powoda również nie wynika, aby była ona umocowana do odebrania w imieniu Wspólnoty oświadczenia o potrąceniu.

Przewidziany w art. 91 kpc zakres umocowania nie uprawnia pełnomocnika procesowego z mocy ustawy do złożenia materialnoprawnego oświadczenia o potrąceniu ani do odbierania takich oświadczeń. O ile dopuszczalne jest ustalenie w okolicznościach konkretnej sprawy (por. wyroki SN: z dnia 04.02.2004 r., I CK 181/03, z dnia 20.10.2004 r., I CK 204/04, OSNC 2005/10/176, z dnia 20.10.2006 r., IV CSK 134/05, i z dnia 07.10.2009 r., III CSK 35/09), że pełnomocnikowi procesowemu zostało udzielone pełnomocnictwo do złożenia oświadczenia o potrąceniu w sposób dorozumiany, to nie może to dotyczyć udzielenia pełnomocnictwa do przyjęcia takiego oświadczenia, gdyż nie można domniemywać, że strona akceptuje przyjęcie w jej imieniu, sprzecznego z jej interesem prawnym oświadczenia przeciwnika (por. wyroki SN: z dnia 12.10.2007 r., V CSK 171/07, z dnia 21.10.2010 r., IV CSK 120/10, Palestra 2011/1-2/123, z dnia 17.10.2010 r., I CSK 75/2010, z dnia 13.12.2012 r., IV CSK 204/12, oraz SA w Lublinie z dnia 29.05.2013 r., I ACa 89/13, i z dnia 27.11.2013 r., I ACa 532/13). Stąd oświadczenie o potrąceniu, aby mogło odnieść należyty skutek, winno zostać doręczone stronie osobiście, tak by mogła zapoznać się z jego treścią lub pełnomocnikowi ustanowionemu przez stronę do tej szczególnej czynności prawnej.

Tym samym przedstawienie przez pozwaną wierzytelności wzajemnej do potrącenia było nieskuteczne.

Sąd zasądził zatem od Spółdzielni Mieszkaniowej (...) we W. na rzecz Wspólnoty Mieszkaniowej 77 441, 27 zł.

Odsetki od tej należności przypadają powodowi zgodnie z art. 481 § 1 kc od dnia 08.06.2012 r. Powód wezwał pozwaną do zapłaty należności objętej pozwem pismem z dnia 17.05.2012 r. (k. 13). Do pisma tego został dołączony jedynie dowód nadania, a nie doręczenia. Pozwana odpowiedziała na wezwanie do zapłaty pismem z dnia 24.05.2012 r., a zatem należy uznać, że tego dnia pismo powoda zostało doręczone. Zobowiązanie do rozliczenia po ustaniu umowy o administrowanie należy do tzw. zobowiązań bezterminowych. W takim wypadku, zgodnie z art. 455 kc, jeżeli termin spełnienia świadczenia nie wynika z treści ani z właściwości zobowiązania, dłużnik zobowiązany jest do spełnienia świadczenia niezwłocznie po wezwaniu do zapłaty – por. wyroki SN z dnia 22.02.2007 r., I CSK 433/06, z dnia 28.06.2005 r., I CK 7/05. Spełnienie świadczenia niezwłocznie po wezwaniu do zapłaty oznacza spełnienie go w terminie 14 dni - niezwłocznego spełnienia świadczenia w rozumieniu art. 455 kc wynosi 14 dni (wyrok SN z dnia 28.05.1991 r., II CR 623/90, wyrok SA we Wrocławiu z dnia 20.03.2012 r., I ACa 191/11). Pozwana może zostać uznana za pozostającą w opóźnieniu w zapłacie po 14 dniach od doręczenia wezwania, czyli od dnia 08.06.2012 r.

Dalej idące powództwo jako nieusprawiedliwione wynikami przeprowadzonego postępowania dowodowego podlegało oddaleniu.

Wobec częściowego uwzględnienia żądania pozwu o kosztach procesu sąd orzekł zgodnie z zasadą ich stosunkowego rozdzielenia przewidzianą w art. 100 kpc.

Powód wygrywa sprawę w 81, 21 %, pozwana zaś w 18, 79 %.

Koszty powoda obejmują opłatę od pozwu – 1 192 zł oraz wynagrodzenie pełnomocnika procesowego – 6 150 zł wraz z opłatą skarbową od pełnomocnictwa – 17 zł. Koszty zastępstwa w kwocie 6 150 zł zostały zgłoszone wraz z pozwem jako koszty ustalone i zapłacone przez powoda. W spisie kosztów złożonym przed zamknięciem rozprawy pełnomocnik powoda wskazał także pozycję określoną jako „nakład pracy” – 1 230 zł. Określenie to jest mało precyzyjne. Jeżeli pełnomocnik powoda rozumie pod tym zwiększenie stawki zastępstwa z uwagi na zwiększony nakład pacy, to stawka zasadnicza wynagrodzenia wynosząca według § 6.6 rozporządzenia MS z dnia 28.09.2002 r. w sprawie opłat za czynności radców prawnych 3 600 zł została już zwiększona do 6 150 zł. Zgodnie z § 2.1 zasądzając opłatę za czynności radcy prawnego z tytułu zastępstwa prawnego, sąd bierze pod uwagę niezbędny nakład pracy pełnomocnika, a także charakter sprawy i wkład pracy pełnomocnika w przyczynienie się do jej wyjaśnienia i rozstrzygnięcia. Jednakże zgodnie z § 3.1 rozporządzenia przy ustalaniu w umowie opłaty bierze się pod uwagę rodzaj i stopień zawiłości sprawy oraz wymagany nakład pracy radcy prawnego. Zatem skoro – jak zostało to wskazane w spisie kosztów – powód i jego pełnomocnik ustalili wymiar wynagrodzenia wyższy od stawki minimalnej i wynagrodzenie takie zostało zapłacone – brak jest jakichkolwiek podstaw do dalszego zwiększenia tego wynagrodzenia. Zatem łączne koszty powoda wynoszą 7 359 zł, z czego 81, 21 % wynosi 5 976, 24 zł.

Koszty pozwanej obejmują wynagrodzenie pełnomocnika w kwocie 3 617 zł ustalone zgodnie z § 6.6 rozporządzenia MS z dnia 28.09.2002 r, w sprawie opłat za czynności adwokackiej. 18, 179 % tej kwoty wynosi 679, 34 zł.

Różnica między wskazanymi kwotami kosztów procesu do rozliczenia wynosi 5 296, 90 zł i przypada powodowi.

Pozew został wniesiony pierwotnie w postępowaniu nakazowym. Ponieważ sprawa nie kwalifikowała się do tego postępowania, została skierowana do rozpoznania w postępowaniu upominawczym, powód nie został jednakże zobowiązany do uiszczenia dalszej części opłaty od pozwu, wobec czego uiszczona została jedynie 1/4 pełnej opłaty stosunkowej w kwocie 1 192 zł. Cała opłata winna wynosić 4 768 zł, zatem do uiszczenia pozostaje 3 576 zł. Opłata ta zgodnie z art. 113 uksc podlega rozłożeniu pomiędzy stronami proporcjonalnie do wyniku sprawy. Pozwaną obciąża 81, 21 %, czyli 2 904, 07 zł, powoda zaś 18, 79 %, czyli 671, 93 zł.

Mając powyższe okoliczności na uwadze sąd podjął rozstrzygnięcia zawarte w sentencji wyroku.