Pełny tekst orzeczenia

Sygn. akt III CZP 87/14
POSTANOWIENIE
Dnia 26 listopada 2014 r.
Sąd Najwyższy w składzie:
SSN Katarzyna Tyczka-Rote (przewodniczący)
SSN Grzegorz Misiurek
SSN Barbara Myszka (sprawozdawca)
Protokolant Bożena Kowalska
w sprawie z wniosku B. S.A. z siedzibą w Ł.
przy uczestnictwie Spółki dla Zagospodarowania Wspólnoty Leśno-Gruntowej
w S.
o założenie księgi wieczystej i wpis prawa własności,
na posiedzeniu jawnym w Izbie Cywilnej
w dniu 26 listopada 2014 r.,
na skutek zagadnienia prawnego przedstawionego
przez Sąd Okręgowy w C.
postanowieniem z dnia 31 lipca 2014 r.,
"Czy ważna jest umowa sprzedaży nieruchomości dokonywana
przez wspólnotę leśno-gruntową legitymującą się tylko tytułem do
nieruchomości w postaci wypisu z rejestru gruntów i może być
podstawą do założenia księgi wieczystej i wpisania prawa własności
na rzecz nabywcy nieruchomości?"
odmawia podjęcia uchwały.
2
UZASADNIENIE
Sąd Rejonowy w Z. - po rozpoznaniu sprawy z wniosku B. S.A. w Ł. przy
uczestnictwie Spółki dla Zagospodarowania Wspólnoty Leśno – Gruntowej w S. o
założenie księgi wieczystej dla nieruchomości położonej w S., stanowiącej działkę o
obszarze 0,2389 ha oznaczoną w ewidencji gruntów nr 1147/16, i dokonanie wpisu
prawa własności na rzecz wnioskodawczyni - postanowieniem z dnia 19 maja 2014
r. oddalił wniosek. Ustalił, że w dniu 14 stycznia 2014 r. wnioskodawczyni i
uczestniczka postępowania zawarły umowę sprzedaży nieruchomości położonej w
S., stanowiącej działkę o obszarze 0,2389 ha oznaczoną w ewidencji gruntów nr
1147/16. W umowie zarząd Spółki dla Zagospodarowania Wspólnoty Leśno –
Gruntowej oświadczył, że Spółka jest właścicielem opisanej nieruchomości oraz że
sprzedaje ją Spółce B. i przenosi na nią prawo własności. Do wniosku o założenie
księgi wieczystej wnioskodawczyni dołączyła warunkową umowę sprzedaży z dnia
2 grudnia 2013 r., umowę przeniesienia prawa własności z dnia 14 stycznia 2014 r.,
oświadczenie Burmistrza S. z dnia 30 grudnia 2013 r. o nieskorzystaniu z prawa
pierwokupu, wypis i wyrys z operatu ewidencyjnego, uchwałę ogólnego zebrania
członków Spółki dla Zagospodarowania Wspólnoty Leśno – Gruntowej w S. z dnia
21 kwietnia 2013 r. o wyrażeniu zgody na dokonanie sprzedaży, protokół
nadzwyczajnego Walnego Zgromadzenia B. S.A. z dnia 14 listopada 2013 r.,
obejmujący uchwałę o wyrażeniu zgody na nabycie nieruchomości, i
pełnomocnictwo z dnia 2 grudnia 2013 r.
Sąd Rejonowy stwierdził, że dokonanie wpisu prawa własności może
nastąpić w razie wykazania, że wnioskodawca nabył nieruchomość od osoby
uprawnionej do rozporządzania nią, w związku z czym notariusz sporządzając
akt notarialny powinien ustalić czy zbywcy przysługuje prawo własności.
Dokumentem potwierdzającym prawo własności nieruchomości stanowiących
wspólnotę gruntową jest decyzja wydana na podstawie art. 8 ust. 1 ustawy
z dnia 29 czerwca 1963 r. o zagospodarowaniu wspólnot gruntowych (Dz.U. Nr 28,
poz. 169 ze zm. - dalej: „u.z.w.g.”), a nie dołączony do wniosku wypis z rejestru
gruntów. Pierwotne określenie czy nieruchomość wchodzi w skład wspólnoty nie
należy do kognicji sądu wieczystoksięgowego, dlatego do dokonania wpisu prawa
3
własności niezbędna jest decyzja, o której mowa w art. 8 ust. 1 u.z.w.g.
Uczestniczka postępowania, świadoma braku takiej decyzji, powinna wystąpić do
organu administracji o wydanie odpisu decyzji i przedstawić go notariuszowi, a w jej
braku wszcząć postępowanie administracyjne o odtworzenie akt. Gdyby natomiast
okazało się, że decyzja, o której mowa w art. 8 ust. 1 u.z.w.g., nie została wydana,
konieczne byłoby wszczęcie postępowania administracyjnego zmierzającego do
ustalenia czy nieruchomość będąca przedmiotem umowy sprzedaży należy do
Wspólnoty Leśno - Gruntowej w S. Ze względu na to, że uczestniczka
postępowania nie wyczerpała prawem przewidzianej możliwości uzyskania
dokumentu urzędowego potwierdzającego jej prawo własności i nie przedstawiła go
ani notariuszowi, ani sądowi wieczystoksięgowemu, Sąd Rejonowy uznał,
że wniosek o założenie księgi wieczystej powinien podlegać oddaleniu.
Przy rozpoznawaniu apelacji wniesionych przez wnioskodawczynię oraz
uczestniczkę postepowania Sąd Okręgowy w C., na podstawie art. 390 § 1 k.p.c.,
przedstawił Sądowi Najwyższemu do rozstrzygnięcia zagadnienie prawne,
przytoczone w sentencji postanowienia.
Sąd Najwyższy zważył, co następuje:
Przedmiotem zagadnienia prawnego przedstawionego do rozstrzygnięcia na
podstawie art. 390 § 1 k.p.c. może być wyłącznie kwestia prawna budząca
poważne wątpliwości, której wyjaśnienie jest niezbędne do rozstrzygnięcia sprawy.
Sąd drugiej instancji, przedstawiając zagadnienie prawne, powinien więc uzasadnić,
na czym polegają jego wątpliwości, dlaczego uważa je za poważne i dlaczego
rozstrzygnięcie zagadnienia jest konieczne do rozpoznania środka odwoławczego.
Wskazane argumenty podlegają rozważeniu przez Sąd Najwyższy, który
w pierwszej kolejności bada, czy spełnione zostały warunki do podjęcia uchwały
(zob. postanowienia Sądu Najwyższego: z dnia 24 stycznia 2002 r., III CZP 76/01,
nie publ., z dnia 29 listopada 2005 r., III CZP 102/05, nie publ., z dnia 15 grudnia
2006 r., III CZP 120/06, nie publ., z dnia 19 stycznia 2007 r., III CZP 135/06,
nie publ., z dnia 25 czerwca 2008 r., III CZP 49/08, nie publ., z dnia 28 sierpnia
2008 r., III CZP 67/08, nie publ. i z dnia 17 września 2008 r., III CZP 70/08,
nie publ.). Jak bowiem podkreślił Sąd Najwyższy w uzasadnieniu uchwały składu
4
siedmiu sędziów z dnia 30 marca 1999 r., III CZP 62/98 (OSNC 1999, nr 10,
poz. 166), instytucja pytań prawnych, prowadząca do związania sądu orzekającego
w danej sprawie poglądem Sądu Najwyższego, zawartym w podjętej uchwale, jest
wyjątkiem od konstytucyjnej zasady podległości sędziów tylko Konstytucji oraz
ustawom (art. 178 ust. 1 Konstytucji RP), w związku z czym przepis art. 390 § 1
k.p.c. należy wykładać w sposób ścisły, bez żadnych koncesji na rzecz argumentów
o nastawieniu celowościowym lub utylitarnym.
Sformułowane przez Sąd Okręgowy zagadnienie prawne wskazuje na dwa
odrębne problemy; obejmuje pytanie o ważność umowy sprzedaży nieruchomości
w sytuacji, w której zbywca będący wspólnotą gruntową legitymował się wyłącznie
wypisem z rejestru gruntów jako tytułem do nieruchomości, oraz pytanie o to,
czy umowa ta może stanowić podstawę do założenia księgi wieczystej i dokonania
w niej wpisu prawa własności na rzecz nabywcy.
W uzasadnieniu postanowienia wydanego na podstawie art. 390 § 1 k.p.c.
Sąd Okręgowy nie wyjaśnił, na czym polegają jego wątpliwości co do ważności
umowy sprzedaży zawartej przez zbywcę legitymującego się wyłącznie wypisem
z rejestru gruntów. Z wywodów dotyczących braku wykazania przez wspólnotę
gruntową prawa własności nieruchomości można jedynie wnioskować, że źródłem
wątpliwości co do ważności umowy sprzedaży było zawarcie jej poza granicami
uprawnień przysługujących zbywcy. Problem ten był już jednak przedmiotem
rozważań Sądu Najwyższego m.in. w wyrokach z dnia 18 grudnia 1996 r.,
I CKN 27/96 (OSNC 1997, nr 4, poz. 43), z dnia 11 grudnia 1998 r., II CKN 96/98
(OSNC 1999, nr 5, poz. 98), z dnia 22 maja 2002 r., I CKN 237/00 (nie publ.)
i z dnia 10 lutego 2010 r., V CSK 267/09 (nie publ.). Sąd Najwyższy
jednolicie przyjmował, że umowa dotycząca zbycia rzeczy dokonana przez osobę
niebędącą jej właścicielem nie jest bezwzględnie nieważna, wywołuje natomiast
bezskuteczność tej czynności prawnej. Brak po stronie sprzedawcy przymiotu
właściciela stanowi wadę prawną w rozumieniu art. 556 § 2 k.c. Sąd Okręgowy
nie nawiązał do stanowiska zajętego w powołanych orzeczeniach Sądu
Najwyższego ani nie przytoczył żadnych argumentów, które wymagałyby
dodatkowych rozważań. W tym stanie rzeczy sformułowane w przedstawionym
5
zagadnieniu prawnym pytanie o ważność umowy sprzedaży nie czyni zadość
wymaganiom określonym w art. 390 § 1 k.p.c.
Drugie z postawionych pytań wiąże się z problemem znaczenia
dowodowego danych zawartych w ewidencji gruntów i budynków, prowadzonej na
podstawie art. 20 – 26 ustawy z dnia 17 maja 1989 r. - Prawo geodezyjne
i kartograficzne (jedn. tekst: Dz.U. z 2010 r., Nr 193, poz. 1287 ze zm.)
oraz rozporządzenia Ministra Rozwoju Regionalnego i Budownictwa z dnia
29 marca 2001 r. w sprawie ewidencji gruntów i budynków (Dz.U. Nr 38, poz. 454
ze zm.). Dotyczy przy tym umowy sprzedaży nieruchomości przez podmiot
o szczególnym statusie, jakim jest wspólnota gruntowa, zgodnie bowiem z art. 11
u.z.w.g., dla nieruchomości stanowiących wspólnotę gruntową nie prowadzi
się ksiąg wieczystych; dotychczasowe księgi wieczyste tracą moc i podlegają
zamknięciu.
Także w tym wypadku Sąd Okręgowy nie sprecyzował wątpliwości
interpretacyjnych dotyczących prawnych aspektów poruszonego problemu.
W uzasadnieniu postanowienia o przedstawieniu zagadnienia prawnego uzupełnił
ustalenia faktyczne Sądu pierwszej instancji, stwierdzając, że wnioskodawczyni nie
jest w stanie przedłożyć decyzji przewidzianej w art. 8 ust. 1 u.z.w.g., z której
wynikałoby że działka nr 1147/16 o obszarze 0,2389 ha stanowi wspólnotę
gruntową. Z przedłożonych dokumentów wynika, że w 1994 r. było prowadzone
postępowanie administracyjne w sprawie określenia wykazu osób uprawnionych
do udziału we Wspólnocie Leśno - Gruntowej w S. oraz że wydana w tej sprawie
decyzja Wojewody […] została uchylona wyrokiem Naczelnego Sądu
Administracyjnego – Ośrodek Zamiejscowy w K. z dnia 20 grudnia 1994 r., SA/KA
125/94. W toku ponownego rozpoznania sprawy decyzją Kierownika Urzędu
Rejonowego w Z. z dnia 27 września 1995 r. postępowanie zostało umorzone jako
bezprzedmiotowe, ponieważ na podstawie zeznań świadków ustalono, że po
wejściu w życie ustawy z dnia 29 czerwca 1963 r. o zagospodarowaniu wspólnot
gruntowych została powołana komisja, która sporządziła listę osób uprawnionych
do udziału we wspólnocie, po czym lista ta została dołączona do protokołu zebrania
i statutu oraz zatwierdzona przez kierownika Wydziału Rolnictwa i Leśnictwa
Prezydium Powiatowej Rady Narodowej w Z. i potraktowana jako decyzja.
6
Kierownik Urzędu Rejonowego w Z. uznał więc, że w ten sposób doszło do wydania
decyzji przewidzianej w art. 8 u.z.w.g. Na wniosek członków Spółki dla
Zagospodarowania Wspólnoty Leśno - Gruntowej w S., w dniu 5 maja 2003 r.
zostało ponownie wszczęte postępowanie administracyjne w sprawie wydania
decyzji, o której mowa w art. 8 ust. 1 u.z.w.g. Postępowanie to zostało umorzone
decyzją Starosty B., w której stwierdzono, że w obrocie prawnym jest już decyzja
rozstrzygająca tę sprawę. Z tej przyczyny uczestniczka dysponuje jedynie wypisem
z rejestru gruntów, jako dokumentem, z którego ma wynikać jej tytuł prawny
do nieruchomości o obszarze 0,2389 ha stanowiącej działkę nr 1147/16.
Sąd Okręgowy przytoczył też stanowiska zajęte przez Sąd Najwyższy
w uchwałach z dnia 14 kwietnia 1966 r., III CO 39/65 (OSNCP 1966, nr 11, poz.
181), z dnia 20 maja 1966 r., III CZP 16/66 (OSNCP 1967, nr 1, poz. 4) i z dnia
7 marca 2008 r., III CZP 8/08 (OSNC 2009, nr 4, poz. 50), w wyroku z dnia 4 marca
2010 r., I CSK 456/09 (nie publ.) oraz w postanowieniach z dnia 16 lutego 2012 r.,
III CSK 194/11 (nie publ.), z dnia 28 lutego 2013 r., III CSK 171/12 (nie publ.),
z dnia 20 września 2013 r., II CSK 10/13 (nie publ.) i z dnia 30 października 2013 r.,
II CSK 67/13 (nie publ.), jednak nie sformułował na tym tle żadnej konkretnej
kwestii prawnej, którą można by uznać za odpowiadającą przesłance poważnych
wątpliwości w rozumieniu art. 390 § 1 k.p.c. Z wywodów przytoczonych
w uzasadnieniu podjętego postanowienia wynika natomiast, że Sąd Okręgowy ma
wątpliwości co do tego, czy dane o stanie prawnym nieruchomości zawarte
w ewidencji gruntów i budynków mogą stanowić dowód prawa własności
w postępowaniu o założenie księgi wieczystej i dokonanie wpisu. Problem
sprowadza się więc do oceny wartości dowodowej dokumentu obejmującego dane
zawarte w ewidencji gruntów i budynków.
Zgodnie z utrwalonym orzecznictwem, zagadnienie prawne przedstawione
Sądowi Najwyższemu do rozstrzygnięcia na podstawie art. 390 § 1 k.p.c. musi mieć
charakter wyłącznie prawny i powinno być postawione abstrakcyjnie, tak by mogło
być rozpatrywane w oderwaniu od konkretnego stanu faktycznego. Przedmiotem
tego zagadnienia nie może być ani trudność w ocenie określonego środka
dowodowego, ani pytanie o sposób rozstrzygnięcia sprawy w konkretnym stanie
faktycznym (zob. postanowienia Sądu Najwyższego z dnia 27 sierpnia 1996 r.,
7
III CZP 91/96, OSNC 1997, nr 1, poz. 9, z dnia 17 listopada 1998 r., III CZP 49/98,
nie publ., z dnia 15 października 2002 r., III CZP 66/02, nie publ., z dnia 7 września
2005 r., II UZP 8/05, OSNP 2006, nr 15-16, poz. 252 i z dnia 10 maja 2007 r.,
III UZP 1/07, OSNP 2008, nr 3-4, poz. 49).
Możliwość wykorzystania w postępowaniu wieczystoksięgowym wypisu
z rejestru gruntów i budynków jako podstawy ustaleń w zakresie prawa własności
przysługującego zbywcy nieruchomości pozostaje poza ramami instytucji
przewidzianej w art. 390 § 1 k.p.c., dotyczy bowiem sfery zastrzeżonej do wyłącznej
kompetencji sądu orzekającego co do istoty sprawy (art. 233 § 1 k.p.c.).
Przepisy o postępowaniu wieczystoksięgowym nie zawierają wyraźnych
ograniczeń odnośnie do źródła pochodzenia danych zawartych w dokumentach
stanowiących podstawę wpisu, wprowadzają jedynie szczególne wymagania co do
formy tych dokumentów, a wyjątkowo także co do ich treści. Zgodnie z § 20
rozporządzenia Ministra Sprawiedliwości z dnia 17 września 2001 r. w sprawie
prowadzenia ksiąg wieczystych i zbiorów dokumentów (Dz.U. Nr 102, poz. 1122
ze zm.), do wniosku o założenie księgi wieczystej powinny być dołączone
dokumenty stwierdzające nabycie własności nieruchomości określonej we wniosku
oraz dokumenty stanowiące podstawę oznaczenia nieruchomości (ust. 1), jeżeli zaś
dokument stwierdzający nabycie własności zaginął lub uległ zniszczeniu,
a wnioskodawca nie ma urzędowo poświadczonego odpisu tego dokumentu,
powinien powołać inne dowody na stwierdzenie nabycia nieruchomości określonej
we wniosku (ust. 2). W ust. 2 § 20 nie wskazano katalogu dowodów
dopuszczalnych w postępowaniu dotyczącym zakładania księgi wieczystej, nie
powinno jednak budzić wątpliwości, że mogą to być nie tylko dowody
z dokumentów, lecz także inne środki dowodowe przewidziane w przepisach
o postępowaniu dowodowym (zob. postanowienia Sądu Najwyższego z dnia
9 września 2009 r., V CSK 8/09, nie publ. oraz z dnia 16 lutego 2012 r., III CSK
194/11, nie publ.). Dołączone do wniosku dokumenty, a w wypadkach wskazanych
także inne środki dowodowe, podlegają każdorazowo ocenie sądu
wieczystoksięgowego w ramach zakreślonej treścią art. 233 § 1 k.p.c. swobodnej
oceny dowodów. Ocena ta należy do dyskrecjonalnych kompetencji sądu
8
orzekającego, dlatego wyłączone jest formułowanie w tym zakresie dalej idących
ogólnych wniosków.
Z tych względów Sąd Najwyższy na podstawie art. 61 § 1 ustawy z dnia
23 listopada 2002 r. o Sądzie Najwyższym (Dz.U. z 2013 r., poz. 499 ze zm.)
odmówił podjęcia uchwały.

III CZP 87/14

Powołane przepisy:

Informacje o źródle orzeczenia:

Dodatkowe informacje:

Pełny tekst orzeczenia