Pełny tekst orzeczenia

WYROK

W IMIENIU RZECZYPOSPOLITEJ POLSKIEJ

Dnia 27 kwietnia 2018 roku

Sąd Okręgowy w Krakowie, II Wydział Cywilny Odwoławczy w składzie:

Przewodniczący: SSO Katarzyna Serafin – Tabor

Sędziowie: SO Barbara Kursa (sprawozdawca)

SO Magdalena Meroń - Pomarańska

po rozpoznaniu w dniu 17 kwietnia 2018 roku w Krakowie

na rozprawie

sprawy z powództwa (...) sp. z o.o. z siedzibą w K.

przeciwko (...) S.A. w upadłości likwidacyjnej z siedzibą w (...) z siedzibą w N.

o uzgodnienie treści księgi wieczystej z rzeczywistym stanem prawnym

na skutek apelacji strony pozwanej (...) z siedzibą w N. od wyroku Sądu Rejonowego dla Krakowa – Krowodrzy w Krakowie z dnia 6 kwietnia 2017 r., sygnatura akt I C 2264/14/K

1.  zmienia zaskarżony wyrok nadając mu następujące brzmienie:

„I. oddala powództwo;

II. nie obciąża strony powodowej obowiązkiem zwrotu kosztów procesu na rzecz pozwanych.”

2.  zasądza od strony powodowej na rzecz strony pozwanej (...) z siedzibą w N. kwotę 100.000 zł (sto tysięcy złotych) tytułem zwrotu opłaty od apelacji, nie obciążając strony powodowej obowiązkiem zwrotu pozostałych kosztów postępowania odwoławczego.

SSO Barbara Kursa SSO Katarzyna Serafin – Tabor SSO Magdalena Meroń – Pomarańska

Sygn. akt II Ca 28/18

UZASADNIENIE wyroku Sądu Okręgowego

Wyrokiem z dnia 7 kwietnia 2017 r. Sąd Rejonowy uzgodnił treść księgi wieczystej (...) prowadzonej przez Sąd Rejonowy dla Krakowa - Podgórza w Krakowie IV Wydział Ksiąg Wieczystych dla nieruchomości położonej w K., z rzeczywistym stanem prawnym w ten sposób, że z działu IV tej księgi wieczystej nakazał wykreślenie:

a) hipoteki umownej zwykłej o sumie 20.000.000,00 zł ustanowionej na rzecz (...) z siedzibą w N. (USA) celem zabezpieczenia wykupu emisji czterech obligacji serii (...) o numerach (...) o nominale 11.000.000 zł każda wraz z odsetkami w wysokości 25% w skali roku, liczonymi od daty emisji obligacji do daty wykupu obligacji oraz kosztami dochodzenia roszczeń;

b) hipoteki umownej zwykłej o sumie 7.500.000,00 zł ustanowionej na rzecz (...) z siedzibą w N. (USA) celem zabezpieczenia wykupu emisji trzech obligacji serii (...) o numerach (...) o nominale 2.500.000 zł każda wraz z odsetkami w wysokości 25% w skali roku, liczonymi od daty emisji obligacji do daty wykupu obligacji oraz kosztami dochodzenia roszczeń;

c) hipoteki umownej zwykłej o sumie 5.000.000,00 zł ustanowionej na rzecz (...) z siedzibą w N. (USA) celem zabezpieczenia wykupu emisji dwóch obligacji serii (...) o numerach (...) o nominale 2.500.000 zł każda wraz z odsetkami w wysokości 25% w skali roku, liczonymi od daty emisji obligacji do daty wykupu obligacji oraz kosztami dochodzenia roszczeń (pkt I), w punkcie II uzgodnił treść księgi wieczystej (...) prowadzonej przez Sąd Rejonowy dla Krakowa - Podgórza w Krakowie IV Wydział Ksiąg Wieczystych dla nieruchomości położonej w K., z rzeczywistym stanem prawnym w ten sposób, że z działu IV tej księgi wieczystej, w zakresie udziału nr (...)wynoszącego 2/37 części przysługującego (...) sp. z o.o. w K., nakazał wykreślenie:

a) hipoteki umownej zwykłej o sumie 20.000.000,00 zł ustanowionej na rzecz (...) z siedzibą w N. (USA) celem zabezpieczenia wykupu emisji czterech obligacji serii (...) o numerach (...) o nominale 11.000.000 zł każda wraz z odsetkami w wysokości 25% w skali roku, liczonymi od daty emisji obligacji do daty wykupu obligacji oraz kosztami dochodzenia roszczeń;

b) hipoteki umownej zwykłej o sumie 7.500.000,00 zł ustanowionej na rzecz (...) z siedzibą w N. (USA) celem zabezpieczenia wykupu emisji trzech obligacji serii (...) o numerach (...) o nominale 2.500.000 zł każda wraz z odsetkami w wysokości 25% w skali roku, liczonymi od daty emisji obligacji do daty wykupu obligacji oraz kosztami dochodzenia roszczeń;

c) hipoteki umownej zwykłej o sumie 5.000.000,00 zł ustanowionej na rzecz (...) z siedzibą w N. (USA) celem zabezpieczenia wykupu emisji dwóch obligacji serii (...) o numerach (...) o nominale 2.500.000 zł każda wraz z odsetkami w wysokości 25% w skali roku, liczonymi od daty emisji obligacji do daty wykupu obligacji oraz kosztami dochodzenia roszczeń, w punkcie III zasądził solidarnie od pozwanych (...) S.A. w upadłości likwidacyjnej z siedzibą w (...) z siedzibą w N. na rzecz strony powodowej (...) sp. z o.o. z siedzibą w K. kwotę 10.714,84 zł tytułem zwrotu kosztów procesu, a w IV nakazał ściągnąć od pozwanych (...) S.A. w upadłości likwidacyjnej z siedzibą w (...) z siedzibą w N. na rzecz Skarbu Państwa – Sądu Rejonowego dla Krakowa – Krowodrzy w Krakowie solidarnie kwotę 100.000 zł tytułem opłaty od pozwu, od uiszczenia, której strona powodowa była zwolniona.

Powyższe rozstrzygnięcie zostało wydane w oparciu o następujące okoliczności bezsporne: w dniu 23 maja 2006 r. (...) sp. z o.o. z siedzibą w K. zawarła z Funduszem Inwestycyjnym (...) S.A. przedwstępną umowę ustanowienia odrębnej własności lokali i sprzedaży, w której (...) (...)zobowiązał się do ustanowienia odrębnej własności lokalu w budynku mieszkalnym, który miał zostać wybudowany na nieruchomości składającej się z działki ewidencyjnej nr (...), położonej przy Al. (...) w K.. W dniu 2 listopada 2006 r. (...) (...) zawarł z (...) z siedzibą w N. umowę o współpracy w zakresie emisji obligacji. Na zabezpieczenie emisji obligacji (...) zobowiązał się do ustanowienia na rzecz (...) hipotek o wartości danej emisji m.in. na prawie użytkowania wieczystego nieruchomości położonej przy Al. (...) w K., działka nr (...), dla której Sąd Rejonowy dla Krakowa-Podgórza prowadzi księgę wieczystą nr (...). Łączna wartość wyemitowanych obligacji wynosiła 65.500.000,00 zł. Emisja miała nastąpić w dniach 15 listopada 2006 r., 20 listopada 2006 r., 27 listopada 2006 r., 29 listopada 2006 r. Wykup I kuponu miał nastąpić w ciągu 12 miesięcy od daty emisji. W dniu 19 stycznia 2017 r. przed notariuszem R. L. złożył oświadczenie, mocą którego ustanowił, na przysługującym (...) (...) prawie wieczystego użytkowania nieruchomości gruntowej położonej w K.- (...), dzielnica K. obręb 4, składającej się z działki nr (...) przy al. (...) objętej KW nr (...) i prowadzoną przez Sąd Rejonowy dla Krakowa-Podgórza IV Wydział Ksiąg Wieczystych: hipotekę umowną zwykłą w wysokości 20.000.000 zł celem zabezpieczenia wykupu emisji czterech obligacji serii (...) o numerach (...) o nominale 11.000.000 zł każda wraz z odsetkami w wysokości 25% w skali roku, liczonymi od daty emisji obligacji do daty wykupu obligacji oraz kosztami dochodzenia roszczeń; hipotekę umowną zwykłą w kwocie 7.500.000 zł celem zabezpieczenia wykupu emisji trzech obligacji serii (...) o numerach (...) o nominale 2.500.000 zł każda wraz z odsetkami w wysokości 25% w skali roku, liczonymi od daty emisji obligacji do daty wykupu obligacji oraz kosztami dochodzenia roszczeń; hipotekę umowną zwykłą w kwocie 5.000.000 zł celem zabezpieczenia wykupu emisji dwóch obligacji serii (...) o numerach (...) o nominale 2.500,000 zł każda wraz z odsetkami w wysokości 25% w skali roku, liczonymi od daty emisji obligacji do daty wykupu obligacji oraz kosztami dochodzenia roszczeń. Wniosek o wpis tych hipotek wpłynął do właściwego sądu wieczysto-księgowego w dniu 19 stycznia 2007 r., a ich wpis nastąpił w dniu 19 marca 2007 r. Wpisy hipotek są prawomocne. W wyniku powyższego strona powodowa uzyskała status wierzyciela hipotecznego (...) (...). Strona powodowa nie była informowana przez (...) S.A. o wpisie hipotek na tej nieruchomości na rzecz powoda tytułem zabezpieczenia jego wierzytelności z umowy o współpracy w zakresie emisji obligacji z listopada 2006 r. Ponadto na zabezpieczenie emisji obligacji (...) (...) wystawił weksel in blanco, który został poręczony przez J. P., R. A. i G. A. na kwotę 80.692.135 zł. Zgodnie z deklaracją wekslową (...) był uprawniony do wypełnienia, w przypadku postawienia w stan natychmiastowej wymagalności obligacji wyemitowanych przez (...) (...) na podstawie umowy o współpracy w zakresie emisji obligacji, na sumę odpowiadającą zadłużeniu z tytułu emisji tych obligacji, łącznie z odsetkami i innymi kosztami, nie większą jednak niż 300.000.000 zł weksla własnego in blanco wystawionego przez (...) (...). W wykonaniu umowy przedwstępnej z dnia 23 maja 2006 r. powód w dniu 22 października 2008 r. zawarł z (...) (...) umowę ustanowienia odrębnej własności lokalu i umowy sprzedaży lokalu niemieszkalnego nr (...) o pow. (...)m2 oraz dwóch miejsc postojowych nr (...)i (...), położonych przy al. (...) w K. wraz z opisanymi wyżej hipotekami. Hipoteki te współobciążają obecnie m.in. lokal niemieszkalny nr (...) położony przy al. (...) w K. oraz udział w prawie użytkowania wieczystego nieruchomości części budynku i urządzeń, które nie służą wyłącznie do użytku właścicieli lokali o wielkości (...), dla której to nieruchomości Sąd Rejonowy dla Krakowa-Podgórza w Krakowie IV Wydział Ksiąg Wieczystych prowadzi księgę wieczystą nr (...); udział wynoszący 2/37 części we współwłasności lokalu o przeznaczeniu innym niż mieszkalne (garażu wielostanowiskowego) nr (...) w budynku nr (...) przy al. (...) dającego prawo korzystania na zasadzie wyłączności z miejsc postojowych nr (...) i nr (...), objętego księgą wieczystą nr (...) prowadzoną przez Sąd Rejonowy dla Krakowa-Podgórza w Krakowie IV Wydział Ksiąg Wieczystych.

Ponadto Sąd Rejonowy ustalił, że w dniu 2 listopada 2006 r. (...) S.A. w K. zawarł z (...) umowę o współpracy w zakresie emisji obligacji. Umowa przewidywała emisję:

- czterech obligacji (...) S.A. serii (...) o numerach (...) o nominale 11.000.000 zł każda,

- trzech obligacji serii (...) o numerach (...) o nominale 2.500.000 zł każda,

- dwóch obligacji serii (...) o numerach (...) o nominale 2.500.000 zł każda, oraz

- czterech obligacji serii (...) o numerach (...) o nominale 2.500.000 zł każda (art. 5 umowy).

Celem emisji tych obligacji było pozyskanie środków na zakup szczegółowo opisanych nieruchomości gruntowych przeznaczonych pod budownictwo wielorodzinne z udziałem lokali użytkowych oraz sfinansowanie bieżącej działalności gospodarczej emitenta (art. 5 umowy).

Zgodnie z umową emitent zobowiązał się do przeprowadzenie emisji obligacji w określonym trybie i na określonych warunkach, a wszystkie emisje obligacji miały być przeprowadzone w drodze składania propozycji nabycia obligacji skierowanej do M., jak też do wykupu obligacji oraz kuponów odsetkowych w terminach wynikających w z warunków emisji obligacji (art. 6 umowy). Oprocentowanie obligacji każdej emisji wynosiło 25 % w stosunku rocznym, a każda obligacja posiadała pięć kuponów odsetkowych, przy czym wykup pierwszego kuponu odsetkowego miał nastąpić po upływie 12 miesięcy od daty każdej emisji obligacji (art. 7 umowy). Obligacje miały być wykupione przez emitenta po upływie 24 miesięcy od daty emisji (art. 13 umowy). Zabezpieczeniem emisji obligacji było między innymi ustanowienie na żądanie M. hipoteki na wartość danej emisji obligacji wraz z odsetkami oraz kosztami dochodzenia roszczeń na przysługującym (...) S.A. prawie użytkowania wieczystego nieruchomości gruntowej położonej w K., a składającej się z działki nr (...) przy ul. (...) objętej KW nr (...) oraz złożenie weksla własnego in blanco wystawionego przez (...) S.A. na zlecenie M. i poręczonego w trybie poręczenia wekslowego przez R. A., G. A. i J. P. wraz z deklaracją wekslową, zgodnie z którą weksel mógł być przedstawiony do zapłaty w dniu postawienia obligacji w stan natychmiastowej wymagalności do wysokości maksymalnej wszelkich kwot należnych na podstawie umowy (art. 8.1.3, art. 8. 2.1 umowy).

W przypadku zamiaru zbycia nieruchomości obciążonych zabezpieczeniami hipotecznymi zwolnienie hipoteki na wyodrębnionych i sprzedawanych lokalach nastąpić miało w przypadku protokołu umorzenia wykupionych obligacji oraz oświadczenia złożonego przez obligatariusza, gdy nie nastąpił przypadek naruszenia umowy rozumiany m. in. jako niezapłacenie przez emitenta jakiejkolwiek kwoty należnej obiigatariuszowi z tytułu obligacji, w tym kwoty głównej i odsetek (art. 10.4,, art. 10.5 i art. 11.2.4. umowy).

W przypadku naruszenia jakiegokolwiek warunku określonego w art. 14 umowy M. był uprawniony do postawienia obligacji wszystkich emisji w stan natychmiastowej wykonalności, co oznaczało że wszystkie emisje obligacji stają się płatne natychmiast wraz z niewykupionymi kuponami odsetkowymi.

(...) S.A. zgodnie z powołaną wyżej umową aktem notarialnym z dnia 19 stycznia 2007 r. ustanowił na rzecz (...) zabezpieczenie wykupu obligacji poprzez obciążenie hipoteką w wyżej opisanej wysokości prawa wieczystego użytkowania nieruchomości gruntowej położonej w K.- (...), dzielnica K. obręb 4, składającej się z działki nr (...) przy al. (...) objętej KW nr (...) i prowadzoną przez Sąd Rejonowy dla Krakowa - Podgórza IV Wydział Ksiąg Wieczystych.

W dacie dokonywania tego zabezpieczenia na rzecz (...) nieruchomość położona w K. przy al. (...) była już obciążona hipoteką kaucyjną zwykłą do wysokości 12.200.000 zł na rzecz Banku (...) S.A. celem zabezpieczenia spłaty kredytu, odsetek i prowizji banku wynikających z umowy kredytu z dnia 31.05.2006 r.

(...) S.A. wyemitował : w dniu 27.11.2006 r. 4 obligacje imienne serii (...) o numerach (...) każda o wartości 11.000.000 zł wraz z kuponami odsetkowymi o numerach (...) dołączonymi do każdej obligacji, w dniu 20.11.2006 r. 3 obligacje imienne serii (...) o numerach (...) każda o wartości 2.500.0 zł wraz z kuponami odsetkowymi o numerach (...) dołączonymi do każdej obligacji, w dniu 15.11.2006 r. 2 obligacje imienne serii (...) o numerach (...) każda o wartości 2.500.000 zł wraz z kuponami odsetkowymi o numerach (...) dołączonymi do każdej obligacji, w dniu 29.11.2006 r. 4 obligacje imienne serii (...) o numerach (...) każda o wartości 2.500.000 zł wraz z kuponami odsetkowymi o numerach (...) dołączonymi do każdej obligacji, które zostały objęte przez powoda, jako obligatariusza.

W dniu 15.11.2007 r. (...) S.A. zostały przedłożone do wykupu kupony odsetkowe nr 1 do obligacji imiennych serii (...) numer (...)o wartości nominalnej 2.500.0 zł i numer (...)o wartości nominalnej 2.500.000 zł, a zarząd (...) S.A oświadczył, że kupony te do wykupu przyjmuje.

W dniu 22.11.2007 r. (...) S.A. zostały przedłożone do wykupu kupony odsetkowe: - nr 1 do obligacji imiennej serii (...) nr (...),

- nr 1 do obligacji imiennej serii (...) nr (...),

- nr 1 do obligacji imiennej serii (...) nr (...), które (...) S.A. do wykupu przyjęła w tej dacie.

Zgodnie z przedwstępną umową ustanowienia odrębnej własności lokalu użytkowego (...) wraz z miejscami postojowymi w budynku przy al. (...) w K. strona powodowa w terminie do dnia 23 maja 2006 r. miała zapłacić na poczet cen umowy przyrzeczonej kwotę 400.090 zł pod rygorem rozwiązania umowy przedwstępnej. Umowa przyrzeczona miała być zawarta do dnia 31.12.2007 r.

Pismem z dnia 29 sierpnia 2008 r. (...) poinformował (...) S.A., że w celu nabycia lokalu użytkowego (...) wraz z miejscami postojowymi w budynku przy al. (...) bez obciążeń hipotecznych należy dokonać dodatkowej wpłaty.

Przy podpisaniu umowy przyrzeczonej ustanowienia odrębnej własności lokali i umowy sprzedaży z dnia 22 października 2008 r. przedstawiciel (...) S.A. potwierdził odbiór od powodowej spółki całych cen, a nadto oświadczył że wskutek dokonanych płatności powstała nadpłata w kwocie 8.670,34 zł, do której zwrotu (...) S.A. się zobowiązał. Nadto sprzedający (...) S.A. zobowiązał się do dnia 22 października 2009 r doręczyć stronie powodowej, jako kupującemu zgody wierzycieli hipotecznych, których hipoteki będą obciążać przedmioty nabyte przez pozwanego w formie pozwalającej na wykreślenie ich z ksiąg wieczystych .

Powyższy stan faktyczny Sąd ustalił na podstawie dowodów z dokumentów, w tym urzędowych, których wiarygodność nie budziła wątpliwości i nie była kwestionowana przez żadna ze stron.

W oparciu o poczynione ustalenia oraz okoliczności niesporne Sąd Rejonowy uznał, że powództwo zasługiwało na uwzględnienie w całości. Sąd pierwszej instancji podkreślił, że w okolicznościach rozpoznawanej sprawy poza sporem pozostaje, że na rzecz strony pozwanej (...) zostały przez (...) S.A. ustanowione na przysługującym tej spółce prawie wieczystego użytkowania nieruchomości gruntowej położonej w K., składającej się z działki nr (...) przy al. (...) objętej KW nr (...) hipoteki: hipoteka umowna zwykła w wysokości 20.000.000 zł, celem zabezpieczenia wykupu emisji czterech obligacji serii (...) o numerach (...) o nominale 11.000.000 zł każda wraz z odsetkami w wysokości 25% w skali roku liczonymi od daty emisji obligacji do daty wykupu obligacji oraz kosztami dochodzenia roszczeń; hipoteka umowna zwykła w kwocie 7.500.000 zł celem zabezpieczenia wykupu emisji trzech obligacji serii (...) o numerach (...) o nominale 2.500.000 zł każda wraz z odsetkami w wysokości 25% w skali roku, liczonymi od daty emisji obligacji do daty wykupu obligacji oraz kosztami dochodzenia roszczeń; hipoteka umowna zwykła w kwocie 5.000.000 zł celem zabezpieczenia wykupu emisji dwóch obligacji serii (...) o numerach (...) o nominale 2.500.000 zł każda wraz z odsetkami w wysokości 25% w skali roku, liczonymi od daty emisji obligacji do daty wykupu obligacji oraz kosztami dochodzenia roszczeń. Stosowny wpis w księgach wieczystych został dokonany w dniu 19 marca 2007 r. Niesporne jest również, że z dniem 22 października 2008 r. wobec zawarcia z (...) S.A. umowy ustanowienia odrębnej własności lokalu niemieszkalnego (...) o pow. (...) m ^{( 2)} oraz dwóch miejsc postojowych nr (...) i (...), położonych przy al. (...) w K., strona powodowa nabyła w/w nieruchomości obciążone opisanymi wyżej hipotekami.

Istota niniejszego sporu sprowadzała się do ustalenia czy czynność prawna ustanowienia przedmiotowych hipotek była ważna. Ponieważ strona pozwana (...) podniosła zarzut powagi rzeczy osądzonej odnośnie kwestii ważności czynności prawnej ustanowienia hipotek, w pierwszej kolejności Sąd odniósł się do tego zarzutu. Zgodnie z art. 366 k.p.c., wyrok prawomocny ma powagę rzeczy osądzonej tylko co do tego, co w związku z podstawą sporu stanowiło przedmiot rozstrzygnięcia, a ponadto tylko między tymi samymi stronami. Sąd wskazał, ze przedmiot rozstrzygnięcia sądu pozostaje w ścisłym związku z przedmiotem procesu cywilnego, za który uznać trzeba potrzebę ustosunkowania się przez sąd do sformułowanych przez powoda żądań, zaś podstawę sporu kształtują przede wszystkim okoliczności uzasadniające żądanie. Sam przedmiot rozstrzygnięcia wynika z sentencji orzeczenia, ale art. 366 k.p.c. wskazuje na istotny związek, jaki zachodzi pomiędzy żądaniem a jego podstawą, jest bowiem oczywiste, że żadne orzeczenie sądowe nie jest abstrakcyjne. Decydująca dla oceny jest zatem nie tylko tożsamość przedmiotu rozstrzygnięcia w sprawie po raz pierwszy i w sprawie później ponownie osądzonej, lecz również tożsamość okoliczności faktycznych, z których wynika w jednej i drugiej sprawie roszczenie procesowe (por. postanowienie Sądu Najwyższego z dnia 9 czerwca 1971 roku, II CZ 59/71, OSNC 1971/12/226) oraz zbieżność podstawy prawnej obu porównywanych rozstrzygnięć (por. zwłaszcza postanowienie Sądu Najwyższego z dnia 29 stycznia 1997 roku, I CKU 65/96, LEX nr 29569, wyrok Sądu Najwyższego z dnia 22 kwietnia 1967 roku, I CR 570/66, OSP 1968/7-8/158). Tożsamość podmiotowa orzeczeń - podlega, co do zasady, ocenie poprzez porównanie ich treści i stwierdzenie na tej podstawie, kto występował jako strona bądź uczestnik postępowania według stanu na dzień wydania pierwszego prawomocnego orzeczenia. W rozpoznawanej sprawie zachodzi tożsamość stron ze stronami występującymi w sprawie zakończonej wyrokiem SA 1167/1 i III CSK 178/13.

W ocenie Sądu Rejonowego w przedmiotowej sprawie nie zachodziła przeszkoda do merytorycznego rozpoznania pozwu w postaci powagi rzeczy osądzonej. Przedmiotem w postępowaniu toczącym się pod sygn. IX GC 173/10, I ACa 1167/12 oraz III CSK 178/13 było ustalenie odpowiedzialności rzeczowej (...) Sp. z o.o. z siedzibą w K.. Rozstrzygniętą ostatecznie odpowiedzialność wywodzono z hipoteki obciążającej nieruchomości stanowiące przedmiot własności i użytkowania wieczystego przysługującego (...) Sp. z o.o. z siedzibą w K.. Za nieskuteczny uznano zarzut podniesiony przez V. naruszenia art. 58 § 2 k.c. i w konsekwencji nie została stwierdzona nieważność czynności prawnej ustanowienia hipotek. Przedmiotem zaś niniejszego postępowania jest uzgodnienie treści księgi wieczystej z rzeczywistym stanem prawnym poprzez wykreślenie hipotek ustanowionych na nieruchomościach strony powodowej. Tymczasem czym innym jest kwestia ustalania nieważności czynności prawnej stanowiącej podstawę wpisu w księdze wieczystej, a czym innym ustalenie okoliczności uzasadniających podważenie i wykreślenie wpisu hipotek z księgi wieczystej i możliwość samodzielnego ustalenia przez sąd orzekający na podstawie art. 10 u.k.w.h. czy istnieją podstawy podważenia i wykreślenia wpisu hipotek z księgi wieczystej (wyrok SN, sygn. akt III CSK 29/15). Domniemanie zgodności wpisu tego prawa z rzeczywistym stanem prawnym może być bowiem obalone wyłącznie w procesie o uzgodnienie treści księgi wieczystej z rzeczywistym stanem prawnym, a nie w procesie o wydanie nieruchomości lub o zapłatę. Zdaniem Sadu Rejonowego powaga rzeczy osądzonej nie stoi zatem na przeszkodzie ustalaniu w niniejszym postępowaniu okoliczności uzasadniających podważenie i wykreślenie wpisu hipotek z księgi wieczystej.

Sąd Rejonowy przywołując następnie treść art. 58 k.c. wskazał, że z uwagi na fakt, że hipoteki ustanowiono na nieruchomościach strony powodowej w styczniu 2007 r. zastosowanie będzie miała ustawa o księgach wieczystych i hipotece w brzmieniu sprzed nowelizacji z 26.06.2009r. Ustawa ta w dacie ustanawiania hipotek nie przewidywała ustanowienia hipoteki na różnych nieruchomościach w celu zabezpieczenia jednej wierzytelności, zatem czynność prawna ustanowienia hipoteki na różnych nieruchomościach celem zabezpieczenia jednej wierzytelności była sprzeczna z ustawą i jako taka nieważna. Nieważność czynności prawnej ustanowienia hipotek dotyka samą czynność, która jako nieważna nie wywołuje skutków cywilnoprawnych ze skutkiem ex tunc, czyli już od chwili złożenia oświadczenia o ustanowieniu hipotek. Dla oceny zgodności czynności prawnej z ustawą lub zasadami współżycia społecznego, prawnie irrelewantny jest status strony powodowej jako przedsiębiorcy – dodatkowo mając na względzie fakt, iż spółka (...) nie była w ogóle stroną umowy o ustanowieniu hipoteki, co więcej, nie wiedziała nawet o jej zawarciu. Fakt, iż spółka jest podmiotem gospodarczym jest zatem bez znaczenia, skoro ustanowienie hipoteki dotknęło w takim samym stopniu wszystkie osoby i podmioty, które uczestniczyły w finansowaniu inwestycji (...) (...).

Niezależnie od powyższego Sąd dodał, że czynność prawna ustanowienia hipotek na nieruchomości strony powodowej była sprzeczna z zasadami współżycia społecznego. Strona powodowa po wpłaceniu całej ceny zakupu nieruchomości wynikającej z umowy przedwstępnej, w momencie gdy okazało się, że już po zawarciu umowy przedwstępnej nieruchomości te zostały bez jej wiedzy i zgody obciążone hipotekami na rzecz podmiotu trzeciego miała do wyboru albo podpisanie umowy przyrzeczonej i nabycie obciążonych nieruchomości albo też utratę wpłaconych uprzednio środków bez gwarancji ich odzyskania w postępowaniu upadłościowym i bez nabycia nieruchomości. Strona powodowa znalazła się zatem tak naprawdę w sytuacji bez wyjścia. Żadne rozwiązanie nie miało korzystnego dla niej rozstrzygnięcia. Nawet bowiem rezygnacja z podpisania umowy przyrzeczonej nie dawała stronie powodowej gwarancji odzyskania wpłaconych środków. Zachowanie (...) (...), polegające na obciążeniu hipotekami nieruchomości powoda, które przewyższały wielokrotnie wartość samej nieruchomości, po zawarciu umowy przedwstępnej i uiszczeniu całej ceny nabycia, zdaniem Sądu stanowią naruszenie zasad współżycia społecznego w postaci lojalnego kontraktowania i obowiązku uczciwego zachowania wobec kontrahenta. W realiach przedmiotowej sprawy nie może budzić wątpliwości, że czynność prawna ustanowienia hipotek na nieruchomościach strony powodowej, jakkolwiek prawnie dopuszczalna, była sprzeczna z zasadami współżycia społecznego. Trafny zatem okazał się zarzut naruszenia prawa materialnego, albowiem w świetle ujawnionych okoliczności sprawy zachodzą podstawy do uznania zaskarżonej czynności prawnej za nieważną w oparciu o art. 58 § 2 k.c.

Sąd miał jednakże przede wszystkim na względzie fakt, iż w aktualnej sytuacji procesowej, w jakiej znalazła się powodowa spółka po kilku sprawach sądowych pomiędzy nią i pozwaną spółką (...), w praktyce nie ma ona innej możliwości usunięcia z księgi wieczystej wpisów hipotek, co do których zostało przesądzone, iż czynność ta była nieważna, w postępowaniu innym, niż niniejsze, a więc w trybie art. 10 u.k.w.h. Gwarantowana w art. 32 Konstytucji równość wobec prawa jest normą konstytucyjną wymagająca, aby prawodawstwo traktowało na równi osoby znajdujące się w podobnej sytuacji. Oddalenie powództwa w niniejszej sprawie doprowadziłoby do sytuacji, w której część właścicieli nieważnej czynności prawnej, jaką było ustanowienie hipotek, a która to nieważność została przesądzona, znalazłaby się w innej sytuacji prawnej, niż pozostała część właścicieli, których nieruchomości zostały obciążone tą samą nieważną czynnością prawną. Innymi słowy część właścicieli miałby wpisy hipotek wykreślone z ksiąg wieczystych, a część nie. Stan taki, z gruntu niesłuszny i niesprawiedliwy, nie jest możliwy do utrzymania w ramach istniejącego porządku prawnego, gwarantowanego Konstytucją, a w szczególności jej art. 32. Obowiązkiem Sądu jest, aby w postępowaniu o uzgodnienie treści księgi wieczystej z rzeczywistym stanem prawym, ostatnim postępowaniu sądowym, w którym spółka (...) może uzyskać zabezpieczenie swych praw, nie dopuścić do tego, aby stan prawny powstały wskutek wydanego wyroku sanował nierówność stron wobec prawa, zatem aby wyrok ten był sprzeczny z zasadami słuszności, sprawiedliwości i wprost ze zdrowym rozsądkiem. W państwie prawa nie może być tak, aby ta sama czynność prawna, co do której zostało przesądzone, że jest nieważna, mimo to nadal rodziła negatywne skutki prawne dla wybranej całkowicie przypadkowo części obywateli i podmiotów prawa, podczas gdy dla drugiej takiej grupy skutki te zostały usunięte ex tunc. Sąd, kierując się odpowiedzialnością za przestrzeganie nadrzędnej zasady równości wobec prawa nie może dopuścić do tego, aby powodowa spółka została potraktowana inaczej niż strony, które uzyskały stwierdzenie nieważności wpisanych hipotek. Należy mieć na względzie, że powodowa spółka w żaden sposób nie przyczyniła się do powstałej sytuacji prawnej, nie miała wiedzy o zawartej umowie między firmami (...), nie miała jakiejkolwiek możliwości ingerencji w treść i fakt zawarcia tej nieważnej umowy. Musi być więc traktowana tak samo, jak wszystkie osoby i podmioty, co do których skutki tej nieważnej umowy przestały istnieć w obrocie prawnym.

O kosztach procesu Sąd Rejonowy orzekł na podstawie art. 98 § 1 k.p.c.

Apelację od wyroku wniosła strona pozwana (...) z siedzibą w N., zaskarżając go w całości, zarzucając mu:

1. naruszenie prawa procesowego mogące mieć wpływ na treść rozstrzygnięcia, tj. naruszenie art. 365 § 1 k.p.c. poprzez jego niezastosowanie oraz art. 366 k.p.c., poprzez jego niewłaściwe zastosowanie, co skutkowało pominięciem przy wydawaniu wyroku pozytywnego (materialnego) skutku rzeczy osądzonej i w konsekwencji nieuwzględnienie wiążących w niniejszym postępowaniu kwestii o charakterze prejudycjalnym, przesądzonych we wcześniejszej, prawomocnie zakończonej sprawie toczącej się pod sygnaturami akt: IX GC 173/10, I ACa 1167/12 oraz III CSK 178/13, w której (...) sp. z o.o. była stroną pozwaną, a mianowicie tego, że hipoteki w kwotach 20 mln zł, 7,5 mln zł oraz 5 mln zł ustanowione na rzecz pozwanego (...) na nieruchomości przy Al. (...), obciążające aktualnie nieruchomości powoda objęte księgami wieczystymi o numerach (...) są ważne jako ustanowione w drodze ważnej czynności prawnej oraz czynność ustanowienia w/w hipotek nie pozostaje w sprzeczności z zasadami współżycia społecznego;

2. naruszenie prawa procesowego mogące mieć wpływ na treść rozstrzygnięcia, tj. art. 227 k.p.c. w zw. z art. 233 § 1 k.p.c. poprzez:

2.1. wyprowadzenie przez Sąd I instancji wniosków nie znajdujących oparcia w dopuszczonych dowodach oraz pozostających w sprzeczności z zasadami logicznego rozumowania i doświadczeniem życiowym, co skutkowało poczynieniem przez ten Sąd błędnych ustaleń faktycznych polegających na przyjęciu, że:

a) zachowanie Firmy (...) S.A. polegające na obciążeniu hipotekami nieruchomości powoda, które przewyższały wielokrotnie wartość samej nieruchomości, po zawarciu umowy przedwstępnej i uiszczeniu całej ceny nabycia, stanowi naruszenie zasad współżycia społecznego,

b) powód po wpłaceniu całej ceny zakupu nieruchomości wynikającej z umowy przedwstępnej, w momencie gdy okazało się, że już po zawarciu umowy przedwstępnej, nieruchomości zostały bez jego wiedzy i zgody obciążone hipotekami na rzecz podmiotu trzeciego, znalazł się w sytuacji bez wyjścia,

c) powód, po zaistnieniu okoliczności opisanych w pkt b) powyżej, miał do wyboru albo podpisanie umowy przyrzeczonej i nabycie obciążonych nieruchomości albo utratę wpłaconych uprzednio środków bez gwarancji ich odzyskania w postępowaniu upadłościowym i bez nabycia nieruchomości; nawet rezygnacja z podpisania umowy przyrzeczonej nie dawała powodowi gwarancji odzyskania wpłaconych środków,

d) powód nie ma innej możliwości usunięcia z księgi wieczystej wpisów hipotek, co do których zostało przesądzone, iż czynność ta była nieważna,

e) oddalenie powództwa w niniejszej sprawie doprowadziłoby do sytuacji, że część właścicieli nieważnej czynności prawnej, jaką było ustanowienie hipotek, a która to nieważność została przesądzona, znalazłaby się w innej sytuacji prawnej, niż pozostała część właścicieli, których nieruchomości zostały obciążone tą samą nieważną czynnością prawną,

f) powód nie miał możliwości ingerencji w treść umowy między firmami (...) oraz fakt zawarcia tej nieważnej umowy;

podczas gdy z żadnego z dowodów stanowiących podstawę rozstrzygnięcia nie wynika, że: zaistniały szczególne okoliczności świadczące o sprzeczności czynności ustanowienia hipotek z zasadami współżycia społecznego, została stwierdzona nieważność czynności prawnej ustanowienia hipotek na nieruchomościach powoda, została stwierdzona nieważność umowy zawartej pomiędzy (...) L. a M.;

2.2. pominięcie przez Sąd I instancji przy wydawaniu wyroku poniższych, istotnych okoliczności faktycznych wynikających z materiału dowodowego:

a) w dacie zawierania przez powoda z (...) L. umowy przedwstępnej (23 maja 2006 roku) nieruchomość macierzysta przy Al. (...) (z której następnie zostały wyodrębnione nieruchomości powoda), była już obciążona hipoteką kaucyjną zwykłą do wysokości 12,2 mln zł na rzecz Banku (...) S.A., powód miał tego pełną świadomość,

b) powód zawierając z (...) L. umowę przyrzeczoną miał pełną świadomość obciążenia nieruchomości przy Al. (...) (z której następnie wyodrębniono nieruchomości powoda) hipotekami na rzecz M.,

c) powód, będący spółką prawa handlowego, nabył (...) od (...) L. na cele związane z prowadzeniem działalności gospodarczej,

co w konsekwencji doprowadziło Sąd I instancji do błędnej konkluzji, że obciążenie nieruchomości powoda, po podpisaniu umowy przedwstępnej, hipotekami, było sprzeczne z zasadami współżycia społecznego;

3. naruszenie prawa procesowego mogące mieć wpływ na treść rozstrzygnięcia, tj. art. 328 § 2 k.p.c. polegające na sporządzeniu uzasadnienia wyroku w sposób nie odpowiadający wymogom wskazanym w przywołanym przepisie, tj. w szczególności na:

a) braku prawidłowego powołania podstawy prawnej wyroku,

b) poczynieniu szeregu ustaleń faktycznych bez odwołania się do konkretnych środków dowodowych,

c) braku czytelnego i spójnego wywodu pozwalającego odtworzyć tok rozumowania Sądu I instancji przy wydawaniu rozstrzygnięcia,

co uniemożliwia pełne odtworzenie motywów, które legły u podstaw wyroku, a w konsekwencji także jego kontrolę instancyjną, znacznie utrudniając polemikę z argumentacją zawartą w tymże wyroku;

4. naruszenie prawa materialnego, tj. art. 58 § 1 k.c. w zw. z art. 76 ust. 3 ustawy o księgach wieczystych i hipotece, poprzez ich niewłaściwe zastosowanie, a w konsekwencji błędne uznanie przez Sąd I instancji, że w dacie ustanawiania hipotek ustawa nie przewidywała ustanowienia hipoteki na różnych nieruchomościach w celu zabezpieczenia jednej wierzytelności, zatem czynność ustanowienia hipotek jest nieważna jako sprzeczna z ustawą, podczas gdy możliwość taką przewidywał art. 76 ust. 3 u.k.w.h. obowiązujący w dacie dokonywania czynności ustanowienia Hipotek;

5. naruszenie prawa materialnego, tj. art. 58 § 2 k.c. poprzez jego niewłaściwe zastosowanie i błędne uznanie przez Sąd I instancji, że w sprawie zaistniały szczególne okoliczności świadczące o sprzeczności czynności prawnej ustanowienia hipotek z zasadami współżycia społecznego, podczas gdy żaden z dowodów dopuszczonych i przeprowadzonych przez Sąd I instancji nie potwierdza powyższej tezy.

W oparciu o powyższe zarzuty apelujący wniósł o zmianę wyroku w całości poprzez oddalenie powództwa w całości, zasądzenie od powoda na rzecz M. kosztów procesu, w tym kosztów opłaty od apelacji oraz kosztów zastępstwa procesowego za obie instancje według norm prawem przepisanych oraz nieobciążanie strony apelującej kosztami opłaty sądowej od pozwu, ewentualnie, o uchylenie wyroku w całości i przekazanie sprawy Sądowi I instancji do ponownego rozpoznania.

Strona powodowa (...) sp. z o.o. w K. w odpowiedzi na apelację wniosła o jej oddalenie oraz zasądzenie od pozwanych kosztów postępowania odwoławczego.

Sąd Okręgowy rozważył, co następuje:

Apelacja, jako zasadna, doprowadziła do zmiany zaskarżonego wyroku. Sąd Okręgowy podziela ustalenia faktyczne Sądu Rejonowego i przyjmuje je za własne, nie podziela natomiast oceny prawnej wywiedzionej na ich tle.

W świetle zarzutów apelacji dla jej rozpoznania decydujące znaczenie ma wykładnia i stosowanie art. 365 § 1 k.p.c., a w szczególności skutki przewidzianej w nim mocy wiążącej prawomocnego orzeczenia, wiążącego nie tylko strony i sąd, który je wydał, lecz również inne sądy oraz inne organy państwowe i organy administracji publicznej, a w wypadkach w ustawie przewidzianych, także inne osoby. Określona w tym przepisie moc wiążąca stanowi pozytywny skutek prawomocności orzeczenia, w odróżnieniu od opisanej w art. 366 k.p.c. powagi rzeczy osądzonej, traktowanej jako negatywny skutek prawomocności wyroku, oba zaś te skutki składają się na tzw. prawomocność materialną orzeczenia.

Sąd Rejonowy rozważał tę kwestię, ale ocenił ją nieprawidłowo i odniósł się do powagi rzeczy osądzonej wyrażonej w art. 366 k.p.c. czyli, jak wskazano, do prawomocności w jej aspekcie negatywnym, a z tym zagadnieniem nie mieliśmy do czynienia w rozpatrywanej sprawie.

W literaturze rozumienie tych pojęć, ich zakres oraz określenie relacji między nimi nie jest jednolite i wywołuje spory, jednakże zgodnie przyjmuje się, że podstawowym celem opisanych regulacji z art. 365 § 1 k.p.c. i 366 k.p.c. jest zapewnienie orzeczeniom prawomocnym formalnie cech niewzruszalności i stabilności w celu uniemożliwienia ich wzruszenia i zapewnienia należytej ochrony prawnej zawartym w nich rozstrzygnięciom. Trafnie wskazuje się, że ochrona taka nie byłaby zapewniona, gdyby możliwe było kwestionowanie przez dowolne osoby, organy państwa i instytucje stanu prawnego ukształtowanego korzystnie dla ubiegającego się o ochronę prawną przez prawomocne orzeczenie sądowe. W istocie zatem zaskarżony wyrok Sądu Rejonowego stanowi zakwestionowanie wydanego miedzy stronami prawomocnego wyroku wydanego w sprawie IX GC 173/10. Regulacje przewidziane w art. 365 § 1 i art. 366 k.p.c. gwarantują stabilność określonej orzeczeniem sądowym sytuacji prawnej, uniemożliwiając jej podważenie przez stronę niezadowoloną z rozstrzygnięcia i zobowiązując do jej respektowania inne sądy oraz inne organy państwa w określonych przez ustawę granicach. Należy podkreślić, że regulacje te realizują konstytucyjne prawo do rozstrzygnięcia sprawy przez niezawisły sąd (art. 45 ust. 1 Konstytucji), niemożliwe do zapewnienia bez stabilności, pewności i niewzruszalności rozstrzygnięć sądowych. Są one także jedną z gwarancji powagi wymiaru sprawiedliwości. W orzecznictwie jednolicie przyjmuje się, że powaga rzeczy osądzonej i moc wiążąca orzeczenia w zasadzie odnoszą się tylko do treści sentencji, a nie uzasadnienia, natomiast zawarte w uzasadnieniu motywy mogą mieć znaczenie dla ustalenia zakresu mocy wiążącej i powagi rzeczy osądzonej prawomocnego orzeczenia, czyli dla określenia granic jego prawomocności materialnej w rozumieniu art. 365 § 1 k.p.c. (por. m.in. wyroki Sądu Najwyższego z dnia 8 czerwca 2005 r., V CK 702/04, "Prawo Spółek" 2007, nr 4, s. 54, z dnia 15 lutego 2007 r., II CSK 452/06, OSNC-ZD 2008, nr A, poz. 20, z dnia 21 czerwca 2007 r., IV CSK 63/07, z dnia 15 listopada 2007 r., II CSK 347/07, i z dnia 13 marca 2008 r., III CSK 284/07, OSNC-ZD 2008, nr D, poz. 127). Jednolicie przyjmuje się także moc wiążącą prawomocnych rozstrzygnięć prejudycjalnych, związanie bowiem prawomocnym wyrokiem oznacza, że sąd obowiązany jest uznać, iż kwestia prawna, która była już przedmiotem rozstrzygnięcia w innej sprawie, mająca znaczenie prejudycjalne w sprawie przez niego rozpoznawanej, kształtuje się, jak przyjęto w prawomocnym wcześniejszym wyroku, nawet jeżeli argumentacja prawna, na której opiera się to rozstrzygnięcie, jest nietrafna; w późniejszej sprawie kwestia ta nie może być już w ogóle badana (por. m.in. wyroki Sądu Najwyższego z dnia 8 stycznia 2002 r., I CKN 730/99, nie publ., z dnia 12 lipca 2002 r., V CKN 1110/00, nie publ., z dnia 7 stycznia 2004 r., III CK 192/02, nie publ., z dnia 13 października 2005 r., I CK 217/05, nie publ., z dnia 8 marca 2010 r., II PK 258/09, nie publ., z dnia 29 września 2011 r., IV CSK 652/10, "Monitor Prawa Bankowego" 2012, nr 10, s. 63, z dnia 28 marca 2012 r., II UK 327/11, nie publ., i z dnia 19 października 2012 r., V CSK 485/11, nie publ.).

Wskazać zatem należy, iż Sąd Okręgowy w Krakowie prawomocnym wyrokiem z dnia 21 marca 2010 r., wydanym w sprawie IX GC 173/10 zasądził od powodowej spółki (...) z o.o. na rzecz (...) w N. 527.546 zł z ustawowymi odsetkami do dnia 23 maja 2009 r. do dnia zapłaty.

Na skutek apelacji strony pozwanej Sąd Apelacyjny w Krakowie zmienił wyrok Sądu Okręgowego w ten tylko sposób, że zastrzegł ograniczenie odpowiedzialności pozwanej spółki (...) do egzekucji zasądzonej kwoty z lokalu niemieszkalnego położonego w K. przy ulicy (...) oraz udziału w prawie użytkowania wieczystego, części budynku i urządzeń, które nie służą wyłącznie do użytku właścicieli lokali, dla której to nieruchomości Sąd Rejonowy dla Krakowa Podgórza w Krakowie i udziału we współwłasności garażu wielostanowiskowego w tym budynku, a w pozostałej części apelację oddalił.

Sądy te ustaliły, że (...) w N. zawarł w dniu 2 listopada 2006 r. z (...) S.A. w K. umowę o współpracy w zakresie emisji obligacji, której celem było pozyskanie środków finansowych na zakup kilku nieruchomości przeznaczonych pod budownictwo mieszkaniowe. W przypadku naruszenia któregokolwiek z warunków określonych w umowie powód był uprawniony do postawienia obligacji wszystkich emisji w stan natychmiastowej wykonalności. Zabezpieczeniem wykupu obligacji było m.in. ustanowienie hipoteki na przysługującym F.I. (...) S.A. w K. prawie użytkowania wieczystego nieruchomości położonej w K.. przy ulicy (...). Do ustanowienia hipoteki doszło w dniu 19 stycznia 2007 r. W tym czasie nieruchomość była już obciążona hipoteką do kwoty 12.000.000 zł na rzecz (...) SA w celu zabezpieczenia wierzytelności banku z tytułu kredytu.

W umowie przedwstępnej F.I. (...) S.A. w K. zobowiązała się wybudować i sprzedać spółce (...) do dnia 31 grudnia 2007 r. lokal użytkowy położony w K. przy ulicy (...). W związku ze zbliżającym się terminem zawarcia umów przyrzeczonych, ze strony klientów dewelopera pojawiła się propozycja spłaty przez nich części zobowiązań tej spółki wobec powoda, tak by doprowadzić do wykreślenia hipotek obciążających nieruchomość. Duża część klientów dokonała dopłat, które przybrały ostatecznie postać pożyczek wobec (...) S.A.; spółka (...) z możliwości tej nie skorzystała. Wykonując postanowienia umowy przedwstępnej, w dniu 22 października 2009 r. (...) SA ustanowiła odrębną własność lokalu użytkowego i sprzedała go pozwanej, zapewniając uzyskanie do 22 października 2009 r. zgody wierzyciela hipotecznego na zwolnienie nieruchomości z obciążenia. Do wykonania tego obowiązku nie doszło. Z uwagi na naruszenie przez emitenta warunków umowy o współpracy (...) w N. uzyskał wobec F.I. (...) S.A. w K. nakaz zapłaty na kwotę 80.692.135 zł oraz 32.200 zł tytułem zwrotu kosztów procesu. Postanowieniem z dnia 5 maja 2009 r. Sąd Rejonowy ogłosił upadłość (...) S.A. w K. na sporządzonej w tym postępowaniu liście wierzytelności znalazła ww. wierzytelność powoda. W tych okolicznościach Sąd Apelacyjny zaaprobował stanowisko, że zgodnie z art. 65 ust. 1 ustawy o księgach wieczystych i hipotece, (...) w Nowym może dochodzić wierzytelności od dłużnika rzeczowego. Uznał także, że czynność prawna polegająca na ustanowieniu zabezpieczenia hipotecznego nie może być uznana za sprzeczną z zasadami współżycia społecznego. W relacjach między profesjonalnymi podmiotami praktyka zabezpieczeń hipotecznych jest powszechnie stosowana. Poza tym sąd podkreślił, że stron nie łączył żaden stosunek prawny; nie zostało natomiast wykazane, by M. w N. oraz (...) S.A. w K. pozostawili w zmowie i z góry zakładali, że wyemitowane obligacje nie zostaną wykupione. Na marginesie wskazać należy, iż żadnym z toczących się postępowań taka zmowa nie została wykazana. Nadto ustalono, iż środki uzyskane z emisji obligacji przeznaczane były na dalsze inwestycje, a do ogłoszenia upadłości (...) S.A. doszło dopiero po upływie dwóch i pół roku od zawarcia umowy o współpracy. Materiał dowodowy nie dawał wreszcie podstaw do przyjęcia, że (...) w N. przyczynił się do opóźnienia w finalizowaniu umów przyrzeczonych w wykonaniu umów przedwstępnych zawartych przez (...) S.A. w K. (...)czy nawiązywał kontakt z nabywcami i zapewniał ich o możliwości oraz warunkach uzyskania zwolnienia lokali z obciążeń hipotecznych. Nie znalazł też uzasadnienia, zdaniem Sądu Apelacyjnego, zarzut sprzeczności żądania z zasadami współżycia społecznego. Trudno bowiem uznać za nadużycie prawa dochodzenie wierzytelności zabezpieczonej hipoteką, szczególnie w sytuacji, gdy wierzyciel nie uzyskał dotychczas zaspokojenia od dłużnika osobistego. Za istotne uznał także sąd względy związane z charakterem działalności prowadzonej przez spółkę (...), która jest profesjonalistą w dziedzinie obrotu nieruchomościami. Miała ona pełną świadomość skutków nabycia lokalu obciążonego, zwłaszcza wobec istnienia podobnego obciążenia na rzecz (...) już w dniu podpisywania umowy przedwstępnej. Nie stały się przedmiotem zarzutów spółki (...) konsekwencje przeprowadzenia wobec niej egzekucji, nie stwierdził więc sąd zagrożenia dla bytu spółki czy narażenia na szwank jej interesów. Jako trafny potraktowano jedynie zarzut apelacyjny naruszenia art. 319 k.p.c. przez pominięcie w orzeczeniu Sądu Okręgowego uprawnienia do powoływania się w toku postępowania egzekucyjnego na ograniczenia odpowiedzialności. W tym tylko zakresie zaskarżone orzeczenie zostało zmienione.

W skardze kasacyjnej od wyroku Sądu Apelacyjnego spółka (...) wniosła o uchylenie wyroku i wyroku sadu pierwszej instancji oraz przekazanie sprawy do ponownego rozpoznania ewentualnie orzeczenie, co do istoty sprawy i oddalenie powództwa. Skarżąca zarzuciła naruszenie art. 58 § 2 k.c. w związku z art. 65 ust. 1 ustawy o księgach wieczystych i hipotece przez jego niewłaściwe zastosowanie i przyjęcie, że czynność prawna ustanowienia hipoteki przez F. S.A. nie narusza zasad współżycia społecznego i przez to nie jest obarczona sankcją nieważności; art. 5 k.c. przez jego niewłaściwe zastosowanie polegające na uznaniu, że wykonywanie prawa przez powoda nie stanowi nadużycia prawa; art. 65 ust. 1 ustawy o księgach wieczystych i hipotece przez jego błędną wykładnię i uznanie, że obowiązkiem właściciela nieruchomości obciążonej hipoteką jest także świadczenie sumy pieniężnej; art. 328 § 2 k.p.c. w związku z art. 391 § 1 k.p.c. przez sformułowanie uzasadnienia wyroku w sposób uniemożliwiający kontrolę kasacyjną.

W wyroku z dnia 24 kwietnia 2014 r., III CSK 178/13 Sąd Najwyższy oddalając skargę kasacyjną wskazał, iż rozstrzygniętą zaskarżonym wyrokiem odpowiedzialność wywodzono z hipoteki obciążającej nieruchomości stanowiące przedmiot własności i użytkowania wieczystego przysługującego stronie pozwanej. Uznał, że uwzględnienie żądania zasądzenia należności dochodzonej przez powoda od dłużnika osobistego, do wysokości zabezpieczonej hipoteką, nie może być uznane za naruszające art. 65 ust. 1 ustawy o księgach wieczystych i hipotece. Nadto Sąd Najwyższy za nieskuteczny uznał zarzut naruszenia art. 58 § 2 k.c. Przepis ten uznaje za nieważne czynności prawne sprzeczne z zasadami współżycia społecznego. Dla takiej ich kwalifikacji rozstrzygające znaczenie ma nie tylko treść, ale i zamierzony przez strony cel oraz przewidywane skutki czynności. Wskazał, iż klauzula zasad współżycia społecznego, wprowadzając nieostre kryteria, może zagrażać bezpieczeństwu obrotu, jej wykorzystanie powinno być zatem ostrożne i obejmować przypadki rażące.

Sąd Najwyższy wskazał, iż kwestionując swą odpowiedzialność rzeczową spółka (...) wskazała na ciąg działań podejmowanych przez (...) w N. i F.I. (...) S.A. w K., które zmierzały w istocie do przerzucenia na nabywców lokali - kontrahentów F. z umów przedwstępnych, ciężaru odpowiedzialności za długi dewelopera, z zapewnieniem powodowi uprzywilejowanej pozycji w procederze egzekucji należności. W tym dostrzegano podstawy do stwierdzenia nieważności czynności ustanowienia hipoteki. Jak wskazał jednak Sąd Najwyższy - z wiążących go ustaleń faktycznych nie wynika, by kolejne czynności prawne (...) w N. i F.I. (...) S.A. w K. były ukierunkowane na pokrzywdzenie spółki (...). Celem współpracy w zakresie emisji obligacji było uzyskanie środków pozwalających na kontynuowanie działalności inwestycyjnej dewelopera, w tym zakup nieruchomości pod budownictwo wielorodzinne i finansowanie bieżącej działalności. Działalność tę (...) L. prowadził, a jego upadłość została ogłoszona dopiero po upływie ponad dwóch lat od zawarcia z powodem umowy o współpracy. Analiza treści postanowień tej umowy nie dała sądom podstaw do stwierdzenia, że skonstruowano ją w sposób realnie uniemożliwiający wywiązanie się dewelopera z jego obowiązków wobec nabywców lokali. Również późniejsze działania (...) S.A., związane zwłaszcza ze procesem zwalniania z obciążeń hipotecznych, nie stanowiły realizacji jakiegokolwiek uprzedniego porozumienia z powodem. Nadto wskazano, iż trudno w samym ustanowieniu hipoteki na rzecz powoda upatrywać istotnej zmiany rozkładu ryzyka inwestycyjnego. Zawierając umowę z deweloperem spółka (...) miała świadomość finansowania inwestycji przez podmiot zewnętrzny, skoro stosowna umowa kredytowa stanowiła podstawę wpisu hipoteki na rzecz banku. Ten element obciążenia spółka (...) winna brać zatem od początku pod uwagę. Spółka (...) będąc profesjonalistą w obrocie nieruchomościami, zdawała sobie sprawę z występującego zróżnicowania pozycji wierzycieli i związane z tym skutki uwzględniać musiała w swych kalkulacjach.

Za nieuzasadniony uznano także zarzut naruszenia art. 5 k.c. Sąd Najwyższy wskazał, iż hipoteka jest typowym i często stosowanym rodzajem zabezpieczenia. Jej istota polega na tym, że w razie nieuzyskania zaspokojenia od dłużnika osobistego, wierzyciel może uzyskać zaspokojenie od dłużnika rzeczowego. Jeżeli pomimo nadejścia terminu płatności wierzyciel hipoteczny nie otrzyma zapłaty, może żądać uiszczenia długu, według swego wyrobu, od dłużnika osobistego lub rzeczowego albo od obydwu z nich (odpowiedzialność in solidum). Nabywając nieruchomość obciążoną takim prawem dłużnik powinien zdawać sobie sprawę z płynących z tego obciążenia konsekwencji, a sama tylko kwestia wyboru dokonanego przez wierzyciela czy pokrzywdzenia dłużnika rzeczowego działaniami dłużnika osobistego nie może być uznana za decydującą. Jak podkreślił Sąd Najwyższy trudno uznać, że podejmując działania przeciwko dłużnikowi rzeczowemu wierzyciel zastosował środki wykraczające ponad potrzebę usprawiedliwioną jego interesem, zbędnie uciążliwe lub kierował się względami, które nie powinny zasługiwać na ochronę. Nadto Sąd Najwyższy odniósł się także do argumentacji i ocen wyrażonych przez Sąd Najwyższy w wyrokach z dnia 9 lutego 2012 r., III CSK 181/11, OSNC 2012, nr 7-8, poz. 101 i z dnia 26 kwietnia 2012 r., III CSK 300/11, OSNC 2012, Nr 12, poz. 144. Wskazał, iż choć orzeczenia te zapadły w podobnych sprawach, to jednak kształtująca je podstawa faktyczna nie była tożsama z rozpatrywaną obecnie. Tymczasem to w ramach konkretnych okoliczności faktycznych, wiążących w postępowaniu kasacyjnym dokonywane jest ocena prawna. Podkreślił, iż wyroki te zapadły w sprawach z udziałem osób fizycznych, które były nabywcami lokali mieszkalnych. Konsumencki status strony stał się uzasadnieniem dla poszukiwania rozwiązań zbliżonych do tych, jakie zapewniają obecnie przepisy ustawy z dnia 16 września 2011 r. o ochronie praw nabywcy lokalu mieszkalnego lub domu jednorodzinnego (Dz. U. Nr 232, poz. 1377).

W świetle powyższego wskazać należy, iż istnienie prawomocnego wyroku w sprawie IX GC 173/10 co do udzielenia ochrony prawnej określonemu prawu podmiotowemu - tak jak w niniejszej sprawie - przekreśla możliwość ponownej oceny zasadności roszczenia wynikającego z tego samego prawa, jeżeli występują te same okoliczności. W konsekwencji, jeżeli sąd rozstrzygnął już w prawomocnie osądzonej sprawie o zasadzie odpowiedzialności pozwanego, to w innej przedmiotowo sprawie pomiędzy tymi samymi stronami wynikającej z tego samego stosunku prawnego jest związany rozstrzygnięciem zawartym w pierwszym wyroku. Prawomocny wyrok swoją mocą powoduje, że nie jest możliwe dokonanie odmiennej oceny i odmiennego osądzenia tego samego stosunku prawnego w tych samych okolicznościach faktycznych i prawnych, między tymi samymi stronami. Z taką sytuacją mamy do czynienia w rozpatrywanej sprawie. W prawomocnym wyroku Sądu Okręgowego w Krakowie z dnia 21 marca 2010 r. , sygn. akt IX GC zasądzającym świadczenie z tytułu odpowiedzialności rzeczowej V. sp z o.o. w K. przesądzono kwestię ważności hipoteki kwestionowanej w niniejszej sprawie. W samej sentencji tego orzeczenia zawiera się ta kwestia i orzeczenie to jest wiążące w sprawie niniejszej. Tylko takie rozumienie mocy wiążącej prawomocnego wyroku pozwala na zrealizowanie celów art. 365 § 1 i art. 366 k.p.c., tj. zagwarantowanie prawa do sądu i zapewnienia niewzruszalności sądowemu orzeczeniu udzielającemu ochrony prawnej określonemu prawu podmiotowemu lub odmawiającemu udzielenia takiej ochrony. Wprowadzając w art. 365 § 1 k.p.c. zasadę mocy wiążącej prawomocnego wyroku, ustawodawca wyraził jednoznaczną wolę przyznania jej - w określonych sytuacjach - pierwszeństwa przed zasadą niezawisłości, co w przepisach kodeksu postępowania cywilnego nie jest wyjątkiem (por. np. art. 11 k.p.c.). Trzeba podkreślić, że z mocy wiążącej korzysta każdy prawomocny wyrok, także wadliwy, który mimo to wywołuje skutki prawne również w innych sprawach. Podkreślić jednakże należy, iż Sąd Okręgowy w sprawie niniejsze w pełni podziela ocenę prawną zawartą w orzeczeniu zapadłym w sprawie IX GC 173/10, a następnie w wyroku Sądu Apelacyjnego w Krakowie oraz Sądu Najwyższego.

W orzecznictwie i piśmiennictwie wskazuje się, a Sąd Okręgowy w składzie rozpoznającym sprawę podziela to stanowisko, że przepis art. 365 § 1 k.p.c. wyraża nie tylko pozytywną funkcję prawomocności, ale jest także źródłem prejudycjalności, która występuje przede wszystkim w innej przedmiotowo sprawie niż rozstrzygnięta prawomocnym wyrokiem, jeżeli w sprawie tej występują te same strony co w sprawie rozstrzygniętej prawomocnym wyrokiem. Skutki prawomocności wyrażonej w art. 365 § 1 k.p.c. oznaczają związanie ustaleniami i ocenami prawnymi zawartymi w tym ostatnim rozstrzygnięciu, ale tylko w granicach podmiotowych prawomocności. Prawomocne orzeczenie ma więc znaczenie prejudycjalne, ale tylko w sprawie różnej przedmiotowo od rozstrzygniętej prawomocnym orzeczeniem, w której występują jednak te same strony, choćby występujące w odwrotnej konfiguracji procesowej, aniżeli to było we wcześniejszej sprawie. Wynikające z art. 365 § 1 k.p.c. związanie m.in. sądu orzekającego orzeczeniem wydanym także w innej sprawie należy zatem rozumieć jako wyłączenie możliwości kwestionowania w rozstrzyganej sprawie ustaleń i ocen prawnych zawartych w prawomocnym rozstrzygnięciu innej przedmiotowo sprawy, ale między tymi samymi stronami. Nie w każdej zatem sprawie prawomocne orzeczenie będzie miało znaczenie prejudycjalne, lecz tylko w sprawie różnej przedmiotowo od rozstrzygniętej prawomocnym orzeczeniem, w której występują jednak te same strony lub podmioty objęte z mocy ustawy rozszerzoną prawomocnością tego orzeczenia (por. wyrok SN z dnia 14 listopada 2007 r., sygn. akt II CSK 347/07, niepubl.). Taka sytuacja występuje w rozpatrywanej sprawie. Wyrok wydany w sprawie IX GC 173/10 zapadł pomiędzy (...) w N., a stroną pozwaną (...) Sp. z o.o. w K.. Nie zmienia tej oceny co do tożsamości stron fakt, iż w niniejszej sprawie stroną pozwaną jest także (...) S.A. w upadłości likwidacyjnej z siedzibą w K., która w drodze jednostronnej czynności prawnej ustanowiła kwestionowaną hipotekę łączną na nieruchomości na rzecz (...) w N. gdyż strony te są obecnie współuczestnikami (współuczestnictwo konieczne). Ponadto, między sprawą rozstrzygniętą już prawomocnym orzeczeniem, a sprawą rozstrzyganą musi zachodzić związek prawny tego rodzaju, że prawomocne orzeczenie zapadłe w pierwszej sprawie zawiera rozstrzygnięcie będące konieczną przesłanką rozstrzygnięcia drugiej sprawy. Zatem, jeżeli wcześniejszy wyrok rozstrzyga kwestię, która ma znaczenie prejudycjalne w sprawie aktualnie rozpoznawanej, to kwestia ta nie może być w ogóle badana (por. wyr. SN z 12 lipca 2002 r., V CKN 1110/00,niepubl.; z dnia 29 marca 1994 r., III CZP 29/94 oraz postan. SN z 21 października 1999 r., I CKN 169/98). Skoro taka sytuacja ma miejsce w rozpatrywanej sprawie zatem uznać należało iż wnioski dowodowe strony powodowej na wykazywanie kwestii, które nie są nowościami, nie uległy zmianie po prawomocności i istniały w dacie wyroku wydanego w sprawie IX GN 173/10 były nieprzydatne.

Kończąc ten wątek ponownie wskazać należy, iż zasada mocy wiążącej prawomocnych orzeczeń sądowych, jako element chronionych konstytucyjnie i w porządku międzynarodowym wartości, składających się na państwo prawa jakim jest Rzeczypospolita Polska, wchodzi w skład podstawowych zasad porządku prawnego RP. (por. wyrok Sądu Najwyższego z dnia 13 kwietnia 2012 r. I CSK 416/11). Regulacje przewidziane w art. 365 § 1 i art. 366 k.p.c. gwarantują stabilność określonej orzeczeniem sądowym sytuacji prawnej, uniemożliwiając jej podważenie przez stronę niezadowoloną z rozstrzygnięcia i zobowiązując do jej respektowania inne sądy oraz inne organy państwa w określonych przez ustawę granicach. Należy podkreślić, że tym samym regulacje te realizują jedną z najistotniejszych gwarancji konstytucyjnych jaką jest prawo do rozstrzygnięcia sprawy przez niezawisły sąd (art. 45 ust. 1 Konstytucji), która nie byłaby możliwa do osiągnięcia bez stabilności, pewności i niewzruszalności rozstrzygnięć sądowych. Są także jedną z gwarancji powagi wymiaru sprawiedliwości. (tak min. wyrok Sądu Najwyższego z dnia 6 marca 2014 r. V CSK 203/13). Z tego względu wyrażona przez Sąd Rejonowy ocena a, w jej konsekwencji pominięcie prawomocnego wyroku wydanego między stronami w sprawie jaka toczyła się pod sygnaturą IX GC 173/10 jest oczywiście nieprawidłowa i pozostaje w sprzecznością z treścią art. 365 § 1 k.p.c.

Dodatkowo zauważyć należy, iż strona powodowa nie powoływała się na żadne nowe okoliczności czy fakty, które zaszłyby po wydaniu prawomocnego orzeczenia w sprawie IX GC 173/10. Nie należą do nich bowiem żadne ze wskazywanych przez stronę powodową okoliczności, a dotyczące min. rażąco wysokiego - w ocenie strony powodowej - oprocentowania obligacji, które zakładała umowa o współpracy zawarta przez pozwanych, czy inne wskazywane w pozwie. Wszystkie te okoliczności winny być wskazywane w sprawie IX GC 173/10, a dodatkowo także podnieść należy, iż zagadnienia związane z sprzecznością ustanowienia hipoteki z zasadami współżycia społecznego były badane w sprawie prejudycjalnej, podobnie jak i pozostałe kwestie podnoszone w sprawie niniejszej.

Rację ma także strona apelująca, iż w istocie strona powodowa nie wykazała, iż całą należność za wyodrębniony lokal użytkowy uiściła przed ustanowieniem hipotek na nieruchomości macierzystej czyli przed 19 stycznia 2007 r. Z aktu notarialnego z dnia 22.10 2008 r. dotyczącego ustanowienia odrębnej własności lokalu użytkowego i sprzedaży wynika bowiem jedynie, iż w tej dacie ( a zatem już po ustanowieniu kwestionowanej hipoteki) (...) SA potwierdziła odbiór od powodowej spółki całych cen, a także stwierdziła powstanie nadpłaty w kwocie 8.670,34 zł. Nawet w przypadku innej sytuacji faktycznej nie mogłoby to jednak zmienić oceny Sądu Okręgowego, co najwyżej obrazuje kwestie podnoszone już przez Sąd Apelacyjny w Krakowie w sprawie I ACa 1167/12, a następnie przez Sad Najwyższy w sprawie III CSK 178/13, które wskazywały, iż strona powodowa, jako podmiot profesjonalny podjęła ryzyko przystępując do tej umowy, przy pełnej świadomości obciążania nieruchomości hipotekami, kwestionowanymi w sprawie niniejszej.

Niezależnie od powyższego wskazać należy, iż oczywiście błędna jest ocena Sądu Rejonowego co do sprzeczności z prawem czynności ustanowienia hipotek i pozostaje nadto w sprzeczności z jednolitą oceną sądów wyrażoną nie tylko w sprawie o zapłatę między stronami, ale i w każdej ze spraw jakie toczyły się w sprawach przeciwko (...) w N. czy (...) SA. Wprawdzie Sąd Rejonowy nie wyjaśnił bliżej tej kwestii, jednak odnosząc się po krótce do podnoszonych zagadnień prawnych wskazać należy, iż wyrażana w tych sprawach ocena prawna, którą podziela także Sąd Okręgowy w sprawie niniejszej była jednoznaczna, i zasadzała się na przyjęciu, iż warunkiem powstania zobowiązania z papieru wartościowego w postaci obligacji imiennej jest wystawienie dokumentu obligacji oraz umowa między wystawcą a odbiorcą o wydanie tego dokumentu. Zawarcie umowy dotyczącej wydania dokumentu nie jest równoznaczne z jego fizycznym wydaniem. Sąd Najwyższy przyjmował zasadnie, iż nie można zgodzić się z poglądem, że przedmiotem hipoteki mającej zabezpieczać wierzytelności obligatariusza nie może być użytkowanie wieczyste oraz że z tej przyczyny oświadczenie o ustanowieniu spornej hipoteki, jako naruszające przepisy art. 76 ust. 1 w związku z art. 65 ust. 3 u.k.w.h., art. 7 ust. 1 ustawy z 1995 r. o obligacjach i art. 58 § 1 k.c., musi być uznane za nieważne. Ostatecznie zatem przyjąć należy, iż przedmiotem hipoteki zabezpieczającej wierzytelności obligatariuszy, o której mowa w art. 7 ust. 1 ustawy z dnia 29 czerwca 1995 r. o obligacjach (jedn. tekst: Dz.U. z 2001 r. Nr 120, poz. 1300 ze zm.), może być użytkowanie wieczyste. Pominięcie w treści wpisu hipoteki, ustanowionej w celu zabezpieczenia wierzytelności obligatariuszy, daty emisji obligacji, daty ich wykupu oraz powołania się na uchwałę emitenta o emisji obligacji nie powoduje bezskuteczności wpisu. Art. 7 ust. 1 zd. pierwsze ustawy z 1995 r. o obligacjach nie jest przepisem szczególnym w stosunku do art. 65 ust. 3 u.k.w.h.. Nadto wskazać należy, iż przy ustanowieniu hipoteki łącznej na kilku nieruchomościach nie jest wymagane szczególne zastrzeżenie umowne co do łącznego charakteru obciążenia. Gdyby bowiem strony zamierzały zabezpieczyć tę samą wierzytelność na kilku nieruchomościach, nie nadając temu obciążeniu charakteru hipoteki łącznej, musiałyby przewidzieć w umowie repartycję zabezpieczenia. (por. SN w wyrokach z dnia 26 stycznia 2012 r., III CSK 300/11, z dnia 24 kwietnia 2014 r., III CSK 178/13).

Nadto brak jest podstaw do kwestionowania zasady odpowiedzialności strony pozwanej za dług rzeczowy zabezpieczony przedmiotową hipoteką. Zgodnie z art. 65 ust. 1 ustawy o księgach wieczystych i hipotece (Dz. U. z 2001 r. Nr 124, poz. 1361 z późn. zm.) wierzyciel hipoteczny jest uprawniony do zaspokojenia się z obciążonej nieruchomości bez względu na to, kto stał się jej właścicielem po obciążeniu hipoteką. Zmiana właściciela nieruchomości obciążonej w wyniku czynności prawnej pozostaje bez wpływu na dalsze istnienie hipoteki, każdy bowiem kolejny właściciel staje się z mocy prawa dłużnikiem hipotecznym. Strona powodowa na podstawie zawartej z (...) S.A. w dniu 22 października 2008 r. umowy ustanowienia odrębnej własności lokalu i umowy sprzedaży lokalu niemieszkalnego w budynku przy ul. (...) w K. nabyła wymienione nieruchomości w stanie obciążonym spornymi hipotekami w odpowiednim stosunku, stając się dłużnikiem hipotecznym (...) w N. J. Stosownie do art. 17 ustawy o księgach wieczystych i hipotece, przez ujawnienie w księdze wieczystej roszczenie uzyskało skuteczność względem praw nabytych przez czynność prawną po jego ujawnieniu, co sprawia, że ten, kto nabywa własność, czyni to z ograniczeniem wynikającym z treści wpisanego roszczenia, które jest skuteczne względem niego. (por. wyrok SN z 13 lipca 2005 r., I CK 28/05, M. Praw. 2007, nr 3, s. 154). W toku sprawy zainicjowanej przez wierzyciela hipotecznego jaka toczyła się pod sygn. akt IX GC 173/10 strona pozwana nie wykazała, że wierzytelność zabezpieczona hipotekami nie istnieje, nie podważyła także skuteczności wpisu hipoteki do księgi wieczystej.

Uzasadnienie Sądu Rejonowego jest w tej kwestii także sprzeczne wewnętrznie albowiem z jednej strony Sąd Rejonowy wskazuje, iż czynność ustanowienia hipotek była sprzeczna w ustawą i jako taka nieważna prawem, aby w dalszej części uzasadnienia wskazać, iż czynność ta była prawnie dopuszczalna, jednak nieważna z powodu sprzeczności z zasadami współżycia społecznego.

Wskazać należy, iż argumentacja Sądu Rejonowego zasadzała się także na odwołaniu się do zasady równości wobec prawa, a Sąd I Instancji argumentował, iż gwarantowana w art. 32 Konstytucji równość wobec prawa jest normą konstytucyjną wymagająca, aby prawodawstwo traktowało na równi osoby znajdujące się w podobnej sytuacji. Sąd Rejonowy wskazał, iż oddalenie powództwa w niniejszej sprawie doprowadziłoby do sytuacji, w której powodowa spółka, która była stroną nieważnej czynności prawnej, jaką było ustanowienie hipotek, a która to nieważność została przesądzona w innych sprawach, znalazłaby się w innej sytuacji prawnej, niż pozostała część właścicieli, których nieruchomości zostały obciążone tą samą nieważną czynnością prawną. Stan taki, określił Sąd Rejonowy jako niesłuszny i niesprawiedliwy i ocenił, iż nie jest możliwy do utrzymania w ramach istniejącego porządku prawnego, gwarantowanego Konstytucją, a w szczególności jej art. 32.

Odnosząc się do tej argumentacji, podnoszonej także przez stronę powodową, trzeba jednak wskazać, iż nie sposób przyjąć, iż nieważność tej czynności prawnej (ustanowienia hipotek) została przesądzona. W każdej ze spraw jakie toczyły się przeciwko (...) w N. czy (...) SA czy też z ich powództwa przedmiotem oceny była zgodność tej czynności z zasadami współżycia społecznego, trudno zatem przyjmować aby kwestia ta mogłaby być uznana za przesądzoną w stosunku do innego podmiotu, nie uczestniczącego w tym postępowaniu. Zgodność czynności prawnej z zasadami współżycia społecznego jest bowiem zagadnieniem kontekstu sytuacyjnego czy też faktycznego tj. okoliczności danego wypadku - tylko między tymi samymi stronam (por. wyrok Sądu Najwyższego z dnia 9 października 2009 r., IV CSK 157/09, Lex nr 558611).. Nadto w sprawach do których odwołuje się argumentacja Sądu Rejonowego, a także powoływanych przez stronę powodową stronami byli konsumenci - osoby fizyczne, co zrodziło potrzebę ich obrony oraz poszukiwania argumentacji adekwatnej do ich statusu, a także inna była ich sytuacja prawna gdyż w przeważającym zakresie poszukiwały one ochrony swych roszczeń, które ex lege przekształciły się w roszczenia pieniężne (tak w sprawie, w której rozpoznawana była skarga kasacyjna pod sygn. III CSK 181/11, podobnie w kolejnej sprawie III CSK 29/15). Postępowania te dotyczyły innej nieruchomości - w K. przy u. Wierzbowej. Spośród powoływanych spraw tylko sprawa, w której rozpoznana została skarga kasacyjna pod sygn. akt III CSK 300/11 dotyczyła nieruchomości przy Al. (...). Pozwanemu - osobie fizycznej udzielona została ochrona prawna przy uznaniu, iż dochodzone przeciwko niemu - jako dłużnikowi rzeczowemu - powództwo o zapłatę stanowi nadużycie prawa podmiotowego (ar. 5 k.c.), a zatem na podstawie która w niniejszej sprawie nie może mieć zastosowania. Pamiętać jednak należy, iż wszystkie te kwestie podlegały ocenie i rozważaniu w sprawie IX GC 173/10. Argumentacja strony powodowej nie przywołuje żadnych nowych okoliczności, a jedynie rozszerza tę argumentację, która podlegała wówczas badaniu. I tak strona powodowa powoływała wnioski dowodowe na wykazanie sprzeczności ustanowienia hipotek z zasadami współżycia społecznego, czy też na wykazanie iż wbrew wpisowi w rejestrze spółek co do przedmiotu działalności strony powodowej (doradztwo w obrocie nieruchomościami) strona powodowa nie była profesjonalistą w tej dziedzinie. Kwestie te nie mogły już podlegać rozważaniu, z przyczyn wskazywanych wyżej, ponadto stanowczo podkreślić należy, iż strona powodowa zawarła umowę jako przedsiębiorca - spółka z ograniczoną odpowiedzialnością, a nabyty lokal jest lokalem użytkowym (a nie mieszkalnym), zaś w dacie zawierania umowy przyrzeczonej hipoteki była ujawnione w księdze wieczystej, a zatem miała pełną świadomość konsekwencji takiego stanu rzeczy. Jej działania muszą zatem być oceniane przez pryzmat art. 355 § 2 k.c. (podwyższony miernik staranności).

Także argument Sądu Rejonowego co do zmiany przepisów prawa po tzw. aferze L. traci na sile albowiem wskazywana przez Sąd Rejonowy zmiana prawa i ochrona jaką zapewniają obecnie przepisy ustawy z dnia 16 września 2011 r. o ochronie praw nabywcy lokalu mieszkalnego lub domu jednorodzinnego (Dz. U. Nr 232, poz. 1377) przyznaje ochronę nabywcom będącym osobami fizycznymi, w stosunku do których deweloper, przedsiębiorca prowadzący działalność gospodarczą, zobowiązał się do ustanowienia odrębnej własności lokalu mieszkalnego i przeniesienia własności tego lokalu na nabywcę, albo do przeniesienia na nabywcę własności nieruchomości zabudowanej domem jednorodzinnym lub użytkowania wieczystego nieruchomości gruntowej i własności domu jednorodzinnego na niej posadowionego stanowiącego odrębną nieruchomość. W żadne sposób nie dotyczy kontrahentów będących podmiotami gospodarczymi. Nie sposób zatem przyjąć aby stronie powodowej przysługiwać mogła taka ochrona jaką uzyskały osoby fizyczne, konsumenci, którzy właśnie z racji swego statusu uzyskali szczególną ochronę, jednak te względy przestają być aktualne, gdy kontrahentem dewelopera jest spółka prawa handlowego, która nabywa lokal niemieszkalny, służący prowadzeniu działalności gospodarczej, jak to ma miejsce w niniejszej sprawie.

Co do argumentacji strony powodowej, która odwoływała się do poglądu Sądu Najwyższego wyrażonego w wyroku z dnia 21 stycznia 2016 r., III CSK 29/15, do którego odwołuje się także Sąd Rejonowy upatrując w tej argumentacji możliwość uzgodnienia treści księgi wieczystej w sprawie niniejszej wskazać należy, iż wyrażone w tej sprawie poglądy, które Sąd Okręgowy w pełni podziela, nie mogą znaleźć zastosowania w sprawie w niniejszej. Dotyczyły one bowiem, po krótce, różnic (a także związku) między powództwem o ustalenie nieważności czynności prawnej, a powództwem o uzgodnienie treści księgi wieczystej z rzeczywistym stanem prawnym, które stanowi szczególny rodzaj powództwa o ustalenie. W tym przypadku Sąd Najwyższy wskazał, iż prejudycjalność zachodzi wówczas, gdy pomiędzy prawomocnym orzeczeniem oraz toczącą się sprawą zachodzi szczególny związek polegający na tym, że prawomocne orzeczenie oddziałuje na rozstrzygnięcie toczącej się sprawy, a nadto dotyczy rozstrzygnięcia dokonanego w stosunku do tych samych stron lub podmiotów objętych rozszerzoną prawomocnością orzeczenia. Nie każda kwestia wstępna rozstrzygnięta wcześniej ma rangę kwestii prejudycjalnej w innym późniejszym postępowaniu. Szczególna zależność, stanowiąca istotę prejudycjalności, zachodzi wówczas, gdy dla rozstrzygnięcia jednej sprawy konieczne jest uprzednie rozstrzygnięcie innej albo gdy od wyniku prawomocnie rozstrzygniętej sprawy zależy wynik innej sprawy

W niniejszej sprawie sytuacja jest odmienna - prawomocny wyrok Sądu Okręgowego w Krakowie pod sygn. akt IX GC 173/10 przesądził odpowiedzialność rzeczową strony powodowej, a jego sentencji wprost wynika ważność czynności ustanowienia hipotek, i jest to ustalenia wiążące w sprawie niniejszej.

Już tylko na marginesie, w celu zapewnienia kompletności wywodu wskazać należy, iż wydany przez Sąd Rejonowy wyrok w przedmiocie uzgodnienia treści ksiąg wieczystych pozostaje w sprzeczności z prawomocnym i wykonalnym wyrokiem Sądu Okręgowego w Krakowie wydanym w sprawie IX GC 173/10. Pozostawienie w obrocie prawnym takiego orzeczenia poza pozostałymi przywołanymi argumentami stworzyłoby sytuację bez precedensu, której Sąd Rejonowy zupełnie nie rozważył. W istocie bowiem strona pozwana (...) w N. nadal dysponowałaby klauzulą wykonalności nadaną wyrokowi zasądzającemu na jej rzecz świadczenie od strony powodowej. Jednocześnie w ocenie Sądu Okręgowego ewentualne powództwo przeciwegzekucyjne nie mogłoby odnieść skutku w postaci pozbawienia wyroku w sprawie IX GC 173/10 wykonalności albowiem nie sposób przyjąć aby w takim przypadku zachodziła któraś z przesłanek z art. 840 § 1 k.p.c., które w orzecznictwie ujmowane są wąsko. Celem powództwa opozycyjnego nie może być przecież podważenie treści orzeczenia sądowego zaopatrzonego w klauzulę wykonalności, a art. 840 § 1 pkt 2 k.p.c. nie może służyć sanowaniu uchybień strony, która w stosownym czasie nie wystąpiła z właściwym zarzutem lub korygowaniu błędów sądu orzekającego, który taki zarzut przeoczył. Z chwilą uprawomocnienia się wyroku dochodzi do prekluzji materiału faktycznego sprawy, w której został on wydany. Jak już wskazywano oznacza to, że jeśli określone okoliczności i oparte na nich zarzuty lub wypływające z nich wnioski istniały i dały się sformułować w chwili zamknięcia rozprawy lecz strona ich skutecznie nie podnosiła lub nie przytoczyła, w związku z czym nie zostały spożytkowaniu przez sąd przy wydawaniu wyroku, podlegają one prekluzji czyli wykluczającemu działaniu prawomocności. Prekluzyjny skutek prawomocności oraz powagi rzeczy osądzonej jest przy tym niezależny od tego czy strona ponosi winę w zaniechaniu przytoczenia określonych okoliczności lub podniesienia właściwych zarzutów.

Co do pozostałych zarzutów, odnoszących się do naruszenia prawa procesowego, zawartych w apelacji wskazać należy, iż także były one zasadne. Strona pozwana zasadnie zarzuciła naruszenie prawa procesowego mogące mieć wpływ na treść rozstrzygnięcia, tj. art. 227 k.p.c. w zw. z art. 233 § 1 k.p.c. poprzez wyprowadzenie przez Sąd I instancji wniosków nie znajdujących oparcia w dopuszczonych dowodach, albowiem istotnie Sąd Rejonowy zasadniczą część wniosków dowodowych pominął bez ich przeprowadzania, a mimo to wyprowadzał z w nich wnioski i oceny prawne. Należy jednak podnieść, iż z uwagi na treść prawomocnego wyroku w sprawie IX GC 173/10 i konsekwencje wynikające z art. 365 § 1 k.p.c. kwestie te nie mogły mieć znaczenia w sprawie. Prawdziwą jest argumentacja zawarta w apelacji, iż w dacie zawierania przez powoda z (...) L. umowy przedwstępnej (23 maja 2006 roku) nieruchomość macierzysta przy Al. (...) (z której następnie zostały wyodrębnione nieruchomości powoda), była już obciążona hipoteką kaucyjną zwykłą do wysokości 12,2 mln zł na rzecz Banku (...) S.A., powód miał tego pełną świadomość, a strona powodowa zawierając z (...) L. umowę przyrzeczoną miała pełną świadomość obciążenia nieruchomości przy Al. (...) (z której następnie wyodrębniono nieruchomości powoda) hipotekami na rzecz M., a ponadto, iż strona powodowa będąca spółką prawa handlowego, nabył (...) od (...) L. na cele związane z prowadzeniem działalności gospodarczej, i to właśnie te (oraz inne) kwestie legły o podstaw rozstrzygnięcia sprawy IX GN 173/10. Zasadne są także zarzuty na podstawie art. 328 § 2 k.p.c., jednak wadliwości uzasadnienia nie wpłynęły na brak uniemożliwienie kontroli instancyjnej zaskarżonego wyroku.

Mając powyższe na uwadze orzeczono na podstawie art. 386 § 2 k.p.c. O kosztach procesu orzeczono na podstawie art. 102 k.p.c., uznając, iż ze względu na trudną sytuację materialną powodowej spółki (wykazaną przy wniosku o zwolnienie od kosztów sądowych) istnieją podstawy od odstąpienia od obciążania jej kosztami procesu na rzecz strony pozwanej (...) w N., zwłaszcza, iż nie budzi wątpliwości, iż to działania drugiego z pozwanych doprowadziły do tej trudnej sytuacji. Podobnie Sąd Okręgowy orzekł co do zwrotu kosztów zastępstwa prawnego w postępowaniu odwoławczym. Nie znalazł jednakże podstaw do odstąpienia od orzeczenia w przedmiocie zwrotu kosztów opłaty do apelacji w kwocie 100.000 złotych, poniesionych przez stronę pozwaną (...) w N.. Strona powodowa, pomimo prawomocnego rozstrzygnięcia wydanego w sprawie IX GC 173/10 zdecydowała się na wytoczenie powództwa w sprawie niniejszej i podjęła ryzyko, w tym także odnoszące się do kosztów procesu, co skutkowało obciążeniem jej tą opłatą. Powyższe także jest uzasadnione treścią art. 102 k.p.c. albowiem korzystając z tego uregulowania Sąd może nie obciążać przegrywającego częścią bądź całością kosztów.