Pełny tekst orzeczenia

UZASADNIENIE

W pozwie wniesionym w dniu 22 października 2016 roku (według daty nadania w placówce pocztowej) powódka Wspólnota Mieszkaniowa (...) z siedzibą w W. wniosła o stwierdzenie, że umowa dzierżawy zawarta w dniu 4 lutego 2015 roku pomiędzy Wspólnotą Mieszkaniową Budynków przy ul. (...) w W. a pozwanymi K. M. (1) i K. M. (2) jest nieważna. Ponadto wniosła o zasądzenie od pozwanych na swoją rzecz kosztów procesu, w tym kosztów zastępstwa procesowego.

W uzasadnieniu pozwu wskazano, iż (...) Spółka z ograniczoną odpowiedzialnością W. sp. k. z siedzibą w B. jako deweloper wybudował na nieruchomości położonej przy ul. (...) w W. zespół budynków. W dniu 28 sierpnia 2014 roku doszło do zawarcia umowy ustanowienia odrębnej własności lokalu pomiędzy ww. deweloperem a jednym z jego pracowników, który nabył lokal w budynku – A. P.. Pozwana podała, że w tym samym dniu osoby te próbowały także doprowadzić do podjęcia uchwał przez powodową Wspólnotę Mieszkaniową w sprawie wyrażenia zgody na usytuowanie szyldów reklamowych na elewacji i dachu budynku przy ul. (...) oraz na prowadzenie robót budowlanych i instalacyjnych w częściach wspólnych nieruchomości. Następnie deweloper, reprezentując powodową Wspólnotę Mieszkaniową, w dniu 4 lutego 2015 roku zawarł z pozwanymi, prowadzącymi w budynku klinikę medycyny estetycznej, sporną umowę dzierżawy, oddając im w 10-letnią dzierżawę część dachu budynku w celu umieszczenia szyldu reklamowego w zamian za czynsz w wysokości 300 zł miesięcznie. Powódka podniosła, iż umowa ta jest nieważna, bowiem uchwały, mocą których Wspólnota wyraziła zgodę na jej zawarcie, jako naruszające przepisy ustawy o własności lokali, w rzeczywistości nie istniały, co zostało przesądzone prawomocnym wyrokiem Sądu Okręgowego w Warszawie w sprawie o sygn. akt III C 268/16. Ponadto jej zdaniem umowa była sprzeczna z naturą stosunku prawnego oraz zasadami współżycia społecznego, gdyż jej zawarcie przez dewelopera, kontrolującego ówcześnie Wspólnotę, z pozwanymi miało na celu pozbawienie Wspólnoty decydowania o przeznaczeniu nieruchomości wspólnej. Wspólnota, reprezentowana przez zarząd właścicielski, nigdy nie zgodziłaby się bowiem na oddanie w dzierżawę dachu na tak długi okres za rażąco niewielką kwotę czynszu, bez prawa jego waloryzacji i wcześniejszego rozwiązania umowy (pozew – k. 1-3v.).

W odpowiedzi na pozew z dnia 21 grudnia 2016 roku pozwani wnieśli o oddalenie powództwa oraz o zasądzenie na ich rzecz kosztów postępowania. W uzasadnieniu pozwani przyznali, iż zawarli z powodową Wspólnotą, w której imieniu jako pełnomocnik działała (...) Spółka z ograniczoną odpowiedzialnością W. sp. k. z siedzibą w B., sporą umowę. Zaprzeczyli jednakże, ażeby umowa ta była nieważna. Wskazali, że uchwały Wspólnoty wyrażające zgodę na zawarcie przedmiotowej umowy były podjęte prawidłowo, a wyrok Sądu Okręgowego, na który powołuje się powódka, nie ma mocy wiążącej na gruncie niniejszego procesu. Co więcej, ich zdaniem dochodzenie ustalenia nieistnienia umowy po upływie tak długiego czasu stanowi naruszenie zasad współżycia społecznego, tym bardziej iż jest ona wykonywana przez strony – pozwani uiszczają czynsz, a powódka go przyjmuje. Pozwani podnieśli także zarzut braku legitymacji czynnej powódki, ze względu na fakt, iż zarząd Wspólnoty Mieszkaniowej nie został upoważniony stosowną uchwałą właścicieli lokali do wystąpienia z niniejszym powództwem oraz z tej przyczyny, iż legitymację bierną mają obie strony czynności prawnej, której dotyczy powództwo o ustalenie jej nieważności, a więc powódka nie może wnieść powództwa przeciwko samej sobie. Ewentualnie, w przypadku uwzględnienia powództwa, pozwani wnieśli o nieobciążanie ich kosztami procesu, podnosząc że nie dali powodu do wytoczenia powództwa a wszelkie powołane w pozwie okoliczności dotyczą działań dewelopera a nie pozwanych (odpowiedź na pozew – k. 33-41).

W piśmie z dnia 19 stycznia 2016 toku pozwani wnieśli o zawiadomienie o toczącym się postępowaniu i wezwaniu do udziału w sprawie (...) Spółka z ograniczoną odpowiedzialnością W. sp. k. z siedzibą w B. (wniosek o przypozwanie – k. 87-90).

W piśmie z dnia 9 lutego 2017 roku w odpowiedzi na zarzuty pozwanych powódka podtrzymała stanowisko w sprawie, w szczególności co do braku zgody powodowej wspólnoty w formie uchwały na zawarcie umowy dzierżawy, wskazując, iż Wspólnota powstała dopiero dzień po podjęciu uchwał, w dniu 29 sierpnia 2014 roku, a więc z chwilą złożenia wniosku o założenie księgi wieczystej dla pierwszego wyodrębnionego lokalu. Odnośnie zarzutu braku legitymacji powódka wskazała, że wystąpienie z niniejszym powództwem jest czynnością zmierzającą do ochrony rzeczy wspólnej, a więc zachowawczą, i mieści się w kategorii czynności zwykłego zarządu, do podjęcia których przez zarząd nie jest potrzebna zgoda Wspólnoty w drodze uchwały (pismo przygotowawcze – k. 111-112).

W dniu 27 marca 2017 roku do udziału sprawie przystąpiła w charakterze interwenienta ubocznego po stronie pozwanej (...) Spółka z ograniczoną odpowiedzialnością W. sp. k. z siedzibą w B., wnosząc o oddalenie powództwa i zasądzenie od powódki na swoją rzecz kosztów procesu. W uzasadnieniu swojego stanowiska, podanym w piśmie z dnia 24 kwietnia 2017 roku, interwenient uboczny co do zasady przyłączył się do argumentacji przedstawionej dotychczas przez pozwanych. Podniósł w szczególności, iż wyrok zapadły w sprawie III C 268/16 nie wiąże w niniejszej sprawie, a sporna umowa jest ważna i rodzi skutki prawne. Interwenient stwierdził, iż skoro stwierdzenie nieistnienia uchwały nastąpiło dopiero w dniu 16 czerwca 2016 roku, to w dacie zawarcia umowy zarząd Wspólnoty posiadał upoważnienie w formie podjętej i obowiązującej uchwały wyrażającej zgodę na zawarcie tejże umowy. Zaprzeczył także, ażeby umowa była niezgodna z naturą stosunku prawnego oraz zasadami współżycia społecznego (interwencja uboczna – k. 119-121; pismo – k. 130-132v.).

W dalszym toku procesu strony oraz interwenient uboczny wnosili i wywodzili jak dotychczas.

Sąd ustalił następujący stan faktyczny:

(...) Spółka z ograniczoną odpowiedzialnością W. sp. k. z siedzibą w B. (zwana dalej także Deweloperem) wybudował zespół budynków mieszkalnych na nieruchomości położonej przy al. (...) w W., dla której Sąd Rejonowy dla W. M. w W. VII Wydział Ksiąg Wieczystych prowadzi księgę wieczystą nr (...).

(okoliczność bezsporna)

W dniu 28 sierpnia 2014 roku Deweloper zawarł z nabywcami Z. P. i A. P. umowę ustanowienia odrębnej własności lokalu mieszkalnego i przeniesienia jego własności, na podstawie której Deweloper przeniósł na ww. nabywców odrębną własność lokalu mieszkalnego nr (...) położonego w budynku przy al. (...).

(dowód: wypis aktu notarialnego Rep. A nr (...) – k. 11-13v.)

Był to pierwszy lokal, którego odrębna własność została ustanowiona w zespole budynków mieszkalnych przy ul. (...). Wniosek o założenie księgi wieczystej dla tego lokalu oraz o wpisanie prawa własności na rzecz Z. P. i A. P. został złożony do właściwego Sądu Rejonowego Wydziału Ksiąg Wieczystych w dniu 29 sierpnia 2014 roku.

(okoliczności bezsporne- okoliczność twierdzona przez stronę powodową w piśmie z dnia 09 lutego 2017 roku i niezaprzeczona przez stronę pozwaną i interwenienta ustalona w oparciu o art. 230 k.p.c.)

W dniu 28 sierpnia 2014 roku właściciele lokali w budynku usytuowanym na nieruchomości przy ul. (...) w osobach A. P., Z. P. oraz Dewelopera, działając jako Wspólnota Mieszkaniowa przy al. (...) w W., podpisali dokumenty trzech uchwał:

a)  w sprawie wyrażenia zgody na usytuowanie przez każdoczesnych właścicieli lokali usługowych (...) w budynku przy al. (...) szyldów reklamowych na elewacji ww. budynku,

b)  w sprawie wyrażenia zgody na zawarcie na okres 10 lat z K. M. (1) umowy dzierżawy części dachu budynku przy al. (...) w celu umieszczenia szyldu reklamowego w zamian za czynsz dzierżawny w wysokości 300 zł miesięcznie. W celu wykonania przedmiotowej uchwały udzielono pełnomocnictwa R. R., prezesowi zarządu komplementariusza Dewelopera do podpisania ww. umowy dzierżawy.

c)  w sprawie wyrażenia zgody na prowadzenie prac budowlanych i instalacyjnych w częściach wspólnych budynków na poziomie garażowym oraz usytuowanie na elewacji budynku czerpni powietrza i klimatyzatora służącego każdoczesnym właścicielom lokali (...) w budynku przy al. (...).

(dowód: uchwały z dnia 28 sierpnia 2014 r. – k. 16-18)

W dniu 4 lutego 2015 roku Wspólnota Mieszkaniowa przy al. (...) w W. (zwana dalej także jako „Wspólnota Mieszkaniowa”), reprezentowana przez pełnomocnika R. R., jako wydzierżawiający, zawarła z K. M. (1) oraz K. M. (2), jako dzierżawcą, umowę dzierżawy na podstawie której wydzierżawiający oddał w dzierżawę dzierżawcy część dachu budynku przy al. (...) w celu umieszczenia szyldu reklamowego zgodnie z uchwałą Wspólnoty Mieszkaniowej z dnia 28 sierpnia 2014 roku (§ 1 umowy). Strony uzgodniły miesięczny czynsz dzierżawny w wysokości 300 zł (§ 2 umowy). Umowa została zawarta na czas określony 10 lat (§ 7 ust. 1). Zastrzeżono prawo wydzierżawiającego do wcześniejszego wypowiedzenia umowy jedynie w przypadku, gdy dzierżawca zalega z należnymi świadczeniami za 2 pełne okresy płatności – po uprzednim udzieleniu na piśmie miesięcznego terminu do zapłaty zaległości.

(dowód: umowa dzierżawy z dnia 4 lutego 2015 r. – k. 19-20)

W lokalach usługowych (...) w budynku przy al. (...) K. M. (1) i K. M. (2) prowadzą działalność gospodarczą w postaci kliniki medycyny estetycznej. Uiszczają regularnie na rzecz Wspólnoty Mieszkaniowej miesięcznie kwotę 300 zł zgodnie z ww. umową dzierżawy.

(okoliczności bezsporne, dowody przelewów k. 57-79)

Zarząd Wspólnoty Mieszkaniowej w maju 2015 roku wystąpił do K. M. (1) i K. M. (2) z propozycją zawarcia nowej umowy dzierżawy dachu budynku przy al. (...), wskazując, iż stawka czynszu określona w umowie z dnia 4 lutego 2015 roku znacznie odbiega od rynkowych. Ostatecznie Wspólnota Mieszkaniowa zaproponowała ustalenie czynszu w wysokości ok. 70 zł/m ². Propozycja nie została przyjęta przez K. M. (1) i K. M. (2).

(dowód: korespondencja e-mail – k. 22-24, projekt uchwały – k. 56-56v.)

Prawomocnym wyrokiem z dnia 16 czerwca 2016 roku Sąd Okręgowy w Warszawie w sprawie o sygn. akt III C 268/16 z powództwa G. C. i A. C. przeciwko Wspólnocie Mieszkaniowej stwierdził, iż uchwały właścicieli Wspólnoty Mieszkaniowej z dnia 28 sierpnia 2014 roku w sprawie wyrażenia zgody na usytuowanie szyldów reklamowych na elewacji i dachu budynku przy al. (...) oraz prowadzenie robót budowlanych i instalacyjnych w częściach wspólnych nie istnieją.

(dowód: odpis wyroku Sądu Okręgowego w Warszawie z dnia 16 czerwca 2016 r. – k. 25-25v.)

Powyższy stan faktyczny Sąd ustalił na podstawie powołanych wyżej dokumentów, uznając je za zgodne z rzeczywistym stanem rzeczy, albowiem ich prawdziwość nie budziła wątpliwości i nie została zakwestionowana przez żadną ze stron. Przy tym dowody te okazały się wystarczające do wydania rozstrzygnięcia w niniejszej sprawie.

Sąd na rozprawie w dniu 25 lutego 2015 roku postanowił oddalić wniosek dowodowy strony pozwanej o dopuszczenie dowodu z zeznań świadków R. R. i A. P. na okoliczność miejsca, miejsca i sposobu podjęcia przez Wspólnotę Mieszkaniową uchwał z dnia 28 sierpnia 2014 roku. Okoliczność ta wynikała bowiem jednoznacznie z treści dokumentów w postaci przedmiotowych uchwał, których autentyczności i rzetelności sporządzenia strona pozwana nie kwestionowała. Co więcej, treści tych dokumentów ani daty, miejsca i sposobu ich podpisania nie kwestionował także interwenient uboczny po stronie pozwanych. Zaznaczenia wymaga, że był on jednym z podmiotów, którego głosami podjęte zostały uchwały, przyznając, iż nastąpiło to w dniu 28 sierpnia 2014 roku i wnioskując o oddalenie wniosku o przesłuchanie tych świadków. Co istotne strona pozwana nie twierdziła przy tym nawet – w tezie dowodowej z zeznań świadków nie podała, jakoby uchwały te zostały podjęte innego dnia, by zostały antydatowane, podnosząc na rozprawie w dniu 27 maca 2017 roku iż nie ma w tym zakresie wiedzy (protokół rozprawy nagranie 00:06:50 płyta k. 129, protokół skrócony k. 128v. ) W tej sytuacji przeprowadzenie wnioskowanego przez stronę pozwaną dowodu z zeznań świadków – członka zarządu i pracownika interwenienta ubocznego – przeciwko osnowie rzeczonych dokumentów uchwał, tym bardziej, iż nie istnieje jakikolwiek inny dokument świadczący, iż ich treść jest niezgodna z rzeczywistością, uznać należało za bezprzedmiotowe i zmierzające do przewlekania postępowania.

Ponadto podstawę ustaleń faktycznych w niniejszej sprawie stanowiły również twierdzenia stron postępowania – w takim zakresie, w jakim strona przeciwna niż ta, która je powoływała, potwierdziła je albo przynajmniej wprost się do nich nie odniosła. Jako bezsporne, w ogóle nie wymagały one bowiem ich wykazywania za pomocą dowodów (art. 229-230 k.p.c.). W szczególności za niekwestionowane przez pozwanych Sąd uznał twierdzenia strony powodowej, iż wniosek o założenie księgi wieczystej dla lokalu nr (...), stanowiącego pierwszy lokal w zespole budynków mieszkalnych przy al. (...), którego odrębna własność została ustanowiona, oraz wniosek o wpisanie prawa własności tego lokalu do księgi wieczystej nieruchomości, na której posadowiony został budynek przy al. (...), został złożony w dniu 29 sierpnia 2014 roku.

Do twierdzeń powódki w tym zakresie, zawartych w piśmie procesowym z dnia 9 lutego 2017 roku, pozwani, reprezentowani przez profesjonalnego pełnomocnika, się nie ustosunkowali, a pismo to niewątpliwie otrzymali skoro w piśmie z dnia 03 marca 2017 roku ustosunkowali się do jego treści, nie odnosząc się w ogóle do faktu związanego z datą powstania odrębnej własności pierwszego lokalu w powodowej Wspólnocie. Sąd uznał więc ww. okoliczność, mimo braku przedłożenia do akt sprawy dowodów w postaci odpisu czy też wydruku ze stosownej księgi wieczystej, za bezsporną na zasadzie art. 230 k.p.c. Podkreślić należy przy tym, iż na brak takich dowodów pełnomocnik pozwanych wskazał w głosach stron na rozprawie w dniu 15 maja 2017 roku, co jednakże uznać należało jako dalece spóźnione w świetle treści art. 207 § 6 k.p.c. W ramach głosów stron dochodzi do prezentacji ich stanowiska co do stanu faktycznego i prawnego sprawy, a w razie potrzeby – do roztrząsania wyników postępowania dowodowego, nie zaś składania nowych twierdzeń co do okoliczności faktycznych czy nowych zarzutów pod adresem twierdzeń strony przeciwnej zawartych w jej stanowisku.

Sąd pominął przy dokonywaniu ustaleń faktycznych dokumenty załączone do pisma procesowego pozwanych z dnia 03 marca 2017 roku (k. 123- 135) wobec faktu, iż zostały one zgłoszone na okoliczność wykazania zasadności wniosku o przypozwanie.

Sąd zważył, co następuje:

Powództwo podlegało uwzględnieniu.

W niniejszej sprawie strona powodowa – Wspólnota Mieszkaniowa W. (...) z siedzibą w W. wniosła o stwierdzenie, że umowa dzierżawy zawarta w dniu 4 lutego 2015 roku z pozwanymi jest nieważna.

W pierwszej kolejności odnosząc się do najdalej idącego zarzutu strony pozwanej, stwierdzić należy, iż powódce, reprezentowanej przez Zarząd Wspólnoty Mieszkaniowej, przysługiwała czynna legitymacja do wystąpienia z niniejszym powództwem.

Zgodnie z art. 22 ust. 1 ustawy z dnia 24 czerwca 1994 roku o własności lokali (Dz.U.2015.1892 j.t.; w dalszej części jako „u.w.l.”) czynności zwykłego zarządu podejmuje samodzielnie zarząd wspólnoty mieszkaniowej. Z powyższego wynika, iż jedynie do podjęcia przez zarząd czynności przekraczającej zakres zwykłego zarządu potrzebna jest uchwała właścicieli lokali wyrażająca zgodę na dokonanie tej czynności oraz udzielająca zarządowi pełnomocnictwa do zawierania umów stanowiących czynności przekraczające zakres zwykłego zarządu w formie prawem przewidzianej. Przyjąć przy tym należy, iż czynności polegające na reprezentowaniu przed organami administracyjnymi i sądami, zmierzające do ochrony rzeczy wspólnej, są czynnościami zachowawczymi, a co za tym idzie są czynnościami zwykłego zarządu. Za takim stanowiskiem przemawia również zamieszczony w art. 22 ust. 3 ustawy, katalog czynności przekraczających zakres zwykłego zarządu, który wyłącza spod tego zarządu jedynie wytoczenie powództwa, o którym mowa w art. 16 ustawy. Katalog ten ma co prawda charakter przykładowy, trzeba jednak uwzględnić również to, że przepisy dyspozytywne ustawy, wskazują jako regułę umocowanie zarządu do samodzielnej reprezentacji wspólnoty. Wyjątków tych nie można więc interpretować w sposób rozszerzający (por. wyrok Sądu Apelacyjnego w Krakowie z dnia 5 grudnia 2012 r.
I ACa 1117/12, Legalis nr 721956). W ocenie Sądu zgodzić należy się z argumentacją strony powodowej, iż żądanie deklaratoryjnego stwierdzenia nieważności umowy dotyczącej nieruchomości wspólnej, jako czynność zachowawcza, nie stanowi czynności przekraczającej zakres zwykłego zarządu. Tym samym wystąpienie z niniejszym powództwem w imieniu Wspólnoty Mieszkaniowej przez jej zarząd nie wymagało uprzedniego upoważnienia w drodze uchwały właścicieli lokali.

Zgodnie z art. 189 k.p.c. powód może żądać ustalenia przez sąd istnienia lub nieistnienia stosunku prawnego lub prawa, gdy ma w tym interes prawny. Przedmiotem ustalenia w drodze powództwa przewidzianego w art. 189 k.p.c. mogą być prawa i stosunki prawne, dla ustalenia których właściwa jest droga procesu cywilnego (np. ustalenie/stwierdzenie nieważności umowy) a przesłanką merytoryczną takiego powództwa jest interes prawny, rozumiany jako potrzeba ochrony sfery prawnej powoda, którą może uzyskać przez samo ustalenie stosunku prawnego lub prawa (por. wyrok Sądu Najwyższego z dnia 10 czerwca 2011 r., II CSK 568/10, Legalis nr 369574).

Powódka wykazała interes prawny w rozumieniu art. 189 k.p.c. do wytoczenia niniejszego powództwa. Pomiędzy stronami istnieje bowiem spór co do tego czy pozwani mają prawo do korzystania z części nieruchomości wspólnej dachu, a rozstrzygnięcie kwestii ważności zawartej umowy spór ten rozwiąże, eliminując niepewność stanu prawnego.

Powódka nie dysponuje przy tym innym środkiem ochrony prawnej w celu rozwiązania tego sporu. W szczególności nie jest nim powództwo o wydanie, bo powódka nie tyle kieruje się chęcią pozbawienia pozwanych możliwości korzystania z dachu, co zamiarem ukształtowania stosunku prawnego łączącego strony na równych prawach.

Zgodnie z art. 58 § 1 k.c. czynność prawna sprzeczna z ustawą albo mająca na celu obejście ustawy jest nieważna, chyba że właściwy przepis przewiduje inny skutek, w szczególności ten, iż na miejsce nieważnych postanowień czynności prawnej wchodzą odpowiednie przepisy ustawy. Ponadto nieważna jest czynność prawna sprzeczna z zasadami współżycia społecznego (§ 2).

Nieważność, o której mowa w cytowanym przepisie jest nieważnością bezwzględną, co oznacza, że czynność prawna nie wywołuje żadnych skutków w sferze cywilnoprawnej. Stan nieważności z przyczyn wskazanych w komentowanym przepisie powstaje z mocy samego prawa i datuje się od początku, tzn. od chwili dokonania czynności. Sprzeczność z ustawą oznacza sprzeczność z bezwzględnie obowiązującymi przepisami prawnymi zarówno kodeksu cywilnego, jak i ustaw szczególnych.

Kwestionowana umowa dzierżawy z dnia 4 lutego 2015 roku została zawarta przez Wspólnotę Mieszkaniową, w oparciu o uchwałę z dnia 28 sierpnia 2014 roku, na mocy której powodowa Wspólnota udzieliła pełnomocnictwa i zgody na zawarcie umowy dzierżawy części dachu w celu zainstalowania na nim szyldu reklamowego pozwanych.

W ocenie Sądu zawarcie umowy dzierżawy stanowiło czynność przekraczającą zakres zwykłego zarządu. Umieszczenie reklamy na części wspólnej nieruchomości jakim jest dach budynku nie jest normalnym jego wykorzystywaniem, zgodnym z typowym jego przeznaczeniem (por. wyrok Sądu Apelacyjnego w Szczecinie z dnia 18 października 2012 roku, I ACa 544/12, Legalis nr 743143). Niewątpliwie tego rodzaju umowa zmienia przeznaczenie części nieruchomości wspólnej i jednocześnie pozbawia innych członków Wspólnoty Mieszkaniowej prawa do korzystania z tej części nieruchomości, więc zawarcie ww. umowy ewidentnie stanowiło czynność przekraczającą zakres zwykłego zarządu. Dlatego też dla skutecznego zawarcia przedmiotowej umowy dzierżawy – jako czynności przekraczającej zakres zwykłego zarządu – wymagana była uchwała Wspólnoty Mieszkaniowej w tym przedmiocie (por. wyrok Sądu Apelacyjnego w Szczecinie z dnia 6 marca 2014 roku, I ACa 679/13, Legalis nr 1213701).

Jak stanowi bowiem art. 22 ust. 2 u.w.l. do podjęcia przez zarząd (wspólnoty mieszkaniowej) czynności przekraczającej zakres zwykłego zarządu potrzebna jest uchwała właścicieli lokali wyrażająca zgodę na dokonanie tej czynności oraz udzielająca zarządowi pełnomocnictwa do zawierania umów stanowiących czynności przekraczające zakres zwykłego zarządu w formie prawem przewidzianej.

Strona powodowa powoływała się na okoliczność, iż prawomocnym wyrokiem Sądu Okręgowego w Warszawie z dnia 16 czerwca 2016 roku (sygn. akt III C 268/16) orzeczono, iż ww. uchwała właścicieli Wspólnoty Mieszkaniowej z dnia 28 sierpnia 2014 roku w sprawie wyrażenia zgody na usytuowanie szyldów reklamowych na dachu budynku przy al. (...) i udzielenie pełnomocnictwa do zawarcia w tym przedmiocie umowy dzierżawy nie istnieje.

Zgodnie z treścią art. 365 § 1 k.p.c. orzeczenie prawomocne wiąże nie tylko strony i Sąd, który je wydał, lecz również inne sądy oraz inne organy państwowe i organy administracji publicznej, a w wypadkach w ustawie przewidzianych także inne osoby. Wyrażona w tym przepisie moc wiążąca prawomocnego orzeczenia sądu charakteryzuje się dwoma aspektami. Pierwszy odnosi się do faktu istnienia prawomocnego orzeczenia, drugi przejawia się w mocy wiążącej rozstrzygnięcia zawartego w treści orzeczenia. Stąd też orzeczenie prawomocne pociąga za sobą tę konsekwencję, że nikt nie może negować faktu istnienia orzeczenia i jego określonej treści, bez względu na to, czy był czy też nie był stroną w postępowaniu, w wyniku którego zostało wydane to orzeczenie. Żaden zatem sąd i organ nie mogą kwestionować faktu wydania orzeczenia, istnieje bowiem obowiązek poszanowania prawomocnego orzeczenia przez wszystkie sądy i organy państwowe co nie pozwala tymże organom na bezpośrednią jego zmianę lub uchylenie przy okazji rozpoznawania innych spraw. Natomiast moc wiążąca rozstrzygnięcia zawartego w treści orzeczenia aktualizuje się w innym postępowaniu niż to, w którym wydane zostało orzeczenie, wówczas gdy w tym innym postępowaniu występują te same strony (chociażby w odmiennych rolach procesowych), ale inny jest przedmiot drugiego procesu. Wówczas sąd rozpoznający między tymi samymi stronami kolejną sprawę musi przyjąć, że dana kwestia prawna kształtuje się tak jak przyjęto to wcześniej w prawomocnym wyroku. (v. wyrok Sądu Najwyższego z dnia 25 czerwca 2014 r. IV CSK 610/13, wyrok Sądu Najwyższego z dnia 21 stycznia 2016 r. III CSK 29/15, i por. m.in. wyroki Sądu Najwyższego z dnia 15 lutego 2007 r. II CSK 452/06, OSNC-ZD 2008/1/20, z dnia 16 lipca 2009 r. I CSK 456/08 i z dnia 23 sierpnia 2012 r. II CSK 740/11, niepubl.).

Nie ulega wątpliwości, iż strony niniejszego postępowania nie są tożsame ze stronami występującymi w sprawie o sygn. akt III C 268/16- pozwani w tym postępowaniu nie brali udziału, jednocześnie brak jest jakiegokolwiek przepisu prawa wskazującego na rozszerzoną prawomocność tego wyroku wobec osób trzecich. Sąd w niniejszym postępowaniu zobligowany był więc badać zgodność z prawem oraz istnienie uchwały z dnia 28 sierpnia 2014 roku.

W świetle zgromadzonego w sprawie materiału dowodowego Sąd stwierdził, że uchwała właścicieli Wspólnoty Mieszkaniowej z dnia 28 sierpnia 2014 roku w sprawie wyrażenia zgody na usytuowanie szyldów reklamowych na dachu budynku przy al. (...) i udzielenie pełnomocnictwa do zawarcia w tym przedmiocie umowy dzierżawy nie istnieje.

Przede wszystkim należy wskazać, że w dacie podpisania ww. uchwały w przedmiotowym budynku nie było wyodrębnionego żadnego lokali, właścicielem całego budynku był wówczas deweloper. Zatem nie istniała w tym czasie wspólnota mieszkaniowa, władna i uprawniona do podejmowania jakichkolwiek uchwał dotyczących nieruchomości wspólnych. Kwestionowana uchwała została podjęta przed powstaniem Wspólnoty Mieszkaniowej, przed wyodrębnieniem własności pierwszego lokalu i w dacie, gdy właścicielem całej nieruchomości był jeden podmiot.

Zgodnie z art. 6 u.w.l. ogół właścicieli, których lokale wchodzą w skład określonej nieruchomości, tworzą wspólnotę mieszkaniową. Zatem wspólnota mieszkaniowa powstaje z chwilą wyodrębnienia własności chociażby jednego lokalu, ponieważ z tą chwilą można mówić o ogóle właścicieli. Do tego momentu właścicielem budynku pozostaje podmiot, który go wybudował, w przedmiotowej sprawie deweloper (por. wyrok Sądu Apelacyjnego w Warszawie z dnia 14 lutego 2014 roku, VI ACa 980/13, LEX nr 1469474). Natomiast stosownie do treści art. 7 ust. 1 i 2 u.w.l. odrębną własność lokalu można ustanowić w drodze umowy, która powinna być dokonana w formie aktu notarialnego. Do powstania tej własności niezbędny jest wpis do księgi wieczystej. Wpis ten ma charakter konstytutywny, bo bez niego odrębna własność nie powstaje.

W myśl art. 29 ustawy z dnia 6 lipca 1982 roku o księgach wieczystych i hipotece (Dz. U. z 2013 roku, poz. 707 ze zm.) wpis w księdze wieczystej ma moc wsteczną od chwili złożenia wniosku o dokonanie wpisu. Zgodnie z art. 626 ⁶ § 1 zd. 2 k.p.c. za chwilę wpływu wniosku uważa się godzinę i minutę, w której w danym dniu wniosek wpłynął do sądu.

Wobec powyższego czynności prawne właścicieli wyodrębnionych lokali mieszkalnych dotyczące zmiany zarządu nieruchomością – dokonane po złożeniu wniosku o wpis prawa odrębnej własności lokalu do księgi wieczystej, ale przed dokonaniem wpisu – których skuteczność była zawieszona, uzyskują po wpisie moc prawną wstecz.

W niniejszej sprawie ww. uchwała została podpisana w dniu 28 sierpnia 2014 roku, tj. przed złożeniem wniosku o wpis prawa własności pierwszego lokalu wyodrębnionego na przedmiotowej nieruchomości. Zgodnie z aktu notarialnego Rep. A nr (...) wynika, że w dniu 28 sierpnia 2014 roku Deweloper zawarł z nabywcami Z. P. i A. P. umowę ustanowienia odrębnej własności lokalu mieszkalnego i przeniesienia jego własności, na podstawie której przeniósł na ww. nabywców odrębną własność lokalu mieszkalnego nr (...) położonego w budynku przy al. (...). Był to pierwszy lokal, którego odrębna własność została ustanowiona w zespole budynków mieszkalnych przy ul. (...). Natomiast bezspornym w sprawie było wniosek o założenie księgi wieczystej dla tego lokalu oraz o wpisanie prawa własności na rzecz Z. P. i A. P. został złożony w dniu 29 sierpnia 2014 roku. Zatem w dacie podpisania ww. uchwały nie istniała jeszcze Wspólnota Mieszkaniowa, bowiem pierwszy lokal został wyodrębniony dopiero później, z chwilą złożenia wniosku o wpis do księgi wieczystej, tj. 29 sierpnia 2014 roku.

Wobec powyższego Sąd nie miał wątpliwości, iż ww. uchwałę, na którą powoływała się strona pozwana, należało uznać za nieistniejącą, skoro została podjęta przed powstaniem Wspólnoty Mieszkaniowej. Stosowanie do art. 23 ust. 1 u.w.l. uchwały właścicieli lokali są podejmowane bądź na zebraniu, bądź w drodze indywidualnego zbierania głosów przez zarząd; uchwała może być wynikiem głosów oddanych częściowo na zebraniu, częściowo w drodze indywidualnego ich zbierania. Przedmiotowa uchwała nie została w ogólne skutecznie podjęta. Uchwała ta nie istnieje w obrocie prawnym, ponieważ zgodnie z obowiązującymi przepisami prawa została podjęta przez nieistniejący podmiot.

Mając na uwadze powyższe, skoro zgodnie z art. 22 u.w.l. zawarcie umowy dzierżawy stanowi czynność przekraczającą zakres zwykłego zarządu i wymaga zgody Wspólnoty Mieszkaniowej w drodze uchwały, to przedmiotowa umowa z dnia 4 lutego 2015 roku zawarta pomiędzy Wspólnotą Mieszkaniową Budynków przy Al. (...) a K. M. (1) i K. M. (2) jest nieważna, bowiem uchwała z dnia 28 sierpnia 2014 roku w sprawie wyrażenia zgody na usytuowanie szyldów reklamowych na dachu budynku przy al. (...) i udzielenie pełnomocnictwa do zawarcia w tym przedmiocie umowy dzierżawy nie istniała. Zatem ww. umowa dzierżawy została zawarta bez wymaganej prawem zgody właścicieli lokali wrażonej w formie uchwały, a w konsekwencji stosownie do treści art. 58 k.c. należało stwierdzić, że jest bezwzględnie nieważna. Bowiem została zawarta sprzecznie z obowiązującymi przepisami ustawy o własności lokali.

Sąd za niezasadne uznał zarzuty interwenienta ubocznego, iż czynności podjęte na podstawie ww. uchwały do dnia uprawomocnienia się wyroku Sądu Okręgowego w Warszawie z dnia 16 czerwca 2016 roku, sygn. III C 268/16 w sprawie stwierdzenia ich nieistnienia, były ważne. Należy wskazać, że przytoczone przez niego orzecznictwo, nie ma przełożenia na grunt niniejszej sprawy. Wyrok Sądu Najwyższego z dnia 27 września 2013 roku, sygn. I CZ 75/13, dotyczy stwierdzenia nieważności uchwały wspólnoty mieszkaniowej o powołaniu członków zarządu, a nie uchwały o wyrażenie zgody na zawarcie umowy. Co więcej uchwała Sądu Najwyższego z dnia 18 września 2013 roku, sygn. III CZP 13/13 dotyczy stwierdzenia nieważności uchwał podejmowanych przez organy spółek na gruncie kodeksu spółek handlowych, a więc w żaden sposób nie nawiązuje do okoliczności niniejszej sprawy, które dotyczą uchwały podejmowanej przez właścicieli lokali. Poza tym należy wskazać, że wyrok sądu stwierdzający nieważność sprzecznej z ustawą uchwały ma charakter konstytutywny, czyli kształtuje stosunek materialnoprawny. Skutkiem wydania takiego wyroku jest przekształcenie istniejącego stosunku prawnego. Natomiast stwierdzenie nieistnienia uchwały Wspólnoty mieszkaniowej (tak w sprawie niniejszej jak i w sprawie IIIC 268/16) ma charakter deklaratoryjny, czyli nie wprowadza żadnych zmian w istniejących stosunkach materialnoprawnych. Ogranicza się ono jedynie do potwierdzenia obowiązującego stanu prawnego, że uchwała w ogóle nie istnieje w obrocie prawnym. W związku z powyższym Sąd nie mógł zgodzić się ze stanowiskiem interwenienta ubocznego, że nieistniejąca uchwała wyrażająca zgodę na zawarcie umowy dzierżawy, nie miała wpływu na skuteczność czynności dokonanych do daty wydania w tym przedmiocie orzeczenia przez Sąd w sprawie III C 268/16.

Co więcej zgodnie z art. 22 ust. 2 u.w.l., udzielenie pełnomocnictwa R. R. do zawarcia w imieniu Wspólnoty Mieszkaniowej ww. umowy dzierżawy także przekraczało czynności zwykłego zarządu i wymagało zgody w formie uchwały ogółu właścicieli lokali. Zatem skoro ww. uchwała z dnia 28 sierpnia 2014 roku nie istniała, to R. R. nie był skutecznie umocowany do podpisania przedmiotowej umowy dzierżawy w imieniu Wspólnoty Mieszkaniowej, a więc działał jako rzekomy pełnomocnik (falsus procurator). W konsekwencji dokonane przez niego czynności prawne nie pociągały bezpośrednio skutków dla osoby, w imieniu której działał i dla niego samego, ponieważ dokonał ich w cudzym imieniu.

Należy wskazać, że stosowanie do treści art. 103 § 1 k.c. w przypadku, gdy zawierający umowę jako pełnomocnik nie ma umocowania albo przekroczy jego zakres, ważność umowy zależy od jej potwierdzenia przez osobę, w której imieniu umowa została zawarta. Przepis ten wskazuje, że konsekwencją dokonania czynności prawnej przez "fałszywego" (rzekomego) pełnomocnika jest jej bezskuteczność zawieszona ( negotium claudicans) do czasu potwierdzenia, odmowy potwierdzenia albo upływu czasu na potwierdzenie. Po potwierdzeniu czynności przez osobę, w której imieniu działał fałszywy pełnomocnik, jest ona traktowana jako ważna od chwili dokonania. W przypadku odmowy potwierdzenia lub upływu czasu na potwierdzenie czynność jest kwalifikowana jako bezwzględnie nieważna od chwili dokonania. Potwierdzenie czynności dokonanej przez fałszywego pełnomocnika jest jednostronną czynnością prawną osoby, w imieniu której czynność taka została dokonana. Ponieważ żaden przepis Kodeksu cywilnego nie zastrzega dla oświadczenia woli mocodawcy o potwierdzeniu czynności fałszywego pełnomocnika wymogu zachowania określonej formy, potwierdzenie może być dokonane w formie dowolnej (por. wyrok Sądu Apelacyjnego w Warszawie z dnia 23 maja 2014 roku, I ACa 1793/13, Legalis nr 1024178).

Przenosząc powyższe na grunt niniejszej sprawy Sąd stwierdził, że z dowodów zgormadzonych w sprawie niewątpliwie wynika, że Wspólnota Mieszkaniowa w żaden sposób nie potwierdziła czynności podjętych przez R. R. w jej imieniu, ani ww. uchwały z dnia 28 sierpnia 2014 roku w sprawie wyrażenia zgody na usytuowanie szyldów reklamowych na dachu budynku przy al. (...) i udzielenie pełnomocnictwa do zawarcia w tym przedmiocie umowy dzierżawy. Wynika to przede wszystkim z tego, że członkowie pozwanej Wspólnoty Mieszkaniowej i współwłaściciele części wspólnych przedmiotowej nieruchomości wystąpili do Sądu Okręgowego z powództwem o ustalenie nieistnienia uchwał Wspólnoty Mieszkaniowej z dnia 28 sierpnia 2014 roku, a także z samego przebiegu niniejszego procesu. Należy wskazać, że strona powodowa ewidentnie sprzeciwiała się treści umowy dzierżawy z dnia 4 lutego 2015 roku, wskazując, że jej celem było pozbawienie Wspólnoty Mieszkaniowej prawa do decydowania o przeznaczeniu nieruchomości wspólnej oraz prawa do pobierania pożytków z tytułu umieszczenia szyldów reklamowych. Ponadto od momentu powstania Zarządu Wspólnoty Mieszkaniowej, strona powodowa dążyła do zawarcia nowej umowy, nie godziła się na istnienie umowy w dotychczasowym kształcie. Za takiego potwierdzenia czynności nie sposób było również uznać projektów niepodjętych ostatecznie uchwał przygotowanych 30 marca 2015 roku (k. 56-56v.)Wobec powyższego nie można przyjąć, że Wspólnota Mieszkaniowa potwierdziła czynności podjęte w jej imieniu przez R. R., wręcz przeciwnie, strona powodowa całkowicie zakwestionowała działania podejmowane przez rzekomego pełnomocnika.

W dalszej kolejności odnosząc się do zarzutu naruszenia zasad współżycia społecznego należy wskazać, że zgodnie z art. 5 k.c. nie można czynić ze swego prawa użytku, który by był sprzeczny ze społeczno-gospodarczym przeznaczeniem tego prawa lub z zasadami współżycia społecznego. Takie działanie lub zaniechanie uprawnionego nie jest uważane za wykonywanie prawa i nie korzysta z ochrony. Norma wyrażona w tym przepisie pozwala zatem w pewnych sytuacjach uznać działania lub zaniechania uprawnionego za nadużycie przysługującego mu prawa i odmówić im ochrony.

Klauzula generalna ujęta w art. 5 k.c. ma na celu zapobieganie stosowaniu prawa w sposób schematyczny, prowadzący do skutków niemoralnych lub rozmijających się z celem, dla którego dane prawo zostało ustanowione. Powołany przepis ma wprawdzie charakter wyjątkowy, niemniej przewidziana w nim możliwość odmowy udzielenia ochrony prawnej musi być uzasadniona istnieniem okoliczności rażących i nieakceptowanych w świetle powszechnie uznawanych w społeczeństwie wartości (wyrok Sądu Najwyższego z dnia 28 października 2015 roku, sygn. akt II CSK 831/14, LEX nr 1938674). Zasady współżycia społecznego w rozumieniu art. 5 k.c. są pojęciem pozostającym w nierozłącznym związku z całokształtem okoliczności danej sprawy i w takim całościowym ujęciu wyznaczają podstawy, granice i kierunki jej rozstrzygnięcia w wyjątkowych sytuacjach, które przepis ten ma na względzie (wyrok Sądu Najwyższego z dnia 25 sierpnia 2011 roku, sygn. akt II CSK 640/10, LEX nr 964496; wyrok Sądu Najwyższego z dnia 28 października 2015 roku, sygn. akt II CSK 831/14, LEX nr 1938674; wyrok Sądu Apelacyjnego w Poznaniu z dnia 15 lutego 2012 roku sygn. akt I ACa 1121/11, LEX nr 1133334). Przy ocenie możliwości zastosowania art. 5 k.c. należy mieć na względzie okoliczności sprawy występujące tak po stronie powoda -jak i pozwanej. Przepis art. 5 k.c. powinien być stosowany rygorystycznie i nie może, wyłączywszy sytuacje wyjątkowe, stanowić podstawy do korygowania skutków zaniedbań, których dopuściła się strona.

Na gruncie niniejszej sprawy, zdaniem strony pozwanej domaganie się stwierdzenia nieważności przedmiotowej umowy dzierżawy po upływie tak długiego czasu stanowi naruszenie zasad współżycia społecznego, tym bardziej, że umowa ta była wykonywana przez strony. Sąd nie podzielił tego stanowiska. Uznał, że sam fakt, iż strona powodowa przez jakiś okres wprost nie kwestionowała ważności umowy, przyjmowała opłatę uiszczaną przez pozwanych tytułem czynszu i prowadziła negocjację odnośnie tej umowy, nie świadczy o tym, iż Wspólnota Mieszkaniowa w sposób dorozumiany potwierdziła ważność ww. umowy dzierżawy i by domagając się w niniejszym procesie stwierdzenia nieważności umowy dzierżawy naruszyła jakiekolwiek zasady współżycia społecznego.

Mając na uwadze dowody zgromadzone w sprawie, należało przyjąć, że wręcz przeciwnie Wspólnota Mieszkaniowa już do samego początku istnienia dążyła do zawarcia nowej umowy dzierżawy, która byłaby zgodna z wolą właścicieli lokali. Bowiem nie godziła się na istnienie umowy w dotychczasowym kształcie. Z korespondencji mailowej pomiędzy stronami wynika, że Zarząd Wspólnoty Mieszkaniowej w maju 2015 roku wystąpił do K. M. (1) i K. M. (2) z propozycją zawarcia nowej umowy dzierżawy dachu budynku przy al. (...), wskazując, iż stawka czynszu określona w umowie z dnia 4 lutego 2015 roku znacznie odbiega od rynkowych. Strona powodowa wnioskowała o ustalenie czynszu w wysokości ok. 70 zł/m ², ale propozycja nie została przyjęta przez K. M. (1) i K. M. (2). Co więcej ze zgromadzonych dowodów wynika, że strona powodowa sporządziła nawet projekty uchwał celem zawarcia nowej umowy dzierżawy (k. 56- 56v.). Na marginesie określenie „aneks do umowy”, na które powoływała się strona pozwana argumentując swoje stanowisko w sprawie, pojawiło się jedynie w treści maila z dnia 1 czerwca 2015 roku wysłanego przez K. M. (1) do Wspólnoty Mieszkaniowej. Natomiast strona powodowa w żadnym piśmie skierowanym do pozwanych nie posługiwała się określeniem „aneks do umowy”, ale chciała zawrzeć odrębną umowę na nowych warunkach.

Powyższe świadczy o tym, iż działania strony powodowej wskazywały na to, że Wspólnota Mieszkaniowa nie zgadzała się z treścią umowy dzierżawy z dnia 4 lutego 2015 roku. Owszem nie wskazywała w korespondencji kierowanej do pozwanych wprost na nieważność tej umowy, ale czynności dokonywane przez Wspólnotę Mieszkaniową ewidentnie wskazują, że od początku kwestionowała ona tę umowę i uchwały z dnia 28 sierpnia 2014 roku wyrażające zgodę na jej zawarcie. Wobec tego nie sposób uznać, iż działania Wspólnoty Mieszkaniowej były niezgodne z zasadami współżycia społecznego i naruszały pewność obrotu gospodarczego.

Co więcej w ocenie Sądu, podniesienie przez stronę pozwana zarzuty z art. 5 k.c. było niedopuszczalne w okolicznościach niniejszej sprawy. Bowiem co do zasady, w sytuacji gdy umowa jest nieważna, wówczas niezasadne jest podnoszenie ewentualnych zarzutów, opartych na art. 5 k.c., skoro istnieje dalej idąca sankcja, to znaczy umowa w tym zakresie jest nieważna z mocy prawa, a dopiero ważna umowa byłaby podstawą realizacji praw podmiotowych, a w konsekwencji ewentualnie zaistniałaby możliwość rozważenia zasadności zastosowania art. 5 k.c. (por. uzasadnienie uchwały Sądu Najwyższego z dnia 18 grudnia 2013 roku, III CZP 82/13, Legalis nr 742173). Zatem jeżeli dana czynność prawna jest nieważna, ponieważ jest sprzeczna z prawem, to nie może zostać uznana za ważną ze względu na zasady współżycia społecznego. Sąd stwierdził, że kwestionując zasadność powództwa o ustalenie nieważności umowy nie można powoływać się na naruszenie zasad współżycia społecznego, bowiem taka konstrukcja prawna jest nieprawidłowa.

Mając na uwadze powyższe rozważania, Sąd uznał, że zaistniały podstawy prawne do tego, aby stwierdzić, że umowa dzierżawy z dnia 4 lutego 2015 roku zawarta pomiędzy Wspólnotą Mieszkaniową Budynków przy A. W. 67,67A,67B i 67C a K. M. (1) i K. M. (2) jest nieważna. Brak zgody wyrażonej w formie uchwały stanowił samoistną podstawę do stwierdzenia nieważności umowy. Wobec tego Sąd orzekł jak w pkt 1 sentencji wyroku.

W niniejszej sprawie strona pozwana wniosła o nieobciążanie jej kosztami postępowania, argumentując, iż pozwani nie dali powodu do wytoczenia niniejszego powództwa. Bowiem wszelkie powoływane w pozwie okoliczności dotyczyły działania (...) sp. z o.o. W. sp. k. z siedzibą w B., poza tym nie zostali poinformowani o postępowaniu w przedmiocie ustalenia nieistnienia uchwał stanowiących podstawę rozstrzygnięcia. W ocenie Sądu, wniosek ten nie zasługiwał na uwzględnienie z niżej podanych względów.

Stosownie do treści art. 102 k.p.c. w wypadkach szczególnie uzasadnionych sąd może zasądzić od strony przegrywającej tylko część kosztów albo nie obciążać jej w ogóle kosztami. Przepis ten urzeczywistnia zasadę słuszności i nie precyzując wypadków szczególnie uzasadnionych, pozostawia Sądowi ocenę, czy w konkretnej sprawie takowe zachodzą. Zgodnie z poglądem wyrażonym przez Sąd Najwyższy w postanowieniu z dnia 12 stycznia 2012 r., w sprawie o sygn. IV CZ 117/11, LEX nr 1119555 – który Sąd orzekający w niniejszym składzie w pełni podziela – podstawę do zastosowania art. 102 k.p.c. stanowią konkretne okoliczności danej sprawy, przekonujące o tym, że w danym przypadku obciążenie strony przegrywającej kosztami procesu na rzecz przeciwnika byłoby niesłuszne, niesprawiedliwe. Stanowią je zarówno fakty związane z samym procesem, jak i leżące poza nim, a dotyczące sytuacji życiowej, stanu majątkowego stron, które powinny być oceniane przede wszystkim z uwzględnieniem zasad współżycia społecznego. Do faktów związanych z przebiegiem procesu należą w szczególności podstawa oddalenia żądania, zgodność zamiarów stron w sprawach dotyczących stosunku prawnego, który może być ukształtowany tylko wyrokiem, szczególna zawiłość lub precedensowy charakter sprawy albo subiektywne przekonanie powoda co do zasadności zgłoszonego roszczenia - trudne do zweryfikowania a limine, a ponadto sposób prowadzenia procesu przez stronę przegrywającą albo niesumienne lub oczywiście niewłaściwe postępowanie strony wygrywającej, która w ten sposób wywołała proces i koszty połączone z jego prowadzeniem. Z kolei fakty nie mające związku z przebiegiem procesu wyznaczane są przez sytuację majątkową i życiową strony.

Przepis art. 102 k.p.c. powinien być zatem zastosowany wówczas, gdy w okolicznościach danej sprawy obciążenie strony przegrywającej kosztami procesu przeciwnika byłoby rażąco niezgodne z zasadami słuszności. Ponadto, jak wskazał Sąd Najwyższy w uzasadnieniu postanowienia z dnia 23 maja 2012 roku, w sprawie o III CZ 25/12, LEX nr 1214589, ocena Sądu, czy zachodzi wypadek szczególnie uzasadniony, o którym mowa w art. 102 k.p.c., ma charakter dyskrecjonalny, oparty na swobodnym uznaniu, kształtowanym własnym przekonaniem oraz oceną okoliczności rozpoznawanej sprawy.

W ocenie Sądu, w przedmiotowej sprawie nieobciążanie strony przegrywającej kosztami procesu byłoby niezgodne z zasadami słuszności. Owszem należy przyznać, że pozwani bezpośrednio nie odpowiadali za okoliczności, które ostatecznie doprowadziły do wszczęcia niniejszego postępowania. Bowiem to nie oni podejmowali nieprawidłowe uchwały i może nie mieli nawet świadomości, że zostały one podjęte z naruszeniem prawa. Jednakże zdaniem Sądu, pozwani nie godząc się na propozycję zawarcia nowej umowy dzierżawy i ustalenie nowej stawki czynszu zgodne z zasadami rynku, nie dali stronie powodowej innej możliwości ochrony swoich praw, jak poprzez wytoczenie przeciwko nim niniejszego powództwa. Poza tym należy podkreślić, że za odmową zastosowania art. 102 k.p.c. przemawiał również fakt, iż po wszczęciu przedmiotowej sprawy pozwani zakwestionowali roszczenie i sprzeciwili się stanowisku strony powodowej. W toku procesu konsekwentnie podtrzymywali swoje stanowisko, twierdząc, że umowa dzierżawy jest ważna, mimo, iż wówczas znali już treść orzeczenia Sądu Okręgowego w Warszawie z dnia 16 czerwca 2016 roku. Ostatecznie ich twierdzenia okazały się niezasadne. Mając zatem na uwadze postawę strony pozwanej i przebieg niniejszego procesu, Sąd uznał, że koszty niniejszego postępowania powinny obciążyć wyłącznie pozwanych, którzy dali podstawę do wszczęcia przeciwko nim procesu, nie zgadzając się na zawarcie nowej umowy dzierżawy z Wspólnotą Mieszkaniową.

O kosztach procesu Sąd orzekł na podstawie art. 98 § 1 i § 2 k.p.c. w zw. z art. 105 § 1 k.p.c. zgodnie z którym strona przegrywająca sprawę obowiązana jest zwrócić przeciwnikowi na jego żądanie koszty niezbędne do celowego dochodzenia spraw. Pozwani przegrali sprawę w całości, zatem obowiązani są zwrócić stronie powodowej poniesione przez nią koszty. Sąd stwierdził przy tym brak podstaw do zastosowania art. 105 § 2 k.p.c.

Na koszty postępowania poniesione przez stronę powodową składały się: opłata sądowa od pozwu w wysokości 180 zł, wynagrodzenie pełnomocnika procesowego, będącego radcą prawnym, w wysokości 1.200 zł (ustalone na podstawie § 2 pkt 3 rozporządzenia Ministra Sprawiedliwości z dnia 22 października 2015 roku w sprawie opłat za czynności radców prawnych, Dz. U. z 2015 roku, poz. 1801) oraz opłata skarbowa od pełnomocnictwa w wysokości 17 zł, co łącznie stanowi kwotę 1.397 zł.

Wobec tego Sąd w pkt 2 sentencji wyroku zasądził od pozwanych K. M. (1) i K. M. (2) na rzecz Wspólnoty Mieszkaniowej kwotę po 698,50 zł (1397 zł/2) od każdego z nich tytułem zwrotu kosztów procesu.

(...)

ZARZĄDZENIE

1.  (...)

2.  (...).