Pełny tekst orzeczenia

WYROK

W IMIENIU RZECZYPOSPOLITEJ POLSKIEJ

Dnia 26 stycznia 2017 roku

Sąd Okręgowy w Szczecinie II Wydział Cywilny Odwoławczy

w składzie:

po rozpoznaniu na rozprawie w dniu 12 stycznia 2017 roku w S.

sprawy z powództwa M. C.

przeciwko Gminie D.

o ustalenie

na skutek apelacji powoda od wyroku Sądu Rejonowego w Kamieniu Pomorskim z dnia 16 maja 2016 roku, sygn. akt I C 100/15

1.  zmienia zaskarżony wyrok w ten sposób, że:

a.  w punkcie 1. ustala wysokość opłaty rocznej, za udział do 1/5 części w prawie użytkowania wieczystego działki nr (...), położonej w Ł. przy ulicy (...), o powierzchni 2198 m ², dla której Sąd Rejonowy w Kamieniu Pomorskim prowadzi Księgę wieczystą nr (...), przy zastosowaniu stawki opłaty w wysokości 5% wartości nieruchomości:

- w roku 2014 na kwotę 283 (dwieście osiemdziesiąt trzy) złote 40 (czterdzieści) groszy;

-w roku 2015r. na kwotę 301 (trzysta jeden złotych) 52 (pięćdziesiąt dwa) grosze;

- poczynając od dnia 1 stycznia 2016r. na kwotę 319 (trzysta dziewiętnaście) złotych 64 (sześćdziesiąt cztery) grosze;

b.  w punkcie 2. ustala wysokość opłaty rocznej za użytkowanie wieczyste działki nr (...), położonej w Ł. przy ulicy (...), o powierzchni 240 m 2, dla której Sąd Rejonowy w Kamieniu Pomorskim prowadzi Księgę wieczystą nr (...), przy zastosowaniu stawki opłaty w wysokości 5% wartości nieruchomości:

- w roku 2014 na kwotę 1740 (jeden tysiąc siedemset czterdzieści) złote;

-w roku 2015r. na kwotę (...) (dwa tysiące czterysta dwa) złote 50 (pięćdziesiąt) groszy;

- poczynając od dnia 1 stycznia 2016r. na kwotę (...) (trzy tysiące sześćdziesiąt pięć) złotych;

2.  oddala apelację w pozostałym zakresie;

3.  zasądza od powoda M. C. na rzecz pozwanej Gminy D. kwotę 600 (sześćset) złotych tytułem kosztów postępowania apelacyjnego.

SSO Agnieszka Tarasiuk-Tkaczuk SSO Sławomir Krajewski SSO Mariola Wojtkiewicz

Sygn. akt II Ca 880/16

UZASADNIENIE

Wyrokiem z dnia 16 maja 2016 r. Sąd Rejonowy w Kamieniu Pomorskim w sprawie z powództwa M. C. przeciwko Gminie D. o ustalenie opłaty rocznej za użytkowanie wieczyste (I C 100/15): wysokość opłaty rocznej za udział do 1/5 części w prawie użytkowania wieczystego nieruchomości tj. położonej w Ł. przy ul. (...) działki nr (...) o powierzchni 2189m ², dla której Sąd Rejonowy Wydział Ksiąg Wieczystych w K. prowadzi księgę wieczystą KW nr (...), począwszy od dnia 01 stycznia 2014 r. przy zastosowaniu stawki tej opłaty wynoszącej 5% wartości nieruchomości ustalił na kwotę 319,64 zł (pkt I.); wysokość opłaty rocznej za użytkowanie wieczyste nieruchomości tj. położonej w Ł. przy ul. (...) działki nr (...) o powierzchni 240 m ², dla której Sąd Rejonowy Wydział Ksiąg Wieczystych w K. prowadzi księgę wieczystą KW nr (...), począwszy od dnia 01 stycznia 2014 r. przy zastosowaniu stawki tej opłaty wynoszącej 5% wartości nieruchomości ustalił na kwotę 3065,00 zł (pkt II.); tytułem zwrotu kosztów procesu zasądza od powoda M. C. na rzecz Gminy D. kwotę 1845,36 zł w tym 1 200 zł (za zastępstwo procesowe (pkt III.); tytułem nieuiszczonych kosztów sądowych nakazał pobrać od powoda M. C. na rzecz Skarbu Państwa Sądu Rejonowego w Kamieniu Pomorskim kwoty po 2 041,76 zł (pkt IV.); zarządził zwrot ze Skarbu Państwa - Sądu Rejonowego w Kamieniu Pomorskim na rzecz Gminy D. kwoty 1 354,64 zł tytułem niewykorzystanej części zaliczki (pkt V.).

Sąd Rejonowy wydał rozstrzygniecie w oparciu o następujący stan faktyczny:

W dniu 19 grudnia 2008r. M. C. nabył od Spółki z ograniczoną odpowiedzialnością (...) z siedzibą w S. prawo użytkowania wieczystego, położonej w Ł. przy ul. (...), działki nr (...) o powierzchni 240 m ² - zabudowanej budynkiem mieszkalno-wypoczynkowym oraz udział do 1/56 części w prawie użytkowania wieczystego, położonej w tym samym miejscu, działki nr (...) o powierzchni 2 189 m ² -stanowiącej drogę wewnętrzną do przyległych działek gruntu.

Obie wymienione działki powstały wskutek podziału geodezyjnego działki nr (...), która na podstawie, zawartej w formie aktu notarialnego, umowy z 17 listopada 1997r. została pierwotnie oddana w użytkowanie wieczyste Zakładowi (...) Spółce z ograniczoną odpowiedzialnością w W. wraz z przeniesienie własności budynków letniskowych tam posadowionych, z przeznaczeniem do dalszego prowadzenia ośrodka wypoczynkowego. Uchwałą Rady Gminy w D. nr XX/112/92 z dnia 24 stycznia 1992r. wysokość stawki opłaty rocznej za użytkowanie wieczystej m.in. wymienionej już działki nr (...) ustalono na 5% wartości nieruchomości.

Gmina D. dokonała aktualizacji opłaty rocznej za użytkowanie wieczyste działki nr (...) w październiku 2007r., ze skutkiem od dnia 1 stycznia 2008r. W ramach tej aktualizacji wartość całej działki nr (...) ustalono wówczas na kwotę 1 000 000 zł, a w związku z tym wysokość opłaty rocznej, przy zastosowaniu jej 5% stawki, na kwotę 5 000 zł.

Kolejnej aktualizacji pozwana dokonała pismami z 6 grudnia 2013r., ze skutkiem od dnia 1 stycznia 2014r. W powołanych pismach pozwana zaproponowała: przyjęcie wartości działki nr (...) na kwotę 358 000 zł i tym samym, ustalenie wysokości opłaty rocznej za przysługujący powodowi udział do 1/56 części w wymienionym prawie na kwotę 319,64 zł oraz przyjęcie wartości działki nr (...) na kwotę 61 440 zł i tym samym, ustalenie wysokości opłaty rocznej za to prawo na kwotę 3 072 zł.

Działka nr (...) jest położona w Ł. przy ul. (...), ma powierzchnię 240 m ² i jest objęta, prowadzoną przez Sąd Rejonowy w Kamieniu Pomorskim, księgą wieczystą Kw (...). Wymieniona nieruchomość znajduje się na płaskim terenie o kształcie zbliżonym do prostokąta ze ściętym północnozachodnim narożnikiem. Od zachodu przylega do działki nr (...), stanowiącej drogę wewnętrzną, natomiast z trzech pozostałych stron graniczy z działkami zbudowanymi budynkami letniskowymi. Nieruchomość, o której mowa także jest zabudowana budynkiem letniskowym z niezbędną infrastrukturą techniczną i urządzeniem terenu. Do granicy nieruchomości została doprowadzona instalacja energetyczna, wodociągowa, kanalizacyjna sanitarna i telekomunikacyjna. Wartość opisywanej nieruchomości na dzień 31 grudnia 2013r. wynosiła 61 300 zł.

Działka nr (...) jest położona w Ł. przy ul. (...), ma powierzchnię 2 189 m ² i jest objęta, prowadzoną przez Sąd Rejonowy w Kamieniu Pomorskim, księgą wieczystą Kw (...). Wymieniona nieruchomość leży na płaskim terenie o kształcie zbliżonym do obróconej cyfry „8”. W południowej części biegnie w kierunku ul. (...). Stanowi ona wewnętrzna drogę dojazdową do poszczególnych, zabudowanych domkami letniskowymi, nieruchomości tworzących ogrodzony kompleks działek. Drogą na działce nr (...) jest urządzona częściowo, nie posiada nawierzchni utwardzonej, ale grunt rodzimy w koronie drogi został w przeszłości wysypany żwirem, co umożliwia swobodny dojazd do nieruchomości zabudowanych. W granicach działki, pod jej powierzchnią poprowadzone są przyłącza infrastruktury technicznej dla poszczególnych nieruchomości zabudowanych domkami letniskowymi. Wartość tej nieruchomości na dzień 31 grudnia 2013r. wynosiła 394 742 zł.

W tych okolicznościach faktycznych Sąd uznał powództwo za nieuzasadnione.

Sąd wskazał, że wartości działki nr (...) na dzień 31 grudnia 2013r. ustalił w oparciu o opinię biegłego W. N., doprecyzowaną jego wyjaśnieniami, zawartymi w piśmie z dnia 2 czerwca 2015r.

Co do wartości działki nr (...) Sąd oparł się na ustaleniach wynikających z opinii biegłego B. T.. Sąd wskazał, że do opinii biegłego T. zastrzeżenia zgłosiła jedynie strona powodowa, która, poza powtórzeniem zarzutu formalnego o niedopuszczalności przeprowadzenia tego dowodu, podniosła również, że biegły przyjął do porównania działki o charakterze samoistnym, nie mające cech drogi wewnętrznej, a jedynie znajdujące się w sąsiedztwie jakiej działki mającej charakter takiej drogi, a przez to nie spełniające wymogu podobieństwa. Ponadto powód zaznaczył, że jeśli, jak wynika z opinii biegłego T., brak jest transakcji, których przedmiotem byłby drogi wewnętrzne, należało dokonać wyceny inną metodą oraz, że biegły nieprawidłowo z punktu widzenia przepisu §26 powołanego Rozporządzenia wyznaczył obszar badania nieruchomości podobnych, gdyż powinny to być transakcje z obszaru tej samej gminy lub powiatu, gdy tymczasem większość przyjętych przez biegłego transakcji dotyczy powiatu (...). W odpowiedzi na te zarzuty biegły w piśmie z 14 marca 2016r. wskazał, że wszystkie działki, których ceny przyjął do porównania są drogami wewnętrznymi, które były sprzedawane w stosownych udziałach wraz z przylegającymi do nich działkami budowlanymi, do których zapewniały dostęp. Zdaniem Sądu w czytelny i przekonujący sposób uzasadnił też dlaczego przyjął, że ceny działek stanowiących drogi wewnętrzne, zależą od czynników innych aniżeli ceny tradycyjnych działek budowlanych i jakie to są czynniki. W ocenie Sądu, przedstawione przez biegłego w tym zakresie wnioskowanie jest prawidłowe i zgodne z zasadami wiedzy oraz doświadczenia życiowego. W konsekwencji prowadziło to do akceptacji przedstawionego przez biegłego wniosku, iż wartość działki drogowej jest w bardzo istotnym stopniu uzależniona od walorów użytkowych działek budowlanych, do których zapewnia ona dojazd. Co uzasadnia przyjęcie za cechy rynkowe wpływające na cenę takiej nieruchomości cech rynkowych działek przylegających. Także podniesiony przez powoda zarzut doboru nieruchomości porównawczych spoza terenu tej samej gminy (D.) i tego samego powiatu ( (...)) był, w ocenie Sądu, nietrafny. Sam pełnomocnik powoda zasadnie zauważył, że przepisy prawa powszechnie obowiązującego, czy to rangi ustawowej czy też niższej (rozporządzenia) nie zawierają definicji pojęcia „rynku lokalnego, regionalnego i krajowego”. W przekonaniu Sądu odwoływanie się więc w tym względzie do tez zawartych w dwóch, przywołanych przez pełnomocnika powoda, wyrokach Naczelnego Sądu Administracyjnego, jest wyłącznie instrumentalnym działaniem, pozbawionym głębszych podstaw prawnych. Przyjmowana na potrzeby postępowań sądowo administracyjnych i administracyjnych wykładnia omawianego pojęcia, nie może być mechanicznie przenoszona na potrzeby toczącego się przed sądem powszechnym postępowanie o ustalenia opłaty rocznej za użytkowanie wieczyste. Sąd wskazał, że biegły w odpowiedzi na zarzuty logicznie i przekonująco wyjaśnił dlaczego uzasadnionym było przyjęcie cen transakcyjnych nieruchomości położonych w innych miejscowościach nadmorskich w powiecie (...), Sąd dodał, że wszystkie te miejscowości są położone o nie więcej niż 20-30 km od Ł., w związku z czym utrzymywanie przez powoda, iż nie pochodzą one z rynku lokalnego i przez to nie spełniają wymogu „podobieństwa” jawi się jako bardzo mało wiarygodne.

Odnosząc się do zarzutu rażącego naruszenia zasady równości i bezstronności poprzez dopuszczenie przez Sąd z urzędu dowodu z opinii biegłego na okoliczność wartości obu nieruchomości, Sąd wskazał, że podstawą takiego rozstrzygnięcia był przepis art. 232 zdanie drugie k.p.c. Sąd zwrócił uwagę, że warunki dopuszczalności takiej interwencji sądu w kontradyktoryjny z zasady proces cywilny zostały opisane m.in. w wyroku Sądu najwyższego z 11 grudnia 2015r. w sprawie III CSK 23/15, w którym stwierdzono m.in. że „dopuszczenie z urzędu dowodu niewskazanego przez stronę jest obowiązkiem sądu, jeżeli wymaga tego interes publiczny” oraz, że „gdy w procesie cywilnym złożona została prywatna opinia specjalisty, sąd jest wręcz zobowiązany do powołania z urzędu dowodu z opinii biegłego”. Sąd dodał, że w niniejszej sprawie, wraz z aktami postępowania przed SKO, złożone zostały operaty szacunkowe sporządzone przez uprawnionego rzeczoznawcę na zlecenie Gminy D. na potrzeby aktualizacji opłaty rocznej. Operaty te miały na gruncie niniejszego postępowania charakter prywatnej opinii specjalisty i wymagały weryfikacji w drodze przeprowadzenia dowodu z opinii biegłego, nawet jeśli dowód taki nie został zawnioskowany przez żadną ze stron. Ponadto, zdaniem Sądu, przeprowadzenie kwestionowanego dowodu wymagał również interes publiczny. Sąd podkreślił, że działka nr (...) jest jedną z kompleksu kilkudziesięciu płożonych w Ł. przy ul. (...) działek w użytkowaniu wieczystym o bardzo zbliżonych parametrach i tożsamym charakterze, a z kolei działka nr (...) pozostaje w wieczystym użytkowaniu użytkowników wieczystych owych kilkudziesięciu mniejszych działek o charakterze rekreacyjno-wypoczynkowym. Stąd też zachodzi bardzo duże prawdopodobieństwo, że przed tut. Sądem toczyć się będą (i toczą się obecnie) inne postępowania, których przedmiotem będzie (jest) ustalenie wysokości opłaty rocznej za użytkowanie wieczyste tych nieruchomości. Sąd wskazał, że w interesie więc nie tylko stron niniejszego procesu, ale także wszystkich pozostałych wieczystych użytkowników wieczystych działki nr (...) leży prawidłowe ustalenie wartości i tym samym wysokości opłaty za przysługujące im prawo, przy wykorzystaniu wszystkich dostępnych w tym celu środków dowodowych. Co najważniejsze jednak, zdaniem Sądu, dopuszczenie omawianego dowodu z urzędu było możliwe i konieczne, ponieważ w sprawie zachodzi szczególna okoliczność to usprawiedliwiająca. Mianowicie Sąd wskazał, że ostatnia, poprzedzająca aktualizację z 2013r. aktualizacja opłaty za użytkowanie wieczyste ze względu na wartość działki nr (...) (z podziału, które powstały działki nr (...)) została dokonana w październiku roku 2007, ze skutkiem od początku roku 2008. Od tamtej więc pory do momentu dokonania aktualizacji w grudniu roku 2013 minęło 6 lat, w którym to okresie nastąpił bardzo znaczny wzrost cen nieruchomości, a w szczególności wzrost cen położonych nad morzem nieruchomości o charakterze rekreacyjnym i wypoczynkowym. Sąd dodał, że ów wzrost cen jest przy tym okolicznością powszechnie znaną, nie tylko zresztą na terenie nadmorskim, ale i w całym kraju. Począwszy bowiem od przełomu lat 2007/2008 nastąpił intensywny, trwający około roku ogólny wzrost cen nieruchomości, a po okresie przejściowej stagnacji w latach 2009, 2010, ponowny choć już znacznie wolniejszy wzrost cen nieruchomości atrakcyjnych pod względem turystycznym. Omawiane zjawiska były i są nadal przedmiotem licznych publikacji i wystąpień medialnych, dostępnych dla każdego przeciętnego obywatela. Stąd też, w opinii Sądu, sam fakt zmiany wartości (wzrostu) nieruchomości będących przedmiotem postępowania jest faktem powszechnie znanym, o jakim mowa w przepisie art. 228 § 1 k.p.c. i co za tym idzie nie wymagającym dowodu. Sąd wskazał kolejno, że otwartą natomiast kwestią pozostawała skala wzrostu wartości tych nieruchomości a ustalenie tej okoliczności, co oczywiste, wymaga wiedzy specjalnej. Mając to na uwadze, Sąd przyjął, że aktualizacja opłaty dokonana przez pozwaną była usprawiedliwiona co do zasady, a udowodnienia wymagała wyłącznie kwestia dokładnej wysokości opłaty należnych ze względu na wzrost wartości nieruchomości. W takiej zaś sytuacji, poza wymienionymi wcześniej przyczynami, które zdaniem Sądu, usprawiedliwiały dopuszczenie dowodu z urzędu, przyjąć należało, że wynikająca z przepisu art. 232 zdanie drugie k.p.c. możliwość stała się wręcz obowiązkiem Sądu, którego zadaniem było ustalenie rozmiaru zasadności aktualizacji opłaty, rozumianego jako stopień zasadności stanowisk obu stron procesu.

W dalszej części Sąd przytoczył treść art. 71 ust. 1, 72 ust. 1 w zw. z art. 72 ust. 3 pkt. 4a oraz 77 ust. 1 i 3 ustawy o gospodarce nieruchomościami. Wskazał również, że szczegółowo procedurę aktualizacji wysokości opłaty rocznej opisuje przepis art. 78 ust. 1 ustawy. Ponieważ w niniejszej sprawie wystąpiła sytuacja wskazana w przytoczonych przez Sąd przepisach, tzn. po aktualizacji wysokości opłaty rocznej dokonanej przez Gminę D. pismami z 6 grudnia 2013r. powód złożył do SKO w S. wniosek z art. 78 ust. 2, a następnie od orzeczeń SKO z dnia 12 września 2014r. wniósł w przepisanym terminie sprzeciw, Sąd zobowiązany był ustalić wysokość opłaty rocznej za użytkowanie wieczyste przedmiotowych nieruchomości, przy czym, z uwagi na treść przepisu art. 79 ust. 8 w związku z art. 79 ust. 4 i 5 ustawy o gospodarce nieruchomościami, była to wysokość opłaty rocznej obowiązująca od dnia 1 stycznia 2014r. Ze względu na oświadczenie pełnomocnika powoda złożone podczas rozprawy 29 grudnia 2014r. i z uwagi na fakt, że przedmiotem aktualizacji była wysokość opłaty rocznej wyłącznie ze względu na wartość nieruchomości przedmiotem rozważań Sądu nie była prawidłowość stosowania 5 % stawki opłaty. Jedynie na marginesie Sąd dodał, że w tym względzie Sąd podzielił wyrażany przez pozwaną i SKO pogląd, że z uwagi na treść przepisu art, 221 ust. 1 ugn w stosunku do nieruchomości, których wieczystym użytkownikiem jest powód tj. działek nr (...) nie jest możliwe stosowanie stawek opłaty w wysokości przewidzianej przepisem art. 72 ust. 3 powołanej ustawy.

W oparciu o wymienione wyżej dowody Sąd przyjął, że wartość działki nr (...) na dzień 31 grudnia 2013r. wynosiła 61 300 zł, w związku z czym wysokość opłaty rocznej za użytkowanie wieczyste tej nieruchomości, począwszy od 1 stycznia 2014r. powinna, przy zastosowaniu 5% stawki tej opłaty wynosić 3 065 zł, natomiast wartość działki nr (...) na ten sam moment wynosiła 394 742 zł, co oznacza, że wartość przypadającego powodowi udziału w prawie użytkowania wieczystego tej nieruchomości wynosiła 7 048,96 zł (394 742 : 56 = 7 048,96) i co za tym idzie wysokość opłaty rocznej obciążającej powoda w tytułu udziału w prawie użytkowania wieczystego działki nr (...) powinna wynosić 342,45 zł.

W opisanym stanie rzeczy Sąd ustalił, że wysokość opłaty rocznej za użytkowanie wieczyste działki nr (...), począwszy od 1 stycznia 2014r. wynosi 3 065 zł, zaś wysokość tej opłaty za należący do powoda udział 1/56 części w prawie użytkowania wieczystego działki nr (...) wynosić będzie 319,64 zł, albowiem co do tej części rozstrzygnięcia Sąd był związany stanowiskiem pozwanej i nie mógł ustalić wysokości opłaty powyżej tej zaproponowanej przez pozwaną w ramach aktualizacji.

Ze względu na fakt, że wysokość opłaty rocznej opłaty za należący do powoda udział 1/56 części w prawie użytkowania wieczystego działki nr (...) ustalono dokładnie na kwotę, której domagała się pozwana, zaś wysokość opłaty rocznej za użytkowanie wieczyste działki nr (...) ustalono na kwotę 3 065 zł tj. zaledwie o 7 zł mniejszą aniżeli ta, której domagała się Gmina D., Sąd przyjął, że pozwana ulegała tylko co do nieznacznej części swojego żądania i na zasadzie przepisu art. 100 zdanie drugie k.p.c. zasadził na jej rzecz od powoda całość poniesionych kosztów procesu.

Jednocześnie na podstawie przepisu art. 83 ust. 2 ustawy o kosztach sądowych w sprawach cywilnych w związku z przepisem art. 113 tej ustawy i przepisem art. 98 k.p.c. Sąd nakazał pobrać od powoda tytułem nieuiszczonych kosztów sądowych kwotę 2 041,76 zł, która skarb Państwa wydatkował na koszty podstawowej opinii biegłego N.. Z kolei na podstawie przepisu art. 84 ust. 1 i 2 ustawy o kosztach sądowych w sprawach cywilnych Sąd zarządził zwrot na rzecz pozwanej kwoty 1 354,64 zł z tytułu niewykorzystanej części uiszczonych przez nią zaliczek na koszty opinii biegłych.

Apelację od powyższego wyroku złożył powód, zaskarżając go w całości wniósł o jego zmianę w pkt I poprzez ustalenie wysokości opłaty rocznej za udział do 1/56 części w prawie użytkowania wieczystego nieruchomości tj. położonej w Ł. przy ul. (...) działki nr (...) o powierzchni 2189 m ², dla której Sąd Rejonowy prowadzi księgę wieczystą nr (...), począwszy od dnia 1 stycznia 2014 r. przy zastosowaniu stawki tej opłaty wynoszącej 5 % wartości nieruchomości na kwotę 141,70 zł, w pkt II poprzez ustalenie, że wysokość opłaty rocznej za użytkowanie wieczystej nieruchomości tj. położonej w Ł. przy ul. (...) działki nr (...) o powierzchni 240 m ², dla której Sąd Rejonowy w Kamieniu Pomorskim prowadzi księgę wieczysta KW nr (...), począwszy od dnia 1 stycznia 2014 r., przy zastosowaniu stawki tej opłaty wynoszącej 5 % wartości nieruchomości wynosi 870 zł; sprostowanie oczywistej omyłki w treści wyroku Sądu Rejonowego w zakresie punktu I, poprzez użycie w miejsce słów „udział do 1/5” słów „udział do 1/56”, zgodnie z wnioskiem strony pozwanej z dnia 6 czerwca 2016 r.; zasądzenie od pozwanego na rzecz powoda zwrotu kosztów postępowania w I instancji, w tym kosztów zastępstwa procesowego wg norm przepisanych; zasądzenie od pozwanego na rzecz powoda zwrotu kosztów postępowania w II instancji, w tym kosztów zastępstwa procesowego wg norm przepisanych.

Orzeczeniu zarzucił:

1.  naruszenie przepisów postępowania mające istotny wpływ na wynik sprawy, tj. art. 232 zd. 2 k.p.c. w zw. z art. 3 i 5 k.p.c., art. 32 ust. 1 i 45 ust. 1 Konstytucji RP i w zw. z art. 78 ust. 1 i 3 ustawy o gospodarce nieruchomościami (dalej „u.g.n.”) poprzez bezzasadne dopuszczenie z urzędu dowodu z opinii biegłego sądowego W. N. i w konsekwencji późniejszych opinii uzupełniających na okoliczność ustalenia wartości nieruchomości wskazanych w pkt I i II petitum apelacji w sytuacji, gdy na rozprawie w dniu 29 grudnia 2014 r. obie strony, reprezentowane przez profesjonalnych pełnomocników, oświadczyły wyraźnie, że nie składają żadnych dodatkowych wniosków dowodowych, co przesądziło jednocześnie o działaniu przez Sąd z urzędu w sposób naruszający zasadę bezstronności sądu i równości stron i prowadzący w efekcie do prowadzenia postępowania dowodowego w interesie jednej ze stron postępowania, tj. pozwanego, gdy tymczasem w przypadku prawidłowego zachowania się Sądu w ww. zakresie i zamknięciu rozprawy w dniu 29 grudnia 2014 r. bez dopuszczenia z urzędu ww. dowodu, materiał dowodowy zgromadzony w sprawie w zw. z treścią art. 78 ust. 1 i 3 u.g.n. i przewidzianym tam rozkładzie ciężaru dowodu w niniejszym postępowaniu obligowałby Sąd do wydania wyroku zgodne z żądaniem strony powodowej wyrażonym we wniosku inicjującym postępowania oraz w trakcie rozprawy w dniu 29 grudnia 2014 r. z uwagi na niewykazanie przez pozwanego przesłanek do przeprowadzenia aktualizacji opłaty rocznej za użytkowanie wieczyste zgodnie z pismem z dnia 6 grudnia 2013 r.;

2.  naruszenie przepisów postępowania mające istotny wpływ na wynik sprawy, tj. art. 207 § 6 k.p.c. oraz art. 217 § 2 k.p.c. poprzez dopuszczenie na rozprawie w dniu 2 września 2015 r. i 16 listopada 2015 r. spóźnionych dowodów z opinii biegłego sądowego w sytuacji, gdy wskazane powyżej przepisy obligowały Sąd do pominięcia wskazanych dowodów jako spóźnionych i przedłużających postępowanie, co z kolei przesądza o poczynieniu przez Sąd ustaleń faktycznych na podstawie dowodów przeprowadzonych w sposób sprzeczny z przepisami k.p.c., gdy tymczasem przy prawidłowym zastosowaniu ww. przepisów sąd zobligowany był ww. wnioski pominąć i orzec na podstawie stanu rzeczy istniejącego na rozprawie w dniu 29 grudnia 2014 r., i w efekcie do wydania rozstrzygnięcia zgodnego z żądaniem strony powodowej wyrażonym we wniosku inicjującym postępowania oraz w trakcie rozprawy w dniu 29 grudnia 2014 r. z uwagi na niewykazanie przez pozwanego przesłanek do przeprowadzenia aktualizacji opłaty rocznej za użytkowanie wieczyste zgodnie z pismem z dnia 6 grudnia 2013 r.;

3.  naruszenie przepisów postępowania mające istotny wpływ na wynik sprawy, tj. naruszenie art. 233 §1 k.p.c. w zw. z art. 78 ust. 1 i 3 u.g.n. poprzez oparcie ustaleń faktycznych w niniejszej sprawie w zakresie dotyczącym wartości nieruchomości wskazanych w pkt I i II petitum apelacji w oparciu o dowód z opinii biegłych dopuszczony i przeprowadzony z naruszeniem przepisów wskazanych w pkt 1 i 2 powyżej, gdy tymczasem oceniając ww. dowód w sposób prawidłowy Sąd powinien dojść do wniosku, że jako dowody przeprowadzone niezgodnie z przepisami k.p.c. nie mogły one być podstawą do czynienia w oparciu o nie wiążących ustaleń faktycznych, co z kolei obligowało Sąd do przyjęcia na poczet wydawanego orzeczenia stanu faktycznego sprawy zgodnego ze stanem na dzień 29 grudnia 2014 r., i w efekcie do wydania rozstrzygnięcia zgodnego z żądaniem strony powodowej wyrażonym we wniosku inicjującym postępowania oraz w trakcie rozprawy w dniu 29 grudnia 2014 r. z uwagi na niewykazanie przez pozwanego przesłanek do przeprowadzenia aktualizacji opłaty rocznej za użytkowanie wieczyste zgodnie z pismem z dnia 6 grudnia 2013 r.

W odpowiedzi na apelację strona pozwana wniosła o jej oddalenie i zasądzenie od powoda na swoja rzecz kosztów procesu, w tym kosztów zastępstwa procesowego według norm przepisanych.

Sąd Okręgowy zważył, co następuje:

Apelacja doprowadziła do zmiany zaskarżonego orzeczenia, choć wyartykułowane w niej zarzuty zasadniczo nie zasługiwały na uwzględnienie.

Sąd Okręgowy nie podzielił zarzutu naruszenia art. 232 zd. 2 k.p.c., ani też naruszenia przepisów art. 32 ust. 1 i 45 ust. 1 Konstytucji Rzeczypospolitej Polskiej. Dla uzasadnienia tego zarzutu strona powodowa odwołała się do poglądu wyrażonego przez Sąd Najwyższy w wyroku z dnia 27 kwietnia 2004 r. II CK 238/03 oraz w uchwale z dnia 19 maja 2000 III CZP 4/00. Rzeczywiście w orzeczeniach tych Sąd Najwyższy stwierdził między innymi, że uprawnienie sądu do dopuszczenia dowodu z urzędu nie oznacza jednak, że decyzja o skorzystaniu przez sąd z przyznanej mu inicjatywy dowodowej została pozostawiona dowolnemu uznaniu składu orzekającego. Zarówno literatura, jak i orzecznictwo, akceptując potrzebę wyjątkowego stosowania art. 232 zdanie drugie k.p.c., wskazują szczególne sytuacje, w których sąd powinien skorzystać z uprawnienia dopuszczenia dowodu z urzędu. Nie jest to jednak jedyny kierunek orzecznictwa Sądu Najwyższego co do kwestii działań podejmowanych przez sąd orzekający z urzędu. Nie ulega wątpliwości, że postępowanie przed sądem cywilnym ma charakter kontradyktoryjny, a zasada kontradyktoryjności jest fundamentalną zasadą procesu cywilnego. Niesporne jest zatem, że w procesie opartym na tej zasadzie ciężar wskazywania faktów i dowodów, a więc tzw. gromadzenia materiału procesowego spoczywa na stronach postępowania. Zasada kontradyktoryjności określa więc podział obowiązków w toku postępowania między sądem i stronami postępowania (relacja sąd- strony). Tym większy nacisk położony jest na tę zasadę, a więc i zakres obowiązków stron gdy strony reprezentowane są przez profesjonalnych pełnomocników. Jednakowoż w orzecznictwie Sądu Najwyższego przyjmuje się także, że w wyjątkowych, szczególnie uzasadnionych przypadkach, zastosowanie przez sąd art. 232 zd. 2 k.p.c. może się nawet stać obowiązkiem sądu, naruszenie zaś tego obowiązku przez sąd drugiej instancji - podstawą skargi kasacyjnej. (por. wyroki Sądu Najwyższego z dnia: 22 lutego 2006 r., III CK 341/05; 13 lutego 2004 r., IV CK 24/03; 19 kwietnia 2007 r., I CSK 27/07). Ta linia orzecznicza jest zaś ugruntowana w odniesieniu do dowodu jakim jest opinia biegłego. Jeżeli fakt istotny dla rozstrzygnięcia sprawy wymaga wiadomości specjalnych, a te zapewnia wyłącznie opinia biegłego, sąd nie może uchylić się od obowiązku przeprowadzenia takiego dowodu. W braku wniosku pochodzącego od strony, dowód taki Sąd powinien przeprowadzić z urzędu. Przyjąć bowiem należy, że wyjątkowość przypadku rozumieniu omawianego przepisu wyraża się właśnie w tym, że dany fakt mający zasadnicze znaczenie można ustalić wyłącznie za pomocą dowodu z opinii biegłego. Dodać przy tym należy, że sądy sprawują wymiar sprawiedliwości, a wymierzanie sprawiedliwości to nie tylko działania procesowe formalnie zgodne z literą prawa ale rzeczywiste dążenie do przeciwdziałania niebezpieczeństwu oczywiście nieprawidłowego rozstrzygnięcia sprawy, podważającego funkcję procesu (por. wyroki Sądu Najwyższego z dnia 15 czerwca 2011 r. V CSK 382/10, z dnia 27 kwietnia 2012 r. V CSK 202/11, z dnia 14 grudnia 2012 r. I CSK 248/12, z dnia 14 lutego 2013 r. II CSK 295/12). Skutkiem tego skorzystanie przez sąd z jego dyskrecjonalnej władzy i dopuszczenie dowodu niewskazanego przez strony nie stanowi uchybienia procesowego. Sądowi można zarzucać natomiast niedopuszczenie jakiegoś dowodu z urzędu, mimo że zachodziły ku temu powody (wyr. SN z 6.7.2005 r., III CK 3/05, L.; wyr. SN z 14.3.2007 r., I CSK 465/06, OSP 2008, Nr 11, poz. 123). W orzecznictwie przyjęto, że strona może powoływać się na to, że w sprawie zaistniały podstawy do podjęcia przez sąd działania z urzędu, z tego powodu, że sama została pozbawiona takiej możliwości, a nadto przemawiał za nim charakter sprawy obejmujący również element interesu publicznego oraz dotyczący problemu szerszego grona osób i trudności w określeniu wysokości szkody (wyr. SN z 6.5.2010 r., II CSK 602/09, L.).

W efekcie choć sąd orzekający co do zasady nie jest władny zastąpić własnym działaniem bezczynności strony to jednak w szczególnych sytuacjach procesowych może dopuścić dowód niewskazany przez stronę. Działanie takie może znaleźć uzasadnienie szczególnie w tych sytuacjach, gdy zachodzi podejrzenie prowadzenia przez strony procesu fikcyjnego, gdy podmioty postępowania zachowują się sprzecznie z prawem w sytuacji występowania w postępowaniu strony wyjątkowo nieporadnej, a więc kiedy przemawia za tym zapobieżenie uchybieniu zasadzie równości (równouprawnienia) stron, czy w sytuacjach, w których ma to przeciwdziałać naruszeniu porządku prawnego, jak również wówczas, gdy obok interesu prywatnego występuje w sprawie interes publiczny (wyr. SN z 30.1.2007 r. IV CSK 346/06, L.). Właśnie ta ostatnia sytuacja miała miejsce na gruncie tej sprawy.

Trzeba przypomnieć, że wraz z aktami postępowania przed SKO, złożone zostały operaty szacunkowe sporządzone przez uprawnionego rzeczoznawcę na zlecenie pozwanej na potrzeby aktualizacji opłaty rocznej. Operaty te miały charakter prywatnej opinii specjalisty i wymagały weryfikacji w drodze przeprowadzenia dowodu z opinii biegłego, nawet jeśli dowód taki nie został zawnioskowany przez żadną ze stron. Nadto Sąd Rejonowy wyjaśnił szczegółowo z jakich przyczyn przeprowadzenie kwestionowanego dowodu okazało się niezbędne także z uwagi na interes publiczny. Skutkiem tego wbrew odmiennym zapatrywaniom skarżącego, nie był to dowód przeprowadzony w interesie pozwanej, lecz w celu rzetelnego ustalenia wysokości opłaty rocznej za użytkowanie wieczyste nieruchomości.

Skutkiem powyższego jako niezasadny ocenić należało również zarzut naruszenia art. 207 § 6 k.p.c. Uwzględnienie przez Sąd Rejonowy wniosków dowodowych strony pozwanej było nijako konsekwencją dopuszczenia dowodu z opinii biegłego sądowego z urzędu. Wnioski te nie były spóźnione, nie sposób też uznać, by powodowały zwłokę w rozpoznaniu sprawy. Mało tego ich przeprowadzenie pozwoliło na korektę wydanej w sprawie opinii biegłego sądowego.

Chociaż zarzuty naruszenia prawa procesowego i Konstytucji okazały się niezasadne zaskarżone orzeczenie Sądu Rejonowego podlegało zmianie, a to z tego względu, że przy wydawaniu orzeczenia Sąd nie zastosował treści art. 77 ust. 2a ustawy z dnia 21 sierpnia 1997 roku o gospodarce nieruchomościami .

Odnotować trzeba, że art. 238 k.c. stanowi, iż wieczysty użytkownik uiszcza przez czas trwania swego prawa opłatę roczną. Opłata stanowi wynagrodzenie za możliwość korzystania przez użytkownika wieczystego z gruntu Skarbu Państwa lub jednostki samorządu terytorialnego. Obecnie w orzecznictwie i w doktrynie nie budzi wątpliwości cywilnoprawny charakter opłaty rocznej z tytułu użytkowania wieczystego. Uznaje się ją za rodzaj ekwiwalentu za korzystanie z gruntów Skarbu Państwa lub jednostki samorządu terytorialnego z wyłączeniem innych osób. Skoro więc są one ustalane jako określony procent od wartości nieruchomości, to ich wysokość powinna być uzależniona od aktualnej wartości tej nieruchomości. Stąd też istnieje potrzeba aktualizacji opłat w przypadku zmiany wartości nieruchomości, zwłaszcza, że ze względu na długi okres użytkowania wieczystego zmiany wartości nieruchomości w tym okresie są nieuniknione.

Szczegółowe regulacje dotyczące ustalenia wysokości opłat z tytułu użytkowania wieczystego o charakterze bezwzględnie obowiązującym znajdują się w art. 71-81 ustawy. Wysokość opłaty rocznej z tytułu użytkowania wieczystego nieruchomości gruntowej może być aktualizowania nie częściej niż raz na 3 lata, jeżeli wartość tej nieruchomości ulegnie zmianie (art. 77 ust. 1 ustawy). W konsekwencji aktualizacja opłaty rocznej z tytułu użytkowania może mieć miejsce z uwagi na trwałą zmianę sposobu korzystania z nieruchomości, jak również z uwagi na zmianę wartości nieruchomości. W przedmiotowej sprawie miała miejsca ta ostania sytuacja.

W związku z tym odnotować wypada, że zgodnie z art. 78 ust. 1 ustawy właściwy organ zamierzający zaktualizować opłatę roczną z tytułu użytkowania wieczystego nieruchomości gruntowej powinien wypowiedzieć na piśmie wysokość dotychczasowej opłaty, do dnia 31 grudnia roku poprzedzającego, przesyłając równocześnie ofertę przyjęcia jej nowej wysokości. W wypowiedzeniu należy wskazać sposób obliczenia nowej wysokości opłaty i pouczyć użytkownika wieczystego o sposobie zakwestionowania wypowiedzenia. Użytkownik wieczysty może, w terminie 30 dni od dnia otrzymania wypowiedzenia, złożyć do samorządowego kolegium odwoławczego właściwego ze względu na miejsce położenia nieruchomości, wniosek o ustalenie, że aktualizacja opłaty jest nieuzasadniona albo jest uzasadniona w innej wysokości (ust. 2). Wniosek ten składa się przeciwko właściwemu organowi. Ciężar dowodu, że istnieją przesłanki do aktualizacji opłaty, spoczywa na właściwym organie (ust. 3).

Dalszy tryb postępowania określa art. 80 ustawy stanowiąc, że od orzeczenia kolegium właściwy organ lub użytkownik wieczysty mogą wnieść sprzeciw w terminie 14 dni od dnia doręczenia orzeczenia. Wniesienie sprzeciwu jest równoznaczne z żądaniem przekazania sprawy do sądu powszechnego właściwego ze względu na miejsce położenia nieruchomości. Kolegium przekazuje właściwemu sądowi akta sprawy wraz ze sprzeciwem. Wniosek użytkownika wieczystego o ustalenie, że aktualizacja opłaty jest nieuzasadniona albo jest uzasadniona w innej wysokości zastępuje pozew. W razie wniesienia sprzeciwu w terminie, orzeczenie traci moc, nawet gdy sprzeciw odnosi się tylko do części orzeczenia.

W ocenie Sądu Okręgowego doszło do wykazania, iż aktualizacja opłaty jest uzasadniona. Podstawą przyjętych ustaleń była opinia biegłego sądowego, z której wynikało, iż wartość działki nr (...) na dzień 31 grudnia 2013 r. wynosiła 61.300 zł w związku z czym opłata roczna za użytkowanie począwszy od stycznia 2014 r. przy zastosowaniu stawki 5% to kwota 3.065 z, zaś wartość działki nr (...) wynosiła 394.742 zł, a zatem wartość przysługującego stronie powodowej udziału to kwota 7.048,96 zł. Wysokość opłaty rocznej mogła zostać ustalona zatem na kwotę 352,45 zł, przy czym Sąd związany był stanowiskiem strony pozwanej. Sąd Okręgowy podzielił te ustalenia Sądu Rejonowego.

Zgodnie jednak z art. 77 ust. 2a ustawy w przypadku, gdy zaktualizowana wysokość opłaty rocznej przewyższa co najmniej dwukrotnie wysokość dotychczasowej opłaty rocznej, użytkownik wieczysty wnosi opłatę roczną w wysokości odpowiadającej dwukrotności dotychczasowej opłaty rocznej. Pozostałą kwotę ponad dwukrotność dotychczasowej opłaty (nadwyżka) rozkłada się na dwie równe części, które powiększają opłatę roczną w następnych dwóch latach. Opłata roczna w trzecim roku od aktualizacji jest równa kwocie wynikającej z tej aktualizacji.

W przypadku powołanej regulacji intencja ustawodawcy zmierzała do tego, że w przypadku gdy nowa opłata roczna za wieczyste użytkowanie przekracza dwukrotnie wartość opłaty dotychczasowej przepis ustala maksymalną wysokość opłaty w pierwszych trzech latach po dokonaniu aktualizacji. W takiej sytuacji ustawodawca bowiem nakazał, iż w pierwszym roku po wypowiedzeniu opłata nie może być wyższa niż dwukrotność dotychczasowej. Dopiero w trzecim roku po aktualizacji obowiązywać ma opłata w wysokości wynikającej z ostatniej aktualizacji, a w latach pomiędzy dwukrotną wysokością dotychczasowej opłaty, a opłatą w nowej wysokości, obowiązywać ma opłata stanowiąca sumę połowę nadwyżki ponad dwukrotność opłaty i tej dwukrotnej opłaty. Taką też wykładnię zastosował Sąd Najwyższy w uchwale z 28 lutego 2013 r. sygn. akt III CZP 110/12 (opublik. w Biuletynie SN z 2013 r., nr 2, poz. 11-12, G.Prawna z 2013 r., nr 43, poz. 9) wskazując, że w przypadku, gdy zaktualizowana wysokość opłaty rocznej przewyższa co najmniej dwukrotnie wysokość dotychczasowej opłaty, użytkownik wieczysty w drugim roku od aktualizacji wnosi opłatę w wysokości stanowiącej sumę dwukrotności dotychczasowej opłaty i połowy nadwyżki ponad dwukrotność tej opłaty, a w trzecim roku od aktualizacji wnosi opłatę w wysokości stanowiącej sumę opłaty ustalonej w drugim roku i połowy nadwyżki ponad dwukrotność dotychczasowej opłaty.

W ocenie Sądu Okręgowego, w niniejszej sprawie zachodzą podstawy do zastosowania powyższego przepisu, albowiem zaktualizowana przez stronę pozwaną opłata przewyższała ponad dwukrotnie dotychczas obowiązującą stawkę.

Z tych względów oraz biorąc pod uwagę, że opłata za prawo użytkowania wieczystego działki nr (...) (za udziału powoda), położonej w Ł. przy ulicy (...) (Kw (...)), przy zastosowaniu stawki opłaty w wysokości 5% wartości nieruchomości wynosiła dotychczas (2013 r.) 141,70 zł to w 2014 r. opłata ta wyniesie 283,40 zł (141,70 zł x 2). Pozostała nadwyżka, ponad dwukrotność opłaty dotychczasowej, to jest kwota 36,24 zł (319.64 zł – 283,40 zł) podlega rozłożeniu na dwie równe części po 18,12 zł i o taką kwotę powiększona została opłata stanowiąca dwukrotność opłaty dotychczasowej (283,40 zł) w następnym roku 2015. Opłata za 2015 rok powinna zostać uiszczona w wysokości 301,52 zł (283,40 zł + 18,12 zł). Od 1 stycznia 2016 r. obowiązuje natomiast opłata w wysokości ustalonej na 319,64 zł jako stanowiąca w 2015 r. sumę opłaty za 2014 r. i połowę nadwyżki ponad dwukrotność dotychczasowej opłaty (301,52 zł + 18,12 zł). Analogicznie w przypadku opłaty za prawo użytkowania wieczystego działki nr (...) (Kw (...)) – zgodnie z udziałem powoda. Wysokość opłaty wynosiła dotychczas 870 zł to w 2014 r. opłata ta wyniesie 1.740 zł (870 zł x 2). Pozostała nadwyżka, to jest kwota 1.325 zł (3.065 zł – 870 zł) podlega rozłożeniu na dwie części po 662,50 zł i o taką kwotę powiększona została opłata stanowiąca dwukrotność opłaty dotychczasowej (1.740 zł + 662,5 zł). Opłata za 2015 rok wynosi zatem 2.402,50 zł. Od 1 stycznia 2016 r. obowiązuje natomiast – w świetle regulacji art. 77 ust. 2a – opłata w kwocie 3.065 zł (2.402,50 zł + 662,50 zł).

Tak argumentując Sąd Okręgowy dokonał zmiany zaskarżonego wyroku, stanowiąc jak w punkcie 1. sentencji, za podstawę rozstrzygnięcia przejmując przepis art. 386 § 1 k.p.c. Zmiana wyroku nie oznacza jednak, że powód wygrał sprawę, dlatego też, nie było potrzeby zmiany orzeczenia w zakresie rozstrzygnięcia o kosztach procesu. Zastosowanie przepisu art. 100 zdanie 2. k.p.c. prowadziło do obciążenia całością kosztów powoda.

Apelacja w pozostałym zakresie, z przyczyn opisanych powyżej, podlegała oddaleniu, o czym Sąd Okręgowy orzekł w punkcie 2. sentencji, na podstawie art. 385 k.p.c.

Orzeczenie o kosztach postępowania apelacyjnego zapadło w oparciu o przepis art. 100 zdanie 2. k.p.c. Pozwana przegrała postępowanie apelacyjne w niewielkim zakresie, dlatego też kosztami tego postępowania obciążono w całości powoda. Zasądzone koszty objęły wynagrodzenie pełnomocnika pozwanej, ustalone na podstawie § 2 pkt 3 w zw. z § 10 ust. 1 pkt 1 rozporządzenia Ministra Sprawiedliwości z dnia 22 października 2015 r. w sprawie opłat za czynności radców prawnych (Dz. U. z 2015 r., poz., (...)) na kwotę 600 złotych, zasądzoną w punkcie 3 wyroku.

SSO Agnieszka Tarasiuk- Tkaczuk SSO Sławomir Krajewski SSO Mariola Wojtkiewicz