Pełny tekst orzeczenia

WYROK

W IMIENIU RZECZYPOSPOLITEJ POLSKIEJ

Dnia 25 września 2019 roku

Sąd Okręgowy w Sieradzu Wydział I Cywilny

w składzie:

Przewodniczący Sędzia Elżbieta Zalewska-Statuch

Sędziowie Barbara Bojakowska

Katarzyna Powalska

Protokolant sekretarz sądowy Elwira Kosieniak

po rozpoznaniu w dniu 25 września 2019 roku w Sieradzu

na rozprawie

sprawy z powództwa K. T.

przeciwko M. K. i B. K.

o zapłatę

na skutek apelacji pozwanych

od wyroku Sądu Rejonowego w Zduńskiej Woli

z dnia 20 listopada 2018 roku, sygnatura akt I C 471/18

1.  oddala apelacje;

2.  zasądza solidarnie od M. K. i B. K. na rzecz K. T. 1800 (jeden tysiąc osiemset) z tytułu zwrotu kosztów zastępstwa procesowego w postępowaniu apelacyjnym;

3.  przyznaje radcy prawnemu Z. S. zwrot kosztów nieopłaconej pomocy prawnej udzielonej pozwanej M. K. z urzędu w postępowaniu apelacyjnym w kwocie 1476 (jeden tysiąc czterysta siedemdziesiąt sześć) złotych brutto, którą nakazuje wypłacić ze Skarbu Państwa – Sądu Rejonowego w Zduńskiej Woli.

Sygn. akt I Ca 281/19

UZASADNIENIE

Zaskarżonym wyrokiem z dnia 20 listopada 2018 roku Sąd Rejonowy w Zduńskiej Woli zasądził solidarnie od B. K. i M. K. na rzecz K. T. 45 000 zł z odsetkami ustawowymi od 25 kwietnia 2014 roku do dnia zapłaty z zastrzeżeniem, iż od 1 stycznia 2016 roku są to odsetki ustawowe za opóźnienie oraz orzekł o kosztach procesu.

Sąd Rejonowy ustalił, co następuje:

Powódka K. T. jest lekarzem stomatologiem. Poszukiwała lokalu, w którym mogłaby rozpocząć działalność usługową i prowadzić gabinet stomatologiczny. K. T. i jej mąż J. T. w 2011 roku uzyskali od ich znajomego B. K. informację, iż posiada do sprzedania lokal pod działalność usługowa. B. K. informował powódkę i jej męża, że wraz z matką jest właścicielem nieruchomości położonej w Z. przy ulicy (...), na której posadowiony jest budynek mieszkalno-gospodarczy. Budynek ten zamierza przebudować
i wydzielić lokale mieszkalne z częścią usługową. W dniu 19 lipca 2011 roku K. T. oraz M. K. i B. K. zawarli umowę przedwstępną sprzedaży nieruchomości położnej w Z. przy ul. (...) zabudowanej lokalem o powierzchni 77 mkw ustalając cenę zakupu na kwotę 225.000 zł oraz prognozowany termin zawarcia ostatecznej umowy sprzedaży na styczeń 2012 roku. Zapłata należności miała nastąpić w transzach 20.000 złotych gotówka w dacie zawarcia umowy, 10.000 zł przelewem na rachunek bankowy i 35.000 złotych przy podpisaniu umowy oraz pozostałe 160.000 złotych w ratach miesięcznych nie mniejszych niż 2500 złotych, zwiększonych o wysokość oprocentowania kredytu hipotecznego zaciągniętego przez kupujących w Banku (...)
w Ł., które na dzień podpisania umowy wynosiło 9%. Zawierając umowę przedwstępną powódka uiściła sprzedającym 30.000 złotych , na poczet ceny zakupu, z czego 10.000 złotych w formie przelewu na rachunek bankowy.

Po zawarciu umowy J. K., działając jako pełnomocnik żony M. i syna B., podjął prace budowlane w celu wyodrębnienia lokali. Prace trwały dość długo, zaś powódce zależało na jak najszybszym otwarciu lokalu . Sama od marca 2012 roku rozpoczęła prace wykończeniowe w lokalu, do wykonania których się zobowiązała. J. K. podczas spotkań z powódką i jej mężem mówił, iż nie posiada środków na podział działek dlatego tez strony ustaliły, że na poczet ceny zakupu lokalu powódka wpłaci pozwanym dodatkowo 15.000 złotych. W dniu 30 marca 2012 roku J. K. i M. K. pokwitowali odbiór 15.000 złotych. Na pokwitowaniu sporządzonym przez J. K. widnieje zapis, iż jest to druga część zadatku. Prace remontowo – budowlane związane z przekształceniem budynku były prowadzone , choć ze znacznymi opóźnieniami.
W lipcu 2012 roku Powódka zawarła z B. K. umowę najmu lokalu, który zgodnie z umową miała zakupić i prowadziła w nim działalność , aż do kwietnia 2015 roku.

W dniu 23 sierpnia 2012 roku M. K. i B. K., współwłaściciele budynku handlowo-usługowego zlokalizowanego na działce nr (...) w Z. przy ul. (...) uzyskali decyzję o warunkach zabudowy nr (...) w związku
z zamiarem zmiany sposobu użytkowania budynku na budynek mieszkalny jednorodzinny
z częścią usługową (gabinet stomatologiczny) .

W dniu 05 lutego 2013 roku Starosta (...) w Z. wydał decyzję nr (...).2013 zatwierdzająca projekt budowlany i udzielił pozwolenia na przebudowę budynku handlowo-usługowego zlokalizowanego na działce nr (...) w Z. przy
ul. (...).

W dniu 11 sierpnia 2015roku M. K. i B. K., współwłaściciele budynku handlowo-usługowego zlokalizowanego na działce nr (...) w Z. przy ul. (...) i jednocześnie użytkownicy wieczyści w/w gruntu dokonali w Wydziale Architektury Starostwa Powiatowego w Zd. Woli zgłoszenia zmiany sposobu użytkowania budynku na funkcję mieszkalną.

Starostwa (...) nie wydał decyzji zawierającej sprzeciw do zgłoszonej zmiany.

W dniu 16 maja 2013 roku Prezydent Miasta Z. wydał decyzję zatwierdzającą podział nieruchomości położonej przy ulicy (...) oznaczonej jako działka (...) , dla której Wydział ksiąg wieczystych Sądu Rejonowego w Zduńskiej Woli prowadzi Księgę Wieczystą nr (...) .

Po podziale nieruchomości okazało się, iż działka na której znajdował się lokal przeznaczony dla powódki nie ma dostępu do drogi publicznej. Pozwani zaoferowali powódce sprzedaż udziału w działce zapewniającej jej dostęp do traktu publicznego lub odpłatne ustanowienie służebności przechodu i przejazdu. Powódka nie zgodziła się na to. Pod koniec 2013 roku i na początku 2014 roku doszło do kilku spotkań powódki ze sprzedającymi, które miały doprowadzić do sfinalizowania umówionej transakcji. Powódka żądała przedstawienia jej dokumentacji związanej z wykonaniem prac , które doprowadziły do wyodrębnienia lokalu dla niej, pozwani nie przedstawili jej takiej dokumentacji. Pismem z dnia 25 marca 2014 roku sprzedający wyznaczyli termin do zawarcia umowy na 09 kwietnia 2014 roku w kancelarii (...). W odpowiedzi na wezwanie powódka wezwała pozwanych do przedłożenia jej dokumentacji potwierdzającej, iż wykonane prace nie stanowią samowoli budowlanej. Pismo pozostało bez odpowiedzi. Wobec powyższego, powódka pismem z dnia 16 kwietnia 2014 roku złożyła sprzedającym oświadczenie o odstąpieniu od umowy przedwstępnej powołując się na nieposiadanie przez pozwanych dokumentacji dotyczącej przebudowy budynku, w następstwie której doszło do powstania samodzielnego lokalu, który miała kupić.

Stan faktyczny, został ustalony w oparciu o zgromadzony w aktach sprawy osobowy
i nieosobowy materiał dowodowy. Sąd w całości uznał za wiarygodne złożone do akt sprawy dokumenty prywatne i urzędowe wobec braku okoliczności podważających ich wiarygodność. Sąd w całości dał wiarę zeznaniom przesłuchiwanego w sprawie świadka J. T. i K. T. albowiem w zakresie faktów istotnych dla rozstrzygnięcia sprawy podawane przez nich okoliczności są zbieżne i korespondują z treścią dokumentów załączonych do akt. Dokumenty potwierdzają wiarygodność relacji powódki i jej męża co do okoliczności sporządzenia umowy, procesu prac remontowych oraz przyczyn odstąpienia od umowy. Z analizy dokumentów załączonych do akt jednoznacznie wynika,
iż zawierając umowę przedwstępna pozwani nie wystąpili o żadne zezwolenia na wykonanie prac adaptacyjnych, które miały doprowadzić do utworzenia samodzielnych lokali mieszkalnych i usługowego . Zanim podjęli proces pozyskiwania stosownych dokumentów prace remontowo-budowlane były przez nich wykonane. Uzyskiwane decyzje sankcjonowały istniejący stan budowy. Na dzień wyznaczenia daty sporządzenia aktu notarialnego pozwani nie posiadali dokumentacji, która pozwalała na zawarcie takiej umowy. Samodzielnym lokalem mieszkalnym, w jest wydzielona trwałymi ścianami w obrębie budynku izba lub zespół izb przeznaczonych na stały pobyt ludzi, które wraz z pomieszczeniami pomocniczymi służą zaspokajaniu ich potrzeb mieszkaniowych. Dotyczy to także samodzielnych lokali o innym przeznaczeniu. Okoliczności potwierdzające, iż lokal spełnia funkcje samodzielnego lokalu potwierdza starosta w formie zaświadczenia. Takiego zaświadczenia pozwani na dzień
14 kwietnia 2018 roku nie posiadali. Jak ustalono bowiem w niniejszej sprawie dopiero w dniu 11 sierpnia 2015r. M. K. i B. K., dokonali w Wydziale Architektury Starostwa Powiatowego w Zd. Woli zgłoszenia zmiany sposobu użytkowania budynku na funkcję mieszkalną. Starostwa (...) nie wydał decyzji zawierającej sprzeciw do zgłoszonej zmiany. W tym stanie rzeczy z mocy prawa, dopiero z dniem 11 września 2015r. nastąpiła zmiana funkcji budynku z handlowo – usługowej na mieszkalną. Dopiero z ta data pozwani mogli uzyskać zaświadczenie konieczne przy ustanowieniu prawa własności odrębnej do lokalu mieszkalnego. Tak więc w dniu wyznaczenia daty zawarcia umowy wyodrębnienia lokalu, tj. 09 kwietnia 2014 roku pozwani nie mogli skutecznie złożyć oświadczenia woli
o ustanowieniu prawa własności odrębnej do lokalu, który obiecali zbyć na rzecz powódki. Sąd nie dal wiary zeznaniom świadka J. K. w zakresie w jakim pozostawały one w sprzeczności z relacją powódki oraz zapisami w dokumentach. Umowa przedwstępna nie przewidywała zapłaty zadatku strony ustaliły sposób płatności ceny. Zadatek stanowi gwarancje zawarcia ceny , rola jego jest zmobilizowanie stron , aby doszło do sfinalizowania transakcji. Jest formą rekompensaty strat związanych z ewentualnym nie zawarciem umowy. Strony były zaprzyjaźnione, znały się i miały do siebie zaufanie. Każda ze stron w dacie zawarcia umowy miała zamiar ją sfinalizować i nie obawiała się, że druga strona od umowy odstąpi. Logicznym dla Sądu jest wyjaśnienie powódki, że z przekazanych środków miało nastąpić wykonanie określonych prac budowlanych. Także wiarygodnym jest twierdzenie,
że dopłata 15 tysięcy złotych dokonana w marcu była związana z brakiem środków koniecznych na podział działki i dalsze prace. W umowie zawieranej w lipcu strony przewidywały , że do sprzedaży dojdzie na początku 2012 roku. Skoro w marcu jeszcze nie były zakończone prace, a pozwani dopiero posiadali decyzje o warunkach zabudowy to termin realizacji inwestycji odsuwał się. Powódka przekazując dodatkową transze pieniędzy chciała zabezpieczyć pozwanym środki na konieczne prace remontowe i działania związane
z podziałem działki. Na tym etapie strony jeszcze pozostawały w bardzo dobrych relacjach, żadna z nich nie miała obaw, ze dojdzie do sprzedaży lokalu. Zapis na pokwitowaniu jest zupełnie przypadkowy. Sam świadek J. K. wskazał, że nie wiedział jaka jest różnica pomiędzy zadatkiem , a zaliczką w dacie gdy sporządzał pokwitowanie. W dacie przekazania 15.000 złotych czyli w marcu 2012 roku relacje między stronami były dobre i nie zachodziła potrzeba jakichkolwiek zabezpieczeń. Zdecydowanie stosunki między stronami uległy pogorszeniu w 2013 roku, gdy okazało się, że pozwani nie posiadają dokumentacji
i zezwoleń na wykonane prace adaptacyjne. Pozwani zawierając umowę i określając termin zawarcia umowy przyrzeczonej na styczeń 2012 roku nie posiadali nawet decyzji o warunkach zabudowy. Pierwsze starania w zakresie zgromadzenia stosownej dokumentacji podjęli
w drugiej połowie 2012 roku uzyskując 23 sierpnia 2012 roku decyzje o warunkach zabudowy, 05 lutego 2013 roku został zatwierdzony projekt przybudowy budynku zlokalizowanego na działce pozwanych. Marginalnie zauważyć należy, że wówczas większość prac była już ukończona, a powódka prowadziła działalność w lokalu, który miała nabyć. W ocenie Sądu pozwani zawierając z powódką umowę byli przekonani, że zrealizują swoje zobowiązanie. Podjęli jednak się działań, do których nie byli przygotowani. Najpierw rozpoczęli i wykonali prace, a dopiero potem uzyskiwali pozwolenia na ich przeprowadzenie. Dokumentacja zgromadzona w sprawie IC 457/16 i dopuszczona jako dowód w niniejszym postępowaniu jednoznacznie wskazuje, że wyznaczając powódce termin do zawarcia umowy sprzedaży pozwani nie dysponowali dokumentacją pozwalającą na zbycie na jej rzecz przyrzeczonego lokalu. Przyczyna odstąpienia od umowy była realna i istniała. Powódka miała podstawy do złożenia oświadczenia woli o odstąpieniu od umowy. Dla rozstrzygnięcia sprawy nie miały znaczenia okoliczności dotyczące tego czy to powódka sam czy z mężem miała zakupić lokal
i czy miał on spełniać funkcje usługową czy tez częściowo mieszkalną.

W tak ustalonym stanie faktycznym Sąd uznał powództwo za zasadne w całości w oparciu o przepis art. 410 kc w związku z art. 405 kc..

W ocenie Sądu pozwany B. K. był stroną umowy reprezentowaną przy jej zawieraniu przez matkę, zaś J. K. pobierając pieniądze od powódki działał jako pełnomocnik obojga pozwanych. To z inicjatywy B. K. doszło do zawarcia umowy przedwstępnej z powódką. W istniejącym stanie zarzuty, iż nie dostał środków lub nie podpisał pokwitowania są bezzasadne. Jeśli rodzice nie przekazali mu faktycznie środków to może wobec nich zgłosić stosowne roszczenia. Sąd odwołał się do treści art. 389 § 1 kc, art. 390 kc, art. 394 kc i wywiódł, że poza sporem pozostaje fakt nie zawarcia przez strony umowy przedwstępnej z dnia 19 lipca 2011 roku . Wbrew przyjętemu na siebie zobowiązaniu pozwani nie dopełnili warunków, które umożliwiałyby zawarcie umowy przyrzeczonej w dniu
09 kwietnia 2014 roku. Pomimo wyznaczenia terminu zawarcia umowy nie posiadali oni stosownej dokumentacji pozwalającej na ustanowienia prawa własności odrębnej do lokalu opisanego w umowie przyrzeczonej. Nie mogli zatem, po upływie ponad 2 lat od przewidzianej w umowie daty zrealizowania umowy finalnej złożyć skutecznego oświadczenia
o przeniesieniu na powódkę prawa własności do wyodrębnionego lokalu o powierzchni 77 mkw, mieszczącego się na parterze budynku posadowionego na nieruchomości przy ulicy (...).

Sąd powołując się na przepis art. 2 ustawy z dnia 24 czerwca 2004 r. o własności lokali (tekst jedn.: Dz. U. z 2018 r. poz. 716) wskazał, że funkcja budynku i zakres dokumentacji zgromadzonej przez pozwanych nie pozwalał na wyodrębnienie samodzielnych lokali w budynku. Pozwani nie dokonali zgłoszenia w trybie art. 71 ust. 4 ustawy z dnia 7 lipca 1994r Prawo budowlane (t.j.Dz.U.2016.290 ze zm zmiany sposobu użytkowania obiektu budowlanego lub jego części wymaga zgłoszenia właściwemu organowi. W zgłoszeniu należy określić dotychczasowy i zamierzony sposób użytkowania obiektu budowlanego lub jego części. Zgłoszenia, o którym mowa w ust. 2, należy dokonać przed dokonaniem zmiany sposobu użytkowania obiektu budowlanego lub jego części. Zmiana sposobu użytkowania może nastąpić, jeżeli w terminie 30 dni, od dnia doręczenia zgłoszenia, właściwy organ, nie wniesie sprzeciwu w drodze decyzji i nie później niż po upływie 2 lat od doręczenia zgłoszenia. Jak ustalono w niniejszej sprawie w dniu 11 sierpnia 2015r. M. K. i B. K., współwłaściciele budynku handlowo-usługowego zlokalizowanego na działce nr (...) w Z. przy ul. (...) i jednocześnie użytkownicy wieczyści w/w gruntu dokonali w Wydziale Architektury Starostwa Powiatowego w Zd. Woli zgłoszenia zmiany sposobu użytkowania budynku na funkcję mieszkalną. Starostwa (...) nie wydał decyzji zawierającej sprzeciw do zgłoszonej zmiany. W tym stanie rzeczy z mocy prawa, dopiero z dniem 11 września 2015r. nastąpiła zmiana funkcji budynku z handlowo – usługowej na mieszkalną. Tak więc w dniu wyznaczenia daty zawarcia umowy wyodrębnienia lokalu,
tj.09 kwietnia 2014 roku pozwani nie mogli skutecznie złożyć oświadczenia woli
o ustanowieniu prawa własności odrębnej do lokalu, który obiecali zbyć na rzecz powódki.
Nie dopełnili wszystkich koniecznych czynności niezbędnych na wyodrębnienie prawa i nie posiadali zaświadczenia stwierdzającego, iż lokal spełnia wymogi lokalu odrębnego
w rozumieniu omówionych przepisów. W tym stanie rzeczy powódka miała prawo złożyć oświadczenie odstąpieniu od umowy i żądać zwrotu wpłaconych kwot. Powódka w piśmie
o odstąpieniu od umowy żądała zwrotu dwukrotności kwoty wpłaconej przy zawarciu umowy i w marcu 2012 roku. Występując z pozwem w dniu 26 kwietnia 2018 roku powódka wskazała, iż dochodzi zwrotu kwoty 45.000złotych z tytułu bezpodstawnego wzbogacenia. Pełnomocnik pozwanej M. K. wskazywał, iż niedopuszczalnym jest dochodzenie roszczenia
z tytułu bezpodstawnego wzbogacenia, gdyż strony łączyła umowa i wszelkie roszczenia przysługujące powódce w związku z nienależytym wykonaniem umowy uległy przedawnieniu.

Sąd wywiódł, że zawierając umowę strony nie ustalały płatności zadatku przy jej zawieraniu. Strony nie przewidywały sytuacji w jakiej obecnie się znalazły. Każda z nich chciała zawrzeć umowę i dążyła do tego. Powódka przekazując pierwszą wpłatę 30.000 złotych płaciła zaliczkę na poczet ceny zakupu, a nie zadatek. Przekazując drugą wpłatę 15.000 złotych nie płaciła zadatku, bo ten daje się przy zawarciu umowy, ale środki na realizacje inwestycji. Wykładnia oświadczeń woli stron umowy zawartej w formie pisemnej, w odniesieniu do sensu tych oświadczeń, ustalana jest na podstawie tekstu dokumentu. Sens oświadczeń odtwarzany jest w oparciu o tekst dokumentu, interpretowany przy zastosowaniu językowych reguł znaczeniowych. Wykładnia poszczególnych wyrażeń uwzględniać musi ich kontekst i związki treściowe zachodzące między zawartymi w tekście postanowieniami. Należy mieć również na uwadze okoliczności, w jakich oświadczenie woli zostało złożone, jeżeli dokument obejmuje takie informacje, a także cel oświadczenia woli. Wolą stron zarówno w lipcu 2011 roku jak
i marcu 2012 roku była jak najszybsza realizacja umowy finalnej. Strony nadal dążyły się zaufaniem i nie przywidywały, że mogłoby nie dojść do sprzedaży lokalu. Przekazane przez powódkę środki nigdy nie miały funkcji zadatku, one stanowiły część zapłaty wpłaconą po to aby zrealizować prace budowlane. Ponieważ nie doszło do zawarcia umowy, z winy pozwanych powódka słusznie domaga się zwrotu nienależnie pobranego przez pozwanych świadczenia.

Sąd stwierdził, iż po stronie powódki powstało względem pozwanych roszczenie
z tytułu bezpodstawnego wzbogacenia. Pozwani uzyskali korzyść majątkową w postaci 45.000 złotych ,po stronie zaś powódki nastąpiło zubożenie. Powódka spełniła bowiem świadczenie w postaci zapłaty części ceny za lokal . Świadczenie to, zmierzające do wykonania zobowiązania, nie spotkało się ekwiwalentnym świadczeniem strony przeciwnej. Pozwani obowiązani są do zwrotu powódce świadczenia pieniężnego w wysokości 45.000 złotych. Roszczenie oparte na wskazanej i omówionej podstawie prawnej nie jest przedawnione, gdyż od dnia rozwiązania umowy nie upłynął okres 10 lat.

Strona powodowa miała prawo, oprócz żądania należności głównej, żądać za czas opóźnienia odsetek w umówionej wysokości, jako że zgodnie z treścią przepisu art. 481 § 1 k.c., jeżeli dłużnik opóźnia się ze spełnieniem świadczenia pieniężnego, wierzyciel może żądać odsetek za czas opóźnienia, chociażby nie poniósł żadnej szkody i chociażby opóźnienie było następstwem okoliczności, za które dłużnik nie ponosi odpowiedzialności, przy czym dłużnik jest w opóźnieniu jeżeli nie spełnia świadczenia w określonym terminie. Jeżeli zaś stopa odsetek za opóźnienie nie była z góry oznaczona, należą się odsetki ustawowe (od dnia 1 stycznia 2016 r. odsetki ustawowe za opóźnienie). Jako początek naliczania odsetek ustawowych Sąd przyjął następny dzień po wyznaczonym przez powódkę terminie zwrotu świadczenia zawartym w piśmie o odstąpieniu od umowy.

O kosztach procesu orzeczono na podstawie przepisu art. 98 § 1 k.p.c., który stanowi, że strona przegrywająca sprawę obowiązana jest zwrócić przeciwnikowi na jego żądanie koszty niezbędne do celowego dochodzenia praw. Powódka wygrał proces w całości, a zatem należy mu się od pozwanego zwrot kosztów procesu w pełnej wysokości. Dlatego też Sąd zasądził od pozwanego na rzecz powoda kwotę 717 zł tytułem zwrotu kosztów procesu, na które złożyły się: opłata od pozwu -2.250 zł, koszty zastępstwa procesowego powoda – 3.600 zł na podstawie § 2 pkt 5 rozporządzenia Ministra Sprawiedliwości z dnia 03 października 2016 roku .
w sprawie opłat za czynności radców prawnych ( Dz. U. z 2016 r. poz. 1669) oraz opłata skarbowa od pełnomocnictwa - 17 zł.

Z takim rozstrzygnięciem nie zgodził się pozwany B. K. zaskarżając wyrok w całości w oparciu o zarzut:

- wadliwego ustalenia: że jest bezpodstawnie wzbogacony; że M. K. reprezentowała go przy zawieraniu umowy; że ojciec przyjął pieniądze od powódki w jego imieniu; że powinien do nich zgłosić stosowne roszczenie jeżeli tych pieniędzy mu rodzice faktycznie nie przekazali; że kwota 15 000 zł nie była zadatkiem; że powódka była uprawniona do żądania przedłożenia dokumentów i w konsekwencji wadliwe ustalenie, że powódka odstąpiła od umowy przedwstępnej przed terminem wyznaczonym do jej zawarcia;

- pominięcia w ustaleniach, iż powódka dokonała czynności prawnej w związku
z prowadzoną działalnością gospodarczą.

Skarżący zarzucił także nieuprawnione oparcie się przez Sąd na zeznaniach powódki
i świadka J. T., męża powódki, w sytuacji w której uczestniczył on
w rozprawie podczas wypowiadania pełnego stanowiska strony; pominięcie przez Sąd,
iż kwoty 15 000 zł i 30 000 zł tytułem finansowania prowadzenia robót stanowią nakłady
na nieruchomość w pieniądzu i podlegają zwrotowi na podstawie odrębnych przepisów,
w szczególności, iż strona powodowa wystąpiła o nakłady w odrębnym postępowaniu; błędne ustalenie, że najem lokalu dotyczył tego samego lokalu, który objęty był umową przedwstępną.

Pozwany zarzucił również naruszenie:

- art. 405 kc poprzez przyjęcie, że uzyskał korzyść majątkową kosztem powódki;

- art. 353 § 1 kc w związku z art. 389 § 1 kc poprzez przyjęcie, iż zawarł z powódka umowę przedwstępną w sytuacji w której wiedział jedynie, ze taką umowę zawiera jego matka a on sam umowy tej nie podpisał i nie upoważniał mamy do jej zawierania w imieniu swoim
i nie otrzymał w związku z tym żadnych należności;

- art. 476 kc w związku z art. 389 § 1 kc przez przyjęcie postanowień, które nie znajdują uzasadnienia w umowie przedwstępnej i późniejszych ustaleń ustnych z podjętych rzekomo przez jego rodziców, w tym konieczności zmiany przeznaczenia lokalu, obowiązku przedstawienia dokumentów, możliwości odstąpienia od umowy przed terminem wyznaczonym pomimo spełnienia okoliczności przez rodziców do zawarcia umowy przyrzeczonej;

- podniósł również zarzut przedawnienia.

W konkluzji skarżący wniósł o zmianę wyroku i oddalenie powództwa, zasądzenie na jego rzecz zwrotu kosztów procesu za obie instancje.

Wyrok w zakresie pkt 1 i 2 w całości zaskarżyła również pozwana M. K. przez swojego pełnomocnika z urzędu w oparciu o zarzut błędu w ustaleniach faktycznych poprzez: - wadliwe przyjęcie, że powódka i pozwany B. K. zawarli umowę przedwstępną sprzedaży nieruchomości pomimo, że brak jest podpisu B. K.
a wszelkie kwestie były ustalane z wyłączeniem B. K.; - że po zawarciu umowy J. K. jako pełnomocnik B. K. dokonywał prac budowlanych
w celu wyodrębnienia lokali pomimo braku pełnomocnictwa do dokonywania takich działań; - że strony ustaliły , iż na poczet ceny zakupu powódka wpłaci pozwanym dodatkowo 15 000 zł pomimo tego że kwota ta była wpłacona tytułem zadatku co wynika z zeznań świadka
i dokumentów znajdujących się w aktach;; że umowa najmu lokalu z lipca 2012 roku dotyczyła tego samego lokalu, który zgodnie z umową miała zakupić pomimo tego, iż dotyczyła innego lokalu przylegającego do lokalu objętego umową przedwstępną; że podstawa oświadczenia
o odstąpieniu od umowy było nieposiadanie przez pozwanych dokumentacji dotyczącej przebudowy budynku pomimo że z oświadczenia wynika, iż przyczyna jest następująca
„niewywiązanie się z obowiązku przedstawienia dokumentacji dotyczącej przebudowy budynku niezbędnych do wyodrębnienia lokalu do czego pozwani mieli być zobowiązani zgodnie z umową przedwstępną”;

Pozwana zarzuciła naruszenie:

- art. 379 ust. 5 kpc w związku z art. 212 kpc, art. 271 kpc i art. 217 § 1 kpc przez pozbawienie pozwanej możności swych praw przez tendencyjne i nieuzasadnione
i jednostronne uchylanie pytań pełnomocnika pozwanej, wskazywanie świadkowi przez przewodnicząca składu, że świadek może nie odpowiadać na pytania, jednostronne nieprzerywanie świadkowi i powódce zeznań mimo że obszernie zeznawali na okoliczności które nie były związane ze sprawa, w przeciwieństwie do pytań pełnomocnika pozwanej, które zmierzały do wyjaśnienia wcześniej złożonych zeznań; wybiórczej pamięci sędziego
w zakresie udzielanych odpowiedzi i zeznań świadka;

- art. 233 § 1 kpc przez uznanie za wiarygodne zeznań J. T., który jest zainteresowany rozstrzygnięciem na rzecz powódki, a który uczestniczył w rozprawie w czasie składania twierdzeń stron postępowania oraz zeznań powódki, a które to zeznania powinny zostać uznane za niewiarygodne i niespójne w szczególności w zakresie wskazanym w treści zarzutów apelacji; przez wadliwe przyjęcie, ze pozwani w umowie przedwstępnej byli zobowiązani do przedstawienia dokumentacji w zakresie podziału przed zawarciem umowy, że nie posiadali dokumentacji zaświadczającej o wyodrębnieniu lokalu, że podział nieruchomości i wyodrębnienie lokalu jest tożsame ze zmiana przeznaczenia lokalu, że pozwani byli zobowiązani do zmiany przeznaczenia lokalu podczas gdy na potrzeby lokalu usługowego zmiany dokonywała i chciała prowadzić działalność powódka; przez nieprzyjęcie, iż termin przedawnienia nie upłynął i wynosi lat 10 podczas gdy wynosi 6 lat, a z tytułu działalności gospodarczej wynosi 3 lata, a w zakresie zadatku czy zaliczki z umowy przedwstępnej wynosi rok od dnia w którym umowa przyrzeczona miała zostać zawarta; brak wyjaśnienia daty od której należy przyjąć wymagalność roszczenia o bezpodstawne wzbogacenie, które należy przyjąć najpóźniej w dniu 16 kwietnia 2014 roku , a według strony dla kwoty 30 000 zł powinna to być data z upływem stycznia 2012 roku, a dla kwoty 15 000 z 16 kwietnia 2014 roku;

- art. 316 § 1 kpc w związku z art. 255 kpc poprzez wydanie wyroku niepoprzedzone zarządzeniem o zamknięciu rozprawy i udzielenie głosu stronom;

- art. 228 kpc w związku z art. 230 kpc poprzez błędne ustalenie okoliczności zawarcia umowy przedwstępnej w szczególności, że nie była to umowa związana z prowadzoną ^{działalnością} gospodarczą w szczególności w oparciu o materiał zgromadzony w sprawie oraz faktury zakupu nakładów znajdujące się w aktach sprawy I C 457/16, które sąd uznał za znane z urzędu oraz inne postępowania Państwa K.;

- art. 233 kpc w związku z art. 353 ¹ kc i art. 389 § 1 kc poprzez dowolną a nie swobodna ocenę dowodów i wyciągnięcie niezgodnych z logiką i doświadczeniem życiowym wniosków, w tym odmówienie równości stronom, nałożenie obowiązków i ciężarów wyłącznie na sprzedających z umowy przedwstępnej i w zakresie nie objętym treścią umowy przedwstępnej

Skarżąca zarzuciła również naruszenie prawa materialnego, tj. art. 390 w związku z art. 353 ¹ kc i art. 6 kc poprzez obciążenie pozwanych obowiązkami niewynikającymi z umowy przedwstępnej w postaci dokumentacji na żądanie powódki, zmiany przeznaczenia lokalu, upływu terminu do zawarcia umowy przyrzeczonej;

- art. 118 kc przez niewłaściwe zastosowanie okresu 10 lat jako terminu przedawnienia mimo zmiany przepisów w tym zakresie, a także z uwagi na czynność prawna i roszczenia związane z prowadzona działalnością gospodarczą powódki, a także niewskazanie okresu początku biegu terminu przedawnienia;

- art. 32 ust. 4 pkt 2 w związku z art. 3 pkt 11 i 71 ust. 2 pkt 3 ustawy prawo budowlane przez ich niezastosowanie i uznanie, iż powódka nie miała podstaw i możliwości do zmiany przeznaczenia lokalu, zmiany przeznaczenia lokalu. Sąd nadto uchylał pytanie w tym zakresie z góry zakładając, iż strona pozwana nie miała uprawnień w tym zakresie;

- art. 394 w związku z art. 65 § 1 i 2 kc poprzez przyjęcie, że świadczenie 30 000 zł
a następnie 15 000 zł nie było tytułem zadatku a zaliczki mimo ze w okoliczności treści pokwitowania celu dla którego kwota została zapłacona, okoliczności sprawy, skutków prawnych jakie miały powstać, wynika iż świadczenie miało miejsce pod tytułem zadatku;

- art. 493 kc w związku z art. 394 kc poprzez niewłaściwe zastosowanie i uznanie, iż doszło do skutecznego odstąpienia od umowy przedwstępnej pomimo ze nastąpiło ono przed terminem wskazanym do zawarcia umowy przyrzeczonej u notariusza na podstawie przyczyn niebędących obowiązkami pozwanych i okoliczności nieprawdziwych, gdyż lokal miał zgłoszone warunki zabudowy i został wydzielony, świadczenie zatem było możliwe a powódka winna co najwyżej wyznaczyć odpowiedni termin do wykonania zobowiązania;

- art. 5 kc w związku z art. 6 kc poprzez wykonanie robót adaptacyjnych i prowadzenie działalności gospodarczej w lokalu przez około 3 lata a następnie stwierdzenie, ze lokal stanowi samowolę budowlaną , niezmierzanie do zawarcia umowy przyrzeczonej, żądanie podwójnej wysokości zadatku, a następnie wskutek upływu terminu przedawnienia twierdzenie, że była to kwota zaliczek, nieuiszczenie kwoty najmu, ani bezumownego korzystania z nieruchomości, niedojście do umowy przyrzeczonej w zamian żądanie wszelkich kwot z tytułu umowy przedwstępnej.

W oparciu o powyższe pozwana wniosła o zmianę wyroku i oddalenie powództwa
w całości, przyznanie pełnomocnikowi z urzędu kosztów nieopłaconej pomocy prawnej udzielonej z urzędu w postepowaniu apelacyjnym.

W toku postepowania apelacyjnego dla pozwanego B. K. został ustanowiony pełnomocnik z urzędu, który nie uzupełniał na piśmie apelacji wywiedzionej samodzielnie przez tę stronę i nie zgłaszał wniosku o przyznanie mu kosztów nieopłaconej pomocy prawnej udzielonej pozwanemu z urzędu w postepowaniu apelacyjnym oraz nie składał oświadczenia, że koszty te nie zostały uiszczone w całości ani w części.

Rozpoznając obie apelacje Sąd Okręgowy zważył, co następuje:

Obie apelacje nie zasługują na uwzględnienie, gdyż zaskarżone orzeczenie odpowiada prawu.

Kontrola instancyjna nie wykazała uchybień przepisom prawa materialnego oraz zarzucanych przez strony apelujące błędów dotyczących gromadzenia i oceny materiału dowodowego. Dokonane przez Sąd Rejonowy ustalenia faktyczne dotyczące okoliczności istotnych dla rozstrzygnięcia sprawy znajdują odzwierciedlenie w przytoczonych na ich poparcie dowodach, a ich prawna ocena w kontekście weryfikacji żądania powódki i zarzutów pozwanych oparta na logicznym rozumowaniu i zasadach doświadczenia życiowego zasługuje na jednoznaczną aprobatę. Stąd ustalenia te oraz wyprowadzone na ich podstawie wnioski prawne Sąd Okręgowy podziela i przyjmuje za własne.

Art. 233 § 1 k.p.c. daje wyraz obowiązywaniu zasady swobodnej oceny dowodów, wyrażającej się w rozstrzyganiu kwestii spornych w warunkach niezawisłości, na podstawie własnego przekonania sędziego przy uwzględnieniu całokształtu zebranego materiału. Skuteczne postawienie zarzutu naruszenia przez sąd art. 233 § 1 k.p.c. wymaga wskazania,
że sąd uchybił w sposób rażący zasadom logicznego rozumowania lub doświadczenia życiowego. Sąd, oceniając materiał dowodowy, zawsze jednym dowodom daje wiarę,
a innym jej odmawia, ale fakt ten nie może uzasadniać zarzutu naruszenia art. 233 § 1 k.p.c., jeżeli ocenę tę cechuje wnikliwość i staranność, a wyciągnięte wnioski końcowe tworzą zwartą logiczną całość, zgodną z zasadami doświadczenia życiowego. Skoro ocena dowodów należy do sądu orzekającego, to nawet w sytuacji, w której z dowodu można było wywieść wnioski inne niż przyjęte przez sąd, nie dochodzi do naruszenia art. 233 § 1 k.p.c., jeśli tylko wnioski te odpowiadają regułom logicznego myślenia (por.: wyr. SA. w S. z dn. 19.06.2008 r., I ACa 180/08; wyr. SA w Poznaniu z dnia 09.04.2008r, I ACa 205/08). Ponadto dla skuteczności zarzutu naruszenia art. 233 k.p.c. nie wystarcza twierdzenie o wadliwości dokonanych ustaleń faktycznych, odwołujące się do stanu faktycznego, który w przekonaniu skarżącej nie odpowiada rzeczywistości. Konieczne jest bowiem wskazanie przyczyn dyskwalifikujących postępowanie Sądu w tym zakresie. W szczególności skarżący powinien wskazać, jakie kryteria oceny naruszył Sąd przy ocenie konkretnych dowodów, uznając brak ich wiarygodności i mocy dowodowej lub niesłuszne im je przyznając. Postawienie zarzutu obrazy art. 233 k.p.c. nie może polegać na zaprezentowaniu ustalonego przez siebie, na podstawie własnej oceny dowodów stanu faktycznego. Skarżący może tylko wykazywać, posługując się wyłącznie argumentami jurydycznymi, że Sąd rażąco naruszył zasady logicznego rozumowania oraz doświadczenia życiowego i że uchybienie to mogło mieć wpływ na wynik sprawy. Zaś uwzględnienie przez Sąd w ocenie materiału dowodowego powszechnych i obiektywnych zasad doświadczenia życiowego nie usprawiedliwia zarzutu przekroczenia granic swobodnej oceny dowodów na tej tylko podstawie, że indywidualne i subiektywne doświadczenia strony są od tych zasad odmienne.

W okolicznościach sprawy skuteczne odwołanie się do zarzutu naruszenia tej normy,
a co za tym idzie zarzutu podważającego oparte na negowanej ocenie ustalenia faktyczne, wymagało od strony pozwanej wykazania, w odniesieniu do zindywidualizowanych dowodów, na czym polegały nieprawidłowości postępowania Sądu w zakresie oceny przeprowadzonych w sprawie dowodów i poczynionych na ich podstawie ustaleń.

Postawienie zarzutu błędnych ustaleń Sądu Rejonowego wymagało podania przez apelujących przyczyn dla których oceny konkretnych dowodów nie da się pogodzić czy to z zasadami doświadczenia życiowego czy logicznego rozumowania albo też wskazania z jakich powodów nie powinna ona zostać zaakceptowana w toku instancji poprzez odwołanie się do reguł procesowych, w tym tych, dotyczących określenia rangi poszczególnych dowodów dla poczynienia na ich podstawie ustaleń doniosłych dla rozstrzygnięcia.(zobacz: orzeczenie Sądu Najwyższego z 23 stycznia 2001 r., sygn. IV CKN 970/00 i z 6 lipca 2005, sygn. III CK 3/05, za zabiorem Lex nr 52753 i 180925).

Natomiast polemika z oceną dowodów i wynikającymi z niej ustaleniami nie oparta na tych zasadach, przybiera cechy polemiki dowolnej, w ramach której strona jedynie przeciwstawia im własną wersję oceny i faktów, jej zdaniem prawdziwych, co nie jest wystarczające dla uznania, że zarzut ten jest zrealizowany, a wobec tego także ustalenia faktyczne dokonane przez Sąd są nieprawidłowe.

Wskazać należy – iż pomimo rozbudowania redakcyjnego - motywy jakimi posłużyli się skarżący by zarzuty uchybienia art. 233 kpc uzasadnić, nie wypełniają wymagania polemiki merytorycznej, a wyczerpują się w ich własnej ocenie poszczególnych dowodów i na przeciwstawieniu ustaleniom Sądu Rejonowego własnej, zdaniem strony skarżącej prawdziwej, wersji okoliczności faktycznych.

Przede wszystkim brak podpisu B. K. na dokumencie umowy przedwstępnej nie ma takiej wagi jak chcą skarżący, gdyż Sąd Rejonowy dysponował oświadczeniem obojga pozwanych z 25 marca 2014 roku (k. 13 akt) potwierdzającym zawarcie umowy przedwstępnej sprzedaży lokalu przy ul. (...) w Z. przez oboje z nich. Posłużenie się sformułowaniem „…zawarliśmy z Panią w dniu 19 lipca 2011 roku umowę przedwstępną (…) i jako sprzedający wywiązaliśmy się z obowiązków, które przyjęliśmy na siebie (…) wobec czego wzywamy Panią do zawarcia umowy przyrzeczonej …” potwierdza prawidłowość przyjętego przez Sąd Rejonowy ustalenia, iż umowa została ważnie zawarta także poprzez B. K..

Dalszym skutkiem jest prawidłowość wniosku, iż pozwany otrzymał wpłacone przez powódkę 45 000 zł, gdyż w przeciwnym razie nie byłoby podstawy kierowania przez niego do powódki wezwania do zawarcia umowy przyrzeczonej w formie aktu notarialnego. Apelujący nie wyjaśnia na czym polegać miałby błąd logiczny wykluczający poprawność takiego wnioskowania, a przede wszystkim dlaczego złożył takie oświadczenie jeśli nie był stroną umowy przedwstępnej i wszystkie kwestie z nią związane były ustalane z jego wyłączeniem.

Umowa przedwstępna dotyczyła sprzedaży lokalu będącego w trakcie wyodrębniania wraz z przyszłymi prawami do wspólnych części gruntu, a więc sposób opisu wskazuje,
iż przedmiotem sprzedaży miał być lokal stanowiący odrębną nieruchomości wraz z udziałem w częściach wspólnych gruntu, a jeśli tak to zgodnie z rozkładem ciężaru dowodu wynikającym z art. 6 kc - który określa obowiązki w zakresie wykazywania faktów, z których strony wywodzą skutki prawne - w toku procesu winni byli wykazać, że w dacie odstępowania od umowy przez powódkę - z powołaniem się na brak dokumentacji niezbędnej przy wyodrębnianiu lokalu - dysonowali dokumentami pozwalającymi na jego wyodrębnienie, wymaganymi przez przepisy ustawy z 24 czerwca 2004 roku o własności lokali.

Uwolnić pozwanych od skutków wynikających z oświadczenia powódki o odstąpieniu od umowy przedwstępnej mogło jedynie przedstawienie w toku procesu dokumentów potwierdzających, iż w dacie wyznaczonej przez nich powódce do zawarcia umowy sprzedaży w formie aktu notarialnego, tj. 9 kwietnia 2014 roku, dysponowali dokumentami pozwalającymi na jej realizację, np. poprzez ich złożenie do akt lub przedstawienie projektu tegoż aktu notarialnego.

Apelujący takiego dowodu nie przedstawili i wobec kwestionowanie swego obowiązku przedłożenia takiej dokumentacji - nie wyjaśnili jaką inną umowę planowali zawrzeć w formie notarialnej dla której wymagania wynikające z ustawy o własności lokali nie byłyby istotnymi, a która czyniłaby zadość ich obowiązkom wynikającym z treści umowy przedwstępnej,
ani w czym upatrują znaczenia dla bytu dochodzonego przez powódkę roszczenia faktu prowadzenia przez nią działalności gospodarczej czy też wadliwości ustalenia, iż umowa najmu dotyczyła nie tego lecz innego lokalu przylegającego do lokalu objętego umowa przedwstępną, skoro materialnoprawną podstawę roszczenia pozwu stanowiły przepisy o świadczeniu nienależnym i obowiązkiem procesowym powódki było jedynie wykazanie okoliczności faktycznych istotnych dla realizacji tej normy, a obowiązkiem pozwanych było podjęcie obrony to prawo niweczącej.

Z przyczyn wyżej podanych tak uzasadnione zarzuty procesowe obu apelacji dotyczące ustaleń faktycznych nie mogą zostać uznane za trafne, co ma tę konsekwencję, iż ustalenia, które Sąd Rejonowy przyjął za podstawę faktyczną wydanego rozstrzygnięcia, jako poprawne i kompletne, Sąd II instancji przyjmuje za własne.

Ponadto zauważyć należy, iż strona pozwana w apelacji, w ramach zarzutu naruszenia art. 233 § 1 k.p.c., kwestionowała nie tylko ustalenia faktyczne Sądu pierwszej instancji, lecz przede wszystkim dokonaną przez ten Sąd ocenę prawną postanowień umowy. Badanie zaś prawidłowości zastosowanych norm prawa materialnego nie jest dokonywane w trybie przepisów procesowych, jak błędnie wywodzą skarżący. Także z tych powodów powyższy zarzut naruszenia art. 233 § 1 k.p.c., nie mógł zostać uznany trafny.

Nie polega na prawdzie zarzut uchybienia art. 316 § 1 kpc w związku z art. 244 kpc. Przebieg posiedzenia sądu w dniu 13 listopada 2018 roku wskazuje, że pełnomocnicy stron zabierali głos od 01:53:27 do 02:01:21 godziny nagrania, gdyż w 02:01:49 godzinie nagrania zamknięto rozprawę, Sąd odroczył publikację orzeczenia i zarządzono o wstrzymaniu nagrania.

Odnosząc się do zarzutu uchybienia przez Sąd Rejonowy art. 379 pkt 5 kpc w związku z art. 212 kpc, art. 271 kpc i art. 217 kpc wskazać należy, iż opiera się on na błędnym rozumieniu przepisu.

Nie zachodzi wyeksponowana przez pozwaną nieważność postępowania z uwagi na pozbawienie wnioskodawcy i uczestników postępowania możliwości obrony praw.
W orzecznictwie za utrwalony można przyjąć pogląd (np. postanowienie Sądu Najwyższego
z 15 października 2014 roku I PZ 20/14 nie publ., LEX nr 1541251, wyrok Sądu Najwyższego z 24 lutego 2011 roku III CSK 137/10, LEX nr 1084562, wyrok Sądu Najwyższego z 7 listopada 2007 roku II CSK 286/07 nie publ., LEX nr 490414, wyrok Sądu Najwyższego z 7 lipca 2005 roku II UK 271/04 opubl. OSN P 2006/5-6/95, wyrok Sądu Najwyższego z 28 maja 2002 roku II UKN 250/01 nie publ., LEX nr 149 597), że ewentualna obraza przepisów postępowania,
tj. art. 212 kpc nie skutkuje nieważnością postępowania ze względu na pozbawienie strony możności obrony swych praw. Przy analizie, czy doszło do pozbawienia strony możności działania należy najpierw rozważyć, czy nastąpiło naruszenie przepisów procesowych, następnie trzeba sprawdzić, czy uchybienie to wpłynęło na możność strony do działania
w postępowaniu i w końcu zbadać, czy pomimo zajścia tych okoliczności strona mogła bronić swoich praw. Tylko w razie kumulatywnego spełnienia wszystkich tych przesłanek można mówić o pozbawieniu strony możności działania ( zob. np. wyrok Sądu Najwyższego z 29 maja 2013 roku II PK 273/12 nie publ., LEX nr 1365652 i wskazane w jego uzasadnieniu dalsze orzecznictwo).

Żaden przepis procedury cywilnej nie ogranicza Sądu w zadawaniu pytań stronom, ponieważ celem regulacji wynikającej z art. 212 kpc jest obowiązek Sądu dążenia do tego, aby strony przytoczyły lub uzupełniły twierdzenia lub dowody na ich poparcie oraz udzieliły wyjaśnień koniecznych dla zgodnego z prawdą ustalenia podstawy faktycznej dochodzonych przez nie praw lub roszczeń. Nie chodzi jednak o ustalenie w drodze informacyjnego wysłuchania stron prawdziwości twierdzeń o faktach, ponieważ temu celowi służy zasadniczo postępowanie dowodowe. Na podstawie art. 212 § 1 kpc chodzi jedynie o ustalenie faktów
i wyodrębnienie spośród tych faktów tych okoliczności, które pozostają sporne. Jest to istotne ze względu na konieczność optymalnego określenia zakresu przedmiotowego postępowania dowodowego, tak aby można było rzetelnie załatwić sprawę cywilną, bez przeprowadzania zbędnych dowodów. Sąd ma każdorazowo obowiązek kontroli czy wypowiedzi stron nadal pozostają w związku z istotą sporu i powyższe realizuje poprzez uchylanie zbędnych w jego ocenie pytań oraz powtórzeń.

Nie doszło także do naruszenia art. 228 kpc w związku z art. 230 kpc poprzez nieustalenie, iż umowa przedwstępna była umową związaną z prowadzeniem działalności gospodarczej, ponieważ Sąd Rejonowy w tym zakresie nie stosował tego przepisu. Powołanie się na dokumenty zawarte w aktach sprawy I C 457/16 dotyczyło ustalenia, iż pozwani wyznaczając powódce termin do zawarcia umowy sprzedaży nie dysponowali dokumentacja pozwalająca na zbycie na jej rzecz przyrzeczonego lokalu.

Co do zarzutu pozwanego odnoszącego się do wadliwego przyjęcia przez Sąd Rejonowy, iż kwota 15 000 zł nie stanowiła zadatku wskazać należy, iż powódka zgodnie
z prawem odstąpiła w dniu 16 kwietnia 2014 roku od umowy przedwstępnej sprzedaży, zawartej 19 lipca 2011 roku, po upływie okresu dłuższego niż rok po dniu w którym umowa przyrzeczona miała być zawarta, gdyż ta miała być zawartą w styczniu 2012 roku.

Powyższe powinno być zatem skorelowane z terminem wynikającym z art. 390 § 3 zd. 1 k.c. który ogranicza czas, w którym możliwe jest dochodzenie roszczeń wynikających
z umowy przedwstępnej. Upadek roszczenia o zawarcie umowy wskutek upływu terminu oznacza sam przez się upadek całego stosunku zobowiązaniowego wynikającego z umowy przedwstępnej.

Zadatek jest surogatem odszkodowania, a odszkodowanie z umowy przedwstępnej przedawnia się w rok od dnia, w którym kontrakt przyrzeczony miał być zawarty, więc spójność systemu wymaga, aby uprawniony nie mógł w dłuższym terminie niż powyższy dokonać zatrzymania zadatku.

Zatem per analogiam do przedawnienia z art. 390 § 3 zd. 1 k.c. - nawet przy przyjęciu prezentowanego przez skarżących w apelacji nieuprawnionego żądania przyjęcia, iż wpłacona im kwota 15 000 zł (apelacja pozwanego), czy 45 000 zł (apelacja pozwanej), była zadatkiem - w tym samym terminie wygasło im prawo do zatrzymania tej kwoty jako zadatku.

Brak jest podstaw by za pozwaną przyjmować, iż zadatkiem była również kwota 30 000 zł, gdyż przeczy temu treść umowy przedwstępnej sprzedaży z dnia 19 kwietnia 2011 roku – w której określono wprost sposób zapłaty uzgodnionej ceny sprzedaży lokalu na poziomie 225 000 zł – w ten sposób, że 20 000 zł zostało wpłacone w dniu podpisywania umowy,
a 10 000 zł miało zostać przelane na wskazany w umowie rachunek bankowy, kolejne 35 000 zł miało być wypłacone przy podpisywaniu umowy notarialnej a pozostałe 160 000 zł w ratach miesięcznych nie niższych niż 2 500 zł powiększonych o oprocentowanie kredytu hipotecznego.

Wpłacone 30 000 zł prawidłowo zostało zaliczone przez Sąd Rejonowy jako należność na poczet ceny, a nie jako zadatek, gdyż strony zawierając umowę przedwstępną takim sformułowaniem w ogóle nie operowały.

Apelujący nie wyjaśnili w oparciu o jakie dowody i w powiązaniu z jakim rozumowaniem logicznym powyższe ustalenie Sądu Rejonowego jest błędnym, a tym samym dokonana przez Sąd Rejonowy kwalifikacja wpłaconej pozwanym łącznej kwoty 45 000 zł jako należności na poczet ceny jest nieprawidłowa.

Ponadto przypomnienia wymaga, iż instytucja zadatku wymaga bardzo bliskiej korelacji temporalnej między zawarciem umowy a wręczeniem zadatku.

Charakter regulacji zawartej w art. 394 § 1 kc, bezwzględnej dla osoby niewykonującej umowy zabezpieczonej zadatkiem, przemawia na rzecz jego ścisłej wykładni: każda strona musi jasno wiedzieć, która kwota jest zadatkiem, a która nie jest. Wynika to także z historycznej funkcji zadatku jako znaku zawarcia umowy. Nie może być takim znakiem rzecz czy suma wręczona przed czy po zawarciu umowy, ponieważ zadatek nie mógłby wtedy spełniać owej funkcji znaku, która dawniej była jego funkcją podstawową.

Dlatego należy uznać, że w braku odmiennego zastrzeżenia umownego albo zwyczaju skuteczne zastrzeżenie zadatku wymaga ścisłej zbieżności czasowej między wręczeniem pieniędzy lub rzeczy a zawarciem umowy. Sąd Najwyższy w wyroku z 7.10.1999 r. słusznie sformułował tezę, że: „kwota wręczona kontrahentowi po zawarciu umowy nie może być uznana za uiszczoną tytułem zadatku". Za takim stanowiskiem przemawia poza interpretacją historyczną także interpretacja gramatyczna art. 394 § 1 k.c. Ponadto odwołując się do orzeczenia Sądu Najwyższego z dnia 8 marca 2007 r. (III CZP 3/07, OSNC 2008/2/15, Biul.SN 2007/3/9) roszczenie o zwrot kwoty zapłaconej na poczet świadczenia z umowy przyrzeczonej, która nie została zawarta, nie przedawnia się z upływem terminu rocznego określonego w art. 390 § 3 k.c.

W stanie faktycznym sprawy zadatek w wysokości 15 000 zł nie został wręczony przy zawarciu umowy przedwstępnej, lecz 8 miesięcy później, tj. w dniu 30 marca 2012 roku. Kwota ta nie została wpłacona w ścisłej korelacji czasowej z zawarciem umowy przedwstępnej, więc nie może być uznana za zapłaconą tytułem zadatku, a jedynie zaliczki, niezależnie od tego
w jaki sposób w późniejszej korespondencji strony próbowały skorzystać ze sformułowania „zadatek”. Prawidłowa wykładnia porozumienia stron zawartego 19 lipca 2011 roku prowadzić może do uznania tej kwoty - nawet jeżeli strony w piśmie z 30 marca 2012 roku określiły ją mianem "zadatku" (por. wyrok Sądu Najwyższego z dnia 30 stycznia 2004 r., I CK 129/03, "Izba Cywilna" 2004, nr 10, s. 33) - jedynie i wyłącznie za zaliczkę na poczet ceny
z przyrzeczonej umowy sprzedaży.

Dlatego pozwani nie mogli skutecznie zatrzymać tego świadczenia, a Sąd Rejonowy nie uchybił art. 394 kc w związku z art. 65 § 1 i 2 kc.

Jeżeli nie nastąpiło zawarcie przyrzeczonej umowy sprzedaży, to kwota zapłacona na poczet ceny powinna zostać zwrócona jako świadczenie nienależne (art. 410 § 2 k.c.), nie został bowiem osiągnięty zamierzony cel świadczenia (por. wyroki Sądu Najwyższego z dnia
30 stycznia 2004 r., I CK 129/03, z dnia 25 marca 2004 r., II CK; 116/03, "Izba Cywilna" 2004, nr 10, s. 33 i z dnia 12 stycznia 2006 r., II CK 342/05, OSNC 2006, nr 10, poz. 170).

Jest tak bez względu na przyczynę niezawarcia przyrzeczonej umowy, a więc niezależnie od tego czy stanowiło ją nieziszczenie się warunku zawieszającego, pod którym została zawarta umowa przedwstępna, czy skuteczne podniesienie zarzutu przedawnienia roszczenia o zawarcie umowy przyrzeczonej, czy niewykonanie zobowiązania przez stronę umowy przedwstępnej, za które nie ponosi ona odpowiedzialności (art. 471 in fine k.c. w zw. z art. 472 k.c.), lub niewykonanie zobowiązania przez stronę umowy przedwstępnej, za które ponosi ona odpowiedzialność.

Nienależne świadczenie, o którym mowa, powinno być zwrócone w pełnym zakresie, tj. bez możliwości ograniczenia jego wysokości na podstawie art. 409 k.c.

Jak wyjaśniono w literaturze oraz orzecznictwie (por. wyroki Sądu Najwyższego z dnia 30 stycznia 2004 r., I CK 129/03, i z dnia 25 marca 2004 r., II CK 116/03), mimo że w tego rodzaju przypadkach świadczenie staje się nienależne dopiero z chwilą, w której ostatecznie okaże się, iż zamierzony jego cel nie został osiągnięty, wzbogacony powinien się liczyć
obowiązkiem jego zwrotu już od chwili otrzymania go. Przemawia za tym specyfika tego rodzaju świadczeń nienależnych; ten, kto je otrzymał, wie, że zobowiązanie, do którego wykonania ono zmierza, jeszcze nie powstało. Wskazując jednak na przepis art. 120 § 1 kc, stwierdzić należy, że roszczenie powódki stało się wymagalne najwcześniej z chwilą, gdy upłynął siedmiodniowy termin wyznaczony na zwrot wpłaconych przez powódkę kwot, liczony od dnia doręczenia pozwanym oświadczenia o odstąpieniu od umowy, które doszło do wiadomości pozwanych w dniu 17 kwietnia 2014 roku (k. 18-20 akt), a więc od daty
25 kwietnia 2014 roku, a od tej daty do wniesienia pozwu 30 kwietnia 2018 roku nie upłynęło sześć lat.

Podsumowując zatem – prawidłowym wnioskiem prawnym jest stwierdzenie,
że roszczenie o zwrot kwoty zapłaconej na poczet świadczenia z umowy przyrzeczonej, która nie została zawarta, nie przedawnia się z upływem terminu rocznego określonego w art. 390 § 3 k.c., lecz z upływem terminu ogólnego przewidzianego w art. 118 k.c.

W sprawie nie miał zastosowania termin 3-letniego przedawnienia ponieważ dochodzone przez powódkę roszczenie nie było związane z prowadzona przez nią działalnością gospodarczą. Roszczenie o zwrot, mającej charakter nienależnego świadczenia, kwoty zapłaconej na poczet świadczenia z niezawartej umowy przyrzeczonej jest elementem stosunku zobowiązaniowego, u podstaw którego leży zdarzenie przewidziane w przepisach
o bezpodstawnym wzbogaceniu (art. 405 i nast. k.c.). Umowa przedwstępna pozostaje
w związku z tym zdarzeniem tylko o tyle, o ile niedojście do skutku umowy przyrzeczonej przesądza nienależny charakter świadczenia spełnionego na poczet wykonania umowy przyrzeczonej (por. wyrok Sądu Najwyższego z dnia 25 marca 2004 r., II CK 116/03).

Nie doszło do uchybienia przez Sąd Rejonowy art. 493 kc w związku z art. 394 kc skoro pozwani nie przeprowadzili dowodu pozwalającego na ustalenie faktu, niweczącego prawo powódki do odstąpienia od umowy przyrzeczonej, a mianowicie, że lokal, którego sprzedaży miał dotyczyć umówiony przez nich termin zawarcia umowy w formie aktu notarialnego
w dniu 9 kwietnia 2014 roku, mógł zostać wówczas zbyty jako lokal stanowiący odrębną od gruntu własność.

Sąd nie uchybił też art. 32 ust. 4 pkt 2 ustawy prawo budowlane, określającemu podmioty którym może zostać wydane pozwolenie na budowę. Uchybienie przepisowi prawa materialnego może nastąpić tylko w sytuacji poczynienia ustaleń faktycznych pozwalających na zastosowanie tej normy. Pomijając, iż Sąd nie jest jej adresatem to brak jest dowodów w oparciu o które można wywodzić, iż powódka złożyła oświadczenie, pod rygorem odpowiedzialności karnej, o posiadanym prawie do dysponowania nieruchomością na cele budowlane, skoro jej własność nadal pozostaje przy pozwanych a umowa przedwstępna nie zawierała dla niej upoważnienia do dysponowania nieruchomością, z której lokal miał zostać wydzielony jako odrębna od gruntu własność, przewidującego uprawnienia do wykonywania robót budowlanych.

Brak było podstaw do zastosowania w sprawie art. 5 kc w związku z art. 6 kc. Wykonywaniu praw podmiotowych towarzyszy założenie, że uprawniony czyni z nich użytek zgodny z zasadami współżycia społecznego i społeczno-gospodarczym przeznaczeniem prawa; w konsekwencji - jako generalną zasadę należy przyjmować, że wykonywanie uprawnień płynących z każdego prawa podmiotowego podlega przewidzianej przez prawo ochronie. Wynika stąd powszechnie akceptowany wniosek, że - zgodnie z art. 6 - ciężar udowodnienia okoliczności uzasadniających tezę o nadużyciu spoczywa na stronie, która domaga się zastosowania przez sąd art. 5 k.c. (por. T. Justyński, Nadużycie..., s. 127, 128; P. Machnikowski (w:) Kodeks cywilny..., red. E. Gniewek, t. I, s. 31, 32).

Na stronie pozwanej ciążył zatem obowiązek wykazania faktów, z których można wnosić o naruszeniu przez przeciwnika reguł wskazanych w art. 5 kc. w świetle oceny stanu faktycznego tejże sprawy i przy uwzględnieniu treści konkretnej normy prawnej. Treść zasad współżycia społecznego nie jest zdefiniowana. W piśmiennictwie prawniczym i orzecznictwie (vide wyrok Sądu Najwyższego z dnia 28 listopada 2001 roku, IV CKN 1756/00, nie publ.) podkreśla się, że przy uwzględnieniu, iż Rzeczpospolita Polska jest demokratycznym państwem prawnym, urzeczywistniającym zasady sprawiedliwości społecznej (art. 2 Konstytucji RP z dnia 2 kwietnia 1997 roku), należy przyjąć, że odwołanie się do zasad współżycia społecznego oznacza odwołanie się do idei słuszności w prawie i do powszechnie uznawanych wartości w kulturze naszego społeczeństwa. Ujmując zatem rzecz ogólnie, można przyjąć, że przez zasady współżycia społecznego należy rozumieć podstawowe zasady etycznego i uczciwego postępowania.

W niniejszej sprawie za sprzeczną z elementarnymi zasadami słuszności wydaje się odmowa zaspokojenia roszczeń powódki przez pozwanych w sytuacji, gdy uzyskali oni realną korzyść kosztem powódki. Powódka wydatkując pieniądze na zakup lokalu ostatecznie nie uzyskała jego własności

Z powyższych względów apelacje podlegały oddaleniu na podstawie art. 385 kpc.
O kosztach postepowania apelacyjnego orzeczono na podstawie art. 98 kpc. w zw. z art. 108 kpc i art. 391 § 1 kpc i odnośnie do kosztów nieopłaconej pomocy prawnej udzielonej pozwanej M. K. z urzędu na podstawie § 8 pkt 5 w związku z §16 pkt 1 i § 4 ust rozporządzenia Ministra Sprawiedliwości z dnia 3.10.2016 r. w sprawie ponoszenia przez Skarb Państwa kosztów nieopłaconej pomocy prawnej udzielonej przez adwokata z urzędu.

\